住宅精装工程管控细则(v1.0版)1228.doc

北京万通地产股份有限公司编号：版号：住宅精装工程管控细则（V1.0版）编制住宅产品研发与设计中心建造管理中心天津区域公司 日期2011年12月28日审核产品决策委员会 日期 批准 日期 修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人目录一、编制说明4二、各部门职责41.总部住宅事业部职责42.总部住宅产品研发与设计中心职责43.总部建造管理中心-工程管理部职责44.总部建造管理中心-成本管理部职责55.总部建造管理中心-采购部职责56.项目工程部职责6三、住宅精装各环节管控细则71. 精装修项目设计管控细则7 1.1设计前准备阶段7a)准备工作7 b)设计单位的甄选7c)设计单位的合同签署81.2精装设计阶段8 a)户型优化设计阶段8b)水电优化设计阶段8c)概念设计阶段8d)方案及深化设计阶段9e)施工图设计阶段101.3施工配合阶段111.4需着重控制的客户敏感点112.精装修项目招标采购管控细则132.1范围132.2编制采购计划132.3采购方式132.4精装采购程序133.精装修项目成本管控细则163. 1设计阶段163. 2招投标阶段163. 3施工阶段174.精装修项目施工管控细则184. 1管控内容184. 2施工样板领路制度184. 3精装修工程管理控制要点194. 4精装验收及交房管理284. 5精装后期维保管理29一、编制说明本精装工程管控细则在总结公司以往项目的经验和教训基础上，按照精装工程的设计、采购、成本、施工四个主要控制环节进行编制，适用于公司精装住宅产品的精装修工程全过程。今后根据实际应用效果需进行不断修正和完善。二、 各相关部门职责1. 总部住宅事业部（区域公司市场部）的职责1.1 负责提供项目的产品定位、精装设计风格、主要部品档次要求。1.2 根据产品定位、成本管理部提供的项目成本测算，确认精装工程目标成本。1.3 确定精装设计范围，并审核、确认区域公司（或项目公司）提出的设计费预算。1.4 参与精装设计单位的甄选工作。1.5 参加方案设计讨论，确认最终完成方案。1.6 审核各阶段设计成果，及时反馈意见。1.7 参与施工精装样板间（样板区、样板层）交房标准的验收评估，及时反馈意见。2. 总部住宅产品研发与设计中心的职责2.1 按照合理的设计周期制定精装设计计划，并纳入到项目总控计划中。2.2 根据项目的产品定位、精装设计风格要求，组织甄选精装设计单位。2.3 负责精装设计合同的谈判、审批。2.4 负责对精装设计单位设计过程进行有效管理，综合控制质量、进度、成本各要素。2.5 组织各相关部门审核精装设计各阶段设计成果，并将意见反映到设计成果中。2.6 审批设计方、施工方提供的材料样板。2.7 定期进行施工现场服务，解决现场施工过程遇到的重大技术问题。2.8 配合招标采购工作。3. 总部建造管理中心-工程管理部职责3.1 审核项目公司工程部编制的精装修工程施工组织计划。3.2 审核项目公司工程部上报精装修施工组织方案，精装修施工进度计划，精装修工程质量保证方案，成品保护方案，安全文明环保施工方案。3.3 参与关键部位的质量抽查。3.4 协助设计部门及时解决图纸设计问题。3.5 协助设计部门处理设计中的相关专业技术问题，参与图纸会审及施工图交底。3.6 将各项目的精装修工程总进度计划以及工程月报抄送设计部备案，负责对各项目精装修工程质量、进度、资料等进行定期或不定期检查。3.7 负责协调精装设计进度计划、招标采购计划等分项计划与总控进度计划的关系。3.8 参加室内设计经理组织的方案设计、深化设计及施工图设计阶段的重要汇报会，并提出反馈意见。4. 总部建造管理中心-成本管理部职责4.1 根据项目的业态、定位、装修标准等，做出相应的目标成本。设计前期阶段提供精装项目的目标成本为限额设计提供依据。4.2 参加室内设计经理组织的方案设计、深化设计及施工图设计阶段的重要汇报会，并提出反馈意见。4.3 根据设计阶段提供的方案图(或扩初图)及拟选定的材料样品进行成本估算。4.4 参与采购部门组织的投标人的考察及招投标工作，并对商务标做出评审，共同确定施工单位、最终施工价格及项目。4.5 施工过程中，组织项目公司成本部按流程完成现场变更与签证的造价核定；提供实时的动态成本报表，并将实施成本与目标成本做出比较分析。4.6 工程完工后，组织项目公司成本部门及时与施工单位完成结算工作，以获得工程的实际成本。4.7 建立标准的成本数据库，为后续工程或类似工程提供成本数据做为参考。5. 总部建造管理中心-采购部职责5.1 负责公司所有项目的精装修采购管理工作，经办集中采购，并对集中采购成果和集中采购进度负全面责任。对项目公司的采购结果负管理责任。5.2 负责由总部完成的精装采购的组织工作。5.3 负责精装材料设备的市场调研、信息收集。5.4 根据精装设计要求配合总部住宅产品研发与设计中心选择合格供应商进行材料、设备研究。5.5 参加室内设计经理组织的方案设计、深化设计及施工图设计阶段的重要汇报会，并提出反馈意见。5.6 组织合格的供应商配合精装设计公司的部品选型。5.7 审核项目编制的招标文件。5.8 负责甄选供方入围单位。5.9 负责招投标组织。5.10通过派驻采购经理等方式对项目公司履行工程采购合同及保证采购进度、质量予以支持。5.11监督项目成本部完成集中采购下的本项目分批合同的签署工作。5.12会同项目成本部确定本项目的合约规划。5.13授权项目成本部经办部分招标采购工作。5.14批准项目工程采购计划。5.15批准精装工程投标候选人资格预审报告。5.16根据项目成本部提交的综合评标报告及排序确定中标人。5.17通过科学的方法对供方进行评价和管理，为公司建立合格供应商队伍。6. 项目工程部职责6.1 负责编制精装修施工组织计划。6.2 审查精装修施工方案，精装修施工进度计划，审核总包总体施工计划,确保总计划能够将各精装修(包含精装修、淋浴房、木地板、木门、橱柜、厨房电器等供应及安装分包)计划与机电各专业施工计划包括机电末端，如洁具、龙头等安装计划以及外装和外门窗按照逻辑关系有效连接;精装修工程质量保证方案，成品保护方案，安全文明环保施工方案。6.3 对现场精装修工程质量、进度、成品保护、安全文明施工负责。6.4 负责组织精装修各个施工阶段的检查，组织协调。6.5 参与精装设计单位甄选工作,参与各装修单位深化设计的审核工作。6.6 审核精装设计各阶段设计图纸，提出反馈意见。6.7 负责施工期间现场问题解决，及时与设计单位沟通。6.8 办理现场变更洽商。6.9 负责授权范围内的精装部品采购招标工作，提供招标技术要求。6.10保存好封样的材料样板，检验现场供货，保证供货与封样的一致性。三、住宅精装各环节管控细则1. 精装修项目设计管控细则精装设计阶段室内设计经理应根据设计进度计划、精装目标成本及已确定的精装定位和风格的要求，对精装设计公司加强过程控制和管理，并与建筑设计经理及各专业设计经理密切沟通和配合，协调好精装设计与各专业之间的关系。建立精装设计例会制度，组织相关部门参加各阶段设计讨论例会，认真填写设计会议记录单，落实亟待解决的问题，严格按照设计进度计划有效控制和推动精装设计工作。同时将设计过程中遇到的重大问题和困难及时向部门领导汇报，共同确定解决办法。住宅事业部、建造管理中心、项目公司应积极配合精装设计工作，对设计经理提出的相关问题和要求作出及时反馈。1.1设计前期准备阶段a) 设计准备工作l 室内设计经理根据项目总控进度计划编制精装设计进度计划，通过与相关部门沟通协调最终纳入到项目总控计划中。收集精装修设计条件和资料。（启动时间在建筑设计方案设计阶段中期。）室内设计经理应书面通知各相关部门提交各自负责的设计条件和资料。l 建筑专业设计经理提供项目精装修设计报价所需全套建筑方案平面图纸。l 住宅事业部在接到室内设计经理书面通知一周内提供项目精装定位、客户需求、功能要求、风格取向、精装范围等信息。l 成本部在接到室内设计经理书面通知一周内提供项目单方目标成本，并与住宅事业部沟通确认完毕。（以实际精装修面积核定目标成本）。l 各输入条件应确切详实，无特殊原因不得随意更改。如确需更改，应按照设计条件变更程序操作。b) 精装设计单位的甄选l 根据项目设计计划，针对项目的具体需求，室内设计经理从精装设计公司资料库中选择适合本项目需求的不少于五家的精装设计公司（若因特殊原因无法达到五家，必须说明原因并上报部门领导批准），经部门领导、住宅事业部、项目公司确认后入围。l 室内设计经理根据输入的设计条件编制精装设计服务邀请函，向入围设计公司发出设计服务邀请函，并规定对方的回复时间与回复内容。l 设计公司按邀请函规定的时间及内容回复设计服务建议书。l 室内设计经理收集设计服务建议书，并组织住宅事业部、项目公司一起进行必要的设计顾问考察并按公平公正原则分别填写甄选设计顾问评分表进行打分评比，按评分排名顺序推荐出三家备选设计单位，原则上得分最高者为中选单位。l 室内设计经理须书面说明甄选过程及甄选理由，甄选结果需由住宅产品研发与设计中心、住宅事业部、项目公司各部门领导审核及书面确认后，上报公司主管领导审批。c) 精装设计单位的合同签署l 中选设计单位审核通过后，室内设计经理按照公司精装设计合同标准模版起草设计合同并与设计公司进行谈判。公司法律部配合进行法律相关的条款的谈判。如有公开招标程序，合同中应明确时间、费用和围标操作模式。l 与设计公司达成一致后，设计经理将合同草案在项目公司及总部相关部门进行流转审阅。各部门领导在规定时间内（暂定二个工作日）提出书面意见，填写设计合同审核意见表。l 设计经理汇总各方意见，与对方谈判沟通后，修改并完成精装设计合同最终版，项目公司负责签署精装设计合同。1.2精装设计阶段a) 户型优化设计阶段l 在建筑设计方案定案阶段，精装设计公司即应开始介入。项目建筑专业设计经理提供建筑设计方案平面图（确认版）给室内设计经理及精装设计公司。l 精装设计公司根据精装设计服务邀请函内的设计风格要求及其它相关条件进行户型优化工作，书面（图纸的形式）提出平面合理化建议。户型优化方案应在尊重原建筑设计的原则下，根据精装设计的具体需要进行平面布置的细化和完善。l 室内设计经理初审后，报部门领导及住宅事业部、项目部等相关人员评审平面方案，并分别提出评审意见。l 室内设计经理应组织审核图纸的各部门、精装设计公司、建筑设计单位就平面优化内容进行充分沟通，形成最终被各方确认的优化平面。l 建筑设计经理将最终确认的优化平面发送建筑设计公司，作为下一步建筑设计工作的必要条件。b) 机电定位设计阶段l 建筑设计进入到初步设计阶段后，精装设计公司开始配合建筑设计单位进行设备电气优化工作，包括调整和确定各管井的位置、强弱电插座的位置、电箱的位置、灯具的位置等等。l 室内设计经理与建筑设计经理配合，应及时组织建筑设计公司、室内设计公司设计人员开会交流沟通，统一各种水电符号的图例、各种做法等，以保证建筑设计和室内设计更好的协同一致，避免双方图纸发产生矛盾和不对位现象。l 精装设计公司提供水电优化图纸后，室内设计经理应该把此套图发给部门内各专业经理审核，各专业经理需要在一周之内提出书面审核意见（可用电子邮件的形式），室内设计经理汇总后发给精装设计公司进行修改。l 建筑设计经理配合室内设计经理将精装设计公司修改完善后的设备电气优化图发给相关建筑设计单位，并协调其将优化内容反映到下一步的施工图设计当中。c) 概念设计阶段l 在建筑方案设计完成、初步设计开始后，室内设计公司开始进行概念设计。l 室内设计经理书面通知精装设计公司开始进行概念设计，精装设计公司根据精装设计任务书内的定位要求、设计风格要求、目标成本要求及其它相关要求进行限价设计。l 精装设计公司应提供几种不同风格的概念图片及相应的平面布局供甲方审核讨论。l 室内设计经理组织住宅事业部、项目公司参加概念设计汇报讨论会，确定设计方向并督促精装设计公司按照会议的意见进行修改和完善。l 设计公司完成概念设计后提交A3彩色图册3套，电子文件（PDF及CAD版本）1套。d) 方案及深化设计阶段根据已确认的概念设计方案，精装设计公司开始进行方案及深化设计。l 精装设计公司应提供以下图纸及相关文件，供甲方审核讨论：² 户型精装交房标准及公共区域的隔墙平面图及平面布置图² 展示户型精装交房标准及公共区域的室内风格的效果图（至少包含户型内客餐厅、主卧室、卫生间、厨房的效果图以及公共区域首层大堂、标准层电梯厅的效果图）² 主要固定材料的样板² 提供与方案相符的成本估算。l 为控制精装材料部品的成本、质量及采购的便利，公司采购部提供可供选择的主要大宗精装材料部品供应商给精装设计师进行材料样品选择。l 室内设计经理组织住宅事业部、项目公司参加方案设计汇报讨论会，提出各部门具体要求和意见，在方案设计后期即将定案阶段组织成本、采购部门参加讨论，解决成本和采购方面的问题。室内设计经理督促精装设计公司按照会议纪要的意见进行修改和完善。l 精装设计公司提供修改后的完成版方案设计图及成本估算。室内设计经理进行认真审核，并发送给部门领导、各专业设计经理、住宅事业部、建造管理中心、项目公司审核。各部门应积极配合精装设计工作，在规定时间（暂定三个工作日）内填写方案设计审核意见表反馈给室内设计经理。成本部门着重审核方案对目标成本的执行度，纠正成本偏差。l 室内设计经理将各方审核意见汇总归纳反馈给精装设计公司，并督促其按照审核意见修改和完善方案。l 精装设计公司提交修改后的最终版方案设计图A3彩色图册3套，电子文件（PDF及CAD版本）1套，材料样板1套。e) 施工图设计阶段l 根据已确认的精装设计方案，精装设计公司开始进行施工图设计。l 室内设计经理在施工图设计阶段应加强过程管控，定期检查设计公司的设计进度是否符合甲方设计进度计划的要求，如有滞后应与设计公司高层人员勾通协调，采取有效措施赶回进度。同时将设计过程中发现的问题及时向部门领导汇报，并与相关部门及时勾通，确定解决办法。l 施工图完成后，精装设计公司应提供经过自审后的电子版图纸、按甲方意见调整后的材料样板、与施工图相符的工程概算，给甲方审核。l 室内设计经理对设计公司提供的施工图进行认真审核，并发送给部门领导、各专业设计经理、住宅事业部、建造中心、项目公司以及建筑设计单位审核。各部门应积极配合精装设计工作，在规定时间（暂定五个工作日）内填写施工图审核意见表反馈给室内设计经理。成本部门着重审核方案对目标成本的执行度，纠正成本偏差。采购部门重点审核所用主要材料部品是否符合公司要求。l 室内设计经理将各方审核意见汇总归纳反馈给精装设计公司，并督促其按照审核意见修改和完善施工图。l 精装设计公司提交修改后的最终版A2施工蓝图10套，电子文件（PDF及CAD版本）1套，材料样板1套。1.3 施工配合阶段a) 室内设计经理参加项目工程部组织的精装设计公司的设计交底会。b) 样板间施工完成后，检查现场效果，提出改进措施。参加项目工程部组织的总结讨论会，提出与设计有关的改进意见，落实到后续样板层施工中。c) 样板层施工完成后，检查现场效果，提出改进措施，参加项目工程部组织的设计总结讨论会，归纳各方提出的设计相关改进意见（包括成本、采购、工程、设计、市场、项目等），经项目工程部、市场部认可后，督促室内设计公司落实到样板层竣工图中，以指导大面积施工。d) 对重大设计变更的可行性或必要性作出及时评审，提出专业意见。e) 定期到施工现场配合服务，解决与设计有关的问题。f) 参加工程中心组织的定期工程质量检查。1.4需着重控制的客户敏感点 根据公司各精装项目客服及市场部门反馈的信息，客户主要关注点，作为在今后设计工作中重点控制的方面。a) 精装修设计风格定位是业主最关注的方面，搭配家具的样板间所营造出的居住氛围和理念对风格的塑造至关重要。住宅事业部在最初精装修设计风格定位时，应对目标客户群做深入的研究，提出准确的风格方向。b) 住宅公共区的大堂要与户内精装修风格保持统一，要给客户高品质的感觉，墙面、地面材料应用石材。标准层公共区可适当降低标准，以整洁、便于打扫为前提，尽量用大众比较接受的浅暖色调，着重处理好消火栓箱、各种管井门的美观效果。c) 户内客厅和餐厅的使用方便程度是客户比较注重的地方。尤其是地面的材质，不仅应体现整体设计风格和房屋档次，还要考虑是否方便清洁等实际生活上的问题。d) 客厅及餐厅的主要吊顶净高须达到2.60米以上，能高的部位尽量高，以避免产生压抑感。如果局部有管线或暗藏设备，可采用局部吊顶降低的设计手法。e) 厨房、卫生间一直以来是客户重点关注的区域，装修材料的品质、平面布局的合理性都很重要，尤其是厨房、卫生间中的设备（洁具、厨房水盆、抽油烟机、灶具、热水器等）的品牌尤为重要。在实际设计过程中，应控制精装设计单位把更多的精力和成本花费在此处。f) 厨房中橱柜的空间布局是否合理且方便使用被越来越多的客户重视，在设计中应该尽量考虑客户的方便使用和做饭习惯。尽可能的加大储藏面积。g) 业主最希望开发商提供的家电是空调，洗衣机、冰箱、无线网络等基本家电的需求量也比较大。这些设备如果是交楼标准中所含内容，所用品牌最好是业内知名品牌。如果是提供中央空调的项目，业主也比较注重是否有新风系统，这些系统是否引进，需要经过成本核算，因为后期的维护费用也较大。h) 随着社会的发展和人们生活质量的提高，越来越多的消费者认识到了室内污染问题，并开始逐步以重视。绿色环保装饰已经成为新时期人们对室内装饰装修的更高追求。作为精装交楼项目，装修中一定要使用正规厂家的绿色环保材料，以免业主入住后发生索赔纠纷。如果条件允许，在交楼之前应做室内空气质量检测。i) 客户越来越关注户门的材质、尺寸及功能，不仅希望户门有防火、防盗、防噪音等功能，还希望户门能凸显档次、大气，尺寸在1200（宽）x2400（高）较好。2.精装修项目招标采购管控细则2.1范围精装采购范围包括但不限于以下与精装有关的项目：精装修施工分包、木地板、瓷砖、石材、橱柜、衣柜、壁纸、室内门、户门、厨房电器、热水器、洁具等部品材料。2.2编制采购计划a) 采购计划的编制由采购部通过总部成本管理部提供的经其审定的各项目采购进场计划编制而完成。b) 采购计划应满足项目总控计划的时间控制节点。 c) 采购部、成本管理部、项目成本部共同确定该项目合约结构。d) 采购计划阶段应对该项目的总部采购、总部授权项目采购的分工予以明确。e) 各项采购任务应按步骤对其执行各阶段进行实时控制。f) 总部成本管理部应尽早提供参考目标成本。g) 总部住宅产品研发与设计中心应尽早提供相关技术要求及样板、图纸。h) 总部采购部应尽早配合总部住宅产品研发与设计中心开展必要的深化设计工作并在资源上给与支持。 2.3采购方式 总部采购部和项目公司成本部依据确认的采购分工，采用公开招标或邀请招标或直接洽谈的方式选择精装分包商和供应商。逐步扩大精装材料部品的战略采购的范围和比例。2.4精装采购程序2.4.1总部集中采购总部集中采购包括中城联盟采购和总部战略采购。中城联盟采购按照联盟章程及流程执行。总部战略采购由采购部组织，总部有关部门参与，按总部审批流程经总部总经理批准，法律部终审后签订战略协议。在集中采购协议规定时期内，所有项目公司除非特殊情况外均须无条件执行集中采购结果。2.4.2总部精装单项招标采购总部对项目某项招标内容于公司总部进行该项招标内容的招投标工作，并确定中标人，该项目公司应无条件执行招标结果。对于单项招标采购，由建造中心采购部依照以下步骤组织实施:a) 确定资质要求，形成拟入围名单。资质要求要与招标内容协调，不能以不合理条件限制或排斥潜在投标人。 b) 考察新增投标单位。针对标的带着问题考察精装分包或者部品供应商，看其各方面是否符合本项目情况。c) 确定入围名单，根据考察情况及本项目情况确定不少于三家拟投标单位。 d) 项目公司提供招标文件，总部相关部门审核。 e) 发放标书。 f) 踏勘现场。采购部组织所有投标人踏勘现场或投标人自行踏勘现场。g) 标前会议。采购部组织标前会议，针对投标人对现场及招标文件的问题答疑，会后将会议纪要以书面形式发送所有投标人。h) 回标、开标。总部建造中心采购部组织工程管理部、成本管理部监督开标。i) 评标。由总部建造中心各部门各自评标。j) 定标。按照评标排名，若无特殊情况，应选择排名第一的投标候选人。k) 将定标结果通知项目公司，项目公司负责发放中标通知书及签订合同。2.4.3项目精装招标采购经总部建造中心采购部授权，由项目公司成本部组织完成的精装招投标工作。总部与项目公司采购工作的对接人为总部建造中心采购部指定的采购经理与项目公司成本部负责人或其指定专人。项目精装采购基本程序及要求如下：a) 提交精装采购计划。项目公司根据施工进度计划编制并提交精装采购计划，总部建造中心采购部审核后执行。精装采购计划在现场施工滞后进度计划的情况下，要按照计划或适时启动，给招投标工作留足合理时间。b) 提交精装采购申请及推荐投标人。采购申请包括招标工程量及各开工、完工等时间节点。总部建造中心采购部组织考察项目公司推荐的投标单位及总部拟增加未考察过的投标单位。c) 批准投标单位。总部根据精装采购计划按批次发放精装施工单位及精装部品经考察合格的投标单位名单。d) 提交招标文件，总部审核。招标文件编制要有针对性，精装部品需要提供样品。对价格难以控制的部品应编制招标控制价，以便各投标人在目标成本范围内竞争，提高招投标时效性。e) 发放标书。发放标书时间不得少于3个工作日，避免当天通知要求投标人第二天提交投标保证金及标书费，要给投标人留出合理准备时间。投标保证金要与标的估算金额匹配，标书费只收取成本费用。f) 踏勘现场。项目公司组织踏勘现场或投标人自行踏勘现场。g) 标前会议。针对投标人对现场及招标文件的问题答疑，会后将会议纪要以书面形式发送所有投标人。h) 回标、开标。 i) 评标。评标要针对招投标双方的问题1-2次答疑澄清，避免反复澄清和报价。答疑和澄清不能背离招标文件和投标文件的实质性内容，甚至对招标文件作颠覆性修改。严禁开标后无故降价中标后降低质量或增加索赔的恶性竞争。j) 定标。按照评标排名，若无特殊情况，应选择排名第一的投标候选人。k) 发放中标通知书。l) 签订合同。签订合同要及时，避免因合同签署及预付款支付的拖延导致分包商、供应商没有合理的进场准备时间及备料时间而降低产品标准或延误工期。m) 合同履行。书面合同签署完成之后至竣工移交前，由项目公司工程部和成本部履行合同内约定项目公司应承担的权利和义务。合同履行过程的进度款支付严格按照合同约定执行，不得无故随意拖延扣押应支付给分包商或供应商的款项。以上采购过程各节点项目公司应主动及时汇报总部建造中心采购部，接受监督指导，并将招标结果及相关合同向公司总部报备。 3.精装修项目成本管控细则3.1设计阶段精装修工程内容繁杂，设计成果文件的质量将直接影响项目后期的成本控制。精装修设计阶段，成本控制部门和设计部门应该及时沟通，为后期的成本控制作出相应准备。3.1.1建造中心成本管理部及项目公司成本部的相关人员应及时参加室内设计经理组织的方案设计、深化设计及施工图设计阶段的设计汇报会，并从成本角度提出反馈意见。同时项目公司成本部会同造价咨询顾问根据设计提供的方案图及拟选定的材料样品进行成本估算，并与目标成本做出对比；如估算成本与目标成本持平或超出，应及时反馈给公司相关部门。公司经过讨论并达成修改意见后，由设计经理汇总将修改意见反馈给设计单位，确保设计阶段的估算成本低于目标成本。在此阶段的控制重点如下：a) 细化对图纸的审查，避免出现在非客户关注点的材料过于奢华以增加成本。b) 对拟选用的材料及设备进行判断，要求设计师避免出现材料或设备的唯一性。3.2招投标阶段3.2.1招投标与合同确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，此阶段的工作质量将直接影响项目后期的成本管理和结算工作。成本管理人员在此阶段，应做好招投标工作的几个主要措施：a) 项目公司成本部应根据项目整体施工计划制订招投标计划，明确招标原则，并会同相关部门界定标段划分、承包方式、支付办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要的合同及洽商条款。b) 加强对投标单位的资格审查。在发出招标文件前，项目公司成本部应会同工程管理部门对投标单位的资质、施工等级作出明确的约定，避免招标时出现投标单位资质(或施工等级)不同而造成投标价格的差异过大。c) 加强对标底的审核，项目公司成本部应及时安排造价咨询顾问对招标项目做出合理的估价及预判。避免投标单位为获得标的低价中标而施工过程中提出索赔或不按合同履约的情况出现。3.2.2本阶段的成本控制重点如下：a) 合同的严密性：除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法等进行明确。b) 工作界面的清晰性：精装修工程招标前，应尽早明确与之对应的各方的工作范围，避免重复施工浪费或遗漏。c) 在此阶段由项目公司组织之招标采购的所有阶段性文件(从发放招标文件到签订施工合同)，包括但不限于招标文件、回标文件、评标分析、合同文件、中标通知书等均应及时归档以接受监督检查指导，同时上述文件资料均应提交建造中心成本管理部进行备案，以便进行成本数据库的汇总、整理及分析。 3.3施工阶段施工阶段是精装修成本控制最长的一个阶段，在此阶段的控制重点如下：a) 加强变更、现场签证的监督和管理：变更及签证管理控制体系应明确操作流程/管理权限/责任追究制度等。在工程拟进行变更及签证实施前对成本做出预估并反馈给相关部门。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，对于确定发生的变更及签证的成本核算要在一个月内完成审核及核对，为结算打好基础。(变更审批流程另行制定)b) 动态成本管理：施工过程中，项目公司成本部每月提交实时的动态成本报表报建造中心成本管理部。报表中要及时在反馈已签订合同、未招标项目预估金额、变更洽商预估金额、预计未来发生金额等信息，在管理过程中时刻跟踪成本目标的动态情况；一旦有所突破，应及时分析、阐明原因；严重时，提出成本预警，保证项目的成本控制在目标范围内。c) 建立成本控制商务例会制度：施工过程中根据现场及合同签订的实际情况，定期召开有关成本控制方面的商务例会，对涉及成本控制的日常问题/特殊问题/合同没有约定/双方分歧较大的项目进行讨论，争取将问题在施工过程阶段解决，提高成本管理的效率。d) 为避免产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，在结算阶段项目公司成本部应对顾问公司提交的成果文件(如核对记录、变更洽商审核记录、结算报告等)重点监控及有针对性的进行二次复核/审计，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。发现问题应及时要求顾问公司进行改正，严重时对顾问公司的咨询费用进行扣减；同时提交建造中心成本管理部进行备案。4.精装修项目施工管控细则房地产工程管理除要满足设计、规范要求外，同时要围绕客户满意度为导向，装修工程质量管理的重点是客户最为关注的开裂、空鼓、渗水、观感、偏差、交房成品保护等具有普遍性的问题, 确保建筑装饰工程质量在施工阶段得到有效控制。4.1管控内容a) 现场质量保证体系检查l 装饰施工单位和设计单位的资质条件。l 原材料进场验收和见证取样检测制度。l 装饰材料的储存运输条件。l 计量器具的设置和完好程度、需定期鉴定的仪器计量装置的定期鉴定标志。b) 设计图纸与施工合同检查详细查看设计图纸说明和施工合同及施工方案，明确装饰工程的项目和部位、装饰工程用材、施工要求等。c) 质量保证资料检查l 各种原材料出厂质量证书、准用证、复试报告及其它试验报告。l 隐蔽工程验收资料。l 施工单位质量自检记录。d) 工程实物检查l 装饰工程用材是否符合设计与有关标准的要求。l 施工工序是否符合规范规定和工艺要求。l 装饰施工中的结构变动和加固情况。l 结构和吊顶、分隔、招牌的构架及饰面板、罩面板的连接固定。l 是否按图施工。4.2施工样板领路制度 除建立完善的管理制度、合约体系来保证精装修在施工阶段对质量、进度、成品、安全、成本的有效控制以外，还要建立装修样板领路制度进行事前控制。建立样板领路制度目的：a) 验证产品是否满足设计效果；b) 展示新技术、新工艺的实施工序和质量效果；c) 就样板施工中出现的具有代表性的问题提前解决，避免返工损失，保证项目开发整体的施工质量及进度；例如机电专业自身打架、机电与装修打架、吊顶净高、机电预留点位准确性等问题；d) 通过实施样板引路的管理办法，对工程质量作到事前控制、统一标准，为大规模施工提供验收依据。4.3精装修工程管理控制要点4.3.1综述a) 建筑装饰装修队、施工单位必须按照有关规定承接装饰装修设计和施工任务，装饰装修企业必须按照图纸施工，不得擅自改变设计图纸。b) 建筑装饰装修设计、施工和材料使用必须严格遵守建筑装饰装修防火规范，装饰工程各部位装修材料的燃烧性能等级应符合规范规定，施工设计图纸应符合消防规范要求。c) 住宅装饰装修工程所用材料的品种、规格、性能应符合设计的要求及国家现行有关标准的规定,严禁使用国家明令淘汰的材料。d) 材料进场验收要核对是否与材料样板封样一致。e) 装饰工程应注意施工工序和成品保护，应采取措施防止污损。f) 装修工程应在保证安全、可靠的前提下使用新材料、新技术、新工艺、新设备。4.3.2施工中防水工程、墙体开裂通病的控制要点。a) 精装室内防水工程控制要点l 室内防水施工宜采用涂膜防水。l 防水施工人员应具备相应的岗位证书。l 防水工程应在地面、墙面隐蔽工程完毕并经检查验收后进行。其施工方法应符合国家现行标准，规范的有关规定。l 施工时应设置安全照明，并保持通风。施工环境温度应符合防水材料的技术要求，并宜在5以上。l 防水工程应做两次闭水试验，同时检查门槛石处渗漏。l 地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角等部位，应先做防水附加层。l 如有浴缸砌筑矮墙，内部要进行防水处理。l 控制管井上下水、通风等管道的吊模质量。l 严禁机电管线由于改位或施工质量问题，在卫生间结构地面上走线。b) 施工中墙体开裂控制要点。l 装修工程中开裂、空鼓原因主要有:室外构筑物基础沉降、墙体砌筑质量和构造措施不到位、墙面粉刷质量、埋墙热水管产生的温差。l 控制墙体砌筑质量、砌体构造要求要规范。l 控制墙面抹灰工序,加强检查。墙面抹灰提前甩浆，重点是砼结构面，加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度。l 抹灰用的各种主要材料的品种和质量，抹灰的等级、种类、构造都应符合设计要求。冬季施工，砂浆的温度不宜低于5。l 不同结构相接处基体应先铺钉金属网，应绷紧牢固，搭接宽度不应小于100mm、窗台压顶的八字角处 、水电预埋管线处要贴网处理。l 墙内埋设热水管道要对管道外侧或双侧采用保温材料处理，根据选用的保温材料进行热工计算确定保温厚度，最外侧再贴网粉刷，以此来控制外层粉刷、瓷砖或石材内部不同位置的温差来避免开裂。4.3.3装修吊顶、橱柜、地板安装、墙地面铺装等细部工程的制作安装施工的控制要点。（注：数字指标作为参考，优先满足国家和地区规范要求或高于规范的企业标准）a) 吊顶工程控制要点l 吊顶工程采用的轻钢龙骨规格应符合设计要求和建筑用轻钢龙骨规定。l 吊杆应通直并有足够的承载力，当设计无规定且吊杆长度大于1500 mm时，应使用直径为8 mm以上吊杆，暗架吊顶不宜采用铁丝做吊杆。l 吊顶与结构必须连接牢固，膨胀螺栓严禁打入多孔板中，并不得直接与吊杆焊接。l 龙骨吊杆不得与其它吊杆共享，并不得与振动设备直接接触。轻型灯具、音响、探头等不得直接搁置、固定在吊顶罩面板上，重型灯具、空调、风机盘管、电扇不得与吊顶龙骨联结，应另设吊钩、吊杆。吊顶应设检修孔，风口、检修孔等周边宜用附加龙骨加强。l 所有外露在结构外的铁件必须进行防绣处理。l 采用木质吊顶时，不允许有钉劈裂现象，并按规定进行防火处理，达到装饰规范中的防火等级。l 吊杆距主龙骨端部（含两主龙骨连接处）距离不得超过300 mm，金属龙骨起拱高度应不小于房间短向跨度1/200。l 明架吊顶纵横向龙骨的间隙和高低差均不得大于1 mm且应目测无明显弯曲，通长次龙骨连接处的对接错位偏差不得超过2mm。l 在现浇楼板及预制板的板缝中，应按设计要求在结构施工时预埋吊杆，根据吊顶荷载之不同，吊杆可采用直径为610 mm的钢筋。l 吊顶内若有通风、水电管线、上人的行走信道、消防管道、重型灯具等，应先行安装完毕及试水试压合格，并要单独挂吊；然后才能进行吊顶工程施工。l 较脆易碎的面层材料要防止碰掉棱角，安装时上螺丝或卡入框中时不能硬撬、硬敲而造成裂缝或掉角。l 对易收缩材料，在拼缝处一定要采取措施，防止完工后一定时间出现开裂的缝道而造成外观不佳。l 罩面板与龙骨应连接紧密，表面应平整，不得有污染、折猎、缺棱掉角、锤伤等缺陷，接缝应均匀一致，粘贴的罩面板不得有脱层，胶合板不得有刨透之处。搁置的罩面板不得有漏、透、翘角现象。b) 固定橱柜工程控制要点l 橱柜在加工前要复合现场完成面的尺寸，并与深化设计图纸核对，在加工前解决偏差问题。l 橱柜安装预埋件或后置埋件的数量、规格、位置满足设计要求。l 橱柜的造型、尺寸、结构和安装位置符合设计要求，安装应牢固。 l 橱柜的配件品种、规格应符合设计要求，配件应齐全，安装应牢固。l 产品外表面应保持原有状态，不得有碰伤、划伤、色差、开裂和压痕等损伤现象