河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页(1).ppt

新华区项目定位规划报告,浙江广厦集团,引：关 于 价 值 与 价 格 的 思 考,致谢浙江广厦集团,有幸与浙江广厦集团合作，我们倍感责任。10年中广信的成长历程，与中国地产的历史是难以相提并论的。但正是因为您们的专业的精神和严谨的工作态度，正是因为您们对中广信的信赖，中广信得以不断成长。在工作过程中，经过贵我双方多次沟通，不断调整工作方向和工作内容，最终形成以下报告体系：,在 随后的 60分钟,地产沟通 创新服务,+报告体系+,环境分析,项目定位,细节思考,认识项目,分期及经济测算,报告大纲目录,二、认识项目,项目本体研究案例解读,五、细节思考,拆迁户与整盘的思考铁路对项目的影响设计细节建议,+报告体系+,环境分析,项目定位,细节思考,认识项目,分期及经济测算,一、环境分析,石家庄城市解读房地产业发展特征房地产板块分析重点项目分析,城市解读,城市概况经济指标区域特征简述,城市概况,城市位置：石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。相邻省市：位于首都北京西南方向，距离天津270多公里，城市南则相邻山东、山西。气候条件：属于暖温带大陆性季风气候，四季变化显著，气候干燥，多风沙。城市面积：现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口917.5万，其中市区面积455.8平方公里,人口217.3万。经济地位：处于四大城市之间、由于缺乏向心力，资源流向周边的大城市，形成严重的“空吸现象”，属于经济的洼地。,经济指标,三种产业的比值看出，第二、三产业增速稳步提高，说明城市的聚合能力在不断增强。,石家庄的经济发展一直保持持续、稳步、快速发展的势头，说明城市已经进入从产业化向城市化转变的过程。,区域解读,区域特征简述,区域简述：新华区：城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全，省级单位的聚集地桥西区：传统的文教区域，近年高新区的筹建带动了区域的产业升级桥东区：城市传统的商业中心区，商业、商贸发达裕华区：近年政府重点打造的区域，由于前期土地供应较大，近期成为房地产项目开发热点长安区：新区区域，伴随着基础设施及地产开发的邻尾声，初步形成城市CBD区域的雏形。,石家庄未来城市发展定位：区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、华北南部中心城市。产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基地。交通定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一。商贸功能定位：华北地区重要商埠。城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市。,遵循“接轨京津、借势发展，融入国际、开放发展，辐射周边、极化发展”的发展思路,石家庄房地产行业分析,房地产行业发展现状分析发展优势及机会分析,房地产行业发展历史分析,投资比例及价格走势,石家庄历年固定资产与房地产投资开发情况图,2005年2009年是石家庄房地产市场高速发展时期。虽然增长速度有所放缓，但从所占固定投资比例来看，比例呈平稳态势，表明了石家庄房地产业的繁荣发展。,石家庄历年市区商品住宅均价图,0509年石家庄整体房价涨幅20%，上涨幅度相对于其他足，城市而言，幅度不大，主要是近几年土地供应量充保证了住宅价格的平稳。,房地产行业发展现状分析,区域和产品,石家庄环线供应量,目前市场上的供应主要集中在一、二环之间，二环以外供应相对较少。在售产品主要以小高层和高层为主，在市区尤其是二环以内，多层住宅产品逐渐退出市场。,石家庄面积段供应量,产品面积方面，120150的中等户型与60以下的小户型势均力敌。受“国十五条”限制，后期小户型产品供应将超过其余产品。60-80的产品相对其他面积端供应略少，呈现出一个供应缺口。,发展特征及机会分析,石家庄房地产业发展 机会分析：1、城市地位：处华北腹地重要区域，具备良好的经济发展潜力，但基础设发展缓慢。随着各项设施的不断完善，将吸引更多关注。2、价值洼地：处于北京与天津两大直辖市之间，价值洼地感明显，这也预示着有更多的人流、财流注入。3、行业洗牌：原来一直以本地开发商为主，随着外地开发商的进入，将对本地开发商造成冲击，改变行业格局，有助于建立更科学完善的行业体系。,石家庄房地产业发展特征一、从未来趋势看，投资呈递增趋势，市场比较大；二、从政策机制来看，市场机制不太健全，相关政策不完善；三、从市场主体来看，房地产企业众多，未形成品牌大企业；四、从项目产品看，缺乏特色、典范的高端产品；,石家庄房地产板块分析,石家庄房地产住宅板块分析石家庄房地产商业圈板块分析重点项目分析,石家庄房地产板块分析,石家庄房地产住宅板块现状,和平东路板块开发区板块桥西板块东南板块市中心板块内环板块,石家庄房地产板块分析,-桥西板块,板块范围“京广铁路-新华路-外环线”概况是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。中高档住宅具有很大吸引力，刚性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快。,典型代表项目,石家庄房地产板块分析,内环板块,板块范围“和平路-体育大街-槐安路-中华大街”概况是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘大部分都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个标杆无4000元/平方米以下的住宅价格。,石家庄房地产板块分析,东开发区板块,板块范围东二环以东区域 概况生活配套相对滞后，生活区较少，房龄短，小高层产品已经成为市场主流。随着中央商务区的建设，区域发展潜力巨大。,石家庄房地产板块分析,东北板块,板块范围北二环以北，京广线以东，太平河至滹沱河沿岸 概况是市政规划的高档低密度住宅区，产品多为独立别墅、联体洋房、低层公寓、酒店公寓等，配套设施不完善。,石家庄房地产板块分析,和平路板块,板块范围和平路沿线地区，主要是位于长安区的和平路沿线 概况规划为高密度住宅区，厂企集中，综合环境较差。产品以高层为主，属石家庄高均价区域。,石家庄房地产板块分析,西北板块,板块范围“新华路-京广铁路-西北环线”概况房龄较长，配套落后，多以早年建设的经济适用房、单位宿舍；供应集中为多层和高层，近期新盘较少，主要以中等面积户型为主。,石家庄房地产板块分析,东南板块,板块范围“裕华东路京珠公路南外环线建设大街（汇通路）”概况定位于城市副中心功能，文化底蕴相对深厚。区域商品房市场极为活跃，小高层产品已经成为市场主流，高层产品比重还在加大，目前均价在5600元/平米左右。,市场供应特征,石家庄商业圈板块分析,商业板块划分及划分原则,划分原则：依据零售业销售情况，对石家庄商业圈进行划分，依据对消费群体的定位，选取最有影响力的三个，进行分析。,东购商圈,北国商圈,万达商圈,北国商圈东购商圈万达商圈,板块范围中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所。概况石家庄最大的综合型成熟的核心商业区。,石家庄商业圈分析,-东购商业圈（低档）,业态档次和经营情况大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：一家中档的购物中心经营情况良好外，其余经营情况一般；专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经营情况良好；主题商场：定位中低消费人群；专卖店：家电、医药、服装等专卖店，经营情况一般。,板块范围以北国商厦为中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影乐宫，东面一直延伸到世贸名品的区域。概况石家庄中高档消费的商业区.,石家庄商业圈分析,-北国商业圈（高档）,业态档次和经营情况大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：以北国商城为中心，品牌深入人心，定位准确；专业市场：经营单一、难以立足；专卖店：本土文化、定位准确，有固定的客户群。,板块范围石家庄裕华万达广场位于裕华区 槐中路以南、建华大街西/东(尖岭村)。概况省会“三年大变样”20项重点工程之一，打造以万达广场为中心的商业都市圈。,石家庄商业圈分析,-万达广场（石家庄城市综合体品牌）,业态档次和经营情况槐岭路以南、建华大街以西区域为万达广场的核心区商业中心区2)专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经营情况良好；槐岭路以南、建华大街以东区域为万达广场的酒店商务区,槐岭路以北区域为万达广场的高档住宅区。,竞争项目分析,新源NASA勒泰恒大城裕华万达广场潜在竞争项目分析,新源NASA,地理位置优越，位于城市中轴线中山东路与大经街纵横相交的东北角周边拥有丰富成熟的市政配套绿化景观层次比较丰富项目字楼公寓各只有1栋，略显单调。,裕华万达广场,万达广场具有典型的城市综合体特征，意欲在石家庄东南板块缔造成为新城心。不足之处是住宅区的回迁户比较多，会对购房者的心理有一定影响。,恒大城,恒大城位于石家庄的西南内二环，立足于打造石家庄的标杆性项目目前市场价格较高周围配套设施齐全，体验区、园林景观设计感好，但容积率较高。,勒泰中心,河北省重点项目、石家庄市重点推荐的商贸服务项目地处都心地段的勒泰核心商业圈；6层的商业裙房和4栋高层和超高层建筑组成集居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩于一体高度集约的多功能的街区建筑群体，交通便利、配套设施齐全将设两个直升飞机停机坪，是此项目最大亮点,潜在竞争项目分析,市场环境分析,本章小结,总结：这种态势的存在正是本案的机会所在，用项目来定义区域，赋予项目一个全新概念能引发消费者在一个区域的投资动力。本项目欲打造成品牌项目树立区域标杆，以打破客户对原区域的固有认知。,目前石家庄房地产还处于比较初级的阶段，各区域板块也还在逐渐分化形成期。石家庄的房地产板块并无明显的品牌区隔，只有裕华区长安区近几年逐渐打造出商务区、类CBD的概念。区域自身的形象不明朗，客户也缺乏对区域固有的认识，对消费者来说相较区域导向更偏向价格导向。,+报告体系+,环境分析,项目定位,细节思考,认识项目,分期及经济测算,二、认知项目,项目本体分析案例解读,项目本体分析,新华区区域特点周边环境介绍项目swot分析,新华区区域特点,位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网发达，13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。,价格分布规律基本为：一环以内5000以上，一环二环之间4000-4500，二环三环之间3000-4000。水上公园周边项目较为密集，但特色不明显。本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大。以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力。,项目周边环境介绍,交通条件,和 平 西 路,电大街,泰华街,项目周边环境介绍,周边生活配套资源,中国银行,金钱柜,加麦自助餐,建设银行,机场路酒店,楚湘园酒楼店,联通移动,商业银行,云雅商店,永和豆浆,北站书店,未来商店,方圆利综合商店,中国体彩,河北广播电视大学,天客隆北焦店,金钱柜,新世纪商城,国海大酒店,项目周边环境介绍,医疗、教育资源,北焦学校,第三十中学,新星中学,机场路小学,石家庄和平中医慢性病医院,河北省人民医院,石家庄市第五中学,石家庄市第二十八中学,项目周边环境介绍,位置：位于石家庄新华区市中心位置，地处泰华街、和平西路交界西北，紧邻石石太铁路与石家庄北站，地理位置优越。交通：项目紧邻石家庄主要交通干道中华北大街，此为市区一环道路，路面宽敞交通便利，交通出行便利度佳。周边单位：北侧为石太铁路，东侧紧邻石家庄北站、石家庄市邮政局，东南侧紧邻河北省人民医院，南侧紧邻河北省信息厅、河北五矿进出口大厦、河北省道路运输管理局，西侧紧邻河北电大。,配套设施：周边银行、学校、大买场、医院等配套成熟完善，居民生活便利。除大卖场有部分集中商业外，商业分布目前属于一般沿街商铺为主，但后续新建个案皆规划有较大的商业量体，有利于区域商业档次提升。餐饮娱乐：餐饮娱乐城、石家庄市水上公园、艺海假日酒店、爵士岛咖啡厅、龙井轩茶艺社、中山宾馆、金棕榈酒吧、江南茶艺馆、夜海酒吧。,结论：作为城市传统的老城区，交通、人文、配套齐全，加之项目百万体量，具备打造区域标志型项目；但是地块内大量的拆迁以及火车等因素对项目带来一定的负面影响,项目swot分析,案例解读,中粮成都大悦城天房天津湾绿地大兴西斯莱中心大连万达,成都大悦城,成都市武侯区的大悦城项目，位于西三环路、武侯大道、川藏公路及铁路西环线围合范围内，总征地面积1244亩，园区分为商业区和住宅区三个组团。集高档购物、品位休闲、特色餐饮娱乐、商务、居住等多元功能于一体，以综合大盘规模影响力，对武侯国际新区起到推动作用，结合区域整体开发带动，打造城市新区的核心增长极。,定位：国际外向型城市多元特区城市价值属性：推动区域进入新历程发展的标杆项目，是区域成熟进程的重要载体,大连万达,开业时间：2009年12月优势区位：完善商圈，政治文化 中心；核心区域，全面商业娱乐配套。,步行街业态规划一层：名牌服装服饰旗舰店、国际连锁快餐、个人护理店、珠宝饰品等 二层：流行服装服饰、运动休闲用品、形象设计、特色家饰、儿童用品等 三层：中外特色餐饮。,东至解放路，西临新建路，北依北大街，南靠城坊街，总用地约41公顷，总建筑面积约150万主要由大型商业、五星级酒店、酒吧街、高档住宅及相关配套等设施组成,绝对人气，稀缺财富商圈；璞玉之地，未来商机无限,天房天津湾,位于天津市河西区海河畔，北至中环光华桥、东面海河、南至大沽南路与洪泽东路、西临南北大街，占地面积近30公顷，总建筑面积110万平米，定位为都市级滨水休闲商务区（RBD）。集购物中心、甲级写字楼、滨水公寓、五星级酒店、精品商业、天津湾公园六大业态，成就了天津湾集“生活”、“工作”、“休闲”、“购物”等为一体的国际化一站式生活圈，以着眼于打造世界级城市沙龙的规划视野，缔造天津新标志。,定位：高度国际化的世界商务区。城市价值属性：以休闲带动海河区域价值提升，世界级城市沙龙的规划视野，缔造天津新标志。,+报告体系+,环境分析,项目定位,细节思考,认识项目,分期及经济测算,项目定位,定位方法定位角色项目定位客户定位产品定位形象定位,定位方法,综合体的六个定位纬度 定位的竞争策略 三个定位纬度,定位,总体定位与分物业定位,销售,销售目标、销售收入,主纬度,辅助纬度,主纬度间的主导作用,辅助纬度对主纬度的调节作用,辅助纬度间的影响作用,综合体六个思考纬度,波特理论,成本领先,差异化,集中化,项目组合,附加值,时间垄断,竞争优势的形成,定位的竞争策略,三个定位纬度,定位角色,发现问题定位关键问题角色定位,如何确定项目的城市角色？,各个项目产品在项目内扮演的角色？,产品组合？,项目的商业是主要矛盾？,商业持有？,住宅部分的客群？,铁路问题？,地块被市政道路的问题？,住宅在项目里扮演的什么角色？,其他都成功，商业失败就是失败？,营销形象？,主和次？,现金流问题？住宅销售支持商业的开发,住宅部分的产品如何组合？包括业态？户型组合？,如何解决住宅产品同质化问题？高成本?,如何规避航空限高和铁路带来的影响？现金流？,本案面临的问题,主题理念需要顺应宏观政策走向，获得政府的支持，同时满足市场需要，为项目后期开发创造有利条件；,1.,在项目众多的问题中，我们要定位几个关键问题：,重点分析与周边功能区的竞争关系，找出差异化路径，形成互补的功能和产品定位；,3.,功能和产品定位即要满足现在需要，又要有超前意识，满足未来发展的需要，做到可持续发展；,2.,1.,定位角色,？,我们靠什么来扛鼎?关 于 价 值 与 价 格 的 思 考,可乐的故事,的故事,同样的产品,超市里的可乐快餐店里的可乐酒吧里的可乐沙漠里的可乐,不同的价格,4.5元 1.5升7元 一杯25元 一听无价。,分装体现价值,环境提升价值,增加附加值,散装可乐,听装可乐,瓶装可乐,酒吧“可乐”，小众环境，中高价格；,超市“可乐”，大众化环境，低价格；,会所“可乐”，一站式环境，高价格；,通过借势、跳出、超越确定项目的整体定位,三个“跳出”,现有项目地块周边人流嘈杂、环境恶劣、区域形象较差；商业配套、产业环境急需升级，需要通过综合型项目的出现完善未来的城市功能,任何城市的发展都会遵循从单一中心向多元中心的过渡，目前石家庄城市发展方向是向东和向南，西北区域缺少支点，项目的出现将形成未来城市新格局,河北作为周边几个省及直辖市中处于经济相对低落的区域，未来发展潜力巨大，同时石家庄作为省会，是区域经济、文化的核心区域，是未来经济重要的增长级,三个“超越”,通过中心区域的城市旧改，重新定义区域价值和形象，改变原有客群对区域的传统认知，就此掀开区域未来新篇章,城市综合体的项目属性，大大超越了单一的居住板块价值，不同业态、多元生活的和谐共融，将呈现出一个绚丽多彩的动感之都,项目时尚、前卫、附有强烈时代感的的产品规划，犹如一剂强心针将给现有区域带来万千活力，势必在不久的将来超越区域，成为石家庄特有的城市名片,造势与借势造借互动,造势主要是政府行为，造势在企业行为中主要用于营销，这需要极大的投入，非一般企业可以承受；,借势主要是顺应市场，顺应城市发展方向，强调顺势而为；,定位分为造势和借势两种方式,一方面，本项目是旧城改造项目，承担着重塑城市功能的重任，需要获得政府的大力支持；另一方面，本项目又是一个商业化的房地产开发项目，需要利用现有的市场机会，顺应城市生长方向，顺势而为；因此，在本项目的定位上，不能孤立的去运用造势或借势，需要造势与借势整合互动。,项目定位,这就是HOPSCA特有的城市精神“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式,可乐的故事给予项目的启示：任何一个产品都有它原有的价值，如何要实现更高的价格，就不能孤立的去看待它，需要通过切分、包装、植入附加值、改变环境等众多要素去实现溢价这就是hopsca的价值,超市可乐,实现物品本身的价值,酒吧可乐,漂亮的服务生、精致的装修、良好的氛围实现产品溢价,沙漠可乐,稀缺性使其无价,麦当劳可乐,通过分装加入冰等方式提升产品附加值,HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT,位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络,高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补,建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调,实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可,什么是 HOPSCA？,1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；,1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系,内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模,因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力,HOPSCA的特点,不是任何地方都能采用HOPSCA 地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA 的形成必需符合以下条件：,规模要求,区位要求,必须位于城市中心区，市中心核心地段城市各种资源决定了它天生的优越条件,必须拥有大规模建筑体量只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活,只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台,HOPSCA的开发条件,现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化 从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向,剖析城市综合体成功的内在因素 HOPSCA开发模式与现代城市发展的契合性,“城市区域”一体化,城市空间多中心化,城市功能多样化,城市形象特色化,城市环境生态化,城市资源集约化,项目定位,确定项目整体定位与各分物业的角色关系,项目定位,客户定位,从营销的角度，系统的审视客户特征：客户与产品、客户与营销,新华区及桥西区和桥东区本地居住客群,核心客户,重要客户,偶得客户,居住升级客户置业目的:改善居住环境，追求精神满足,县地级置业客户置业目的:追求国际化高品质的居住环境和高品质的居住享受。,其它区居住升级客户置业目的:改善居住环境，具备价值投资眼光,省内县、地级，公务员、私企老板及向往省会居住的改善客群,客群定位,客户构成,其它区居住升级客户，及周边外省市投资客户,客户构成分析,75,首次置业群体：年轻、个性、有朝气，有强烈的时代感和价值观，对未来充满信心；喜欢喧闹、繁华的都市生活，向往着代表相同文化、圈层的精神家园，由于支付能力有限，多以中小户型为主；,伴随着经济水平的日趋提高，作为区域中率先致富的群体，思考的未来因素较多：子女的教育、个人养老、居住环境等是其关注的重点，同时并看重未来区域的升值潜力；,具备较强的价值判断，由于在市场经济的大潮中，多次被洗礼过，更真切的认识到价格与价值的关系，注重区域的发展态势、项目的操作能力、品牌的影响力等要素，同时比较关注产品细节和功能理念。,改善型置业群体：城市的中流砥柱，作为城市的中产阶级，肩负着社会、家庭、朋友的多种压力，对居住的功能性要求较高，不排斥新鲜、潮流的思想，更关注性价比、社区氛围、品牌实力及地段价值；,客户关注因素分析,对于不同层级的客群，由于其购买目的、资金实力、价值观等差异，在项目关注点上存在一定的区别，有个性化的，也有共性的问题；但，毕竟城市的价值和区域的特点是一致的，所以我们针对其大多数共性的因素进行了整理和分析。,客户所受影响力分析,基于对北方城市、风俗民情、消费特征的多角度分析,其实越是富裕的阶层，不论他们表现的多么洒脱，他们越是相信和依赖政府。,毫无疑问的左右购房的重要力量，有时候他们的意愿更具有决定性。,通常人都被现阶段的眼球效应所征服，并会通过想象得以确认。,这些用科学暂时无法解释的学说，却往往比科学的讲解更有无可争辩的说服力。,本地城市消费群体的特点，愿意听听所谓专家的看法，更喜欢跟风购买。,销售人员的说辞往往对其的判断会有比较直接的影响，属于北方人的性格。,产品定位,项目概念性规划各业态组合各业态定位提升产品附加值的措施,地块规划,概念性规划,Z1,Z2,Z4,Z3,S1,S2,S3,建筑设计,住宅部分,住宅区,住宅分为四个组团Z1:为拆迁安置区；Z2:为中低端品质的中小户型区Z3：中端品质的改善性户型Z4：高端品种的大户型,居住空间分层体验,居住空间分层体验,居住空间分层体验,居住空间分层体验,居住空间分层体验,建筑设计,商业部分,商业分为四大组团：S1:高端商务空间（写字楼、酒店）S2：中高档商业娱乐配套（裙楼商业+高层公寓）S3：特色餐饮街区(中端)S4:餐饮服务区（中低端）,S1,S2,S3,S4,建筑地标功能,建筑表达,建筑地标草图演绎,建筑表达,建筑地标草图演绎,建筑表达,建筑地标草图演绎,建筑表达,建筑地标草图演绎,建筑表达,建筑地标草图演绎,建筑表达,建筑地标草图演绎,建筑表达,建筑地标草图演绎,建筑表达,建筑地标,建筑表达,建筑地标,建筑表达,建筑地标草图演绎,建筑表达,建筑地标,建筑表达,建筑地标立面,建筑表达,建筑地标空间,建筑表达,建筑地标,建筑表达,建筑地标节点景观,建筑表达,建筑地标,建筑表达,建筑规划,中心广场,建筑地标节点景观,建筑表达,建筑地标节点景观,建筑表达,建筑与街区,街区热闹 缤纷 动感,建筑与街区,街区休闲 景观,建筑与街区,街区连廊 互动 延伸,建筑与街区,街区屋顶平台花园,+报告体系+,环境分析,分期及经济测算,项目定位,细节思考,认识项目,四、分期及经济测算,开发时序,1,4,5,2,3,成本测算,假设拿地成本250万元/亩,当土地价格达到500万/亩时，是项目的零界点。建议 土地价格在250-300万/亩。,土地价格竞拍建议,+报告体系+,环境分析,项目定位,细节思考,认识项目,分期及经济测算,五、细节思考,拆迁户与整盘的思考铁路对项目的影响设计细节建议,拆迁户与整盘的思考,整体规划方面，拆迁区成为建筑组群的至高点，在视觉上如同画面的底图。景观组合方面，与中高端住宅组团共享绿化景观，但又通过设置尽端道路的方式使其与其他区域隔离。交通方面，住宅底商与S4的中低端商业餐饮形成呼应，增加商业氛围，并吸引火车站人流。,拆迁户是本案要思考和处理的重点，能否安置妥当对本案的形象有至关重要的影响。基于此我们对拆迁户和整盘的关系有如下思考：,拆迁区,铁路的影响,实际测量结果5月6号晚20：00-21：00，经现场测试，共计4趟火车经过，每15分钟左右一趟5月7号12：00-13：00，共6趟，每10分钟一趟,火车站统计石家庄北站是客运站，往来火车每日共计57列；运行时间段为4：0024：00，总时间为20个小时，每20分钟左右来一趟；噪音分贝80120DB,噪声污染：对附近楼层影响较大；晚上列车经过对生活造成影响环境影响：环境难以管理人流嘈杂：邻近火车站，人流较大，人员素质复杂,规避火车影响的几条建议：建筑：绿化隔离，引入火车的景观设计；景观：靠火车站的拆迁区做高层以阻隔噪声；楼层底部做底商分化人流细节：建筑立面采用消音装置,我们的调研结果,我们的调研建议,创新设计建议,产品建筑设计建议,车库建议,地下车库入口设计从单纯的功能性，变成景观效果方案,门厅建议,增加入口处门厅设计，提高品质，并注重门厅的功能性界定。,大堂建议,增加楼座入口大堂设计，彰显项目品质与地位尊属感，并注重功能性。,首层建议,做下沉式庭院设计，首层+地下（半地下）=大首层概念。,顶层建议,平屋顶设计做露台设计，半层做LOFT或跃层。,飘窗建议,增加飘窗、大飘窗、落地飘窗概念，增强产品高附加值。,太阳能建议,通过对屋顶及建筑外立面进行太阳能设计，增加产品高科技附加值。,沿街商业建议,沿街底商回廊设计，增加灰空间。,高层立面材质建议,在看得到的地方用石材，上部区域用涂料。,高层立面风格建议,增加飘窗、大飘窗、落地飘窗概念，增强产品高附加值。,户型建议,高层满足市场大众要求,景观建议,景观是项目成功与否的重要组成部分。,交房标准建议,保证利润的情况下，选择操作难度最低的方案。,团购建议,团购已经成为现今营销工作的重要组成部分。,车库建议,产品创新设计建议,门厅建议,产品创新设计建议,大堂建议,产品创新设计建议,大堂设计塑造高品质的客户体验强调入户大堂的礼仪感与品质感，高层大堂挑高设计，富于艺术装饰。电梯厅及公共走廊增加装修的设计感。,首层建议,改善地下一层采光条件，提高地下空间价值，人在室内活动的舒适程度提高,使地下一层部分面积实现一定的价值,首层附赠下沉庭院及地下室,产品创新设计建议,顶层建议,产品创新设计建议,飘窗建议,产品创新设计建议,落地飘窗，高度控制在2.2m以下，不计建筑面积，具有扩大室内空间的效果。,开发成本追加。对建筑立面风格的选择有影响。,太阳能建议,产品创新设计建议,屋顶处理,屋顶处理,外立面处理,屋顶处理,屋顶处理,设计两层商业，并注重不同商业经营种类的功能性定位；,商业设计建议,产品建筑设计建议,由于商业内街的商业裙楼大都较为独立，因此可操作空间非常大，但尤其要注意针对餐饮类型商铺需要增加油烟餐厨垃圾的配套设计。,商铺建议双层总分式设计，可以单层购买，也可以整体购买。单层购买时价格为整体购买价格的90%，双层购买时提升价格并宣传为二层8折销售。整体购买内部可直通楼梯，分别购买，二层配有独立楼梯。,灰空间,高层材质选择,产品建筑设计建议,采用涂料,采用贴砖或贴石材,ARTDECO具有非常悠久的历史，其起源于1925年法国巴黎现代工业装饰艺术国际博览会，是人文艺术的极致产物；ARTDECO是现代都市和奢华贵气的化身，ART DECO建筑是大都会时代背景下的产物，在纽约、巴黎等都市普遍存在；,ARTDECO建筑特点：,在外立面造型上呈现出注重传统装饰与现代造型设计的双重性；在规划平面上强调对称、均衡及艺术性；,高层筑风格,产品建筑设计建议,高层建筑风格,产品建筑设计建议,强调竖向线条，突出具有装饰性的对称的建筑顶部。可结合板楼形成多头或单头顶饰。对于高层建筑增加其挺拔感及高贵气质，对于多层建筑通过对称和韵律增加其高品质感。,东方ARTDECO的建筑特点：,世纪梧桐公寓,锦都会,棕榈泉,高层建筑户型,产品建筑设计建议,130平米3：2：2,115平米3：2：2,90平米2：2：1,115平米3：2：2,115平米3：2：2,90平米2：2：1,115平米3：2：2,130平米3：2：2,90平米2：2：1,在保证户型均好性的基础上处理拼接方案，尽力多出2梯3户，控制总价，追求面积的合理性，建议进深在13米以内。,2梯三户，三个单元单层面积合计为950平米，户型使用率可以达到80%，此拼接方案核心桶面积非常紧凑。,核心桶,建筑面积89平米,建筑面积116平米,建筑面积125平米,洋房建筑户型,产品建筑设计建议,洋房户型以居住舒适度为出发点，对于进深要要求可以放宽到15米左右，洋房户型更多的应该从产品的附加值角度出发。,150平米4：2：2,135平米3：2：2,135平米3：2：2,150平米4：2：2,洋房采用2梯2户设计，单层户型面积在500平米左右，本户型套型使用率能够达到90%，而且有入户花厅设计。,入户花厅,入户花厅,空中豪宅360度全景起居室，在平层中作出豪宅感觉,全景卧室270度全景卧室，让一天的阳光为我所有,入户花厅公共电梯前厅，变为私家如何花厅，从公共变为私有。,私家电梯双向开门，增强主客的私属感。,建筑面积150平米,建筑面积105平米,阳光全景卧室尽享早晨的第一屡阳光。,入户花厅公共电梯前厅，变为私家花厅，如何从公共变为私有。,观光电梯让上上下下变成简单容易，随时随地看看风景。,园林景观,产品建筑设计建议,整体景观设置依照建筑布局进行；景观带按照建筑布局进行设置；景观节点充分配合建筑外在表现力；景观规划充分结合社区功能布局。,具体设计要点,水景观使用建筑材质进行构筑；植被景观需修剪整齐与建筑相称；景观小品采用都市化题材；景观零件要有针对性的对建筑外立面进行点缀。,本案的景观风格主要通过以下几个方面来展现,景观元素研究,水元素,属自然属性，通过人工利用与人为修饰加入到社区景观体系中。水元素的利用是房地产项目利用最多，并由于地域的不同而产生不同的影响，石家庄市地处北方地区，空气湿度因为靠海的缘故较大；虽然夏季雨量大，但由于夏季短促，其他季节都属干燥时期。因此，水资源容易流失。在如此环境下社区内部水资源的应用和构筑都属较为稀有的景观资源。,景观元素研究,植物元素,植被元素：社区的整体环境受到植被景观的装饰而异常富有诗意，通过建筑物栋前后的植被妆点，将社区环境品质进一步提升，使居住在这里的居民感受到生活的不同，进一步促进后期的销售。,通过建筑外部绿化植物的点缀使建筑更加生动。,景观元素研究,小品元素,精神堡垒，让住户寻找家的感觉，让住户拥有家的归属感。,个性化、生活情趣化的景观小品使得生活的情调完美展现,小品的可参与性，增添了无限亲情,处理示意图,坡地化处理，既兼顾景观又能完美掩藏开闭站,会所服务,羽毛球,西餐厅,乒乓球,会所+售楼处是以求社区自身能够自成一体，体现完善社区内的生活配套，容纳休闲、便利、健康的生活，设置包括羽毛球厅、西餐厅、游泳池、咖啡厅等等,交房标准,产品建筑设计建议,设备设施配置应重点加强门、窗型材、可视对讲、电梯等客户比较关注的材料点。洋房在标准上略高于高层公寓，如采用户式中央空调、LOW-E玻璃等。,本案采用毛坏交房。,团购标准,其他建议,通过团购可以得知大部分客户的价格接受底线和上限空间，并根据市场计算原理，确定整体市场的价格接受底线和上限空间，以期制定出符合市场接受程度的价格制定方案，从而保证开盘的顺利执行和延续。,通过对团购客户选房期间的偏好进行产品归纳总结，提炼出客户的户型产品类型的喜好类型与偏好程度，以期对后续产品设计与配比进行借鉴，以便制定出更适合市场需求的产品类型，为正式开盘销售做产品制定的合理方案。,价格试水,产品试水,中广信愿与您一同守候，见证辉煌！,2023年2月20日,