昆明住宅楼抗震加层改造可行性研究报告.doc

昆明金实小区耀实园住宅楼抗震加层改造项目可行性研究报告提纲（以下资料涉及到占地面积及价钱的均是估价）北京佳兴空间房地产开发有限公司二零一四年一月二十六日昆明金实小区耀实园住宅楼抗震加层改造项目可行性研究报告（提纲）第一章：项目概况一、项目背景 昆明金实小区耀实园住宅楼位于我国昆明二环东路与新兴路交叉处，为昆明北市区的繁荣和发展奠定了基础，“金实小区”逐渐成为北市区的主流社区。创建于世纪20，至今已经横跨10多个年头了。金实小区耀实园创建之初，本着“以人为本”的指导思想，原有的建筑无论从整体布局、建筑结构，还是功能定位、市政配套等方面，都远远无法适应当今时代发展的需要。并且，随着时间的推移，老建筑日益旧损，不少房屋已几近危房，旧城改造拍迫在眉睫。为此，昆明金实小区耀实园适时提取了“再造昆明金实小区耀实园住宅楼”的战略决策。本项目研究就是在这样的历史背景下展开的。二、项目历史条件1、宗地简介：昆明金实小区耀实园住宅楼旧城改造项目（以下简称项目），昆明金实小区耀实园住宅楼旧城改造项目一大地块：项目占地面积8632.28平方米，住宅用地，位于金菊路与金实路交叉西侧的区域，建筑面积24170.39平方米，建筑容积率为2.8。以上区域位置优越，交通便捷，各类配套设施齐全，商业价值和商住价值级高，是旧城改造极好的首选项目。2、项目概况:旧城改造有多种形式。本项目拟采用北京佳兴空间房地产开发有限公司“空间抗震加层建筑”专利技术，实施“抗震、加固、加层”为核心的旧城改造。在城市建设总体规划的大原则前提下，改变原有的土地（住宅、商铺）单一的使用性质，为商住两用的综合用地性质；在不断增加建筑密度的前提下，改变原有的容积率控制指标，增加建筑的容积率，向空间要“土地”，“不大拆，而大建”，实现建筑史上前所未有的突破。据统计，本项目现在总占地面积为：8632.28平方米（折合12.95亩），地上建筑物总建筑面积为：24170.39平方米，平均容积率2.8。根据北京、上海、福建等省市旧城改造的经验，特别是在福建莆田“抗震、加固、加层”旧楼改造成功案例，建筑物的建筑高度和建筑容积率可大大提高，根据我们初步设计方案拟定，项目大纲建筑面积可为159840平方米，建筑容积率可达到18.5。项目总投资124474.83万元人民币，建设周期约30个月，包括：前期工作约12个月，施工建设约14个月，物业销售约6个月（其中约2个月为房屋预售，可与施工后期同步进行）。三、项目建设主体和合作形式1、项目主体建设本项目主体为：（1） 公司：是一家依据中华人民共和国法律合法设立并有效存续的有限责任公司，企业注册号： 。该公司正在推出“再造昆明金实小区耀实园住宅楼工程”，计划对住宅楼项目进行旧城改造。（2）北京佳兴空间房地产开发有限公司：是一家依据中华人民共和国法律合法设立并有效存续的股份有限公司，企业注册号：20224000094174，该公司是中国唯一从事空间抗震、加固、加层建设的“空间房地产”专业公司，拥有“空间抗震加层建筑”15项国家专利技术，致力于老旧建筑的抗震、加固、加层改造，是一支旧城改造新兴生力军。2、项目建设主体合作形式（待研究确定）。第二章：项目规划与建设方案一、规划用地面积和总建筑面积1、规划用地面积：项目总用地面积8632.28平方米，（折合12.95亩），根据地上建筑物的现状，和旧城改造后的房屋性质及使用功能，需办理土地变性手续。2、项目总建筑面积：项目原建筑面积为24170.39平方米，平均容积率为2.8。根据项目实施采用抗震、加固、加层“空间抗震加层建筑”专利技术，容积率可得到大大的提升，建筑面积可达到286672平方米，平均容积率可达到18.5。二、项目基本规划方案（一）、昆明金实小区耀实园住宅楼:为2000年建成的多层框架结构住宅楼，占地面积8632.28平方米，建筑面积24170.39平方米，现在容积率2.8。1、改造后的昆明金实小区耀实园住宅楼与二环东路及新兴路交叉西面，居住环境安静，交通方便快捷，生活配套一应俱全，方便居民的日常生活。繁华便捷与幽静闲逸兼而得之。生活安静，环境优美，生活氛围浓厚等优势为您创造了优良居住环境。小区已经很成熟紧邻CBD，交通便利。 依照规划设想，移动互联网和文化创意产业将是近期产业发展的趋势。这两个产业带的兴起，必将吸引国内外一大批科技、文化创业企业的入驻。同时带来的还有一群有着新思维、新创业理想的白领一族的青睐。该中心必将与昆明市区网谷产业联动，形成以移动互联网和文化创意产业为核心的创意产业和自雇SOHO族工作、休闲和信息交流为一体的个性场所。2、改造后的昆明金实小区耀实园住宅楼，总建筑面积：159840平方米， 2幢1层底商，属低层建筑；683#、685-690#楼，每幢26层，属高层建筑；680#、681#楼，每幢28层；容积率18.5。其视觉效果，达到与网谷创意物业相协调。3、昆明金实小区耀实园住宅楼招商文化创意中心的市政和建筑配套，包括：水（上水、下水）、电（强、弱电）、燃气、电梯、智能、道路、绿化、机动车、非机动车停车位等，另设专题研究。（二）、昆明金实小区耀实园住宅楼旧城改造项目：1、改造后的昆明金实小区耀实园住宅楼功能定位包括两方面：（1）、以年轻白领为主流客户的中端住宅社区；（2）、配套相关的生活服务商业，主要利用地块东北角的商业建筑和住宅的沿街建筑。 昆明金实小区耀实园住宅楼规划设计要求突出现代主义风格，简约优雅、明快随意。立体层次感强，外飘阳台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块、色带处理，以满足年轻白领为主力客户的终端住在社区需求。2、昆明金实小区耀实园住宅楼创意产业带有金菊路与金实路交叉西侧一次开发建设，生活服务大楼致力打造昆明金实小区耀实园住宅楼创意产业新平台，促进创意产业人群汇集于此，构建昆明金实小区耀实园住宅楼文化创意产业新地标。3、改造后的昆明金实小区耀实园住宅楼具体功能可分为两部分： （1）、昆明金实小区耀实园住宅楼底层可分为沿街商铺，引进与文化创意相关的高档次商业企业入驻，具有相对较高的商业价值。 （2）、昆明金实小区耀实园住宅楼，属底层、高层混合建筑群高低错落有致。融入昆明金实小区耀实园住宅楼片区产业升级，能与锦泰花园、延安医院、老北京涮肉和枫蓝国际片区联动，成为昆明金实小区耀实园住宅楼旧城改造综合区的重要区域。4、昆明金实小区耀实园住宅楼配套工程、配套设施等规划设计（略）。 综合统计，昆明金实小区耀实园住宅楼旧城改造项目总计划用地8632.28平方米，（折合12.95亩），新增建筑面积139251平方米，递增5.8倍，总建筑面积159840平方米，平均容积率为18.5。第三章 项目的市场分析（一）、昆明金实小区耀实园住宅楼市场发展状况（待补充调研）。（二）、项目优势分析。本项目优势和意义 1、旧城改造是时代发展的需要，符合人民群众的利益，符合大众的需要。只要操作得当，肯定会得到广大业主和使用人的支持和配合。这同推倒重来的传统旧城改造，动迁难、安置难有本质的区别。 2、项目采用15项“空间抗震加层建筑”专利技术实施旧城改造，具有其他房地产开发特有的优势： （1）、节约人类最宝贵的资源土地。他是通过空间开发房地产，不占用大量土地，而是在原有的建设用地范围内，不增加建筑密度，而是只增加建筑高度，大幅度地增加容积率，保护了国家土地资源，提高了土地的利用率。 （2）、节约大量的建筑材料。该项目的实施，在原有建筑物不拆除、不搬移的为基础上实施空间加固、加层，不影响原有建筑物的使用，原拆、原建，是人们因拆迁造成矛盾、损失、不便的风险大大降低。 （3）、节能、环保。该项目实施，不会因拆除原有房屋建筑垃圾无处堆放，而造成环境污染。保护了生活环境，节约了大量能源。 （4）、抗震。该项目实施，从根本上解决了地震给建筑物造成的伤害，通过“空间抗震加层建筑”专利技术的运用，经改造后的房屋可达到8度抗震等级，大大地超出原有建筑无得抗震等级。 （5）、降低了旧城改造开发成本。本项目实施，节地、节材、节能，其必然结果是节约开发成本。根据福建莆田的成功案例介绍，同样一个项目，采用“抗震、加固、加层”空间抗震加层建筑技术实施旧城改造，与大拆大建、推倒重来比较，开发周期缩短三分之一，开发成本也得到较大幅度的降低。（6）、国家得到收益，社会得到安定。本项目的实施，原有的8632.28平方米土地，由于变性和容积率的增加，新增部分增容费1000元/平方米，税收仅营业税一项即可增收863.23万元，经济得益显而易见。从一定意义上说，这也是另一种形式的盘活资产，是国有资产（土地）的保值、增值。同时，项目实施又在一定程度上缓解了住房供需矛盾，对抑制房价保持社会稳定也有一定的促进意义。 3、采用“全部拆除、推倒重来”传统旧城改造方式的弊端。 首先我们从经济方面分析： （1）、假设本项目地块8632.28平方米房屋全部拆除，据现有的房屋市值估算，为6905.82万元（均价0.8万元/平方米）。又据上述的相关房龄统计，尚有不少于50年的使用年限。全部拆除、推倒重来，这6095.82万元的巨额损失谁来承担？ （2）、假设8632.28平方米房屋全部拆除，又会产生以下费用：A、 房屋拆除机械费、人工费86.32万元人民币（100元/平方米）；B、 建筑垃圾清运费38.85万元（按30元/立方米运费，1平方米建筑面积产生1.5立方米建筑垃圾计算）C、 12948.42立方米建筑垃圾对方、深埋、处理需占用土地约12.95亩，如按100万元/亩土地计算，合人民币1295万元。三项合计为1420.17万元人民币。（3）、重新建设15724平方米房屋，光建设成本这一项（管理费、财务成本、税金等暂不计入），需要5503.4万元（2500元/平方米土建工程费加1000元/平方米配套工程费）。以上两项总计，24170.39平方米原有建筑，推倒重来的传统旧城改造总费用为1420.17万元。这里还未包括拆迁临时安置费、搬迁费、补偿费和房屋尚余50年使用年限的损失费。但是其结果却是，一个平方米建筑面积也没有增加，国家也没有收到一份钱的土地补偿和税收。两种形式的旧城改造优劣相比，不言而喻。其次，我们从设会影响分析：（1）、“大拆大建、推倒重来”的传统旧城改造模式，只是在原有基础上的重复建设，容积率得不到增加，建筑面积得不到在家啊，政府土地收益得不到增加，业主利益得不到增加，项目实施必然得不到业主的支持和拥护，旧城改造必然陷入“动迁难、拆迁难、项目实施难”的被动境地。（2）、“大拆大建、推倒重来”的传统旧城改造模式，还会产生巨大的环境污染和早噪声污染。以上两项都会造成社会不安的因素。4、房产定位及营销策略（调研后编制）。第四章 项目投资估算和资金筹措一、项目投资估算依据：根据房地产开发项目的成本类别、构成进行估算。同时，也依据本项目自身特点进行必要的补充和修正。二、项目投资成本估算：（一）、土地成本：13925.1万元（仅为补交地价）。1、原有土地成本（按住宅用地、商业用地、工业用地分别数量评估得出）。2、新增部分增容费。本报告暂按1000元/平方米。由此计算：139251平方米（新增面积）× 1000元/平方米=13925.1万元。（二）临时安置费：672万元 （1）、扬州宝带新村2500元/户/月×2000户（大约）×2年=1000万元（按2500元/月计算）； 以上临时安置费为1000万元（三）、安置奖励费：3270.56万元奖励建筑面积：24170.39平方米（原昆明金实小区耀实园住宅楼村面积）×20%=4834.08平方米 建筑成本价：4000元/平方米（暂定）×4834.08平方米=1933.63万元（四）、搬迁补偿费：500万元1、住户：2500元/户×2000户=500万元（五）、配套费：10315.51万元1、配套规费（由政府及各市政配套部门收取的各类规费）： 300元/平方米×24170.39平方米（新增面积）=725.11万元；2、住宅区内配套工程费：300元/平方米×159840平方米（总建筑面积）=4795.2万元；3、幢内配套工程费：300元/平方米×159840平方米（总建筑面积）=4795.2万元； 三项合计：10315.51万元（六）、土建工程费（包括普通土建工程、特殊基础抗震结构工程、旧楼加固改造工程、新旧建筑结构工程、大跨度梁结构转换工程、旧房整旧改新工程等）： 4000元/平方米×159840平方米=63936万元；（七）、设计费（包括专利使用费）： 300元/平方米×159840平方米=4795.2万元；（八）、有关部门报批手续费、项目招投标管理费、新型墙体材料保证金（退还）、勘察费、监理费： 50元/平方米×159840平方米=799.2万元；（九）、商业配套：智能化汽车停车位50个×10万元/个（建造成本）=500万元；（十）、住宅配套：地下车库停车位750个×30平方米/车位×3500元/平方米（建造成本）=7875万元；（十一）、管理费：按土建工程费的3%提取：63936万元×3%=1918.08万元（十二）、销售费：按销售金额的0.3%提取：35.25万元1、房屋销售：8000元/平方米（平均售价）×159842平方米×0.3%=383.62万元2、车位销售（1）：10万元/个车位×50个×0.3%= 1.5万元3、车位销售（2） 15万元/个车位×750个×0.3%= 33.75万元 三项合计35.25万元（十三）、财务费用：（待估算）（十四）、不可预见费：按土建费的3%提取： 63936万元×3%=1918.08万元（十五）税金（营业税、附加税，税率：5.57%）：14014.85万元1、 8000元/平方米（平均售价）×159842平方米（可售面积）×5.57%=7122.56万元2、汽车车位（ 50个×10万元/个+750个×15万元/个）×5.57%=654.48万元两项合计：7777.035万元项目总投资（一至十五项相加）：124474.83万元（不包括原有土地成本和财务费用），平均每平方米成本为7787元（含税）。三、资金筹措（待研究确定）。第四章 项目财务预算与评价一、项目总销售收入：139623.6万元根据比较定价和市场定价相结合原则，本项目商业用房和住宅销售均价为8000元/平方米，智能停车位10万元/个，地下停车位15万元/个。又据测算，本项目扣除原有房屋面积24170.39平方米，安置奖励8176.4平方米，实际可售房屋面积159842平方米，可售汽车停车位800个。据此本项目销售总收入为：139623.6万元。1、房屋销售收入：8000元/平方米×159842平方米=127873.6万元2、智能停车位销售收入：（10万元/个×50个车位）+（15万元/个×750个车位）=11750万元 两项合计本项目销售总收入为：139623.6万元 二、项目总利润：15148.77万元（毛利）139623.6万元（销售总收入）124474.83万元（项目总成本）=15148.77万元（毛利） 三、项目财务分析与评价（一）、有关本项目利润实现的6个方面因素1、昆明金实小区耀实园住宅楼市人民政府在土地变性、容积率增容、地价补差、规费缴纳等方面，出台旧城改造优惠性政策，推进项目实施。 2、昆明金实小区耀实园住宅楼各市政配套部门协力配合项目实施所需的各类配套工程。3、项目前期资金投入不少于总投资的30%，即人民币37342.45万元。4、原有平方米土地成本，需合理评估计入开发成本；5、124474.83万元的项目总投资，在分步投入、滚动开发的运作前提下，财务成本也需合理分摊，纳入开发成本；6、项目按期竣工，按计划预售，达到销售目标，实现资金预期回笼， 确保项目滚动开发。（二）、项目实施的风险与不确定因素（待研究）（三）、对策与具体方针（待研究） 第五章 项目实施计划与具体安排 一、前期工作 1、项目前期工作的重点是方案的规划设计、项目市场调研、项目实施可行性研究和项目实施政策法规调研、协调。 2、项目实施方式即“抗震、加固、加层”空间抗震加层建筑技术运用的调研，结合本项目的实际，制定初步实施方案。 3、在项目可行研究、初步规划设计方案完成的基础上，重点进行政府有关部门的沟通、协调、认可工作，必要时还要陪同相关人员赴福建考察。 4、完成项目前期报批手续，直至取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 5、搬迁安置工作。6、施工企业进场。此阶段工作是整个项目实施的前提和基础，周期约为12个月。二、项目建设周期工作项目建设周期工作主要完成：土建安装工程、抗震、加固、加层特殊工程、配套工程、旧房改旧整新工程等。此阶段的工作重心是普通土建工程和特殊改造工程结合，协调施工问题。在此基础上，通过有效管理，确保项目工程在安全生产的前提下，实现三个确保：确保工程质量、确保施工进度、确保施工造价（不突破预算）。项目建设从开工破土开始，到竣工验收为止，建设周期约为14个月。（因小区面积大可分期进行改造）三、项目营销、安置期工作 1、项目营销：项目土建工程完成75%即可申领预售许可证，进行房屋预售，计划在3-6个月内完成80%以上的可售面积，资金回笼可得到确实保证。 2、项目竣工验收结束，业主回搬安置工作，是项目成功与否的重要标志，也是社会稳定发展的重要保证。 上述两项工作周期约为6个月。本项目实施三个周期总时间为约30个月，直至全部可售房屋售完为止。 四、项目实施时间节点表序号 日期（年月） 工 作 内 容 主办单位一 2014-4-1 规划初步方案、效果图、可研提纲 北京佳兴二 2014-7-8 方案深化、市场调研、编辑可研报告 联合进行三 2014-9-10 内部审核规划方案、可研报告 北京佳兴和小区业委会及小区物业四 2014-2-25 立项、环评、方案报批、申报土地变性 联合进行五2014-7-3 设计要求、方案报批、不低价、规划征询 联合进行六 2014-9-6 规划、施工两证报批、施工招投标 联合进行、完成搬迁、临时安置、清场、施工进场七 2015-3 2016-5 建安工程、配套工程竣工、预售开始 八 2016-62016 原业主回搬、新业主入住、销售结束、资金回笼、项目扫尾、物业复位 北京佳兴和小区业委会及小区物业注明：1、 所谓联合进行，特指小区业委会及小区物业与北京佳兴携手配合，共同进行项目前期工作。2、 项目建设期间的进度安排、时间节点另作编排。3、 原有物业管理在项目建设期间需提前介入，有益熟悉物业及各项配套设施。 第六章 项目环境影响评估1、 项目建设期间环境影响评估与对策（略)。2、 项目实施完毕环境影响评估与对策分析（略)。 第七章 项目交通规划设计与布局1、 项目区域交通流量的基本预测与分析（略）。2、 昆明金实小区耀实园住宅楼项目周边道路走向与人、车流量的动态分析，及区域人、车出入口布局研究分析（略）。3、 商业用房区域配套智能汽车停车位的基本设置与运作（略）。4、 住在区域配套自能汽车停车位的基本设置与运作（略）。5、 项目区域非机动车、机动车场地停车位的布局与管理（略）。 第八章 项目消防安全设计与分析1、 项目建设期间的消防、安全评估与对策（略）。2、 项目建设完毕，投入使用后消防和安全评估与分析（略）。 第九章 项目实施综合结论一、 项目实施的社会效益和经济效益。1、 项目实施的社会效益。A、 改变原有的产业布局，调整产业结构，把原来传统的第二产业演变成新型的文化创意产业，为再造一个昆明金实小区耀实园住宅楼，提供了一条全新的路子。B、 改变了传统的旧城改造模式，“不大拆，而大建”，节能、环保建设新昆明金实小区耀实园住宅楼，政府为民办实事，群众为自己改建新家园，原拆原建，有利安定团结，社会稳定。C、 充分利用原有的土地资源，不增加占用土地，而增建了193800平方米房屋，不但为第三产业的发展提供了物质基础，筑了巢；而且也为人才引进（引凤）创造了条件，增加了商铺、住宅和人才公寓。这对于缓解住房矛盾，抑制房价，稳定社会，也具有一定的积极意义。2、 项目实施的社会经济效益。 本项目的实施，政府的总收益为90504.01万元。具体为：（1） 新增部分增容费：27939.95万元，相当于昆明金实小区耀实园住宅楼是同类地区亩房产用地的投入；（2） 可增收营业税：14014.85万元，相当于1.4个上交亿元税收的企业一年的税收量；（3） 可增收4795.2万元住宅配套费。虽有眼前的市政配套投入，但对旧城市政配套改造，也提供了必要的财力，确保城市可持续发展。（4） 可增收项目开发企业的土地增值税、所得税2272.3152万元（按毛利总金额的15%计算）；（5） 可增收施工企业工程税3109.37万元（按土建工程和车库工程款之和的4.3%计算）。（6） 可增收房产业主的契税3836.21万元（按房产销售总金额的3%计算）。以上六项相加，本项目开发政府的总收益为：55967.90万元。二、 项目实施企业的社会效益和经济效益。1、 项目实施企业的社会效益。（1） 、项目开发企业获得企业转型的良机。获得旧城改造与新城建设的实战锻炼。（2） 、项目开发企业也获得新文化创意产业的领地，既筑巢，有引凤，大量文化创意企业的引进，必然带来大量文化创意人才的涌入，从而为新兴产业的发展奠定基础；（3） 、为昆明金实小区耀实园住宅楼产业结构的布局与调整，尤其是昆明金实小区耀实园住宅楼的高端利用，提供了一条值得借鉴的途径；2、 项目实施企业的经济效益。 经济效益是企业的生命，项目开发的成功与否，归根结底要看经济结果。 据初步统计，本项目实施两年共需投入资金124474.83万元，总销售金额139623.6万元，扣去相关成本、税收、费用，项目的毛利润为15148.77万元。再扣去5029.19万元的土地增值税和所得税，净利润为10119.58万元。经济效益十分可观。三、 结论：本项目的实施，对于昆明金实小区耀实园住宅楼至全国的旧城改造，具有切实可行的示范意义；对于“再造一个昆明金实小区耀实园住宅楼”，实现昆明金实小区耀实园住宅楼新飞跃，具有很好的推动作用。所以，本项目的实施是切实可行的，是完全必要的。以上内容涉及到占地面积及价钱的均是估价，仅供参考，实际均按昆明政府要求和当地优惠政策确定） 北京佳兴空间房地产开发有限公司 北京佳兴空间房地产开发有限公司联合编制 2014年01月26日原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪±0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200×300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200×200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差±12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物±0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：±0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm×50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致