房地产知识问答房屋租赁类.doc

七、房屋租赁类234、房屋租赁关系是否需要登记？不进行合同登记，应承担什么责任？     答：需要登记。房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记。    租赁当事人违反深圳经济特区房屋租赁条例的有关规定，出租房屋而不进行登记的，对出租人或者转租人处以月租金的一至二倍罚款，并追缴管理费和滞纳金；对有过错的承租人或受转租人处以一倍以下罚款。235、房屋租赁登记需提交哪些材料？     答：租赁登记，由当事人向区主管机关申请，并提交下列材料：（一）房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件；（二）房屋租赁合同；（三）出租人身份或法律资格证明；（四）承租人身份或法律资格证明。236、有哪些情形不予办理租赁登记？     答：根据深圳经济特区房屋租赁条例的规定，有下列情形之一的，区主管机关不予登记：（一）当事人不是房屋所有人或者合法使用人的；（二）改变土地、房屋用途未经有关部门批准的；（三）租赁合同期限超过规定期限的；（四）租赁合同期限超过土地使用年限的；（五）租赁合同内容违反本条例及其他有关法律规定的。 237、承包、合作、联营是否属租赁行为？     答：房屋出租人将房屋承包给他人经营，或以合作、联营的名义，不直接参与经营的，视为房屋租赁行为。238、对经批准后的行政划拨、减免地价款的土地上的房屋出租，有什么规定？     答：行政划拨、减免地价款的土地上的房屋，经批准出租的，出租人应按市主管机关的规定补交地价款。239、房屋出租税费和租赁管理费的基数是如何确定的？     答：税务部门和区主管机关征收有关税金或收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。240、房屋出租需缴纳哪些税费？     答：属私人出租房屋的，需缴纳以下税费：（1）房产税，按租金的4%；（2）营业税，按租金的3%；（3）个人所得税，租金不超过4000元的，按（租金已纳税金800元）的10%；租金超过4000元（含4000元）的，按（租金已纳税金×（120%）的10%；（4）教育附加费，按营业税的3%；（5）城市建设维护税，按营业税的1%；（6）印花税，按租金的0.1%；（7）房屋租赁管理费，按租金的2%。    属企业出租房屋的，需缴纳以下税费：（1）房产税，按租金的12%，按年度缴纳；（2）营业税，按租金的5%；（3）教育附加费，按营业税的3%；（4）城市建设维护税，按营业税的1%；（5）印花税，按租金的0.1%；（6）房屋租赁管理费，按租金的2%；（7）属行政划拨、减免地价款的房屋出租人，按租金的6%补地价款。    属行政、事业、团体出租房屋的，需缴纳以下税费：（1）房产税，按（房产原值×70%）的1.2%，按年度缴纳；（2）营业税，按租金的5%；（3）企业所得税，按（租金已纳税金费用）的15%；（4）教育附加费，按营业税的3%；（5）城市建设维护税，按营业税的1%；（6）印花税，按租金的0.1%；（7）房屋租赁管理费，按租金的2%。241、当事人是否可以委托他人代为出租或承租房屋？ 答：当事人可委托他人代为出租或承租房屋。    受委托人应持有授权委托书。境外当事人的委托书应按规定经过公证或认证。242、房屋租赁合同包括哪些主要条款？     答：租赁合同应具备以下主要条款：（一）当事人的姓名或名称及地址；（二）房屋的位置、面积、装饰及设施；（三）房屋用途；（四）租赁期限；（五）租金数额及交付方式；（六）房屋维修责任；（七）装修的约定；（八）转租的约定；（九）解除合同的条件；（十）违约责任；（十一）当事人约定的其他条款。243、对房屋的租赁年期有什么规定？     答：住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的，须经市主管机关批准。244、在什么情况下，可以变更或解除租赁合同？     答：有下列情形之一的，允许变更或解除租赁合同：（一）因不可抗力不能履行或不能全面履行的；（二）当事人协商一致的；（三）当事人一方有合理原因确需变更或解除的；（四）当事人一方失去房屋所有人或者合法使用人资格的。因变更或解除租赁合同，造成一方当事人损失的，有过错的一方当事人，应承担赔偿责任；当事人双方均有过错的，各自承担相应的责任。245、在房屋出租期内，出租人死亡或终止或产权转让变更时，原租赁关系如何处理？    答：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应继续履行原租赁合同。出租人在租赁期内死亡或终止，或因出租房屋的产权转让变更，其合法继承人或受让人应继续履行原租赁合同。246、出租人是否可以收取房屋租赁保证金？     答：出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。247、出租人未能在约定时间内提供房屋或提供的房屋与合同约定不符时，应承担什么责任？    答：出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。    出租人未按租赁合同约定时间向承租人提供房屋，或所提供的房屋不符合合同约定的，应向承租人支付合同约定的违约金，违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的，出租人应就不足部分进行补偿。248、对共有房屋的出租，有什么规定？     答：共有房屋出租时，首先应征得房屋共有人的同意；其次在同等条件下，其他共有人有优先承租权。249、除租金外，出租人是否可以向承租人收取其他费用？     答：出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。250、对承租人的哪些行为，出租人可以解除租赁合同？     答：承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：（一）利用房屋进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；（二）擅自改变房屋结构或约定用途的；（三）擅自将房屋转租给第三人的；（四）超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。251、在出租期间，房屋的维修由谁负责？     答：出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。    出租人改建、扩建或装修房屋，须经承租人同意，按规定须经有关部门批准的，应报请批准。252、房屋出租是否会影响房地产权的转移？     答：房屋出租不妨碍房地产权的转移。    房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。但法律、法规另有规定的除外。253、租赁合同期限届满，承租人未经出租人同意而逾期不迁出时，出租人该如何处理？    答：租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按合同约定的期限收回房屋；因承租人违反本条例第二十九条规定，出租人解除租赁合同的，出租人有权收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出的，除可要求承租人加倍交付租金，如造成出租人损失的，要求承租人负赔偿责任外，出租人还可要求区主管机关向承租人发出限期迁出通知书或向人民法院提起诉讼。254、承租人不按合同约定交付租金，应承担什么责任？     答：承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。对不按合同约定交付租金的，承租人应向出租人支付合同约定的违约金。255、对出租人的哪些行为，承租人可以解除租赁合同？     答：（一）出租人不按合同约定的时间向承租人提供房屋的；（二）出租人因房屋租赁向承租人收取租金以外其他费用的；（三）出租人干扰或妨碍承租人对所租房屋正常、合理使用的；（四）出租人不按合同约定负责检查、维修及其设施，以保证房屋的安全使用的。256、承租人因自己的原因不能行使对房屋的使用权，是否可以不交付租金？     答：承租人因自己的原因不能行使对房屋的使用权，不免除交付租金的义务。257、承租人是否可以对租住房屋改变用途或进行装修？     答：承租人应按租赁合同的约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。    承租人确需改变房屋用途或进行装修，应征得出租人同意；按规定须经有关部门批准的，应报请批准。由此发生的费用，由承租人承担。258、因房屋质量问题影响正常使用时，承租人该如何处理？     答：租赁期间，因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的，承租人应采取有效措施防止缺陷扩大，并立即书面通知出租人，同时报区主管机关备案。    出租人经承租人书面通知仍不修缮房屋的，承租人可报请区主管机关即时进行核查，经同意后可自行修缮，由此发生的费用，由出租人支付。    出租人与承租人对前述所称缺陷发生争议时，可请求有关部门鉴定。259、因承租人使用不当，造成房屋损坏时，应当承担什么责任？     答：承租人因使用不当，造成房屋损坏的，应负责修缮并支付由此发生的费用。260、在租赁期间，承租人未解除租赁关系而自行迁出，被第三人占用致使房屋损坏时，承租人该承担什么责任？     答：租赁期间，承租人未解除租赁关系而自行迁出，由第三人占用致使出租房屋受到损坏的，承租人与第三人应负连带赔偿责任。261、承租人是否可以转租房屋？擅自转租房屋，应承担什么责任？     答：经出租人同意，承租人可将租赁房屋的一部分或全部转租给第三人；未经出租人同意，承租人不得将房屋转租。承租人未经出租人同意，擅自转租房屋或受转租人再行转租的，没收其违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。262、受转租人是否可对转租房屋再行转租？     答：受转租人不得将租赁房屋再行转租。263、租赁当事人之间发生争议时，该如何处理？     答：租赁当事人发生争议，应协商解决；协商不成的，可向市、区主管机关申请调解，向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。