首府项目精装修建议与精装考鉴(2.24)57p.ppt

【首府】项目精装建议与精装细节研究专题,1、精装修优势明显A、精装给消费者带来切实的入住便捷，省去装修的一系列麻烦。B、精装可以给甲方实现合理避税、降税。C、在市场低迷期可以形成“超值”的性价比优势，在市场上升期可以获得更多利润空间。,前言：为什么众多发展商都在做精装，如万科、华润、中海等都在把精装产品形成公司重要的发展战略？,2、精装修可能存在的问题A、精装对于甲方的综合管理运营提出非常高的要求，涉及到装修设计、成本控制、成本变量、施工组织、工程质量等，例如华润从定下做精装战略，到最后实施，时间长达一年半。B、虽然可以通过家具饰品等变化形成不同风格，但确实存在个性化不足，消费者众口难调的问题。,PART3：精装细节考鉴,PART2：项目精装建议,1、本项目精装修建议2、装修标准及配置建议3、精装物业运作要点建议,PART1：一线城市精装案例分析,综合目前全国一二线城市及各大品牌开发商的精装产品分析，其精装产品大多可分为以下几种类型：实用型精装修；品质型精装修；经济型精装修；高端系精装修；商务型精装修。我们将通过对以上五类型精装产品的装修特点、产品配置标准、适用项目及客户选择进行综合分析，以为本项目精装修提供参考。,实用型精装修,特点注重装修的功能布局、空间利用和细节设计，充分结合人体工学原理以及目标业主的生活细节考量。,代表项目：,装修卖点：重点突出设计的功能性，对业主后期功能使用上的人性化设计；而并非简单的以用材品牌为首要卖点。,实用系注重装修的功能布局、空间利用和细节设计，充分结合人体工学原理以及目标业主的生活细节考量。,装修标准及配置：实用系精装房项目的装修标准成本主要集中在 900-1000元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计，都是集中在中高端具有较好口碑的品牌建材。,实用型精装修,品质系以龙湖、华润、雅居乐等品牌开发商为主，装修比较注重细节的考究，选用建材品牌都有较高的口碑。,代表项目：,装修卖点：品质系精装房项目的卖点突出装修的设计感和细节的考究，凸显品质感，部分项目赠送定制家具和品牌家电。,品质型精装修,装修标准及配置：装修标准实际成本一般都在1000-1100元/平米，基础装修采用品牌建材。,品质系以龙湖、华润、雅居乐等品牌开发商为主，装修比较注重细节的考究，选用建材品牌都有较高的口碑。,品质型精装修,经济系经济系精装房主要是指强调装修的品牌配置，标准化管理，全球统一采购统一配送，项目定价水平中低端，基本以平价快销为主。,代表项目：,装修卖点：项目的卖点推广主要主打两个方面，一是优惠特价、二是豪华装修。,经济型精装修,装修标准及配置：经济系装修标准对外宣传集中在 1200-1500元/平米，装修基本没有特别设计，泛用品牌，更多集中于品牌旗下的低端产品。,经济系经济系精装房主要是指强调装修的品牌配置，标准化管理，全球统一采购统一配送，项目定价水平中低端，基本以平价快销为主。,品质型精装修,高端系高端系精装房项目无论是户型设计还是装修配置都讲究奢侈、豪华的尺度，是目前城市豪宅的新兴产物。,代表项目：,装修卖点：此类项目在推广上更讲究整体形象的拔高，装修突出名家设计的尊贵感，在样板间的装修上不惜工本的突出装修配置的顶级奢华。,高端系精装修,装修标准及配置：国际知名设计师设计，配置也是充分考虑了享受的功能布局，选用的建材都是国际一线品牌和顶级石材。,高端系高端系精装房项目无论是户型设计还是装修配置都讲究奢侈、豪华的尺度，是目前城市豪宅的新兴产物。,高端系精装修,商务系位于都市核心区，配套完善，小户型为主，大多精装配送家具家电，并配有完善的服务配套，便于满足投资和自住客群的不同需求。,装修卖点：装修标榜五星级的装修标准和五星级酒店式的服务配套，另外地段及配套也是该类项目的主要卖点。,商务型精装修,装修标准及配置：装修差异较大，若地段佳，配送家电，则装修标准达到更高，整体装修设计时尚，配置品牌以国际知名品牌为主。,商务系位于都市核心区，配套完善，小户型为主，大多精装配送家具家电，并配有完善的服务配套，便于满足投资和自住客群的不同需求。,商务型精装修,精装房标准分类,各类型产品客群特征及置业特征,实用系客群和品质系客群总体差异不大，都属于社会的中产阶级，但功能系客群更关注装修的细节，而品质系客群则更关注项目的整体品质；经济系客群更广泛化，大多是首次置业者，主要选择价格较低、带有装修的高性价比产品；高端系客群和商务系客群虽然都是经济收入极高的社会高端人群，高端系客群主要是本地的自住者；商务系产品更适合投资，外地的投资客占了很多比例。,随着精装房市场的细分及产品类型的丰富，各产品相应的客群也各有其特点。,总结,综合市场上各类精装项目的装修标准、装修特点来看：实用系精装房对于家居应用系统的集成和不断创新，遵循“以人为本”的设计理念，并且面积集中在市场需求的主力面积，市场接受度最高；品质系的精装房特点不突出，市场识别度不高，可模仿性较强，目前市场的该类项目的销售主要依靠开发商自身的品牌影响力；高端系精装房工艺顶级、产品稀缺，具有明确的市场标示度，市场接受度良好经济系的精装房项目由于其装修的性价比突出，因此市场接受度也尚可；商务系的精装房拥有的成熟地段、完善服务配套，面积小总价低等优势仍然使该类项目有相当的市场接受度，但是受打击投资需求的宏观调控影响，目前该类项目的市场销售存在一定抗性。,PART3：精装细节考鉴,PART2：项目精装建议,1、本项目精装修建议2、装修标准及配置建议3、精装物业运作要点建议,PART1：一线城市精装案例分析,关于精装修楼栋选择,建议：一期剩余高层进行有选择性的精装修，增加产品附加值，为二期产品做铺垫首先推售的2、5号楼不精装，将3号楼进行精装（1）从推货时间上考虑2、5号楼放在上半年推售，而精装修的准备时间相对较长；（2）2号楼B1户型样板间展示效果较好，多数客户认同样板间的功能布局；但是如果B1户型按照样板间布局精装修无疑会增加较多的改造成本，如果按照原建筑方案进行精装必然会造成B1的滞销；同时，也从推售时间考虑，预留充足时间进行精装准备；（3）5号楼由于位置原因其价格水平相对较高，精装高价格不利于5号楼快速销售；（4）3号楼产品装修改造较小，且本身放在最后推售，从时间准备及价值实现上，通过装修更加凸显产品的高价值。,精装产品定位,本项目精装产品定位：高价值增值型产品,（1）精装修产品在市场较好的环境下，随着价格的不断上涨，装修部分的价值随之上涨，以获得较高的价格利益；（2）在市场环境恶劣的条件下，装修部分即使按照实际成本销售，亦可通过集团采购的原材料成本优势凸显项目产品的差异化优势；（3）本项目由于具有较高的市场知名度及形象，根据项目产品特点、客群特点并结合项目品牌形象要求，精装产品的总定位为高价值增值型产品。,PART3：精装细节考鉴,PART2：项目精装建议,1、本项目精装修建议2、装修标准及配置建议3、精装物业运作要点建议,PART1：一线城市精装案例分析,应采用“普适性”原则，即以满足大多数人对功能需求为主的空间格局，完善精装房的功能性。,满足人们在房型空间布局的需求普遍性，如三房格局尽量保证三房，而不需要为了满足部分人对大卧室需求而改成两房的设计。对各空间的利用要精细化，从居住者的生活细节进行充分研究和考量，尤其是通过细节和立体化体现精装价值，用专业、细致、标准、人性化的设计，完善居住空间的使用功能，最大化满足居住的舒适便利性。精装修整体需要达到成本、功能、效果之间的均衡。,精装遵循原则1,不一味追求奢华的高档材料，而是重在设计、材质搭配。,高档的材质并不一定能呈现出高档的享受，只有全心的设计搭配才能构成艺术化的生活空间，得到美的享受。从材料的选取、色彩的搭配、工艺的考究、设计的细节等方面进行推敲与融合，达成高档、有格调、有品质的精装效果。,精装遵循原则2,精装用材放弃知名度较低品牌中的高端产品，选择名牌中的中低端产品。,用材选择名牌中的中低档产品，可以大大节约成本，同时知名度高的名牌的对客户的影响力较大，能增加客户对项目的价值认同。,精装遵循原则3,关于精装修标准,建议1：采用实用型及品质型的精装装修标准；本项目的高端市场知名度呈现，为匹配项目品质及本项目的客户群体，建议采用品质及使用兼具的装修标准进行装修；既彰显项目品质，同时进一步培育项目及开发商的品牌形象建议2：装修标准控制在1000元/（含税实际成本）；,装修标准,精装修产品发展核心价值：通过品质实用型精装创造产品价值及性价比,关于精装修标准,装修标准,精装修的装修标准必须统一，尽量避免菜单式装修（1）精装修的最大化优势之一为标准化的原材料集团采购，实现成本控制优势；菜单式装修加入个性化的元素较多、标准不统一，不利于整体成本控制；（2）精装修要求开发商必须有分工明确的专业化装修施工管理团队及专业化水平要求:菜单式装修在装修施工过程实施难度较大，会造成开发商后期交房中产生较多的纠纷，以致造成损失。例如，新希望集团开发的“商鼎国际项目”精装过程中由于装修方案中门的位置进行了改动而在实际施工过程中由于施工管理问题导致部分业主未按照装修方案改造，造成交房过程中的业主与开发商纠纷；凯旋天际湾由于地板砖拼花不一致及部分墙纸施工漏掉而产生纠纷。,关于精装修风格,装修标准,精装修风格以实用型现代混搭风格为主 装修风格以实用型的、现代混搭风格为主，不限定及具象于某一具体风格，主要通过软装及饰品布局对风格进行区分和改变。注重设计感及装修细节的考虑 设计感的品质型要求主要体现在细节变化上、避免出现高端建材及品牌的一味堆砌，需要体现客户能够切身感受到的细节设计：如，地面地砖铺设的组合方式及拼花、鞋柜等收纳空间设计、插座等的人性化考虑等。,本项目精装修产品配置建议：（1）充分考虑到居住使用的实用性；（2）装修设计的人性化细节考虑：如安全性、便捷性、整洁性及舒适性（3）产品配置：在产品配置上选取部分高端品牌中的处于中低档次的产品配件；既能体现项目高品质及高性价比，同时注重对成本控制。,精装修配置建议：,装修配置建议,装修风格,本项目精装修产品配置详见：附件首府精装修产品配置标准建议备注：以上标准建议仅供参考,精装修配置建议：,PART3：精装细节考鉴,PART2：项目精装建议,1、本项目精装修建议2、装修标准及配置建议3、精装物业运作要点建议,PART1：一线城市精装案例分析,关于精装修操作的建议,建议1：精装修价格计入产品总价，客户亦可将装修部分的价格进行贷款；目前全国一二三线城市的精装房，均采用此种操作模式，操作模式成熟，对客户的阻力较小；客户通过总价贷款，较小清水房的装修成本压力，对于客户而言具有较大的吸引力。,针对本项目赠送面积的精装修，在操作过程中需要特别注意的方面主要为：与客户签订委托装修协议,委托装修协议签订方式建议,目前市场委托装修签订的方式：方式一：客户直接与开发商签订委托装修协议，由甲方直接对业主负责；方式二：引入第三方，由客户与第三方建筑单位签订委托装修协议，由第三方直接对业主负责。联合建议：选取目前市场采用较多的第二种方式与客户签订委托装修协议；此种方式可以有效规避开发商部分风险。,委托装修主要工程内容：,委托装修的主要功能内容包括两个部分：（1）对商品房施工买卖合同附图中计一半产权面积部分和不计产权面积部分进行改造，对房屋进行空间拓展；（2）按照约定的装修标准，对空间拓展后的房屋进行装修。,PART3：精装细节考鉴,PART2：项目精装建议,1、本项目精装修建议2、装修标准及配置建议3、精装物业运作要点建议,PART1：一线城市精装案例分析,应采用“普适性”原则，即以满足大多数人对功能需求为主的空间格局，完善精装房的功能性。,满足人们在房型空间布局的需求普遍性，如三房格局尽量保证三房，而不需要为了满足部分人对大卧室需求而改成两房的设计。对各空间的利用要精细化，从居住者的生活细节进行充分研究和考量，尤其是通过细节和立体化体现精装价值，用专业、细致、标准、人性化的设计，完善居住空间的使用功能，最大化满足居住的舒适便利性。精装修整体需要达到成本、功能、效果之间的均衡。,精装遵循原则1,不一味追求奢华的高档材料，而是重在设计、材质搭配。,高档的材质并不一定能呈现出高档的享受，只有全心的设计搭配才能构成艺术化的生活空间，得到美的享受。从材料的选取、色彩的搭配、工艺的考究、设计的细节等方面进行推敲与融合，达成高档、有格调、有品质的精装效果。,精装遵循原则2,精装用材放弃知名度较低品牌中的高端产品，选择名牌中的中低端产品。,用材选择名牌中的中低档产品，可以大大节约成本，同时知名度高的名牌的对客户的影响力较大，能增加客户对项目的价值认同。,精装遵循原则3,精装修细节参考,2,便捷舒适人性化考究安全环保高水准要求品位格调高品质享受工艺选材精细化追求,4大体系,4大体系之-便捷舒适,入户玄关玄关灯均采用单联双控，入户后的玄关灯可以直接在客厅把玄关灯关掉。,柜门设计为穿衣镜，内部收纳空间。玄关柜设置980mm高台面，日常杂物搁置，同时玄关台面设置角灯，方便使用。,玄关吊柜可以放置零星物件，下部为鞋柜。,玄关柜底部挑空180mm，可放置拖鞋。,卫生间门槛石加宽设计，门套下端100 mm石材门套，可避免门套线直接与地面接触，可以避免水与潮气直接腐蚀门套线。,厨卫石材门套,4大体系之-便捷舒适,卫浴柜下部悬空180mm，可放置日常使用的水盆。,镜柜后面满足收纳功能，前面满贴清镜，三面分割，左右两扇镜子各打开45，可以照到脑后，非常好用。,排水管后置，腾出前部放置空间放置物件。,4大体系之-便捷舒适,厨房人性化设计,4大体系之-便捷舒适,4大体系之-便捷舒适,实景图,效果图,磨槽防滑区域,卫生间淋浴区地面砖磨槽防滑，避免在地面积水的情况下滑倒受伤。,四大体系之2-安全环保,卫生间防溅插座设置，专为电吹风插座考虑，避免水的侵扰，满足功能需求及安全性。,四大体系之2-安全环保,卫生间地面或因干湿分区而产生高低错落，采用石材分色提示可最大限度防止不留神踩空导致的意外发生。,石材分色提示地面高差,隐形拉手,柜门、拉手避免凸出物和锐角，采用隐形拉手，减少幼儿碰撞的危险。,四大体系之2-安全环保,精装若要满足绝大多数客户的品味喜好，柔和的中间色最为保险，采用暖黄色的整体环境，温馨大气。,吊顶可以增加造型感、营造不同的灯光氛围，为居家氛围提供更丰富的感受，材质与色彩的搭配与融合，构成艺术化的生活空间。,四大体系之3-品位格调,马赛克腰线，简约又不失格调,四大体系之3-品位格调,电视墙除了墙纸、石膏线、射灯的普通手法，还可以运用马赛克、装饰砖、软包来营造出不一样的风情。,四大体系之3-品位格调,石材波打线和高品位拼花石材及瓷砖组合的双层波打线可以让单调的客厅铺装更具观赏性和品质感，营造出温馨并充满品位格调的空间氛围。,高品位拼花,石材波打线,四大体系之3-品位格调,不锈钢踢脚线不锈钢与石材、地砖的结合，凸显高档品味。,四大体系之3-品位格调,四大体系之4工艺选材,四大体系之细节甄选,四大体系之细节甄选,四大体系之细节甄选,四大体系之细节甄选,结语：好精装一点儿不简单！好精装一点儿不容易！好精装更会赢得客户！好精装更会有好回报！,THANKS,