2011年10月24日长沙房地产市场分析.ppt
长沙市场分析,二一一年十月二十四日,湖南金科地产,长沙市场整体情况分析,周批准预售面积走势周成交套数走势周成交均价走势,金科观点：进入2011年下半年，长沙市场批准预售量较平稳，周平均预售面积在20万方以上，随着政策的继续从紧，进入9、10月传统旺季，开发商加大了市场投放量，以出货跑量为主；进入11、12月，开发商为了完成年度任务，将加大市场投放，预计市场供应量将大幅上升。,周批准预售走势,金科观点：2011年全年周成交量跌荡起伏，受政策影响较大，进入下半年，国家宏观政策的紧缩不放，市场观望日浓，成交量出现较大下滑，传统的“金九银十”也未见起色，周成交量均未超过2000套。除非市场出现大幅降价销售，预计11、12月份，市场成交量将继续下滑。,周成交套数走势,金科观点：2011年长沙市内六区整体均价上6000元，成交价格在小幅攀升；下半年，国家宏观政策的紧缩不放，市场观望日浓，成交均价出现下滑，特别是进入9、10月份，开发商为了跑量，市场价格出现较大幅度下降；随着全年任务压力的加大，开发商将采取以价换量的形式完成任务，预计在11、12月份，市场价格将出现较大幅度下降。,周成交均价走势,金科观点：随着国家宏观调控政策的紧缩不放，市场拐点论铺天盖地，消费者的观望情绪日浓，加之银行政策的从紧，开发商迫于资金的压力，将会采取以价换量的形式促销，以快速回笼资金，预计年底，长沙房地产市场将出现大量降价促销的局面。,市场部分小结,10月长沙部分别墅项目动态监控情况,10月长沙部分别墅项目动态监控情况,10月长沙部分别墅项目动态监控情况,金科观点：9、10月，长沙别墅市场开盘和加推的楼盘较多，但从10月前三个星期的数据来看，目前长沙别墅市场也不容乐观，消费者观望情绪越来越浓。9月29日，中粮北纬28开盘，推出81套，成交35套，成交均价在12250元/平米；10月16日，天麓内部解筹27套，洋房成交均价7800元/平米，联排成交均价13000元/平米，且其中高鑫公司的其他关联企业的高管认购16套左右。,别墅楼盘动态监控部分小结,东方大院竞争楼盘分析,高鑫天麓,目前主推一期洋房和联排，洋房243套，联排72套,一期：洋房和联排,高鑫天麓,基本数据,高鑫天麓,高鑫天麓,优惠情况,VIP会员存5万享受98折，售价：联排别墅280-400万/套，洋房93-140万/套。,解筹情况,10月16日解筹了27套，其中高鑫公司的其他关联企业的高管认购16套左右。洋房成交均价7800元/平米，联排成交均价13000元/平米,客源情况,高鑫内部关联公司高管、世联客户转介、活动所蓄积的客户,高鑫天麓户型,面积：166.44平米3室2厅2卫售价：约133万,高鑫天麓户型,面积：146.68平米3室2厅2卫售价：约117万,高鑫天麓户型,面积：137.33平米3室2厅2卫售价：约105万,高鑫天麓户型,面积：218.58平米4室2厅3卫售价：约174万,高鑫天麓户型,面积：227.4平米4室4厅3卫售价：约182万,高鑫天麓户型,面积：225.3平米5室2厅4卫售价：约180万,高鑫天麓,10月推广情况,高鑫天麓（报广）,10月份，天麓的推广主要是：围挡户外、网络、短信，未打报广。由于其示范区园林未出来，其推广也未全面铺开。线上推广主要为：户外、网络线下主要是：短信、世联客源CALL客及到广州高鑫关联公司做推介会。,高鑫天麓（网络）,目前投放的网站为：搜狐焦点和搜房网，两个网站各签了半年合同，投放形式：顶部通栏、内页及全屏主要诉求的产品是洋房，项目卖点信息为：市府旁、山水资源；优惠信息：最高优惠20万。,高鑫天麓,高鑫天麓,高鑫天麓（户外）,目前投放的户外为：项目围挡、岳麓大道上两块户外、五一广场一块户外，画面内容：活动信息,高鑫天麓（户外）,目前投放的户外为：项目围挡、岳麓大道上两块户外、五一广场一块户外，画面内容：活动信息,高鑫天麓（短信）,市府央区，墅质臻藏【天麓】约137218平新品电梯洋房，60%超高赠送，近触城市繁华，坐揽山水美景！认筹5万最高优惠20万85861111【天麓】揽700亩尖山风景，拥有200亩私家山湖，长沙唯一私家电梯墅质叠院洋房，首批72席虚位以待。VIP5万享98折优惠85861111,短信公司：汉纳、叙华科技；每周三、四、五发送，每次40-50万条。,中粮北纬28,目前主推二期二批次独栋别墅，共102套,中粮北纬28,基本数据,中粮北纬28,中粮北纬28,优惠情况,从8月28日认筹开始，认筹优惠为：大独栋5万抵60万;中独栋5万抵40万;小独栋抵20万;9月15日-9月28日，认筹优惠变为大独栋5万抵55万;中独栋35万;小独栋5万抵15万；开盘当天，签约按揭无折扣，全款98折，若老客户带新客户成交，老客户免交10000元的物业管理费,成交情况,9月29日，中粮北纬28开盘，推出81套，其中800-1093平米大独栋4套;500800平米中独栋16套;248-500平米小独栋61套，总共成交35套，折后均价大独栋：19100元，中独栋：15100元，小独栋：12250元。,成交客户分析,长沙周边的客户居多，占比70%以上，岳阳、常德、客户占比15%，省外客户占比15%。客户对周边的资源比较认可：观音岩湖、龙湖高尔夫、百果园等。中粮前期积累的老客户较多，老带新促成成交比例较大。信任中粮的品牌、物业。,中粮北纬28,优惠情况,成交情况,中粮北纬28,中粮的年度任务5个亿已完成（目前销售达6个亿），该地块是中联重科的，是和中粮联合开发。线上推广很少，只在开盘等重要节点打一两个整版；客户来源：1、圈层：40%是中粮旗下相关企业高管及中联重科的高管内部认购；2、CALL客：别致廊高端客户资源；3、自然来访,The End,
