滨江而立唯美唯一——中原：东莞滨江公馆营销执行报告2007-108页.ppt

滨江公馆营销执行报告,事业三部滨江公馆项目组二级市场策划品控中心,二级市场品控中心,定位部分,3,跨越产品,滨江而立，唯美唯一,4,跨越产品,S（优势）交通发达景观优势配套优势高附加值产品O（机会）“莞深同城”加速华南MALL的运营加速轻轨设置万江站的机会,W（劣势）社会治安较差区域市场形象低，美誉度低周边存分布工厂、农民房T（威胁）片区市场未来供应量的很大产品同质化严重南城区、东城北部与本区域的竞争,万江规划提速，片区地位上升5,莞穗,环,环,路,路,源优,项目临,观资,面,棚,棚,庙,庙,性好,设施,河,万盛,花园,跨越产品,项目周边情况北临107国道约100米，沿河临街面约300米，河道40-110米宽;南依万江河，属东江支流，不通大型航船。,通达,四,桥，景 项目地块,大道项目临街面,东与万盛花园一路之隔，目前该市政路被万盛花园强占。,市政万江河,景观,西靠东莞四环路万江河高架桥。6,跨越产品CBD10分钟生活圈四环路直接到华南mall、汽车总站只需3分钟到新城市中心区10分钟可园路到莞城区商业中心及东城中心商圈仅10分钟,莞深1小时生活圈,属城市中央,通过万厚道路到广深高速，到广州及深圳时间均大超过1小时大珠三角必经之地港口大道（在建）可直达厚街、虎门港、松山湖等四环路、五环路进入外环线和西北多个镇区西接中堂、直达广州，是麻涌、中堂、望牛墩、高埗等西部镇区市民进入万江、莞城主要干道四环路北接238路（万江至石碣），直达高埗、石碣等镇区7,跨越产品,配套分析,配套齐全,银 行：中国银行、工商银行、建设银行、农行、农村信合教 育：群星幼儿园、万江小学、万江中学医 疗：万江医院、市人民医院休 闲：金鳌洲公园、滨江公园、万江公园、可园购 物：华南mall、麦德龙、嘉荣购物广场、都会广场政府办事机构：地方税务所、公安分局、国土分局8,跨越产品,总体规划,滨水的,大园林（英式庄园）,高产品（赠送、创新）,9,跨越产品,俯视图,大园林、大尺度百米超宽楼间距,10,跨越产品,项目立面,现代醇板建筑上品尺度高尚、品质、现代高层公馆滨水人生,11,跨越产品,视野开阔,景观优越、独享万江一线水景通透性佳，视野开阔,12,跨越产品,交通视图,莞穗大道、四环路滨江大道人车分流,13,跨越产品园林景观英式皇家园林，融合现代元素中央主题庭园园林水景与江景,“一动一静”“景观层次丰富,14,跨越产品,别墅级产品,多层退台花园洋房，一线江景小高层、高层江景豪宅,商业街,颠覆万江老区的传统商业形态,15,跨越产品,夜景视图,16,跨越产品,户型评价,高附加值南北朝向两梯四户,17,跨越竞争,对深圳客户,价 格：价格洼地 差异化诉求,交 通：交通便利,产 品：高附加值，大社区，大园林品 牌：城投品牌，七里香榭,潜 力：政府、轻轨，珠三角城市核心资 源：江景资源，稀缺景观，绝版价值生活圈：产业转型，城市发展，莞深同城中 原：客户资源，强强联合,18,局限东莞,烈、处于,，竞争激,片区弱势,新世纪星城,跨越竞争风临美丽湾 水印长堤三期香堤水岸理想0769三期 滨江公馆盛世华南 碧水云轩阳光海岸二期 运河东1号三期,花园城,天骄峰景,第三层竞争东城北部以及莞城北部未来一年内面市的大型中高档住宅楼盘,江南雅筑二期江南第一城,景湖湾畔二期,中信9号公寓,星河传说,城市高尔夫,第一层竞争万江区域以及运河板块一年内面市的大型中高档楼盘,景湖春晓,天安数码城,东骏豪苑,第二层竞争,百悦新城金域中央,中信森林湖御花苑,万科水濂山项目,南城区以及东城区泛旗峰山片区一年内面市的大型中高档楼盘,19,跳出竞争,水景，,大盘，,跨越竞争,主要竞争对手阳光海岸二期理想0769四期碧水云轩金鳌湾江岸公寓正大豪庭,，领袖东莞？百悦尚城,二级竞争对手中信9号公寓中信森林湖万科水濂山项目品牌，天骄峰景,香堤水岸风临美丽湾富通简沙洲项目幸福花苑江南第一城万江大莲塘项目,概念？。20,CLD项目东骏豪苑御花苑星河传说景天花园城万科运河东1号,跨越竞争,规模对比,70万,62万较大规模35万26万,12万,6万,10万,10万,15万,江南第一城,理想0769,碧水云轩,金鳌湾公寓,正大豪庭,香堤水岸,风临美丽湾,阳光海岸,本项目,21,跨越竞争,2007年,2008年,2009年,项目名称,8 9月 月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,滨江公馆,阳光海岸,理想0769碧水云轩金鳌湾江岸公寓,同期量大,正大豪庭,香堤水岸,风临美丽湾,江南第一城,大莲塘项目（标榜）,富通简沙洲项目,幸福花苑,22,势不强,跨越竞争,主要卖点,项目名称,主要卖点,阳光海岸二期,规模、江景、价格、轻轨,理想0769四期,规模、学校、轻轨,碧水云轩金鳌湾江岸公寓,江景水景,稀缺性优,香堤水岸,规模、江景、政府规划,风临美丽湾,政府规划,江南第一城,规模、配套、文化,本项目,江景,23,跨越客户,依托东莞，开拓深圳,24,跨越客户客户组成,深圳客户,镇区客户20%深圳客户,东莞城区客户40%,镇区客户,城区客户,25,40%,跨越品牌,稳健着陆，强势扩张,26,高调入莞,跨越品牌产品品质豪宅保证核心,区位价值,优势,27,品牌形象,，持续保障,价值分析,S：,S vs O,O:,江景资源产品创新配套完善城市核心品牌价值,借助水景资源，更换角度从使用者角度叙述，分享滨江居住价值。炒作规划、轻轨，突出片区升值潜力。,政府高标准的规划与建设万江发展加速，片区升级华南MALL的运营加速轻轨修建，设置万江站,S vs W,O vs T,强调发展商品牌，以品质为主题，强调精品形象,扩大竞争范围，扩大客户层面,以产品和社区园林空间突破联合政府新规划炒作，打造滨江居住新标准。,比产品、比水景、比升值潜力,W:,W vs T,T:,区域形象低，认可度不高,片区市场未来供应量的威胁,周边分布部分工厂农民房,加强内外部包装、展示,东江水污染比较严重,其它区域项目对本项目进行客户分流,在销售现场做实效导示28,价值分析项目卖点策略,形象兴奋点挖掘关注点营销差异点,形象是旗帜，将产品优势上升到形象高度，成为能让客户兴奋的焦点；江景是基础，东江的价值需要更深一步的挖掘和表达；差异化是关键，和直接竞争对手在细节上的差异决定销售结果；29,总体策略,项目属性定位,城中央，东江畔，公馆府邸,30,总体策略,营销概念,空中别馆，江岸豪宅,31,总体策略,营销主线,王者尺度，豪宅气度,32,总体策略,营销阶段主线一,王者尺度篇,现代醇板建筑上品尺度,百米超宽楼间距,35米宽临江景观带90米超高建筑尺度,低密度多层退台洋房，一线江景户型空间多变，最高使用率200%,大尺度中央主题庭园,33,总体策略,营销阶段主线二,豪宅气度篇,一线滨江，稀缺景观人文高尚社区,大尺度英式皇家园林,“公馆生活三重奏”（江景、园林、户型）“空间王者”板房系列,珠三角国际滨水豪宅领地,34,执行部分,35,它山之石，可以攻玉,36,它山之石金域中央,1、快速模仿与创新，专利产品宽景美墅；,2、通过现场包装与现场实景园林展示，体现项目的品质；,3、准现房发售，以现场形象加强品质与产品说服力；,4、拉长蓄水周期，利用悬念进行口碑传播，吸引市场关注；,5、集中式媒介投放与长期形象占位相结合，前期以户外为主，锁定主干道，在产品价值基础上提升,心理价值。,6、采取高价入市策略，利用泛中央生活区优势，先入为主，界定片区价值。,7、先后获得四大奖项，引起社会高度关注。南方日报“2006年东莞十大明星楼盘”奖，南方都市报“2006年度东莞金牌户型”奖，广州日报“2006年度奥斯卡东莞最佳户型楼盘”奖，东莞日报“2006年度东莞城市标志楼盘”金奖。,37,它山之石东骏豪苑,1、先做别墅拉升档次，并进行大手笔园林打,造，规划四个会所。,2、采取先造园林的策略，并以现楼发售，以,实景感染客户，显示开发商实力。,3、苏丽斯花艺表演，获得了本地客户的高度,关注与积极参与。,38,它山之石红树西岸,1、环境与高科技结合的豪宅，辅之以艺,术、人文，打造湾区豪宅；,2、现场实景，高科技现场展示；,3、举办针系列对高端客户的营销活动；,39,它山之石总结,1、通过打造高端产品，定义区域未来价值；,2、通过现场包装、园林等获得良好的口碑，树立项目高端品牌形象；,3、精心打造项目产品特色、社区园林景观，奠定项目高端产品形象；,4、通过高端产品的营销活动，拉升项目高端品质与形象；,5、物业管理服务，奠定自身高端物业的高形象与高价值；,6、环境与科技结合，实现高端产品向高端价值的华丽变身。,40,它山之石启示,项目未动，品牌先行；,高举高打，树立形象；,现场实景，品质展示；,大众传播，活动整合。,41,城投品牌导入期,阶段划分,07年11月,08年3月,08年4月,08年5月,08年7月,城投品牌导入期,项目形象导入期,项目品质展示期,项目活动高潮期,42,城投品牌导入期,兵马未动,43,粮草先行,城投品牌导入期,1、时间：,2007年11月2008年2月,2、目的,导入城投品牌，奠定品牌基础,3、主题：,城投地产，建造舒适居家生活,4、方式：,以户外广告、网络导入城投品牌。,44,城投品牌导入期广告布点,户外广告布点,对东莞客户,类型：户外T牌、楼体户外墙体或楼顶广告,投放地点：,金鳖大道（四环路）与莞穗大道交汇处东莞大道靠近东泰花园片区位置万江大道与莞穗大道交汇处八达路与旗峰路交汇处南城莞太路靠近鸿福路或体育路附近45,城投品牌导入期广告布点,户外广告布点：,对深圳客户,莞深高速出入口或邻近位置,深圳梅林关口或前后位置,广深高速道滘出入口,46,1,城投品牌导入期咨询中心,1.,选址在1处修建500平米的咨询中心。,2.3.4.,售楼处立面要求具有显示项目的高档次，具有很强的昭示性。内部包装内部装修豪华，功能合理，摆放区域模型和项目模型。其它要求尽量规避项目周边的农民房。,47,1,城投品牌导入期围墙包装,选址：,位置1：高3米，异型。,位置2：建议不设围墙，前提是10月份临河道,路和绿化可以施工。,位置3：高3米，异型。,位置4：高4.5米，不异型。,包装要求：,沿工地外围墙和部分内展示的围墙做围板设,计，在造型上力求新颖，有冲击力，大气，体,现城投品牌。,48,城投品牌导入期项目周边包装,项目周边包装,使用莞穗路、金鳌大道临近项目的路旗，增加项目周边的氛围。,对周边绿地进行培育，清洁现场，维持周边秩序，打造安全、清洁的环境。,预热阶段此部分内容为城投地产，建造舒适居家生活。,跳出片区环境，树立高端形象；应对东莞房地产市场慢热特性，辐射全城。,49,城投品牌导入期,1.,评奖活动,时间：2007年12月媒体：东莞搜房网内容：2008年最值得期待的楼盘2、网络：建立滨江公馆网站，同时在东莞搜房网、房讯网释放项目形象时间：2007年12月1日2008年3月14日内容：城投地产，建造舒适居家生活(品牌形象）+空中尊贵别馆，江岸科技豪宅（项目形象）50,城投品牌导入期,3、网络炒作（半求、深晚一兵）,时间：2008年2月18日2008年5月1日,内容：城投，房地产界的黑马,病猫到小老虎，城投改制大变样,城投向北，东莞期待新作,滨江公馆，东莞的“红树西岸”,滨江公馆，高新科技空前，自然江景绝后！,51,城投品牌导入期物料准备,1.2.,物料珠三角大区域模型；项目沙盘模型；城投品牌宣传资料折页要求所有在销售现场出现的中文均为繁体中文；印制英文楼书、折页；简、繁体中文和英文网站；52,城投品牌导入期主要节点,2007年8月27日2007年11月9日,工地围墙包装完毕户外广告投放,2007年11月18日 折页制作完毕2007年11月19日 地盘包装方案完成2007年11月20日 临时咨询处使用2007年12月20日 项目模型使用,2008年1月20日,区域模型投放使用,53,项目形象导入期,阶段划分,07年11月,08年3月,08年4月,08年5月,08年7月,城投品牌导入期,项目形象导入期,项目品质展示期,项目活动高潮期,54,项目形象导入期,小荷才露尖尖角，早有蜻蜓立上头！,55,项目形象导入期,1、时间：,2008年3月2008年4月,2、目的,结合前期城投品牌，导入项目形象,3、主题：,空中尊贵别馆，江岸科技豪宅,4、方式：,以户外广告、网络、赞助活动和适量的报纸广告（软文）导入项目形象。,56,项目形象导入期媒体,1、网络：建立滨江公馆网站，同时在东莞搜房网、房讯网释放项目形象,时间：2008年3月1日2008年7月1日,内容：城投地产，建造舒适居家生活+空中尊贵别馆，江岸科技豪宅,2、户外广告,时间：2008年3月1日2008年4月15日,内容：空中尊贵别馆，江岸科技豪宅,57,项目形象导入期项目包装,围墙包装：（更新和添加莞穗路沿线展示）,沿工地外围墙和部分内展示的围墙做围板设计，在造型上力求新颖，有冲击力，大气，体现城投品牌与高端物业形象。,项目周边包装：,使用莞穗路、金鳌大道临近项目的路旗，增加项目周边的氛围。,预热阶段此部分内容为空中尊贵别馆，江岸科技豪宅。,58,项目形象导入期项目包装,保安人员：入口：2名停车：2名,销售中心：2名,保洁人员：现场：4名,要求：,形象有一定要求；服装正式；,经过正规训练；,59,项目形象导入期深圳展场,展销：深圳展场,时间：2008年2月18日-2008年4月30日展场：万象城,物料：高质量喷绘区域一张（尺寸待定）、项目模型、易拉宝两个、接待台等,人员：销售员2名,60,项目形象导入期评奖活动,时间：2008年4月8日（为项目江岸科技豪宅形象和销售筹备添砖加瓦）地点：东莞会展大酒店,内容：知名奖项一项（住宅科技奖项）,时间：2008年4月12日,媒体：东莞日报、南方都市报、羊城晚报、东莞搜房网内容：最佳楼盘、2008年最佳户型奖,61,项目形象导入期物业管理,1、物业管理顾问公司,聘请有较高知名度且对本项目有实际帮助的专业物管公司作顾问。,建议聘请开元国际或者之平物业，对高端物业管理进行指导。,2、物业服务人员培训,销售、保安、清洁等参与人员的培训,62,项目形象导入期活动,、政府互动,高科技+区域未来，以引领东莞的高科技形象,政府互动，响应一河两岸，政府规划与新城规划，展示区域潜力,、网络炒作,聘请网络剑客炒作,半求：你对万江的误解有多少？世界的万江，迎来新的高峰,科技与江景结合，滨江公馆在万江华丽变身！,63,项目形象导入期活动,3、与世界著名的住宅智能供应商进行采购新闻发布会,世界著名企业CLIPSAL、LG、Honeywell、日讯以及国内的整体厨卫、集成家具等机构开展互动（签订战略合作协议等形式），炒作住宅智能与科技，在东莞掀起住宅智能科技风暴。,64,项目品质展示期,阶段划分,07年11月,08年3月,08年4月,08年5月,08年7月,城投品牌导入期,项目形象导入期,项目品质展示期,项目活动高潮期,65,项目品质展示期,桃李不言，下自成蹊,66,项目品质展示期,1、时间：,2008年4月1日2008年4月30日2、目的,通过项目示范单位的包装，展示项目的品质，提高客户心理价位。3、主题,大城中央，国际级江景豪宅4、方式,通过08年4月份在东莞进行高强度的媒体攻势，炒作概念与产品，并通过现场展示对概念的支撑，以活动聚集人气。,67,项目品质展示期主要节点主要节点,正式销售中心开放单体模型开放样板房正式开放看楼通道园林示范区,2008年4月6日2008年4月6日2008年4月20日2008年4月19日2008年4月20日,68,项目品质展示期销售展示区销售中心样板房入口广场,景观轴线东江堤,69,内部园林,内部通道,项目品质展示期销售展示区,工作内容广场入口看楼通道园林示范区楼体外观样板房工法样板房隔离围板东江岸景观带洗脑房,开 放 标 准临时性绿化及景观小品以实景展示绿化完成，电瓶车可通行，内展示包装完成实景展示四层以上脚手架悬挑，四层以下达到交楼标准装修装饰完成，开放展示所有建筑用材的展示，施工工艺展示对内展示包装完成现场实景展示最新科技，无线上网，环保节能，太阳能系统等70,1,项目品质展示期销售中心,1.2.3.4.,选址根据双方沟通结果，在1处修建500800平米的售楼处。售楼处立面要求具有显示项目的高档次，具有很强的昭示性。内部包装内部装修豪华，功能合理，摆放区域模型和项目模型。其它要求尽量规避项目周边的农民房。,71,项目品质展示期销售中心,销售中心,营造温馨舒适的洽谈氛围,吧台区,72,洽谈区,项目品质展示期销售中心,通过销售中心的包装，展示高端物业的奢华与尊贵，增强客户的现场体验。,73,项目品质展示期样板房,样板房的展示1、样板房的选址选址：如图，3楼，同一层,看楼通道,售楼处,数量：3套,74,2,4,3,项目品质展示期样板房,样板房的装修风格,欧式+住宅高科技,75,项目品质展示期样板房,现代简约风格+住宅高科技,76,项目品质展示期工法样板房工法样板房,建筑用材展示；住宅节能环保高科技展示；住宅智能展示；管材、五金等展示,厨卫防水、管线预埋等展示77,施工工艺展示,项目品质展示期工法样板房,门禁展示五金等展示,水质软化系统钢化低辐射真空玻璃78,可视系统高科技指纹锁,项目品质展示期入口广场包装豪宅调性，品质支撑,入口导示,入口小品路旗,示范园林区,2 34,售楼处,入口,广场,景观小品景观小品休闲设施79,4,项目品质展示期示范园林区现代英式园林,示范园林区：,绿地、花草、灌木、乔木等进行密植，从视觉空间、颜色上形成强烈的冲击力。名贵石材，质朴厚重。景观小品大气，浓郁的英式的味道。,示范园林区,2,3,售楼处,入口,广场,沿路布置 一些景观小品，增强参与性。名贵树木泳池80,项目品质展示期示范园林区大尺度，可参与性,情景生活场景营造,盆景,石材,泳池与绿树辉映,休闲设施,泳池,81,项目品质展示期水景系统,泳池,石材叠水,喷泉,喷泉,叠水,82,项目品质展示期临街商业街区,临街道路石材铺装,商业道旗,遮阳伞等,道路线与停车区分,临街立面提前展示,知名商家招牌,沿街绿化,橱窗实景展示,83,4,项目品质展示期看楼通道包装,1、看楼通道选择,看楼通道,从销售中心到样板房与东,售楼处,入口,广场,江岸，经过中央景观轴,线，展示园林示范区的精,2,3,华部分。,示范园林区,建议：4.5米高的围墙,84,项目品质展示期沿江景观带,景观轴线,东江堤,85,项目品质展示期内展示包装,内部围墙展示包装：,工程局部品质展示，施工区整齐有序,楼体条幅,内部围墙包装,86,项目品质展示期导示系统材料：建议采用石材或者木质标示内容及位置建议：,1、标示小区主入口、销售中心、样板房2、主要景观节点标示如：泳池、中央园林园林3、看楼通道提示看楼路线4、施工安全提示5、名贵的树木、花草等,87,石材木质,项目品质展示期导示系统,样板房导示销售中心外导示,88,停车导示销售中心入口,项目品质展示期大堂装修,五星级酒店标准,简洁大方、奢侈，体现项目的档次使用较好的石材和地砖,装饰比较奢侈的吊灯、奢侈品等,奢华的大堂,89,项目品质展示期物业包装,颠覆东莞,物业服务包装保安服务：增设保安岗位，在关键地点安排保安人员。保安表演区：每天定时操练。保安人员表演停车场入口保安90,”,”,项目品质展示期人员包装,1、停车保安2、门卫保安3、清洁人员4、服务人员5、样板房解说员客户关怀计划：构建客户购房尊享服务体系，提升客户满意度销售现场将贯彻：6+2步法则，与客户温馨牵手；微笑服务十步曲，规范现场销售口径及服务动作；打造信息全透明公开销售方式。,91,第一步：客户进门，销售同事必须面带笑容，直视客户，热情地说：“您好，欢迎光临！，禁止使用不规范语言，如：“你好，看楼啊”；第二步：在了解客户的初步意向后，必须向客户作自我介绍，递上本人名片，并登记客户的有效资料，以便跟进后续服务工作；第三步：规范区域模型、未来片区规划和交通状况口径，以统一口径向客户介绍项目的有关情况；第四步：进入沙盘区后，首先重点介绍产品；接着重点介绍周边不利因素及红外线公告；最后询问客户的购买意向，针对其要求做个性化的讲解。第五步：在没有参观团或其它客户到访，需要接待的情况下，销售员必须陪同客户参观样板房；第六步：在带领客户到样板房的过程中，销售员需对商业和园林进行介绍，现场将整理商业和园林的关键点，统一介绍口径；第七步：到达样板房，销售员需对各样板房逐一讲解。现场将整理户型关键点，统一介绍口径；第八步：客户看完样板房，回到销售大厅后，销售员主动邀请客户到洽谈区入座，并及时提供茶水及饮料。再与客户详谈其意向单位，针对意向单位进行计价。中间提醒其查看可售单位、价格、五证、示范合同文本及其它公示内容。在与客户沟通时，从客户的立场出发，注重客户的感受，不卑不亢，至始至终进行微笑服务；第九步：在与客户沟通过程中，本着负责任的态度，多些询问客户是否还有没弄明白的地方，不让客户带着疑问离开售楼处；第十步：客户离开售楼大厅，一定要送客户到指定地点，希望客户“有空常来，欢迎下次光临！，并目送客户离场。,1.,2.,项目品质展示期营销活动,滨江公馆新闻发布会时间：2008年4月5日地点：东莞会展大酒店内容：产品说明,滨江公馆新奢侈主义体验馆开放活动,时间：2008年4月6日,地点：销售中心正式开放,内容：奢侈品展示、私人收藏品展览、水与科技、体验豪宅享受,92,3.,项目品质展示期营销活动滨江公馆“新东莞、新万江万江发展论坛”时间：2008年4月5日地点：东莞国际会展大酒店内容：万江区域规划、发展前景等嘉宾：半求、戴欣明、东莞政府官员、媒体机构等,4.,保安演练表演,时间：2008年4月每周二、五、日15:00现场表演地点：停车场或者销售中心前广场内容：擒拿术、跆拳道、功夫等表演93,项目品质展示期媒体,1、户外,时间：2008年4月1日2008年4月14日,内容：更换主题为“国际级江景豪宅 5月1日盛大开放”,2、报纸:羊城晚报（软文）,时间：2008年3月21日（周五）,版面：彩色半版，羊城晚报东莞新闻内容：滨江公馆，在水岸的华丽变身,3、报纸:东莞日报（软文）,时间：2008年3月21日（周五）,版面：彩色半版，羊城晚报东莞新闻内容：滨江公馆，在水岸的华丽变身,94,项目品质展示期媒体4、报纸（硬广告）,东莞日报时间：2008年4月11日、4月25日、4月30日版面：楼市周刊头版羊城晚报时间：2008年4月18日、4月30日版面：楼市周刊头版,95,南方都市报时间：2008年4月25日、4月30日版面：黄金楼市头版深圳特区报时间：2008年4月25日版面：春交会特刊,项目品质展示期媒体,5、电视广告,时间：2008年4月1日2008年4月15日内容：宣传滨江公馆项目形象,时间：（更换）2008年4月16日2008年4月30日内容：着重发布滨江公馆现场实景与即将发售信息。,时间：（更换）2008年5月1日2008年5月30日内容：着重发布滨江公馆热销信息。,96,项目品质展示期媒体,6、网络炒作,时间：2008年4月5日2008年4月20日媒体：半求房地产之窗（系列与系统性）,内容：半求房地产之窗发布滨江公馆系列考查流水帐、价值简判、唯论、楼盘对比分析、调研报告、户型全城首发、昭象、规划分析、片区分析，并迅速在各大网站上进行转载。,时间：2008年4月5日2008年4月30日媒体：深圳搜房网、东莞搜房网、房讯网内容：增加横栏广告，并与项目网站链接。,97,项目品质展示期媒体,7、短信,时间：2008年4月4日起,频率：每月四次，选择周四或周五发送一次，每次10万条,发送条件：福田、南山、宝安等私营业主（2001年前注册，注册资金在100万以上）短信公司：精准分众、一对一传媒（建议每月更换一次）8、深圳看楼团,时间：2008年4月12日2008年4月30日地点：特区报业大厦一层,班次：每周六、周日早上九点出发物料：车辆、纯净水、午餐人员：讲解员一名,98,项目活动高潮期,阶段划分,07年11月,08年3月,08年4月,08年5月,08年7月,城投品牌导入期,项目形象导入期,项目品质展示期,项目活动高潮期,99,项目活动高潮期,精彩不断，高潮迭起,100,项目活动高潮期,1、时间,2008年5月1日2008年9月30日,2、目的,树立项目形象，引爆市场，增强社会关注，促成客户成交,3、主题,用别墅级资源打造科技豪宅典范,4、方式,结合项目国际级滨江豪宅的品质，吸引社会高度关注，以国际级的营销活动整合有效目标客户群。,101,项目活动高潮期媒体,1、户外,时间：2008年5月1日,内容：滨江公馆，5.1盛大开启,2、报纸,媒体：东莞日报、羊城晚报、南方都市报时间：2008年5月16日,内容：报道一期火爆销售中,3、电视广告,媒体：东莞二台、翡翠台时间：2008年5月1日,内容：楼市新闻播出火爆销售的消息，并增加现场实景园林拍摄场景,102,项目活动高潮期媒体,4、网络,时间：2008年5月1日,内容：更新网络信息，炒作滨江公馆热销信息，消费者追捧等,5、滨江公馆深圳看楼直通车时间：2008年4月4日,地点：特区报社门口或者宝安天虹（标志性地点）班次：每周六、周日早上九点出发物料：车辆、纯净水、午餐人员：讲解员一名,103,项目活动高潮期活动,1、深圳房地产春季交易会,时间:2008年4月29日2008年5月3日地点：深圳会展中心,物料：展台包装、海报、礼品等目的：销售信息与品牌结合2、开盘活动,时间：2008年5月1日地点：售楼现场,内容：开盘活动，热闹场面，增进客户兴奋度。,104,项目活动高潮期活动,3、滨江公馆客户答谢会,时间：2008年5月中旬地点：国际会展大酒店,内容：维系老业主的感情，增强认同感和美誉度，促使老业主带新客户。,4、喜迎奥运滨江公馆龙舟邀请赛,时间：2008年6月5日地点：东江,内容：制造社会影响力，展示滨江高品质园林景观，与水的人文内涵,建议：与政府合作，邀请东莞各大企业事业单位。,105,项目活动高潮期活动,5、滨江公馆中原内部推介活动,时间：2008年6月上旬,地点：项目现场（售楼处）,内容：中原中国滨江公馆莞深转介会。,6、喜迎奥运滨江公馆水上运动竞猜,时间：2008年7月上旬,地点：项目现场（售楼处）,内容：维系老业主的感情，增强认同感和美誉度，促使老业主代新客户。,106,项目活动高潮期活动,、滨江公馆婚纱摄影比赛（沿江,景观带）,时间：2008年月中旬,地点：项目现场、沿江景观带,内容：增强沿江景观带的知名度，加强,对沿江景观带的认同与尊贵。,107,项目活动高潮期活动,、滨江公馆实景开放,时间：2008年月中旬,地点：项目现场、沿江景观带内容：豪门风采，水岸绽放,、金牌团队，答谢业主时间：2008年9月上旬地点：项目现场,内容：合作伙伴、材料供应商、其它合作伙伴以及政府单位等一起答谢业主。,108,科技与环境融合！城投与中原携手！,打造东莞NO1豪宅！,109,