【广告策划-PPT】福特福克斯试乘试驾活动方案 (2)(1).ppt

福特福克斯试乘试驾活动方案,南京福联,产品层面加深消费者对于福克斯性能优异化的印象，验证福克斯物有所值，物超所值的价值体现。向目标用户传递福克斯的产品定位和核心信息，形成良好的口碑。品牌层面提升福克斯的整体形象，作为重拳削弱竞争车型宝来运动款、赛拉图、东风标致驾驭版的有利武器。销售层面进一步促进地方市场的销售。形成辐射效应，带动周边地区销售。,活动背景,活动目的,通过目标消费者试车活动使他们深入了解福克斯的产品特征和市场定位，使他们了解这款车的价值所在。通过试车活动中穿插的节目使他们了解这款车所代表的时尚文化，了解福克斯目标用户的价值取向以及他们所处的时尚阶层的生活方式通过整体一系列活动安排，传递福克斯能够给他们带来的感受，将福克斯所代表的时尚文化同目标用户的生活方式结合起来，真正触动目标用户,邀请人群,媒体人群：扬子晚报、现代快报、南京晨报、金陵晚报、南京日报、江苏电视台、南京电视台、江苏交通广播网、南京交通台、江苏经济台车型目标人群：年龄：2540岁之间，男女比例约为70（男）：30（女）。职位：私人业主、公司高层管理人士、中小老板、专业人士、自由职业者。收入：月平均收入30005000 受教育程度：拥有较高学历。驾龄：至少一年以上驾龄。其他条件：有私有住房，有私家车，年轻有为的成功人士，追求自由、高品质生活，有品味但不张扬;爱好运动，喜欢旅游。,活动内容,活动亮点,来宾邀请,活动亮点,车型试驾,竞品对比,精彩节目,来宾邀请,通过媒体邀请目标客户,经销商邀请潜在客户,大区邀请集团客户,邀请函活动内容/抽奖介绍,回执选择有兴趣试驾的福特/竞品产品,广告投放,在活动前投放广告、进行媒体预热 南京晨报彩色竖通并配发软文 金陵晚报黑白竖通并配发软文 现代快报黑白竖通并配发软文 扬子晚报市版版彩色1/4版并配发软文 江苏电视台车天下栏目2周（逢周二、四）40秒活动广告 南京交通台7天，每天6次（9：35，10：35，11：55，17：45，18：05，18：35，）每次20秒的活动信息。,人群邀请（一）,被动征集即向公众发出试车信息，等消费者回馈，之后由经销商严格筛选，选定目标。注：通过此途径的信息征集较为被动，又由于覆盖面广，会造成申请人较多，人员杂，水平参差不齐的情况，因此需要经销商通过严格的标准进行认真筛选，经保证选出高质量的目标用户。或经销商销售顾问现场接待。消费者通过广告宣传了解试车活动后，到经销商处咨询，或消费者光顾展厅时，经销商与消费者直接面谈（填写试车申请表），申请表交给经销商，经销商按要求整理、筛选。注：工作人员要通告申请人，他们的信息将会被妥善处理，请他们回去等候回复。,人群邀请（二）,主动征集即主动向潜在目标用户发出试车申请和邀请函，直接邀请他们参加试车。优先安排主动征集的目标用户，将他们尽量集中安排，以保证出席率及试车质量。之后安排被动征集的目标用户，将他们尽量集中安排，这样可以过滤一部分只试车而没有真正购车目的的人群。然后，按照事先排好的顺序，进行电话邀请，并注意：电话邀请时，应清楚地告知消费者试车活动的具体安排：试车日期、时间、试车地点（提醒消费者提前10分钟到达试车场地），提醒携带有效驾照、携带确认函、着装要求、人员限制等。着装安排：提醒不得穿拖鞋、高跟鞋哉不便于运动的裙装等。人员限制：为了安全，最多可携带一位朋友试车。5、如确认的时间与事先安排的有出入，经销商根据具体情况做相应的调整。,【电话沟通建议稿】,您好，我们是长安福特南京福联销商展厅，我们非常荣幸地通告您，您提出的试车申请已经通过确认，我们将在月日（星期）上午/下午时安排您前来参加试车活动，请您按时出席。这次试车活动的地点是：（具体地址，告知用户会随正式邀请函寄出试车场地地图）。我们会尽快将正式的“确认试车函”快递给您，请您在收到邀请函后尽快给我们回电以确认你的试车要求生效，并请您在参与试车活动时随身携带此邀请函。我们需要提醒您：为了保证整个试车活动的安全，请务必随身携带您有效的驾照（请勿穿拖鞋、高跟鞋/不便于运动的裙穿等女性）。另外需要提醒您的是：由于需要试车的朋友较多，为了您和他人的方便，请务必准时到达。如您对这次试车活动还有任何问题，请随时致电进行咨询，谢谢您对活动的支持，祝你试车愉快！,试车安排（一）,媒体与目标客户分为2天分别进行车型试驾，试驾车除福克斯外，现场还准备竞争车型赛拉图、宝来运动款、凯越、花冠、东风标致驾驭版。试车所用车辆要求根据人数试车车辆为二至四台（福克斯）。根据人数竞争品牌车辆试车车辆为一至二台。安排备用车一至二台以及维修车一台。,试车活动分为静态和动态两部分。在静态部分中试车指导员（销售顾问）应详细介绍福克斯的各项性能优势和装备特点，及时解答消费者提出的各种问题，重申试驾注意事项并引导消费者进行动态试车。动态部分将在试车指导员的陪同下按事先安排好的内容/路线进行驾车。,试车安排（二）,静态部分静态部分是正式试车之前的讲解，时间大约为1020分钟，地点推荐在试车内单独讲解区域，讲解所用车辆应为消费者试驾车辆。技术讲解及现场演示，设备介绍，2、简要介绍试车内容：试车内容/路线安排。规定限速。讲解驾驶要领及注意事项。,试车安排（三）,动态部分根据具体情况，经销商可以自行选择和组合。1、【技术亮点测试】a)湿滑路面起步和蛇行绕装。场地要求：事先封闭，路段或场地尺寸（100米长50米宽）柏油路面或水泥路面。道具配合：雪糕桶铁皮板或地板革（2.5m10m）洗涤剂水、洒水壶将水和洗涤剂按50：1的比例混合，用洒水壶在铁皮板或地板革上,试驾安排（四）,2【特殊行驶测试】a)颠簸路面目的：展示车辆悬挂系统的特性及装配质量水平，令消费者体验舒适性、动力性方法：以25km/hr-40km/hr速度驶入颠簸路面，驶出后加速到100km/hr，及时掉头驶回起点观察：外部：车轮振动幅度和车身/质量稳定性车内感觉：内饰件，如方向盘，仪表盘，手套箱有无噪音（如果车内安静，说明装配水平高）方向盘，座椅是否将震动传向人的身体道具配合：搓板路模拟装置（两端固定的粗麻绳）场地要求：事先封闭，路段或场地尺寸（100060米）柏油路面功水泥路面。,试驾安排（五）,b）弯道测试（或紧急变线）目的：展示车辆的操控性和体验弯道极限方法：以45km/hr-65km/hr速度过弯（专业试车，视消费者的层次决定）观察：车身侧顷幅度（悬挂的钢性），驾驶员和乘客是否能保持座姿（座椅的包覆性），响胎以后车辆在弯道中动态表现（不影响，说明底盘设计优秀操控性好）。场地要求：全封闭 C）、街道行驶测试（视当时情况待定）目的：展示车辆综合行驶水平方法：遵守当地交通规则，在限速内安全行驶观察：行驶的平顺性，低噪音，换线和超车时的视野场地要求：街道，路线由经销商选择，总里程不超过30km，时间不超过1小时15分钟。尽量选择交通流量少，路宽、平整并且多弯的路线。,试驾安排（六）,注意事项（1）、在消费者进行动态试车前务必：检查驾驶人本人的有效驾照。签署自愿试乘/试驾声明监督试车人员扣好安全带、调整座椅位置等。（2）、试车时：专业试车指导员始终跟随，坐在副驾驶座上，指导其试车。试车指导员有权对试车人员的错误操作提出纠正直至终止试车，并有义务负责全车人的安全。（3）、在试车完毕后，向客户赠送礼品。建议礼品由长安福特统一提供,试驾安排（七）,1.试车反馈主动邀请消费者在试车结束后马上填写试车反馈表，使消费者能够及时将试驾感受及意见记录下来，以确保信息的正确反馈。提醒消费者凭试车反馈表领取纪念品，以便保证反馈表的提交率2.电话跟踪在试车结束后3天内对试车客户进行电话追踪，询问试车感受、体验、意见及建议等。并告知详细联系方式，热线电话等。,活动安排（一）,为了凸显福克斯“活的精彩”的品牌形象，同时使现场来宾感受到活动的动感与时尚，进行人性化安排根据福克斯产品的定位和特征，在试车现场为等待试车的消费者以及其家属和朋友安排娱乐设施。安排如下：现场升起活动中主题拱门4个、升空气球8个，增加现场热烈气氛。现场搭建白色巨大帐篷，根据现场人数布置相应桌椅，同时邀请五星际酒店前往活动场地，布置鸡尾酒会。帐篷中布置如沙壶球、模拟驾驶游戏、儿童乐园等。帐篷中放置投影仪，循环播放长安福特各车型广告片。在消费者用餐时还可穿插演出电子小提琴、爵士乐演奏、拉丁舞蹈演出等节目。试驾道旁安插活动主题道旗。,活动安排（二）,活动地区安排车型对比区域：活动现场铺设蓝色地毯，将福克斯放置于上，旁边放置车型介绍展示牌，并配合车模演绎。福克斯旁放置等离子电视，循环播发福克斯广告。福克斯展位旁铺设红色地毯，将各竞争车型放置于上。,时间安排,各阶段大概所需时间试车人员邀请数据库整理和人员筛选：1个星期申请表派送：1个星期电话确认和邀请函派送：1个星期电话确认：2个星期整理出席试车活动人员名单：2天展车/形象展示安排：地点选择和洽谈：3天场地布展搭建：3天试车场地安排：地点选择和洽谈：3天场地布展搭建：3天餐饮、娱乐设施安排：2天,目标人群集聚地物料展示（一）,福克斯的目标消费群为年轻时尚且有一定消费能力的白领。因此在目标人群集中的地段，如人气极高的夜店酒吧、目标人群密集驾校进行物料展示宣传活动，可直接面对更加细分的市场的目标消费群体，充分传递福克斯所代表的时尚生活方式；同时，我们的正面出击也再次吸引目标群体的关注，进一步拉进与既有、潜在消费者的联系，真正触动目标用户 我们将制作福克斯的车型镜框及车型介绍易拉宝放置在以下场所中,目标人群集聚地物料展示（二）,a、南京华纳影城 该影城为南京首家建成的外方投资高档影院，其主要消费群为白领阶层。其消费水平为同类影院最高的。b、南京乱世佳人酒吧（旗下三家分店）该酒吧为南京最知名的娱乐场所，人流量平时达到1500人左右，周末为3000人左右，该场所人均消费水平为同类场所最高的，其主流人群为年轻时尚白领，正好与飞腾之目标人群相符。C、南京耐力健身中心 该健身中心为南京新近建成的，总面积4000多平方米，设备总投资达1000万，共有会员近万名，其中年卡会员有近1500人左右。年卡费用：4000元/人。,目标人群集聚地物料展示（三）,d、南京朝晖美容中心（超妍美容中心）此两家美容中心为南京最有名美容中心，主要人群为年轻时尚的白领丽人。南京朝晖美容中心在宁有16家分店，共有会员10000多名，其中白金会员有近2000人左右。白金卡：6000元/人南京超妍美容中心在宁有27家分店，共有会员10000多名，其中白金会员有近1800人左右。白金卡：6000元/人。,费用预算,试驾场地租用：4万/2天（周六上午媒体试驾，下午目标消费者试驾）（周日上下午均为目标消费者试驾）物料安排：7万（包括帐篷、桌椅、投影仪、等离子电视、游戏设备、地毯、道旗、特殊路道布置等）五星酒店鸡尾酒会4万/2天演职人员费用：2万/2天广告费用（包括媒体记者费）：7万竞争车型租用：1万后期展示物料摆放费用：2万策划执行费：1万 合计：28万以上费用不包括税收，税收为不包括广告费用的8.8%,房地产营销策略秘笈,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、引起关注蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束塑造品牌,扩大销售,2、形成热点形象雏形,时间：3个月,时间：1个月,时间：2个月,时间：23个月,时间：1218个月,时间：3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注蓄势待发,形成热点形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢】,房地产卖点挖掘：,第十八大类卖点：创意促销,【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】,房地产卖点排行榜：,1、居住主题2、荣誉3、品质4、教育概念5、生活方式6、户型7、健康概念8、建筑艺术9、节日促销9、成熟社区9、投资概念9、绿色概念9、服务9、豪宅9、一期公开发售16、全海景,17、送礼促销17、一线江景19、发展商品牌19、身份地位19、e概念19、环保概念19、生态概念19、繁华路段24、品味24、错层24、配套设施24、白领24、孩子24、CBD概念24、封顶24、中心花园,34、价格34、艺术活动促销34、TOWNHOUSE34、二线江景34、园景34、文脉34、热销34、加推34、加拿大园林34、都市主义44、业主联谊会促销44、人工湖景44、高尔夫44、文化44、物业管理44、交通,房地产卖点排行榜：,44、中心区概念44、二期公开发售44、最后一期发售44、现房44、主题园林44、艺术园林44、亚热带园林44、园林规模54、欧陆园林57、音乐概念57、产权酒店57、知情权57、精装修57、奥运村概念57、尾盘销售57、德国风格,57、宣言66、折扣促销66、特价单位促销66、各类比赛促销66、开放日促销66、另类促销66、艺术促销66、独立别墅66、酒店公寓66、大户型物业66、山水景观66、水景66、跃式66、复式66、板式66、建材与配制,66、情缘66、地铁概念66、内部认购66、板式房开放66、江南园林87、名人效应87、音乐会促销87、表演活动促销87、送私家花园87、运动概念87、河景87、景观87、新工艺新材料87、使用率87、楼间距87、会所,房地产卖点排行榜：,87、泳池87、户口87、单身公寓87、亲恩87、商业路段87、火爆人气87、外立面全现87、交楼87、入伙87、欧陆风格87、自然园林111、付款方式111、竟卖111、车房互动111、商务公寓111、国际公寓,111、学院派公寓111、自然湖景111、自我标榜111、空中花园111、口碑111、大型超市111、工薪阶层111、外销111、先锋人士111、答谢111、法国风格111、意大利风格111、树木111、新加坡会所111、岭南园林111、园林社区,111、澳洲风情111、度假式概念134、巨奖促销134、征集活动134、新旧房互动134、旅游概念134、安全134、新独院住宅134、经济适用房134、张扬个性134、大露台134、规格134、专业组合134、大规模134、创新技术134、国际化社区,房地产卖点排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑风格134、和式筑居134、新加坡风情134、滨海风情134、热带园林134、现代主义134、旅游规则158、绿化率,房地产卖点排行榜：,楼盘硬件卖点,1、户型2、配套设施3、交通4、精装修5、板式5、建材与配制6、景观6、新工艺新材料6、使用率6、楼间距6、会所6、泳池6、户口,7、大型超市8、规划8、专业组合8、大规模8、创新技术9、绿化率,区位卖点,1、繁华路段2、CBD概念3、中心区概念4、奥运村概念5、地铁概念6、商业路段,房地产卖点排行榜：,空间价值卖点,1、错层2、跃式2、复式3、空中花园4、大露台,建筑风格卖点,产品卖点,1、建筑艺术2、德国风格3、欧陆风格4、法国风格4、意大利风格5、海派建筑风格5、和式筑居5、新加坡风情,1、小户型2、TOWNHOUSE3、产权式酒店4、独立别墅4、酒店式公寓4、大户型物业7、国际公寓7、商务公寓7、学院派公寓10、新独立住宅10、经济适用房,房地产促销：,SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具。SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段。,房地产促销：,合作目标营销策略促销预算促销目标,设计,市场范围,整合,折扣率确定,时间,促销条款,竞争性防御,产品范围,效果测试,SP目标,SP设计,SP评估,房地产促销：,SP工具分类,免费（Free）,印花、免费样品、赠品、,优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、退款优惠、合作广告、,竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖,组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP,房地产促销110种：,1、零首期。2、送全屋豪华装修。3、送全屋家私。4、送空调。5、送全屋家电。6、送国内旅游。7、送国外旅游。8、内部优先认购8折优惠。9、开盘8.8折优惠。10、免13物业管理费。,11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。12、送私家花园。13、购房入户口。14、送名牌学校入学、入托名额。15、购房有机会抽奖得汽车。16、元旦节购房优惠。17、春节购房优惠。18、元宵节购房优惠。19、情人节购房优惠。20、5.1节购房优惠。,房地产促销110种：,房地产促销110种：,21、母亲节购房优惠。22、儿童节购房优惠。23、中秋节购房优惠。24、国庆节购房优惠。25、重阳节购房优惠。26、父亲节购房优惠。27、教师节购房优惠。28、圣诞节购房优惠。29、3.12植树节购房优惠。30、6.24荷花节购房优惠。,房地产促销110种：,31、购房抽奖送半套。32、业主自己设计户型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭晓日优惠。35、封顶日优惠。36、楼型设计获奖优惠。37、样板房亮相日优惠。38、公关活动促销。39、交楼日优惠。40、提前入住优惠。,房地产促销110种：,41、3.15优惠。42、购大房间优惠。43、购经典户型优惠。44、购珍藏户型优惠。45、购房优惠车位。46、样板房情景体验优惠。47、展销会9.79.9折优惠。48、联合促销优惠。49、获得荣誉优惠。50、旧业主重新购房优惠。,房地产促销110种：,51、旧业主介绍新业主优惠。52、某特殊阶层购房优惠。53、首十名买家送装修礼金1万元。54、送山景优惠。55、送江景优惠。56、送湖景优惠。57、送河景优惠。58、首期1.3万，送600元/m至上装修。59、限量发售优惠。60、心水价优惠。,房地产促销110种：,61、各种价格优惠：动感价、跃式价、飞扬价、阳光价、推崇价、热卖 价、新低价、望江价、超值价。62、房交会优惠。63、及时认购尊享95折。64、一次性付清8优惠。65、1万元即可入住，5年免息。66、送3年地铁费。67、送高尔夫门票。68、送会所3年健身门票。69、送社区6年图书馆门票。60、送签约公证律师费。,房地产促销110种：,71、送价值28万元游艇会会籍。72、送高尔夫会会籍。73、送特色园林恋景观亭一个。74、送印花费。75、首5个买家现金回赠2万元。76、送两年供楼利息一半。77、家私套餐优惠券1000元。78、免费酒店住宿一晚。79、送全屋天花灯饰及厨房全套装修连橱柜、燃具。80、送黄金生肖礼品一个。,房地产促销110种：,81、送周年金牌一个。82、送纪念名表一块。83、俱乐部会籍及免1年年费。84、俱乐部及人工湖消费券1000元。85、社区游乐入场券及活动券500元。86、优先入校及独享学费优惠。87、旧房换新居优惠。88、现场落订即送现金最高达5000元。89、独享2年共16厘租金回报。90、提供最长30年按揭。,房地产促销110种：,91、最高8成按揭。92、送9成按揭计划保险费。93、送私家园林式泳池。94、拍卖优惠。95、试住促销。96、特价单位促销。97、名人效应促销。98、各类比赛促销。99、征集活动促销。100、开放日促销。,房地产促销110种：,101、业主联谊会促销。102、音乐会促销。103、表演活动促销。104、艺术活动促销。105、车房互动促销。106、送私家花园促销。107、星级管家服务促销。108、另类营销促销。109、房产保险。110、送入伙酒席/喜宴。,房地产策略核心：,产品,地段,社区,受众,竟品,品牌,房地产策略核心：,街区,位区,市区,项目所在的地段分析三步法,硬件,软件,宏观,房地产策略核心：,产品,概念,信誉,品质,生活方式,中国市场，50年内主要还是做好产品。取得消费者的信任为重中之重。,房地产接触点规划：,无需求,有需求,必经路段,CHECK IN,售楼部,样板房,看楼通道,结束,四大传媒DM互联网电子邮件鼠标垫日历卡短信息的士贴户外公交车,看楼车水牌,道旗灯杆旗,工地灯箱围墙,售楼小姐服务资料架专题片形象广告海报吊旗手提袋户型图形象画册楼书,情景销售,灯杆吊旗横幅空飘,登记电话,房地产接触点规划：,项目,售楼部,现场户外,大型户外,硬广,软文,围墙,空飘,601、602公交等,刀旗,的士/车亭,新闻报道,电视专栏,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,元旦,春节/情人节/元宵节,3.8妇女节/植树节,端午节,5.1、青年节/母亲节/护士节/地球日,儿童节,荷花节,教师节/重阳节,国庆/中秋节/父亲节,岁暮/小年,平安夜/圣诞节,乞巧节,年度推广规划：,房地产营销策略秘笈,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、引起关注蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束塑造品牌,扩大销售,2、形成热点形象雏形,时间：3个月,时间：1个月,时间：2个月,时间：23个月,时间：1218个月,时间：3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注蓄势待发,形成热点形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢】,房地产卖点挖掘：,第十八大类卖点：创意促销,【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】,房地产卖点排行榜：,1、居住主题2、荣誉3、品质4、教育概念5、生活方式6、户型7、健康概念8、建筑艺术9、节日促销9、成熟社区9、投资概念9、绿色概念9、服务9、豪宅9、一期公开发售16、全海景,17、送礼促销17、一线江景19、发展商品牌19、身份地位19、e概念19、环保概念19、生态概念19、繁华路段24、品味24、错层24、配套设施24、白领24、孩子24、CBD概念24、封顶24、中心花园,34、价格34、艺术活动促销34、TOWNHOUSE34、二线江景34、园景34、文脉34、热销34、加推34、加拿大园林34、都市主义44、业主联谊会促销44、人工湖景44、高尔夫44、文化44、物业管理44、交通,房地产卖点排行榜：,44、中心区概念44、二期公开发售44、最后一期发售44、现房44、主题园林44、艺术园林44、亚热带园林44、园林规模54、欧陆园林57、音乐概念57、产权酒店57、知情权57、精装修57、奥运村概念57、尾盘销售57、德国风格,57、宣言66、折扣促销66、特价单位促销66、各类比赛促销66、开放日促销66、另类促销66、艺术促销66、独立别墅66、酒店公寓66、大户型物业66、山水景观66、水景66、跃式66、复式66、板式66、建材与配制,66、情缘66、地铁概念66、内部认购66、板式房开放66、江南园林87、名人效应87、音乐会促销87、表演活动促销87、送私家花园87、运动概念87、河景87、景观87、新工艺新材料87、使用率87、楼间距87、会所,房地产卖点排行榜：,87、泳池87、户口87、单身公寓87、亲恩87、商业路段87、火爆人气87、外立面全现87、交楼87、入伙87、欧陆风格87、自然园林111、付款方式111、竟卖111、车房互动111、商务公寓111、国际公寓,111、学院派公寓111、自然湖景111、自我标榜111、空中花园111、口碑111、大型超市111、工薪阶层111、外销111、先锋人士111、答谢111、法国风格111、意大利风格111、树木111、新加坡会所111、岭南园林111、园林社区,111、澳洲风情111、度假式概念134、巨奖促销134、征集活动134、新旧房互动134、旅游概念134、安全134、新独院住宅134、经济适用房134、张扬个性134、大露台134、规格134、专业组合134、大规模134、创新技术134、国际化社区,房地产卖点排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑风格134、和式筑居134、新加坡风情134、滨海风情134、热带园林134、现代主义134、旅游规则158、绿化率,房地产卖点排行榜：,楼盘硬件卖点,1、户型2、配套设施3、交通4、精装修5、板式5、建材与配制6、景观6、新工艺新材料6、使用率6、楼间距6、会所6、泳池6、户口,7、大型超市8、规划8、专业组合8、大规模8、创新技术9、绿化率,区位卖点,1、繁华路段2、CBD概念3、中心区概念4、奥运村概念5、地铁概念6、商业路段,房地产卖点排行榜：,空间价值卖点,1、错层2、跃式2、复式3、空中花园4、大露台,建筑风格卖点,产品卖点,1、建筑艺术2、德国风格3、欧陆风格4、法国风格4、意大利风格5、海派建筑风格5、和式筑居5、新加坡风情,1、小户型2、TOWNHOUSE3、产权式酒店4、独立别墅4、酒店式公寓4、大户型物业7、国际公寓7、商务公寓7、学院派公寓10、新独立住宅10、经济适用房,房地产促销：,SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具。SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段。,房地产促销：,合作目标营销策略促销预算促销目标,设计,市场范围,整合,折扣率确定,时间,促销条款,竞争性防御,产品范围,效果测试,SP目标,SP设计,SP评估,房地产促销：,SP工具分类,免费（Free）,印花、免费样品、赠品、,优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、退款优惠、合作广告、,竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖,组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP,房地产促销110种：,1、零首期。2、送全屋豪华装修。3、送全屋家私。4、送空调。5、送全屋家电。6、送国内旅游。7、送国外旅游。8、内部优先认购8折优惠。9、开盘8.8折优惠。10、免13物业管理费。,11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。12、送私家花园。13、购房入户口。14、送名牌学校入学、入托名额。15、购房有机会抽奖得汽车。16、元旦节购房优惠。17、春节购房优惠。18、元宵节购房优惠。19、情人节购房优惠。20、5.1节购房优惠。,房地产促销110种：,房地产促销110种：,21、母亲节购房优惠。22、儿童节购房优惠。23、中秋节购房优惠。24、国庆节购房优惠。25、重阳节购房优惠。26、父亲节购房优惠。27、教师节购房优惠。28、圣诞节购房优惠。29、3.12植树节购房优惠。30、6.24荷花节购房优惠。,房地产促销110种：,31、购房抽奖送半套。32、业主自己设计户型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭晓日优惠。35、封顶日优惠。36、楼型设计获奖优惠。37、样板房亮相日优惠。38、公关活动促销。39、交楼日优惠。40、提前入住优惠。,房地产促销110种：,41、3.15优惠。42、购大房间优惠。43、购经典户型优惠。44、购珍藏户型优惠。45、购房优惠车位。46、样板房情景体验优惠。47、展销会9.79.9折优惠。48、联合促销优惠。49、获得荣誉优惠。50、旧业主重新购房优惠。,房地产促销110种：,51、旧业主介绍新业主优惠。52、某特殊阶层购房优惠。53、首十名买家送装修礼金1万元。54、送山景优惠。55、送江景优惠。56、送湖景优惠。57、送河景优惠。58、首期1.3万，送600元/m至上装修。59、限量发售优惠。60、心水价优惠。,房地产促销110种：,61、各种价格优惠：动感价、跃式价、飞扬价、阳光价、推崇价、热卖 价、新低价、望江价、超值价。62、房交会优惠。63、及时认购尊享95折。64、一次性付清8优惠。65、1万元即可入住，5年免息。66、送3年地铁费。67、送高尔夫门票。68、送会所3年健身门票。69、送社区6年图书馆门票。60、送签约公证律师费。,房地产促销110种：,71、送价值28万元游艇会会籍。72、送高尔夫会会籍。73、送特色园林恋景观亭一个。74、送印花费。75、首5个买家现金回赠2万元。76、送两年供楼利息一半。77、家私套餐优惠券1000元。78、免费酒店住宿一晚。79、送全屋天花灯饰及厨房全套装修连橱柜、燃具。80、送黄金生肖礼品一个。,房地产促销110种：,81、送周年金牌一个。82、送纪念名表一块。83、俱乐部会籍及免1年年费。84、俱乐部及人工湖消费券1000元。85、社区游乐入场券及活动券500元。86、优先入校及独享学费优惠。87、旧房换新居优惠。88、现场落订即送现金最高达5000元。89、独享2年共16厘租金回报。90、提供最长30年按揭。,房地产促销110种：,91、最高8成按揭。92、送9成按揭计划保险费。93、送私家园林式泳池。94、拍卖优惠。95、试住促销。96、特价单位促销。97、名人效应促销。98、各类比赛促销。99、征集活动促销。100、开放日促销。,房地产促销110种：,101、业主联谊会促销。102、音乐会促销