房屋土地面积估价报告的相关技术要求.doc

报告的相关技术要求1、估价对象的界定说明：根据委托方的委托及提供的房屋所有权证（和国有土地使用证），本次的估价范围内的房屋面积为 平方米，土地面积为 平方米。原因：估价对象和范围是由委托方确定的，而不是评估机构或人员确定的，只有建议权。2、假设条件中：已持续使用为前提的，应说明，房屋的用途及土地的用途，说明房屋和土地用途的一致性（如：工业土地上的办公楼、职工宿舍或住宅，说明整体用途为工业），以具体用途（估价设定）的持续使用为前提。理由：应说明设定的用途及使用，用途是否与规划或法定的一致性。3、对仅评估房屋的抵押报告： 在限制条件中说明：根据委托方的委托本次估价对象及范围仅为房产，不包含该房屋所占用的土地，根据物权法及其他的有关规定，房屋抵押时，其所占用的土地应同时抵押，受当地房屋管理机关对房屋抵押登记管理规定，在房屋管理部分只办理房屋部分价值的抵押登记，所以，本次估价价值仅为房产的价值，但包括除土地以外的该房屋发挥正常使用功能所必须依附的地上附属设施（如：道路、给水、排水、供电等）的价值在内。如果仅评估房屋本身，不含室外附属设施的，可不单独说明包含附属设施价值。该报告的标题仍然为房地产抵押估价报告，而不是房产抵押估价报告。理由：应强调房、地同时抵押的重要性。4、原报告模板式的内容：（1）本次估价没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响；也没有考虑特殊交易方式下的特殊交易价格等对房地产价值的影响。当上述情况发生变化时，房地产价值一般亦会发生变化。理由：第一句与第四句重复，只要其一即可。（2）抵押权人应关注在抵押期内可能增加抵押物处置难度的事项，如抵押人可能拖欠的物业费、水电费、所欠职工工资和劳动保险费用、企业所欠税款等。根据房屋的实际状况进行描述，工业自用的就不存在物业费，根据实际的情况进行调整，其他的变现能力等类似内容也是如此，根据估价对象的特殊性进行个性化的说明。5、变现费用一览表，仅评估房屋的对增值税不做说明，也可说明为：因本次评估的仅为房屋，土地增值税根据实际增值缴纳，无法确定其实际成本等，无法确定增值额，所以。以上费用未考虑土地增值税的影响。对存量房地产的说明为：因土地增值税根据实际增值缴纳，本次估价无法确定其建设投资成本等，无法确定增值额，所以。以上费用未考虑土地增值税的影响。理由：强调我们无法测算可能存在的增值税，但进行了提示。6、估价范围内有同栋多层或多套或同区域内多宗土地等的评估，在以其中1层或1套为例进行详细的说明，其他的根据实际存在的差异以详细说明的结果基准进行修正得到各层或各套的价格，在测算过程中完成。示例如下：评估测算过程：本次的评估对象为江岸区香港路康怡花园1栋2-9层， 2-9层为办公，每层建筑面积基本相当，各楼层的差别只是楼层不同，其他的实物状况完全相同，所以，本次评估以第1层和第5层为例进行分析说明，其他的楼层价格以第5层的价格为基础进行楼层修正得到其价格。（1）采用市场法对江岸区香港路康怡花园1栋第2层进行评估（2）采用收益法对江岸区香港路康怡花园1栋第2层进行评估（3）江岸区香港路康怡花园1栋第2层价格确定（4）估价对象各楼层价格确定各楼层的差别只是楼层不同，其他的实物状况完全相同，根据同类房地产楼层价格差别的一般情况及结合该因素对房地产成交价格的影响程度进行修正，具体如下表。康怡花园1栋2-4、6-9层价格确定表序号所在层数建筑面积（）价格修正基准（元/）修正系数修正后单价（元/）评估价格（元）12886.48 9631.31-1%9320.27 826222923781.04 -0.5%9367.34 731626634863.57 -0.5%9367.34 808935245863.57 19414.41 813000256863.57 0.5%9461.48 817065267863.57 0.5%9461.48 817065278806.96 1%9508.55 767302389404.57 09414.41 3808788合计6333.3359620964注意修正幅度与详细技术说明中的一致，此处的修正因素根据实际存在的差异状况进行修正，根据存在的差异度进行分析说明修正的幅度。7、对以抵押净值为结果的报告（1）价值类型和定义本报告的价值类型为抵押价值，房地产抵押价值等于抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。根据委托方拟抵押贷款银行对抵押价格的管理和要求，以抵押价值扣除可能的变现费用（卖方应承担的部分）后的价格作为抵押净值，所以本报告的抵押净值为抵押价值减去预计可能的变现费用（卖方应承担的部分）。（2）限制条件中的相关说明根据委托方拟抵押贷款银行对抵押价格的管理和要求，以抵押价值扣除可能的变现费用(卖方应承担的部分)后的价格作为抵押净值，所以本报告的抵押净值为抵押价值减去预计可能的变现费用(卖方应承担的部分)。如果为兴业银行的扣除交易双方的应说明变现费用为交易双方的。理由：保持价值定义与规范的一致，因部分银行或委托方管理的需要，对特殊的情况进行特殊的定义说明，不打破原始的规定，又特殊化处理。（3）估价结论部分的说明示例1）假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值经过现场查勘和资料分析论证，对估价对象采用成本法和收益法进行评估，得到估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的市场总价为30439.27万元。此处如果单一的估价对象，也可为两种方法的结果再确定最终的结果。2）估价师知悉的法定优先受偿款至估价时点，估价对象已设定抵押他项权利。由于委托方拟注销该抵押权后重新办理抵押贷款，故本次估价未将该抵押价值作为法定优先受偿款扣除，估价人员未发现估价对象存在其他法定优先受偿款，即估价师知悉的应当扣除的法定优先受偿款为0。3）抵押价值确定估价对象的抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值估价师知悉的法定优先受偿款抵押价值=30439.270=30439.27（万元）4）抵押净值确定根据委托方拟抵押贷款银行对抵押价格的管理和要求，以抵押价值扣除可能的变现费用(卖方应承担的部分)后的价格作为抵押净值，所以本报告的抵押净值为抵押价值减去预计可能的变现费用(卖方应承担的部分)。（1）预计可能的变现费用清偿顺序首先为处置该房地产的费用专业费用，其次为应缴纳的税款如营业税及附加、印花税，最后为抵押权人优先受偿款。主要变现费用如下表：变现费用一览表税费税率变现费用（万元）文件依据备注营业税及附加5.80%1765.48财税 201112号等卖方印花税0.515.2288财税字第255号卖方交易服务费非住宅5.5元/14.53鄂价房服200277号卖方其他费用按成交价格的1%304.39计价格1995971号等卖方合 计2099.62备注：快速变现价值一般低于公开市场价值，由于未发生实际成交，此处按评估值计取。表中主要变现费用根据当前政策测算，最终的变现费用以实际发生的为准。因土地增值税根据实际增值缴纳，本次估价无法确定其建设投资成本等，无法确定增值额土，无法测算需缴纳的土地增值税，故此处未考虑土地增值税。说明：营业税：对存量房，营业税为差额征收，普通住宅满5年的免收。土地增值税：对于存量房应区分个人还是单位，应考虑区分属于普通住宅、非普通住宅及非住宅，考虑实际的操作按核定征收率进行计算（一般情况下委托方不提供或无法提供相关的原始取得价格的相关依据）。所得税：个人的房屋应考虑，该税费属于交易环节缴纳的，单位的不考虑，是根据整个年度企业的情况缴纳。以上税费参照以下文件内容取定参数，若有最新的规定，按最新的规定执行。关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知武地税发201110号各区地税局，各区房管局、市房产交易管理中心：为促进我市房地产市场平稳健康发展，体现公平税负原则，营造和谐税收环境，现就进一步加强我市存量房转让有关税收的征管问题明确如下：一、关于存量房转让征收土地增值税的问题（一）关于“先税后证”的问题。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院第138号）第十一、十二条“土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续”的规定，对单位（是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织）转让存量房和个人（包括个体经营者）转让非住宅存量房的，严格执行“先税后证”管理，即纳税人在房产管理部门申请办理权属转移登记手续时，必须依法缴纳土地增值税或出具免税证明，房产管理部门方可办理权属转移登记手续。（二）关于征收方式的问题。为了方便纳税人，简化征管手续，市地方税务局与市住房保障和房屋管理局采取“先预征、后清算”的方式进行联合控管。1、对单位转让存量房和个人转让非住宅存量房依法应缴纳土地增值税的，有办理权属转移登记的房产管理部门所在地主管税务机关负责征收。征收税务机关以房地产转让评估价格或者成交申报价格，按照孰高原则确定计税依据，依规定先预征土地增值税，纳税人凭税务机关出具的完税凭证，到房产管理部门办理权属转让登记手续。武汉市现行土地增值税预征率为：普通住宅预征率为1.5%，非普通住宅预征率为3%，非住宅类房地产预征率为5%。2、对单位转让存量房和个人转让非住宅存量依法需免征土地增值税的，由纳税人按规定向房地产所在地主管税务机关提交免税申请，办理相关免税手续后，凭税务机关出具的免税证明原件（见附件武汉市XX区的地方税务局税收减免准予通知书），到房产管理部门办理权属转移登记手续。3、单位转让存量房和个人转让非住宅存量房预征土地增值税后，在办理完毕房屋所有权证转移登记的30日内，应按规定向房地产所在地主管税务机关提交土地增值税清算申请资料，有房地产所在地的主管税务机关办理相关清算审核手续。（三）关于联合控管经费的问题。由办理权属转移登记的房产管理部门所在地的主管税务机关，按代征税款手续费管理有关规定，以联合控管实际入库税款的5%按季拨付工作经费。二、关于明确个人房屋转让所得征收个人呢所得税的问题（一）关于个人所得税的征收依据。根据中华人民共和国个人所得税法和实施条例的制度，个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，应按转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，依20%的税率按“财产转让所得”项目计征个人所得税。（二）关于个人转让非住宅财产所得计征个人所得税的规定。对个人转让非住宅能够提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查账征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对个人未能提供合法、完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，比照国家税务局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复（国税函20071115号）文件中的规定，统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税。（三）关于个人转让住宅财产所得计征个人所得税的规定。对个人转让住宅财产所得计征个人所得税仍按市人民政府办公厅转发市地税局房产局关于我市个人住房转让所得征收个人所得税的意见的通知（武政办2006169号）相关规定执行，即对个人转让住宅能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可实行核定征税，核定征收率暂定为计税价格的1%。（四）关于个人无偿受赠房屋（含住宅和非住宅）征收个人所得税的规定。个人无偿受赠房屋不征收个人所得税仍按武汉市地方税务局 武汉市住房保障和房屋管理局关于个人无偿受赠房屋不征收个人所得税有关问题的通知（武地税发2009184号）和武汉市地方税务局关于个人无偿受赠与不动产土地使用权有关税收问题的通知（武地税发2009207号）相关规定执行，对属于不征税范围的赠与人、受赠人和受赠人转让受赠房屋的，按照财政部 国家税务局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税200978号）规定执行。（五）关于个人转让住宅财产所得免征个人所得税的规定。根据国家税务局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号）规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。三、本通知由市地方税务局负责解释 二O一一年一月二十四日市地税局转发省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（武地税发2012140号）规定：一、房地产开发企业土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为2%、4%、6%。二、房地产开发企业土地增值税核定征收率：（一）中心城区（含江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等7个中心城区及东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉东湖生态旅游风景区）按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。（二）其他远城区（含东西湖、汉南、蔡甸、新洲、黄陂、江夏区）按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、6%、8%。（三）非房地产开发企业销售不动产的核定征收率比照上述 “三率”执行。三、单纯转让土地土地增值税核定征收率为10%。四、本通知自2013年1月1日起执行。（2）抵押净值抵押净值=抵押价值预计可能的变现费用=30439.2702099.62 =28339.65(万元)8、报告电子档的归档报告电子档的规定与报告出具的完全一致，因各种原因进行修改而有不同版本的，归档的为最终的版本，中间过程的相关版本一律不能列入归档文件，相关的计算表的内容进行多次修改的，与最终不一致的也要进行修改或删除不一致的内容，相关的案例有较多的，在计算表中说明选用的理由和不选用的理由，计算表的案例为挂牌案例的，说明询价的记录（时间、询价情况、人员、沟通或洽谈内容、最终价格的取定理由或过程等）。在OA系统中对报告进行归档时，对属于报告内容重要部分的（如：报告、位置图、附件照片、计算表等）存入主文档（文件夹）下（如：2013-015号*项目），对于属于工作底稿的相关内容，在主文档下再建立文件夹工作底稿（如：如：2013-015号*项目工作底稿），将相关的资料（如：产权证明、现场照片、租赁协议等）在该文件夹内归档。