湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书.ppt

010069号,湖南机场股份有限公司,购买土地使用权项目,资产评估报告书,北京亚超评字20112011第010069,北京亚超资产评估有限公司,二0一一年九月二十八日,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书目录湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书,目,录,资产评估报告声明.1资产评估报告书摘要.2一、绪言.4二、委托方及被评估单位、其他报告使用者.4三、评估目的.4四、评估对象和范围.6五、评估价值类型及定义.6六、评估基准日.6七、评估依据.6八、评估方法.8九、评估过程.8十、评估假设和限制条件.10十一、评估结论.12十二、特别事项说明.12十三、评估报告使用限制说明.14十四、评估报告日期.15北京亚超资产评估有限公司,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书声明资产评估报告声明一、注册资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。二、注册资产评估师出具的评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。三、评估机构和注册资产评估师与评估报告中的评估对象及相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、注册资产评估师本人及业务助理人员对评估对象进行了现场调查，对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。五、注册资产评估师及本评估机构具备本评估业务所需的执业资质和评估胜任能力。六、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立；出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是经济行为实现的参考依据，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。八、提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。九、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及本评估机构无关。十、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。,北京亚超资产评估有限公司,第 1页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书摘要资产评估报告书摘要重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。北京亚超资产评估有限公司接受湖南机场扩建工程建设指挥部（湖南机场股份有限公司下设机构）的委托，根据国家关于国有资产评估的有关规定和资产评估准则，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公允的资产评估方法，针对湖南机场股份有限公司购买土地使用权之目的，对纳入本次资产评估范围内的土地使用权行了实地察看与核对，并做了必要的市场调查与征询，履行了公认的其他必要评估程序，对委估对象在2011年3月31日的市场价值行了评估。目前我们的资产评估工作已结束，现谨将资产评估结果报告如下：一、委托方：湖南机场扩建工程建设指挥部（湖南机场股份有限公司下设机构）二、被评估单位：湖南投资集团股份有限公司三、评估目的是为湖南机场股份有限公司购买湖南投资集团股份有限公司名下的土地使用权提供价值参考依据。四、评估对象湖南投资集团股份有限公司名下位于长沙县黄花镇高岸村一宗国有出让商业用地所分割的20,666.67（折合31亩）土地使用权，土地性质为出让，土地用途为商业用地，土地使用权剩余出让期限为32.22年。评估基准日前，收购方湖南机场管理集团将购买的生地开发成了“五通一平”，本次评估为开发前的生地价值。五、评估范围包括土地使用权一宗。六、价值类型为市场价值七、评估基准日为2011年3月31日八、评估方法为市场比较法和基准地价系数修正法。九、评估结论湖南机场股份有限公司购买湖南投资集团股份有限公司名下位于长沙县黄花,北京亚超资产评估有限公司,第 2页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书摘要镇高岸村一宗国有出让商业用地所分割的20,666.67土地使用权，于评估基准日2011年3月1日,在符合地价定义及假设，未考虑土地使用权抵押和土地证分割等限制条件下的出让土地使用权公开市场价值为：土地面积：20,666.67;土地单价：RMB 819元/；土地总价：RMB 1,693万元；大写人民币壹仟陆佰玖拾叁万元整本次评估增值1,094万元，主要原因是出让土地使用权取得时价值较低。重要提示：本报告仅供委托方为本报告所列评估目的以及报送行业或企业主管部门审查而用。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。本报告评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2011年3月31日起计算，至2012年3月30日止。以上内容摘自资产评估报告书，但未包括有关事项声明，报告使用人在使用本摘要时应特别关注报告正文中特别事项说明，欲了解本评估项目的全面情况，需认真阅读资产评估报告书全文。,北京亚超资产评估有限公司,第 3页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书北京亚超评字2011第010069号一、绪言北京亚超资产评估有限公司接受湖南机场扩建工程建设指挥部（湖南机场股份有限公司下设机构）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公允的资产评估方法，针对湖南机场股份有限公司购买土地使用权之目的，对纳入本次资产评估范围内的湖南投资集团股份有限公司名下的土地使用权在评估基准日2011年3月31日的市场价值进行了评估，评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果作如下报告。二、委托方、被评估单位和其他报告使用者（一）委托方：湖南机场扩建工程建设指挥部（湖南机场股份有限公司下设机构）湖南机场扩建工程建设指挥部是湖南机场股份有限公司下设机构之一。湖南机场股份有限公司下辖长沙黄花、张家界荷花、常德桃花源、永州零陵、怀化芷江五个机场及湖南机扩建工程建设指挥部。湖南机场股份有限公司位于长沙黄花国际机场内；法定代表人姓名：刘志仁；注册资本：32 亿元人民币；实收资本：32 亿元人民币；公司类型：非上市股份有限公司。湖南机场股份有限公司经营范围：民用机场及其配套设施、项目的投资建设及航空性业务的经营、管理；提供航空器起降、停场、过夜、通信导航、调度指挥等地面保障服务；提供旅客值机、候机等代理服务；提供跑道、停机坪和其他机场设施的维护使用等。（二）被评估单位：湖南投资集团股份有限公司名称：湖南投资集团股份有限公司住所：长沙高新技术产业开发区 C4 组团 A-718 号,北京亚超资产评估有限公司,第 4页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文法定代表人姓名：谭应求注册资本：499,215,811 元人民币实收资本：499,215,811 元人民币公司类型：股份有限公司经营范围：投资建设并收费经营公路、桥梁及其它城市基础设施；投资开发经营房地产业；投资经营酒店业、娱乐业（限由分支机构凭许可证经营）；加工销售人造金刚石制品，生产、销售机械、电子设备、销售五金、交电、百货、建筑装饰材料（不含硅酮胶）。湖南投资集团股份有限公司（前身系长沙中意集团股份有限公司，以下简称公司或本公司）系经湖南省人民政府办公厅湘政办（1992）328 号文件批准，并经中国证券监督管理委员会证监发审字（1993）57 号文件复审同意，由原中意电器集团公司长沙电冰箱厂独家发起设立，以社会募集方式组建的股份有限公司。公司于 1993 年 12 月 7日在湖南省工商行政管理局登记注册，取得注册号为 18378356 的企业法人营业执照。2000 年 4 月 1 日经股东大会审议通过，公司更名为湖南投资集团股份有限公司，企业法人营业执照注册资金号变更为 4300001000747。经历次增资，公司现有注册资本 499,215,811 元，股份总数 499,215,811 股（每股面值 1 元）。其中，有限售条件的流通股份 A 股 101,425,911 股。无限售条件的流通股份 A 股 397,789,900 股。公司股票于1993 年 12 月 20 日在深圳证券交易所上市挂牌交易。委托方湖南机场股份有限公司系土地使用权购买方，被评估单位湖南投资集团股份有限公司系土地使用权出卖方。（三）其他报告使用者除上述的委托人、被评估单位及法律规定的使用者以外，无其他评估报告使用者。三、评估目的湖南机场股份有限公司购买湖南投资集团股份有限公司名下的土地使用权，为此对购买土地使用权于评估基准日所表现的市场价值进行评估，评估价值仅作为湖南机场股份有限公司购买土地使用权提供市场价值之参考依据。,北京亚超资产评估有限公司,第 5页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文四、评估对象和范围评估对象是湖南投资集团股份有限公司名下位于长沙县黄花镇高岸村一宗国有出让商业用地所分割的20,666.67（折合31亩）土地使用权，土地性质为出让，土地用途为商业用地，土地使用权剩余出让期限为 32.22年。评估基准日前，收购方湖南机场管理集团将购买的生地开发成了“五通一平”，本次评估为开发前的生地价值。本次评估的范围土地使用权一宗，具体范围以被评估单位提供给北京亚超资产评估有限公司进行评估的“无形资产-土地使用权评估明细表”为准。此评估范围已经委托方和被评估单位确认。五、评估价值类型及定义本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。六、评估基准日根据与委托方的约定，本项目资产评估的基准日确定为 2011 年 3 月 31 日。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日之外部经济环境以及市场情况确定。七、评估依据我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：（一）评估行为依据1、湖南投资集团股份有限公司出售土地使用权的决议。2、北京亚超资产评估有限公司与湖南机场股份有限公司签订的评估业务约定书。（二）评估法规依据1、中华人民共和国国务院令（第 378 号）企业国有资产监督管理暂行条例；2、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令企业国有资产评估管理暂行办法；3、国资委产权（2006274 号）关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的,北京亚超资产评估有限公司,第 6页,、,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文通知；4、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3 号企业国有产权转让管理暂行办法；5、国办发2001102 号国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知；6、中注协会协200318 号注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；7、中华人民共和国企业国有资产法2008 年 10 月 28 日；8、中华人民共和国公司法（2006 年度 10 月 27 日修订）；9、其他相关法律、法规、通知文件等。（三）准则依据1、财政部财企（2004）20 号资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则；2、中国资产评估协会中评协（2007）189 号资产评估准则评估报告资产评估准则评估程序、资产评估准则业务约定书、资产评估准则工作底稿及资产评估价值类型指导意见；3、中国资产评估协会中评协（2004）134 号企业价值评估指导意见（试行）；4、中评协（2008）218 号企业国有资产评估报告指南。（四）评估依据1、国家有关法律法规、政策文件（1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第二十八号，从 2004年 8 月 28 日起实施）；（2）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第二十九号，从 1995 年 1 月 1 日起实施）；（3）中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第七十四号，从 2008年 1 月 1 日起实施）；（4）中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第 256 号，从 1999 年 1月 1 日起实施）；（5）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55 号，从 1990 年 5 月 19 日起实施）；,北京亚超资产评估有限公司,第 7页,；,；,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文（6）国土资源部土地估价报告备案办法（试行）的通知（国土资厅发200142号）；（7）国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144 号,从 2001 年 2 月 13 日起实施）；（8）2007 年长沙县城镇基准地价更新技术报告；（9）湖南省人民政府及有关部门颁布的法规条例、条件、通知。2、技术规程（1）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）（2）中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）（3）中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T210102007，从 2007年 9 月 28 日起实施）。3、委托评估方提供的与评估有关资料（1）国有土地使用证长国用（2007）第 0017 号复印件；（2）湖南投资集团股份有限公司宗地图复印件。4、评估人员平时收集和调查的资料（1）现场查看记录、摄影照片；（2）现时长沙市房地产市场情况资料；（3）中国人民银行资金存、贷款利率；（4）评估人员现场查看资料。八、评估方法根据城镇土地估价规程，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价修正系数法等。委估宗地法定用途为商业用地，该地区同类用地开发模式普遍为自建自营，其客观租金较难取得，故不宜采用收益还原法测算，评估对象周边房地产市场交易量较小，开发完成后市场价格难以预测，故不宜采用剩余法进行评估。根据市场调查，该区域土地取得成本与开发成本难以获取，亦不宜采用成本逼近法测算，据评估员了解，项目所在区域商业用地成交案例较多，交易市场较发达，可以采用市场比较法进行评估；委估宗地属长沙县黄花镇基准地价覆盖区内，可采用基准地价法进行测算。综上所述，本次评估宜采用市场比较法、基准地价系数修正法来确定评估对象价,北京亚超资产评估有限公司,第 8页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文值。市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。基准地价系数修正法指在求取一宗待估土地的价格时，依据评估对象所处地区的土地级别基准地价水平，参照评估对象所处土地级别的各种修正因素说明，确定区域因素、个别因素、评估基准日、容积率与建筑密度、使用年期、开发程度等修正系数，最后修正得出评估对象地价的一种方法。九、评估过程本次评估于2011年8月4日进行现场勘测，最终于9月28日出具正式资产评估报告。整个评估工作分三个阶段进行：（一）评估前期准备工作阶段本阶段的主要工作是：根据我公司资产评估工作的需要，向被评估单位布置资产评估申报表，同时收集资产评估所需文件资料，制订资产评估工作计划。（二）现场评估阶段根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权界定，具体步骤如下：1、根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记录，与资产管理人员进行交谈，了解资产基本情况；2、根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；3、查阅委估资产的产权证明文件，以及有关往来账目、发票等财务资料；4、开展市场调研、询价工作，走访有关管理单位；5、对委估资产进行评估，测算其评估价值。（三）提交报告阶段根据评估工作情况，起草资产评估报告书，由所内进行三级审核后，向委托方提交资产评估报告书初稿，根据委托方意见，在合理的情况下进行必要的修改，在经委,北京亚超资产评估有限公司,第 9页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文托方确认无误后，向委托方提交正式资产评估报告书。十、评估假设和限制条件（一）评估特殊性假设与限制条件本次评估的是待估宗地的公开市场价值，即在评估基准日对宗地进行合理销售的最佳价值，假设：1、土地使用权系合法取得，并缴清取得土地的各项费用，委托评估方提供的国有土地使用证为有效地法律凭证；2、评估对象作为商业用地，能得到持续、有效利用，并产生相应的土地收益；3、自愿销售的卖主；4、评估基准日的土地市场为公开、平等、自愿的交易市场，并且在评估报告有效期内土地价格将保持稳定；5、假定待估宗地不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束；6、任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方及有关部门的相关法律、法规；7、符合地价定义设定条件。8、本次评估，宗地开发程度设定与原貌一致为“生地”状态，容积率设定与商业用地基准地价平均容积率一致为1.0，土地使用权类型设定为出让，土地用途设定为商业用地，土地使用权剩余使用年限设定为实际剩余使用年限32.22年。（二）一般性假设和限制性条件1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），我公司按准则要求进行一般性的调查，除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的；2、对于本评估报告中价值评估结论所依据而由被评估单位及其他各方提供的信息资料，我公司在进行审慎分析基础上，认为所提供信息资料来源是可靠的和适当的；3、经核查本评估报告中价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政,北京亚超资产评估有限公司,第 10页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文府机构、团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权文件于评估基准日时均在有效期内正常合规使用，假定该等证照有效期满可以随时更新或换发（如营业执照等）；4、除在评估报告中已有揭示以外，假定企业已完全遵守现行的国家及地方性相关的法律、法规；5、假定企业负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实行了有效的管理；6、我们对价值的估算是根据2011年3月31日本地货币购买力做出的；7、假设企业对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的；8、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与委托方及被评估单位之间充分揭示的前提下做出的；9、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形势不会出现恶化；10、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；11、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；12、不考虑通货膨胀因素。评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。十一、评估结论湖南机场股份有限公司购买湖南投资集团股份有限公司名下位于长沙县黄花镇高岸村一宗国有出让商业用地所分割的20,666.67土地使用权，于评估基准日2011年3月31日,在符合地价定义及假设，未考虑土地使用权抵押和土地证分割等限制条件下的出让土地使用权公开市场价值为：土地面积：20,666.67;土地单价：RMB 819元/；土地总价：RMB1,693万元；大写人民币壹仟陆佰玖拾叁万元整。,北京亚超资产评估有限公司,第 11页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文本次评估增值1,094万元，主要原因是出让土地使用权取得时价值较低。十二、特别事项说明（一）规范性说明1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境不变的前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见。2、本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，公司及参加评估工作的全体人员与被评估单位无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。3、本报告是在被评估单位提供基础文件数据资料的基础上做出的。被评估单位对所提供会计记录、会计凭证、会计报表以及相关数据的真实性和可靠性负责；本报告评估结论是对2011年3月31日这一基准日所评估企业资产价值的客观公允反映，该公司对这一基准日以后该资产价值发生的变化不负任何责任。4、本报告所涉及的有关法律证明文件，由被评估单位提供，其真实性由被评估单位负责。5、我们的评估是根据企业的资产申报表进行的，并依据了企业的财务会计政策，企业对有关资产的存在性、真实性、合法性负责，有关财务会计政策由企业提供，评估师仅对基准日资产价值的客观公允性承担评估责任。6、本次评估以被评估单位提供的资料真实、充分为前提。评估人员受条件、时间的限制，所以评估结论受机构评估人员职业判断的影响。7、本报告含有若干备查文件，备查文件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。（二）特殊性说明1、本报告评估机构、评估人员与本评估项目委托方及该方联系人之间，除本报告评估项目委托关系外，无任何其他足以影响评估结果的关系；2、报告中有关法律性文件及证明材料由委托方提供，本公司不负责因材料不真实而造成的一切法律责任。3、土地的开发程度及其周边环境勘察由委托方带领，我方评估人员加以现场确认。,北京亚超资产评估有限公司,第 12页,，,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文4、本次评估报告中的一些预测数据并未考虑未来不可预测、不可抗力或偶尔事件因素的影响。5、根据评估员现场勘察并与委托方沟通后了解到：湖南投资集团股份有限公司名下位于长沙县黄花镇高岸村一宗47,222.00土地使用权，其东面与南面均临老机场高速。待估对象为其47,222.00土地使用权中所分割的20,666.67（位于大地块的东南面）至评估基准日，已由受让方（湖南机场股份有限公司）开发成为新机场高速，本次评估为开发前生地。据委托方介绍，宗地原开发状态为生地，后由受让方开发成熟地，本评估报告以此为前提，若与实际情况不符，则本评估报告无效。6、本次评估的转让价值为评估对象于评估基准日的市场公开价值扣除“五通一平“的费用。7、本次评估的转让价值未考虑抵押和土地证分割对评估值的影响。8、本评估报告结论系为委托方提供专业化评估意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。9、委估土地使用权面积以被评估单位提供的国有土地使用证与资产评估约定书信息为准。（三）可能影响评估工作的重大事项说明1、2010 年 7 月，湖南投资集团股份有限公司和兴业银行股份有限公司长沙分行签署第 3620100709197-2 号最高额抵押合同，将拟转让土地使用权长国用（2007）字第0017 号和其他两宗土地使用权长国用（2007）字第 0015 号和 0016 号，共计 101,066，抵押给兴业银行股份有限公司长沙分行，抵押期限至 2013 年 7 月 19 日，抵押金额 4000万元。2、本次评估对象为 47,222.00 土地使用权中所分割的 20,666.67（位于大地块的东南面），该宗土地国有土地使用权证编号：长国有（2007）第 0017 号，宗地位置：长沙县黄花镇高岸村，至评估基准日前，已由受让方开发成为新机场高速，但买卖双方尚未勘定划分。以上事项提请报告使用者注意。十三、评估报告使用限制说明（一）本评估报告的结论是在产权明确的情况下，以持续经营为前提条件。,北京亚超资产评估有限公司,第 13页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文（二）本评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及本评估报告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的而提出的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估机构和注册资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎评估的专业规范）承担责任，而不对评估对象的定价决策和处置决策承担任何责任；且评估结论仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的市场价值的估计值而不是交易价格，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。（三）在评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，并进行相应调整。（四）本报告书评估结论使用有效期限自2011年3月31日起一年内有效。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以将评估结论作为实现本次评估目的的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。（五）本评估报告及其评估结论仅供委托方和本报告列明的其他报告使用者为本报告书所载明的评估目的而使用，用于其它任何目的均无效；其他任何第三者不当使用或依赖本评估报告及其评估结论所产生的后果不应由评估机构及其评估师承担任何责任。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方和评估机构书面许可，任何单位和个人不得将本评估报告的全部或部分内容向他人提供或公开，但按法律和相关规定提供给评估管理机构或送交国有资产监督管理部门审查时使用的除外。未经委托方同意，我公司不会向其他任何单位和个人提供或公开。十四、评估报告日期本评估报告日期为2011年9月28日。谨此报告！评估机构法人代表：.,北京亚超资产评估有限公司,第 14页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书正文,注册资产评估师：,.,注册资产评估师：北京亚超资产评估有限公司二 0 一一年九月二十八日于中国.北京,北京亚超资产评估有限公司,第 15页,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书备查文件,湖南机场股份有限公司,购买土地使用权项目,资产评估报告书备查文件,北京亚超评字2011第 010069 号,北京亚超资产评估有限公司,湖南机场股份有限公司购买土地使用权项目资产评估报告书备查文件,备查文件目录,1、被评估单位法人营业执照复印件；,2、被评估单位的土地证复印件；,3、委托方及被评估单位的承诺函；,4、签字注册资产评估师的承诺函；,5、资产评估机构营业执照副本复印件；,6、评估机构资格证书复印件；,7、签字注册资产评估师证书复印件。,北京亚超资产评估有限公司,