景德镇房地产市场调研报告.ppt

,深圳市天方房地产经纪代理有限公司Shenzhen Tianfang Realty Broker Surrogate CO.,LTD二八年三月,景德镇市房地产市场调研报告,（简要版）,目 录,第一篇 宏观背景研究 第一章、景德镇市城市及各区概况 第二章、2007年景德镇市宏观经济运行状况第二篇 景德镇房地产市场调查 第一章、2007年景德镇市房地产市场总体分析 第二章、热点及竞争片区分析 第三章、项目所属大板块城东板块市场综述第三篇 项目用地周边环境与政策法规分析 第一章、项目用地周边环境分析 第二章、项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规第四篇 片区典型项目调研分析 第一章、楼盘在售在建楼盘一览表 第二章、楼盘调研表,宏观背景研究,第一篇,第一章 景德镇市城市及区、概况,景德镇：景德镇历史悠久，文化灿烂。雄踞长江之南，素有江南雄镇之称，历史上与广东佛山、湖北汉口、河南朱仙镇并称全国四大名镇，是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一和国家甲类对外开放城市。1953年6月政务院批准景德镇市为江西省直辖市，现辖一市一县两区，即乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区，面积5256平方公里，人口152万，其中市区人口50万。,经济发展：总体经济快速增长。2006年全市实现生产总值224.78亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%，其中，第一产业实现增加值20.84亿元，增长6%，第二产业实现增加值121.58亿元，增长17.9%，第三产业实现增加值82.36亿元，增长12.1%；全市人均生产总值达14582元，比上年增长13.9%，以上年末汇率换算达1869美元。,一、景德镇市总体概况,收入水平：城乡居民生活水平稳步提高。2006年，全市城乡居民人均收入均呈两位数增长，其中城镇居民人均可支配收入9962元，比上年增长13.5%；农民人均纯收入3954元，比上年增长11.2%。城乡居民收入增加的同时，生活消费支出也稳步增长。城市居民人均消费支出为7029.38元，比上年增长25.72%，其中食品消费支出增长18.72%。农民人均生活消费支出2771.85元，比上年增长15.21%，其中食品支出增长6.15%。旅游胜地：旅游产业加速做大。2006年，全市接待国内游客661.31万人次，比上年增长13.86%，实现国内旅游收入23.54亿元，增长19.01%；接待入境游客5.93万人次，增长23.4，实现旅游外汇收入1903万美元，增长20.73%。旅游总收入达到25.1亿元。根据测算，2006年旅游收入占GDP的比重为11.2，比上年提高0.3个百分点,旅游业日益成为我市重要的支柱产业。,一、景德镇市总体概况,第一章 景德镇市城市及区、概况,二昌江区概况,昌江区概况：昌江区地处景德镇市西南部，是景德镇市唯一城郊区，辖区环绕整个市区，总面积432平方公里，拥有耕地面积6.4万亩（其中水田4.8万亩，旱地1.6万亩），林地面积28.4万亩，山塘水库269座。全区辖二乡（丽阳乡、荷塘乡）两镇（竟成镇、鲇鱼山镇）一场（西郊垦殖场）一街道（西郊街道），总人口15.2万人。,第一章 景德镇市城市及区、镇概况,珠山区概况：珠山原名立马山，后因山势蜿蜓，有五龙抢珠之说，唐代遂改称珠山。区辖地历朝为古镇之地，唐武德四年(公元621年)置县，先后属新平、新昌、浮梁县领辖。北宋景德元年(公元1004年)宋真宗赵恒诏谕将昌南镇易名为景德镇，珠山隶属景德镇境地。,二、珠山区概况,第一章 景德镇市城市及区、镇概况,湘湖镇：位于景德镇市东 郊，浮梁县东南面，东邻上饶婺源县，南接寿安镇，西连昌江区竟成镇，北与王港乡、鹅湖镇、臧湾乡毗邻，素有“瓷都东大门”之称。境域面积252平方公里，辖14个村委会，1个林场，100个自然村，共5587户，20494人，均系汉族。共有耕地面积2.8万亩,山林面积23万亩。湘湖镇境内山川秀美，土地肥沃，资源丰富。除阔叶林、松木、山木、毛竹、药材、油茶等地表资源外，地底蕴藏大量的无烟煤、石灰石、瓷釉石等矿产资源，木材蓄积量达74万立方米，年产毛竹70万根。湘湖位于进景德镇市至婺源生态旅游黄金线上，全镇拥有多处风景点，森林覆盖率达71%，是国内外游客观光、休闲、度假的好去处。受景德镇市辐射影响，湘湖镇城郊地位突出。距市中心10公里，有四条公交线到湘湖，景婺黄（常）、南外环高速在境内交汇，并设有互通。镇境内拥有全国唯一一所陶瓷重点院校景德镇陶瓷学院，省部属企业七四0厂、浮南矿、台资企业东璟陶瓷集团，民营企业景德镇酒厂，华峰邮电器材厂，嘉华工业陶瓷厂等企业，经济与社会发展综合实力位居全县第一，获“景德镇六强乡镇”荣誉称号。,三、湘湖镇概况,第一章 景德镇市城市及区、概况,第二章 2007年景德镇市宏观经济运行状况,一、国内生产总值：2006年全市的GDP总值为225亿元，人均国民生产总值为11957.3 元;2007年全市的国民生产总值271亿元.二、第一二三产业数量：2006年上半年,第一产业实现增加值6.54亿元,增长6.1%;第二产业实现增加值71亿元,增长18.3%;第三产业实现增加值40.3亿元,增长8.0%。三、固定资产投资总额：2007年1-3月，全市完成城镇以上固定资产投资12.41亿元，同比下降8.1%。其中:3199工程开工项目39个，完成投资66041万元，占城镇以上固定资产投资比重达53.2%。四、房地产开发投资幅度:房地产开发投资总量小幅回落。2007年1-5月，景德镇市房地产开发投资完成5.6亿元，比上年同期下降3.4%。,房地产状况,五、社会消费品零售总额:2006年社会消费品零售总额681亿元，增长168,呈现良好态势,2007年1-3月，全市实现社会消费品零售总额20.03亿元，同比增长15.8%，其中市的零售额16.81亿元，同比增长16.3%六、居民消费价格指数:2007三月末，全市居民消费价格总指数为102.0%，服务项目价格指数为103.1%,消费品价格指数为101.6%，其中食品价格指数为106.9%。七、房地产所占比例及数量:1-3月，全市完成城镇以上固定资产投资12.41亿元,房地产行业投资总额为5.57亿元.呈小步上升态势.八、商品房价格：2007年上半年，城市商品房均价在1800元左右,而在2008年初,整个景德镇的整体均价在2300元,上涨了500元,呈大步上扬趋势.,第二章 2007年景德镇市宏观经济运行状况,房地产状况,九.国家宏观金融政策 1、货币政策、利率：自2007年12月21日起，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。活期存款利率下调0.09%个百分点，达到0.72%。其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。2、房地产按揭政策：对于商品房二次置业,银行的最新政策是首付四成，贷款六成，最高年限30年的按揭贷款政策。,第二章 2007年景德镇市宏观经济运行状况,房地产状况,十结论 1、2007年景德镇GDP、社会消费品零售总额都不同程度地上升，固定资产投资总额比同期稍有下降,储蓄比例增加，说明居民购买力增强。2、商品房价格总体形势稳步上涨，房地产投资比例较去年上升，均价上涨,部分楼市交易呈现火热局面，消费者需求释放，供需差距比例逐步缩小。3、国家政策的调控进一步规范楼市，打击炒楼投机行业，促进楼市成熟，保障行业健康理性持续发展。、景德镇市总体经济保持了持续、健康、平稳的总体发展态势，第三产业发展势头迅猛，房地产业做为国民经济的一个重要的经济增长点，成为景德镇经济发展的主体之一，其健康良好的市场发展状况，促进景德镇经济的持续平稳增长。、景德镇市目前第三产业所占比重并不高，还有很大的上升空间，消费同样有较大的上升空间，房地产的消费将进一步提升。,第二章 2007年景德镇市宏观经济运行状况,房地产状况,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,一开发总体情况 从施工规模看，商品房建设规模继续扩大，开发结构基本合理。1-5月，房屋施工面积和新开工面积增速加快，我市商品房施工面积192.8万平方米，比上年同期增长6.6%。其中，住宅148.5万平方米，比上年同期增长9.7%，办公楼3.9万平方米，比上年同期增长5%，商业营业用房39.4万平方米，比上年同期下降3.1%。,一、2007年景德镇市房地产市场行业现状,景德镇市近年土地出让数据 根据景德镇市国土资源管理局的数据显示，景德镇城区近三年的商住土地在06年大幅度上升之后,仍将会保持这个态势,2008年3月份数据为48037平方米。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,一、2007年景德镇市房地产市场行业现状,房地产开发投资结构情况1-5月，住宅投资累计完成3.7亿元，占房地产开发投资的66.4%，比上年同期增长83.3%，在住宅投资主导地位更加巩固的同时，商业营业用房投资1.5亿元，占房地产开发投资的27.9%，办公楼投资0.03亿元，比上年同期增长87.2%.,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,一、2007年景德镇市房地产市场行业现状,资金来源情况：从资金来源看，资金来源较为充足，利用外资和个人按揭贷款高速增长。2007年，我市房地产开发企业上年末结余资金2.2亿元，比上年同期增长56.7%。截止5月，房地产开发到位资金9.3亿元，比上年同期增长4.6%，比同期房地产开发投资高8个百分点。在房地产开发资金来源中，国内贷款1.5亿元，比上年同期增长52.3%；利用外资0.09亿元，比上年同期增长11.3%；定金及预付款1.7亿元，比上年同期增长21.8%；个人按揭贷款0.6亿元，是上年同期的2.8倍。在房地产开发的全部资金来源中，开发商自筹和定金及预付款占了50%。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,一、2007年景德镇市房地产市场行业现状,商品房销售与空置率情况从房屋空置来看，住宅空置面积小幅减少。截止到07年5月末，我市商品房空置面积累计为43.7万平方米，比上年同期下降8.1%，降幅比2007年一季度加大2.7个百分点。其中，商品住宅空置28.5万平方米，所占商品房空置面积比重为65.2%，比上年同期下降4.4%。商业营业用房空置12.4万平方米，比上年同期下降21%。从空置时间看，空置一至三年的商品房8.3万平方米，比上年同期下降38.2%，降幅比2007年一季度加大6.5个百分点。其中，空置一至三年的商品住宅6.5万平方米，所占比重为77.9%，比上年同期下降23%。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,一、2007年景德镇市房地产市场行业现状,商品房价格 2007年全市房屋销售均价1800/，据实地调研，目前市区地段住宅房价大多在2200元/，最高住宅房价已经达到4600元/。08年2月份最新数据调查显示,景德镇城区房屋均价为2300元/,同比增长27.8%。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,一、2007年景德镇市房地产市场行业现状,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,二景德镇市商品房住宅市场板块划分及其差异,一、板块划分（一）城西板块：该板块以昌江河为界,在景德镇楼市中属于新的开发点，其中时代奥园，印象威尼斯在建在售楼盘,也是目前景德镇具有标志性的楼盘致之一，但该板块是城市以后发展的方向（二）城中板块：主要指昌江河以东与铁路线以北,该地区大部分是该城的老城区，是当前景德镇楼盘的一大热点，主要楼盘有瓷都国际华城、印象威尼斯，加洲印象，站前巴黎，恒业家园，莱顿风情，梨树园，怡景花园，静园山庄，名仕嘉园，斗富弄改造项目等楼盘。（三）城东板块：此板块以铁路沿线以东，即是俗称的东郊，主要楼盘主要有四季春晖，丽华花苑，景翰文城，东方明珠，圣罗帝景，海宏花园等楼盘,二.差异1.城西板块是城市未来发展的重点区域,市政府的搬迁为西区楼市创造了的一个重大契机,房价将会在此基础之上持续上升.(以时代奥园为例）开发的价值较高。2.珠山区作为老城区，在地域规模上发展的空间规划向西南方向的开发区发展，但目前其作为城市的中心优势是其他板块无法比拟的，因而在政府未来规划建房用地和老城区改造上开发出来的楼盘价格仍会处在一个当时楼价的高等水平。.开发区是城市未来发展的重点区域，伴随着城市配套设施的完善，更多楼盘的进驻，会成为城市新的居住中心，升值空间较大。，城东区是景德镇的次城区，随着几家外来企业的进驻和原有的昌和工业公司，陶瓷学院的存在，使得这个区域开发迅速且程度高。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,二景德镇市商品房住宅市场板块划分及其差异,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,一.商品房价格上涨迅速据实地调研，目前市区地段住宅房价大多在元/元/之间，最高住宅房价已经达到元/以上。200年2月最新数据调查显示,景德镇城区商品房销售均价为00元/平方米，比上年销售均价增长%。,三景德镇市商品房住宅市场现状及发展趋势预测,三景德镇市商品房住宅市场现状及发展趋势预测,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,二.市场未来发展趋势（一）月份我市商品房施工面积192.8万平方米，比上年同期增长6.6%。从房屋空置来看，住宅空置面积小幅减少。截止到年5月末，我市商品房空置面积累计为43.7万平方米，比上年同期下降8.1%，降幅比2007年一季度加大2.7个百分点。商品房销售面积的增长慢于房屋施工面积的增长。（二）景德镇房价基数较低，随着经济的发展和城市品位的提升，房价走高理所当然，近几年城区房价大幅飙升，主要是因为“需求旺盛”。特别是经济社会发展势头旺盛，使市民对未来收入水平和城市发展有了较高的预期，消费者的购房欲望被彻底释放了出来。加之近几年进驻景德镇的外地房产商企业规模较大，前期投资成本较高，再加上土地、建材等价格一路走高，土地投放紧缩，这些因素为房价的上升起到了推波助澜的作用。虽然最近几个月受到国家宏观金融调控的影响之下，出现短暂的低迷。但随着土地、建材等价格的上升，住房建设成本节节攀高，利润空间并不大，所以房价没有下降的空间。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,三景德镇市商品房住宅市场现状及发展趋势预测,2008年市场发展趋势：（1）产品供需预测：根据景德镇市2008年住房建设计划的批复，2008年规划建设各类住房1.29万套，建筑面积114.57万平方米。其中，普通商品住房0.98万套，建筑面积91.66万平方米。其中，套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房0.65万套，建筑面积 55.00万平方米，占普通商品住房建筑面积的60%。年我市商品房施工面积192.8万平方米，截止到5月末，我市商品房空置面积累计为43.7万平方米，比上年同期下降8.1%，空置率为，市场需求旺盛（2）价格趋势预测：2008年景德镇商品房价格将会在现今价格之上之后仍将稳中有升，保持5%8%的涨幅，均价将会在元以上。（3）竞争趋势预测：板块竞争白热化。（4）企业消长预测：景德镇本土的房产企业整体实力较弱，以江浙为代表的成熟开发企业和民间资本为代表的新兴企业进入景德镇,对景德镇房地产市场带来了积极的一面，但也造成了竞争格局更加激烈。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,三景德镇市商品房住宅市场现状及发展趋势预测,竞争机会点与市场价值发现：（1）同层次，同地域的竞争将催生分众营销，个性产品、消费细分的产品逐步呈现。（2）由于景德镇的房价基数过低，投资与置业比例将出现新的变化，将会有更多的投资资本流入市场。（3）随着市政府的搬迁，新城区公共设施的加快建设，景德镇的楼市会有新的变化，新的城市规划将会带动新一轮的房产开发热潮。（4）由于房价基数太低，在政策影响下及瞄准大众消费的现实情况下，商品房的开发受国家宏观金融政策的影响不会出现太大的变化。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,三景德镇市商品房住宅市场现状及发展趋势预测,各种档次商品住宅客户分析（1）高档楼盘群以企业高级管理人员、高级私营企业业主，政府高层领导主为主要消化群体，该消费群文化素质、经济收入高，大部分为二次以上置业。但是在目前景德镇楼市还没有出现实际的高档楼盘，这是本市一类物业的缺失（2）中档楼盘消费群以政府公务员、附近一般企事业单位工作人员、附近郊县的经商人士，该消费群文化素质、经济收入普遍较高，交通环境、生活配套和价格适中是该消费群体选择楼盘的标准。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,四商品住宅客户构成及购买实态分析,（3）低档楼盘消费群以企事业单位职工、拆迁户为主，该消费群文化素质一般，经济收入普遍偏低。企事业单位职工以年青人、外地人居多，大部分为首次置业，对楼盘品质要求不高，主要解决基本居住问题，而拆迁户涉及的年龄、文化素质、经济收入等方面差异较大，对开发商安置的房子普遍无条件的接爱，价格是他们选择楼盘的最为重要的标准。(4)客户投资性购房。这部分购房客户集中在开发区板块和沿湖板块，他们看中的分别是开发区的升值空间和沿湖的城市稀缺资源，其他板块投资性客户比例偏少。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,四商品住宅客户构成及购买实态分析,商品住宅客户购买行为分析（1）在成熟商业圈内和老城区置业的消费者，看重的是地处市中心，交通便利，市政生活配套设施齐全，形成以高档住宅、商住楼为主的核心板块，这类消费群体多为高收入及中小私营业主，一般为追求更高精神、物质需求从而二次置业，也有部分投资性的客户，如名仕嘉园（2）在近郊置业的人群，看重郊区楼盘的开发住宅规模化，形成新兴住宅群，在未来时间内各种生活配套设施能够满足日常各种生活需要。多为年青消费者、附近郊县居民及市区中低收入人群，为改善居住环境而初次置业。商品住宅客户购买住房，总的特点是：以自住型需求为主，投资比例较小。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,四商品住宅客户构成及购买实态分析,1、利好（1）长期规划利好。景德镇房地产市场市场房价相对较低，上升幅度空间较大，居民需求旺盛，前景广阔。2、威胁（1）房地产市场的结构性矛盾将威肋房地产市场的平稳发展。（2）房价与国家的宏观调控将威胁房地产市场的良性发展。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,五全年房地产市场利好与威胁分析,1、近年来景德镇房地产市场保持了良好的发展势头，住宅产品综合素质明显得到了改善和提升，但目前仍为一个开发程度较低的市场，整体房价保持着小幅的持续增长态势。2、因为总体的价格基数低，2007年底的房地产受国家政策影响对景德镇的楼市影响极小3、近几年景德镇整体房有了较大幅度的提升，这主要是受市场化程度、房地产开发水平、产品素质的提升，再加之强劲的市场需求拉动提升。4、随着景德镇城镇居民收入水平的提高以及对商品房的旺盛需求，2008景德镇商品房供应量大增，预计将在万平米。5、2008年房价将稳中求升，升幅在5%8%，均价在之间，并会随政策的影响出现较大的浮动。,第一章 2007年景德镇房地产市场总体分析,六结论,热点片区：城西板块：该板块在景德镇楼市中属于新出现的热点，也是目前景德镇房价较高的一个板块，该区域距离市中心较近，以规模大、小区配套完善、新颖社区风格、未来城中心为卖点。主要的楼盘有锦绣昌南，中国瓷器城，时代奥园，城市名都，印象威尼斯等，其中以时代奥园最具代表性。2008上市量将超万平方米 时代奥园建筑面积0万平方米,印象威尼斯.5万平米,锦绣昌南.万平方米,目前城西一带的房产开发成为景德镇楼市关注的一个焦点，随着政府行政中心的西迁带动,开发量还会增加,2008年上市量将超过万平方米。板块劣势：价格较各个板块较高，商业、医疗、教育等配套还不是很完备。,第二章 热点及竞争片区分析,竞争片区一：城中板块：景德镇市中心及辐射版块块,该板块市政、生活、商业等配套完善，已经成为景德镇市的成熟生态社区，是城市的核心区域。周边云集了名仕嘉园，斗富弄改造项目（美景家苑），金厦金都城，瓷都国际华城等众多楼盘。地理位置、成熟的社区便利环境，是这一区域的内在动力。竞争片区二：城东板块：该板块包含四季春晖，丽华花苑，景翰文城，东方明珠，圣罗帝景等楼盘，该地区位于城区东郊，依傍陶瓷学院、昌河飞机工业集团公司，并靠近经济与社会发展综合实力位居全县第一，获“景德镇六强乡镇”荣誉称号的湘湖镇，社区配套比较齐全，人口众多，交通道路发达，绿化好环境优美，具有发展潜力。,第二章、热点及竞争片区分析,1、未来城市发展的热点方向是城西郊区域；房地产开发的主要热点区域是城西板块，其次为城东郊板块，当然旧城改造的城中心区域也不可小窥，但城中心改造工程成本高，规模自然不如周边区域。2、通过以上三大板块的房地产的分析，城中老城区板块受土地资源的限制和开发成本比较高将保持平衡的发展态势，城西、城东、城北、城南等围绕中心将会加速发展，特别是东郊，依傍高等院校和大型工业企业的带动，房地产发展是看好的。3、本项目正处于城东板块，陶瓷学院新校区旁，地价低、不涉及拆迁成本，自然具有价格优势和教育区位优势，同时在建筑风格、质量和户型等上面下功夫其影响力和景观价值及消费者关注度都是比较高，是本项目营销的优势条件。4、通过竞争片区的分析，虽然城中和城西板块目前倍受关注，但城东郊板块的产品竞争将分流很大一部分同档次同素质的客户群，同样吸引大批浮梁湘湖镇的客户。5、目前城东区板块的规划犹如新城崛起，全新的规划和交通配套的逐步到位、以及良好的生态环境和工业企业的引领带动，同样将成为本项目的优势，当然也存在直接对抗。,分 析,第二章、热点及竞争片区分析,在短短几年时间，景德镇的地产开发风起云涌，楼市发生了翻天覆地的变化。出现了瓷都国际华城，名仕嘉园，时代奥园，锦绣昌南，莱顿风情，四季春晖，景翰文城，东方明珠和圣罗帝景等楼盘。城东板块成为景德镇楼市最受关注的板块之一，开始成长为城市次中心崛起人居地带。近几年内，城东绿化、城市交通、教育系统、金融商业和工业等区域基础设施相继完善和扩大。路网改扩建升级，市场、超市、医院、房产、工业、教育的完善，众多开发资金，将会争相涌向此区域。加之政府部门的强力有序引导，次城中心区的雏形正逐步形成。,一、市场综述,第二章、热点及竞争片区分析,第三章、项目所属板块城东板块市场综述,一、市场综述,从楼盘开发规模看，此板块几乎都是具有一定规模的大盘，四季春晖建筑面积21万平方米,丽华家园4.3万平米,景翰文城11万平方米,圣罗帝景近9万平方米,这里聚集了大批实力派的开发商，共同打造景德镇城东次城中心区域带。作为大规模全新的高尚聚居区，高，中，低档楼盘比例均衡，也大大提升了城市建筑、居住水准与品质。,二、市场前景,城东板块目前已形成高尚人居地带。随着后期工程的建设，入驻人群将日益增多，此区域将会是景德镇未来几年内楼市发展的一个亮点。将有众多的资本和开发商聚焦在这片正在开发的沃土，随着陶瓷学院项目商业区的形成和成熟，工业的进一步发展，人口的进一步聚集，交通和绿化的进一步发展。加之此项目毗邻浮梁县湘湖镇，该区域将对整个景德镇地产产生极大的拉动力与辐射效应，加之新颖的建筑风格、好的建筑质量、好的户型设计和有规模的有特色的商业配套，一个更新更具活力的生活圈和经济圈将会喷薄而出。,第三章、项目所属板块城东板块市场综述,三、目前片区楼盘客户群特征,城东区板块20-40万的总价排除了大量25岁以下以及低收入家庭；有限的公交线路将制约年轻白领客户源（年轻人工作节奏快，生活娱乐性强，社交活动范围广，对交通依赖性强），纵观各个楼盘的客户群，可以发现城东板块的客户群的有如下特征：中年人感性购房占很大比例，购买力旺盛的中年人可以承受2040万的总价，具有一定闲钱而且投资意识极强，特别是陶瓷学院的老师收入高，又有投资头脑，再一个是投资商人，看准了陶瓷学院周边区域发展前景。,第三章、项目所属板块城东板块市场综述,四、结论,1、此板块现状位置偏、交通与配套都不够完善，目前居住多为不便。2、属新区规划，陶瓷学院老校区周围商业圈的繁荣的现状是新校区的商业圈形成的好例子，绿化景观和交通的完善，以及昌河集团公司为中心的工业区的形成，工业、商业、景观、交通的进一步完善发展将带来很大的辐射力和巨大的升值潜力。3、城东板块这个片区的楼盘在整个景德镇扮演了楼市新贵的角色，楼盘档次与品质较高，品质楼盘云集，集中了高素质客户群，打造成了景德镇的高尚住宅区域，城东才是更适合居住的区域。4、从地段论来分析，城东板块与城西板块是最有成长潜力的片区，升值空间较大。城东板块项目东面紧靠浮梁县湘湖镇，房产市场还是有很大需求空间的。,第三章、项目所属板块城东板块市场综述,四、结论,5、随着城区的向外扩张，城东和城西地带拆迁难度小，靠近繁华地带，该板块已经成为城中心扩张渗透的重点。6、城东板块目前因为交通与配套均不够完善，对楼市的销售与业主的居住均有阻碍作用，因此，建议该板块的开发商应进行合作，一是促进政府部门加快对交通的改善与配套设施的落实；二是联合打造性价比更优的片区形象，先提升片区形象，形成口碑，片区形成的提升将节省楼盘的营销成本，也将更好的优化楼盘形象，吸引客户；三是在建筑风格上和户型上创新，形成社区典范和提高实用率。,第三章、项目所属板块城东板块市场综述,第一章、项目用地周边环境分析,一、项目土地性质调查,本项目东面紧挨陶瓷学院新校区和浮梁县湘湖镇；南面是高岭大道和南河；周边地块多而广阔且暂时没有开发的项目；地块地形地貌呈方正的块状，地势平坦。,第一章、项目用地周边环境分析,二、项目用地周边环境调查,本案,北,西,南,陶瓷学院 浮梁县湘湖镇,规划用地,规划用地,东,规划用地,第一章、项目用地周边环境分析,三、地块交通条件调查,交通方面，本项目处在城东郊区，距市中心10公里，有四条公交线到湘湖，景婺黄（常）、南外环高速在境内交汇，并设有互通，但往浮梁县乡湖镇的交通比较方便。,四、周边市政配套设施调查,周边配套暂时不是很完善，相关配套设施有限，其规模和档次较低但靠近湘湖镇配套还是能满足基本的需要。,第一章、项目用地周边环境分析,四、项目所在区域发展远景分析,（1）景德镇老城区可扩展空间有限，城东地区目前开发程度不高。（2）高档楼盘云集，以及以后的加大开发和湘湖镇的基础作用，片区内居住氛围将逐渐成熟，城市建设和商业配套将不断完善，从而形成一个城市的次区域中心。小结：随着景德镇城东区域的建设加快，城东地区做为城市拓展方向，开发程度必定会加大。此片区必然成为未来景德镇居住生活的高尚区域、未来整体区域升值潜力巨大。,片区典型项目调研分析,第四篇,第一章.景德镇市在建在售楼盘一览表,第二章.景德镇市在建在售楼盘,城东板块在售在建楼盘一览表,第二章.景德镇市在建在售楼盘,楼盘分析：1.何家桥路与新厂东路交汇处交通方便。2.周边商业生活教育配套设施较完善。3.南北通透,明橱明厅,干湿分区明显,主卧宽敞明亮.。4、紧靠昌河飞机工业集团公司。,楼盘分析：1.陶阳路与朝阳路交汇处,昌江广场旁,交通便利,地理位置优越 2.新华书店,银行,医院,一中分校等社区环境成熟,小区幼儿园、会所、商业配套齐全。3.建筑面积21万平方，景德镇最大楼盘。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,第二章.景德镇市在建在售楼盘,楼盘分析：1.新厂路与陶阳路交汇处，交通方便。2.十三中对过，银行、商业、医疗等生活配套实施完备，社区成熟。3.小区园林绿化设计有层次 4.户型特点:大开间客厅，大方实用；南北通透，户型方正，功能分区明显。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,楼盘分析:1.陶阳路陶瓷学院对过，教育、交通、商业配套齐全。2.园林绿化差，楼简单排列。3.小户型方正，分区明显，但平面显得狭长，没有层次感，显得呆板。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,楼盘分析:1.陶阳路陶瓷学院对过，教育、交通、商业配套齐全。2.户型从85-155平方,选择多样。3.靠近中景集团。4.价格相对较高。,城东板块片区分析,第二章.景德镇市在建在售楼盘,第二章.景德镇市在建在售楼盘,城东板块片区分析,从上述列表中,我们可以看出:1、城东板块的占地面积和建筑面积都上了一定的规模，均价达到了2400以上。2、各楼盘的主打户型均为二房和三房，偏向开发小户型。3、销售成绩也较为理想，是景德镇品质较高的楼盘片区。,片区分析-城东板块,如图所示：城东区板块中，四季春晖与景翰文城开发规模突破了10万平米，是本区域内的重点楼盘，销售态势一向良好。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,第二章.景德镇市在建在售楼盘,城中板块在售在建楼盘一览表,楼盘分析：1.位于昌江大道与广场被路的交汇处，梨树园，春天花园均已开发成为成熟的社区。2.附近的配套有酒店、十中、一医院、海丰花园，师范学校，配套齐全。3.小区配备有园林设计、会所，成为景德镇标志性的楼盘。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,楼盘分析:1.南北朝向，呈天然坡地景观，坡地上层价格较高，天然的景观优势。2.附近生活配套成熟，金悦旧点，医院，农行，莲花塘景观，应有尽有，又与春天花园、莱顿风情，金枫园为邻，已经成为一个成熟的生活社区。3.全明户型，南北通透，超大宽面客厅，动静分区明确，山景坡地尽收眼底，南北朝向，两房与一房拼凑。造成北面的居室成为暗房，采光条件较差。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,第二章.景德镇市在建在售楼盘,中 华 北 路,本案,珠山 区政府,楼盘分析:1、紧邻市区，背靠莲花塘，天然坡地，空气清新。2、生活配套设施齐全，为成熟社区，附近有一小、五中、三中、龙珠阁。农贸广场，生活起居与小孩教育都十分便利。3、房子东南西北朝向的均有，都因地势的变化而做出调整，二房有暗房，卫生间不通风，户型较差。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,楼盘分析:1、地处市区，靠近休闲广场，紧挨最繁华的珠山路，地段好。2、生活配套施齐全，为成熟社区，附近有七小、十二小、瓷贸大厦、妇幼保健院、图书馆、珠山商业街，生活起居与小孩教育都十分便利。3、户型以精装小公寓为主，总价低。4、商业中心，环境噪杂。,楼盘分析:1、城区位置，旧城改造项目，交通便捷，商业繁荣，社区成熟，周边配套齐全：学校、保育院、公安局、银行、景点等，升值空间大，价格高。2、规模小，环境噪杂。3、户型偏小，进而总价低。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,楼盘分析：1、昌江风景，曙光路与沿江东路交汇处。风景美，交通便捷。2、15万平米建筑规模，小区配套完善。3、二中对面，商业、教育等生活社区配套相对完善。4、户型面积偏小，总价低，但户型设计不理想，有暗房。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,第二章.景德镇市在建在售楼盘,本案,楼盘分析：1、沿曙光路与通站路分布，距火车站和汽车站50米，农贸广场50米，瓷器市场400米，市中心休闲广场500米，交通方便，升值潜力大；2、恒业类mall街全面塑造多元化，人本消费时尚。商业配套规模大打造商业街区。3、单价高，但户型以100平方的小户型为主。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,楼盘分析：1、站前路与樊家村井交汇处，距火车站，汽车站数步之遥，比邻浙江路，与休闲广场相望，交通便捷。2、月新商货，太白园农贸市场，浙江商城近在咫尺；铁路医院，朝阳医院，大小药房相依，配套齐全。3、紧靠恒业摩尔街，对其具有带动作用。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,1、广场北路与昌江大道交汇处，交通便利，并与市中心比邻，可以说也是之中心，升值空间大。2、靠近十中、日报社、珠山中路、休闲广场、医院、超市、酒店等生活配套比较完善。3、沿广场北路分布开来，物业管理有一定的难度。4、13万多平米，在景德镇可以说是大盘了，相关配套完善，全电梯房，档次较高，又是港企投资，品牌优势不可小。,城中区楼盘价格曲线图,城中区的大体均价都在2300元左右，名仕金座的4200是该区的最高房价，但实际价格应该为2100元。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,第二章.景德镇市在建在售楼盘,城中区楼盘占地与开发规模,如图所示：市中区板块有四个楼盘的开发规模在10万平米左右，占地面积也比较可观，是该区域内的重点楼盘，地段繁华，为该市人居与商业中心。其中以来顿风情与瓷都国际华城为代表。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,城中区楼盘分析,莱顿风情是本区域内影响最大的楼盘之一，位于昌江大道与广场北路的交汇处，旁边，梨树园，春天花园均已开发成为成熟的社区，附近的配套有酒店、十中、一医院、海丰花园，师范学校，配套齐全。小区配备有园林设计、会所，是景德镇标志性的楼盘，但园林设计和户型方面不够完美，主题、理念不够突出。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,一、城西板块在售楼盘一览表,印象威尼斯与时代奥园是本区在售的两个楼盘，销售时间均超过了两年，其中奥园虽然作为品牌楼盘，打着奥运，园林的牌子，从04年开始销售，价格也一直没有突破。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,楼盘分析：1.占地170亩，处于昌南大道与城市主干道的主入口，交通便捷 2.小区内部园林，水景与山景搭配，物业管理齐全，配有电瓶车看房。3.附近金汇银座、城市名都均已入伙，离市区，珠山中路东西相望，地理环境优越，小区配置齐全，会所，运动场，一应俱全。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,楼盘分析：1.瓷都大道与新风路交汇处，交通便捷；城区西扩，升值潜力大。2.紧挨开门子和新昌江大酒店，小区配套与周围生活设施相对完善。紧靠海慧游乐园，环境好，风景秀丽。3以中小户型为主，总价低。,第二章.景德镇市在建在售楼盘,片区楼盘分析,如图：时代奥园与印象威尼斯开发面积都在8万以上，但两个楼盘的位置都比较偏远，销售时间比较长，时代奥园是 本区域内的重点楼盘，有着品牌和自己的特色，号称江西省首个绿色健康小区。,特色分析,第二章.景德镇市在建在售楼盘,楼盘分析:由上表所示:楼盘每期间隔的时间比较长,不仅是开发商对本地的楼市持谨慎小心观察的态度,也因为该地区楼盘消化速度过慢.,第三章.景德镇市在建在售楼盘分析、总结,一、特色楼盘优劣势分析,一、时代奥园优势：1、时代奥园是本区最大的在建在售楼盘。具有明显的品牌效应。2、随着市政府的搬迁，必将带来该区楼市的新一轮发展热潮，升值潜力巨大。3、依托山景、水景，打奥运品牌，在小区设施若干体育活动场所，配置会所，建有幼儿园。劣势：虽然随着市政府的搬迁，城市名都，金汇名都小区的入伙，但该区整体的位置处于景德镇城区的边缘地带，地段多于偏僻，周边的配套不够完备，影响了该区楼盘的消化速度。,一、特色楼盘优劣势分析,二、名仕金座名仕金座：二期07年12月18日开盘，当天销售率100%。优势：1、地段优势,地处城市核心，周边配套齐全，位于珠山中路与珠山东路的交接处。2、价格,均价4200，但是实际上买一层送一层，价格为2100，价格实惠。3、产品优势,层高4.2米，一房一厅，一厨一卫的校复式公寓，深受城市年轻白领的追捧。劣势：由于地段繁华和容积率的限制，开发商追求商业规模的同时压缩了单身公寓的建筑面积，造成了房间采光，通风条件的缺陷。,第三章.景德镇市在建在售楼盘分析、总结,一、特色楼盘优劣势分析,三、瓷都国际华城 地处景德镇市太白园昌江桥头中心区位，与莱顿风情一样也是由江西锦龙房地产开发的楼盘，开发规模达到了15万平米。优势：1、紧靠昌江河，与二中为邻，北依繁华的浙江路，有希望打造成新的CBD商业中心。2、与二中相邻，开发小户型，与学生陪读联系起来，楼盘销售速度较快。劣势：该楼盘的劣势表现为工程质量上，对该楼盘的形象造成了一定的影响。,第三章.景德镇市在建在售楼盘分析、总结,第三章.景德镇市在建在售楼盘分析、总结,二、楼盘档次分类,楼盘分析：1、各楼盘的开发规模都在10万平米以上，能够独立形成完整的生活小区，小区的配套和基本生活设施都能够跟上。2、推广主题都以园林设计作为项目的卖点，在户型分配上，除开四季 春晖以中小户型（三房在135平米左右）以外，其他都以三房的房型为主。3、销售情况：销售成绩均在50%左右，销售效果比较理想。,第三章.景德镇市在建在售楼盘分析、总结,三、楼盘园林分类,1、四季春晖：独辟蹊径，采用的是中式苏州园林的风格，同时靠近昌江 广场，充分利用了周边的资源，园林格调突出。2、时代奥园：主要以园林加运动为主题，在园林配置方面同时大打奥运牌，设