2009年苏州塔韵广场产品意见归纳.ppt

2009.7 shanghai,上海盛励机构谨呈,苏州塔韵广场 产品意见归纳,产品原定位,产权酒店：精致完美的生活,自持商业：目的地型的集中式特色商业,中高档中、西餐饮KTV娱乐设施非正式商务会谈，朋友小聚场所满足日常生活需求个人美容美化的需要金融服务机构,小面积低总价尊贵感舒适感,指向客群:吸引本地消费客群关注,区域特点,区域消费力低,人口总量少,外地购置渡假房比例高,位置较为偏僻,投资性需求弱,区域产品以舒适型为主,原设定商业模式,商业出租的困境,后果,不可控,商业经营的困境,本产品能吸引的消费客群,非本地消费，特定人群,原定位出现误差,误差将导致了本案高不成，低不就,本项目重新定位需要跳脱出本区域的限制,一般消费、投资性弱,低端产品本区域无需求,大众型高端产品无需求能力,特定群体，政府背景,具有消费动因,符合产品高端形象,苏州铂金级会员制高级会所，不对外开放，提供吃、住、玩一体化休闲服务。,新的定位：,重新转化为商业、酒店统一管理模式,商业部分成为会所配套组成部分,产权酒店同时也是会所服务部分,产品形象与制定目标吻合,不会出现商业出租及经营困难,空间增加，服务范围更加丰富,整体局面可以得到掌控,跳脱出当地市场的局限,对于产权酒店的销售是利好,调整内部结构，符合新的产品定位,酒店部分：,项目目标是打造为高端产权酒店，过小面积与产品定位不符。,5F-19F28平方米2房型合并成为56平方米左右的房间。,设置大户型套房，满足高端的需求。,18F-19F2间合并成为大的套间。,18F-19F3间合并成为大的套间,一层必备设施的调整,电梯消防,由于没有落货区及货物通道，消防电梯无法无法作为货梯使用，所以，为解决货梯问题，在此区域设置落货区及通道。,建议采用高标准精装修，提高产品品质,商业部分：,由于酒店下面3层被银行占用，酒店缺失大堂，所以在靠近酒店的商业部分重新打造一个新的大堂。一层及二层打穿挑空，增加大堂的空间感。,在现在位置的自动扶梯及卫生间，需要向后移位或者重新设计。,增加新的一层酒店大堂,后移,后移,地下层取消超市,由于超市的设定需要卸货平台等一系列的功能设施，但是现在的设计方案无法满足，所以建议取消超市。,一层增加功能分区，满足功能需求,现在的设计方案，缺乏功能性区域的规划，如：员工休息区，货梯，货物通道等设计。同时排污、隔油等缺失。建议完善区域的规划。,4楼打造空中阳光花园大堂概念，增加玻璃穹顶,由于从一楼酒店大堂无法进入酒店房间，需要绕道4楼平台，根据新的定位，在5楼加盖玻璃穹顶，避免下雨时顾客被雨淋的尴尬，同时也是一个概念的创新。,打穿4楼通往电梯间的隔断,现有设计无法从4楼平台通往4楼电梯间，只有打穿隔断，才能让4楼阳光花园大堂实现联通，发挥功能。,增加游泳池的设计，提高产品档次,作为高端享受型服务设施，标准的温水游泳池是必不可少的。建议在4楼增加温水游泳池，提升项目的品质。,谢 谢THANKS,