江苏省泰州万D广场项目策划报告（68页） (1).ppt

泰州万达广场项目策划报告,泰州万达广场,万达来到泰州,目 录,Contents,城市概况,项目定位,商圈分布,区域概况,步行街定位,泰州市基本情况 泰州市地处江苏省中部、长江沿岸，为长三角经济区16座中心城市之一。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里。全市总面积5793平方公里，其中市区面积428平方公里。2001年末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会。,泰 州,泰州市概况,。,项目位置,泰州万达广场地处海陵区核心区域，由城区主干道海陵南路、青年南路、济川东路与通扬运河合为而成。根据泰州城市总体规划纲要（20082030）决策，未来城市主要向南发展，万达广场位于老城与新城的核心轴线上，优势明显，未来潜力不可估量。,全市户籍总人口约501万，全市城镇人口，248万人，海陵区全区人口50.51万,城镇人口近30万,高港区人口31.14万人，城镇人口近10万。,区位人口,城市布局：以海陵区与高港区为中心城区,以泰兴市区、靖江市区、姜堰市区、兴化市区为次中心城市,经济发展,主要经济指标,消费实力,主要经济指标,万达商圈,乐天玛特青年路店,金鹰,西坝口商圈商圈,西坝口商圈:位于泰州老城区核心地段,是泰州几十年来的零售商业中心。也是泰州目前唯一的一个市级商业区,具有较高的知名度,一直稳居霸主地位。金鹰国际、坡子街商业广场、国美、苏果相应入驻，霸主地位愈发稳固。文峰商圈:位于青年路电视塔附近，因品类组合单一，仅有文峰及苏果超市，聚客力差，该商圈离本项目仅1千米，后期将被万达商圈取代。,二、泰州市商圈分布,文峰千家惠,财富广场,坡子街商业广场,苏果超市,泰州一百,乐天玛特济川路店,世纪联华,苏果金鹰店,卜蜂莲花,乐购,商圈分布,PART2.,泰州市商圈分布商家结构,泰州市商圈分布品类结构,商圈分布,PART2.,泰州竞争商业分析,西坝口商圈分布 西坝口商圈：位于泰州老城区，以坡 子街为中心，南起五一路、北至东进路，东起东风路、西至青年路。,泰州竞争商业-西坝口商圈分析,泰州竞争商业分析西坝口商圈金鹰,泰州竞争商业分析西坝口商圈金鹰,泰州竞争商业分析西坝口商圈金鹰,泰州竞争商业分析西坝口商圈中百一店,泰州第一百货商店泰州老字号百货，对周边市/县辐射能力较强。2009年被深圳茂业收购，预计2010年销售额达7.5亿元以上。定位于中高端百货类消费，扣点率3-23%。,泰州竞争商业分析西坝口商圈中百一店,泰州竞争商业分析西坝口商圈中百一店,泰州竞争商业分析西坝口商圈中百一店,泰州竞争商业分析西坝口商圈坡子街,坡子街购物广场，定位于中高端消费（实际状况未达到）。目前租用率在60%左右，3-4F招租进驻不足四成。,泰州竞争商业分析西坝口商圈坡子街,泰州竞争商业分析西坝口商圈坡子街,泰州竞争商业分析西坝口商圈坡子街,泰州竞争商业分析西坝口商圈财富广场,泰州竞争商业分析西坝口商圈财富广场,泰州竞争商业分析西坝口商圈财富广场,泰州竞争商业分析文峰商圈文峰千家惠,泰州竞争商业分析文峰商圈文峰千家惠,泰州竞争商业分析文峰商圈文峰千家惠,室外步行街项目基本情况扫描（元/月）,泰州商业调查数据,项目相关定位参考数据,项目相关定位参考数据,项目相关定位参考数据,商圈分布,PART2.,1、泰州传统商业圈集中老城区,受老城区限制,商业广场整体规模较小,配套及停车设施不足结论：万达广场商业地产模式和齐全的配套设施能够吸引较多潜在消费者注意2、泰州市超市以乐天玛特以及传统联华超市为主结论：缺乏大型外资超市,万达引进沃尔玛可吸引较大人群3、北城区与南城区相比商业吸引力强结论：万达广场坐落于南区，可吸引全城消费者。4、北城区消费能力略强于南城区结论：万达广场需要引入新鲜的、具有吸引力的品牌，吸引西区消费者跨区购物和消费。5、泰州消费者消费逐渐向享受型消费发展，餐饮、娱乐等成为新的消费热点结论：泰州市缺乏时尚餐饮、娱乐设施，无法满足市场需求。,分析总结,泰州市人民政府驻海陵区,面积 300.46平方千米海陵区全区人口50.51万,城镇人口近30万泰州市的发展态势来看，总体呈“由北向南”的趋势。北部地区以及中部地区由于是泰州是老市区，开发时间较早，因此发展较成熟；东部次之。南部由于紧邻高港开发区，泰州市政府为了使高港经济开发区与泰州主城连成一片，因此泰州市的南部地区成为了泰州市的开发重点，向南发展是进一步呼应沿江开发。目前泰州的大型商业项目都集中于市中心，城市的其他区域大型集中性商业较少，整体而言，泰州城市发展相对缓慢，城市副中心尚处于发展阶段，城市副商业中心尚没有形成。,区域概况,政府商业发展规划思路,商业格局：商业格局调整空间巨大，泰州商业目前主要集中在老城区（海陵区），已基本形成“1核3区6街”商业格局，但功能尚不完善。,市级商圈分布：市区的市级商业中心为坡子街和济川路2个商业中心：坡子街商业核心：包括五一路、府前路、东进东路北侧商业区，济川路商业街：建设为具有现代都市特征的新型商业街；新区商务中心,商业配套：商业购物：苏果超市、时代超市、世纪联华商务设施：金湖湾宾馆、亚细亚大酒店文化休闲：数字电影院、梅兰芳大剧院教育配套：中小学：泰州实验小学、泰州第二职业中学医疗配套：市人民医院南院环境景观：柳敬亭公园,项目周边配套,泰州万达广场项目及周边商业情况,区域概况,PART3.,万达商圈,泰州一百,金鹰,西坝口商圈商圈,万达广场周边主要商圈里的主要商业设施,坡子街,世纪联华,乐天玛特,文峰千家惠,苏果超市,财富广场,乐购,项目地处泰州着重打造的商业中心济川路商业中心 目前泰州商业发展仍处于初级阶段，主要仍旧是以街铺为主，大型综合性商业较少，由于现阶段，开发商的招商能力偏弱导致大型综合性商业的空置率较高。加之区域大型商业多以百货行业为主，竞争差异性不明显，竞争激烈。因此，从目前商业的现状来看，复合型商业的兴起将成必然趋势，再结合济川路的商业发展现状来看，完全以社区配套商业为主，因为本项目的引入，对于提升区域的商业能级，同时填补区域的商业业态空白起到了相对关键的作用，但同时，由于目前泰州的大型商业的招商能力的偏弱，极大的打击了大型商业的投资信心，因此，对于本项目而言，招商能力是提升市场投资信心的关键点。,项目周边5公里内 市场客群调研分析表,项目居民区客群分析,区域概况,PART3.,项目客群分析结论,客群状况：周边客群有50%为政府机关，可辐射至全市高端人群；白领人群有15%；消费能力：消费能力较强消费需求：需大型餐饮和娱乐休闲，面向年轻人的时尚餐饮也有市场，同时需求有一定规模的高档酒店消费特征：时尚消费业态搭配建议：高档写字楼+现代五星级酒店+一流餐饮业态,项目定位,PART4.,泰州万达项目基本数据：,项目基本数据：,该地块占地面积172亩，规划容积率2.80，总建筑面积41.12万平方米，地上建筑面积30.54万平方米，地下建筑面积10.15万平方米，由规划商业外街明显区分为商业区和居住区，包括大型购物中心、商铺、写字楼、住宅、酒店、商务酒店等六种规划建筑形态,泰州万达广场近42万平米首席城市综合体,占地172亩，总建筑面积近42万平米，是泰州城区最具规模的开发项目,PART4.,项目定位,泰州万达广场占地172亩,以泰州城市中心罕有的近42万平方米的超大体量,集黄金旺铺、精品住宅、甲级写字楼、沿河酒吧街、万千百货、大型超市、五星级酒店、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家电玩城等为一体，造就泰州首屈一指的城市综合体项目。为市民提供真正国际化的商业享受和全新的都市生活体验。,万达区位价值再造城市中心,泰州规模最大、品种最全、档次最高的商业购物中心泰州第一家五星级酒店泰州最现代化的商务写字楼泰州最高档住宅楼,泰州万达广场：,项目定位,PART4.,项目六大指标优劣势分析,区位,交通,业态组合,管理水平,品牌档次,万达广场,金鹰,建筑,坡子街,万达广场：红色坡子街：橙色 金鹰：紫色,步行街品牌定位数据参考,步行街定位,泰州百货商场各品类2010年业绩占比结构,PART5.,珠宝类,步行街品牌定位数据参考,步行街定位,泰州百货商场2010年各品类面积占比结构,PART5.,项目定位,市场定位建议：18-45岁年龄客群定位为城市的核心商业中心追求生活品质，关注休闲娱乐生活的时尚年轻人需要配有一定比例具有号召集客能力的品牌入驻,经营定位：,综上所述，在泰州现在的商业圈中没有一家完整的集合了服饰、餐饮、娱乐、配套为一体的商业综合体，所以我们在进行项目定位及品牌落位的研究后做出经营定位和市场定位的建议。,项目定位,品牌结构定位:建议：以中档为主，高档为辅，低档为补充的结构定位；中档占60%，高档占30%，低档占10%。目标客层定位:建议：家庭收入在4-6万元，占20%；家庭收入在610万元，占50%；家庭收入在10万元以上，占30%。,项目定位,步行街业态定位，业态占比,配套22%,服装30%,PART5.,步行街业态组合：时尚休闲服饰；优质餐饮；丰富的配套服务结构；,步行街定位,PART5.,PART5.,步行街定位,泰州万达广场步行街业态组合,一层定位图,二层定位图,三层定位图,餐饮业态品类比例,步行街1层品牌定位建议,步行街定位,PART5.,步行街2层品牌定位建议,步行街定位,PART5.,定位依据：泰州人口结构中35岁以下人群占比近40%，且此类人群在家庭消费中占主导地位，故二楼主要以量贩休闲、运动、牛仔、青春便装等特色店铺结合配套生活馆为主，将娱乐和购物进行融合，锁定年轻消费群体，引导新型购物理念。,步行街2层品牌定位建议,步行街定位,PART5.,步行街3层品牌定位建议,步行街定位,PART5.,定位依据：泰州现有标杆餐饮主要有嘉銮国际会所、会宾楼宾馆、鹏飞酒店、美丽华酒店等；咖啡茶吧以迪欧、名典、两岸为主导；特色餐饮街区仅有“老街”、“三水湾”，品类相对单一。根据顾客日益凸显的“多元化及一站式”消费需求，步行街三楼拟以各类知名度较高的特色餐饮为主、铺以地方小吃，结合一、二楼服饰品类，打造城市综合体的完美业态组合，成为新型消费模式的领头羊。,步行街3层品牌定位建议,步行街定位,PART5.,一座万达广场 点亮整座城市！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,