长沙美斯顿望城项目坡地住宅策划思路汇报(德思勤)2007-61页.ppt

,美斯顿望城项目策划思路汇报,湖南德思勤房地产投资顾问有限公司,2007年1月8日,1,占地面积：247.34亩，其中道路用地17.33亩,总体容积率：2.0以下,总建筑面积：30万平方米左右,建筑密度：26%,绿地率：35%以上,建筑限高：50米以下,一、项目概况,1、总体经济技术指标,2,长沙市区和望城县承接枢纽位置！,2、区域位置长沙市区和望城县承接枢纽位置！,至望城,本案,三环,望城县府二环,长沙市,市政府,中心城区,3,典型的江南丘陵地形，山,头多、洼地多，山头洼地错,落分布；,临近金星大道地势高；,南边的长沙玫瑰园在售，,对面新地东方明珠、双盈卧,龙湾及区域内的和黄、南山,苏迪亚诺项目等均已动工；,地块内有大量的住房和临,时建筑，坟墓多，拆迁/迁,移工作量大。,3、地块状况,典型的江南丘陵地形，山头多、洼地多，山头洼地错落分布；,临近金星大道地势高；,南边的长沙玫瑰园在售，对面新地东方明珠、双盈卧龙湾及区域内的和黄、南山苏迪亚诺项目等均已动工；,地块内有大量的住房和临时建筑，坟墓多，拆迁/迁移工作量大。,4,位于星城镇内，拥有二环、三环,、金星大道等多条城市主干道，项,目西端紧邻金星大道；,距离市中心约20分钟车程，公共,二环,交通时距40分钟左右；,目前尚未开通公交线路，交通主,要靠自驾车和望城县私营中巴。,4、区域交通位于星城镇内，拥有二环、三环,至望城,本案,三环,、金星大道等多条城市主干道，项,目西端紧邻金星大道；距离市中心约20分钟车程，公共,市政府,中心城区,交通时距40分钟左右；目前尚未开通公交线路，交通主要靠自驾车和望城县私营中巴。,路网建设完善，未来交通条件好，但目前公共交通配套缺乏！5,九大巨头齐聚星城镇,6,二、项目研判,1、区域市场总体竞争研判,九大巨头齐聚星城镇,项目名称长沙玫瑰园和记黄埔长沙金德,规模2000亩800亩约300亩,储备用地,和黄项目,新地东方明珠双盈卧龙湾,599.8亩280亩,普瑞园,长沙金德,南山苏迪亚诺,勤诚达项目,南山苏迪亚诺勤诚达项目普瑞园本项目合计动工量约50万,501.8亩644亩417亩247.34亩5785.94亩,储备用地双盈卧龙湾新地东方明珠,本案长沙玫瑰园,2007年预计入市量约40万,六大豪侠雄踞雷锋大道,六大豪侠雄踞雷锋大道,项目名称中新花城深长城项目,规模1089亩300亩,中新花城（高塘岭镇）,中粮项目湖南日报社项目长沙电力项目尖山项目合计,1163亩747亩1500亩2300亩7099亩,长沙电力,深长城中粮项目湖南日报,雷锋大,动工量40万左右,社项目,2007年预计入市量30万,尖山项目,道,7,近二十“豪强”驻扎区域；,未来几年内区域土地开发规,模在12000亩以上；,2007年区域内将有70万产,品入市，未来几年内区域供应,量将呈直线上升趋势；,大多数项目目前处在规划和,初步动工阶段，2007年底将迎,来区域内第一波“冲击波”。,近二十“豪强”驻扎区域；未来几年内区域土地开发规,中新花城,和记黄埔项目,模在12000亩以上；2007年区域内将有70万产,长城项目中粮项目,普瑞园,长沙金德南山苏迪亚诺,品入市，未来几年内区域供应量将呈直线上升趋势；,长沙电力湖南日报社,双盈卧龙湾新地东方明珠尖山项目,长沙玫瑰园,大多数项目目前处在规划和初步动工阶段，2007年底将迎来区域内第一波“冲击波”。超大开发规模，有限的市场容量，未来几年区域内将面临“窒息”市场竞争氛围！8,1.8,星城镇项目容积率均在1.0以上，主要以洋房和住宅产品为主；,雷锋大道沿线容积率基本在1.0以下，比较纯粹别墅区，产品以别墅为主。,2、区域项目产品竞争研判,项目名称长沙玫瑰园南山苏迪亚诺新地东方明珠双盈卧龙湾和记黄埔项目普瑞园中粮项目湖南日报社中新花城,容积率1.551.051.51.0-1.61.10.35约1.0约1.15,物业类型小高层住宅为主，少量别墅洋房、联排为主，辅助部分独栋双拼小高层小高层住宅为主，洋房为辅，少量联排别墅小高层住宅为主，少量公寓及坡地别墅独立、联排、洋房别墅/洋房（定向），小高层公寓（对外销售）独立、联排别墅为主，后期辅助部分洋房洋房、联排别墅为主，辅助部分小高层洋房、联排别墅为主，后期部分小高层公寓,星城镇项目容积率均在1.0以上，主要以洋房和住宅产品为主；雷锋大道沿线容积率基本在1.0以下，比较纯粹别墅区，产品以别墅为主。区域内别墅、联排、洋房、住宅、公寓产品一应俱全！将面临异常惨烈的“赤裸搏击”竞争！9,10,3、项目自身条件研判规模,项目名称尖山项目长沙玫瑰园中粮项目中新花城和记黄埔项目湖南日报社项目勤诚达项目新地东方明珠南山苏迪亚诺普瑞园项目深长城项目长沙金德项目双盈卧龙湾本项目,规模2300亩2000亩1163亩1089亩800亩747亩644亩599.8亩501.8亩417亩300亩约300亩280亩247亩,目前区域内规模最小的项目，难以形成规模竞争优势！,3、项目自身条件研判容积率,项目名称中粮项目深长城项目湖南日报社项目尖山项目南山苏迪亚诺和记黄埔长沙金德普瑞园双盈卧龙湾长沙玫瑰园新地东方明珠本项目勤诚达项目,容积率0.350.78约1.0约1.01.05约1.0-1.6约1.0-1.61.1约1.51.55约1.82.0以下3.0以下,目前区域容积率较高项目，一定程度上影响项目品质塑造！11,从卫星图上可以清楚看到，,本项目是星城镇区域内地块,最不平整的地块。,山地多、洼地多，错落分布,明珠,3、项目自身条件研判地块现状从卫星图上可以清楚看到，,本项目是星城镇区域内地块最不平整的地块。山地多、洼地多，错落分布星城镇区域内地块最不平整的项目！对项目高容积率指标实现有,南山苏迪亚诺双盈卧龙湾新地东方长沙玫瑰园,一定压力！且紧临金星大道，西侧噪音污染相当大。12,交通、市政配套：,目前公共交通配套缺乏，交通主要依靠自驾车和私营中巴；未来市政规划配套完善，,但目前尚未配套到位，仍处于空白阶段。但07年公交即会开通。,生活配套：,目前主要是原住民在此生活，各项生活配套仍很落后，城市生活氛围还没有形成。,教育配套：,目前有谷山中学，长沙玫瑰园等项目规划有中小学等。,3、项目自身条件研判配套,交通、市政配套：,目前公共交通配套缺乏，交通主要依靠自驾车和私营中巴；未来市政规划配套完善，但目前尚未配套到位，仍处于空白阶段。但07年公交即会开通。,生活配套：,目前主要是原住民在此生活，各项生活配套仍很落后，城市生活氛围还没有形成。,教育配套：,目前有谷山中学，长沙玫瑰园等项目规划有中小学等。,目前交通、市政配套尚不完善，城市生活氛围尚未形成！,13,不具备先发优势：,玫瑰园、南山项目均早于本项目开发，能形成先入为主的市场认知形象，且大规模项,目在后期更有利于形成生活氛围，促进销售！,腹背受敌，客户截流大：,本项目位于金星北路的中间，南边有玫瑰园、北边有南山、和黄等项目！无论从长沙,市区还是望城县的客户均不是第一个到达本项目，南北客户截流大。,3、项目自身条件研判营销条件,不具备先发优势：,玫瑰园、南山项目均早于本项目开发，能形成先入为主的市场认知形象，且大规模项目在后期更有利于形成生活氛围，促进销售！,腹背受敌，客户截流大：,本项目位于金星北路的中间，南边有玫瑰园、北边有南山、和黄等项目！无论从长沙市区还是望城县的客户均不是第一个到达本项目，南北客户截流大。,本项目开发相对滞后，南北受敌、客户截流大，,未来营销中可能面临尴尬位置！,14,从总体竞争看：区域推盘量大，市场容量有限，竞争将较为激烈！,从产品竞争看：各项目产品同质化严重，直接竞争严重！,从项目自身看：无论地块条件、规模、容积率等先天条件，还是从,未来的营销位置，本项目均不占明显优势！,研判结论：,从总体竞争看：区域推盘量大，市场容量有限，竞争将较为激烈！,从产品竞争看：各项目产品同质化严重，直接竞争严重！,从项目自身看：无论地块条件、规模、容积率等先天条件，还是从,未来的营销位置，本项目均不占明显优势！,1、在区域内项目之间直接“赤裸搏击”，本项目不占优势！,2、借助区域发展热潮机会及本项目紧靠玫瑰园的优势，采取借势及市场补缺策略，寻找差异化将是本项目成功开发的关键之所在！,15,本项目差异化发展的实现途径：,如何解决坡地与高容积率实现 如何在激烈区域竞争中形成项,的矛盾？并确保项目品质？,目特色？实现异军突围？,核心要素：坡地价值挖掘、项目定位！,本项目差异化发展的实现途径：,项目先天价值挖掘：坡地资源价值挖掘,项目后天价值塑造：产品定位、客户定位等,如何解决坡地与高容积率实现 如何在激烈区域竞争中形成项,的矛盾？并确保项目品质？,目特色？实现异军突围？,核心要素：坡地价值挖掘、项目定位！16,低,容,积,率,高,容,积,率,三、坡地价值挖掘1、坡地、较高容积率条件下项目发展博弈分析：,保留坡地产品价值高，项目品质高；土方工程量小；后期销售难度大，销售周期长；项目价值难以实现最大化，不经济。产品总体价值较高，项目品质较高；土方工程量相对较小；后期销售难度一般，周期不长；在地形限制下实现价值最大化。,不保留坡地产品缺乏特色，项目品质一般；项目土方工程量大；后期销售难度大，销售周期长；项目价值难以最大化，不经济。产品价值低，项目品质差；项目土方工程量大；后期销售难度不大，周期不长项目收益难以最大化，不经济。,保留坡地是项目开发的上佳选择，但在确保项目品质前提下，坡地保留与高容积率实现存在矛盾！需要多次博弈找到最佳切合点！17,根据我司长期以来的市场经验，结合本项目实际情况，假定有：,本项目产品由别墅、多层洋房、小高层住宅三种产品组成,别墅、洋房、小高层住宅容积率分别为0.8、1.2、1.8,2、项目产品与容积率关系测算：根据我司长期以来的市场经验，结合本项目实际情况，假定有：本项目产品由别墅、多层洋房、小高层住宅三种产品组成别墅、洋房、小高层住宅容积率分别为0.8、1.2、1.8,项目容积率=,别墅用地0.8+洋房用地1.2+小高层住宅用地1.8,总用地面积其中：别墅/洋房/小高层住宅用地面积=别墅/洋房/小高层住宅用地比例总用地面积多次博弈，锁定能确保项目品质，最大化发挥项目坡地价值和开发利润的容积率指标点！18,别墅(0.8)100%75%75%75%50%50%50%50%50%25%25%25%000,洋房(1.2)025%012.5%50%025%15%35%75%037.5%100%050%,小高层(1.8)0025%12.5%050%25%35%15%075%37.5%0100%50%,建筑面积（）131922148412164902160779164632214373189368199531179744181392255598218495197882296824247353,核定容积率0.80.91.050.950.9981.31.151.211.091.11.551.3251.21.81.5,0,0,100%（2.0）,329804,2.0,19,结论：,容积率方案0.8以下0.81.01.01.21.21.61.82.0,建筑面积（）13.2万以下13.216.5万16.519.8万19.826.4万29.733万,物业类型预测独立/双拼/联排别墅独立/双拼+联排别墅别墅（联排为主）+少量洋房/小高层别墅（联排为主）+少量洋房+少量小高层别墅（联排为主）+洋房+小高层别墅（联排为主）+洋房/小高层纯洋房别墅（联排为主）+小高层洋房+小高层+别墅洋房+小高层+少量别墅小高层+少量洋房纯小高层,特色物业组合是解决坡地与容积率矛盾的最佳切合点！20,特色物业类型组合,3、项目坡地保留策略：,特色物业类型组合,有选择性的保留部分坡地！,将地块条件好，居住价值最佳的坡地保留，而,将地块条件相对较差的坡地舍去！,21,根据项目地块现有交通、景观,、噪音、坡地价值等因素，将项,目分成三个分地块。,S1,对各分地块进行打分并确定其,S2,价值，为坡地保留作参考。,S3,4、项目地块价值分析：,根据项目地块现有交通、景观、噪音、坡地价值等因素，将项目分成三个分地块。,对各分地块进行打分并确定其价值，为坡地保留作参考。,22,项目噪音交通私密景观合计,S113116,S222228,S3313310,注：条件最好的分值为3分，其后依次是2分、1分从居住的角度来看：S3S2S123,根据地块的价值分析，结合地块,目前地形、植被现状，我司建议,对坡地采取部分保留，详见右图,绿色阴影所示。,5、项目坡地保留建议：,根据地块的价值分析，结合地块目前地形、植被现状，我司建议对坡地采取部分保留，详见右图绿色阴影所示。,24,本项目定位的核心是：打造特色，形成差异化！,四、项目定位本项目定位的核心是：打造特色，形成差异化！,客户定位?,产品定位？,25,河东客户占比例最高，达35%；,岳麓区客户购买占23%左右；,望城县客户约占21%；,外省市客户约占15%；,本省外市客户占6%，主要来自常德、益阳,等区域。,1、客户定位：【借鉴项目】长沙玫瑰园成交客户分析：成交客户来源分析：成交客户来源区域河东客户占比例最高，达35%；岳麓区客户购买占23%左右；,33,15%12,6%46,21%,49,23%74,35%,岳麓区河东望城县本省外市外省市,望城县客户约占21%；外省市客户约占15%；本省外市客户占6%，主要来自常德、益阳,等区域。客户区域来源广泛，河东和岳麓区客户仍是购房的主体，外省市和本省外地市客户的重要性日益突出。26,从目前成交客户的置业目的来看：,投资占的比例较大，达约近30%；,纯自住约占35%；,而用养老、为亲友购房、度假自住兼,长线投资占到35%。,这可能与项目首期开发阶段，性价比,较高，投资价值相对较大有关。,成交客户置业目的分析：,成交客户置业目的分析,从目前成交客户的置业目的来看：投资占的比例较大，达约近30%；,75,35%,75,35%64,30%,自住投资自住兼投资,纯自住约占35%；而用养老、为亲友购房、度假自住兼长线投资占到35%。这可能与项目首期开发阶段，性价比较高，投资价值相对较大有关。,自住、自住兼投资是最主要的置业目的,但投资所占比例也较高。27,从成交客户职业分布来看：,政府公务员23%和国企员工19%,所占的比重是最多；,其次是公司职员、私营业主等；,从客户地位来看，基本上是有一,定地位的人士。,成交客户置业分析：成交客户职业状况,公务员个体,从成交客户职业分布来看：政府公务员23%和国企员工19%,40,19%,19,9%,47,23%,高管医生白领,所占的比重是最多；,16,7%22,10%,13,6%20,9%17,8%11,9,5%4%,老师职员公司国企私企,其次是公司职员、私营业主等；从客户地位来看，基本上是有一定地位的人士。,政府公务员、企事业单位人员是本区域最主要客户群！28,在成交客户中25-40岁之间的客户占了73%，这一批客户基本上事业都有了一定,的成绩，且家庭比较稳定。,72%家庭拥有汽车，其中18%家庭拥有两辆以上，没车客户占28%（但也是近期,准备买车打算）。,29,成交客户年龄分析：,成交客户年龄段状况,成交客户车辆拥有情况,47,22%,11,5%,63,29%,20303140,28%,18%,二辆及以上,4150,一辆,93,44%,50以上,没车,54%在成交客户中25-40岁之间的客户占了73%，这一批客户基本上事业都有了一定的成绩，且家庭比较稳定。72%家庭拥有汽车，其中18%家庭拥有两辆以上，没车客户占28%（但也是近期准备买车打算）。城市年轻化新兴“财智阶层”是郊区物业消费的主力军,%,35,东,麓,城,市,河,岳,望,省,县,市,%,%,23,21,20,周,边,外,6%,%,从目前成交客户情况来看：,河东客户以自住兼投资、投资为主；,岳麓区和望城客户主要以自住、自住,兼投资为主；,外省市、本省外市客户基本上以投资,为主，辅之以自住兼投资（如为亲友购,房或几年后自已回来居住）。,成交客户区域来源及置业目的交互分析：,100%80%60%40%20%,27%9%64%,49%41%,20%35%,27%0%73%,50%0%50%,投资兼自住自住投资,从目前成交客户情况来看：河东客户以自住兼投资、投资为主；岳麓区和望城客户主要以自住、自住兼投资为主；,0%,10%,11%,外省市、本省外市客户基本上以投资,为主，辅之以自住兼投资（如为亲友购房或几年后自已回来居住）。自住客户主要是来自岳麓区和望城县；河东、外省、本省外市客户置业目的是自住兼投资或投资并重！30,南山苏迪亚诺项目2006年秋交会亮,相市场，在为期四天的展览和调查,中，我们发现：对南山苏迪亚诺项,目感兴趣的客户里面河东、岳麓区,基本持平，分别占到了34%，38%；,望城县客户约占20%。,【借鉴项目】南山苏迪亚诺客户积累情况分析：,周边县市及其他8%望城20%,客户区域来源预测河东34%,河东河西望城,南山苏迪亚诺项目2006年秋交会亮相市场，在为期四天的展览和调查中，我们发现：对南山苏迪亚诺项目感兴趣的客户里面河东、岳麓区,河西38%,周边县市及其他,基本持平，分别占到了34%，38%；望城县客户约占20%。,河西项目目标客户群体辐射范围扩大，星城板块也成为河东和岳麓区客户置业重要选择区域。31,通过对金星大道沿线两个典型楼盘的客户情况分析，我们可以看到：,河东、岳麓、望城是客户构成的主体；,河东客户的置业版图已经全面扩展，河西也已成为其置业选择区域；,河东客户在本区域置业以自住兼投资或投资为主要目的。,小结：,通过对金星大道沿线两个典型楼盘的客户情况分析，我们可以看到：,河东、岳麓、望城是客户构成的主体；,河东客户的置业版图已经全面扩展，河西也已成为其置业选择区域；河东客户在本区域置业以自住兼投资或投资为主要目的。,对本项目的启示：,对岳麓区及河东客户的挖掘是关键。,两个项目都有20%左右客户来自于望城县客户，望城客户是本项目重要,组成部分。,外省市和本省外地客户是有益补充！,32,本项目客户定位建议：目标客户构成预测,10%,5%,20%,35%,河东客户岳麓区客户望城客户外省市客户,本省外市客户30%河东客户、岳麓区客户、望城客户是项目主要客户来源！本省外地和外省市客户同样需要抓住！33,2、产品定位区域内项目产品供应分析：,项目名称长沙玫瑰园,物业类型小高层住宅为主，少量别墅,主力户型面积（）户型面积偏大。别墅500-1000；三房110-150，四房145-170,紧凑型联排和洋房为主，少量独 联排170215；洋房二房85-90，,南山苏迪亚诺新地东方明珠,栋和双拼，后期有小高层住宅小高层住宅为主，辅之部分洋房，少量联排别墅,三房110-130，四房130-165小高层住宅、洋房、少量公寓，面积相对偏大。,小高层住宅为主，后期少量坡地 三房105-130，四房130-160，少量,双盈卧龙湾和记黄埔项目普瑞园中粮项目中新花城,别墅独立/联排/洋房情景洋房为主，小高层独立/双拼/联排为主，后期少量洋房洋房、联排为主，少量小高层,60以下单房首期联排别墅为主，面积210-240三房110-160，四房140-170独栋460-1084，双拼330，联排222-229联排185，花园洋房二房8598，三房108130，四房130150,34,星城镇主要以小高层住宅为主，住宅户型面积普遍偏大；,星城镇别墅类产品供应主要是南山苏迪亚诺，户型趋紧凑型；和,记黄埔项目户型相对舒适，但区域偏远。舒适型联排别墅和洋房,存在一定的市场空白；,雷锋大道沿线山水资源丰富，主要是别墅类项目，产品以别墅、,洋房为主，讲究舒适和豪华！,星城镇主要以小高层住宅为主，住宅户型面积普遍偏大；,星城镇别墅类产品供应主要是南山苏迪亚诺，户型趋紧凑型；和,记黄埔项目户型相对舒适，但区域偏远。舒适型联排别墅和洋房,存在一定的市场空白；,雷锋大道沿线山水资源丰富，主要是别墅类项目，产品以别墅、,洋房为主，讲究舒适和豪华！,区域内中小面积紧凑型住宅、舒适型联排别墅、叠,加别墅和洋房存在一定的市场空白机会！,35,7,长沙玫瑰园户型销售情况借鉴：项目各类型产品销售状况,200180160,182,154,183,140120100806040,89,107,77,48,123,98,71 67,32 32,一期一批总计套数推出套数售出套数售出率,20,57.79%,62.34%,5.69%,94.37%,39.38%,0,三房二厅,大三房二厅,四房两厅,四加一房,独立别墅,中小面积紧凑户型、沿湖景观单位大四房深受市场热捧；别墅面积过大，销售情况一般！36,南山苏迪亚诺意向客户户型需求情况参考：,来访来电客户接受情况调查,意向客户户型需求调查分析,18%,15%,67%,接受有意向购买接受但还需要考虑不接受,27%,8%,23%,二房三房四房四房以上,42%客户对总价低的紧凑型联排及洋房关注程度较高！但对其居住舒适性存在顾虑！联排/洋房客户仍比较倾向舒适性高产品。37,大四房,二房、小三房,、四房、大四房,目标客户需求分析：,客户类型岳麓区/望城县公务员区域内私营业主区域内原住民工业园区管理及技术人员长沙市区客户（养老型/投资型）外省市客户周边县市客户,需求类型自住为主，投资为辅自住为主，投资为辅自住为主，投资为辅自住为主，投资为辅自住兼投资、投资为主投资为主自住兼投资为主或投资,需求产品中大面积舒适型产品大三房、四房、大面积舒适型产品大面积舒适型产品总价适中的紧凑适用户型性价比高的户型产品二房、小三房、三房性价比高的户型产品性价比高的户型产品,舒适型与经济型产品需求两级分化！38,考虑项目地块现状及未来市场竞争，建议本项目采取多种物业,类型相结合的开发模式，实现项目价值最大化：,项目产品定位建议：,考虑项目地块现状及未来市场竞争，建议本项目采取多种物业类型相结合的开发模式，实现项目价值最大化：,小高层住宅户型建议以紧凑型小面积户型为主，,控制总价，形成价格优势！,别墅、联排、洋房产品讲究适当舒适性，与现有,项目形成一定的差异性！,39,项目产品定位建议：,方案一：,极少独立别墅+少量联排/叠加+洋房+小高层住宅,方案二：,极少独立别墅+联排/叠加别墅+小高层住宅,40,方案一户型定位建议,产品类型,户型二房,建筑面积（）7585,所占比例5%,小高层洋房联排别墅/叠加别墅独立别墅,三房三房,小三房三房大三房四房四房/五房五房/六房,95105110120135140145155190225350450,20%15%25%20%14%1%极少量/项目形象和价值标杆,舒适型与经济型产品相结合实现差异突破！41,方案二户型定位建议,产品类型,户型二房,建筑面积（）7585,所占比例8%,小高层联排别墅/叠加别墅独立别墅,三房,小三房三房大三房四房四房/五房五房/六房,95105110120135140145155190225350450,25%22%10%10%24%1%极少量/项目形象和价值标杆,两极突破，通过产品差异实现市场突围！42,利用原有坡地就势布景，形成,了户户有天有地、有花有景；,外部设计采用立体叠落设计，,使阳台、露台以及前后花园层层,错落，极大地拓宽了人和自然对,话的空间；,内部设计各住户独立入户天桥,，下层、中层住宅有独立私家花,园，每户均有内庭院。,43,五、物业发展建议,1、建筑建议,建议一：台地别墅,利用原有坡地就势布景，形成了户户有天有地、有花有景；外部设计采用立体叠落设计，使阳台、露台以及前后花园层层错落，极大地拓宽了人和自然对话的空间；,内部设计各住户独立入户天桥，下层、中层住宅有独立私家花园，每户均有内庭院。,关键词：户户有天有地、叠落设计、露台/花园/内庭院广泛运用！,叠加式别墅外观像多层，象独,立别墅一栋栋叠加，内部空间却,具有独立别墅的一切元素；,最大优势就在于它脱离了传统,房型平面布局的束缚，将家居的,主体功能，划分为独立的几大部,分，立体分布于几个楼面，使房,间私人性的空间，卓然彰显。,建议二：叠加别墅,叠加式别墅外观像多层，象独立别墅一栋栋叠加，内部空间却具有独立别墅的一切元素；最大优势就在于它脱离了传统房型平面布局的束缚，将家居的主体功能，划分为独立的几大部分，立体分布于几个楼面，使房间私人性的空间，卓然彰显。,关键词：依山地而建，强调对坡地的依托，,内部设计的立体化，强调尊贵和私密！,44,建议三：退台式花园洋房,关键词：层层退让，露台广泛运用！,面积多种变化组合，满足不同层次的需求,45,建议四：半山洋房,关键词：依山地而建，强调对坡地的依托，,注重建筑、坡地、水景的和谐统一！,46,建议五：板式小高层,关键词：挺拔俊逸，充分利用山居景观，广泛,运用阔景阳台、入户花园等！,47,建议项目采用西班牙风格,2、风格建议,建议项目采用西班牙风格,突出对坡地依托和价值挖掘，形成强烈的视觉冲击效果！,48,庭院和浅水景观的,广泛运用,49,结合项目情况，我司建议小区主,入口选址（如右图所示）：,金,临金星大道，昭示性好；,临近玫瑰园，有利于形成连接,星,，前期有利于形成销售氛围，入,住后容易营造生活氛围；,大,目前地势较低，且有水塘可供,道,改造成入口处水景；,3、小区主入口位置建议结合项目情况，我司建议小区主入口选址（如右图所示）：,临金星大道，昭示性好；临近玫瑰园，有利于形成连接，前期有利于形成销售氛围，入住后容易营造生活氛围；,小区主入口备选址小区主入口建议选址,目前地势较低，且有水塘可供改造成入口处水景；50,结合项目情况，我司建议设主会所,和泛会所（右图所示）：,主会所设在入口处，23层设置,，面积控制在1500以内；,主会所以商业形式报建，可对外,经营；,在小区内利用广场、公建设施设,泛会所，主要满足业主日常健身、,休闲、娱乐需求，辅助物管用房。,4、会所设置建议结合项目情况，我司建议设主会所和泛会所（右图所示）：主会所设在入口处，23层设置,，面积控制在1500以内；,小区泛会,主会所以商业形式报建，可对外,小区主会所,所示意,经营；在小区内利用广场、公建设施设泛会所，主要满足业主日常健身、休闲、娱乐需求，辅助物管用房。51,底,层,商,临,街,铺,本项目主要分布在临街部分（如右,图所示）：,区域内长沙玫瑰园有5万，南山,苏迪亚诺有4万；,区域内未来商业供应量大，本项,目商业主要满足自身配套需求；,商业总体量控制在5000左右,临街做12层商业铺面,5、商业配置建议,本项目主要分布在临街部分（如右图所示）：,区域内长沙玫瑰园有5万，南山,苏迪亚诺有4万；,区域内未来商业供应量大，本项目商业主要满足自身配套需求；,商业总体量控制在5000左右临街做12层商业铺面,52,初步测算本项目约7000人左右常住,人口，按照长沙市教育管理条例，应,设9个幼儿园班，考虑别墅类业主适龄,儿童相对少，建议本项目设6个班，占,地面积控制在3000以内；,幼儿园选择建议靠近谷山中学（如,右图所示）,位于项目相对中心位置，便于业主,接送小孩；,6、幼儿园设置建议初步测算本项目约7000人左右常住人口，按照长沙市教育管理条例，应设9个幼儿园班，考虑别墅类业主适龄儿童相对少，建议本项目设6个班，占地面积控制在3000以内；,幼儿园选择建议靠近谷山中学（如右图所示）位于项目相对中心位置，便于业主,幼儿园选址建议谷山中学,接送小孩；53,六、项目营销思路建议：,1、营销推广战略,营销推广上需构建项目高档次形象,达到以“中高档产品+高档市场形象”突围的目的,54,2、案名建议,骏 逸 天,下,55,3、推广主题建议,西班牙风情,山居台地美墅,原生态的坡地绿树体现出的是“山居”意境；坡地、山谷也将本项目区别于区域内其它项目，体现项目鲜明个性特征；山与院，山居生活与文化，体现的是一种生活的高度与境界。56,4、入市时机建议,一期正式开始销售2008年4-5月,57,在区域内形成一定差异化，目前金星大道、雷锋大道沿线项,目如长沙玫瑰园、卓越蔚蓝海岸，以及即将面市的南山苏迪,亚诺、中粮项目均实行毛坯房销售，本项目采取精装修销售,，在产品形式上与竞争对手形成差异化。,5、产品营销特色打造建议：,精装修差异化产品策略,在区域内形成一定差异化，目前金星大道、雷锋大道沿线项目如长沙玫瑰园、卓越蔚蓝海岸，以及即将面市的南山苏迪亚诺、中粮项目均实行毛坯房销售，本项目采取精装修销售，在产品形式上与竞争对手形成差异化。,备注：精装修是否采用需结合贵司开发战略与实际情况确定。,58,品质和性价比是项目开发的两大核心优势。通过精装修更,加强调突出项目品质，同时利用大规模精装修的低成本优势，,进一步突出项目的性价比优势。,开发商作为大规模房地产开发企业，拥有完善的项目施工,管理体制和丰富的实操经验，能有效确保本项目精装修的品质,和成本控制。,精装修强化项目品质和性价比优势,品质和性价比是项目开发的两大核心优势。通过精装修更加强调突出项目品质，同时利用大规模精装修的低成本优势，进一步突出项目的性价比优势。,开发商作为大规模房地产开发企业，拥有完善的项目施工管理体制和丰富的实操经验，能有效确保本项目精装修的品质和成本控制。,59,目前珠江花城、碧桂园威尼斯城、阳光100国际公寓等长沙市场现有,的精装修项目均实现了较好销售，市场对精装修接受程度较高。,精装修市场前景光明目前珠江花城、碧桂园威尼斯城、阳光100国际公寓等长沙市场现有的精装修项目均实现了较好销售，市场对精装修接受程度较高。,碧桂园,珠江花城,阳光100,60,预祝贵司项目圆满销售！,61,