小区公建配套用房权属辨析.doc

小区公建配套用房权属辨析作者 姚志刚 律师    杭州某房地产开发商Z公司开发的别墅已经全部销售完毕，业主也已经入伙。Z公司将小区唯一的公建配套设施小区会馆的部分房屋申领产权证，并登报出售。由此引发矛盾，业主委员会将房管局告上法庭，要求撤销房管局核发的产权证。经区、市两级法院审理，业主委员会在行政诉讼中败诉。2004年6月，业主委员会又向杭州市中级人民法院提起民事诉讼，要求确认房管局核发产权证的房屋之产权归全体业主共有。原告的主要理由为：小区会馆属于公建配套设施(已经得到行政判决的确认)，与小区别墅同时规划、设计、建造，已经列入小区开发成本，业主支付的房价中包含了小区配套用房的价格，故认为会馆应当属于全体业主共有。目前该案由杭州市中级人民法院审理，估计近期将作出判决。 我们作为被告开发商的代理人，参加了诉讼。通过对相关材料的审查，结合有关法律法规，我们认为，会馆作为小区配套用房，权属并不当然归全体业主所有，理由如下：    一、小区公建配套房屋权属全部归业主所有，不符合立法本意，也不符合实际情况。    现有的法律法规对小区公建配套用房的权属没有明确规定。    国务院颁布的物业管理条例第38条规定，“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”第27条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”第50条第一款规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”    从上述规定可以看出，业主享有物业管理用房屋的所有权和物业共用部位、共用设施设备的所有权，但没有明确除上述内容以外的公共建设配套用房的所有权。    杭州市物业管理条例作为地方性法规，第三十四条、第五十七条，对此有所涉及。杭州市物业管理条例第三十四条规定“建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供房屋总建筑面积3的物业管理办公用房和公共活动用房，以及总建筑面积4的商业用房，由市、县（市）物业管理部门代为接收。社区居民委员会的用房，按国家规定另行配置。物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的所有权属于该物业管理区域的全体业主，其所有权不得分割、转让、抵押。具体位置应在办理物业销售（预售）证之前予以确定。”     从第三十四条的规定可以看出，第一，开发商应当提供7的配套用房。如果所有公建配套房屋均属于业主的话，那么条例就应当规定所有的公建配套均属于业主所有，而且公建配套用房不得少于房屋总建筑面积的7。但是，条例没有作如此规定，而是仅仅规定了7属于业主。因此，从立法本意可以推断，超过7部分的房屋所有权应当属于开发商。第二，从该条第二款规定来看，7的配套用房应当在办理物业销售（预售）证之前予以确定。结合实践，在领取商品房预售许可证之前，配套用房已经确定。故预售证允许销售的房屋中不包括配套用房。换句话说，只要是预售证销售范围内的房屋，肯定不是配套用房。第三，从项目验收、房屋办证的前提条件来看，配套房屋必须得到房屋管理部门的确认，实践中房屋管理部门以杭州市物业维修基金和用房缴交确认单的形式予以确认。换个角度讲，如果所有公建配套房屋均属于业主的话，那么配套的学校、环卫、邮电等用房均属于业主所有，那结果显然就很荒谬了。    杭州市物业管理条例第五十七条对于由全体业主共有的共用部位、共用设施设备这两个概念作出了界定，这两者中均未包括小区会馆。纵观该条例，明确属于全体业主共有的共有部位是：物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。共有设施是：物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。    由此可见，只要配套房屋未在杭州市物业维修基金和用房缴交确认单用房认定范围，而在预售证许可销售范围，就属于开发商所有，是能够办理出独立的所有权证和土地使用权证。    二、配套用房的权属与开发成本是否分摊的没有必然的关联。    业主主张配套用房的开发费用已经计入业主购买房屋的价格之中，即由全体业主分摊了配套用房的开发成本。我们认为，这种观点本身不能成立，也缺乏有效的证据来证明。    浙江省商品房住宅价格构成及价格行为规范第五条第二款第三项规定，“非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用”。该规定明确了非营业性公共配套设施建设费是可以计入房价，所针对的是非营业性公共配套设施建设费，对其他配套用房开发费用是否可以计入房价未作规定。    我们认为，上述规范是计划经济的时代产物，与现实已经有很大距离。作为自由定价、全部市场化的别墅销售，实质上不存在成本如何计算、如何分摊的问题，而是存在开发商是否盈利、利润是多是少的问题。因此，配套用房的开发费用是否摊入成本，对案件争议的解决没有实质性意义。同时，业主与开发商均很难举证说明开发费用是如何分摊。    三、开发商交足7的物业用房后，对于剩余公建配套用房，享有所有权。    对于公建配套用房，在开发商交足7后，剩余房屋所有权是否属于全体业主所有，现有法律、法规未明确规定。因此，应当按照法学的基本原理和法律的基本精神来处理该问题，也就是要按照“谁投资，谁受益”的原则来处理。显然，开发商是房屋的开发建设单位，是投资者，理应享有所有权。在行政诉讼中，杭州市房管局将讼争房屋所有权登记在被告名下的行政行为，已经得到杭州市中级人民法院终审判决的确认，予以维持。我们认为，行政终审判决确认维持的行政行为属于房屋的初始登记，没有法律、法规的明确规定，没有产权人开发商转让、赠送房屋的承诺，配套用房的权属不能改变。初始登记是房屋所有权取得方式的一种，但初始登记并不影响所有权的属性，即初始登记反映的权利仍然是所有权。    综上，我们认为，对于公建配套用房，在开发商按规定交足7后，剩余房屋的权属应当归投资者所有，也就是开发商所有。如果片面地理解为归业主所有，既不符合市场经济规律和实际现状，也不利于城市建设，开发商就缺少做好配套公建的动力，或者“羊毛出在羊身上”,开发商势必提高房屋的销售价格。