河南省洛阳森林半岛左岸风情街调研报告（39页） (1).ppt

洛阳森林半岛左岸风情街调研报告,目 录,I.城市宏观分析,一、洛阳市城市结构：洛阳在新区建设之前，基本在洛河北岸和陇海铁路形成的狭长空间展开，线性城市结构串连了涧西、西工、老城、瀍河四个城市主区，并行成了每个区一个相对中心的不同于同级别城市的特殊结构。,洛阳市位于河南省西部，地处东经111.8至112.59，北纬33.35 至35.05之间，现辖1市（偃师市）8县（孟津、新安、伊川、宜阳、汝阳、栾川、嵩县、洛宁）8区（郊区、吉利区、涧西区、西工区、老城区、廛河区、国家高新技术产业开发区、省经济技术开发区），总面积15208 km2，市区面积544km2，2005年末总人口641.7万，市区人口147.4万。洛阳市属亚热带向暖温带过渡地带，季风环流明显，因此，四季温度和风向变化较显著。洛阳市气候特点是：四季分明，冬季寒冷雨雪少，春季干旱大风多，夏季炎热多雨且集中，秋季晴和日照长。年平均气温：14.7，年平均降雨量：601.6mm。历史上先后有夏、商、西周、东周、东汉、曹魏、北魏、隋、唐、武周、后梁、后唐、后晋13个朝代在此建都，使洛阳成为中国七大古都中建都最早、历史最长、朝代最多的古都，建都史长达1529年，是中国古代长期的政治、经济、文化、科技中心，历史给洛阳留下了都城遗址、寺庙、石窟、墓葬碑碣等丰厚灿烂的文化遗产。境内现有国家级文物保护单位7处，省级53处，市县级650处。,二、洛阳市人口环境分析：1、洛阳市人口变化情况对比分析：洛阳市历年总人口及其总户数对比状况分析图（单位：万人；万户）根据资料统计，2006年末，出生率10.31，自然增长率5.23。年末全市户籍总人口6460万人，总户数为179.9万户，人口密度增大到422人/平方公里,三、洛阳市经济环境分析：1、各区域经济对比情况(2002年2006年)洛阳市国内生产总值近五年高速增长，从2002年的535亿元增长到2006年的1331.7亿元，增长1.48倍。洛阳经济仍处在高速发展中，近五年的平均增长率保持在14.9。,2、市民收入与支出情况分析(2002年2006年)洛阳市城镇居民人均可支配收入自2002年以来，处于平稳上升之中。2006年比2000年增长了64.51。从人均可支配收入的增长幅度看，自2000年以来，增幅逐年提高，2003年开始放缓，但依然保持较高位增长。2006年的增长率为11.3%,3、洛阳市社会消费品零售总额(2002年2006年)洛阳近五年社会消费品零售总额保持快速增长态势，2006年社会消费品零售总额达394.8亿元6增长17.97，表明内部零售商业消费仍是带动洛阳市经济增长的主要动力。,4、洛阳市社会消费品零售总额及其餐饮业所占的比重分析(按行业分)(2002年2006年)从行业看洛阳市社会消费品零售总额，批发和零售贸易业的消费品零售总额远远高于其他行业，近五年增长率持续走高，2006年的零售额比上年同期增长22.2。餐饮业增幅较大，2006年的零售额比上年同期增长54.5，说明洛阳的餐饮业正处在高速的发展时期。,5、洛阳市居民人均消费性支出(2002年2006年)洛阳城镇居民人均消费性支出，也呈递增趋势，年均递增10.74%。随着洛阳市民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，人们对商业网点的布局、购物环境及商品质量提出了更高的要求,四、城市总体规划战略洛阳市的城市规划总体布局结构是，集中与分散相结合，强化中心城，发展卫星城，建立城市圈，形成都市区。规划期内发展建设基本原则为：新区开发与旧区改造并重，开发新城空间，疏解旧区压力，中心城区在调整完善基础上跨陇海铁路向北、跨洛河向西南发展。1、以洛河为轴线，南北对应发展，努力拓展城市空间，不断完善城市功能。由于洛阳是著名古都和老工业基地，过去的建设模式，造就了城市狭长的带状格局，在此范围内建筑物已经添满，可供城市建设用地所剩无几，城市容量小、发展空间有限，加之人口发展规模大，极不利于城市化、工业化程度的提高，不利于二三产业的发展。因此，结合洛阳地区地理位置和地势情况，跨过洛河向南发展，把洛阳市布局形态由洛河北岸的带状演变成为“以洛河为轴线，两岸对称发展，以南北两个带形为主体的组团式布局形态”，是扩大城市规模的必然选择。2、以“两创”为龙头，加强城市基础设施建设，完善路网结构，顺畅城市交通。根据城市道路系统规划，除对现有公交线路加以调整完善外，新规划的公交线网以“四横三纵”（四横为现有310过道、九都路、城南路、洛南大道，三纵为洛龙路、牡丹大道、王城路）为干线，以新规划的停车场为中心，向四周布设的辐射线路，组成布局合理、功能齐全、完整配套的公交线网系统。再经过二至三年的努力，洛阳市的城市交通将形成这样的格局，外围：高速公路环绕洛阳城，过境车辆不再穿越市区，洛河上除现有的洛阳桥、牡丹桥、洛河桥等，,4座大桥外新架设王城桥、瀛洲路、孙辛路、东环路等5座大桥，两岸的带型城市组团通过6大通道贯通；新区内：规划建设道路5条，总长度达152公里，形成四通八达的城市路网系统，其中，中心区11.2平方公里的范围内将形成“八纵”、“十二横”共20条道路。3、以环境综合整治为重点，持续实施“五大形象”工程，美化洛河南北，塑造城市特色。4、以广场、游园绿地建设为主，加快城市中心区绿化建设，强化生态功能，创建园林城市。5、积极推动洛南新区的建设。洛阳新区的建设使洛阳的城市建设进入“以洛河为轴线，南北对应发展”的实施阶段。洛阳新区建设总投资需1700亿元，其中基础设施需194亿元，洛阳新区开发建设本着“贯彻总体规划构思，落实总体规划要求；完善城市功能，合理配置城市基础设施，充分发挥土地效用”的原则，高起点、高标准规划、建设洛阳新区。概括起来主要为一个总体规划，六个功能分区规划、五个专业规划和若干个专项规划。一个总体规划就是洛阳新区71.3平方公里，六个功能分区规划就是中心区11.19平方公里、大学城及体育中心8.5平方公里、洛龙科技园13.9平方公里、滨河公园4.9平方公里、隋唐城遗址22.1平方公里和关林分区10.8平方公里。五个专业规划主要指水系、道路、管网、绿化、交通管制等基础设施规划。,五、洛阳市城市整体规划分析,洛南开发建设的主要任务，一是把中心区建设成为洛阳市未来的行政、商业、文化娱乐中心；二是把大学城、体育中心建设成为我市高等学府和体育基地；三是把洛龙科技园区建设成为与洛河以北市高新技术开发区为一体的现代化工业园区；四是把关林分区建设成为功能齐全、市场繁荣的大型商贸区。五是把滨河公园建设成为与洛河以北洛浦公园相对应的休闲娱乐生态公园。六是把隋唐城遗址建设成为以绿色绿色园林为主体的文物保护基地。,六、洛阳市交通状况：,洛阳境内公路交织成网，310、207国道从中而过，通往郑州、开封、三门峡高速公路全线贯通，洛阳民用机场是国内二级机场，设施完善，可供大型飞机全天候起降，已辟有洛阳至北京、广州、大连、重庆等城市的10余条航线，开通了通往香港和日本冈山的包机。,洛阳是我国中部地区重要的交通枢纽。陇海、焦枝、洛宜三条铁路交汇于此，客货运输能力较强，仓储设施良好。第二条亚欧大陆桥的贯通，将使洛阳承东启西的优势得以充分发挥。,.城市商业环境 现状及发展,一、洛阳商业市场现状：洛阳市商业高度集中，主要集中在西工商圈、涧西商圈、老城商圈，针对细分市场已建立起一些有特色的商业物业体，但差异性不强导至市场间竞争激烈，每家商业体均未能形成自己的优势。西工商圈集中了王府井百货、中央百货、铜锣湾国贸中心、新都汇、家乐福、国美电器、工贸中心及主题专业店，此商圈竞争激烈；涧西商圈以沃尔玛、丹尼斯百货、大张盛德美、大张购物广场、国美家电、金梦家俱、易购万家、上海市场、珠江路餐饮街为主的涧西商业中心，此商圈已覆盖洛阳市中高消费人群，按洛阳市城市规划涧西商圈属城市中心区，洛南新区的建设必将带动涧西商业的发展，提升整个涧西商圈的档次；老城商圈集中了丹尼斯老城店、大张量贩、丽晶门、百年家居建材城、欧陆家居等超市及批发市场，此区域受空间及历史保护限制，发展空间较小，新建商业项目在洛阳各区域中最少，在全城商业竞争环境下老城区商业基本属于半停滞状态。老城区商业（零售业）已呈现出没落趋势，已无力辐射至城市其它区域。,二、商圈图：洛阳市商圈按区域可划分为三个商圈：涧西商圈、西工商圈、老城商圈。其中老城商圈为中低档消费商圈，涧西商圈为中档消费商圈，西工商圈为中高档消费商圈。,BASE,三、洛阳市零售业态分布：超市分布图,百货业分布图,主题专业店分布图：,商业步行街分布图,商业步行街分布图,四、洛阳商业综合分析1、洛阳市商业网点空间布局不合理。受沿洛河带状城区布局影响，洛阳商业网点呈带状分布，并在不同阶段形成区域型商圈。各类型商业网点缺乏统一规划，布局不合理。2、商业大型网点缺乏特色，同质化严重。洛阳市大型零售网点大多数在定位上没有明显的品牌差异和特色，业态雷同，各百货商场销售的商品和经营方式差别不大，有百店一面的现象。3、商业形态滞后，有待升级。洛阳零售业态依然以百货商场、量贩超市以及步行街街铺、集贸市场类传统业态为主，新兴商业业态在市场上依然缺乏。4、零售业市场竞争十分激烈。虽然洛阳商业网点分布较分散，但同一商圈内的同行业竞争十分激烈。随着外资零售企业和国内知名连锁企业的进入步伐加快，零售市场的竞争将更加激烈，对洛阳本土零售市场传统企业造成很大的冲击，同时也将促进洛阳零售市场的健康发展。,.项目区域现状及发展,洛南新区因其形成时间短，且没有进行大规模的入住，所以没有较为繁华和比较成熟的商业街形成，目前，大部分开发商在建及已建成的主要是以底商及社区配套商业为主，进入正式营业的有第一大街底商以及中泰华庭底商，主要是以零售店、银行网点、餐饮、电动车销售、洗浴、装饰家居为主。现有商家经营惨淡，多数正在转让或转租。,一、洛阳城市总体规划,二、周边商业项目明细,帝都0379,三、洛南新区商业,顺驰第一大街,顺驰Show Good尚街,三、洛南新区商业,中泰华庭,.项目可行性分析及建议,一、项目现状,1、交 房 时 间：2007年10月8日2、返租起止时间：2007年12月8日-2010年12月8日3、销 售 政 策:07年前：包租3年,4年回购 07年后：业主自行出租4、返租物业面积:2716.395、月返祖金额（总销金额每平米总数8%12）:19874030 2716.39 X 0.08 12=48.78元/月,项目销售现状统计表,二、项目周边有效消费人群,项目基础配套1、上水：上水管径202、下水：下水管径1003、配电：电力负荷/间/12kw4、配电预留：电力预留量640kw5、天然气：无（天然气只供小区住户）6、电扶梯：2部（广州日立）,三、项目基础配套,四、项目基础配套调整建议,五、项目基础铺位切割调整建议,二楼内廊道浪费面积严重且直接导致商铺得房率降低，建议：1、取消二楼内廊道，将内廊道扩充至商铺内，扩大二楼商铺面积，将现有单层商铺改为一带二连体商铺；2、拆除二楼公共卫生间，改为商铺经营所用，以期降低公摊面积。以上两项将直接为集团创收以及为商户降低后期物业管理费用。,前期设计商铺空调室外机机位不合理，如按前期设计安装将安装于图内红色圈内，空调室内、外机排水系统也未设计。建筑外立面及店铺形象将严重受损。建议：在商铺后（建筑南侧绿化）预留空调室外机机位，并加装室内机排水管道。,六、项目有劣势分析,项目劣势：1、商业街铺位开间较小，且室内平面空间不合理；2、有效消费人群总数不足；3、前期规划不合理，物业费过高；4、商铺售价偏高，现有租金水平难以支撑其年8%回报率；5、商铺紧邻住宅，餐饮及娱乐行业受限严重。项目优势：1、目前已有高档餐饮入驻，会对整体的商业街有一定的带动作用；2、周边消费人群消费力较强；3、商业外檐整体较为高档，品质感较强。,七、项目业态、业种定位及租金建议,以上4种色块位置配置为：中式餐饮、咖啡店、儿童活动中心、体操房、健身、医疗中心、足疗、按摩。店铺建筑形式为一带二内部连通。,八、项目业态、业种规划,以上3种色块位置配置为：家政服务、送水服务、房屋租赁、花店、西饼店、洗车、彩票购买点、洗衣、银行、小型超市、药品店、电信交费、美容美发、装饰公司、布艺。店铺建筑形式为单一层。,九、项目招商计划,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,