河南洛阳房地产楼市分析报告.doc

洛阳楼市年度分析报告2009年度写在前面大 势2009年的楼市行情超乎很多人的预料：年初还在“低迷徘徊”，年中已是“放量大涨”，年底则变成了“恐慌性抢购”!短短一年间，国内楼市迅速由低迷转为亢奋，由萧条转为繁荣。如果单纯从房地产的角度来看2009年的楼市行情，自然有些看不太懂；但如果放在国际和国内的经济大势中去思考，就更容易理解过去一年国内楼市所发生的惊人变化。2007年底由美国引发的房地产次贷危机最终转变为全球性的金融危机，中国政府果断出手在2008年底推出了4万亿的经济刺激计划，并迅速扭转对房地产的打压政策，赋予房地产拉动内需的重要角色！这意味着，无论如何，各级政府都要确保房地产市场走出低迷。这就是2009年中国楼市的大势。何谓“势”？势代表着一种方向，凝聚着很多能量，具有难以抗拒的巨大力量。正所谓：大势所趋，势不可挡也。在中国做房地产从来都不能只关注项目本身，宏观政策的改变往往会对房地产市场带来巨大的变化；同样，在洛阳做房地产也不能只把眼光局限在区域市场，全国市场的改变必然会对洛阳市场产生重要的影响。只有深入理解宏观政策，全面了解市场变化，才能真正把握房地产大势，从而进行科学决策。坚持这一条，无论是对政府部门，还是开发企业，都具有重要的意义。而这，正是我们编写洛阳楼市2009年度分析报告的价值所在。 周童 2010年1月10日 第一部分 数据综述2009年整体销售情况表套数面积（万M2）金额（亿元）单价2009年31001340.60107.9031682008年17503189.3853.982851比去年77%80%100%11%2007年28935300.0974.012466比前年7%13%46%28%2009年商品房住宅整体销售情况表套数面积（万M2）金额（亿元）单价2009年25184296.9290.3530432008年14053167.1044.622670比去年79%78%102%14%2007年20699246.0655.742265比前年22%21%62%34%2009年办公用房整体销售情况表套数面积（万M2）金额（亿元）单价2009年1060.940.2425752008年4383.200.902805比去年-76%-71%-73%-8%2007年10287.281.842512比前年-90%-87%-87%3%2009年商业用房整体销售情况表套数面积（万M2）金额（亿元）单价2009年200018.3213.1971982008年172613.457.605648比去年16%36%74%27%2007年373522.7312.985708比前年-46%-19%2%26%2009年经济适用房整体销售情况表套数面积（万M2）金额（亿元）单价2009年224020.863.3716142008年3353.400.391160比去年569%514%764%39%2007年191420.182.501239比前年17%3%35%30%2009年各行政区商品房销售情况表区域套数建筑面积（万M2）均价（元）金额（亿元）住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅西工区460624643.781.953088702314.89涧西区638955875.204.8432531171330.14高新区377954.361.24292032821.68老城区755728.950.57294883963.12瀍河区15932917.210.27318655795.63洛龙区781.0522870.24洛阳新区113861106146.3710.392919515148.08总计251842106296.9219.2630436972103.78第二部分 2009年度整体市场分析2009年，洛阳楼市实现突破性增长，全市销售各类新增物业31001套，销售面积340.6万平方米，销售金额107.90亿。其中，商品房销售套数28761套，销售面积319.74万平方米，销售金额105.3亿元；经济适用房销售套数为2240套，销售面积20.86万平方米，销售金额3.37亿。此外，二手房在2009年的销售面积也达到了77.39万平方米。本报告重点对商品房市场的供需状况及价格变化进行分析，鉴于历年数据构成，吉利区不在本次统计分析范围内。一、 商品房市场投放2009年我市共颁发预售证90个，批准商品房预售面积为198.14万平方米，比2008年减少了158.11万平方米，大幅下落，创造历史最大跌幅纪录，降幅达到44.07%。2007年洛阳房地产市场的火爆行情，给很多开发商带来了对未来市场的良好预期，导致了2008年市场的集中投放。伴随着席卷全球的金融危机和国家对房地产的政策打压，2008年全国房地产形势急转直下，楼市观望情绪浓厚，商品房销售一片惨淡。作为区域市场的洛阳，难以独善其身，2008年商品房销售面积不到200万平方米，比2007年锐减36%！这样的市场局面严重影响了开发商投资拿地的信心，并在2009年得到了体现。于是，2009年洛阳房地产的市场投放，开始从高峰跌入低谷，房地产投放量创5年来新低，仅与2005年投放量相当。 从2007年到2009年的商品房投放物业分类对比图中可以看出：2009年全市商品房投放各类物业整体上呈下降趋势，其中，2009年住宅类产品投放159.42万平方米，比去年下降了45.94，比前年下降39.97；办公类产品逐年下降，2009年比上年减少27.06，比前年减少59%；商业用房的投放量与上年基本持平。进一步分析物业的投放类型，从2008年和2009年投放比例对比图中可以看得更清楚， 2009年我市物业投放量最多的仍然是住宅，达到80.92，占绝对份额。非住宅产品方面，与上年同期相比，办公与商用所占比例有所提升。其他类产品（主要是车库、储藏室等）投放比例与上年同期持平，但投放面积下降较明显，降幅达到66.12。从投放区域来看，新区仍然是2009年商品房投放量最大的区域，占总投放量的33.58，但所占比例比上年有所下滑；其次是涧西区，占总投放量的26.89；西工区以18.17的比例占第三位，比上年所占比例提升近4个百分点。这三个区的投放量占到了全市总投放量的78.64，依然是洛阳商品房市场的重点投放区域。值得注意的是，廛河区的投放比例由2008年的4.58上升到2009年的9.64，增加了5个百分点。这说明本区域大盘的启动对市场投放起到了重要的拉升作用。整体而言，洛河以北建成区增长幅度比较明显，西工区、老城区、廛河区三个区的2009年加起来的投放比例达到31.46，比2008年增长了7个百分点。这说明洛阳房地产市场的供应格局，由新区轰轰烈烈大开发的强力拉动，伴随着建成区城中村改造步伐的加快，逐渐演变为齐头并进。从投放时间曲线来看，2009年第二个季度的投放量相对较小，最高的5月份只有12.77万平方米，6月份仅有2.44万平方米，三个月全部加起来不到20万平方米，第二季度投放量仅占全年的10。从2009年全年来看，1、2月呈高开态势，接下来低走。投放最集中的时间点在9月，一个月的投放量达到了43.01万平方米，远远超过了之前第二季度三个月总的投放量，这与全国楼市第三季度出现高涨相吻合。其次是11月份，为了搭上年底政策末班车，投放量又出现高潮，达到32.97 万平方米。这两个月的投放量占今年整个投放量的38.38。这说明，集中在第三季度的供应量，必然要在2009年年底集中释放；而第四季度的投放量可能要转化到2010年消化。同时，鉴于市场销售高涨的因素，有些楼盘也会加快开发的进度。二、商品房市场销售2009年我市商品房销售备案套数为28761套，销售面积319.74万平方米，销售金额105.3亿元。销售面积与上年相比大幅增长，猛增了153.76万平方米，增幅为71.93，称得上是洛阳历年来房子卖得最多的一年。2009年我市商品房商品房销售有两个指标变化显著：其一，销售面积实现300万平方米的突破；其二，销售金额突破100亿元大关。2009年全市商品房销售历史性地实现了“双突破”！ 从20072009年商品房分类销售对比图中可以看出，住宅类产品的销售面积与上年相比，增长趋势最为明显，比2008年多卖了129.82平方米，增长了77.69%。商用销售面积比上年同期增加4.87万平方米，增幅36.2，但比前年略有下降。办公销售面积比上年下降70.63，比前年下降87.09%，比2006年的8.58万平方米下降89.04%，连续四年持续下降。从各区域的销售情况来看，新区仍然是2009年我市商品房卖得最多的区域，占全市总销量的49.62%，撑起销售市场的半壁江上；其次是涧西区，销量占到了全市的25.23%。这两个区域2009年商品房的销量占全市总销量的74.85%，构成了我市商品房销售的两个最主要的热点区域。从2009年和2008年商品房分区销量对比图来看，各个区域的销售格局变化不大；但个别区域与上年相比变化较大，其中老城区和高新区与上年相比分别下降了3.8和3个百分点，而廛河区则上升了2.7个百分点。以下是2009年的月销售曲线图。从2009年商品房月度销售走势图可以看出，不管销售面积、套数，还是销售金额，从1月开始呈逐步上扬趋势，12月达到高潮，是1月份销量的4倍，这与全国市场的销售形势基本一致，从年初的冰点，到第二季度的小阳春，再到第三季度的大幅上涨，一直持续到年底最后的疯狂。我市商品房市场因为第二季度投放量的缩减，致使金九银十的销量略微回落，但整体销量上依然呈现芝麻开花节节高的趋势。三、商品房销售价格情况2009年我市备案商品房成交均价每平方米3269元，整体房价上涨较快，每平方米比2008年上涨388元，涨幅13.47；与2007年相比，每平方米上涨714元，涨幅27.95。从房价上涨幅度来看，2009年洛阳商品房每平米的涨幅已经接近历史最高纪录的2007年的每平米394元。这与2009年全国市场重现2007的疯狂形势基本一致。各种物业形态中，商用类产品的上涨幅度最为明显，比2008年每平方米上涨1550元，涨幅27.44，比前年上涨1490元，涨幅34.35。价格上涨如此明显，与万达广场、宝龙城市广场等大型商业项目的成功开发和热销紧密相连。办公类产品，与上年相比虽然下跌了8.2，但比前年上涨了2.5。其他类产品价格与往年保持一致。 住宅类产品2009年平均成交价格3043元/平方米，比上年每平方米上涨373元，涨幅13.97；比前年上涨778元，涨幅26.1。住宅类价格的上涨，除了2009年土地供应稀缺导致土地价格上涨，也与当年整体投放量不足有直接关系，当然，全国一片涨势，有相当一部分人为了赶政策的末班车提前加入了购房大军，这些都对房价的上涨起到了推波助澜的作用。深入分析全年每月成交均价的变化情况，可以发现2009年我市商品房的成交价格曲线呈现典型的“爬坡型”。从1月份商品房的成交均价2783元/平方米开始，期间虽有起伏，但趋势是一路上扬，最后狂飙到年底的3589 元/平方米，从起点到终点攀升800元/平方米，盘中曾达到3752元/平方米的最高点。四、二手房市场从20072009年二手房销售面积对比图可以看到，2009年的交易量略微下降，比2008年减少了14.65万平方米，降幅为15.92。2009年我市二手房市场继续在下行通道发展，连续三年成下降趋势。年初新房市场的冷淡，二手房市场更是无人问津。当市场回暖交易活跃时，2008年库存的大量新房涌向市场，二手房市场受到了直接的市场冲击。年底赶“政策末班车”的二手房市场，异常火爆，交易量猛增，第四季度贡献了全年较多的交易量。五、经济适用房市场从20072009年经济适用房投放面积对比图可以清晰看出，2009年的经济适用房投明显低于2008年，这与2009年整体投放下降的趋势基本一致。从另一方面来看，国家虽然多次强调要加强保障性住房的开发建设，但真正要形成实际的供应，还需要在土地供应、政策配套方面下大功夫。进一步分析可以发现，2008年投放的经济适用房，在2009年得到集中消化，致使2009年的经济适用房销售面积以514的增幅“大跃进”式增长，2009年新增交易量17.46万平方米。2009年全年经济适用房销售面积呈“U”型走势，年初岁末，政策密集期，国家政策倾斜和财政支持，对经济适用房的供应促进很大，因此反映在市场上的销售是两头热。第三部分 2009年度住宅市场分析一、总体分析A投放情况2009年，全市商品房住宅项目总投放面积为159.52万平方米，与2008年相比，减少了135.49万平方米，降幅为45.94。住宅类产品的整体投放大幅度下降，这在洛阳房地产历史上是第一次，以往几年统计中按照多层和高层分析，多层虽然每年都在缩减，但住宅类整体上保持每年20左右的增幅。2009年住宅类产品的整体投放急剧下降，与2008年第三季度开始的销售低迷有很大关系，购房者持币观望，与开发商博弈，导致房地产投资信心下滑，严重影响了2009年住宅类产品的投放。B销售情况1、销售面积大幅上升从销售备案情况可以看出，2009年商品房住宅产品的成交面积为296.92万平方米，比上年多卖了129.82万平方米，增幅达到77.69，增长势头非常凶猛。从投放与销售的比例来看，似乎存在着严重的供需失衡：投放只有159.52万平方米，而销售却达到296.92万平方米，是2009年投放的两倍。这就是说，2009年近一半的销量来自于2008年的供应，实际上是在消化上一年的库存。与上年相比，我市住宅类项目的市场投放面积下降了66.23；而住宅销售面积却增长了77.69%。可以肯定的是，如果2010年上半年不能形成集中的市场供应，市场供需失衡的局面将更加严峻。2、成交价格上涨明显从以上销售备案数据可以看出，2009年住宅类产品的价格为每平方米3043元，比2008年上涨了373元，涨幅为13.97%；与前年相比，上涨了778元，涨幅为34.35%。从以上图表中，我们还可以清晰地看到2007年到2009年这三年间，洛阳住宅类产品房价走势。整体来看，三年间，住宅类商品房的成交价格每平方米上涨了778元，上涨幅度达到34.35，即涨了三分之一，平均每年涨幅约17。自2004年开始，多层和高层价格就稳步上升，年平均涨幅分别是3.9和16。2007年以来，商品房住宅类整体价格持续增长，且上涨幅度越来越大，也就是说房价涨的越来越快。根据目前态势来看，住宅类产品价格，由于需求量的增加，供应的紧缺，预测未来一段时期内，仍将呈上升趋势，只是要涨多少的问题，以及可以维持多长时间。整体来看，2009年涧西、西工的成交价格涨幅有限，但廛河区和高新区的价格上涨势头猛烈，其中，廛河区涨幅69.29，高新区涨幅40.52的涨幅，均创历史最高纪录。2009年全市有三个区域的房价突破3000元，分别是西工、涧西、廛河。涧西区最终以每平方米3253元的平均售价位居各大区域榜首，这也是涧西区住宅均价首次突破3000元，比2008年上涨了343元，涨幅为11.79%；廛河区借助于恒大绿洲的强势拉动，以3186元的平均售价位居第二；西工区以3008元的平均售价进入前三，比上年上涨15.44%。二、区域分析2007年以来，洛阳楼市的住宅类产品的销售格局变化不是特别大，新区、涧西、西工一直是“第一梯队”，销售力度最强；老城、瀍河是“第二梯队”，排名其次；高新区、洛龙区位居“第三梯队”，销售面积最弱。从今年的投销状况来看，高新区和廛河区异军突起，销售力度呈爆发势头。沿用惯例，洛龙区因为投销面积太小，不作为分析重点。1、涧西区：投放明显减少，价格有所上升从20072009年涧西区住宅投销对比图可以看出，2009年比上年的投放有大幅度的下落，降幅达到55.28，仅投放37.95万平方米，比2008年减少了46.91万平方米；而住宅类产品销售75.2万平方米，远高于2008年水平，增长幅度达86.32。涧西区由于南昌路沿线板块、周山板块同时发力，成交活跃，尤其如世纪华阳、中泰世纪花城等个别大盘销售异常火爆，所占比例较大，带动了涧西区整体的销售市场。从20072009年商品房住宅分区均价对比图中可以看出，涧西区价格上升势头较往年有所趋缓，每平方米同比上涨343元，而2008年这一数字为每平方米740元。2、西工区：投放面积锐减，价格增幅明显 西工区由于地理优势得天独厚，是传统的商贸中心，因此，以原住地居民为代表的购房者，对该区域内的住宅需求表现出极大的渴望。2009年西工区全年投放面积26.15万平方米，较2008年减少了15.98万平方米；但销售却增长了63，多卖了16.92万平方米。与2008年的投放多、销售差，形成了鲜明的对比。西工区的价格增长势头也非常明显，2009年的均价比起2008年每平方米涨了413元，幅度为15.44；其中核心区域价格飙升更是疯狂，黄金地段的住宅项目，由于区域内供地紧张，土地价格暴涨，导致了每平方米涨了1000多元，上半年还是3000多，到了年底就成了4000多，还不一定能买得到。3、新区：销量急剧上升，独占半壁江山2009年全市住宅类产品的投放区域里，新区占到总投放的28.15，差不多贡献了三成的供应量。在销售区域对比中，新区继续保持其独领风骚的态势，占取全市住宅类产品销售的半壁江山，达到49.3%。通过20072009年新区住宅投销对比图进一步分析可以得出：2009年新区虽然投放有限，但是销售非常强劲，比上年增加了71.24%,消化了2008年的相当一部分库存，彻底扭转了2008年底新区打折销售的被动局面，价格也有每平米271元的上涨，涨幅为10.23。4、廛河区：投放与销售同步增长从20072009年廛河区住宅投销对比图可以看出，廛河区投放量连续三年稳步增长，年均增长率24。2009年廛河区住宅类销售异军突起，比起上年涨幅高达255。恒大绿洲的开发建设，不但对廛河区的供应起到了绝对的支撑，而且销售形势也一片大好，其每平方米4000元以上的销售均价，直接将廛河区的平均价格拉升至3186元/平方米，与上年1882元/平方米相比，涨幅达到了惊人的69.29，创造了洛阳价房价上涨幅度最快、最高的历史纪录；与前年相比，更是达到了148。也就是说，廛河区住宅的平均成交价格在两年里翻了1.5倍！当然，这与恒大绿洲卖精装房直接加大成本因素有关，换言之，高品质卖出了高价格。2009年廛河区住宅类产品成交均价一跃成为洛阳市房价第一阵营，紧跟涧西区的3253元/平方米，位居次席。5、老城区：投放和销售双双下滑2009年，老城区的住宅类项目投放和销售面积双双下滑，创三年来最低，而且所售项目，大部分是一些老盘的后期。这与老城区城市规划要求下的产品组合结构有关。土地供应及容积率的限制，城市配套设施的不完善，致使老城区多年来投放量没有大的突破。 6、高新区: 投销双落，价格飞涨从20072009年高新区住宅投销对比图中，可以清晰看出，2009年高新区住宅的投放和销售双双下降，与上年相比降幅分别为50.57和47.97，降幅超过高新区历史纪录。2009年，高新区住宅类产品投放面积3.46万平方米，销售面积4.36万平方米，成为除洛龙区外楼市最冷淡的区域。瀛洲大桥和瀛洲路的建成通车，使得高新区的地缘优势更加明显，与新区、涧西区的紧密相连，使高新区将会成为继新区之后又一个置业热点，2010年的高新区楼市必将活跃起来。待添加的隐藏文字内容3第四部分 2009年非住宅市场分析一、商铺市场分析1、投放量略有下滑2009年商铺总投放面积为25.4万平方米，与上年相比略有下滑。2009年共销售商铺2000套，备案销售面积18.32万平方米，与上年相比，销售套数增加了16%，销售面积增加了36%；与前年相比，这两个指标分别减少46%和19%。2、销售压力依然很大自2003年开始，连续7年，商铺投放量远高于销售量。投放量分别为：2003年14.69万平方米、2004年33.84万平方米、2005年45.54万平方米、2006年38.39万平方米、2007年39.42万平方米、2008年27.36万平方米、2009年25.4万平方米，7年总投放量237.48万平方米。销售量分别为：2003年5.54万平方米、2004年20.73万平方米、2005年12.95万平方米、2006年19.58万平方米、2007年22.73万平方米、2008年13.45万平方米、2009年18.32万平方米，7年总销售量116.72万平方米。截至2009年底，商铺总销售量只占总投放量的49.15，还有120.76万平方米存量商铺有待市场消化。虽然在2009年商铺销售形势有所提升，比上年增长较大，但商铺存量房基数大，销售压力依然很大。3、成交均价涨幅明显从成交价格来看，2009年商铺平均成交价格为每平方米7198元，比上年每平方米涨了1550元，涨幅27.44%，；与2007年相比，平均上涨26.1%。作为投资型物业，商铺的价格主要取决于商圈价值和主力商家的经营价值，与市场整体的供求关系不大。虽然洛阳商业用房的整体投放量远大于消化量，市场存在严重的过剩，但就某个黄金地段的优质商业项目而言，仍然可能存在局部的稀缺，加之强势商家的强力推广，就有可能直接拉动商铺价格上涨。2009年万达广场在洛阳的的热销就是一个典型的案例。借助于万达集团专业的商业地产开发经验和强大的商业资源整合能力，通过铺天盖地的广告宣传，万达广场步行街1万多平方米的商铺不到3个月就销售一空，而且成交均价接近2万元，最高卖到了3万多元。4、区域分析 从区域投放情况来看，2009年各中心区域内均有投放，但主要集中在西工、涧西和新区，这三个区成了我市商铺投放的重点区域。它们的投放量占到了总投放量的94。通过上图分析，我们可以看出，新区商铺依然保持着较好的增长幅度，同比增长了69.41%，同时也是全市商铺成交面积最大的区域。作为商铺销售的主要区域，涧西区商铺成交面积与上年相比增加了90.48；西工区和老城区与上年相比分别减少了50.74%、45.19%；而高新区和廛河区同比略微有所上升。在2009年商铺区域成交价格对比图中，我们发现，除了新区价格小幅度下滑，其他区域的商铺一直保持上涨势头，在与上年或是前年的成交价格对比中，都呈上涨情形。其中，高新区2009年商铺的成交价格最低；涧西区价格最高，增长幅度也最大，达到82.15。两者的价格差距，竟然达到了7777元/平方米！这充分说明了商铺的价格来自其投资价值，而其投资价值则取决于商圈价值和商家的经营价值。有时一个强势商家的优质商业项目，就可以彻底改变一个区域的商业格局，直接带动该区域商铺价格的提升。二办公市场分析1、投放与销售逐年下滑2009年我市投放市场的办公用房项目总建筑面积不到3万平方米，销售基本上是“卯吃寅粮”，以消化旧盘为主，全市办公用房销售总面积为0.94万平方米，比上年减少70.63%,与前年相比减少了87.09%。自2007年开始，三年间，我市办公用房的投放量和销售量分别以年均下降率30和43的速度递减，市场上纯办公用房的投放越来越小，取而代之的是越来越多的宜商宜住的商住公寓。2、成交价格不升反降2009年我市办公用房的平均成交价格为每平方米2575元，比上年降低13%，与前年基本持平。20072009年办公用房成交均价经历一个“过山车”型的发展态势。2009年办公用房的均价还不及2005年的2632元/平方米，除了在2008年经历一次高点，一直处于跌跌不休的形势，这与其他产品形成了鲜明的对比。洛阳办公用房市场的不成气候，究其原因，与洛阳现代服务业等第三产业不发达有关。随着洛阳经济的不断发展，对现代服务业的需求将会越来越多，随之而来对办公用房的需求也会不断增加。长远来看，洛阳办公市场还是有相当大的空间。3、区域分析从成交区域来看，2009年高新区超过涧西和西工，成为全市办公用房销售的重点区域。其余各区域的成交都在逐年下滑，其中涧西和新区最为明显，降幅都在80以上，唯有高新区与上年相比有比较大的增长幅度。2009年影响洛阳楼市的9大事件盘点分析2009年洛阳楼市，我们不能忽略洛阳楼市这一年发生的某些事件，正是它们丰富了洛阳楼市的内容，同时对洛阳楼市未来的发展也将产生重要的影响。以下是周童工作室按照时间顺序对2009年影响洛阳楼市的9大事件所做的盘点。1、万达广场登陆洛阳 2009年2月，洛阳万达广场项目正式拍板，进入前期筹备阶段。6月15日开始认筹， 6月20日正式开盘，推出的一万多平方步行街商铺三个月内销售一空，商铺成交均价近2万元。7月29日，万达广场招商大会暨签约仪式在华阳国际大酒店3楼宴会厅召开，六大主力店签约进驻。12月22日项目正式开业。洛阳万达广场是大连万达集团在河南省开发的首个城市综合体项目，也是万达集团开业的第27个万达广场。该项目位于涧西商圈的核心区域，占地48亩，总建筑面积约11万平方米，总投资额近10亿元。该项目拥有万千百货、万达国际影城、永乐电器、大歌星KTV、大玩家超乐场、华润万家连锁超市等国内外一流商家，集购物、休闲、娱乐、美食于一体，可一站式满足老百姓多种消费需求。点评：不到一年时间，万达广场就完成了一个商业地产项目从开工、销售到开业的全过程，从而成为洛阳楼市2009年商业地产的最大传奇。万达广场的成功，再次证明了商业地产不是谁都能玩好的，除非你有专业的开发经验以及强大的商业资源。2、洛阳新区“扩容”6倍 4月30日，河南省委常委会议原则通过了省委、省政府关于建设洛阳新区的总体方案，正式决定扩大洛阳新区规划和建设范围。新方案的洛阳新区空间范围扩大为：东起偃师市高龙镇西边界，西至洛阳西南环城高速公路，南起偃师市、伊川县边界，北至洛河南岸，包括洛龙区大部分、龙门文化旅游园区和偃师市西南部（含李村、诸葛、佃庄、庞村、寇店个乡镇），规划面积达平方公里，是原洛阳新区规划面积的6倍，与郑汴新区一起纳入省级发展新区。“扩容”后的洛阳新区具体定位是：到年，围绕全省基本实现工业化，把洛阳新区建设成为现代产业发展示范区、河洛文化旅游精品区、城乡统筹改革发展试验区、现代复合型新区和对外开放示范区。目标是：成为全省经济社会发展的重要增长极。点评：至2008年底，洛阳新区的开发用地已所剩无几，在这样的背景下，新区“扩容”6倍的新规划方案终于在2009年获得了省委省政府的批准，对洛阳房地产开发来说，无疑是最大的利好！这意味着，至少10年以内，洛阳新区依然是房地产开发的热点区域，并且有巨大的开发空间！3、郑西高铁全线贯通6月 日下午，随着中国铁建二十五局集团的新型铺轨机将最后段长达米的钢轨在河南省三门峡市的函谷关隧道内顺利铺设，世界上首条修建在大面积湿陷性黄土地区的高速铁路郑西铁路客运专线全线铺通。月至月郑州至洛阳段开始调试，动车组以空车形式不断地在这一路段行驶，其时速度达到了385公里。按照这样的速度推算，从洛阳乘火车到郑州仅需半小时左右，到三门峡同样也是半小时左右，到西安不超过两个小时。2010年春运郑西客运专线将正式投入运营。点评：郑西客运专线投入运营后，将与京广客运专线联网，大大缩短西北、川渝地区与中南、华东各大城市的时空距离，进一步密切东、中、西部地区的经济联系，对促进中原城市群经济隆起带的快速崛起，具有十分重要的意义。更值得关注的是，郑西高铁直接拉近了洛阳与郑州、西安之间的时空距离，让洛阳开始成为郑州、西安两大省会城市之间的房地产价格洼地，洛阳房地产的价格优势顿时凸显，对沿线城市投资者到洛阳购房置业将产生不可估量的影响。        4、北京住总邙山屯地8月8日，中国企业500强之一的北京住总集团与北京蓝德汇丰公司联合成立的洛阳住总宇泰房地产开发有限公司正式揭牌。该公司开发建设的定鼎北路大型城市综合社区项目总占地面积4000亩，总规划面积约600万平方米，投资约150亿元，可容纳4万多户、10余万人居住，兼有住宅、商业、酒店、教育、文化、旅游多种功能，是洛阳市目前最大的房地产开发项目。该项目一期占地面积61.63公顷（合925亩），总开发建设规模将超过150万平方米。点评：2009年洛阳楼市诞生了迄今为止最大的房地产项目，人们完全有理由对它报以热切的期待。通常一个大盘的出现，往往会对所在区域的房地产市场产生巨大的拉动作用，如同恒大绿洲对洛阳东区带来的影响一样，北京住总在定鼎北路的项目，让人们对道北区域的房地产市场多了几分关注。5、城中村改造新突破 9月24日，洛阳目前最大的城中村整体改造项目西工区西小屯村、东涧沟村整体开发改造项目全面启动。该整体改造项目总占地面积368亩，其中西小屯村208亩、东涧沟村160亩，涉及1080户5300多人，共需拆迁房屋及地面附属物约46万平方米。上海升龙公司将在王城公园北侧投资7亿元，建设一座五星级大酒店；在王城大道两侧，建设约30万平方米的高档商业设施。点评：城中村改造一直是洛阳房地产开发的老大难问题，多年来没有大的突破。2009年7月1日起施行、有效期为3年的洛阳市城中村改造实施办法以及随后出台的洛阳市旧城及城中村开发改造项目审批实行一站式办公实施意见，为城中村改造提供了政策支持和效率支持，“更加优惠的政策、更加主动的措施是城中村、城郊村改造提速的关键”。作为目前最大的城中村改造项目，西小屯村、东涧沟村整体开发改造若能顺利进行，无疑将为洛阳城中村改造树立一个成功的典范。六、恒大绿洲震撼开盘 9月26日，恒大绿洲盛大开盘，特邀黎明、范冰冰、刘亦菲、白冰等大腕出席开盘庆典。4000元以上的销售均价、送精装修、85折优惠、水景园林、准现房、现场包装体验、免费看房直通车赚足了银子，也震撼了洛阳购房者。点评：回顾洛阳房地产的历程，外来开发商凭借其先进的开发理念和新颖的营销手段，对洛阳楼市的发展做出了不可磨灭的贡献。作为国内目前市值最高的房地产公司，恒大地产在洛阳拿地后一直默不作声，只顾埋下头去做产品，直到开盘前半个月才开始大规模的广告宣传，以日报、晚报每天各一个整版的频度对洛阳消费者高强度轰炸，在洛阳几乎做到了家喻户晓。恒大绿洲带给洛阳房地产的最大冲击是，规模宏大的园林景观和美仑美奂的精装配套，让洛阳消费者见识了什么才是真正的大手笔和高品质。7、中电阳光新城开工 10月31日，中电阳光新城项目举行开工仪式。该项目位于老城区邙山镇中沟村（王城大道北段），占地600余亩，规划总建筑面积近60万平米，可提供保障性住房近6000套。该项目不仅是我市目前规模最大的经济适用房项目，同时也是河南省规模最大的保障性住房项目。 点评：加大保障性住房的供应是政府近年来多次强调的房地产民生工程，但一直雷声大雨点小，真正落到实处的大多是几万平方米的小项目，近三年的市场投放量还没有哪一年超过15万平方米！2009年终于诞生了洛阳迄今为止最大的经济适用房项目，而且总建筑面积近60万平方米，可解决6000户城市低收入家庭的住房问题。但愿这是一个良好的开始，希望会有更多的保障性住房项目开工建设。8、道北三路五路开工 11月20日，道北三路、道北五路同时开建。道北三路工程西起华山北路，东至北盟路，道路全长7977.1米，规划道路红线宽30米，概算投资约2.456亿元。道北五路工程西起经三路，东至王城大道，是老城区中电阳光新城经济适用房配套项目。道路全长978.5米，规划道路红线40米，工程概算投资为1545.8万元，预计2010年上半年建成投用。12月23日，汉宫路（原道北二路）一期工程举行通车典礼现场，该条道路西起衡山路，东至王城大道，全长4591.34米。点评：道北区域的房地产市场多年来一直不温不火，其中道路不通畅是最大的制约因素。2009年，随着道北三路、五路的开工建设，道北二路的建成通车，道北今后的交通条件将大为改观，同时，在北京住总项目和中电阳光新城两个大项目的带动下，道北区域将有可能成为房地产开发热点区域。九、洛河三桥先后通车 12月28日上午，投资约7000万元的西苑桥全面建成通车，全长1151米（含引线）的大桥，犹如一道长虹飞架洛河南北，让大桥长期拥堵的历史就此挥手作别。从西苑桥上望去，洛河上游2.5公里处，瀛洲桥飞架南北，已于2009年4月初建成通车。再向上游2公里，凌波桥卧波洛河。凌波桥是洛河上最长的桥，全长2345米，2009年11月1日大桥主体竣工试通车。点评：短短1年之内，我市在市区西部新建、改扩建的3座跨洛河大桥瀛洲大桥、西苑桥和凌波大桥先后竣工通车。3座新桥将涧西区、高新区和洛阳新区连为一体，“融城”的结果，让附近的城市边缘地带纳入城市发展的大框架，无疑给周边开发和发展带来了新的机会。2010年洛阳楼市10大走势预测2009年，洛阳楼市同全国楼市一样，市场先冷后热，销售快速增长，房价迅猛回升，再现了2007年的繁荣。2010年楼市何去何从？依然是人们关注的焦点问题。以下是周童工作室对2010年洛阳楼市10大走势的基本预测。1、 调控政策有保有压 2009年中央经济工作会议后，房地产调控政策密集出台。12月14日，国务院