【广告策划-PPT】万科燕南园现场包装总结(1).ppt

万科燕南园别墅开盘前期现场包装工作总结,一、项目外部沿路导示包装,1、虹梅南路景联路路口高炮,1）制作目的：景联路相对比较缺乏认知度，为了方便来访客户顺利进入销售中心，9月中旬起在虹梅南路景联路口发布广告牌，画面主要强调燕南园的位置指向。2）制作周期：原计划在售楼处开放时即发布高炮，但是由于道路下管线复杂等原因，广告报批一直进展缓慢，最终于9月7日才正式发布。,项目外部沿路导示包装,3）基本情况,项目外部沿路导示包装,13米高单立柱，15mX5m双面画面，外打光喷绘；,广告发布期3年，第一年费用60万，第二年30万，第三年30万。,4）存在不足：这一块高炮的制作和发布过程非常漫长，从5月就已经开始寻找广告公司进行报批，本应在7月中旬就发布的广告直到9月才发布。对项目的前期推广造成一定影响。5）经验教训：对于合作广告公司的选择和控制是我们工作的弱项，应整合资源，尽量选择高效的公司合作。,项目外部沿路导示包装,2、沿路交通指示牌,1）制作目的：由于燕南园处于认知度不高的景联路，且项目推广初期，需要为来访客户进行位置引导，因此，沿红梅南路，在几个主要的路段，制作了交通指示牌，进行指引。2）制作周期：六月下旬的时候提出制作指示牌，但最初的广告公司进行审批时，以政府坚决不予批复为由，后于8月15日左右，联系了新的交通工程制作公司，在五天之内，就制作发布了路牌。,项目外部沿路导示包装,3）基本情况,项目外部沿路导示包装,共三块，四面，牌面：材质为铝板，表面贴工程极反光膜，尺寸为3500mmX2200mm；立柱：材质为镀锌钢管，尺寸为219mmX8000mm。,制作及发布费用共10万元，由于是交通指示牌，不存在发布期问题，只要市政道路状况不变，可永久保留。,4）存在问题,三块道路指示牌的制作可谓是一波三折，最开始合作的是一个广告公司，对方公司经过近一个月的报批，答复为政府已经停止批办此类指示牌，但之后重新找到的路政工程公司在五天内就把路牌制作完成且费用大大低于第一家公司的要价，可以说，最初没有找到正确的合作公司，浪费了我们整整一个多月的发布时间。然而就在指示牌制作发布后不到一个星期，位于景联路口的指示牌被盗，合作公司非常强硬，拒不承担损失，并要求将前期尾款结清之后才补做被盗指示牌，使我们非常被动。,项目外部沿路导示包装,5）经验教训,选择好的制作报批公司在广告发布的审批中是最关键的环节。有实力的报批制作公司一般都非常强势，在和其合作的过程中，既要保证令他们有最高的效率进行报批制作，也要有技巧的进行控制，并在合同的订立中，尽量保证我们的权益受到最大程度的保障。,项目外部沿路导示包装,3、沿路道旗导示,1）制作目的：为拦截沿路潜在客户，推广项目形象，并为前来看房客户指引方位，在从银都路口到景联路口的红梅南路上以及景联路上制作燕南园道旗。2）制作周期：6月开始设计画面，6月底画面定稿，7月13日开始发布画面。,项目外部沿路导示包装,3）基本情况,【7月-9月画面】,【10月11月画面】,项目外部沿路导示包装,尺寸：1.8Mx0.7M，材质：喷绘。,10天为一期，发布价格为250元/对/期,4）存在不足：此次道旗的发布存在很严重的质量问题，由于安装形式不够考究，加上画面又比较大，容易被来往大型车辆碰到，道旗出现破损、歪斜的现象比较严重。制作公司的维修又很难保证及时。仍然是一个发布制作公司的问题，据事后了解，合作的公司没有自己的制作公司，也需要分包出去再行制作，这就造成两个问题：价格偏高；控制不力。5）经验教训：道旗制作一定要要求在固定的时候采取刨箍固定，保证美观和坚固。广告公司的挑选和控制很重要。,项目外部沿路导示包装,4、景联路口指示旗,1）制作目的：项目所处的景联路是一条比较小的市政道路，开车前来的客户往往会开过之后才发现，因此，为了更好的拦截、指引客户，决定在景联路口绿化带中制作三面指示旗。2）制作周期：6月中旬就考虑要制作指示旗，但是由于绿化带下管线非常复杂，在报批过程中遇到问题，迟迟未批。也是到了8月中旬重新更换了广告公司，才解决了报批问题，五天内就完成了画面发布。,项目外部沿路导示包装,3）基本情况,项目外部沿路导示包装,三面旗，立杆：钢管深灰色烤漆，5.2m高，画面：喷绘，3mX.07m。,发布期为一年，制作发布费4800元。,4）存在不足：早在六月中旬就考虑要制作的画面，一直拖到八月才完成，没有能够有效地支持前期客户积累和接待的工作。5）经验教训：这三面指示旗的发布，再一次证明，进行广告发布审批的工作，最重要的就是一定要找对广告公司，在今后的工作中一定要加强对广告公司的选择和控制。,项目外部沿路导示包装,二、接待中心包装,1、销售信息展示台,1）制作目的：为使销售中心有更好的销售性，展示燕南园楼盘信息，更好的配合现场销售，制作了信息展示台。2）制作周期：在7月底提出制作展示台的设想，但是由于展台形式一直在讨论中，直到9月中旬才正式制作完成到场。,接待中心包装,3）基本情况,接待中心包装,底座：木板喷白色漆，W：76cm，H1：80 cm，H2：120 cm，27。画面：双层玻璃固定写真画面。300cmX80cm。,制作费用为4762元。,4）存在不足:由于不能确定制作形式，因此制作时间相对较长，没有在售楼中心开放之际就做展示，没有做到最及时的配合销售工作。5）经验教训：企划工作人员应该在日常工作中尽量学习和观察，针对自己的项目特点和现场情况，及时确定适合现场的展示和布置，有效配合销售。,接待中心包装,2、新东方主义气氛包装,1）制作目的：为契合项目新东方主义的定位，增强销售总心文化氛围，在销售大厅通往办公区的走廊立柱上布置体现新东方主义的镜框。2）制作周期：在7月底提出进行新东方主义包装的提议，但是由于设计形式一直讨论中，直到9月中旬才正式制作完成到场。,接待中心包装,3）基本情况,接待中心包装,三个镜框，尺寸：70cmX50cm 材质：铝制型材、卡纸、相纸。,制作费用为1207元。,4）存在不足：设计之初没有考虑现场安装方式，玻璃镜框制作出来后，在安装过程中比较困难，颇费周折才固定好。一方面，由于内容比较难确定，另一方面也因为没有较为明确的时间节点要求，镜框画面花费较长时间才确定，导致耗费较长时间才制作完成，没有做到最及时的配合销售工作。5）经验教训：进行现场包装的时候，除了考虑美观性，还一定要考虑实际操作的可能，制作公司和设计公司应该加强勾通，避免出现设计完成后难以实现或需要较高成本才能实现制作的情况。在确定工作内容后，就应该有明确的时间节点要求，做到有意识及时跟进，尽快尽高质量完成工作。,接待中心包装,3、现场气氛包装,1）制作目的：为了现场更好的展示项目调性和气氛，对售楼处内进行了一系列的形象气氛包装。2）制作周期：在5月底开始销售中心的包装设计，6月中旬确定设计方向，7月初设计定稿，7月15日基本制作安装完成。,接待中心包装,3）基本情况,【预接待处标识】,【进门处吊旗】,接待中心包装,LOGO：0.5x0.5x0.02m，字体部分：1.15x0.3m，铝板刻字喷漆,尺寸：0.45x4m，共制作3块，材质为网眼布喷画。,【销售中心形象墙】,【商业中心字母标识】,接待中心包装,尺寸：26.72x1.3m，材质：3M白色反光膜。,尺寸：0.6x3.4m，工艺：铝板考漆，LOGO为丝网印刷。安装：离地面1.4m。,【门岗处项目英文名刻字】,【入口处LOGO】,接待中心包装,尺寸：0.55x0.4m，材质：不锈钢刻字，烤漆。,售楼处室包装及导示制作费用共计49348元整,尺寸：0.75x0.75m，材质：立体灯箱，墙体内走线、内打灯。,4）存在不足：室内三个主要包装内容中，主要问题出现在进门处的三面吊旗，在原先设计的平面文件中，效果非常不错，但是实际制作出来之后，发现网眼布存在透光太厉害、褪色较快、垂坠感较差的问题，现场表现力不强。入口处的亚克力灯箱，由于灯箱片无法找到LOGO颜色，只能用相近颜色代替，但仍有偏差，尤其在晚上打灯之后，色差更是非常严重。门岗处的不锈钢刻字，由于岗亭整改，来回拆卸安装了三次之多，影响了项目形象，也增加了制作合作公司的工作量。,接待中心包装,5）经验教训：在工作中不能过分依赖企划公司，企划工作人员应该掌握一定的制作品常识，对设计稿是否能实现预想表达效果有一定的预估预判能力。要能够很好控制设计及制作的合作公司，并有意识加强三方的沟通，争取在设计初期就考虑到制作的实际情况，尽量减少时间及成本的浪费并保证制作效果。与公司内部其他相关部门的沟通和协调也是高效、低成本完成工作的关键。,接待中心包装,4、销售中心导示包装,1）制作目的：为了现场更好的展示项目调性和气氛，在调性统一的前提下进行方位导示，在售楼处内外进行了一系列的导示标识包装。2）制作周期：在5月底开始销售中心的包装设计，6月中旬确定设计方向，7月初设计定稿，7月15日基本制作安装完成。,接待中心包装,3）基本情况,【室内导示设计稿】,接待中心包装,【室内导示部分实景】,接待中心包装,材质为：铝板烤米色漆，信息部分为丝网印刷。,接待中心包装,材质为：钢板烤漆，埋地式安装。文字信息丝网印刷,售楼处室包装及导示制作费用共计49348元整,4）存在不足：导示部分制作时产生的主要问题在于文字内容的校对时出现了疏忽，在安装时候才发现有问题，又进行现场整改。部分导示牌安装后，设计部同事提出位置整改意见，后又安排重新安装。5）经验教训：加强对设计公司的控制，在完稿过程中，一定要细心检查，避免无谓犯错。造成不必要的时间和成本的浪费。与公司内部其他相关部门的沟通和协调也是高效、低成本完成工作的关键。,接待中心包装,三、示范区包装,1、运动设施说明,1）制作目的：为让客户在参观过程中现场感受将来入住后运动会所的气氛，在示范区的包装中，配合销售，也对运动设施进行了包装。2）制作周期：在7月下旬开始对示范区包装进行设计，8月初定稿，8月20日基本制作结束并完成现场包装。,示范区包装,3）基本情况,示范区包装,二楼运动设施导示：不锈钢实体烤漆，文字信息丝网印刷，折角贴墙离地安装；,蓝球场、网球场使用说明：1.35(0.7+0.65)x0.75m,不锈钢实体烤漆，文字信息丝网印刷，埋地式安装。,羽毛球场使用说明：0.7(0.6+0.1)x0.65m，不锈钢实体烤漆，文字信息丝网印刷，折角贴墙离地1.3m安装；,4）存在不足：运动设施的说明设计制作过程中出现过的问题在于文字翻译上，由于设计师对于平面视觉效果的需要，将中文翻译成为英文，但是翻译得非常不专业，花费较大精力进行校对和修改。5）经验教训：对于设计公司翻译的文字，需要非常认真的校对是否有问题。,示范区包装,2、物业设施说明,1）制作目的：社区内物业有部分标识，为了和销售系统的园区导示保持调性一致，决定放弃使用物业原有设计，重新设计制作。2）制作周期：在7月下旬开始对示范区包装进行设计，8月初定稿，8月20日基本制作结束并完成现场包装。,示范区包装,3）基本情况,【IC卡指示牌】,【安全提示牌】,【安全驾驶提示牌】,示范区包装,宽：120mm，高按比例缩放，白、绿两色方光膜刻字。2套。,尺寸：0.2x0.2m，工艺：不锈钢烤漆，信息部分丝网印刷。,尺寸：1.8x0.45m，材质：不锈钢实体烤漆，信息部分为反光膜。插地式安装。,【物业管理须知】,【小心台阶指示牌】,示范区包装,1.35(0.7+0.65)x0.75m,不锈钢实体烤漆，文字信息丝网印刷，埋地式安装。,尺寸：0.5x0.3m，可折叠结构，不锈钢烤漆，信息部分为即时贴刻字。,示范区包装,【临时车位号】,【小型指示牌】,尺寸：410 x100mm，制作40个,（材质：黑色雪弗板贴白色反光膜。,警铃牌98x65mm，户外写真；出门按钮牌：120 x120mm，有机玻璃背胶烤漆；读卡器：120 x120mm，有机玻璃背胶烤漆。,4）存在不足：在安装的过程中，交通安全指示牌上的反光膜张贴时曾经犯了贴倒方向的错误，后又进行调整。5）经验教训：加强对制作公司的控制，在细节之处尤其需要关注。,示范区包装,3、园区导示,1）制作目的：为对示范区内几处关键点进行说明，对主要方向进行导向指示，统一制作了示范区内标识导示系统。2）制作周期：在7月下旬开始对示范区包装进行设计，8月初定稿，8月20日基本制作结束并完成现场包装。,示范区包装,3）基本情况,【中央绿轴说明】,【钟楼说明】,【示范区参观须知】,示范区包装,尺寸均为：1.35(0.7+0.65)x0.75m，不锈钢实体烤漆，文字信息丝网印刷，埋地式安装。,【方向导示牌现场实景图】,【方向导示牌现场实景图】,示范区包装,尺寸均为：2300 x600mm，不锈钢实体烤漆，文字信息丝网印刷，埋地式安装。,4）存在不足：在方向导示牌的现场安装中，发现一块丝网印刷的字有歪斜，安装中又发生歪斜的现象，只能在现场进行重新调整。5）经验教训：应该加强对制作公司的控制，在细节之处尤其需要关注。,示范区包装,4、户型说明牌,1）制作目的：为对A、B两套示范单位的户型进行公示说明，更有效的在示范区内体现销售性，分别制作了两块户型说明牌。2）制作周期：在7月下旬开始对示范区包装进行设计，8月初定稿，8月20日基本制作结束并完成现场包装。,示范区包装,3）基本情况,【户型说明牌设计图】,【户型说明牌现场实景图】,示范区包装,尺寸：2.3x0.6m，A、B户型各一块。钢板实体烤漆，画面部分高精度写真贴膜，文字信息为即时贴刻字。,示范区包装费用总价为45000元。,4）存在不足：两块说明牌的尺寸有些偏大，放在示范单位门口显得有些不合比例。在台风过境的时候，未能及时收好，两块指示牌被吹倒，漆面被破坏，画面由于雨水侵蚀，出现生锈的现象。5）经验教训：现场包装需要细心考证，设计公司和企划人员应该有准确的把握平面设计和实际效果之间区别的能力，确保实际制作有最佳的空间尺度。现场包装结束后，进行良好的维护也很重要，需要物业部门的配合。,示范区包装,四、品质体验馆包装,1、制作目的：为了更好的配合销售，直观清晰的向客户介绍燕南园的精良品质，让客户进行现场感受体验，决定在示范区将一套住宅包装为品质体验馆。2、制作周期：8月4日提出包装品质体验馆的设想，8月12日设计初稿通过，8月19日设计完稿，26日包装完成。,品质体验馆包装,【欢迎光临牌】,【品质体验馆门头】,品质体验馆包装,欢迎牌为钢板烤漆，丝网印字，1.3x0.45m；门头为不锈钢刻字，2.2m长，40mm厚，高按照比例确定；,【一楼品牌调性包装】,品质体验馆包装,一楼、二楼制作展板制作为铝板贴写真喷绘，即时贴刻字,【二楼品质体验展示（实物部分）】,品质体验馆包装,【二楼品质体验展示（平面部分）】,品质体验馆包装,一楼、二楼制作展板制作为铝板贴写真喷绘，即时贴刻字,【三楼 气氛包装】,品质体验馆包装,品质体验馆包装制作费用为66681元。,写真喷绘画面裱贴。,4、存在不足：品质体验馆的包装非常的赶，基本上只有两个星期进行设计制作，使得工作非常的辛苦，工程质量难以顾全细节。设计公司在品质体验馆的包装中，基本上完全不考虑时间和实际操作的限制，三楼的包装和展板上文字的粘贴，都耗费了大量的人力物力。由于时间比较赶，而且还有项目部作工程施工的工作，因此双方的工作产生了相互干扰。,品质体验馆包装,5、经验教训：做好计划管理，并能在工作中全面考虑问题，尽量避免出现临时决定赶工的情况，保证在合理的时间内高质量高效率完成工作。一定要把控设计公司的设计，和制作公司做好沟通，掌握基本的制作常识，在保证效果的前提下，选用最经济最便利的方法实现设计意图。在出现和其他部门协调工作的情况时，双方的沟通和协调非常重要，最好能一同排定计划，避免出现互相干扰、相互牵制、浪费时间的情况。,品质体验馆包装,五、商业包装,1、制作目的：为体现项目调性，营造社区良好的环境，推动销售，对燕南园商业部分进行包装。2、制作周期：5月底提出工作要求，6月中上旬设计初稿确认，6月25日左右完稿确认，7月20日现场包装制作基本完成。,商业包装,3、基本情况,【美食中心门头包装】,【商业中心门头包装】,商业包装,【商业中心灯箱及道旗】,【美食中心灯箱及道旗】,商业包装,【音乐店】,【童装店】,【男装店】,商业包装,【化妆品店】,【女装店】,【花店】,商业包装,【罗森包装】,【书店】,商业包装,4、存在不足：工程质量粗糙是此次商业包装最大的败笔，道旗不直、灯箱不亮、喷绘布退色等等存在的问题，让良好的设计感却没有相应的品质感，是燕南园商业包装最大的遗憾。由于缺乏经验，在和合作单位的核价过程中，没有能够更好的控制成本，使得整个制作费用显得偏高。5、经验教训：我们自身的专业程度必须加强，在和制作公司的合作中，加强对对方的质量的把控，在价格核算上要严格控制成本，在合同的订立上，也要充分考虑到付款方式和要求，以求更加有利于我们自身的保护和对对方的约束和控制。,商业包装,六、工地围板包装,1、制作目的：为维持销售中心及示范区的形象，划分施工区域与销售区域，进行工地围板包装。2、制作周期：分别于7月15日和8月20日两批制作工地围板包装，第一次为销售中心工地围板包装，第二次为示范区工地围板包装。项目部搭建围板时间为3天左右，制作安装时间为3天。,工地围板包装,3、基本情况,【销售中心外工地围板】,【示范区围板】,为遮挡背后未拆迁民房，销售中心附近的工地围板高度为3.8m,示范区围板高度则改为2.8m，加上补做第一批因台风吹倒的画面，共687.6，每平方50元，156550元。,工地围板包装,4、存在不足：由于工地围板面积非常大，承受风力的面积也大，由于围板搭建过程中，卫办质量不是非常过关，会出现被风吹皱的现象，影响了整体效果。两次围板制作完成后都遇上了台风天气，都对围板产生了破坏，后又重新制作画面。5、经验教训：工地围板为项目部协助搭建，今后如果遇到这样的工作，应该在事前做好沟通，明确提出要求，并要求协作部门按照要求完成，尽量避免因为质量问题造成返工重做，浪费时间和成本。,工地围板包装,THANK U！,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,