风盐场商品房开发建设项目可行性研究报告.doc

目 录第1章 总论31.1项目名称及项目承担单位31.2承办单位概况：31.3 项目概况31.4 项目建议书（代可研）编制依据41.5项目建议书（代可研）结论4第2章 项目建设背景及建设的必要性62.1 项目的提出背景62.2 项目建设的意义及必要性8第3章 市场分析与项目定位113.1 房地产市场分析113.2青岛高新区规划133.3青岛高新区住宅市场需求分析153.4项目周边地理环境优势：163.5项目定位17第4章 青岛东风盐场商品房开发建设项目规划194.1青岛东风盐场商品房开发建设项目的功能定位194.2设计目标194.3总平面规划设计19第5章 项目地址及外部配套条件215.1项目地址215.2 自然状况235.3 地震烈度255.4 地质条件255.5 外部配套条件25第6章 建设方案276.1 设计依据276.2建设方案27第7章、环境保护、劳动安全卫生、消防和地震安全317.1环境保护317.2劳动安全卫生357.3消防357.4地震安全36第8章 节能378.1项目概况378.2项目所在地能源供应情况378.3合理用能标准和节能设计规范388.4能源消耗种类、数量及使用情况398.5节能措施408.6能耗指标448.7节能效果分析44第9章 项目组织管理与劳动定员459.1项目组织459.2项目实施管理459.3劳动定员46第10章 工程招投标4710.1编制依据4710.2招标范围及内容4710.3招标组织形式4710.4招标方式48第11章 项目进度计划49第12章 方案投资估算比选与资金筹措5012.1 投资估算依据5012.2 项目投资估算比选5012.3资金筹措与使用计划55第13章 项目经济评价5713.1财务评价的依据和范围5713.2财务评价的基础数据5713.3成本分析5813.4新增营业收入、税金及利润5813.5贷款偿还6013.6现金流量分析6113.7盈亏平衡分析6213.8财务评价结论62第14章社会效益分析6314.1项目对社会的影响分析6314.2项目与所在地互适性分析6314.3社会风险分析65第15章可行性研究结论6615.1研究结论6615.2建议66第1章 总论1.1项目名称及项目承担单位项目名称：青岛东风盐场商品房开发建设项目承办单位：青岛高新区东风盐场房产置业有限公司1.2承办单位概况：青岛高新区东风盐场房产置业有限公司成立于2009年，注册资本1000万元。法定代表人：官集太，拥有职工50人，主要经营房产置业，开发销售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良，公司现正在建设经青岛市政府批准的东风小区经济适用房项目，总建筑面积4.3万平方米，主体工程已全部结束，计划2009年底全部竣工。1.3 项目概况1.3.1 工程位置该项目地点位于青岛高新区28号线西侧，东风新区东侧，高新区7号线北侧，河东路南侧，交通网络四通八达，地理区位优势明显。1.3.2项目建设规模及内容青岛东风盐场商品房开发建设项目在东风盐场代建职工宿舍的初步用地区域内，占地20亩，规划用地13340平方米，建筑面积20000平方米。规划用途为普通商品房开发。本项目采用两个备选方案，第一方案为6个6层的多层建筑，第二方案为5个小高层建筑，其中两个15层，三个9层建筑。根据市场和投资估算分析，推荐采用第一方案。工程第一方案建设内容主要是：6栋6层砖混住宅楼的工程的土建、装饰、给排水、电气、小区绿化、景观、水电配套，给排水管网配套、路面硬化工程（不含暖气安装、热力配套工程）。燃气管道由燃气公司负责。1.3.3 工程投资及资金来源项目第一方案建设投资3670.9万元。资金来源包括：职工住房拆迁补偿金2746.8万元；建设单位贷款600万元，建设单位自筹324.1万元，。1.3.4 建设周期项目第一方案建设期为1年, 计划2009年5月开工，7月底前土地平整，底座探测、基坑下桩等基础部分施工结束。2009年9月开始对各标准层进行建设，2010年5月底前主体工程全部完工并开始进行外墙装饰、室内装修、正楼配套设施及附属工程建设，2010年6月底整个项目工程除部分绿化工程外，全部建设完成。1.4 项目建议书（代可研）编制依据1、青岛高新区2009年服务业重点领域发展规划2、胶州湾北部高新区高新技术产业发展规划3、青岛市总体规划（1995-2010年）4、国家发展改革委、建设部2006年出版的建设项目经济评价办法与参数（第三版）；5、国家计委办公厅2002年出版的投资项目可行性研究指南（试用版）；6、工程区域1：500地形图。8、青岛高新区东风盐场房产置业有限公司提供的项目其他相关资料。1.5项目建议书（代可研）结论本项目为青岛东风盐场商品房开发建设项目,符合青岛市高新区建设规划,可以完善青岛高新区岙东路、河东路周边建设环境，创造良好的配套居住小区，促进青岛高新区房地产业发展。同时项目建成后可以改善周边居民居住条件，改善周边环境，推动城市化进程，具有较好的社会效益。项目主要经济技术指标见表1-1。表11 项目方案一主要经济技术指标表序号名称单位数量备注1建设投资万元3670.92资金来源2.1拆迁安置补偿万元2746.82.2建设单位贷款万元6002.3建设单位自筹资金万元324.13总成本费用万元3718.774新增销售收入万元4486.85总投资利润率14.206内部收益率12.06税前内部收益率8.99税后7投资回收期年2.27动态投资回收期年1.97静态8新增岗位个129建设期年1第2章 项目建设背景及建设的必要性2.1 项目的提出背景住房是居民的基本生活需求。“十五”以来，我国房地产市场发展十分迅速，呈现了过热的趋势。在国家对房地产调控不断加强的前提下，全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓，但部分大城市房屋价格上涨仍然过快，群众对于稳定房价、完善住房保障体系的呼声日益强烈，2007年，美国房地产次级债危机爆发，接着演变成了2008年席卷全球的金融海啸，从07年年底开始,中国房地产市场开始调整,08年下行速度开始加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。一线城市的房地产价格出现了一定幅度的调整，房地产成交量也很低迷，总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。国务院总理温家宝在2009年两会作政府工作报告时指出，促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标。青岛城市建设新路线确定，实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市空间战略，确立了实施“一主三辅多组团”拥湾发展的战略构想。这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达100平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活400平方公里的土地。这对青岛城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心、产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生一定的不利影响。依据青岛市委、市府“环湾保护，拥湾发展”的战略部署和将青岛盐区建成青岛北部新城区核心区的布局，未来几年周边将崛起人口为60-80万的新城区。现该项目南临的高新区新产业团地全面进入招商引资高峰期，园区各种配套设施齐全完备，大型企业集团不断涌进，北靠高新区新材料团地，现正开始全面招商引资，部分企业现已进入园区。特别是在高新区坚持以招商引资、项目建设为主线，以完善设施配套载体功能、提升形象品味为基础，以创新运行机制、改善投资环境为保证，与时俱进、奋力拼搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃、快速推进的大好局面，随着2009年50亿的饱和性投入，2009年年底到2010年，高新区核心区17条线路全面贯通，企业的不断进入，人员不断增多，住房需求量进一步加大，为普通商品房的开发打下了基础。积极筹建青岛东风盐场商品房开发建设项目，是青岛高新区东风盐场房产置业有限公司为实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区的布局，付诸实施，做出的具体行动，也是该公司融入青岛发展大环境、抓住契机，搭建长远发展新平台、不断壮大综合实力的重大举措。2.2 项目建设的意义及必要性2.2.1胶州湾北岸高新区拥有巨大发展潜力。胶州湾北岸高新区位于胶州湾底部，总规划面积约58平方公里，一期面积约34平方公里，土地性质为国有工业建设用地，无需征用农用地和搬迁居民，是临近青岛市主城区唯一的大面积待开发区域。该区域距前湾港45公里，距市中心35公里，距流亭国际机场10公里，紧邻环胶州湾高速公路、济青高速公路、胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷。区内已具有一定产业基础，目前落户产业项目47个，预计总投资168亿元，产业领域涉及电子信息、新材料、先进机械制造、海洋生物与医药、仓储物流等。周边青岛出口加工区、环海经济开发区、空港工业区等园区产业集聚效应较为明显。一期范围内12平方公里已达到“五通一平”，基础设施投资累计19.9亿元，自来水供水能力5.5万立方米/日，污水处理能力4万立方米/日，供电总容量近100千伏安，供热能力近500吨/小时，天然气供应能力3万立方米/日，具备承接项目的基本条件。市委、市政府为胶州湾北岸高新区的发展营造了良好的政策环境，赋予高新区更高的经济管理权限，除享受国家、山东省制定的优惠政策外，还享受青岛市支持科技创新的相关扶持政策，这将促使该区域成为青岛市北部最为活跃的经济带，在全市经济发展战略布局中发挥越来越重要的作用。虽然胶州湾北岸高新区产业发展具有很多有利条件和良好机遇，但也面临着一些亟待解决的突出问题和制约因素，主要有：全市高新技术产业整体水平有待提升，高端“龙头”项目不多，拥有自主知识产权的高新技术产业产值比重不高；科研机构的专业分布与我市重点产业发展方向存在较大差异，科技资源难以有效整合利用，科技创新服务体系还需进一步加强和完善；支持自主创新的市场化风险投资机制尚未形成，鼓励创新创业的投资环境有待完善，创新集群的培育与先进城市相比存在较大差距；胶州湾北岸高新区的生态环境比较脆弱，地质条件复杂，产业选择的要求和准入条件比较高；与主城区的便利交通尚未形成，科研教育基础和商务服务功能缺乏，居住、生活配套设施薄弱，符合高新技术产业发展要求的技能型劳动人口严重不足。本项目的建设对高新区的发展有很好的配套作用，能解决一部分园区进驻人口的住房需求。2.2.2项目建设符合青岛高新区建设发展规划 建设现代化全球城市、打造青岛第三代新城。在产业发展上，承接第三次全球高新技术产业转移，形成全市科技创新的“枢纽”。在空间发展上，采用“生态经络，湿地岛链”的空间发展理念，形成“一核、两带、三岛群、多园区”的岛链状空间发展格局，正是青岛高新技术产业新城区总体规划的要求，青岛东风盐场商品房开发建设项目符合高新区建设发展规划。2.2.3 项目的实施以拥湾发展为契机，是将青岛盐区建成青岛北部新城区核心区建设发展的需要依据青岛市委、市府“环湾保护，拥湾发展”的战略部署和将青岛盐区建成青岛北部新城区核心区的布局，青岛东风盐场商品房开发建设项目将安置盐区职工宿舍面积14000平方米，是实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区战略布局的具体行动，是把青岛盐区建成青岛北部新城区核心区建设发展的需要。2.2.4项目的实施可以提高青岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增加的人口改善拥有住房的需要。一是周边居民平房多，旧房多，改善居住条件的期望很大，消费欲望很大。二是周边区域存在一个潜在的消费群体，随着高新区日新月异的快速发展和基础设施的不断投入，将带来大量的用工人员，员工队伍年轻，购房欲望较强烈，就近购房，就近上班，将给生活带来许多便利条件。青岛东风盐场商品房开发建设项目的实施，正是顺应市场需求，为潜在消费群打造适宜的居住条件。综上所述，本项目建设符合青岛高新区规划，市场需求大，可以提高青岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增加的人口改善拥有住房的需要，具有较大的潜在消费群，对打造青岛第三代新城，实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区都有十分重要意义，项目建设是十分必要的。第3章 市场分析与项目定位3.1 房地产市场分析3.1.1全国市场分析总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从07年年底开始,中国房地产市场开始调整,08年下行速度开始加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。通过区域研究可以发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。同时低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销：第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。今后两年我国房地产市场走势也不乐观：2008年房屋成交量同比2007年出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,全年成交价格比2008年将会出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。2008年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被美国政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。3.1.2青岛房地产市场分析青岛城市建设新路线确定，实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市空间战略，确立了实施“一主三辅多组团”拥湾发展的战略构想。这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达100平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活400平方公里的土地。这对青岛城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心、产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生一定的不利影响。从目前市场来看，目前青岛市房价较高的集中在市南区CBD和崂山区海景房，主要以高层和写字楼为主。价格在18000-30000元/平方米之间，如东海路9号。市北区、四方区及李沧区随着经济的不断发展，交通的便利及配套的完善，房价也不断的上涨，商品房价格在5500-6500元/平方米之间，四方区和李沧区主要以经济适用房和廉租房的建设为主。经济开发区及城阳区的土地供应量较大，外地地产大鳄纷纷进入青岛，如城阳的卓越·蔚蓝海岸、宝龙城市广场；开发区的石雀滩板块和安子区区域的开发，都为青岛的未来增添了新的亮点。两个区域的价格并无差异，价格在4500-7500元/平方米之间。3.2青岛高新区规划3.2.1城市功能青岛市地处西太平洋”黄金海岸”的辐射,濒临黄海,环抱胶州湾,青岛市高新技术产业新城区（以下简称青岛市高新区）位于胶州湾底部红岛北侧，辖区范围包括国家批准的市北新产业园、原海玉盐场、原城阳区新材料团地、原东风盐场东半场、东风盐场西半场，总规划面积约69.6Km2，一期面积34K m2，是临近青岛市主城区唯一的大面积待开发区域，被青岛市委市政府列入“三点布局，一线展开，组团式发展”的重要一极，该区域距前湾港45Km，距市中心35Km，距流亭国际机场10Km，紧邻环胶州湾高速公路、济青高速公路、胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷，区位优势明显。3.2.2、发展目标按照高新技术产业新城区的总体发展目标,未来新城应主要承担的城市职能可以概括为以下几个方面:1、以高新科技产业和现代服务外包产业带动的城市创新中心；2、以湿地、水系为特征的生态安全格局和依托滨海岸线和自然资源形成的青岛北部旅游胜地；3、生态宜居、和谐发展的示范城市。在未来的20-30年内，胶州湾北部新城区(即红岛地区)将发展成为以科技研发、创意产业为核心的全球创新型湾区。高新技术产业新城区将发展成为东北亚地区重要的科技产业基地和高科技总部汇集中心。3.2.3用地功能布局高新区在功能布局上，结合整体发展思路和空间结构，其用地功能将形成相对集中的高端服务业的地区、城市综合生活区、高新技术产业地区和一般产业发展地区。顺应区域整体空间格局，高新技术产业新城区的空间布局应与周边地区融为一体，按照生态优先的策略，规划胶州湾北部新城区形成一主多辅，生态间隔的“组团式”发展框架，以盐田改造、红岛街道办和出口加工区为基础，形成约100平方公里的高新技术产业新城区，作为北部新城区的主体。在外围以河套、上马、棘洪街道办驻地为基础，“细胞状”布局城市组团，各组团与高新技术产业新城区之间通过快速干道连接，外围的生态绿地通过绿化通道渗透进入高新技术产业新城区，并与其中的生态网络相连。 高新区兼顾地区内独特的资源禀赋和现有发展基础，结合新城区内涵的发展要求，规划打破传统的“内聚式”发展模式，以科技创新发展引擎为核心，按照“内外并举”的发展模式，形成“一核、两轴、三岛群、多园区”的岛链状空间发展格局。依托盐田水系整治和生态安全要求，规划用地布局形成“岛”状特征，以快速交通和生态网络为纽带，串联东部创新岛群、中央科技岛群、西部创智岛群等多个功能岛群，各岛群内组织多个特色鲜明的产业园区。3.3青岛高新区住宅市场需求分析住宅市场的新增需求量一般是由以下几个因素决定的：人口的自然增长青岛开埠百年，先是形成了以欧陆风格为主的西部老城区，上世纪90年代随着市政府的东迁，又形成了现代化的东部新区。未来，按照新的规划蓝图，青岛以“生态”和“创新”为发展主题的第三代新城正在高新区崛起。2013年近期人口规模约18万人，2020年中期人口规模约30万人，2020年以后远期人口规模约35万人。外来人口青岛市高新区2013年近期建设用地规模约33.91平方公里，2020年中期建设用地规模约42.82平方公里，2020年以后远期建设用地规模约46.99平方公里。高新区坚持以招商引资、项目建设为主线，以完善设施配套载体功能、提升形象品味为基础，以创新运行机制、改善投资环境为保证，与时俱进、奋力拼搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃、快速推进的大好局面，随着2009年50亿的饱和性投入，今年年底到明年，高新区核心区17条线路全面贯通，企业的不断进入，人员不断增多，住房需求量进一步加大，为普通商品房的开发打下了基础。随着青岛市高新区经济的发展，来青岛市高新区工作的外来人员大大增加，预测其中打算在青岛常住和异地购房的约有0.6万人/年，这部分消费者也成为青岛市高新区住宅市场的发展动力之一。住房条件的改善中国的城市化刚刚走完了一半不到的道路，中国人居住条件的改善将是今后几十年、上百年中国经济发展的重要市场，也将是中国重要的经济增长点。经济的发展，人民购买力水平的提高，使居民对住房条件提出了更高的要求，市民人均住房建筑面积将不断增长。随着高新区规划建设的高速发展，人口增加，而且是年轻化人口的增加，房地产仍然是一个大有潜力的、大有发展前途的市场。3.4项目周边地理环境优势：交通本项目到市政府只需30分钟车程，到城阳只需15分钟，到青岛国际机场只需15分钟车程，交通便捷。环境：周边山、岛、湖、溪，自然风光明媚，景致秀丽，气候清凉宜人。拦海大堤的建设使环海景观更加壮观。上学：附近小学有上马小学，初中有城阳六中，高中有城阳三中，教学设备齐全，师资力量较雄厚，声誉较高，教学质量较好就医：该区医疗条件较好，距离较近，距青岛盐工医院不足300米，城阳二医不足500米，社区卫生服务站就在小区旁边，可方便居民日常就医问药。购物：便捷的交通，给居民带来方便，小区紧靠利客来商场，东风小区网点，海鲜交易市场。3.5项目定位3.5.1目标定位青岛东风盐场商品房开发建设项目消费群体：一是周边居民平房多，旧房多，改善居住条件的期望很大，消费欲望很大。二是该小区存在一个潜在的消费群体，青岛高新区的建设，将带来大量的用工人员，员工队伍年轻，购房欲望较强烈，就近购房，就近上班，将给生活带来许多便利条件。三是随着高新区入住企业的增多，周边小卖店、饭店、旅馆、市场等服务设施、服务配套机构增多，使得购房租房需求增多，市场需求攀升，购房升值潜力巨大，项目实施后前景良好，具有较大市场潜力。项目的改造必须考虑该区域内在目标居民的承受能力，项目应以建设低价位、中小套型的住宅为主，建筑面积不超过100平方米，主要安置拆迁后该区域的回迁居民，剩余住房面向区域内有购房需求的家庭销售。并依据需求建设必须的商业和市政配套设施。3.5.2价格定位经实地考察,本属地上马街道青岛福盛集团的”地弘春天”商品房于2007年开发,土地招拍挂价格46万元/亩,现已正进入销售阶段，其房价在29003500元/,均价在3250元/, 销售情况良好。本属地河套街道“天一小区”于2006年开发，现正在销售，销售价格在2900-3400元/，平均销售价格3200元/、销售形势喜人。项目周边青岛明远置业有限公司、青岛坤润地产有限公司在棘洪滩镇锦湖东畔开发的坤明美地项目，平均销售价格2920元/，目前正在热销中。经考察项目周边二手房的价格在1500-3200元/之间。参考上述项目价格，确定本项目的商品房销售价格为2900元/，该项目建成后，它将极大地改善青岛市高新区住房条件，极大地提升商品房服务的质量，必将推动青岛市高新区基础建设不断的向前发展。第4章 青岛东风盐场商品房开发建设项目规划4.1青岛东风盐场商品房开发建设项目的功能定位项目地块为普通商品房居住用地，消费群体定位在东风盐场职工宿舍，周边平房、旧房希望改善居住条件的居民，高新区入住企业就业人员的居住宿舍。4.2设计目标通过本项目的实施，提升岙东路、河东路、东风盐场周边居住地及周边环境质量和人气，营造和谐的居住环境，并树立社区新形象、张扬社区文化与精神。力求创造功能合理，环境质量优越，有较高的空间质量和品位，和浓郁文化韵味、造型新颖、极具时代感的建筑。4.3总平面规划设计4.3.1规划原则根据项目片区现状和青岛市高新区总体布局规划，确定项目建设规划原则如下：1、以人为本的原则贯彻民生民心工程的指示，切实改善居民的居住条件，提高居民的生活质量，促使城市经济发展与城市社会效益、环境效益有机结合。2、整体性的原则对区域进行统一规划，合理布置各个功能群，注重各功能群之间的联系，最终实现合理、节约和高效的目标。4.3.2规划方案根据高新区规划建设局参照编制的启动区控规和主次干道和管网规划，划定规划控制线，对东风盐场代建职工宿舍的初步用地提出的参考设计条件：退绿线不少于5米，退后北侧水系防护绿化带不少于10米，退地界不少于6米，合理确定建筑内部使用功能，完善相应的社区配套和市政配套设施，容积率1.5，建筑密度25%，高度60米。青岛东风盐场商品房开发建设项目在东风盐场代建职工宿舍的初步用地区域内，现该区域整体规划设计正在进行中。具体地块位置根据该区域规划批准的最终整体方案选定。整个项目建设规划用地20亩（13340平方米），初步规划总建筑面积20000平方米，方案一为6幢6层普通住宅楼，方案二为5幢小高层（3栋9层，2栋15层）住宅建筑。总平面设计必须满足城市设计要求，场地环境设计与城市环境建设相协调，注重单体建筑与大环境的连续性、整体性。从城市、生态、环境的角度出发，基于共生的原则，为城市塑造出良好的建筑环境景观。 建筑日照间距，满足日照规划要求1：1.6，详细分析建筑的使用要求和特性、用地条件和环境状况，建筑平面形体随用地形状，布置6栋6层住宅。建筑体形简洁，颜色暖人，营造高品质生活社区。主要技术经济指标 建设用地面积 ： 13340.00m2 总建筑面积： 20000.00m2 容积率： 1.5绿地率 35%详见附图：总平面布置图（方案一）、（方案二）第5章 项目地址及外部配套条件5.1项目地址该项目地点位于青岛高新区28号线西侧，东风新区东侧，高新区7号线北侧，河东路南侧，距前湾港45公里，距市中心35公里，距流亭国际机场10公里，紧邻环胶州湾高速公路、济青高速公路、胶济铁路等交通主干线，交通网络四通八达，地理区位优势明显。具体位置及拟建项目规划区域见下图：5.2 自然状况5.2.1地形地貌青岛市高新技术产业新城区总体地形平缓，地面标高多在0-3m之间，地貌类型为洪冲积平原滨海沼泽，有多条河流入海，地表水系主要自北向南流向，形成较宽阔、平坦的平原，由于河流含沙量高，因而潮滩发育，现均改造为盐田和虾池，形成人工海岸。 高新区分布较广泛的晚更新世地层，以陆相沉积为主，总厚度520m。分布规律如下：人工填土分布、厚度不均，表层局部分布陆源的新近沉积粘性土，厚度03m，中部海相软土，厚度15m，该两层土均属软弱土，总厚度35m，具有强度低、变形大、弱透水等典型滨海软土特征：向下为中硬的粘性土及砂土，工程性状良好。5.2.2气候条件青岛市地处北温带季风气候区域，濒临黄海，受海洋和大陆的影响。一年四季分明，夏秋盛行偏南风，气候湿热多雨，无酷暑。冬春盛行偏北风，空气干冷，雨雪稀少。全市年平均气温是12.3。 春季全市平均气温11.5，气温回升缓慢，风干物燥，降雨少蒸发大，多出现春旱；夏季全市平均气温为24.0，湿热多雨，适宜作物生长，但由于降水时空分布不均，易造成旱涝并存；秋季全市平均气温14.3，气温较高，且下降缓慢，降水量仅次于夏季，有利农作物成熟和收获；冬季全市平均气温-0.4，雨量稀少。青岛地区气候受海洋影响、调节，冬无严寒，夏无酷暑。全年多雾。年平均气温： 13最高气温： 37.4最低气温 -16最冷月平均气温 -1.2最热月平均气温 25相对湿度最冷月平均 64%最热月平均 85%年降水量 776mm一天最大降水量 269.2mm一小时暴雨量 99.8mm最大积雪厚度 27 cm大气压力年平均 1008.0 hpa 冬季平均 1016.9hpa夏季平均 997.2hpa风速：冬季平均 5.7m/s夏季平均 4.6m/s全年平均 5.4m/s50年一遇最大风速 28.3m/s主导风向：全年 SSE 冬季 NNW夏季 SSE 冻土深度 50cm5.3 地震烈度根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于6度基本烈度地区。该区域地震烈度为6度设防。5.4 地质条件根据该区附近地质勘察资料，项目拟建区内表层主要为杂填土层，下部为淤泥质粉土层，底部为区内基岩-泥岩。地层层序清楚简单，区内未发现其他活动性断裂通过或对建筑物造成威胁的不良地质作用的存在，故该区属于相对较稳定地段，适宜建筑，但该拟建区位于海路交互地带，地下水位较高、淤泥层较厚，采用天然地基施工有一定困难。5.5 外部配套条件风景区位于青岛市中心，该地区已基本形成比较完善的基础设施，项目外部配套条件良好，具体如下：5.5.1 供电周边供电设施完备，可以满足项目施工及建成后用电需求。5.5.2给水该地区建成完善的给水系统。项目区域可采用两路供水，由河东路、岙东路DN200给水干管引接项目小区。5.5.3排水区内排水采用雨污分流制，雨水经管线排入岙东路雨水古力管道。污水经区内化粪池排入市政管网，经处理后排放。5.5.4供热该地区现状不具备市政供热管线，不具备供热条件。5.5.5燃气规划区域的燃气管线已接入东风小区内，项目建成后由燃气公司负责接入本小区，并与用户直接办理相关手续。第6章 建设方案6.1 设计依据民用建筑设计通则GB50352-2005住宅建筑规范GB50368-2005住宅设计规范GB50096-2003建筑设计防火规范GB50016-2006居住建筑设计节能标准DBJ14-037-20066.2建设方案6.2.1建筑设计方案一：建筑面积20000平方米，建设6栋6层的砖混结构多层住宅，标准层高度2.8米，建筑耐火等级为二级，建筑工程等级三级，设计使用年限50年，建筑方案设计详见附图方案二：建筑面积20000平方米，建设5栋框架结构的小高层住宅，其中两栋15层，设计使用年限50年，三栋9层，标准层高度2.9米，建筑耐火等级为二级，建筑工程等级三级，建筑方案设计详见附图建筑节能：根据山东省市民用建筑节能设计标准实施细则落实节能措施。6.2.2建筑设计装修标准6.2.2.1室外装修标准方案一墙体材料：烧结粉煤灰砖或页岩砖，方案二非承重墙：混凝土空心砌块。外墙面层材料：丙烯酸涂料节能材料：挤塑板保温形式：挤塑板外墙保温坡道：水泥砂浆散水：混凝土6.2.2.2室内装修标准部位房间名称地面、楼面墙面天棚踢脚阳台水泥抹灰满刮腻子抹灰满刮腻子水泥起居室,餐厅,卧室,水泥抹灰满刮腻子抹灰满刮腻子水泥厨房水泥抹灰满刮腻子抹灰满刮腻子水泥卫生间水泥抹灰满刮腻子抹灰满刮腻子水泥注：以上做法为各部位的面层做法。6.2.2.3楼梯楼梯面层：水泥砂浆，楼梯栏杆为方钢栏杆、木扶手。6.2.2.4门窗外门（分户门）：乙级防火防盗门 外窗：中空玻璃节能型窗内门：甩项6.2.2.4屋面方案一：屋面形式：红瓦坡屋面，方案二：钢筋混凝土平屋面防水材料： SBS防水卷材保温材料：挤塑板6.2.3结构设计6.2.3.1荷载要求对楼面荷载的特殊要求：无，对屋面荷载的特殊要求：无，在楼面、屋面悬挂荷载要求：无。6.2.3.2结构形式：方案一：多层住宅采用砖混结构，墙体材料选用烧结粉煤灰砖或页岩砖，外墙厚度为240毫米，非承重墙厚度为120毫米。楼板及屋面板采用钢筋混凝土现浇楼板，在楼梯间、墙体的拐角处和规范要求的其他部位均设钢筋混凝土构造柱，沿外墙和主要纵、横墙每层设圈梁，楼梯及平台板采用商品混凝土现场浇筑。方案二：剪力墙结构，墙体材料部分为钢筋混凝土剪力墙其余为混凝土空心砌块填充墙。楼板及屋面板采用钢筋混凝土现浇楼板，剪力墙、柱、板、楼梯及平台板均采用商品混凝土现场浇筑。6.2.3.3 基础形式：由于该拟建区位于海路交互地带，地下水位较高、淤泥层较厚，采用天然地基施工有一定困难，方案一，地基采用水泥搅拌桩。方案二地基基础采用钢筋混凝土预制桩。6.2.4装修设计本项目主要为回迁居民和周边居民提供安置房和商品房，因此建筑物外装修按照设计图纸进行统一设计，统一施工，室内则仅进行简单装修，由入住的各业主自行进行精装修。建筑物外墙全部采用高级外墙涂料罩面，临近主要道路的高层裙房部分的外墙面采用石材装饰，台阶均采用天然石材，屋顶铺贴红色烧结瓦。建筑物外窗均采用铝合金窗，住宅分户门采用防盗门，内门采用空心木门。公建及其它建筑用门，根据实际需要确定，外立面效果做法以规划局最终批准文件为准。6.2.5水暖专业设计给水选用PPR给水管，热熔连接，室外消防管网双路供水，环状连接。排水选用PVC管，排水形式采用污、废水合流制，室内排水由管道收集排至室外污水管道。屋面雨水采用外排水系统，雨水统一设置管道，收集后散流至室外地面。因市政热力管网暂未建成，故本项目不设集中供热采暖，待市政配套后由物业或业主自行改造。 6.2.5电气专业设计电源进户方式用埋地电缆进户， 进