贵港市堤路园片区旧城改造可行性研究报告中国贵港.doc

贵港市堤路园片区旧城改造可行性研究报告南宁宝资通项目咨询集团有限责任公司2012年11月目 录一项目背景概述3(一)项目背景分析3(二)项目概况4(三)报告编制依据6二投资环境分析7(一)城市发展概况7(二)宏观经济分析10(三)城市经济坐标分析14(四)城市发展目标15三房地产市场分析17(一)房地产发展阶段分析17(二)一级土地市场分析18(三)二级房产市场分析21(四)房地产发展趋势分析31四资源禀赋分析37(一)片区用地及物业分布现状37(二)片区交通现状40(三)片区周边现状41(四)片区周边景观分析42(五)片区开发价值分析43(六)片区资源禀赋总结44五片区开发计划安排46(一)片区开发原则46(二)片区开发计划46六投资成本估算47(一)片区一级土地开发边界梳理47(二)土地一级开发投资成本估算49(三)片区开发总成本估算54七片区商品房销售计划56(一)销售政策限定56(二)销售价格计划60(三)销售面积计划表61(四)销售收入计算61八资金筹措计划62(一)资金需求计划62(二)资金筹措计划63九项目经济效益分析64(一)税收指标64(二)盈利指标分析64十项目财务评价65(一)项目财务指标选取65(二)项目主要财务指标66(三)财务指标分析66(四)项目资金平衡能力分析66十一风险分析67(一)敏感性分析67(二)盈亏平衡分析68(三)政策风险分析68(四)市场风险分析69(五)征地拆迁风险69(六)风险分析综合评价69十二项目综合评价70(一)社会效益评价70(二)环境效益评价70十三综合结论71一 项目背景概述(一) 项目背景分析从历史人文来看：郁江大桥北岸的贵港市堤路园片区是贵港市传统老区，片区周边商业氛围、人文气息浓厚；从片区价值来看：片区临江而建，占据老城区核心地段和重要的景观轴线、视线通道，区位条件优越、交通便捷、自然景观优异、商业氛围浓厚，人气较旺，是贵港市不可多得的商业宝地；从区域发展来看：随着贵港市城市经济的快速提升，城市建设“西江经济带区域性核心城市、西江黄金水道核心城市”步伐加快，片区价值进一步提升；从片区现状来看：限于片区城市规划的局限性，基地内建筑低矮、陈旧、密集，居民长期忍受着潮湿、喧闹、拥挤的居住环境带来的困扰。堤路园片区作为贵港市传统老区，片区旧城改造工程势在必行。根据市委市政府的指示精神，贵港市政府拟就“贵港市堤路园片区旧改项目”作为招商条件，引入投资商进行开发，以加快推进堤路园片区旧城改造工程的实施。我司受贵港市住建委委托，经过认真深入调查并与法律及税务专家进行多次沟通和论证，以堤路园片区用地范围内所有现状建筑作为评估对象，在与贵港市政府充分沟通交流的基础上，依据堤路园片区各类统计信息、资料，和上海交大设计院编制的贵港市堤路园片区规划设计方案，结合贵港市房地产市场发展的一般性规律、发展特点，采用模拟开发法综合评估堤路园片区旧城改造工程的可行性。(二) 项目概况1. 项目概况本案图11 堤路园片区区位图片区位于贵港市老城区南端，西临鲤鱼江、南临郁江、东临东湖公园、北临老城商业中心，该地区内人气与商业氛围较为浓厚，区位条件优越、自然景观好，是老城区居住、商业核心区之一，是贵港城市发展的源头，也是城市中心区一块极富历史意义和价值的片区。片区旧城改造工程涉及被征收房屋约147万，以多层建筑为主，建筑密度大，以居民自建房为主。2. 片区开发目标贵港市堤路园片区旧城改造工程是贵港市政府重点推动的民生工程，是贵港市政府为民办实事、办好事的“民心工程”和“德政工程”。贵港市政府致力于打造贵港城市新名片；实现新旧城区的协调发展；专注片区开发的社会效益，改善老区居住环境，兼顾拆迁户、投资商、贵港市政府三方利益，和谐改造、有效推进老区旧城改造工作，塑造旧城改造新典范，彰显旧城改造示范效应。依据贵港市郁江北堤堤路园片区控制性详细规划及城市方案，规划总用地面积约93万，其中可开发用地30万，总建筑面积约267万，其中：计容建筑面积约226万，新建建筑面积180万，整体容积率为2.47，可容纳居住人口3.54万人，就业人口22.5万。详细经济技术指标表如下表所示：表11 片区经济技术指标表项目建筑面积（万）比例（%）备注1规划总用地92.52100%规划方案设定其中保留地块用地19.9721.58%可开发用地29.5331.92%道路用地24.5726.56%绿化用地18.4519.94%2总建筑面积267 保留、新建、地下室建筑面积之和计容建筑面积226 其中保留建筑面积45 规划方案设定新建建筑面积180 100%其中新建住宅建筑130 72.14%新建商业建筑29 16.22%其中一层9 32.38%二层9 30.81%三层5 18.77%四层5 18.04%新建办公建筑9 5.18%新建公寓10 5.55%新建教育设施0.540.30%新建居住配套设施0.850.47%新建市政设施0.260.14%3整体容积率2.475建筑密度41.30%6道路网密度9.2公里/平方公里7最高建筑高度200米8绿地率29.50%9居住人口（万人）3.5-4.010就业人口（万人）2.0-2.511机动车停车位（辆）地上2099地下1189712地下室面积41.64 地下车位面积初步设定为35/个其中回建房地下室面积32.5 按回建房建筑面积占计容建筑面积分摊商品房地下室面积9.14 按商品房建筑面积占计容建筑面积分摊(三) 报告编制依据本报告严格遵从中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、住房和城乡建设部国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）、贵港市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法等法律、法规规章条例的规定进行编制。本次可行性研究报告依据建设部房地产开发项目经济评价方法，综合参考同类物业工程概预算及决算材料、宝资通公司贵港售罄、在售商品房开发项目销售资料、贵港市主要典型楼盘销售数据综合编制，二 投资环境分析(一) 城市发展概况1. 城市性质及其发展方向Ø 贵港市作为新兴的内河港口城市，拥有华南地区最大的内河港口，自古以来就是广西重要的物资集散地、商贸中心。Ø “十二五”期间，围绕打造桂东南区域性商贸中心的目标，拟建设煤炭、水泥、钢材等10大区域性大型专业市场，改造升级传统市场和特色商业街，逐步形成支撑桂东南区域性商贸中心商品流通体系，体现桂东南地区中心城市战略位置。2011年贵港（义乌）国际商贸城项目举行签约并动工。Ø 面向粤港澳、背靠大西南的优越条件，使贵港港成为区域性航运中心。随着深入开展、西部大开发、中国东盟自由贸易区的建立，以及泛珠三角洲经济区、泛北部湾经济区的深化合作，贵港港成为承接东部产业转移的重要平台和区域性物流基地。到2010年，贵港港口吞吐能力将达5000万吨、集装箱25万标准箱，成为全国内河十强港口、区域性物流基地。2. 城市规划功能分区以及城市发展轴片区所在区域图21 中心城区规划结构示意图据贵港市城市总体规划（2008-2030）简介，贵港中心城区规划形成“两片、三轴、多组团”的空间布局结构。两片：以统计大道为界，形成西部综合片区和东部临港工业片区。西部综合片区：依托老城区，发展城市综合功能。东部临港工业片区：以内河港口为基础，发展临港工业级物流业。三轴：沿郁江城市发展轴：以郁江及两岸为发展轴线。综合片区发展轴：依托中山路建设城市发展主轴，强调城区的港区的南北向扩展，拉开城市框架。工业发展轴：依托城东大道建设城市工业发展主轴，强调港区的南北向拓展，规划分为三大组团。多组团：老城组团：城市综合服务、老城居住区。在城区外围组团逐渐完善、旧城人口逐步外迁的条件下，结合主要职能进行改造。城北组团：市级行政办公中心、商务中心、文化中心和综合型居住社区。以贵港市行政办公区为主进行开发建设，促进组团功能的完善，提高土地利用效率。江南组团：城市综合服务、科研教育中心、旅游服务基地。进行以居住及其配套为主的综合性建设， 港北组团：市级文体中心、旅游服务基地、综合居住社区，重点加强公共设施的建设，防止低水平开发。城西组团：文教基地、花园式居住新城，沿迎宾大道建设公共服务设施，承担贵港市部分商务职能。西江产业园西组团：生态型工业组团。重视生态环境建设，提升发展质量和土地利用效率。独山组团：生态工业示范园区。加大技术改造的力度，严格防止和控制污染，高度重视生态环境的保护工作。罗泊湾组团：以集装箱装卸和仓储为主的临港工业组团。改造原有港区，在现状基础上进行优化调整。防止低水平建设。(二) 宏观经济分析1. 城市经济总量分析表21 2007-2011年贵港城市经济社会发展情况经济指标2007年2008年2009年2010年2011年GDP(亿元)331387438545632人均GDP（元）80389386102151293215403财政收入（亿元）23.029.1344043.3全社会固定资产投资（亿元）156220290385430社会消费品零售额（亿元）124153181210244数据来源：贵港市统计公报统计口径：贵港市全市范围内2007年以来，贵港市各项经济保持平稳较快的增长趋势。至2011年，贵港市城市经济规模增长一倍有余；伴随着城市经济基础快速夯实和经济结构的进一步调整，贵港市城市经济增速有所减缓。城市经济规模迅速扩大为贵港市各个行业的发展开拓了广阔的市场空间，政府财政收入和固定资产投资的迅速增强，表明政府有更多的资金用于城市基础设施建设与市政配套设施，城市生活设施将更加完善、便捷，城市投资环境将进一步改善。2. 城市产业结构分析图21 2007年-2011年贵港市产业结构分析数据来源：贵港市统计公报统计口径：贵港市全市范围内2007年以来贵港市产业结构持续深化调整，以工业为主导的第二产业成为贵港市城市经济发展的驱动力。贵港市十二五规划中，将对三大产业的结构调整方向为继续扩大第二产业比列，压缩第一产业发展第三产业。贵港市对产业发展定位为：新兴加工制造业基地、电力能源基地、现代农业示范基地、西江经济带物流中心、宗教文化生态旅游城市。3. 城市人口与城镇化率表22 2007年-2010年贵港市人口分析经济指标2007年2008年2009年2010年（第六次人口普查）年末总人口（万人）492502510503城市主城区人口（港北区、港南区、覃塘三区，单位：万人）182.3184.185.8177.3城镇化率（%）31.1 %32.9%34.4%37.8%数据来源：贵港市统计局统计口径：贵港市全市范围内2010年，贵港市全市年末总人口为503万人，与2000年第五次全国人口普查的459.96万人相比，十年共增加43.4万人，增长9.42%，年平均增长0.9%，人口增速呈现下降趋势；2011年贵港市城镇化率为37.8%，而南宁市城镇化率在48%左右，广西城镇化率在40%左右，贵港城镇化水平较低，城市拥有较大的发展潜力。根据贵港市十二五规划显示，到2015年，贵港市城镇化率将达到45%。城市中心城区人口基数较小，居住密度大且人口集中在老城区，在人口自然增长率受到控制的情况下，贵港市城市人口的快速增长依托于工业集群效应对城市化进程进一步提速，由此带来人口快速的机械增长，从而提升整体城市化率，并未城市带来大量的城市新居民，与南宁等城市相比，贵港市具有更为广阔的发展空间。4. 居民生活水平分析图22 2007年-2011年贵港市人均可支配收入及城镇居民恩格尔系数情况数据来源：贵港市统计公报统计口径：贵港市全市范围内伴随着城市经济的飞速发展，贵港市城镇居民生活水平显著提高，居民购买力显著增长，贵港市居民在食品的消费性支出比例总体呈现下降趋势，表明贵港市居民消费结构出现明显改善，依据贵港市十二五规划目标来，至2015年贵港市人均可支配收入将达到27300元，居民消费能力将更上一个档次，居民对居住、教育、文化、娱乐等产品和服务也将有更高的要求。表23 恩格尔系数与人民生活水平关系恩格尔系数指标评价表0.30.30.40.40.50.50.590.59最富裕富裕 小康温饱贫困数据来源：贵港市统计年鉴 统计口径：贵港市全市范围内近年来贵港市城镇居民恩格尔系数在0.40.45之间，根据联合国粮农组织提出的标准，目前贵港市城镇居民生活水平处于小康阶段。处于这一阶段的贵港市城镇居民对改善生活环境、提高生活质量有着强烈的意愿。(三) 城市经济坐标分析表24 2011年贵港市及其周边城市经济比较经济指标南宁柳州梧州贵港贵港于广西区排名GDP（亿元）219015506906327财政收入（亿元）36423076.143.313全社会固定资产投资（亿元）2004130663343012规模以上工业增加值增速23.6%13.5%25.7%6.1%13规模以上工业企业能源消费（万吨标准煤）38510341284933累计全社会用电量（亿千瓦时）12510748567数据来源：广西统计年鉴统计口径：各市全市范围内以工业为城市经济引擎的贵港市城市经济规模稍逊于同类城市梧州，社会固定资产投资和规模以上工业增加值增速处于较低水平，规模以上工业企业对能源的依赖依然较重，表明高能耗产业占比依然较大。贵港市工业处于初级向中级发展阶段过渡，处在这个阶段的贵港市工业主要承接珠三角产业转移，由农副产品、工业原材料初加工进一步向高附加值、高技术含量的产品深加工延伸，但贵港市以产业园为载体打造的产业集群效应尚待时日，短期内贵港市工业对外来人口的大量吸聚能力仍需时酝酿。(四) 城市发展目标表25 十二五规划期间经济运行目标指标2010年2015年年均增长五年累计属性地区生产总值（亿元）52897013预期性人均地区生产总值(元)122172000011预期性财政收入（亿元）408015 预期性全社会固定资产投资（亿元）38595020预期性社会消费品零售总额（亿元）21044016预期性进出口总额（万美元）其中，出口总额（万美元）173861209035000250001516预期性工业增加值比重(%)39455.6预期性服务业增加值比重(%)34361.6预期性港口吞吐能力（万吨）3800720014预期性城镇化率（%）38457.2预期性全市总人口（万人）514<538<9约束性城镇新增就业人数（万人）1.38预期性城镇居民人均可支配收入（元）155312730012%预期性农村居民人均纯收入（元）52891000013.6%预期性根据贵港市“十二五规划”显示，到2015年，到2015年，贵港市GDP、财政收入、社会消费品零售总额将翻一番，年均增长率速度分别为13%、15%与15%，城市经济总量的快速提升为城市各行业的发展提供了广阔的市场空间与快速增长的养分；预计到2015年，贵港市城镇化水平显著提高，城镇化率达到45%，城乡居民收入增长与经济发展同步，农民人均纯收入赶超全国平均水平，城镇居民人均可支配收入达到27300元，年均增长12%，农民人均纯收入力争突破10000元，年均增长13.6%；预计到2015年，城市新居民首次购房客群、改善型购房客群将成为未来贵港市房地产市场的主力军，城市经济的发展和人民生活水平的提高将为贵港市房地产市场带来巨大变革，更加贴近客户需求，性价比高、品质好的产品其价值更好实现。【宝资通观点】未来几年贵港市各项经济将快速发展。在经济发展的大环境下，人民生活水平的将显著提升，开始有更多可自由支配的时间和资金，对居住、教育、文化、娱乐等产品和服务也将有更高的要求。城市中心城区人口基数较小，居住密度大且人口集中在老城区；城市未来的发展依托于工业集群效应对城市化进程进一步提速，快速扩充城市空间。港市以工业为主导的第二产业成为城市经济发展的驱动力，且贵港市工业处于初级向中级发展阶段过渡，但短期内贵港市工业对外来人口的大量吸聚能力仍需时酝酿。预计到2015年，城市经济和人民生活水平的提高将为贵港市房地产市场带来巨大变革，更加贴近客户需求，性价比高、品质好的产品其价值更好实现。三 房地产市场分析(一) 房地产发展阶段分析1. GDP与房地产关系 小于4% 4%5%5%8% 810% 10%20%萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展图31 GDP与房地产关系图根据一般城市房地产发展与GDP增速的关系，2007年2011年贵港市的GDP平均增长率约在10%左右，显示贵港市房地产发展步入高速发展阶段。2. 人均GDP与房地产关系缓慢发展，综合发展型。平稳发展，以质量为主，数量与质量并重。快速发展， 以数量为主，数量与质量并重。超速发展，单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善兼有生存需求800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800美元以下启动期 快速发展期 稳定发展期 缓慢发展期图32 人均GDP与房地产发展关系2011年贵港人均GDP约为2710美元，表明贵港房地产处于快速发展阶段。从房地产发展的一般规律看，处于快速发展期的房地产主要有如下几个特征：l 房地产投资升幅较快，市场规模依然较小，房地产开发商整体实力不强，房地产开发倾向于低运作，缓开发，以谋求单体项目开发的最大收益；l 房地产供给需求旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大；l 房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收入增长水平；l 土地市场异常活跃，土地价格的增幅高于房产价格增幅，土地一级市场与房地产二级市场交相呼应；l 市场供应以普通住宅为主，产品同质化严重，同时产品创新的速度加快，客户需求向多元化转变。(二) 一级土地市场分析1. 土地成交情况分析图33 2009年-2011年贵港市土地成交量分析 数据来源：贵港市国土资源局统计口径：贵港市主城区所有住宅商服混合用地、单一住宅用地（不包含宅基地）、单一商服用地，本统计剔除工业用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地以及特殊用地，以下相同。2011年贵港市全年累积成交国有建设用地5宗，约310亩，相比2010年成交土地面积缩减约53%，形成此落差主因是房地产行业宏观调控政策趋紧，市场预期下行，开发商拿地趋于谨慎所致。2. 土地成交价格分析图3-4 2009年-2011年贵港市土地成交价格分析数据来源：贵港市国土资源局表3-1 2011年贵港市部分土地成交价格情况区域宗地位置面积（）容积率成交价 （万元）楼面地价竞得人城北新区市城区民主路与桂林路交汇处东北角(N-5地块)47395610174358贵港市华城房地产开发有限公司过渡区金港大道与迎宾大道交叉西南角11708959153156广西合家福投资有限公司老城区贵港市和平路东、人民公园西117283.544901094广西广汇投资发展有限公司老城区贵港市和平路东、人民公园西82664.872777690广西广汇投资发展有限公司老城区贵港市和平路东、人民公园西227923.57659960广西广汇投资发展有限公司数据来源：贵港市国土资源局贵港高价地块主要集中于港北新区新世纪广场板块和老城区东湖板块，当前价格在197255万元/亩之间；2011年成交国有建设用地仅5宗，其中3宗属于老城区东湖板块，由广西广汇投资发展有限公司竞得，成交价格在250万元/亩左右；城市核心区楼面地价在6801100元/之间，与其他区域有较大差距。3. 各片区土地价值分析图3-5 贵港市土地价值分布分析近年来贵港市土地成交多处于港北新区与老城区，高价地块处于东湖公园周边及贵港市政府周边地块，同区域土地成交价格跨度较大；港北新区成交价格以四周向贵港市政府及新世纪广场方向走高，老城区土地价值则趋于东湖公园方向走高，港南新区土地价值以靠近郁江方向涨高；从贵港市今年来土地成交楼面地价来看，和平路、人民路、建设东路、新世界广场周边等城市经济、商务、商业流线周边土地价值极高，而城市临江土地开发未被看好，表明贵港市城市居民对生活配套完备、市政配套设施齐全的城市中心区的追捧，对应地，对稀缺、熟悉的江景价值上的忽视。(三) 二级房产市场分析1. 房地产行业数据分析（1） 房地产投资额图36 贵港市房地产投资走势数据来源：贵港市统计年鉴2011年城市房地产投资额达到51.79亿元，平均年增长率在20%左右，贵港房地产开发投资一直保持较快增长态势。表32 房地产开发投资增长率与行业发展关系对照表异常基本正常正常运行基本正常异常2011年房地产开发投资额增幅<-5%-0.55%5%-15%15%-25%>25%14.20%增幅度处于正常值的区间。房地产投资/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%8.20%反映房地产投资规模的基础指标，基本正常。房地产投资/固定资产投资<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%12.10%反映投资结构是否合理的基础性指标，基本正常。城市房地产行业的各项指标表明，贵港市房地产投资处于行业发展正常值，随着城市化进程进一步拓展，贵港房地产市场对城市经济的影响力将逐渐增大。（2） 商品房销售面积图37 贵港市房地产投资比重走势商品房、住宅销售面积分析图资料来源：贵港市统计局贵港市商品房销售面积逐年增大，市场需求被激活。近期全国房地产出现大幅度调整情况下，销售量受到一定影响，但整体市场态势发展良好，尚未出现象一线城市量价齐降的现象。住宅占商品房销售的比重较大，达到95%以上，商业、办公类商品房比例偏低，房地产初级市场特征明显。（3） 商品房销售价格图38 贵港市商品房销售价格与增长率变化图 资料来源：贵港市统计局商品房销售额与销售面积逐年上升，市场需求强劲，城市房价稳步上升，呈现较大上升空间。表33 贵港市商品房销售均价增幅情况2007年2008年2009年2010年20011年GDP增速17%14.3%15.2%14%7%人均可支配收入增速19.9%18.2%9.9%11.6%10%商品房均价增速6.7%12.5%17.6%26.5%20.9%贵港市商品房均价持续上涨，增幅高于城市GDP增速及人均可支配收入，显示房地产行业发展迅速，商品房价值逐渐提升。从房地产各项指标数据分析，贵港市房地产发展处于飞速发展阶段。2. 房地产市场各类物业分析（1） 住宅物业分析u 市场销售数据分析图39 贵港市商品住宅销售情况数据来源：贵港市统计局统计口径：为真是反应住宅市场数据，我司在统计局提供的原有资料基础上剔除掉覃塘区、平南及桂平市住宅物业数据，即住宅物业数据为港北区、港南区两区的市场数据。贵港市房地产市场发展主要在港北、港南两个城区，其中港北区住宅年销售量在50万-65万左右，港南区住宅年销售量在10万左右，城区之间差异较大，市场发展失衡向北倾斜。图310 贵港市商品住宅销售均价数据来源：宝资通公司市场监测贵港市商品住宅销售均价总体保持了平稳的线性增长趋势，随着房地产市场的持续发展，贵港市商品住宅销售均价增长率总体保持在8%左右。u 贵港市典型住宅项目分析表34 贵港市典型项目情况片区 名称位置规模容积率建筑风格物业组合建筑类别主力户型单盘 年销量广汇·东湖城港北区和平路188号1250亩，268万3.27现代商业、住宅、公寓塔楼、板塔结合、小高层、高层一期120-180三房、四房；二期80-135两房、三房、四房4-5万中强·普罗旺斯港北区仙依路与荷城路交汇处571亩，约45万1.5现代商业、别墅、住宅多层、 小高层三期140三房3-4万港龙湾·波多菲诺港南区南二路东侧167亩，26万2.3欧式商业、住宅、公寓多层、 小高层88两房、130-150三房2-3万东方 巴黎港北区中山北路约38亩，14.23万3.57欧式住宅、写字楼高层134-140三房2-3万御林 皇府港北区马草江生态公园142亩，28万3欧式商业、住宅底层、小高层、高层130-160三房、四房2-3万天悦 豪庭港北区民主路20亩，8.3万5.87现代商业、住宅高层90两房、144四房2-3万港北新区基本集中了贵港市的高档商品住宅；由于用地充足，小区规模较大，开发强度较低，容积率多在3以内，产品以多层、小高层为主，并集中了全市的高层住宅，充分体现新城市形象；同时产品素质高，主力户型是110-130m2的舒适三房。老城区的商品住宅数量很少，且由于用地受限，小区规模不大，开发强度普遍较大，容积率都在2以上，老城区的沿街商品住宅以旧式的天地楼为主，产品素质明显不如新区，产品竞争力有限。（2） 商业物业分析u 各发展阶段典型商业区Ø 阶段代表：和平路商业区和平路图311 和平路商业区² 概况：贵港最早的商业中心，以和平路、建设路沿街商业为主，范围较小，目前已有部分区域拆迁；² 业态：主要以沿街商铺为主，配以少量集中商业，中低档商业占据主导地位；² 经营状况：租金水平较低，约在20-50元/，集中商业经营多已倒闭，临街商业目前受拆迁影响经营状况日渐走低。表35 和平路商业区概况位置主力经营面积（）月租金 （元/）业种业态代表物业经营 状况和平路10204050电子产品、通讯、眼镜传统临街商铺、商业广场中国电信、明珠商业中心一般达开路10302030餐饮、服饰、电器维修传统临街商铺一般建设东路20303050服装、电器传统临街商铺，步行街格林空调较好Ø 阶段代表：凤凰路商业区凤凰路图312 凤凰路商业街² 概况：传统商圈，人流量大，商业氛围浓厚；² 业态：建筑多为旧式天地楼，多以沿街商铺为主，少量大型商场，经营业态多为服饰、餐饮、酒店、茶座；² 经营状况：租金水平相对较高，约在50-100元/，沿街商业受新兴商圈挤压，经营状况有下滑趋势，百货等集中商业经营一般。表36 凤凰路商业区概况位置主力经营面积（）月租金 （元/）业种业态代表物业经营 状况凤凰一街30406090住宿、餐饮、 服饰天地楼 街铺中国电信、明珠商业中心较好凤凰二街50605080住宿、餐饮、服饰、生活用品天地楼街铺、超市耐克、达芙妮较好凤凰西街30504070服饰、餐饮、 美发、宾馆天地楼 街铺一般服装 品牌较好凤凰城50605080服饰、餐饮、 建材五金临街商铺格林空调一般江北中路20604070综合临街商铺、大型百货永佳百货、 肯德基一般港宝街50605060餐饮、住宿、 药店天地楼 街铺爱浪音响较好Ø 阶段代表：新城商业区新世纪商业区图313 新城商业区² 概况：新兴商圈，随着行政中心的转移区域商业氛围随之升级，梦之岛、南宁百货等大型购物中心的驻点，未来商业中心及消费极点；² 业态：大型购物中心；² 经营状况：随着区域发展成熟，商业人气逐渐上升，人流量有走高趋势，市民在选择较高档商品时的首选区域。表37 梦之岛百货概况位置面积月租金 （元/）业种经营状况1F5000左右30-40超市、童装、玩具、体育用品、文化用品、烟酒茶叶、保健品较好1F5000左右60-90金饰珠宝、化妆品、钟表、数码器材、家电、皮具、箱包较好2F5000左右30-40品牌男女服饰较好3F5000左右20-30连锁餐饮较好u 贵港市商业销售现状表38 贵港市主要在售商业销售情况项目名称价格（元/）付款方式优惠折扣推售方式备注广汇·东湖城1.6-1.8万元/一次性付款95折公开发售当前无商铺在售中央广场三层商业，首层1.8-2.5万元/，部分出租二层0.81.1万元/，部分出租三层0.50.7元/，部分出租一次性付款98折公开发售波托菲诺单层：1.5万元/双层：6900-8200元/按揭、一次性单层无折扣，双层返祖，每月按总价3/1000返祖直接推，无广告宣传，电话通知方式为主单层无折，双层返祖九龙新城双门面天地楼一口价510万元，三门面天地楼一口价610万元，二排单价在1-1.5万元/之间按揭、一次性公开发售已售罄维多利亚外铺2.8-3万元/内铺1.1万元/2层连铺2.6万元/按揭、一次性按揭99折，一次性付款另谈公开发售租售相结合，仅剩少量欧景蓝湾按两层平方计算，向迎宾路的1.5万元/，向北的1.3万元/；临街商铺1.8万元/按揭、一次性97折公开发售2号楼临街商铺在售根据实地调研结果显示，当前贵港市在售商铺实际销售均价为：表39 贵港市在售商铺实际销售均价楼层城市综合体（万元/）临街铺面（万元/）首层2.64.2捆绑销售，22.7第二层0.81.7第三层0.60.7无第四层无无（3） 办公物业分析u 办公物业发展阶段由于目前贵港市第三产业发展较为滞后，市场尚未有专业写字楼供应，企业办公主要使用住宅或公寓楼，办公物业处于启动阶段，物业在港北新区较为集中。表310 市场公寓物业简况物业名称物业类型规模主力面积（）客户来源联邦国际高层1栋33层50100快速发展的中小企业及部分市内投资客聚龙城小高层总建约5万4659德宝大厦小高层总建约1.4万4080世纪经典高层1栋29层65小复式城市广场高层总建约2.2万90170表 311 办公物业启动与发展历程萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段动因办公需要改善环境追求形象需求多样化表现形式住宅或办公住宅立项、商务办公纯商务形象多样化客户特征早创型企业成长型中小企业迅速发展的中小企业初具规模的企业各种类型企业产品特征住宅第一代商务公寓纯写字楼开始出现写字楼与新一代商业公寓并存客户关注点无位置价格交通当前所处阶段使用成本位置配套硬件商务氛围地段服务软环境健康、风景城市第三产业等发展对写字楼物业发展的影响巨大，因此以南宁、桂林和柳州等区内主要城市作为参照体系相比，经济指标较落后，城市经济发展对写字楼物业发展的支持不足。贵港的第三产业产业结构主要集中在房地产、饮食、娱乐等，缺少拉动写字楼市场发展的金融、商贸、咨询等必要行业的支持。写字楼市场启动条件第三产业占居高比例人均GDP超过3000美元写字楼物业需求的推动来自于产业结构的演化，第三产业发展促进写字楼发展。人均GDP水平是写字楼物业需求的另一种指标，超过3000美元时，市场将出现明显的需求。图314 办公物业启动条件城市第三产业发展不成熟，办公物业需求较高的企业尚处于创业起步阶段，租赁较为低廉的物业是其首选对象，市内尚无专业写字楼的出现，进一步发展依赖于城市企业