7月杭州房地产楼市分析报告.doc

2008年7月杭州楼市分析前言：进入7月，按往年的经验，应该是销售淡季的开始，而今年却一反常态，提前一个月便进入了销售的低通道。同样，按照往年7月，很多楼盘即使工程进度已经达到了预售条件，也会暂时放一放，等到金九银十的销售旺季推盘。可是今年7月，楼市依旧掀起了开盘高潮，而面对浓厚的观望气氛，开发商不得不动足脑筋，打折优惠的、送面积的、组织看房团、团购及各种各样的业主联谊会开发商忙得热火朝天。淡季出现开盘热 低价盘、优质盘、品牌盘主宰杭城楼市7月共预定1649套，成交2113套新房，成交量同比去年下降了48.8%，环比6月份分别有小幅度回升，日均成交68套，其中住宅成交了1607套，写字楼成交了371套，商业用房则成交了129套，其中住宅成交量环比6月上升了0.8个百分点；7月成交总金额为37.9亿元。7月份共成交268062.1m2，相比6月上升了9.6%；其中住宅成交面积172541.5m2、商业用房成交面积15304.3万m2、写字楼成交面积为78641.7m2；就住宅来说，成交套数增加0.8%，而成交面积减少了11.4%，可以看到90m2以下小户型比例增加。商品房成交价格为14145.1元/m2，其中住宅成交均价为13768.3元/m2，商业用房成交价格为13808.0元/m2，写字楼成交价格为15284.3元/m2，商品房成交价格和住宅成交价格环比6月份分别上涨了0.2%和0.8%；商业用房和写字楼价格分别下降了8.5%和4.6%。供应量增加导致供需比扩大 成交价格震荡下降从下图可以看出，7月销售均价呈波浪线围绕15000元/平方米的均价上下波动，成交均价最高的一天是7月15日的19297元/平方米，最低的是7月24日的10962元/平方米。在震荡中总体走势趋低，自7月20日以后，成交均价再没有高过15000元/平方米大关，在13000元/平方米左右波动。成交套数和成交均价大致呈反比走势，7月初成交有个低朝，随后逐步上升，在7月26日以后成交套数有个明显上扬趋势。7月17日成交套数最低，为36套，7月31日成交套数最多，达133套。不过有一点是非常明显的，打折促销的力度越来越大，而整体的销售情况却是差强人意，相比同样降价打折，品牌楼盘的销售业绩好于非品牌楼盘。江干区推盘多成交也多 老盘受冷江干区一家独大，共成交1188套，主要是东方红街、玉兰公寓及泊林公寓等性价比高且首次开盘楼盘的拉动，其余区域的成交量均未突破300套，除下城区、上城区外，均有不同幅度的下降；拱墅区成交量下滑幅度较大。滨江区成交较好的是钱塘山水（96套）、水晶城（26套）、，其余均在22套以下；拱墅区成交较好的是凯德视界（13套），其余均为个位数；江干区成交较好的是东方红街（474套）、泊林公寓（196套）、万银大厦（169套），另外月底开盘的玉兰公寓也成交了71套，其余均在60套以下；上城区仅水澄大厦和景江城市花园成交量过两位数，分别成交了27套和17套，其余均为个位数；西湖区成交较好的是白马尊邸（107套），其余楼盘均在36套以下；下城区成交有大幅度回升，其中低价入市的元都新景就成交了141套，其次是北景园商铺成交了48套，另外湖滨阁也成交了14套，其余楼盘成交均为个位数；下沙成交较好的是世贸滨江花园，但也仅成交了22套。楼市危险论此起彼伏 断供潮突现深圳在银根紧缩、销售量急剧萎缩的双重打击下，房产界掀起了“救市”论，要求政府出台政策扶持，一时间崩盘论、地震论层出不穷，各界分成两派，分别看空和看多未来半年楼市。虽然有各种传言说开发商开始出现不同程度的资金紧张问题，但是根据国家权威部门一份对全国7136家重点房地产企业进行的调查报告。调查结果显示，有57.2%的房企透露今年上半年企业的经济效益和去年同比差不多，不过预计下半年经济效益与上半年差不多的房企下降为39.3%。还有7.1%的房企表示经济效益好于去年，其余35.7%则表示经济效益有所下降。从销售业绩来看，去年房价高涨，房企应该具有充足的“过冬粮食”，只要不盲目贷款及扩张，做个“猪坚强”并不难。买房者方面，深圳已经开始出现“断供”潮，导致房产合同法律纠纷增加，但并没有获得舆论支持，政府不应救市的呼声依旧高涨。2008年七月淮南市场调研报告一、宏观政策回顾本月受奥运开幕在即的大环境影响，市场未见大举措，房地产政策在此环境下，维持不变。同时受困于土地市场拖累，一线城市低价普遍走低。带动市场陷入萎靡，但由于市场刚性需求仍然继续，二线市场仍旧出现供求旺盛的局面。   2008年，被形容为中国楼市 “最困难的一年”，土地交易在某些城市屡屡失败,商品房成交量锐减,开发商促销花样不断翻新。而在近期，有关“救市”的争论此消彼长。成为本月最热闹的话题。    目前，最危急的深圳，局部房价已出现超过30%的跌幅，是否这种颓势会不会蔓延至其他城市？但据权威人士分析：由于中国每个区域市场都会呈现不同的特点，各地房价走势存在差异化。前三年，中国各地房地产市场态势基本一致，都是呈现上扬趋势，实际上这不太正常.从现在来看，市场已进入一个相对稳健的整合期，各区域市场的区别、房价走势的差异，已经开始显现。对于中国房地产要不要“救市”的争论，专家则认为：中国楼市并没有到如此危急的状态，并不需要刻意救市。中国房地产市场目前的确面临一些挑战。因为过去几年中国房地产发展太快，衍生出土地管理、房价上涨以及经济发展与社会发展不同步的问题。但可以看到，中国政府已经在关注并着手解决这些问题，比如加强经济型住宅建设，更有效地解决中低收入家庭的住房问题。总体来说，中国房地产市场目前的形势还将保持不错态势。二、经典案例华润置地绿色地产启幕7月19日，华润置地·西堤红山项目在北京亮相，这是华润置地首个“绿色地产”实践项目，表明公司在绿色生态住宅的探索和尝试方面迈出实质性的一步。    实践绿色生态观    西堤红山项目位于广安门外，紧临北京西二环，毗邻金融街和三里河中央政务区，规划总建筑面积28万平方米，包括住宅、酒店式公寓、会所、商业配套、教育配套等。    据了解，西堤红山产品类型丰富，户型涵盖了从一居室到复式大宅的多种产品，以90平方米两居，130160平方米的三居、四居和酒店式公寓为主。    华润置地在几年前就已经着手进行“绿色地产”的技术研发。据内部工作人员介绍，西堤红山成为首个实践产品，缘于企业对未来行业走势的判断。“华润置地认为在倡导生态文明与对土地的集约化开发并存的社会中，在高密度住宅区内做好绿色生态住宅是绿色地产的必然方向。”    西堤红山项目第一次集中应用了50多项专业建筑技术，最终整合形成了热环境系统、声环境系统、能源系统、绿色建筑材料系统等8大生态系统。体现了华润置地与专业建筑机构多年来的主要课题成果。    同济大学和清华大学的专家组认为，从规划设计到开发环节，项目中实现了对生态技术的深入运用。    “这些技术都是切实的，能够对生活细节产生影响。客户可以享受健康与舒适的生活方式，又不以资源的消耗为代价。”华润置地北京公司工作人员介绍。    例如，研究表明，全世界的生活垃圾每年增加约5%，总体中60%为有机物。日本常见的生化垃圾处理站能把生活垃圾中的有机物消解95%，残余物可用于园林施肥。西堤红山项目已经采用了生化垃圾处理技术，同时以软硬件设施为业主使用这种处理方式提供便利。    对“绿色地产”的探索在行业中已有先行者。据业内人士介绍，这些项目效果虽然不错，但建造成本30%40%的激增，使其难以大面积推广和普及，并且增加了用户的使用成本。    据介绍，西堤红山在技术运用上虽然也产生了成本增加，但幅度远小于以上数字。居住者的生活舒适度得到明显改善，生活成本有效节约。“这表示此类绿色产品具有普适性，能够广泛推广。”上述人士评价。    品牌价值新增长点    值得注意的是，西堤红山是华润置地今年在北京首推的新项目，其正式开盘时间为9月份。    据项目相关人士透露，由于西堤红山将是西二环板块未来少有的大规模楼盘，拥有优质的教育配套，以及高品质产品匮乏，首期推出的约300套物业已经吸引了相当关注，公司预计能够在短时期内完成销售。    在今年下行的市场态势中，这无疑是一个积极信号。“长远来说，这一项目将承担在稀缺地段实现最大品牌价值的任务。将其定位为绿色生态城，正是为了夯实其产品品质和品牌价值。” 华润置地内部人士表示。    “新的市场阶段，华润也在重新调整品牌发展的策略。今年的市场调整给了华润置地一个冷静思考的时机，放慢脚步把产品做得更加细致，令产品品质与价格比更为合理，实现产品附加值的增加。”朱华越表示。    华润置地的产品线自2002年以来全面铺开，已经形成了包括凤凰城、翡翠城、橡树湾在内的清晰的产品脉络：按照产品系列与规划区分不同住宅类型，将已经成功的开发模式复制应用到同类地块中去。    如橡树湾系列项目均为高校附近形成的具有文化特性的社区，自2006年推出以来，形成了巨大的品牌影响力，目前，华润置地在全国已经开发了4个“橡树湾”项目。    而此次西堤红山作为首个“绿色地产”产品的亮相，似乎也昭示着华润绿色生态住宅产业化模式的正式启幕。    “项目开发的初衷是希望发展成新的产品线，因为生态环保住宅的开发是未来的一个产业趋势，我们相信这类产品能够经受住市场的考验，因为它具有长久的生命力。”华润置地内部人士表示。    据悉，就在西堤红山项目内，一座“生态体验馆”正在构想和酝酿之中。它被称为“生长的空间”，将作为华润置地生态住宅理念和技术研究成果的展示窗口，与公众进行交流、互动。三、七月份淮南市场货量市场供应情况：截止至7月份底，在销售项目总数: 76个，入网售总面积: 793.4万（较上月增长4.69万） 总幢数: 996幢（较上月增长16幢）总推货量: 42112套（增长率1.27%）可销售总套数: 7402套（较上月减少136套） 可售面积: 77.17万（较上月减少3.04万，降低3.79%）淮南市场竞争日趋激烈。住宅部分去年淮南市的住宅成交价格来看，1月份的成交价格均价为2608.04元/，2月份成交均价为2796.75元/，三月成交均价为2795.78元/，四月成交均价为2787.45元/，五月成交均价为2933元/，五月由于开盘项目较多，造成均价上涨。六月分市场价格突破3000元/。七月份有缓步下跌，均价2820元/。销售面积构成成交套数成交面积()面积比率70以下22410751.77508.05%70-9034328355.047021.22%90-11039438542.934028.84%110-13024129007.849021.71%130-15012717540.067013.13%150-180172767.9760.2.07%180以上306655.96104.98%成交均价构成成交套数成交面积()面积比率1500元以下111452.171.09%1500-2500元16519452.323014.56%2500-4500元1099106424.341079.65%4500-6500元845341.604.00%6500-8500元4170.34500.13%8500元以上四、竞争个案分析（一）竞争个案推案情况1、在售的大型住宅个案共16个：（1）田区的山水居、优山美地青年守则、阳光国际城、金豪阳光花园、上东锦城、金茂阳光花园、金徽华庭、惠利花园城、奥林盛世名城、盛世名门、云景华城、金大陆财富中心、银鹭万树城、新时代广场、鑫诚花园、龙湖路1号；（2）八公山区的锦锈康城。2、本月无新盘推出。3、处于正常销售期的个案18个：（1）田区的山水居、阳光国际城、上东锦城、金茂阳光花园、金徽华庭、金豪阳光花园、惠利花园城、奥林盛世名城、鑫诚花园、盛世名门、云景华城、金大陆财富中心、新时代广场、银鹭万树城、领城、春晓名城、民生淮河新城、龙湖路1号；（2）竞争个案产品类型个案产品类型主力产品山水居多层、别墅多层公园2010多层多层领城多层、小高层多层优山美地多层、小高层、高层多层阳光国际城多层、小高层、高层小高层上东锦城小高层、高层高层新时代广场高层高层阳光365高层高层新光花园小高层、高层高层奥林盛世名城多层、高层高层金豪阳光花园多层、小高层多层盛世名门高层、小高层小高层银鹭万树城多层、小高层、别墅多层金大陆财富中心高层高层龙湖汇景豪庭高层高层惠利花园城多层、小高层多层金茂国际花园多层多层翰林雅居小高层小高层鑫诚花园高层高层颐园世家高层高层蓝堡国际公馆多层、高层高层云景华城多层、小高层、高层小高层北京名都商业、高层高层双子星座高层高层民生淮河新城多层、小高层、花园洋房多层龙湖路一号商业、高层高层斯瑞明珠城多层、小高层、高层小高层巴黎春天多层、小高层、高层高层现代花园多层多层荷苑小区多层多层紫金华庭多层多层锦锈康城多层多层洞山九龙湾多层多层金徽华庭高层、多层高层大型社区的产品类型齐全，每个社区都会有高层、小高层、多层，但是主力产品都是带电梯的高层、小高层为主。西部板块的八公山区和北部板块的潘集区的项目都是以多层为主。（3）面积分析个案规划面积（）主力面积（）山水居859-2289699-102/137优山美地896-130896阳光国际城90-148116-121上东锦城30-225130新时代广场93-13193新光花园115-139115、139阳光3659853-1361213463/136奥林盛世名城79-141120金豪阳光花园9325-1425112511盛世名门77-139131-133银鹭万树城80.64-200110-120金大陆财富中心公寓40-90住宅107-142公寓48/59住宅107/132/142龙湖汇景豪庭88-223115惠利花园城93-127（260）95-120金茂国际花园96-200133/118翰林雅居1165-1511313713/145鑫诚花园1054-1591372颐园世家100-140130蓝堡国际公馆70-140110北京名都/云景华城86-14594双子星座5689-11637/斯瑞明珠城80-2208119/119巴黎春天80-12980/120领城118-148128春晓名城88-13090现代花园8485-1588110748荷苑小区90-10898紫金华庭80-13090-110锦锈康城80-130110洞山九龙湾80-128110金徽华庭80-14096大型社区户型面积齐全，其中田区的“上东锦城”项目还设有小面积的单身公寓，但主力面积仍以130-150平方米的三户二厅为主。（4）价格分析个案主力总价住宅均价商业均价销售率销售阶段备注优山美地23/243300无99%二期现剩余房源价格阳光国际城30/31无无无无无上东锦城304850无53%二期新时代广场26.9无无无无无新光花园32-393000无98%一期阳光365353000800098%/100%一期奥林盛世名城322960无80%二期金豪阳光花园352800无80%一期盛世名门353100无二期银鹭万树城333200无99%二期金大陆财富中心公寓19-23住宅32/424000无合肥百大进驻99%一期龙湖汇景豪庭323000无100%三期惠利花园城353200无80%四期鑫诚花园4537002300090%一期现购房均赠海南双人游北京名都/无无10月开盘现办会员金茂阳光花园33/352600无95%一期已售完、二期还末动工翰林雅居32/42-全部销售完颐园世家353500已售完四期已售完暂无5期蓝堡国际公馆32末定住宅已销售完云景华城(优士阁)333200共4层，1层8680元/平米2-4层3500元/平米一期还有一栋没卖，二期9月份开盘双子星座303400-350085%一期还有2栋，约40-50套末售商铺已被安徽商之都租去春晓名城20尾盘销售2400无二期现接受预定领城353500末定一期目前已基本售完、有两栋暂末开盘8月份开盘淮河新城332890无90%目前销售C组团9-10月份销售D组团斯瑞明珠城352900已售完目前销售四期巴黎春天253000无目前售三期已基本售完、四期、五期开盘时间末定锦锈康城20-25朝阳帝堡303200无80%一期在售、二期末定洞山九龙湾262680无99%目前售二期尾盘、三期8月份开盘金徽华庭323400末定一期2栋已售完、2期开盘时间末定五、七月份市场分析从市场上价格的分布上看：七月份市场的整体价格较上月价格有缓步下跌，市中心地区的价格恒温不变，目前主要集中在3200元/平方米左右的价格水平。5月新盘项目朝阳帝堡与北城区超大社区淮河新城均以均价下调避暑，销售均价分别下调到3200元/平方、2890元/平方，下调幅度10100元/平方；鑫诚花园则以购房均赠海南双人游保持原有价格3700元/平方；领城以异型框架结构打造品质社区，“水上向前冲”活动加上商贸的舞台推广、逐步放量，均价由上月3000元/平方升至3500元/平方。