宁波江北金港大酒店改造与扩建项目全案策划报告51页31M.doc

中国.春和集团宁波江北金港大酒店改造与扩建项目全案策划报告（思路稿）前 言在进行了全面、细致的市场调研后，我们对项目所处的市场环境以及项目本身条件有了较为全面和客观的认识。在结合项目与企业发展的情况下，我们认为，本篇报告的重点内容应该解决以下四大方面的问题： 项目投资与开发是否可行？ 项目适合定位成什么类型的产品？ 这些产品如何包装与营销？ 如此定位与包装后能否达到预期开发目标？第一部分：区域发展与项目机会一、宁波经济、城市发展状况1、宁波经济发展宁波是我国长江三角洲经济圈南翼的重要中心城市，是全国副省级城市、计划单列市。宁波国民经济连续多年持续增长，国民生产总值年增长率超过8%。宁波民营经济活跃，人民生活富裕，财政收支平衡，对外贸易与港口物流发达，是理想的投资城市。宁波工业、商业发展迅速，房地产业投资继续扩大，这些都为本项目的投资与开发起到了基石性的支撑作用。（具体经济增长指标与图表由于时间关系在这里暂不详细列出）2、宁波城市发展与规划宁波城市规模不断扩大，鄞州中心区的崛起，东部新城的规划与建设，海曙、江北、江东核心区的规划与改造都使宁波城市在快速的发展与繁荣。宁波三江口商务、商业区的重要地位，三江六岸的生态建设，江北中心区域的大力改造都给本项目的投资与开发带来了巨大的发展潜力与无限机遇。（具体城市规划图表与文字表述由于时间关系在这里暂不详细列出）二、项目在宁波区域发展中的市场机会宁波经济与城市快速发展的宏观环境持续向好，工业、商业、房地产业、服务业等国民经济支柱产业发展良好，宁波全国城市综合实力排名位于前20位，投资环境与城市资本、人才等竞争力均名列全国前茅。这些都使本项目极具投资与开发价值，本项目在宁波区域发展中的机会与机遇明显存在。第二部分：企业发展与项目机会一、春和集团发展战略中国春和集团是长江三角洲区域重要的大型企业集团，以船舶制造业为龙头，轻工业、零售商业、房地产业迅速扩展，目前集团下属十多个成员企业，业务范围遍布全国及国外，集团实力雄厚，宁波作为集团的总部所在，集天时、地利、人和于一身的春和集团在宁波投资是非常理想的选择。宁波作为企业发展战略布局中的重要城市，特别是房地产业的快速发展，都非常适合春和集团在房地产行业中想要扩张的发展模式，因此，集团在宁波投资与开发此项目是非常合适的。（由于对集团的现状与发展并不十分了解，故这里暂不做详细阐述）二、项目在集团发展中的市场机会春和集团的显著实力与发展战略，即将整体上市的集团公司，即将大力进军房地产业的整体规划，都使得本项目在集团企业的发展壮大中存在优良的发展机会。春和集团在工业行业的领军，品牌势力雄厚，但在宁波房地产行业属于新星，可以说是一个“蹲着的巨人”，因此，本项目的开发也能使扩大企业在房地产领域中的知名度，对企业的多元化发展战略作出重大贡献，项目的发展与企业的发展是相辅相成的。第三部分：房地产市场发展与项目机会一、宁波房地产市场发展状况宁波房地产业自2000年复苏以来，一直在快速的发展，期间在经过04年、05年的宏观调控，市场开始逐渐理性与成熟。06年，07年宁波房地产业更是鼎盛繁荣，市场供需两旺，房地产产品品质大幅提高，房地产价格快速攀升，国内外著名房地产开发商，如万科、中海、金地、绿城等大鄂纷纷进驻，给持续向好的宁波房地产业带来了又一次的繁荣。稳定、繁荣、健康与理性的宁波房地产业为本项目的投资与开发起到了铺垫作用。（具体房地产发展指标与图表由于时间关系在这里暂不详细列出）二、项目在区域房地产市场中的发展机会宁波房地产业的大力持续发展，商品房供应旺盛，有效需求大量存在，房价快速上涨，年均涨幅全国排名前列。宁波多次被评为国内最具房地产投资价值的城市之一。但宁波做作为副省级城市，国内著名大城市，无论是在房地产开发商品、房地产价格方面都与上海、北京、广州、杭州等有一定的差距。因此，宁波房地产市场在未来仍有较大的可发展潜力，特别是项目做在城市核心地段，这对本项目的发展有巨大的推动作用，项目在区域房地产市场中存在很大的发展机会。第四部分：项目研判一、项目状况1、项目特征项目地块位于宁波江北核心地段，处于三江口传统商业、商务区内，交通便利，配套完善，出行方便，绝佳的地段优势是目前在开发的所有房地产项目都无法比拟的。项目由目前的金港大酒店及西侧的幼儿园与社会停车场的土地共同组成，新建土地用地面积8440平方米，目前规划对金港大酒店进行全面改造，并在西侧土地新建21层主楼与9层副楼及4层群楼，主楼由空中景观连廊与金港大酒店连接，并建设地下停车场。项目规划新建建筑面积47400平方米，建筑容积率5.6，加上原有酒店面积，项目总建筑面积达80506平方米。项目外观规划为椭圆柱型桶体状，通过群楼、连廊、高低落差等形式使建筑整体非常美观与新颖，是理想的高档商业、商务项目。（由于对集团收购金港大酒店的实质性问题不了解，项目的资产及资产处置问题在这里暂不详细阐述）2、周边配套项目地处三江口商业中心，距离天一广场不足2公里，交通便利，生活、居住、商务、旅游配套完善，并且有一线江景，闹中取静，与著名的老外滩国际商务区毗邻，俯视天一广场，三江口美景尽收眼底，项目地块是江北核心区内绝无仅有的风水宝地。项目周边商业设施林立，大型写字楼众多，酒店分布广泛，城市展览与文化旅游项目众多。因此，项目区位总体商业、商务、酒店氛围十分优良，项目打造高档次酒店、办公楼、商业及居住产品十分理想。（具体配套设施由于时间关系在这里暂不详细列出）二、项目SWOT分析1、优势分析2、劣势分析3、机会分析4、威胁分析（由于时间关系项目具体的SWOT分析点的在这里暂不详细列出）三、项目研判结论通过仔细的分析研究，项目最大的有时与发展机会在于其绝佳的地段与宁波房地产市场的持续向好，在于宁波项目的定位适合区域经济的发展与消费客户的需求。而项目也存在如有旧楼改造，未来宏观政策对房产调控的不确定性等劣势与风险威胁。项目总体优势大于劣势，机会优于威胁，总体可发展条件、可发展机遇、可发展潜力非常明显。并且。从项目及地块的条件与规划设计要求上看，我们认为项目基本可发展酒店、商务办公、商业娱乐及居住类的几大产品类型。第五部分、项目可性性研究结论一、项目是否可行从以上对项目在宁波城市经济发展、春和集团企业发展战略、宁波房地产市场发展及项目地块研判断四大方面的阐述与判断，我们认为项目在这几大重要的可行性评判方面，均有较好的可发展机会与发展潜力。因此，我们认为对本项目的投资与开发是可行的。（由于对集团投资此项目的资金、财务、酒店经营等方面的问题不了解，故在经济效益方面对项目的可行性判断在这里不做详细阐述，但根据经验推断，项目在经济效益方面也基本是可行的）二、项目可发展物业项目既然可行，我们就要确定项目具体可开发什么类型的房地产产品。通过对项目目前基本情况的调查了解，我们初步判断，本项目可以开发酒店（原有酒店的改造或搬迁）、写字楼、酒店式公寓（或商务公寓）、商业店铺这几大产品类型。至于展览馆、运动馆、商务会馆等产品类型由于项目目前自身规划的原因及盈利性低的问题，我们将其放到酒店或写字楼配套里统一考虑，这里就不做单独的产品设置。下面我们将重点对酒店、写字楼、酒店式公寓、商业这几大重点发展物业做详细市场研究，以判断其市场发展机会。第六部分、目标物业市场机会研判一、 区域酒店市场研究1、宁波酒店市场概况宁波是全国优秀旅游城市、文化底蕴深厚，人文景观众多，旅游人数大量涌入。同时，宁波又是国内重要工商业发达城市，港口与贸易业繁荣，外来人口多，商务来往平凡。旅游业及工商业的快速发展，为宁波的酒店业繁荣奠定了基础，目前宁波各档次酒店生意均较为了理想，酒店入住率高，特别是地段、配套、交通等方便的大中型酒店。据统计，目前宁波市区内在营业的五星级或准五星级酒店有4家，四星及三星级酒店也各有不少，其主要分布在宁波传统的商业及商务中心三江口区域，本项目作为三江口区域的核心地段，原来本身就存在较为知名的酒店品牌。因此，项目发展较高档次的星级酒店是非常理想的。2、三江口区域各星级酒店对比研究三江口区域项目酒店部分主要的竞争对象在营业的有五星级的中信大酒店、东港波特慢大酒店，四星级的宁波大酒店、文昌大酒店、凯洲大酒店，三星级的凯利大酒店、甬港饭店，在建设的有万豪五星酒店、香格里拉五星酒店等。（1）、旅游业发展对酒店业的促进 十五期间宁波市旅游收入变化图20012005年期间宁波旅游总收入增长迅速，各年旅游增长呈现梯状攀升的趋势，各年旅游总收入数值为130.6亿元、151.4亿元、164.04亿元、205.2亿元、258.2亿元；各年增长率为12.8%、15.9%、8.4%、25.1%、25.8%，十五期间旅游收入平均年增长率为17.6%，伴随着宁波对内、对外经济的快速发展及商务、旅游环境的完善，未来宁波旅游仍然具有良好的发展前景。其中： 20012005年宁波国内旅游收入变化图2001年国内旅游收入124.8亿元，增长12.4%；2002年国内旅游收入144.32亿元，增长15.6%；2003年国内旅游收入155.83亿元，增长8.0%；2004年国内旅游收入192.5亿元，增长23.5%；2005年国内旅游收入23834亿元，增长23.8%，旅游收入突破200亿大关，并处于历年增长之首。 20012005年宁波对外旅游创汇变化图2001年旅游创汇7125万美元，增长27.5%；2002年旅游创汇8835万美元，增长24%；2003年旅游创汇9975万美元，增长12.8%；2004年旅游创汇1.53亿美元，增长25.5%；2005年旅游创汇2.5亿美元，增长62.1%，2005年可谓宁波对外商务、旅游增长最快的一年，创汇总额是十五第一年的3.5倍。 十五期间宁波国内旅游人次变化图20012005年宁波旅游接待国内游客规模迅速扩大，2001年接待国内游客1384万人次，增长12.5%；2002年接待国内旅游者1600万人次，增长15.6%，2003年接待国内旅客1720万人次,增长7.5%,2004年接待国内游客突破2010万人，增长16.9%；.2005年接待国内旅客2352万人次,增长17%,并名列全国21个重点旅游城市前茅，成为长三前乃至全国知名的旅游胜地。 十五期间宁波接待国外旅游人次变化图伴随着宁波近年以来对外开发程度、国际知名度的提高以及对外贸易活动的日趋频繁，近年来接待国外商务旅客、观光旅客不断增加。2001年接待境外游客16.09万人次，增长30.2%；2002年全年接待境外旅游者20.54万人次，增长27.7%；2003年接待入境游客22.15万人次,增长7.8%；2004年接待入境游客32.2万人次,增长45.4%；2005年接待入境游客43.8万人次,增长36.1%。自1998年荣膺首批中国优秀旅游城市以来，宁波市旅游业发展的经济总量年均增长率超过11.5%，已提前完成“十五”规划目标，于2004年提前一年建成“旅游大市”，并逐步形成了合力兴旅的氛围；旅游总收入相当于GDP的9.51%，旅游业已成为国民经济支柱产业。宁波旅游业的快速发展为宁波酒店业的发展直接起到了促进作用。（2）、项目可对比与竞争酒店分析中信宁波国际大酒店酒店简介酒店座落在市中心的金融商业区，1997年开业，2002年重新装修，楼高29层，共有客房总数286间套。酒店依江傍桥，景色优美，距机场15公里，距火车站2公里。餐饮设施意大利餐厅、风味厅、御膳阁、咖啡厅会议设施有可容纳500人的会议室，备有同声翻译的多功能国际会议厅休闲设施游泳池、健身房、桑拿、保龄球、室内高尔夫等娱乐设施；服务设施送餐服务、商务中心、外币兑换服务、票务服务房价表客房类型门市价RMB优惠价RMB都市卡优惠价标准双人房1080+15864690净价送早标准单人房1160+15928720净价送早豪华单人房1180+15944720净价送早豪华套房1830+151464920净价送早行政标准双人房1208+15966790净价送早行政标准单人房1450+151160820净价送早行政套房1838+1514701050净价送早行政大套房2080+1516641350净价送早行政豪华大套房3600+1528802380净价送早总统套房9128+1573025000净价送早江景房需要在以上协议价格的基础上加30元波特曼喜来登大酒店酒店简介酒店楼高32 层，共有客房总数545间（套），标间面积36 平米以上。酒店由波特曼楼和东港楼两栋楼宇组成，其中波特曼楼拥有380间豪华高雅宽敞舒适的客房和套房。距机场15公里,距火车站5公里,距市中心4公里 餐饮设施中餐、西餐、日本料理等，7个风格迥异的餐厅和酒吧荟萃中外美食，让客人饱享口福之乐，其中御珍轩充满东方神韵和大班府第的气派，共有15个大小不等的独立包房会议设施拥有15个大小不等的会议场所，其中华丽的宴会大厅将成为定期举办重要会议和国际盛事的场地。休闲设施游泳池、洗浴池、健身房、歌舞厅、咖啡厅、酒吧、Life Style Spa水疗中心等房价表客房类型门市价RMB优惠价RMB豪华大床房1650+15%950豪华双床间1650+15%950标准间880+15%450经济间644行政标准间1265高级大床房155015%798万豪和义饭店和义大道项目地处三江口黄金地段,东临余姚江,南至宁波影都,西以和义路为界,北接解放桥连接线。总占地38700万平方米,总建筑面积87526平方米，容积率1.606，建筑密度10.43%，由德国GMP公司设计。主楼高39层,楼高160米。总建筑面积6万多平方米,包括3层裙楼和36层碟形塔楼,屋顶设有停机坪,塔楼4至19层为高档写字楼,21到38层为宁波万豪酒店客房。2005年5月万豪与宁波海城投资开发有限公司签订了2007年开业、有311间客房的宁波万豪酒店管理协议。香格里拉酒店酒店香格里拉酒店集团宣布将在宁波开设一家五星级水准的香格里拉大酒店。该酒店于日前正式奠基，预计于年开业迎宾。宁波香格里拉大酒店位于宁波的主要商业区江东街，占地面积约22500平方米，该酒店由香港 国际公司设计，拥有间客房，从大部分客房内可饱览“三江口”的旖旎风光。酒店客房设计时尚、典雅，最小面积为平方米，下榻宾客可享受一系列尊贵服务，例如：小时送餐、当日洗衣和送衣服务、观看卫星电视、使用上网端口和宽带上网等。此外，宾客还可在酒店公共区域无线上网。酒店设有个楼层的豪华阁行政楼层客房，下榻豪华阁的宾客可享受特别的客用品和系列尊贵礼遇，例如在豪华阁贵宾廊免费享用早餐和傍晚鸡尾酒，使用会议室，快速办理入住和退房手续等。宁波凯洲大酒店酒店简介酒店位于宁波市最繁华的商业金融中心，2000年12月开业，2003年4月局部装修，楼高18层，面积达3万余平方米，共有客房总数246间套。离机场距离15公里，离火车站距离2.5公里，离市中心距离2公里餐饮设施酒店一至四层为餐饮宴会包厢场所，主营宁波地方特色菜肴，另特聘港粤名厨掌勺，是宾客款待设宴的最佳选择。会议设施酒店拥有设备齐全的宴会大礼堂，可容纳500余人的大型会议，四个百余人以下的豪华会议接待厅。休闲设施1F、美容美发4F、KTV、电脑点歌，全进口音像设施设备5F、棋牌室、拥有全自动日本进口麻将机、桑拿中心、进口芬兰浴、泰式按摩、游泳池、建身房、电子游戏房、乒乓球、台球房房价表客房类型门市价RMB优惠价RMB标准单人间819+15%490标准双人房819+15%490市景单人房889+15%520市景双人房889+15%520商务双人房929+15%560商务单人房929+15%560行政单人房1149+15%680行政双人房1149+15%680标准套房1288+15%750高级套房1588+15%900豪华套房1888+15%1050宁波文昌大酒店酒店简介地处宁波市最繁华的商业中心。酒店主楼高26层，拥有各式客房199间（套），写字楼8000平方米。酒店距宁波港客运站2.5公里。距机场20分钟，高速公路入口处10分钟，码头、火车站10分钟。餐饮设施酒店各类餐厅及包厢、酒廊（含西餐厅）、港式茶吧、风味厅，可同时容纳700余人就餐，荟萃中西美食，尽享浪漫风情。会议设施会议中心能容纳300人的大会议厅，另有中小型会议室多个并配备专业的会议服务人员，提供便捷高效的商务服务。休闲设施卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、保龄球场、健身室、桑拿浴室房价表客房类型门市价RMB优惠价RMB网上订房价普通标准间688458408普通单人间688458408商务标准间728548488商务单人间728548488普通套房16881288800豪华套房208816881100行政标准间988688598行政单人间988688598行政套房188813881000宁波大酒店酒店简介由长江经济联合发展集团投资的四星级旅游涉外饭店。地处东海明珠宁波市区中心位置，位于高档中央商业区，矗立于著名的三江口、滨江花园之畔。宁波大酒店主楼28层，酒店主楼28层，建筑面积3.6万平方米，拥有总统套房、欧、美、日、中式花园套房，高级商务行政房和各式标准房等300间（套），酒店交通便利，距机场30分钟，火车站10分钟。餐饮设施珠江厅、宴会厅、西餐厅会议设施多功能厅可容纳400人、国际会议厅可容纳60人、圆桌会议室可容纳28人、贵宾厅可容纳20人、西宴会厅可容纳200人、东宴会厅可容纳120人、小会议室可容纳8人休闲设施游泳池、健身房、保龄球、桑拿浴室、棋牌室、台球室、乒乓球室、卡拉OK房价表客房类型门市价RMB优惠价RMB标准双人房768528高级标准房818588高级单人房818588行政标准房950668行政单人房950668行政商务房1080728标准套房1320918行政套房15601036特色套房26801600总统套房1008860003、酒店市场研究结论根据市场研究，我们发现宁波酒店业发展迅速，经营状况良好。但未来将要的面世的五星级酒店过多，估计在15家左右，过多的五星级酒店将面临巨大的竞争压力。因此，我们建议本项目的酒店部分没有必要打造成五星级酒店，可以在前身四星级酒店的基础上进行改进或包装，继续发展高档次的四星级酒店物业，以避开众多五星酒店的恶性竞争，占有市场机会点，以打造江北核心区最高档次的四星酒店为己任，达到五星的服务、四星的收费，以服务与价格取胜。二、区域写字楼市场研究1、宁波写字楼市场概况宁波写字楼市场起步较晚，但发展迅速，90年代随着宁波对外贸易及港口物流业的迅猛发展，大量的贸易与物流、货代企业成立，加之宁波长三角经济重镇的城市定位推出，众多港台企业、世界500强等知名企业、财团纷纷进驻宁波，这些企业开始对宁波写字楼产生巨大的需求。经过近10年的发展，宁波写字楼市场目前已逐步走向成熟，大量高品质、配套完善、健康舒适的写字楼项目应运而生，客户对写字楼的需求也越来越高，甲级办公、5A智能化、绿色生态办公、科技办公等概念层出不穷。随着宁波对外经济的持续向好，宁波写字楼市场市场必将有长足的发展，特别是本项目所在地的三江口传统中央商务区内。由于市中心土地的稀缺，众多写字楼楼盘都面临老化、使用率下降、停车位不足等众多问题，这都使新建的写字楼项目有了更大发展空间。因此，本项目的开发必将带给宁波写字楼市场新的冲击。2、市中心区域写子楼项目对比研究市中心区域项目可对比与竞争的写字楼项目主要有与项目紧临的桃渡路2#地块，江北核心区的凯德写字楼项目、外滩大厦，海曙区的万豪中心、华联写字楼、坤和中心、时代广场，富茂大厦，江东区的波特慢中心、东外滩中心等。（1）、写字楼市场供求状况近年宁波写字楼供需表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年总供应量（万平方米）20.819.511.2325142消化量（万平方米）8.210.211.12624.324.52001至2003年，写字楼市场的主要表现在消化余量，因此供求并不规则且年消化量较少。04年到06年，写字楼消化量呈一定的增长趋势，年平均消化25万平方米，05年与04年相比较，消化量变化不大，和抑制投资的宏观调控的政策有一定关系。06年，从数据上看，办公消化量大量提升，这一方面由于宁波经济的快速发展，企业数量增多，对办公的需求增加有关，另一方面与05年以来的宏观调控很大程度上限制了住宅类物业的投资，不少人把投资眼光转向受政策影响较小形势相对稳定的办公市场有关。自2003年开始，宁波的写字楼开始进入买方市场，随着更多项目的入市，市场的存量达到一个新的高度。但从整体市场来说，各个项目的销售率都达到了较理想的状态，去化速度也不错。（2）、项目可对比与竞争写字楼分析万豪中心建筑设计单位：德国gmp楼盘概况：东临余姚江，南至宁波影都，西以和义路为界，北接解放桥连接线。主要经济参数：占地38700平方米，总建62151平方米，其中办公楼面积24724平方米，共39层主楼单层面积1400平方米，层高4.0米。大堂约166平方米，层高13米。面积范围：338平米1400平米（其中包括单元面积338平米388平米）,共64套.价格范围：15000元/平方米24000元/平方米开盘时间：2006年11月1日交付时间：2008年6月销售概况：目前销售率近90%装修情况：大堂、电梯厅、公共部位精装修；办公区域顶部和地面装修，四面落白。（内装）电梯：瑞士迅达电梯；3米/秒，5部客梯1部货梯，电梯等候时间30秒；承载量1350公斤，轿厢高度3米（普通电梯高度2.8米）。空调：VAV变风量系统大堂：精装修，挑高11米，面积120平方米建材：外墙双层中空玻璃幕墙。智能化：5A智能系统车位：共有地下车位434个待添加的隐藏文字内容2物业公司：世邦魏理仕，10.0元/M²*月客户分析：区域位置得天独厚，基本为整层销售，面向高端客户。综合分析：地块景观性强，而且商业优势明显，周围交通便捷，拥有良好的商务支持，其地段在写字楼产品中具有不可比拟的优势。坤和中心规划设计：德国gmp楼盘概况：位于乐购对面，药行街和东桥街的交汇处。经济参数：占地17000平方米，总建170000平方米，容积率为7.54，由三幢高层组成，其中写字楼75365平方米，A幢23层，B幢17层，C幢40层，得房率70%以上。A、B主楼单层面积1051平方米，层高3.54米，C主楼单层面积1333平方米，层高3.6米。C楼被定位甲级写字楼的产品。绿地率21%。户型面积：A楼最多切分12户/层，51106/户不等，B楼最多切分4户/层，180240/户不等，C楼原则上整层出售。 内部配置：大堂：面积未定，层高9.6米，2层挑高。电梯：A楼4部，B楼5部，C楼8部，C座办公楼主楼部分的电梯为速度高达4m/s的高速电梯，A、B座办公楼主楼部分的电梯速度为2.5m/s，均为全进口电梯。在裙楼里有两部观光电梯，两部货梯，4部扶手电梯。空调：整个建筑群均采用中央空调，并设有全新风系统。车位配比：地2+地3作为机械式的车位，夹层+地1作为非机动车位，约700个左右，其中：地下三层362个，地下二层336个，地面7个。交付时间：未知，目前施工停止，没有销售，项目已转给银亿房产综合分析：优势：宁波商务氛围最为浓厚的CBD区域，周遍商务、商业配套成熟齐全，地处宁波市一类地段，地段商业价值高。劣势：周遍车辆、人流量过大，容易造成小环境的交通堵塞。 时代广场地理位置：开明街、解放南路交界处开发商：宁波银亿基本配置：7部原装进口美国乔治电梯，外墙灰色陶土砖，部份铝合金百叶户型：120-180主力特色：建筑形态层层退台,1-2商铺,3-16办公容积率2.5总建筑面积：5.3万平方售价14000元/平米-16000元/平米，目前销售率30以上开盘时间：2007年上半年华联三期地理位置：东门口华联写字楼旁使用年限：50年用地面积：3310总建面积：31534其中商业面积：6610办公面积：18223地下建筑面积：6701地上建筑面积：24833（不包括过街天桥284平米）容积率：7.5建筑密度：50%绿地率：15%停车位：地上临时停车位12位，地下机械车位173自行车位：500最大建筑高度：78地下两层，地上20层，裙楼1-4层商业，5-20层办公层高：一层7.1米，二、三、四层4.4米，5-20层3.6单层面积：裙楼1648，主楼办公1168（包括公建）电梯：办公客梯4部（1000KG，2.0M/S），服务梯1部（1000KG，2.0M/S）（兼做消防电梯），裙楼观光电梯3部（1000KG，1.5M/S）（无机房电梯）建材：外墙非窗部分采用干挂灰黑色花岗岩，窗玻璃采用透射率高的玻璃，西立面（朝天一广场）采用玻璃幕墙和横向侧移的竖向遮阳板销售：目前还未销售，预计2008年上半年（3）、写字楼购买客户分析购买动机 目前购买写字楼的客户动机主要分为自用、投资或两者皆有的客户类型。根据对宁波几个主要楼盘的购买客户资料分析来看，目前市场上自用客户占了写字楼需求市场的70%左右，投资客户占了1524%，其它的则是两者皆可的客户。区域分布根据对各个写字楼的已成交客户的区域来源分析，目前宁波市场上的市中心高档写字楼购买客户主要来于宁波海曙区和江东区，占了市场购买客户比例50%以上，其余则依次来自于宁波郊县、鄞州。 而各个区域的中高档写字楼的客户区域则充分体现了写字楼的区域特性，如上东国际的江东客户占了60%，而丽园尚都的海曙区客户则占了80%上，其中丽园尚都的海曙区客户的高度集中另一方面也是由于当年的海曙区同档写字楼供应量过少有一定关系。而在鄞州区的写字楼客户区域中，其中鄞州本区域的客户占了50%以上，其次则是江东、海曙占了很大一部分，而其它县区的则相对较少。江北区由于目前写字楼数量较少，因此客户选择的也少，但随着江北核心区的大力开发，以后会逐渐被客户做选择。购买面积在写字楼客户面积选择上，中高档写字楼客户中选择100300平方的客户占了市场50%左右，其它100平方以内、300500平方、500到1000平方、1000平方米以上的客户比例则大致相同。但在总面积的比例中，500平方以上的客户购买的总面积大致和客户购买的300平方以内的面积总和大致相当。这说明在中高档写字楼的客户群中，客户的比例会大致平衡。（如上东国际和丽园尚都）而一些写字楼氛围清淡的地区出现的一些中低档写字楼客户面积选择中较为狭窄，除了部分与开发商有上下游产业的大客户购买进的大面积办公以外，其他的一些散客户的面积选择一般会在200平方以内，其中150平方以内的占了60%。而在高档写字楼中，500以上的客户会相对较少，一般会在10%以内，这和高档写字楼的大面积总价过高有关。客户行业宁波是一个港口城市，导致出现了大量的外贸行业公司，所以在写字楼的客户群体中，外贸行业(外贸、货贷、船务等）的购买客户占了60%以上，客户群体的相对单一是宁波写字楼的一个特征。而其它一些实业机构、金融、服务性产业以及高新的电子科技等行业的客户则基本保持平衡，占了总量的30%左右。3、写字楼市场研究结论根据市场研究，我们发现目前宁波市中心写字楼市场发展良好，供需平衡，与宁波郊区写字楼大量供应不同。市中心写字楼项目销售状况都较为理想，销售速度较快，销售价格稳步提升，市场行情较为理想。但目前宁波的写字楼产品在档次、硬件、软件、停车等配套方面仍没有达到上海、北京、广州等写字楼发达城市的水平，众多的所谓的甲级、智能5A写字楼都只是概念上的高档，而在产品本身的研究与设计上并没有做到最后好。因此，这些问题给本项目带来了巨大的可发展机会，本项目应该借助地段上的优势，结合集团雄厚实力的基础，将项目的办公楼部分打造成一个宁波CBD内高档次的写字楼，不仅是在概念上的高档，在产品自身、建筑施工、配套功能等方面均做到高档。打造江北核心区标志性办公楼，抓住市场机遇，以产品特色与完善的功能配套与服务在相对竞争较为激烈的写字楼市场创出一片新天地。三、区域酒店式公寓市场研究1、宁波酒店式公寓市场概况酒店式公寓，即所谓的商务公寓，是介于公寓与办公楼或酒店之间的产物，既有公寓的居住功能，又兼备办公楼与酒店的商务功能，以小面积为单位划分，因此能吸引较多的投资客户购买，是一种良好的房地产投资产品。宁波的酒店式公寓发展速度不快，但非常稳健，从03的好阳光商务公寓开始，到波特慢酒店公寓、中央花园酒店公寓，到近期开发的南苑国际酒店公寓、万达广场酒店公寓等，都是一些较为成功的酒店式公寓产品。酒店式公寓最重要的就是依托地段的优势及高品质酒店式管理与服务，达到高品位的居住、商务等功能，一般售价与日后租金较高，投资回报高于其他房地产产品。本项目具备地段优良的优势，又有高品质酒店做支撑，居住、商务、商业氛围均非常浓厚，因此，项目开发酒店式公寓具有较好的发展机会。2、宁波酒店式公寓项目对比研究与本项目可对比与竞争的酒店式公寓项目主要有与项目紧临的桃渡路1#酒店公寓项目，江北核心区的凯德酒店公寓项目，海曙区的中央花园，江东区的波特慢酒店公寓、好阳光酒店公寓、国大雷迪森酒店公寓，鄞州中心区的南苑国际酒店公寓、万达广场酒店公寓等。（1）、酒店式公寓特点宁波的商务公寓以酒店式公寓居多，目前还处于初级发展阶段，但随着好阳光公寓的成功运作，这一市场正处于迅速发展期。综合起来，商务公寓有以下几个特点：酒店式公寓一般坐落于城区繁华主干道旁，周边拥有良好的商务氛围以及完善的生活配套设施。高品位的服务：商务公寓一般都配有良好的物业管理，甚至有的直接采用酒店管理，酒店型的配套及服务满足了消费者休闲、娱乐等多种生活需要。小面积：酒店式公寓面积一般在3080平方米，设计上主要采用二室一厅或二室二厅结构，有的还引进了跃层或开放式厨房等现代设计理念。房屋空间虽小，但显得紧凑、实用而温馨。普通的商务公寓则没有这方面的设计。低总价：大多数商务公寓由于其面积小，总价较低。商务公寓的缺陷：公共空间有待提升：现有的酒店式公寓在公共部位的装修及设计上都没有做过多的考虑，基本参照原有单身公寓或住宅的标准执行，有很多的缺陷。配套设施不是很完善：对比正规的酒店，目前大多数的商务公寓在配套设施上都不是很完善，这也有规模限制上面的原因。上述缺陷，也是当今宁波商务公寓市场不成熟的表现。如何解决这些缺陷与不足，如何优化乃至细化公寓产品，提高对特定居住使用者的适应性，是今后商务公寓开发的关键，也是商务公寓市场进一步发展的保证。 今后，随着宁波大量酒店的建造，市场上将会出现更多的（如万达广场、国大雷迪森广场、宁波万豪国际等）这些依托酒店，又具有商务办公与居住类型的酒店式公寓产品，他们将更加依托自身五星级酒店的配套，打造出宁波高档酒店式公寓的新篇章。现今已推出的酒店式公寓共有三个，分别是南苑国际酒店式公寓、波特曼中心国际公寓、好阳光商务公寓。推出时间都有较大的间隔，在市场上的表现都不错。另据了解，与项目紧临桃渡路1#地块也将开发1栋高层酒店公寓项目，项目规模2万余方；江北核心区的凯德项目也包含一部分的酒店公寓，目前方案还在规划中，估计体量不小，并且引进知名的凯德棋下雅诗阁酒店公寓品牌。因此，未来项目周边区域将形成一个酒店公寓、酒店、写字楼等为核心的商务圈，这对本项目有极大的促进作用。（2）、项目可对比与竞争酒店式公寓分析南苑国际.酒店式公寓位置：天童北路和鄞县大道交叉口南苑国际A栋发展商：宁波南苑置业楼盘形态：26F板式精装修单身公寓（26F，2梯9户，共450户），07年交付使用面积范围：4560平方米，层高3米均价：均价8500元/平方米（装修成本1000元/平方米，35返租，年回报率6%）销售动态：2005年9月23日正式开盘，一次性付款97折，按揭最低首付30%。目前已基本售完装修标准：外墙：天然石材贴面内墙：高级环保涂料、卫生间及厨房斯克米或同级面砖顶棚：房间纸面石膏板环保涂料地面：耐磨复合地板、厨房卫生间面砖门：防盗门、内门实木门、阳台高级铝合中空玻璃门窗：高级铝材无框中空玻璃窗（含隐行纱窗）厨房：欧琳整体厨具、配气灶、拖排卫生间：进口天然大理石台板、钢化玻璃淋浴房阳台：景观点抓式透明钢化玻璃板、不锈钢扶手电梯：OTIS或同级2.5/s水、电、气：安装到户、国产品牌热水器、1.5国产品牌冷暖挂机智能化系统：可视对讲、门禁系统其它：一楼大堂豪华装修、电梯厅精致装修波特曼中心国际公寓位置：东港大酒店旁发展商：东港酒店/宝业房产楼盘形态：总建面积88009平方米；其中一幢25