桂林市商业市场调研分析暨商业项目定位报告（上） .ppt

桂林市商业市场调研分析暨商业项目定位报告,（上）,第一部分 市场发展背景研究,第三部分 项目定位及发展建议,第二部分 商业市场研究,报告目录,1、城市认知2、房地产发展情况研究3、区域价值研判4、本案发展机遇,1、项目属性界定2、项目SWOT分析3、项目定位分析,1、商业发展概况2、重点商圈分析3、典型竞案分析4、主力业态调研5、在建项目调研6、项目周边概况,第一部分 市场发展背景研究,1、城市认知2、房地产发展情况研究3、区域价值研判4、本案发展机遇,广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心,市场发展背景研究,城市认知,1.1 城市概况,桂林市是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心。地理位置：桂林市位于广西壮族自治区东北部，其北面与湖南省交界，西面和南面与柳州地区相连，东面与贺州地区毗邻，区位条件比较优越。行政辖区：桂林总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里；全市辖6区11个县。人口：全市总人口493.8万人，其中市区人口72万人。工业：主要以微电子、橡胶、医药为支柱。城市化率：约30%。恩格尔系数：45.4%，小康。汽车保有量：2012年汽车拥有量26.08万辆，其中私人拥有20.85万辆，4.2辆/百人。,1.2 经济概况|GDP,市场发展背景研究,城市认知,桂林GDP位居于广西前三，2012年全市生产总值1493亿元，增速达到13.3%。桂林GDP总量处于第二梯队（1000亿元以上），排名广西第三，与南宁相差较大。,桂林经济平稳增长，是房地产业、商业、居民消费等实现快速发展的保障。,桂林人均GDP处于广西第三，绝对值偏低,1.2 经济概况|人均GDP,截至2012年，桂林市人均GDP为31397元（约合4995美元），虽然增速明显高于GDP增速，但绝对值仍然偏低。桂林人均GDP处于广西第三，约为柳州的2/3，差距较大。,市场发展背景研究,城市认知,近年桂林社会消费品零售总额保持着高速增长，且增速远超居民收入增长率，显示出桂林居民整体上有强烈的消费意愿；500万人，536.35亿，人均消费1.45万元。临桂社会消费品零售总额仅占全市总额的5%，一方面显示出临桂整体消费力偏弱，另一方面也存在本地消费外流的客观现象。,1.2 经济概况|社会消费品零售总额,桂林居民整体上有强烈的消费意愿，临桂整体消费力偏弱，存在本地消费外流现象,市场发展背景研究,城市认知,近年桂林城镇和农村居民可支配收入年均保持较快增长，居民收入的增长将直接推动社会消费的上升，如改善住宅需求、购买房产以期保值、增加个人消费等，这些因素将促进房地产市场（住宅产品）和商业市场（商业地产延伸服务）的繁荣。桂林农村居民收入绝对值较低，仅为城镇居民的约三分之一，但增长率却高于城镇居民收入增长率，且连续保持正增长，因而农村居民未来也是促进消费的重要力量。,1.2 经济概况|居民收入情况,城镇和农村居民可支配收入年均保持较快增长，对商业发展起良性促进作用。,市场发展背景研究,城市认知,市场发展背景研究,区域价值研判,1.2 城市发展规划,临桂新区为城市扩张的重点区域，伴随着基础设施和公共服务的不断完善，区域内的居住人口逐步增加，商业和其他服务业的需求也会逐渐增强，项目有较大发展空间。,发展机遇：全国惟一建设国家旅游综合改革试验区的地级城市，国家服务业综合改革试点区域。发展方向：桂林的城市建设主要是向西发展，同时向四周扩大城市面积，逐渐形成高新产业向东发展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的城市格局，充分利用各区域的优势。,市场发展背景研究,城市认知,桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈结合部，区位显要，交通便利，已构筑航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网,1.4 交通规划,两江机场距桂林市区28公里，开通60多条国际国内航线。国内30大中城市和香港、澳门及日本福冈、韩国济州、泰国曼谷、马来西亚吉隆坡机场直航。,京广、黔桂、枝柳、湘桂铁路都经过桂林。市区主要有桂林南站（桂林站）和桂林北站两个火车客运站，以桂林南站为主。,航空,铁路,公路,湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州，香港和澳门。,水运,桂林高速公路发达，广西境内南宁、柳州均有从高速公路直达桂林的豪华大巴。,项目位于临桂新区新区门户综合片区，临桂新区规划为桂林未来的城市副中心，承担城市综合服务职能和城市中心职能,新区门户综合片区,4月8日国务院同意撤销临桂县设立临桂区，同意桂林市政府驻地搬迁至临桂区；临桂新区作为向西发展的中心城区，是桂林未来的城市副中心，将承担城市综合服务职能和城市中心职能；临桂新区规划面积为176.8平方公里，到2015年完成13.96平方公里的建城区目标，人口达到15万。,1.5 区域发展规划,市场发展背景研究,城市认知,本项目,市场发展背景研究,本章小结,1：桂林市整体经济的持续快速发展和独有的战略机遇（国家级两区建设）为城市扩张和居民收入增长提供了保障，亦即为商业发展奠定了经济基础。,2：桂林市城市规模和经济总量决定了其三线城市属性，因而商业发展需与城市各项发展预期相一致，如规模、档次、消费力等。,3：目前临桂区整体经济和消费力都处于成长期，因而应充分利用桂林旅游市场的蓬勃发展以及临桂新区独特的地理优势等客观因素，以规避非成熟区域商业发展可能面临的风险。,第二部分 商业市场研究,1、商业发展概况2、重点商圈分析3、主力业态调研4、在建项目调研,商业市场研究,商业发展概况,1.1 商业发展轨迹,萌芽阶段（80年代后期）为垄断商业，桂林百货大楼一家独大，缺乏竞争。由于市场聚集效应，一些商业街区自发形成，中山路商圈雏形显现。,起步阶段（90年代末2000年）桂林百货大楼于1994年3月创立王城商厦，推动了中山路商圈的成型。1997年6月，中日合资的微笑堂商厦开业，引领桂林商业迈向一个新高度，也确立了中山路城市商业核心的地位。,升级阶段（2011年）2012年1月，青禾美邦家居MALL、红街开业，标志着大型主题商业的出现和城市商业西进南拓的趋势。后续有宝能欢庆城、恒大桂林广场、华润五彩城、万达广场等。,发展阶段（2001年2010年）商业形态开始多样化：步行街、批发市场、主题卖场、大型超市等商业类型均得到快速发展。外来品牌与本土品牌互为促进：南城百货（2005）、梦之岛（2007）、苏宁、国美、人人乐、沃尔玛（2009）、联达广场（2008）密集布局桂林。,商业市场研究,2.1 商业现状及商圈分布,中山路商圈,联达广场商圈,甲天下商圈,沃尔玛商圈,中山路商圈：桂林市级核心商圈，位于中山路与解放路交汇处，是桂林目前商业最集中、人气最旺的区域；代表商业微笑堂、梦之岛。沃尔玛商圈：以沃尔玛超市为核心，以广运美居商贸城的童装、家纺等批发为主的商业。联达广场商圈：联达广场为代表，集中商业+街区商业，街区情况较好，集中商业一般。甲天下商圈：桂林国际会展中心周边，以南城百货为主，其余多为旅游土特产等商品，消费人群也大多为城市居民。,重点商圈分析,商业市场研究,重点商圈分析,2.2 主要商圈概况中山路商圈,微笑堂,梦之岛,桂林百货大楼,位置：处于桂林市中山路与解放路交汇处，南北贯通中山中路、东至解放东路、西到解放西路，是桂林目前的商业最集中、人气最旺的区域，此区域内业态丰富，客流量集聚非常多。业态：目前桂林市最大的商业中心，商圈内汇集了百货、超市、电器、通讯、服装、餐饮、酒吧、KTV、银行证券、保险、房地产、酒店宾馆等。档次：中档偏高，主要商业体以国内三四线品牌服装、餐饮消费为主，满足大众型消费。微笑堂以部分国际三线、国内一二线为主，零星餐饮。,中山中路,解放路,商业市场研究,重点商圈分析,中山路商圈各路段业态分布,微笑堂是由桂林市商业总公司与日本国熊本市微笑堂侏式会社各出资50%合资兴建。商场于1997年6月15日正式开业，总建筑面积5万平方米，营业面积3万平方米，由地下一层至地上七层。2010年桂林微笑堂由大连大商集团收购。,桂林市的标志性商城，里面的各种商品档次和品质都受桂林百姓好评，品牌数量种类最多；商场建造较早，内部布局结构老旧，品牌布局及空间感较拥挤；微笑堂走中档偏高的路线，化妆品、珠宝钟表、女装、儿童、运动休闲等品类较好。,商业市场研究,2.2 代表项目微笑堂,重点商圈分析,商业市场研究,2.2 代表项目微笑堂,重点商圈分析,楼层及面积：总建筑面积5万平方米，营业面积3万多平方米（1-7层），其中地下超市649.1平方米，地下停车场2017.5平方米约70个车位。,商业市场研究,2.2 代表项目微笑堂,重点商圈分析,商业市场研究,2.2 代表项目微笑堂,重点商圈分析,梦之岛百货是广西梦之岛（集团）开设的第八家分店，位于桂林市中山中路20号。总建筑面积15015平方米，共七层。,梦之岛为广西省较大的百货品牌，商场外部建筑立面有特色，7楼还设有观景平台。内部品牌较新，常年搞折扣活动，对桂林市的年轻人比较有吸引力。停车位：地上6个，地下25个，收费5元/2小时（购物满500元凭票可免费停车两小时，每超出一小时，收费2元/小时，非购物车辆不得停放，车辆不得过夜）。梦之岛珠宝钟表、鞋包、化妆品、内衣等品类较好。,商业市场研究,2.2 代表项目梦之岛百货,重点商圈分析,