新滨河生态景观小区营销推广报告.doc

新滨河生态景观小区营销推广报告2008年4月27日前言新滨河景观生态小区项目位于布尔津县额尔齐斯河北岸，西起南大桥，北至环南东路，东至环东南路。用地范围由2部分组成，其中规划用地面积为15.4公顷,滨河景观绿地为8.5公顷。该项目目前急需一系列全面、有效的营销推广举措作为指导，使本案的销售业绩创造出神话。针对前期的市场调研报告，现对本项目的营销推广提出一些见解，作为本案的操作指导依据！目录一.本案营销推广策划思路描述····························二.可类比项目营销推广效果分析··························三. 本案SWOT分析······································四.目标客群分析·······································五.价格策略建议········································六.营销推广策略建议····································七.营销推广效果监控、评估和修正·······················一.本案营销推广策划思路描述营销推广报告必须具备一定的科学性、逻辑性、针对性，做到有的放矢，准确而强有力的打击目标客群，促进项目销售率提高，最终形成项目整体售磬的良好状况。本案SWOT分析可类比项目营销推广分析价格策略目标客群分析推广策略推广总体策略公关活动媒介策略广告策略分阶段推广计划从上表可以清楚看出，本次营销推广报告的构思初衷：首先从区域市场的可类比项目营销策略分析；接着对本案的优劣势进行详细分析；做到知己知彼后，既而将目标客群的需求作为出发点，结合本案的优劣势进行详细阐述，推倒出本案的价格策略。再结合以上四点，制定出本案一期的广告总体策略。由总体策略延伸，细分出本案的入市时机以及分阶段推广计划。本方案将营销推广策划的灵魂“三性”，贯穿于始终；结合可类比项目营销策略、项目属性、目标客群、价格策略等进行逐点详细分析，最后确定广告总体策略以及入市时机、分阶段推广计划。整个方案采取总分的形式，一目了然，可操作性强。下面我就本案的营销推广方案进行逐点分述二.区域可类比项目营销推广效果分析 根据我对区域市场调查显示，目前县城地产项目是少之又少，其他项目中的现房和期房均已售磬。按照市场惯例可认为：该县房地产也未达到成熟阶段，同属住宅类项目，其项目的推广营销策略未具备绝对可比性。因此，本人在这里对该项目的营销推广策略作简要分析。下面仅以其他开发项目作为例子进行简明扼要的分析：营销推广主要判断分析参数：项目市场知名度、企业形象品牌、产品整体去化情况、推广手段l 项目市场知名度根据我司调查显示，目前县城市场对广场旁有一个项目的市场认知度较高（75%左右被调查者了解该项目）。总体市场知名度较高。这与市场人口基数较低，国土面积较少有着密不可分的联系，项目整体推广难度较小。本案在前期宣传中，同样应清晰认识到此点。l 企业品牌形象根据调查显示，区域市场对广场旁边发展商的知晓程度普遍较低（只约有10%左右的被调查者知晓）。会出现此结果，主要与其主打项目品牌，轻宣传企业形象的策略有关。在本案的宣传推广中应注重双重进行，尽量此类情况的发生。l 产品整体去化情况根据调查显示，广场旁边地产开发项目为全多层建筑形态，整体体量不大，户型设计以中大户型为主，具了解广场旁边地产开发项目在接近8个月的整体销售时长中，但是仍有部分小户性房源未得到有效消化。可以直言不讳地说，销售过程是失败的。那么，针对本案而言，应该有所借鉴，切记重蹈覆辙。l 推广手段根据调查显示，广场旁边2个项目的推广手段，主要以人际关系宣传为主，并辅以报纸媒体，无其他推广渠道配合。针对本案而言，应注重多种推广方式的整合运用，最大化的发挥各自效果，确保推广效果的提升，以此来刺激销售，造成销售奇迹。综上所述，在本案的营销推广工作的开展上，应有所创新，多层面推广，确保本案推广效果以最小化投入、最大化收益的局面实现，有效促进销售。三.本案SWOT分析1.本案优势分析：Ø 规模优势：项目整体建筑面积近134806，是目前布尔津县已建、在建项目中独一无二的超大型项目。Ø 景观优势：l 外部景观：面朝额尔齐斯河，西靠大面积杨树林，远望群山环抱。有“衔远山、吞长江”之举。l 内部景观：项目规划内绿地葱葱，将地热泉眼的水系引入并贯穿于社区之中。 整体来看，可谓“家家有景，户户观景，人人享景”。Ø 区位优势：项目处于布尔津县政府规划的滨河小区、到“喀纳斯湖”必经之地，并比邻县幼教中心，旅游中心，项目区位优势明显。Ø 完善的整体规划：我们本着以人为本的出发点，在项目规划上，拟建社区医院、学校、超市等完善社区配套设施的同时，又有酒店式公寓、等欧式建筑形态，并且有时尚步行街的商业物业设置。Ø 交通外部通达性良好布尔津县城陆路客运中心与全疆多个城市产生互达，项目地与客运中心仅百步之遥，方便项目内住户以及布尔津县人民无障碍性与外部沟通。Ø 户型产品：Ø 本案户型设计摒弃产品传统单一的缺点，采取独特创新的设计，产品跨度由90-140，户型从两房一厅到四房二厅等各类户型均有，多种产品兼顾，产品的通风、采光等方面均是区域市场的标杆。无论从实用性、产品品质等多方面切实满足各类客户的多样需求。Ø 升值潜力：l “喀纳斯湖”必经之地，随着当地政府对旅游商贸经济大力重视与发展，预计日后本案的升值潜力将得到实质性的体现，项目价值将大大提升。l 项目位于布尔津县中心，随着当地政府大力加快新城的建设步伐，预计日后项目价值将与日俱增。l 临近“杨树林度假村和县城演义大厅，预计日后滨河度假区建立后，本项目亦将具备良好的商业升值潜力。Ø 绝版、不可复制性：l 外部景观：面朝河流，靠纯天然大型牧场和中世纪的森林，草原和水环抱小区，景观绝版。l 内部景观：将地上泉眼温泉引入项目内，形成项目内活水景观，全疆绝无仅有。体量唯一：整体建筑面积多134806l 本项目是目前布尔津拟建、已建和在建项目中最大。2.本案劣势分析：Ø 内部交通通达性较差：项目地距布尔津县政府以及文化中心区尚有一段距离，且整个布尔津县尚无公共交通，“出行难”将是制约本案健康发展的一大顽症。规避方法：与当地政府合作，当本小区建成后可开通，建成项目地与布尔津县政府以及文化中心的一至两条公交路线，使项目内部交通通达性的劣势有所改观。Ø 项目地块周边还有部分老旧的平层村屋，其杂乱的区域环境有碍项目品质的提升。规避方法：建议在项目一期开工前，设立有效的、明显的项目牌形成人为的阻隔，形成明显区隔，弱化此劣势。并且公司要与当地政府联合发出对老旧房屋进行拆迁公告，这样有助于销售工作的整体进展。Ø 开发公司经验有所欠缺，客户置业信心有所影响：我们未有开发项目经验，可能使客户的置业信心在一定程度上受到影响。规避方法：建议公司应该对该项目进行整体策划、包装、运营，并在前期宣传推广时期，重点考虑将发展商的雄厚实力展示于客户，以期来弱化由于置业客户对于发展商信心不足，产生其对物业购买的信心的下降。Ø 物业管理单位目前仍未确定，使置业客户对购买物业的信心有所影响：目前本案的物业单位还未最终引进，管理方式、管理职责也未能有系统规划。置业客户对社区的安保问题存在一定的心理上的担忧，由此会对置业信心有一定影响，直接影响其购买行为的发生。规避方法：建议在本案开盘前2个月确定物业管理单位及进驻本案时间，给置业客户以安保信心及置业信心，促使其对本案购买行为的发生，最终使本案热销。3.本案威胁点分析：Ø 整体体量较大，区域市场供需相对不高：对于本案而言，其最大威胁点在于项目的总体体量较大，而区域市场的整体需求水平相对不高，由此则影响了市场对于项目的产品、价格、位置等诸多方面的接受度，也就造成了对项目销售速度和资金回笼速度等方面的压力。规避方法：在项目一期竣工前，将项目的整体营销推广工作落脚到实处，对当地市场的宣传推广工作进行密集化、地毯式轰炸，使项目的美誉度深入人心，市场知名度迅速提升，市场占有率显著增高，最后达到项目产品整体售磬的目标。4.本案机会点分析：项目的独特区位、景观优势、超大体量、外部交通通达性良好、绝版不可复制性、无限升值潜力等均是项目的独特优势，加上目前当地政府在重点打造旅游商贸的同时，将本案作为建筑美化布尔津县城市的标杆项目大力扶持。以上阐述各项对于项目未来的运作和发展商以后的项目的开发都提供了良好的机遇。四.目标客群分析这里对于客群的分析不通于 “以价格区分客群” 的传统思维模式，而是采用目前业内独特的“以客群需求区分客群”，这一独特、新颖、且更具有可操作性的思维方式。预计对项目的持续性操作将带来具有科学性指导意义。宣 传 推 广客户需要什么我们有什么信 息 获 取基于从客户的需求角度出发，我司将目标客群主要分为国家公职人员、个体私营业主、本地外出务工人员、本地普通置业者等。下面做出具体分析：1.国家公职人员1.1在职人员（医生、公务员、教师以及武警等）Ø 特征：² 年龄特点：28岁45岁² 区域：本地² 社会地位：属于政府中上层管理阶层² 收入水平：收入稳定且具有一部分灰色收入，收入水平位于当地中高档次² 家庭人员结构：一般为三口、四口之家，一般均有一套自有住房（单位分房或集资建房）。² 购房能力：有相对较强购买能力，² 置业经历：属于首次置业（商品房首次置业）。² 置业区间：100130的三房、四房高端物业² 购买目的为：自住、投资。Ø 需求：此类客群的希望通过购房，一方面，希望居住于环境幽雅、生活配套完善的物业中，改善现有居住环境，提高生活质量；另一方面，通过此次置业，提高其目前社会地位，彰现其独特不凡的生活品位；再一方面，通过不动产的购买、物业升值，达到投资的目的ü 本案能够提供的：² 完善的生活配套：医院、学校、超市等生活配套设施² 舒适的生态居住环境：l 自然景观：面朝额尔齐斯河，草原和绿树环抱。l 人造景观：社区的丰富植被，将山涧泉眼引入社区之中形成水景。自然与人造景观结合，山水相映，相得益彰。² 户型：100130的三房、四房高端物业，应有尽有，户型品质首屈一指。² 布尔津县超大型高档生态生活社区，身份、地位的象征。² 区位优势明显，升值潜力与日俱增² 此类客户目标明确以后，针对客户购买力强、群体众多以及客情关系复杂，我建议应该将此类客户作为重点跟踪的目标客户。在本项目开盘后，主要户外MD宣传就是去国家相关单位如：医院、学校、检察院、县政府、各乡政府、村政府以及其他单位。计划在一期的销售工作中此类客户消化一期销售房屋的60%。总体消化（含一期二期）50%。1.2离退休人员Ø 特征：² 年龄特点：45岁或以上² 区域：本地² 社会地位：居于政府部门的要职，属于上层管理阶层² 收入水平：收入稳定并且具有相当的灰色收入，收入水平属于当地高档次² 家庭人员结构：部分为三、四口之家，也有三世同堂、四世同堂，家中地位显赫，一般拥有一至两套自有住房，甚至更多² 购房能力：购房能力强² 置业经历：二次或二次以上置业² 置业区间：130或以上的三房、四房多层，别墅² 购买目的为：自住、投资Ø 需求：此类客户希望通过购房，一方面考虑自身为事业奔波一生，希望晚年能够有一处景色恬静、景观优良的住所停泊自己的心灵；另一方面，也希望通过购买本案，为其历来独特不凡的生活品位作为延续；再一方面由于年事已高，身体机能有所减退，希望有完善的医疗设施，方便其医疗救助；再一方面希望自己的子女在生活、购物等方面提供便捷、孙子女能有完善的教育设施跟进；最后也是想为子女置业，为其子女留下一处可以无限升值的里程碑，作不动产投资之用。ü 本案能够提供的：² 完善的生活配套：医院、学校、超市等生活配套设施² 舒适的生态居住环境：l 自然景观：面朝额尔齐斯河，草原和绿树环抱。l 人造景观：社区的丰富植被，将山涧泉眼引入社区之中形成水景。自然与人造景观结合，山水相映，相得益彰。² 户型： 130的三房、四房多层物业，以及别墅物业户型品质突出。² 布尔津县超大型高档生态生活社区，身份、地位的象征。² 区位优势明显，升值潜力与日俱增。² 此类客户目标明确以后，针对客户购买力强、以及客情简单，我建议应该将此类客户作为次类跟踪的目标客户。在本项目开盘后，户外MD宣传就是去医院、学校、检察院、县政府、各乡政府、村政府老干所以及大型老年人活动场所。计划在一期的销售工作中此类客户可以消化一期销售房屋的10%。总体消化（含一期二期）15%。2.个体私营业主：Ø 特征1：² 年龄特点：25岁35岁左右² 区域：本地、外地均有² 社会地位：属于社会的自由职业者，并且处于创业阶段，社会地位一般² 收入水平：收入基本稳定，主要来源途径靠经营所得，收入水平中等² 家庭人员结构：一般为三、四口之家的独子或子女其中的一个，一般家中拥有一套自主住房² 购房能力：购房能力中等² 置业经历：首次多次置业均有² 置业区间：90110之间的两房、三房的多层物业² 购买目的为：自主、投资均有Ø 需求：此类客户希望通过购房，首先能在本地有自己的一片天地，考虑到产品的实用性层面较多。对生活的品质有一定的追求，并在一定程度上看重的是本案的区位优势和升值潜力。同时也希望日后能将自己的父母接来同住。使父母也能切实感受本案内相对完善的生活服务配套以及方便的医疗服务。ü 本案能够提供的：² 完善的生活配套：医院、学校、超市等生活配套设施² 舒适的生态居住环境：l 自然景观：面朝额尔齐斯河，草原和绿树环抱。l 人造景观：社区的丰富植被，将山涧泉眼引入社区之中形成水景。自然与人造景观结合，山水相映，相得益彰。² 户型： 90-110的两房、三房多层物业，户型精致、实用性较强² 区位优势明显，升值潜力与日俱增。l 特征2：² 年龄特点： 35岁或以上² 区域：本地、外地均有² 社会地位：属于社会的自由职业者，已处于事业小有所成阶段，社会地位中等² 收入水平：收入基本稳定，主要来源途径不仅经营所得，兼有多种收入来源，² 收入水平中等偏上家庭人员结构：一般为三、四口之家，本人在家中占有重要地位。且拥有一套、或两套以上自主住房² 购房能力：购房能力中等偏上² 置业区间：110-150之间的三房、四房的多层物业² 购买目的为：自住、投资均有Ø 需求此类客户希望通过购房，显示其在自由职业者的经营成绩；另一方面，对生活质量上的一定要求通过购买得到呈现；但更多的是看中本案的升值潜力，期望用不动产的投资，达到其收入途径的增加，以获取更多的收益ü 本案能够提供的：² 完善的生活配套：医院、学校、超市等生活配套设施² 舒适的生态居住环境：l 自然景观：面朝额尔齐斯河，草原和绿树环抱。l 人造景观：社区的丰富植被，将山涧泉眼引入社区之中形成水景。自然与人造景观结合，山水相映，相得益彰。² 户型：110-150的三房、四房多层物业。产品品质不同凡响² 区位优势明显，升值潜力与日俱增。² 此类客户目标明确以后，针对客户购买力强、以及客情关系简单，我建议应该将此类客户作为次类跟踪的目标客户。在本项目开盘后，户外MD宣传就是去超市、商场以及酒店等商业比较集中的区域，做大量宣传。计划在一期的销售工作中此类客户可以消化一期销售房屋的10%。总体消化（含一期二期）10%。3.本地外出务工人员Ø 特征1² 年龄特点： 2535岁² 区域：本地² 社会地位：属于外出打工者群族一员，因为经济原因终日在外地奔波，社会地位一般² 收入水平：收入并非绝对稳定，主要来源途径仅为打工所得，收入水平一般² 家庭人员结构：一般为三、四口之家中的独子，或众多子女中的一个。拥有一套自住房。² 购房能力：购房能力中等偏下² 置业区间：80-100之间的两房、三房的多层物业购买目的为：自住、投资均有Ø 需求此类客户长期在外打工谋生，无暇顾忌个人婚姻问题。其最大的原因，则是因为其打工地的房价太高，没有能力购买，而本地房价相对较低，能够满足其在“落叶归根”，在本地建立真正意义上的“家”的需求；另一方面又因其长期在外打工，已经有一部分积蓄，并且见过外面精彩的世界，因此，其对住房上有一定的要求，不希望继续拘泥于自己以前的破旧房屋，希望能购买新物业，以显示其出外打工获得部分成就；还有就是其子女的教育问题也是其关注的问题之一；最后还会考虑到本案的升值潜力问题，便于以后变卖，来换取更优质的物业以及生活。ü 本案能够提供的：² 完善的生活配套：医院、学校、超市等生活配套设施² 舒适的生态居住环境：l 自然景观：面朝额尔齐斯河，草原和绿树环抱。l 人造景观：社区的丰富植被，将山涧泉眼引入社区之中形成水景。自然与人造景观结合，山水相映，相得益彰。² 户型：80-110的实用两房、三房多层物业。² 区位优势明显，升值潜力与日俱增。Ø 特征2² 年龄特点： 35岁或以上² 区域：本地² 社会地位：属于外出打工者比较小有成就的一类，在外做生意多年，社会地位中等² 收入水平：收入相对稳定，来源途径多种，收入水平较高² 家庭人员结构：一般为三、四口之家中的独子，或众多子女中的一个。拥有一套或两套以上自住房² 购房能力：购房能力中等偏上² 置业区间：80-130之间的两房、三房的多层物业² 购买目的为：自住、投资均有Ø 需求此类客群对小户型的需求，主要是希望能让感激父母的养育之恩，为父母创造一个舒适的环境；另外因为父母年事已高，身体各项机能有所减退，希望父母能及时得到社区内便利的医疗救护。而其对中大户型的需求，主要其子女已经到了谈婚论嫁的年龄，用作其子女结婚之用；最后是利用购买本物业，达到不动产投资之用ü 本案能够提供的：² 完善的生活配套：医院、学校、超市等生活配套设施² 舒适的生态居住环境：l 自然景观：面朝额尔齐斯河，草原和绿树环抱。l 人造景观：社区的丰富植被，将山涧泉眼引入社区之中形成水景。自然与人造景观结合，山水相映，相得益彰。² 户型：80-130的两房、三房多层物业。产品品质不同凡响² 区位优势明显，升值潜力与日俱增。² 此类客户目标明确以后，针对客户购买力强、以及客情简单，我建议应该将此类客户作为次类跟踪的目标客户。在本项目开盘后，在前期的任何宣传当中业务人员不能放过此类客户的跟踪。一旦有此类客户的信息，可将该客户做为A类客户跟踪。计划在一期的销售工作中此类客户可以消化一期销售房屋的5%。总体消化（含一期二期）10%。4.本地普通置业者Ø 特征：² 年龄特点： 30岁或以上² 区域：本地² 社会地位：属于本地一般劳动者，社会地位一般² 收入水平：收入相对稳定，收入水平一般² 家庭人员结构：一般为三、四世同堂，喜欢群居。拥有一套自住房² 购房能力：购房能力一般² 置业区间：80-120之间的两房、三房的多层物业² 购买目的为：自住为主Ø 需求：此类客群购房能力一般，但对生活质量有一定向往。其唯一可考虑的方法即是变卖其目前已有的住房，换取一定的经济补偿，来购买本案物业；当然也希望能与家人同住，继续过着群居生活，使自己的父母、子女在医疗、教育上的水平得到改善。因此，其对住房的面积会有一定的要求，一般会选择中等户型，既实用又不会对其经济造成过大压力，对不动值的概念谈不上清晰化认识。ü 本案能够提供的：² 完善的生活配套：医院、学校、超市等生活配套设施² 舒适的生态居住环境：l 自然景观：面朝额尔齐斯河，草原和绿树环抱。l 人造景观：社区的丰富植被，将山涧泉眼引入社区之中形成水景。自然与人造景观结合，山水相映，相得益彰。² 户型：80-120的实用两房、三房多层物业。² 区位优势明显，升值潜力与日俱增。² 此类客户目标明确以后，针对客户购买力弱、客户群体众多以及客情关系中一，我建议应该将此类客户作为一般目标客户。在本项目开盘后，在前期的任何宣传当中业务人员不能放过此类客户的跟踪，此类客户的购买周期比较长，但是客户群体众多，是很大的一块潜在市场。计划在一期的销售工作中此类客户可以消化一期销售房屋的10%。总体消化（含一期二期）10%。5.投资型的客户。Ø 特征：² 年龄特点： 30岁或以上² 区域：本地和外地皆有 ² 社会地位：任何² 收入水平：收入相对较高。² 家庭人员结构：一般为三、四世同堂，喜欢群居。已经拥有自住房² 购房能力：购房能力强² 置业区间：100-140之间的两房、三房的多层物业² 购买目的为：投资为主Ø 需求：此类客群购房能力强，生活质量已经有一定的保障。一方面是想为子女置业，为其子女留下一处可以无限升值的里程碑，另一方面作为不动产投资之用。也有可能买来当酒店经营，对不动值的概念认识较高。此类客户为大客户。本地和外地皆有此类客户。ü 本案能够提供的：² 完善的生活配套：医院、学校、超市等生活配套设施² 舒适的生态居住环境：l 自然景观：面朝额尔齐斯河，草原和绿树环抱。l 人造景观：社区的丰富植被，将山涧泉眼引入社区之中形成水景。自然与人造景观结合，山水相映，相得益彰。² 户型：80-120的实用两房、三房多层物业。² 区位优势明显，升值潜力与日俱增。² 此类客户目标明确以后，针对客户购买力强、客户群体稀少以及客情关系复杂，我建议应该将此类客户作为一般目标客户。在本项目开盘后，在前期的任何宣传当中业务人员不能放过此类客户的跟踪，此类客户的购买周期比较长，虽然客户群体稀少，有该类客户必须较由业务经理处跟踪。计划在一期的销售工作中此类客户可以消化一期销售房屋的5%。总体消化（含一期二期）5%。综上所述：从收入水平、购房能力、意向购房区间来看，国家公职人员与个体私营业主为本案一期的主力购房客户来源。而本地外出务工人员、本地置业者则是次要购房客户来源。值得注意的是，在主力客群的国家公职人员中，尤其以党政机关、教育、医疗卫生系统以及“公检法”系统的购房能力较甚，而个体私营业主中以果农、脐橙、茶叶、板栗等产业经营户及相关产业链（如包装、打腊、物流等）经营户为主，投资客群更多的则是因本地旅游业所带动的一批私营业主。在所有客户跟踪中必须要去该县管辖的6乡一镇59个行政村去。对次主力客群的关注则主要集中于本地外出务工，希望回本地置业结婚的人群；以及本地普通置业者希望通过变卖目前已有房产，以此来获得购买本案物业的权利。五.价格策略建议1.定价方法建议：目前本县城区域内的众多项目已基本或完全售磬，区域内无绝对可类比楼盘作为定价参照。因此，利用“市场比较法”确定本案前期价格不具备科学性、可操作性。建议可采用“成本加成法”以及“品牌定位法”的定价方法指导本案的价格理论公式如下：“总成本”中一般包括以下参数：土地使用权购置费用、工程设计和开发费用、房屋设备装修费、管理费用、投资利息、销售费用、其他不可预计费用等七个参数加以计算。而预期利润此项则是根据发展商的意向确定数值的多少。一般为15%左右。2.总体价格策略建议：目前本区域市场的房地产产业还未达到相对成熟阶段，本着保证项目稳定性操作、发展商利润持续性增长、客户利益相对性保障的原则，建议在本案价格策略上抛弃“高开高走”、“高开低走”、“平开高走”的高风险性操作策略，转而采取“低开高走、稳步提升、实现利润最大化”的稳妥价格策略指导本案的价格操作。3.模拟指导价格建议：本案一期建筑销售面积4万，假设开发预期利润为15%左右，但 “成本加成法”中的其他多个参数数值无法确定的情况下，这里我司为本案制定出一个“预计开盘平衡点价格” 多层均价：1750元/预计开盘平衡点价格 小区临街商铺均价： 元/ 商业步行街商铺均价： 元/ 本项目在日后销售过程中还具有：ü 较大的市场弹性空间ü 较强的市场竞争里ü 较好的市场反应与认同ü 先购折的物业升值ü 快速抢占市场份额ü 提高项目在市场上的口碑建议本项目价格采取“低开高走”的营销策略，以较低的价格引爆市场，能够营造良好的开盘形势以及提升项目品牌影响，给予客户信心。并能潜在的刺激客户，产生其购买欲望；同时为根据市场状况给予有利价格调整的充足空间，便于项目前期有效资金回拢，更便于后期开发的价格攀升。4.本案价格动态走势预测：项目价格的动态走势主要表现在项目内部认购期、开盘热销期、平稳销售期、尾盘消化期等不同销售阶段的价格的动态变化。本案在实际销售过程中，如果通过内部认购能引爆市场的话，那么在正式开盘销售时，就应适当地将价格拉生，具体提高幅度，必须根据市场、客户的反应，以及发展商的追逐利润而定。因为就目前而言，价格是整个房地产市场最敏感的因素之一（即使全北疆目前房地产发展还处于不成熟阶段），是影响目标购房者购买本案的重要因素。六.营销推广策略建议1.项目卖点整合与提炼l 项目卖点整合：Ø 规模优势：布尔津县14万超级大盘Ø 区位优势：位于滨河新区、布尔津县城必经要道，距布尔津县水陆、陆路客运中心仅一步之遥。Ø 景观优势：额尔齐斯河北岸，背部群山绿树环抱，社区内绿地成荫，山上溪流引入社区。山水环绕，景观独享Ø 外部交通互达性良好：布尔津县水陆、陆路客运中心仅一部之遥。Ø 完善的整体规划：住宅、商业街、商务办公区比邻，医院、学校、幼儿园等服务配套完善Ø 超强升值潜力：区位、景观、规模等一系列优势成就其升值潜力无限。Ø 户型产品多样性：户型区间从80多至150应有尽有，采光、通风、实用性优异，开目前荆州房地产市场先河Ø 品质首屈一指：规模、环境、产品等均为荆州近年甚至将来较长一段时间的鼻祖。Ø 绝版、不可复制性：景观、体量、交通、户型等优势造就本案绝版、不可复制性。2.项目卖点深层提炼：（可改写成跑销和坐销说词）Ø 本案主题核心理念经 典 品 质 优 居关键词：经典：寻求了太长时间的“经典”无所收获，其实“经典”就在你的眼前。品质：衡量品质的标准，即是以“纯天然的生态景观”作为天平的砝码。优居：当高素质的顾客们被我们的个性产品吸引而来的同时，产品的优异就不再来自冷冰冰的房子本身；人居合一相互促进才是优居的真正体现。潜在客户群体就会扩大到全疆各地乃至全国。Ø 本案主题形象：滨河生态景观小区 “新”中心花园开发高度：城市的新中心，中心的楼盘，楼盘中的花园。功能形态：具备人的物理属性，有自己的全生命周期，生长的综合体社区。每个人在这里完成不同阶段的物质、精神需求的更新换代，在熟悉的地方跟社区一同生长，可以过一辈子。文化附加：因为理想而类聚，形成社区精神潜意识。让每一个人对自己的社区产生归属感与荣誉感。3.市场推广总体策略建议广告总体策略的确定，对指导项目整体推广、促进销售有着深远的意义。根据本案各项优势明显、但整体市场供求关系不平衡的特殊属性，本着广告费用投入与产出比，效果最大化的原则，主打渠道制胜，制定出本案的总体市场推广策略：“宁缺毋滥、有的放矢”主要采用：宣传单张引导+媒体支持+高效的营销团队Ø 以单张引导，多种宣传渠道辅助强势的单张引导（外线销售）“兵团式作战”外线/地销售与一般常规的兼职人员派单是有极大区别的，外线/地销售人员在上岗之前必须经过专业知识、项目资料、说客技能、自我心态调整等各方面的强化培训，因此当数量庞大的外线销售人员以“兵团式作战”的规模出现在市场上的时候，就形成了排山倒海的广告攻势。 这种如“人海战术”般的人媒传播的广告方式通过向目标客户定点投放广告信息达到迅速炒热市场的目的，它不象媒体广告那样“昙花一现”，而是一年365天，天天进行从不间断，效果更明显、持久性极强。广告的宣传发布一步到位地直指项目的目标客户群，针对性极强；还可根据市场的信息反馈随时进行有效调整，灵活性极高。外线/地销售要做得到位，必须要注重全盘的布置和细节的把握，因此其操作和监控的难度都是较大的。而我司在全盘掌握与监控方面通过长期的强化与完善，目前已经形成了一套系统的制度。Ø 客源截击策略目标客户群的获取我司对此销售模式主要用于对客户群的开挖，完全与销售对接，由固定目标客户的定位，发展到主动出击争夺广义客户此模式对于客户群的开挖是对整个区域内的置业人群的截击，包括来自区域内的准买家实施纵向和横向的全方位开挖；并会对外埠客户产生一定的影响作用，对本案下阶段的销售工作有一定促进作用4.营销推广广告策略以及费用预估：鉴于本项目的目标客户群集中在本区域周边，所以营销推广计划主要针对本区域开展，以达到节约费用，提高效果的目的。具体途径如下：a) 媒体广告；b) 路旗及户外广告牌；c) 车身广告；d) 在城区主要交通路口及人口密集区域派发广告单张；e) 组织业务员团队对潜在购买群体（布尔津县陆路客运站等单位）的定点开发f) 促销展示及活动。具体投放渠道及形式、费用需要视销售实际进展再作调整。5.媒体推广方式：² 根据项目进度，进行楼盘包装，建立内部形象展示、导示系统，制造知名度，树立品牌形象。注重开盘的气氛营造，包装项目道路两侧及媒体造势与预告信息；开盘后以北疆晨报、晚报、及旅游杂志、印刷品为主，车后窗为辅进行立体式传播，开盘庆典。² 举行新闻发布会、产品展示会等。将项目形象进一步强化，将销售效果更推进一步。² 利用项目主题式SP促销活动：能集中体现地产的热点、档次，买家、业内人士、 媒介芸集，外卖场VIP体验活动。6.媒体组合建议：针对本项目高品质的档次，选择以下媒体进行全面、细致、重点突出的在区域市场产生的影响力和爆发力。报纸媒体：采用本地受众群较多的北疆晚报（以大带小）、晨报为主，其他报纸为辅户外：本案现场大型的围墙广告、项目前以及市区内的主要道路户外广告牌、乌鲁木齐项目户外广告，当地出租车后窗等。新闻媒体：多角度、全方位的介绍项目，并结合布尔津旅游频道进行报道（要政府协助、主要在开盘前后进行）网络宣传：只采取部分网络宣传。7. 营销推广手法建议：n 常规营销手法：(主要是案场值班值和外部营销)² 场景营销场景营销是指营造一定的购房环境，引发目标客群对项目憧憬，达到尽快销售的目的。结合本案来，将销售中心的包装、看房通道的包装、以及VI导视系统的包装等为场景营销的重要表现形式。² 悬念营销“悬念营销”适用于项目的前期预热阶段，利用人们的好奇心理，制造对项目的期望悬念，令其密切关注本项目，以达到广泛宣传的目的。对于本案来，项目的入市价格、后期的促销活动、开盘时间等均可以作为悬念营销的表现点。n 节点营销² 节日营销通过对中国传统节日和近年来流行的国外传入的节日，如中秋、端午、情人节、圣诞节等节日特别的优惠方式和促销活动达到销售目的。本案拟订为5月中旬、5月底和6月初开盘。但我司认为在此前就将节日营销的概念引入。很好的利用节假日。以及喜迎北京奥运会（作为前期开盘的促销话题），以及其后的中秋、端午（举办龙舟赛）、10.1、元旦、春节前后的节日也应该特别注重，通过活动的策划有效地促进销售。² 工程形象营销通过在本项目销售节点，如：公开认筹、解筹、开盘、封顶等销售或工程节点上，特殊的优惠措施及促销方式达成销售。8.近期重要时间节点公关活动建议：迎北京奥运倒计时倒积新闻发布会、产品演绎会5月6月10月9月8月7月本地姻缘购房活动开盘活动5.1公关活动10.1公关活动如上图所示：5月6月的公关活动主要以提升本项目的市场形象，提高市场知名度与美誉度为主，期望做到全城瞩目、万人空享的境界。由此，达到蓄积大量主力意向客户，为项目正式开盘，销售大热做前期铺垫。并利用党政机关对该项目的的启动，积累部分次要购房客户（普通置业者）为项目后期延续性的销售埋下伏笔。同时可以了解外地市场是否会有潜在客户。6月-7月月主要是项目产品演绎会和开盘活动的筹备与开展08年6月6.15日则是开盘活动的延续，以10.1推向一期住宅尾盘销售的高峰期，捕捉潜在客户（本地外出务工人员），为二期的开盘做好前期的铺垫准备工作。考虑到春节将近，外地务工人员即将返乡，活动的开展更有针对性，有利下阶段销售开展。9.项目形象包装展示建议：u 总体包装展示策略使客户从初步了解本案，到进入销售中心，再到户型模型观摩这一过程，展示项目的独特品质，未来家居的生活蓝本，而不是冰冷生硬的钢筋水泥和凌乱不堪的施工现场，给予购房者而美好的想象空间。从而促成到访客户对本项目留下深刻印象，最终使项目获得良好的形象宣传效果，达到有利于项目销售，实现项目利润最大化。项目形象包装展示主要有销售中心包装、示范区域包装、销售通道包装、其他包装等四大主体。ü 销售中心包装销售中心是项目的窗口。客人对楼盘的第一印象，往往是从销售中心开始的。目前本案已有临时接待销售中心，而且正式销售中心也已于5月8日开始动工兴建。预计正式销售中心有200的内室空间。并且在项目现场还将兴建一个接待销售中心。鉴于本案的客户定位及主体定位，建议销售中心的设计以富以现代感的设计为主，配以颇具气势的装修标准，以配合项目高品质定位。采用简单的粗线条，营造出舒适的环境以及热烈的销售气氛，同时又营造出一种磅礴感，使客户在心中先入为主地认同楼盘的档次，在从性价比中去感受项目的价值。Ø 包装要点提示可采用一系列新型材料，强调现代感可配以鲜明的色彩、图案的搭配，营造出项目的规模感和磅礴感配合灯光效果，高档的内部包装，合理的摆设，精致的室内小景在销售中心内展示项目形象展板的同时，可以适当摆放一些抽象派陈列，增加销售中心的现代元素，功能分区接待区、参观介绍区、洽谈区、办公区、财务区、休息区、（示范样板间）现场销售中心是项目营销最根本、最有效的一种现场销售渠道，也是其