2010年08月15日青岛四方区哈尔滨路项目前期定位.ppt

四方区哈尔滨路项目前期定位,哈尔滨路项目调研小组2010.08.15,2.1、区域市场分析,2.3、竞品项目分析,2.2、区域客群特征,3.1、开发环境分析,3.2、项目SWOT分析,3.3、项目定位,4.1、营销环境分析,4.2、营销难点及对应解决,2.4、业态调研分析,增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设。,2009年12月14日国务院要求遏制部分城市房价过快上涨,2010年4月14日：温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出，必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，并提出4条措施（下称“新国四条”），在增加普通住宅供给、加快保障房建设和加强市场监管的同时，实行更为严格的差别化住房信贷政策。2010年4月15日：国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政，被称为新“国四条”：一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；二、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；四、准许地方政府根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。（在2007年9月26日，针对当时高烧不退的楼市，国家出台政策，提高二套房首付比例至四成，同时贷款利率为基准利率的1.1倍。）,2010年4月14日新国四条,2009.12.17：财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2010年3月22日：国土资源部提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。2010年4月15日：国土资源部公布2010年度全国住房用地供应计划，拟供应住房用地总量18万公顷，是去年实际供应量的约2.35倍，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%。国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，这是国土资源部首次组织在全国范围内编制住房用地计划。2010年7月14日：山东省国土资源厅出台关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知，通知要求各地加强房地产用地的供应和监管，对于闲置土地、囤地炒地等不按土地出让合同开发者两年内禁止其拿地。在用地供应上，要求各地编制住房特别是保障性住房用地年度供应计划，合理确定住房用地供应总量和结构；在住房建设用地供应管理上，要求严格把握商品房用地市场准入关口，全面推行“净地”出让制度，确保土地出让后能够及时交付；严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务；中低价位普通商品房用地 土地出让合同中写明价位。,2010年房地产市场政策土地政策,关键词：土地供应；囤地禁拿地；,2010年房地产市场政策货币政策,关键词：二套房贷款，三套房贷款，认房又认贷,2010年1月10日：国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(“国十一条”)，严格二套房贷款管理，不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付，要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010年2月份：银监会要求信托公司不得用信托资金发放土地贷款。银监会上月还要求银行不得向78家中央企业所属房地产开发企业发放贷款，因为国家资产监管部门已要求这些企业退出房地产市场。2010年4月11日:中国银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010年4月17日：国务院发出通知要求，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定；对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府还可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。,2010年房地产市场政策财政政策,关键词：营业税、契税、物业税、土地增值税,税收政策2009.12.09：国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施；2009.12.23：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；2010年4月初：温家宝总理在求是杂志发表文章表示，要研究适时开征物业税；2010年4月2日：财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月6日：财政部公布的2010年工作重点包括完善房产税制度。2010年5月19日：国家税务总局发出关于土地增值税清算有关问题的通知，对土地增值税清算时涉及相关费用的减免和计算税率进行了明确规定，并强调房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,2010年房地产市场政策财政政策,关键词：国有资本、退出、购房实名制、公积金贷款,2010年1月21日：国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%；2010年3月18日：按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010年4月19日：住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010年4月30日：北京同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。目前青岛市已将商品住房公积金贷款最低首付比例由20调至30，二手住房公积金贷款最低首付比例由30调至40。除了提高贷款首付比例之外，青岛市新的公积金贷款政策还规定：对二次申请住房公积金贷款的职工及家庭，结清公积金贷款五年之内（含五年），不可再次申请公积金贷款；对三次申请住房公积金贷款的职工及家庭，暂停发放公积金贷款；暂停异地缴存公积金在青岛购房申请住房公积金贷款业务。,2010年房地产市场政策资本动态,关键词：基金、清盘、存款准备金,2010年2月11日:复地昨晚发公告证实，以3.28亿美元(约25.49亿港元)购入国际投资大行高盛的上海花园广场项目，溢价70%。高盛于2007年4月以1.9亿美元(约14.76亿港元)收购了上海花园广场。净赚1.3亿美元，还不算上人民币升值，租金等收益。2010年4月1日:德意志银行的间接全资附属公司睿富房地产基金宣布，出售唯一资产北京佳程广场及撤销在港上市地位的股东特别大会于昨日举行，并以86%赞成比例通过有关议案。睿富将成为本港首个自动清盘的房地产投资信托基金。2010年4月19日：在地产调控政策的影响下，A股惊现年内最大跌幅，上证指数下跌150点，跌幅4.79%，收于2980.3点，一日时间，将一个月“多方”的努力吞噬殆尽。沪深300及深成指跌幅更大。5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。,2010年房地产市场政策保障房政策,关键词：免收；免征；减半计征；契税,山东省政府正式出台了关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见，进一步明确房地产市场调控政策措施。同时还提出了建设90平方米以下的限价房，定向供应本地的城市中等偏下收入无住房家庭。保障性住房及中小套型住房不低于土地供应总量的70%；商业银行可根 据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款等内容。由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难，从土地、金融、税收等支持政策落实角度，对公共租赁住房供应对象、租金水平和建设资金筹措做出了具体安排。北京、青岛等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。,政府“坚决”遏制房价过快上涨的决心在今年“两会”上早已经表露无疑；国务院通知中调控措施的严厉级别已经上升至“战略层面”；政策着力“增加住房有效供给”，但落实措施尚存疑问；此轮房地产政策调控未至尽头，政府未来动用税收手段已不具任何悬念；基金持续做空地产股；销售短期内仍面临较大压力；投机炒房比例减少；,从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态，行业的政策也将更加复杂多变。2010年房地产市场将面临较为复杂的市场和政策环境，宏观经济恢复快速增长、城市化进程加速、通胀预期、加大土地供应、保障性住房比重增加等均支持行业继续保持平稳较快发展，但通货膨胀和房价过快上涨压力下带来的包括土地、信贷、产业和税收调控政策在内的宏观调控，将对市场产生较大影响，房地产市场不排除在整体稳定的情况下出现阶段性和局部的波动。,2010年房地产市场政策对近期楼市影响,规划新兴经济区,半岛蓝海经济区上升为国家战略层次的经济区规划。,影响层面递增：,经济,民 众,2009 黄河三角洲高效生态经济区,成渝老牌工业经济,2009 山东半岛蓝海经济区),老牌工业经济区,现状核心经济区,规划新兴经济区,老牌工业经济区,山东半岛蓝海经济区,数据来源：青岛市统计局,经济环境,宏观经济保持较快增长市场物价结构性上扬 包括房地产在内的固定资产投资也有较大增长 居民收入稳步增长，就 业、保障水平提高 各项经济指标良好运行为岛房地产的发展奠定了坚 实的基础；,经济发展速度依然排在全国前十位，经济走势十分强劲。人均可支配收入进一步增加，住房购买力相应得到提高。经济高速发展的同时，人口素质、消费习惯的改变也刺激着更多人群对高档住宅的消费需求。,1市南区“一片、一区”“一片”即河南路以西旧城改造片区；“一区”即市南区中部传统的居住区。2市北区“一线、两片”“一线”即东西快速路一期两侧旧城区域；“两片”即西部旧城区改造片区、东部城中村改造片区。3四方区“三片、二线”“三片”即海云庵民俗文化片区，大山村、小水清沟村、大水清沟村、孤山村、河西村、河崖村、华光村、双山村、保儿村等东部周边片区，北岭山、郑州路两侧片区；“两线”即旧城区人民路两侧及抚顺路两侧改造。4李沧区“三线、七片”“三线”即308国道沿线两侧，重庆路沿线两侧，青银高速路沿线两侧；“七片”即十梅庵片区，东小庄、板桥坊片区，虎山片区，东李片区，北九水路南片和金水路北片区，李村中心片区，李沧西南片区。5城阳区 城阳区住房建设布局主要集中在以中心城区和惜福镇、夏庄、上马、河套街道组成的中心组团。6崂山区“一线、七片”“一线”即香港东路沿线滨海区；“七片”即村庄改造项目较为集中的麦岛片区、山东头片区、大小埠东片区、北村片区、张村河南片区、朱家洼午山片区和四姜一湾片区。7黄岛经济开发区 略,城市规划布局,现状：房地产投资持续增长；,特征一：众多全国一线开发商进入青岛（万 科、中海、绿城、卓越、龙湖）,特征二：本土实力开发商的发展壮大（海信、海尔、青建、鲁信、颐中）；,预计：未来市场竞争激烈，品牌竞争将成为竞争的重点。,房地产开发投资情况,01到05年，销售面积都小于竣工面积，总积累量是520万平；而06到07年，销售面积却大于竣工面积，总欠缺量是327万平，市场消化的主要是积压的存量。06年以及07年，竣工面积都是负增长，而施工面积和开工面积都一直在增长。特别是2010年初号称史上最严厉的房地产调控另众多开发商推迟了开盘时间，所以可以确定,有很多开发商或因此放慢速度，或等待2011年春季出击，这样将导致2011年的上市量会比2010年大幅度增长，而市场上所剩存量房数量大幅减少。,土地供应量预测市场将有足够多的商品房入市,对比往年市场供给、需求均有所增加；,目前市场中在售项目多为02、03年取得土地（屯 地捂地现象较多）；,随着土地政策实施，经济发展带来的城市改造建设的进行，未来几年市场供应量将增大；,市场供求分析,目前市场上在售、开发的项目基本为02、03 年或更早拿到的土地，近两年出让的地块绝大多数都没有开始开发，土地储备较大，预计未来几年将增大供给。,注：此数据截止到2010年7月;住宅包括普通住宅和高档住宅（别墅和酒店式公寓）,市场存量分析,崂山区自然资源优越，主要面向高端客户的大户型，单套面积的最大；市南区属青岛门脸板块，再加上海景等自然资源，着力打造的均为高档楼盘，面积较大；城阳区的户型也较大，分析原因是该区域目前地价相对较低，容易控制总价，而且城阳区内韩国客户占相当大的比重，有较强的购买力；四方区普通住宅占的比重较大，且是老城区，因此户型面积相对较小。,各区住宅户型面积分析,2.1、区域市场分析,2.4、业态调研分析,2.2、区域客群特征,2.3、竞品调研分析,板块划分,山东路板块,老四方板块,CBD板块,大东部板块,浮山后板块,西镇板块,香港中路板块,信息城板块,台东板块,错埠龄板块,李村板块,沧口板块,水清沟板块,崂山板块,理工大板块,北岭板块,香港东路板块,夹岭山,双山,北岭山,孤山,太平山,浮山,新都心,崂山,竞争性板块,2.1区域市场分析,优 势,目前板块核心区域在售项目主要为金色成品、万科城、万科蓝山、鸿仕雅居等，更多的是分布在周边以及尚未启动的项目。,劣 势,新都心板块,优 势,目前板块核心区域更多的是已建成的项目，如湖光山色、静湖琅园、长春花园、东城国际等。市北区将在浮山后推出三大组团项目，建筑面积共计28.37公顷，每个组团项目均有两个地块组成，地块规划性质分为商业及商住用地，各组团将分别建设一处融居住、购物、休闲、文化、娱乐、健身、办公、旅游、餐饮、会议等功能为一体的城市综合体，以满足浮山新区居民各方面的需求。,劣 势,浮山后板块,优 势,目前板块核心区域在售项目主要为花好月圆、万达39克拉、锦绣华城等，即将推出欧亚大厦项目（商务中心）、青房财富项目（高端酒店）、诺德广场项目（驻青商社）、嘉合项目（高端会所）、欧典项目（配套商业）、瑞驰项目（珠宝大厦）、中海项目（综合商务）、卓越项目（商业总部）在内的8个项目，总建面达到85万平方米。初步估算，青岛中央商务区商务办公楼宇经济指标可达3亿元/万平方米，预计整个中央商务区内企业总产值可达到500亿元。,劣 势,市北CBD板块,优 势,劣 势,李村 板块,目前板块核心区域在售项目主要为伟东乐客城、宝龙城市广场、苏宁项目等，该区域的开发正面临开发升级，主要以城市综合体为主。,优 势,目前崂山区正全力打造青岛东部新商贸中心，在中心城区重点规划了两个商圈，一是通过啤酒城、山东头及海尔路南端拆迁改造，在海尔路与香港东路交会处周边建设香港东路商圈，从而形成崂山南部板块的高端海景聚集地。另一个是沿辽阳西路两侧布局，结合大、小埠东及北村区域的整体开发，形成卓有特色的北部住宅板块。,劣 势,崂山 板块,从生活习惯、商圈层面区域界定,中部居住商贸综合功能片区,现状主要为人口较为集中的生活居住区。规划本区主要突出商住功能，大力发展第三产业，控制工业发展规模。规划区内人口约29.3 万人。,东部新经济综合功能片区，规划将建设成为配套齐全的、具有综合功能的、现代化的城市居住新区。本片区规划居住人口约为6.4万人。,西部工业仓储综合功能片区，将大力发展临港工业；对区内几处村庄进行改造，规划区内人口约5.2 万人。,2000年开始，水清沟车站附近开始兴建开发大量的商品房，年代新、硬件设施齐全、物业管理好、建筑面积在7595 的居多，总价在4560 万之间，单价在6200 元上下。,3.四方利群板块,2.海云庵板块,1.水清沟-郑州路板块,传统商业街区，近几年开发的如杭州花园和兴隆家园等高品质楼盘，这些小区具有整体规划设计合理、绿化率高、物业管理好、户型设计人性化等优点，所以出售价格较高。,较繁华的商业区，交通四通八达，日常生活便利、购物环境较好，周边学校、银行、医院等配套设施完善，是四方区最繁华的居住区。,1,2,3,四方区域市场研究,新都心板块周边除西部的四方老城外，东部的浮山后、北部的李村 以及南部的CBD均为成熟商圈，而本板块是青岛市内四区房地产发 展的价值洼地，区域价值被低估；08年后，青岛城市规划等政策倾向带给四方的利好明显，特别是万 科、中海等项目的强势导入为规划的实现提供了可能；区域市场当前供给略显不足，区域潜在需求较为旺盛；四方区域内高品质多产品线大盘数量极为有限；该区域的整体规划将有可能引导李村、浮山后人口导入；属于同档竞争产品板块的浮山后区域、市北CBD以及李村板块，在 售项目在性价比上占有一定优势，未来将是本项目需要关注的重点 区域之一。,区域市场研究小结,四方将划分为五大文化片区：东部创意公园以动漫、创意为主，突出时尚文化，青岛文化大厦将落户此处。（卓越四方创意公园组团）西部环胶州湾欢乐滨海城突出现代文化。（欢乐滨海城项目组团）南部依托理工大学、青岛地理信息大厦，打造以建筑文化为主的建筑创意产业集聚区。（建筑创意产业园组团）北部都市科技园依靠青岛科技大学和德国朗盛集团研发机构打造中国橡胶产业，突出科技文化。（科大都市科技园组团）中部城市新都心依托大山村改造和周边的麦德龙、东方家园等大型商业设施，突出打造商务文化。（城市新都心组团）,2009年4月3日上午，四方区在青岛国际新闻中心举办新闻发布会，亮出了四方区的“新名片”。四方区将利用35年的时间打造青岛市的CCD，为建设宜商宜居宜创业的滨海新区提供文化支撑。,新都心对青岛房地产的意义,观点一：“青岛”注定成为蓝海经济的核心增长极，是国家战略的层级观点二：青岛“向北”成为青岛城市发展一种必然，新都心如今其已成为青岛市内四区的新兴居住区。观点三：青岛市场近期的复苏归功于积蓄多年的刚性需求在价格平稳期的全面爆发，后市延续的力度有待商榷。,2.1、区域市场分析,2.2、区域客群特征,2.4、业态调研分析,2.3、竞品调研分析,主要客群的特征归类总结,新都心板块客户主要特征,主流客户群体：“新青岛”人,3040岁首次置业的中产阶级 而这一部分人也正是目前岛城市场的主流消费群体，即城市中坚人群。特殊客户群体：板块内有大量的拆迁安置群体，但不意味着其经济实力弱，来自市北、四方的拆迁安置群体入住本板块后，有可能逐步转向主流客群。客 群 扩 容：不可否认,在政府的大力推动下，板块客户已经不仅仅局限为之前的自住客群以及周边客群，投资客会逐渐增加，也将成为客群扩容的主要部分。,2.1、区域市场分析,2.2、区域客群特征,2.4、业态调研分析,2.3、竞品调研分析,项目周边待建项目,香榭兰庭,清江华府,万科蓝山,海信项目,浩海T投资项目,万科城,华远汤米公馆,康城建设项目（经适房）,明泽智域,万科蓝山,中海清江华府,万科城,清江路157号（海信）,清江路159号（浩海）,香榭兰庭,新华锦 鸿仕雅居,备注：以上数据根据相关资料估算得出，仅供参考,周边拟建项目面积统计,分析：1、区域内百万建面的供应量在未来数年内将逐渐放量，且主要以住宅为主；2、板块的成熟以及配套的完善将引导外部人口逐渐导入，将形成极富魅力的新都心板块；3、该区域内将形成以万科为领头的供应梯队，以中海、海信为主的岛城第一梯队的开发商将逐 个进入，区域竞争将进入白热化；,2.1、区域市场分析,2.2、区域客群特征,2.4、业态调研分析,2.3、竞品调研分析,酒店式公寓：酒店式公寓概念最早源于欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发。,产权式酒店：产权式酒店顾名思义，就是开发商将酒店客房的独立产权售与投资者，投资者再将其委托酒店统一经营管理，同时在委托期间，每年可获得一定回报，同时享有约定天数的免费入住权。此种模式开发可以用最小的投入取得酒店经营权，对品牌连锁经营的酒店集团，更可迅速达到市场的规模效应；而对于投资者，除了委托期间，获得远比银行存款利率高许多的回报外，委托期满后的物业，将因酒店的口碑，产生极为可观的赢利空间，产生共赢。,青岛市的酒店式公寓出现于2002年末，2002年10月24日新世界数码港三度空间的推出标志着这一新兴产品在青岛的诞生。比较其他二线城市，青岛市市场上这一新兴产品概念的推出相对较早。4年的发展时间，青岛市酒店式公寓市场在现有项目良好的市场表现带动下得到了快速发展，同类产品的纷纷相继推出。,青岛酒店式公寓初期,最为明显的便是很多项目在销售推广时期以“酒店式公寓”概念进行推广，但是在最后交付时却与“酒店式公寓”概念相差甚远，既不能提供酒店式服务，也不能达到酒店要求的装修标准。例如市南区海门路8号的瑞纳康都项目，在销售推广时期以酒店式公寓概念定位，户型设置上也以小面积户型为主，96平米以下的户型占到了85.6%，但是该项目在交付时只达到了普通装修，生活必备的各类家电家具没有配备，无法直接入住，并且不能提供酒店式管理服务。青岛市市场上还有一种类型的项目在销售推广时同样以酒店式公寓自居，并且配套设施也可以达到直接入住的装修标准，但是该类产品在交付使用后并不能提供酒店式管理服务。上述两种产品类型按照酒店式公寓“酒店式的服务，公寓式的管理”这一标准来评判，它们并不能称其为酒店式公寓，严格意义上来看，它们只能属于市场试探产品或者雏形产品。,发展仍不成熟,青岛市酒店式公寓市场现状,青岛市的酒店式公寓目前在售和已经投入运营的项目极为稀少，而在建和待建的项目却存在遍地开花的趋势。三度空间：数码港三度空间主力客户群为企业白领、外企人员以及外国人，这些人在此主要以商务办公为主，房间内只要具备普通的生活配套空间就可以了，所以六成以上的户型为52平米的小户型。该项目另有109.6平米和112.32平米的大面积户型，占到总户数的33.2%，设置这些户型是为了满足个别客户居家自住的需求。三度空间作为青岛市第一个酒店式公寓项目，酒店管理公司为青岛柏悦酒店管理有限公司，该公司接受业主的委托代为经营管理，并组建有“三度空间柏悦公寓酒店”，目前拥有60套面积为52平米的标准客房，以四星级的酒店服务标准对外经营；该公司同时还可以向其他业主提供星级酒店服务，并按服务次数进行收费。,TOP颐和国际,外部环境本项目地处CBD核心区域，浓厚的商务氛围，商机无限，工作、生活于此，是身份、地位和实力的体现；周围市政配套完善，另有星级酒店、金融机构及大型购物广场遍布周围，为在此办公和居住的人士提供了非常便利的条件；,内部物业功能设置项目门前配有大型花园广场，大堂挑高12.9米，群楼设多功能会所，游泳池、咖啡厅、高档餐厅、健身厅一应俱全，开创了岛城综合物业的先河，也充分体现了大厦硬件设施的完善；聘请全球知名商务物管专家戴德梁行全程物管顾问，贴身服务，实现岛城首家24小时商务办公；,市场销售情况除了企业客户与个人之外，本项目拥有相当数量的投资客户。,立面设计特点外观设计独具匠心，正面为石材幕墙，背面为全落地玻璃幕墙，体现了项目的尊贵感、现代感和标志性；,产品设计特点户型从50120平米的设计，既适合投资也适合居住，满足不同人的需求，客户群体覆盖面广；,万邦中心,外部环境万邦中心位于青岛香港中路与延安三路交汇处，座落CBD核心区。南临浮山湾，北连城市核心，西接八大关，建筑规划为写字楼，佰席国际公寓万邦佰御都和国际商业中心建筑组群。,内部物业功能设置专属车库。社区CCTV公共空间安全监控系统密切联接小区安保系统。户内门磁，含有数字式可视对讲，与安防系统对接，可与电梯联合控制。幕墙选用南玻品牌夹胶中空Low-E玻璃，中空保温；选用国际名品大金VRV空调；室内新风系统；卫生间采用了同层排水技术在集中供暖的基础上，万邦佰御都还配备了水暖地暖系统，,精装修品牌：厨具全套：德国西门子；洁具全套：日本伊奈 大户型橱柜：科曼德；小户型橱柜：威乃达地板：竹木；石膏板：可耐福外墙：中空玻璃幕墙；内墙：轻钢龙骨隔墙供水：24小时冷热水；采暖：地暖与中央空调,产品设计特点万邦中心公寓部分（万邦.佰御都）约32,000平方米，主力户型设计为300330平米，户型朝向南北通透，格局方正，没有斜角浪费，一梯一户，日本三菱整机进口电梯，可直接由地下车库进入公寓空间。万邦.佰御都邀请世界著名物业管理公司CBRE，参照国际先进标准为万邦.佰御都构建了完整的物业服务体系。,市场销售情况,万丽海景,外部环境万丽海景项目位于青岛市CBD核心区市南区东海西路1号，紧邻青岛市历史标志的代表-八大关，为青岛市唯一可纵览新老城区、历史与现代、山海景观的项目。,内部物业功能设置会所设在地下一二两层，包括游泳池、健身房、咖啡厅、多功能厅、SPA等娱乐设施。从东海路和香港中路入口均可进入小区，小区内实行人车分流，地下车位充裕，不仅能满足在此长期居住业主的停车需求，而且还有大量的车位以供来访者使用。,产品设计特点50-90平套一酒店式公寓、100-200平套二、套三海景公寓、300-500平套四海景,精装修万丽海景项目内部集智能化、舒适、实用于一体。整个大楼安装了日本大金的VRV户式中央空调，新风系统以及中央除尘系统，保证了室内的温度适宜和空气的新鲜，并提供24小时热水。小区的智能化保证业主生活的安全及便利，配有身份识别系统，大部分户型实现电梯直接入户，保证了业主生活的私密性。万丽海景结构：框支剪力墙/外墙：玻璃幕墙/采暖：地暖。万丽海景精装修标准在每平7000以上。,市场销售情况,鲁商中心,青岛市酒店式公寓市场特点,实际供应项目数量有限，且真正能提供酒店式服务的项目极为稀缺；产品供应出现了市场细分，CBD区域内的项目更侧重于商务办公，而旅游景区的项目更侧重于居家自住；现有酒店服务管理水平较低，聘请知名专业酒店管理公司的项目尚没有出现；产品品质参差不齐，户型设置虽以一室一厅为主，但户型面积既有40-50平米的小户型又有160平米以上的超大户型；装修配套标准各个项目也存在较大差异；高端客户群体对这一新兴投资产品已经接受，现有项目销售状况普遍良好；潜在供应量巨大，各个热点区域均有同类产品推出的潜在可能，市场竞争趋于激烈。,青岛市酒店式公寓发展趋势,市南区香港路CBD区域、崂山区海尔路中央商务区区域、青岛经济开发区长江路及金沙滩区域、城阳中心商业区区域以及即墨鳌山卫旅游度假区区域等将成为青岛市酒店式公寓较为集中的几个热点区域；产品定位上，香港路CBD区域项目、海尔路中央商务区项目、城阳项目将会以商务办公型为主，其他旅游区域内的项目将会向旅游度假和居家自住型发展；随着青岛酒店业的发展以及竞争的激烈，酒店式公寓产品除在价格上具有竞争力之外，产品配套和服务水平也会竞争压力之下被迫提高；整体形势来看，随着青岛市经济和城市知名度的提高，外来旅游和商务活动将会更加频繁密集，酒店业多元发展的要求强烈，酒店式公寓作为经济性酒店的一种，具有广阔的发展空间。,SOHO，是英文Small Office Home Office的头一个字母的拼写，就是小型办公、家里办公的意思。音译是苏豪苏活，SOHO是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。,SOHO们的职业一般是网页设计有音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、炒股票和一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等,近两年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式，因为他们的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中独立完成或通过在网上与他人的协同工作来完成而它的内涵与形式也在发生变化。,soho,鉴于SOHO需要同时满足住宅和办公的需要，在设计上，需要考虑两者需求的统一,Soho 建筑的特点在于，最大程度满足办公需求的同时，保证生活环境的优雅与高尚。保证生活舒适的同时，追求商务办公的便利,用地特点用地性质为办公，年限50年对周边环境要求较高，一般依托成熟商圈或者产业园区或者高科技园区,产品特点灵活的户型分割，更多的机动空间独立的卫浴设置，管道煤气对物业管理要求高,建外soho,CBD的中心区位与强势的内部配套对SOHO产品的打造起到了重要的作用,外部环境项目位于北京朝阳CBD中心，周边有银泰世贸中心、中环广场、世纪财源中心、中央电视台和北京电视台，具有浓厚的商业气氛和人文环境。纵横交错的交通网络覆盖整个社区，为项目带来了便利的生活环境。CBD的商务氛围与便捷的交通为SOHO产品塑造提供了客观条件,内部功能设置建外SOHO商铺包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。截止到目前，已有数百家公司进驻。这使得居住、工作、休闲、消费功能在范围内进一步加强。内部功能的完善进一步加强了SOHO产品的吸引力,立面设计特点建外SOHO的外立面为自然主义设计风格，银白色主调，楼体修长，简洁明快，外部规矩而内部形状多变，通过无围墙的设计打造出自由的交流空间。,产品设计特点建外SOHO的主要产品为18栋80-250平米不等的SOHO公寓，项目精装修交房此外本项目还是北京第一个无线网络社区,市场销售情况除了企业客户与个人SOHO之外，本项目拥有相当数量的投资客户。,Soho尚都,外部环境SOHO尚都位于北京中央CBD，周边多是近年开发的高档写字楼及公寓，由于与CBD相邻，附近道路环境也加以改善，生活及交通配套与日俱增。区域的成熟为SOHO产品的打造奠定了基础,内部物业功能设置SOHO尚都内400商铺多家商铺为社区提供了优良的配套。商铺采取的是产权式运营，一次性转让。商铺的逐渐入住将带动区域的人气，并与SOHO的开发形成良性循环的局面。,产品设计特点SOHO尚都包括270户适合投资的精装办公楼，产品线非常长，户型面积从17平方米到747平方米都有房源。精装修交房。,立面设计特点SOHO尚都采用大胆的非对称建筑语言，在空间关系上强调丰富的变化和千差万别。整个建筑立面是由不规则折面构成，上面镶嵌着互相交织的几何线条。在立面的设计上符合了SOHO创新求异的特点。,市场销售情况SOHO尚都销售2005年1月6日正式开盘销售，开盘当天就进账1.08亿，一周内签约4.1亿元，去化态势强劲。,创智天地一期,外部环境创智天地位于上海市杨浦区的大型综合发展项目，邻近复旦大学与同济大学，背靠五角场副中心CBD。以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造一个能吸引、培养和留住优秀人才的知识型社区。背靠CBD的区位与区域内政府强力打造高校产业园的政策导入刺激了SOHO的消费需求。,内部物业功能设置首期创智坊将建成特色文化商业街，以满足居民的生活、休闲、娱乐、购物需求。创智天地的体育配套由体育场、体育馆和游泳池馆组建的江湾体育中心，组成，符合年轻人的生活习惯，成为吸引SOHO们入住的买点之一。,产品设计特点区域内soho为7层，层高4.5米，外立面，前后幢距超过米，采光通透不受影响。创智天地的SOHO户型从80-170之间，全装修交房。,立面设计特点Soho产品外立面色彩斑斓，采用橘红、黄色、浅蓝等对比度强的色块。给人耳目一新的感觉,销售情况创智天地SOHO采用了租售并举的模式，目前空置率仅为10%,客户一般为园区内客户和一批中小型高科技企业。售价为21000-22000。入驻企业享受园区内政策优惠,海上颐和城SOHO中心,外部环境：海上颐和城临近黄兴绿地及市级副中心五角场。交通上，邻近高架，此外8号线直连人民广场。临近五角场CBD，交通便捷的同时，也在大配套上领先一步，附近的产业集聚也为SOHO一族的进入提供了背景环境。,项目内部物业功能设置社区内有学校、多功能会所、幼儿园、康体娱乐设施，地下停车场、超市、商场、星级酒店、电影院、图书馆。设置了数千平方米的国际泛会所。生活、娱乐、休闲上的便利，为SOHO预订了良好的生活工作空间,户型设计海上颐和城的户型从55-212之间。,立面设计特点海上颐和城外观为极简主义风格，现代化简约立面，舍弃过度修饰，注重比例与素材原味的表现，现代而内敛。楼宇布置错落有致，遥相呼应。,销售情况售价为18000元/平方米.毛坯交房，采取租售并举的形式。海上颐和城已于07年售罄。目前客户为周边园区的企业客户为主,CBD区位，或者依托产业园区；周围配套齐备；交通便利,区位必要条件,外立面应注意与SOHO主题的契合，在户型上，户型不应超过250平，集中于小户型，并且多以装修后交房，灵活分割和拉高层高都是吸引眼球的有效手段，项目内部物业功能配套与外部区域所具有的配套形成互补。,产品塑造特点,客户按照租售情况分为租户和售户，一般而言，租户中主要为一般企业与部分SOHO。而售户中则为中小企业，SOHO族及相当比例的投资客。客户来源凭借CBD的辐射作用向全市辐射，受到附近产业园区和高教园区的影响较大。,客户研究特点总结,LOFT或studio：Studio的原意是艺术工作室，英文直译就是“个性商务空间”，严格上说它在中国还是个新兴的产物，它是针对“发展中公司”而定位的，它追求生活品质，强调投资性，可以说是知识经济时代强调个性定制和体验服务的特定产物！LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅也称为STUDIO或STUDIOAPARTMENT。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，80年代迅速兴起，随着个性化浪潮的卷土重来，这个被西方艺术家称之为loft的新建筑形式，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。,天泰金融广场,华远汤米公馆,住宅户型面积在50140之间，从套一到套三等多种户型可以选择，其中B、C栋有53-139m2平层户型，层高2.9米；A栋有86平LOFT，层高5.8-6米。大尺度厨房、卫生间满足长远生活需求，LOFT以外的大部分户型采用精装修交房模式。,明泽智域,精装