精品文案-2008年江西景德镇地块物业发展建议及启动区策略报告ppt.ppt

景德镇地块物业发展建议及启动区策略报告,2,报告结构思路,项目属性界定,市场分析总结,客户分析总结,两种开发方案比较,最优方案物业发展建议,启动区策略,陶瓷文化与本项目结合,3,片区内拥有景德镇唯一的4A级古窑风景区，酒店、金融机构等高端配套齐全,古窑风景区,陶瓷博览区,伊龙大酒店,瓷都大道金融、政府一条街,开门子大酒店,古窑风景区,项目属性,西山湖宾馆,紫晶宾馆,陶艺基地,4,后续规划改变,陶瓷文化广场,规划用地,后期政府通过土地置换的的形式要求融科建一座陶瓷文化广场 牛角的土地也拿到，总共占地面积（不含广场210亩）,项目属性,广场用地,规划用地,水库,5,项目属性界定四线成本导向性、政务新区、中等规模、强势自然资源驱动的住宅项目,区域属性：,景德镇唯一的4A级旅游度假区,强势自然资源,目前已形成城市核心区域的雏形,政务新区,金融、高档酒店等配套齐全，但缺乏商业、超市等生活配套，公交线路不发达,交通配套,项目属性：,环境较好，但是高差也为项目规划带来的一定的难度,山地环境,210亩左右规模，在景德镇属于最大的项目之一,中等规模,容积率不确定对项目盈利模式的选择产生了多种可能性,限制条件多，容积率不确定,项目属性,6,项目属性界定,市场分析总结,客户分析总结,两种开发方案比较,最优方案物业发展建议,启动区策略,陶瓷文化与本项目结合,区域竞争对手分析,7,2008年遭遇国际金融滑波，国内经济困难，景德镇房地产开发市场经营指标部分有所回落,房地产投资额,2008年房地产投资额13.08亿元（不含未开发的土地额），相对07年的16.16亿元，下降19.1%,新房开工量,08年新房开工量49万平米，相对于07年的103.38万平米，下降52.6%,新房竣工量,08年新房竣工量44万平米，相对于07年的78.4万平米，下降43.9%,年消化量,08年住宅销售面积48万平米，相对于07年的69.4万平米，下降30.8%；08年住宅销售额9.7亿元，相对于07年的13.4亿元，下降27.5%,市场分析,8,受金融危机影响，虽然景德镇08年市场经营指标部分有所回落，但总体上保持了稳定健康向上的发展态势,房地产开发投资保持旺盛,新开发面积理性回落,全市房地产开发投资额达23.08亿元，创出了历史年份的新高。08年规划城区土地出让面积达838.87亩。08年新办开发企业就有11家，众多新老开发商对景德镇城市经济发展前景，投资地产充满信心。,新老房地产项目总量仍维系在一个向上增长的指标上；08年商品房施工面积总量278万平方米，创出了历史年份新高；受国内部分大、中城市房价下降商品房滞销的影响，新开工商品房面积比上年下降近一半。,商品住房价格基本稳定,08年，商品住房价格1至8月份，均价达每平方米2450元，比上年有小幅上扬，上扬净值每平方米150元，比上年回落65%；8至12月份，楼市持续低迷少数开发商因资金回笼紧张，采取优惠打折措施促销，商品住房均价为2200元；住房价格基本趋于稳定，在房地产市场上基本没有泡沫经济，楼市住房消费自有资金和按揭贷款各占一半。,银行对房地产开发项目贷款比率有所下降,08年景德镇房地产开发实际投资额13亿元计算，剔除银行按揭贷款额数，房地产项目贷款应占50%，即项目贷款额达到7至8亿元，房地产项目资金运作滚动发展就比较顺畅。,商品房供求量结构比喜忧参半,空置商品房面积现为23万平方米，比上年下降35%；一些开发商拿了地迟迟不动，商品房的开发量 跟不上。,9,房地产板块：景德镇房地产格局在区域上分为五大板块,市中心28003800元/平米,东郊板块：2600-2800元/平米,河西区板块2500-3000元/平米,城北板块2200-2800元/平米,城南板块2350-2500元/平米,依托昌河、华意和陶院，在昌江广场附近兴起的城市副中心,被边缘化的城市旧改区,城市中心资源，以商业和小户型为主,政务新区,依托二中和火车站，以投资型产品为主,10,价格与速度：市场供应主流是多层，小高层仍然具有一定的抗性，别墅产品在市场上品质普遍不高，联排产品在市场上不多,多层2600-2700，小高层2700-3000，独栋5000，联排3500，叠加3200左右，目前年去化速度最快2-3万方(截止09年3月25日数据）,11,具有城市资源、江景、产品和其它资源的楼盘后续将陆续面市，项目存在一定的潜在竞争,建业-水岸豪庭：城市核心地带+品牌+江景,四季春晖：昌江广场,极致自然资源,一线江景,城市中心-人民广场,未来出让土地,已知竞争楼盘,锦绣昌南：别墅物业,金域中央,上海公馆,备注：上海公馆土地已转让,12,东郊：四季春晖主要卖点昌江广场，营销进入停滞状态,四季春晖,多层,小高层,昌江广场,联排,高层,多层,典型楼盘,东郊,13,城北：港逸豪庭主打城市中心价值，1月10日开盘，目前销售35套左右，月均去化量10套,典型楼盘,开盘时间由08年5月拖到10月，再延迟到09年1月10日，主力户型89平米2房、122平米三房和158平米四房，销售价格2588元/平米，顶楼3100，实收均价2700-2800,14,城南：瓷都国际华城，依托二中，主打投资、教育型小户型，销售火爆,户型面积70多平米2房，110平米三房，二期房源08年3月开盘，当月销售180套,典型楼盘,15,河西：时代奥园城市外溢第一站，04年起一直是景德镇的销售冠军，平均年去化量3万方左右,典型楼盘,时代奥园,2004年开盘，平均年去化量3万方，目前销售多层均价2400-2500元/平米，叠加3200元/平米,16,河西：金岸名都公园里，昌江上，景观高层住宅,典型楼盘,昌江,人民公园,200812月28日开盘，市场销售 20多套，均价2900，最低楼层2500多起，最高价位3700,17,昌南名苑独栋、联排、叠加物业，从08年8月独栋接受预定，目前订出10栋左右,独栋别墅,联排别墅,叠加别墅,占地130亩，容积率0.71，由独栋别墅、联排别墅和叠加别墅组成因为一期销售不顺利，故二期建筑风格为欧式，可定制，但外立面风格必须统一独栋别墅面积310、320、360、370平米以上，对外报价5000-5500元/平米，总价在160万以上，联排别墅对外报价4000元/平米左右，总价在80万以上目前独栋物业接受预定，大概订出10栋左右,一期,典型楼盘,18,市场的几大特征总结,市场特征,2008年受金融危机影响，景德镇房地产开发市场经营指标部分有所回落，但总体上保持了稳定健康向上的发展态势。成本导向型市场的特点，目前别墅类物业目前溢价能力有限。但目前市场别墅产品品质普遍不高，联排产品较少，还未受到市场检验。价格平台较低，很难突破价格天花板。市场在转型，小高层物业的成熟程度在提升，因此从后期利润角度出发，必须为未来市场转型预留空间，即保证小高层的量目前市场处于同质化竞争向差异化竞争过渡阶段，项目要实现快速销售必须顺应时代潮流，进行差异化竞争从市场表现来看，部分楼盘具有稀缺资源的高档物业受大势影响较小，普通物业销售量受到较大影响,19,根据世联的操作经验，成本导向型市场具有资源优势的项目基于规避风险，快速回现目标下的操作思路,产品聚焦，根据市场特征选择联排别墅物业与洋房，强调坡地与低密度带来的舒适度，树立市场形象,产品策略,前期主抓高端改善性客户，项目标签对应低密度物业；主抓中高端改善型客户，对应高密度物业,客户策略,推售策略,控制风险，控制成本，主抓依托稀缺自然资源的中高端改善性需求，抵御大市风险容积率后置，等待市场转型，预留未来盈利空间。依靠园林，产品，配套，生活模式，品牌形成差异化，适当领先市场考虑市场风险，规划采用资源平均化处理原则,操盘思路,展示先行，前期低密度物业定形象，快速回现；后期高密度物业借势一期建立起来的高品质和高形象，实现利润,策略组合,20,项目属性界定,市场分析总结,客户分析总结,两种开发方案比较,最优方案物业发展建议,启动区策略,陶瓷文化与本项目结合,21,城北板块：以附近公务员和刚性需求婚房为主。面积100-130的两房三房，接受总价20-30万。,市中心客户分散，投资客占相当大的比例。面积比较分散,东郊板块：以陶院老师，昌河企业和周边乡县陪读家长为主。自住三房为主是主流，总价30-40万。投资以15，16万总价小户型为主。,城南板块教育投资客户为主，接受面积50平米小户型，总价14万。,西市区板块以区域性公务员和生意人为主，接受户型120平米左右三房，总价33万。,客户：以内向型客户为主，购房选择显现出明显的区域型特点，客户分层现象不明显，呈现混居状态,客户四大特点,内向型：基本以景德镇市区客户为主，对周边县市辐射力较弱区域性：普通客户购房时往往选择工作地附近楼盘，跨区域购房较少教育驱动：投资客户主要集中于教育和市区客户分层现象不明显，并未出现高端客户聚集区域，基本呈现混居状况,客户分析,22,高专坐落在本项目东面，高专老师普遍承受的总价区段在30-50万之间，是本项目花园洋房的目标客户,景德镇高等专科学校坐落在项目东面，项目组对高专客户进行了调查简介：景德镇高等专科学校是一所公办全日制综合性普通高等学校，其前身为景德镇教育学院。人员构成：学校现有在编教职工630人，其中教学科研人员330人，教授、副教授、高级工艺美术师、高级工程师等高级专业技术人员113人，中级专业技术人员94人，另外还聘请了一批著名的专家学者和艺术大师为学校的兼职教授。收入水平：一家两人都在高专当老师，月均收入约6000-7000元。年收入在10万左右。总价承受区间：一般老师在30-50万。资深教授，大师总价承受能力较高，与省市级陶瓷大师相当。,23,这部分客户大部分已有不止一套住房，对产品品质要求高需求面积：150m2以上，四房置业关注点：居住环境、产品品质、资源的绝对占有创新偏好：个性化的风格，体现档次和品味设计的追求，如有露台的花园洋房等；,期望居住环境获得改善需求面积：120-135m2三房为主。置业关注点：居住舒适度、性价比创新偏好：受原有居住习惯和市场现有水平影响，缺乏想象力，但对新生事物接受度高,标签客户实力雄厚追求高品质的陶瓷业者,主流客户自住换房需求的客户,需求面积：首次置业客户需求面积80-110m2左右置业关注点：价格、生活配套、交通创新偏好：受购买力影响，无明显创新偏好,通过对12组专业人士访谈，4组政府访谈，18组消费者访谈总结，世联认为市场主流客户为改善型自住换房需求客户，其需求面积在100130m2,首次置业者,高端客户,中端客户,普通客户,投资型客户比较分散,追求投资回报率，通常出现在市中心和学校周边需求面积：40-80平米置业关注点：投资回报率和的升值潜力创新偏好：服务配套,其他客户,客户分析,24,景德镇市场客户特点小结,50万,陶瓷工艺美术大师：购房特点：支付能力强，国家级大师年收入200-300万，省级大师50万左右，市级15-25万置业倾向：文化品位，氛围、私密要求。,陶瓷市场老板特点：支付能力较强，年收入12-50万。置业倾向：他们需要一种超值感受，渴望得到周围人的认可，希望自己具备成功的意向。,建材市场老板特点：支付能力强，年收入20-30万置业倾向：希望居住改善，品质提升，对总价敏感,公务员高管,高专老师特点：支付能力强，人均收入10万。高专老师一个家庭年收入约10万。置业倾向：追求品质感，产品舒适感。,上升的阶层特点：支付能力较强，年收入3-5万。置业倾向：产品总价低，性价比高，对楼盘的品质要求高。,投资性需求客户特点：全城投资者置业倾向：注重社区文化氛围，教育配套要求高，追求性价比。,30万,总价,客户,70万,中小企业职工特点：支付能力一般，年收入3万以下。置业倾向：总价极敏感，对配套商业和交通要求很高，产品品质要求低,客户分析,25,本项目潜在客户分类以及对项目的启示,本项目的潜在客户,客户分析,26,项目属性界定,市场分析总结,客户分析总结,两种开发方案比较,最优方案物业发展建议,启动区策略,陶瓷文化与本项目结合,27,根据以下章节的计算结果，世联推荐选取基于市场基础下的多元化方案（含花园洋房，小高层，联排+双拼别墅，独栋别墅方案），推荐在此方案做到容积率1.1,在进行两个方案的经济测算时，世联基于目前景德镇的市场基础，认为对联排，洋房和小高层三种物业的价格认知是合理的，这点是进行后续测算的基础。,28,在目前的市场下是走多元化产品路线，规避风险；还是走两极化产品路线使价值最大化？,方案一：多元产品线（独栋+联排/双拼+洋房+小高层）规避风险，滚动开发,方案二：两级产品线（独栋+联排/双拼+小高层）提高价格，实现溢价,29,计算物业配比中的关键性经济指标假设,1.关于土地成本的选择：70万/亩2.销售价格的制定：参照市场同类产品的价格，以价格每年10%的增长率计算，取平均值。3.各种物业类型的开发建设成本：依据甲方提供的成本数据。4.地块容积率不大于1.5，本次测算选取1.0-1.5之间范围。5.独栋别墅建筑面积0.72万方，占地3.2万方，单套面积320-350平计算。6.联排容积率0.6，花园洋房容积率0.9，小高层容积率2.0计算。,30,特尔斐法分析各楼盘综合素质，判断综合排名及未来的发展潜力，在河西金域中央为首，河东融科为主，融科入市要做到市场第一，必须在产品品质及营销上下功夫,好,中上,中,中下,31,小高层打分-确定比准价格,由于小高层在市场上较多，在不考虑项目溢价因子的情况下，融科项目小高层的比准价格为：3000元/平方米,32,花园洋房打分-确定比准价格,在不考虑项目溢价因子的情况下，融科项目小高层的比准价格为：3500元/平方米,33,联排打分-确定比准价格,在不考虑项目溢价因子的情况下，融科项目小高层的比准价格为：4545元/平方米,34,项目各物业基准价定价过程：参照市场同区域和竞争区域物业类型价格，及特尔斐法比较，得出预期各物业类型入市价格,市场价格研判：1.市场上洋房与小高层产品同质化竞争激烈，价格普遍在2800-3300间浮动，溢价空间不大，所以洋房与小高层的价格预估根据市场现有水平对比，修正打分后得到。2.景德镇市场上现在已经有独栋产品卖到5000的均价，如锦绣昌南，海峰美庐，品质一般。独栋产品由于市场上没有适合参照的产品，根据世联在三四线城市的经验，其价格按照比联排略高1000元/平计算。,35,2010年上半年入 市,2011年价格上扬10%,2012年价格上扬10%,2010年,2011年,2012年,联排：4545元/平洋房：3500元/平小高：3000元/平,联排：5000元/平洋房：3850元/平小高：3300元/平,联排：5500元/平洋房：4235元/平小高：3630元/平,按照价格每年10%的增长率计算出分期开发，每个阶段的不同物业的价格，取第二年的中值作为测算价格,独栋别墅在最后销售，博取最高溢价，测算价格取6000元/平,36,方案一：物业类型为独栋别墅、联排别墅、花园洋房和小高层产品,物业形式独栋别墅联排/双拼花园洋房小高层,低密度物业为主的、高端形象的,地块整体定位：,37,从物业类型配比来看，容积率超过1.4后花园洋房的体量过小，难以支撑地块的低密度高形象，同时也无法满足启动期快速回现的要求；而且高层体量过大带来项目去化风险,占地面积按照去掉广场共210亩计算。联排容积率0.6，花园洋房容积率0.9，小高层容积率2.0计算。独栋按照0.3容积率计算。独栋别墅占地3.2万方，独栋建筑面积按照实际排列情况计算，算0.72万方（单套面积区间320-350平方米）。联排与双拼组团建面约1万方。容积率大于等于1.5时，洋房产品将消失，此时物业类型只有双排与联排，独栋，小高层，故容积率变化取1.0-1.4之间。,单位：万平米,38,项目建安费用参考,基础配套费用包括：住宅建设配套费，供电费用，电力埋管工程费，供水管道工程费，燃气管道工程费，信息集约化工程费，电话通讯工程费，污水排放增容费等。,39,随着容积率提升，税后利润随着增长，但税后利润率随着下降,税后利润随着容积率的提升而提高，在容积率1.4时达到10593万元税后利润率随着容积率的提升而降低，在容积率1.0时达到19.40%税后利润率和税后利润成负相关关系在容积率1.0-1.4的范围内，税后利润和利润率差别不大，究其原因是不同物业类型之间的价差没有拉开，特别是花园洋房和小高层的价格差没有拉开前期开发总投资额在4.49-5.84亿元之间。,开发总投资额表（单位：亿元）,40,随着容积率提升，低密度物业大量减少，单方利润产出能力降低,单方平均成本随着容积率提升而逐步降低.单方平均售价随着容积率提升而逐步降低，在容积率1.0时达到最大值。从趋势上来看，单方平均成本和售价、单方利润产出变化趋势一致：随着容积率提升而降低,具体过程参见静态测算表,41,方案二：物业类型为独栋别墅、联排别墅和小高层产品,联排最大化，提高溢价空间，剔除掉溢价空间不大的花园洋房。,物业形式独栋别墅联排/双拼小高层,别墅物业为主的、高端标杆形象的,地块整体定位：,42,从物业类型配比来看，容积率越高小高层所占比例越大，高层体量过大带来项目去化风险,容积率大于1.5时，基本上没有联排了，所以容积率从1-1.5之间取值。容积率增高后，小高层产品大量出现，容易陷入市场的大量同质化竞争中，存在去化风险。,+双拼,43,随着容积率提升，税后利润与利润率都随着增长，说明在没有洋房的情况下，联排最大化并不能带来更大的利润空间,随着容积率的提高，税后利润在上涨，利润率下降，由于后期的利润空间均来自于小高层，利润空间不大，所以利润率变化的幅度很小。联排最大化时（容积率=1.0）并不能带来利润的最大化。反而是容积率越高，利润越大，说明项目的利润主要来源于小高层 前期开发总投资额在4.71-6.14亿元之间。,前期开发总投资额表（单位：亿元）,44,随着容积率提升，低密度物业大量减少，单方利润产出能力降低,具体过程参见静态测算表,45,方案比较,方案一：多元产品线（独栋+联排/双拼+洋房+小高层）VS 方案二：两级产品线（独栋+联排/双拼+小高层）,方案评价标准,1,2,3,4,经济效益,整体规划,产品线组合,分期及开发的连续性,46,方案二可体现为纯别墅社区，项目形象档次高，但别墅产品品质受到影响,整体规划,方案一：多元化产品线,方案二：两级产品线,优势：产品类型多样，由别墅/联排/洋房向小高层过度，整体呈现松散型自然生态社区意向。劣势：整体建筑密度较大，别墅品质感降低。,优势：别墅占地最大化，提高小区品质，别墅与小高层分区明显，空间感觉好；劣势：联排占多数，别墅间距小，品质感受影响。,V S,47,产品线组合,V S,优势：别墅最大可占30%，溢价空间较大，小高层实现平台价格条件下的快速销售，投入成本低，项目形象高劣势：产品线较为单一，在保证容积率基础上会出现大量小高层，市场同质化竞争激烈，抗风险能力较弱，联排别墅产品未受到市场检验。前期回款压力较大，给营销较大压力，滚动开发目标难以实现,优势：有别墅向洋房类别墅产品自然过渡，产品线丰富，抗风险能力强。能实现快速回现。洋房产品成本较低，价差可以拉大。劣势：小高层物业很难实现低价格平台下的高溢价。,方案一：多元化产品线,方案二：两级产品线,方案一产品线更为丰富，抗风险能力强；方案二产品相对较单一，且联排别墅产品未受到市场检验，大量别墅产品风险较高,+双拼,48,在同样的容积率下，方案一的利润实现度要高于方案二，因为低成本洋房产品提高了销售额并降低了风险,经济效益,V S,方案一,方案二,1.比较两方案利润率：方案一的最低利润率都要高于方案二的最高利润率。2.比较两方案总投资额：在相同容积率下，方案一的总投资额都要低于方案二。3.当方案一容积率增大到1.4以上时，两方案的总投资额一致，因为此时方案一没有洋房产品。,49,方案一开发的连续性优于方案二,分期及开发的连续性,优势：大量高端产品入市，提高项目形象，树立市场标杆，有机会突破价格天花板。在项目前期获得较高利润。劣势：市场别墅年均消化100套左右，以别墅占主导开发推售，230套别墅销售周期可能需延长至3-4年。延长开发周期，且开发连续性存在问题。,优势：首先主推山地洋房，少量联排别墅，树立高端形象。后期洋房，小高层销售速度有保障。保证滚动开发。劣势：启动区的洋房，联排资源较好，但是入市价格会比较低，产品价值被低估。,V S,方案一：多元化产品线,方案二：两级产品线,50,综合各方面的比较，方案二花园洋房总价段缺失，风险高；方案一利润高，更易于市场实现，风险较小,51,方案一中，考虑到风险和利润的关系，及规划限制，容积率应该控制在1-1.1之间，此时在保证利润的基础上，也最优的满足前页所提的原则和需求,1.容积率在1-1.1之间时，洋房的占地面积满足不低于4万方，建筑面积不低于3万方。2.在小高层满足规划布局的情况下，采取低密度物业最大化博取利润率最大化。3.按照静态测算在容积率1.1方案下，需投入总成本约4.83亿，税后利润约9180亿元，利润率19%。,具体容积率在1-1.1之间的取值，设计院最后容积率取值1.098。在以下计算中，按照容积率1.098计算。,52,规划与组团排布,资源平均化,组团化,成本控制,容积率,高价值地块安排低密度物业，通过资源价值实现快速去化，实现高溢价；低价值地块安排高密度物业，通过产品性价比实现快速去化,方便施工和推售，建议各物业尽量组团化处理,尽量随山就势安排物业，减少护坡，减少地下室开挖，充分利用南向洼地停车,在既定产品类型的前提下尽量做1.2容积率,山居特色,通过保留环境或者人工改造的方法，体现山居特色,53,本项目户型配比建议,根据市场供应和销售状况，选择市场畅销户型，降低去化风险约47%部分为小高层控制面积和总价，增加赠送面积，提升性价比；90平米以下户型面积85-90两房户型占11.38%约40%满足花园洋房，作为前期回现产品，打平土地款13%作别墅，约9%的联排，高品质入市，提高社区品质，打响品牌，同时提高溢价。,54,项目属性界定,市场分析总结,客户分析总结,两种开发方案比较,最优方案物业发展建议,启动区策略,陶瓷文化与本项目结合,55,水系的打造,利用地块内部泄洪渠，进行改道，形成贯穿整个地块的景观中轴；局部挖深、挖宽，形成景观节点,建筑风格与立面,欧式元素、相对简约、有质感、精细、典雅、创新,园林,以城市生态为根本出发点，同时将山地园林的立体感反映出来,配套,突出景德镇陶瓷文化的高端会所，社区配套商业的打造,物业发展建议回顾,物业管理,充分体现项目的居家性，控制管理费用，实现“日常管理”到位,规划,组团排布，洼地停车处理，山地洋房的处理,56,洼地停车处理：在组团之间设计公共出入口，解决竖向交通问题，在组团内设计多个下沉式园林，在解决架空层采光的同时，实现园林的立体化,公共出入口,立体园林,立体园林,立体园林,备注：此图为示意，具体位置由设计院根据地形确定,停车处理,57,山地洋房停车处理：目前地块内部地形不规整，对最终容积率的实现有所影响，建议进行局部改造成南北坡,项目用地内植物的清除、山丘和谷底的挖填工作、以及项目用地内高压线路和地下管线的改造等，由乙方统一组织实施，费用由甲方向乙方支付（由甲方负责协调从乙方交纳的城市建设配套费中扣抵 补充协议 第4条,山地洋房处理,58,山地洋房停车处理：结合坡度采用半地下停车和地面停车结合的方式，,地面停车位和架空层停车位,山地洋房处理,59,水系打造：利用地块内部泄洪渠，进行改道，形成贯穿整个地块的景观中轴；局部挖深、挖宽，形成景观节点,充分利用地势高差，营造出跌水的感觉,水系打造,60,水系打造：水系节点结合车库和下层式园林设计,水系打造,61,注重丰富的建筑外形，形成层次丰富的天际线,建筑体量高度错落有致，平面不对称布局；缓坡屋顶丰富天际线；有设计感的外立面,丰富的建筑形态和层次感,立面效果,62,选择最能反映西班牙元素的细节局部放大，将风情感做足,立面效果,注意弧形阳台、铁艺、壁灯、拱型门窗、屋檐、花架等最能反映西班牙风格元素的打造，做足风情,63,立面效果,小高层竖向线条要注意玻璃、面砖等之间的转换以及色彩的搭配，同时注意壁灯等细节的处理,风格统一，具有欧式现代风情，材质运用面砖与涂料结合，突出欧式风情，竖向线条要注意玻璃、面砖等之间的转换以及色彩的搭配，通过突阳台，坡顶，拱门等元素突出欧式风情。,64,入口大堂：40平米左右，挑高设计，局部中高档装修，吸引眼球，做足面子工程,整体设计不要太复杂，减少公摊和装修成本局部做中高档装修，体现精细化,其他,大堂挑高,局部文化墙,通透设计,入口绿化,大堂入口处理,65,园林设计要点：以城市生态为根本出发点，同时将山地园林的立体感反映出来,城市生态,空间,1、利用多变的自然地貌，随坡就势，形成错落多变的空间，步随景移带来深刻的趣味体验,2、部分区域结合车库、建筑、地面庭院等，将园林向竖向空间牵引,水景,利用南北落差，组织浅水系跌水，跌水的最大特色是为景观带来灵气和动感，同时还可增加声、光、影变化，利于营造意境,植被,植被是园林植物注意层次感、颜色搭配鲜艳夺目，同时必须是整齐的充满人工痕迹的,道路,车行道用斑马线、硬质铺装等反映城市整洁干净的感觉，人行道采用原生材质，随坡就势，曲径通幽,驻留空间,多打造小体量的驻留空间，与环境结合，为人们提供交流空间,景观小品,体现园林人文风格和陶瓷文化的重要元素，融入环境,园林打造,66,艺术会所强调与自然的融合，面积控制在2000平米以内，上下两层结构,水岸会所建议,外立面,设计时从材质到与自然的结合方式，应强调传统和现代的融合,外立面,亲水平台,亲水平台,67,水岸文化会所，推出半盈利性质陶艺工作室，艺术品店，茶艺店等，扩大项目的知名度同时提高人气，带动收入，塑造项目在市民及游客心中的普遍认知,陶艺工作室,陶瓷艺术品,陶艺茶艺馆,陶瓷体验餐饮店,陶瓷艺术品店,陶乐馆,沿街特色商业主要围绕陶瓷主题，包括旅游纪念品，陶瓷艺馆，特色餐饮，特色服饰等各类商业，带动人气，为广场注入活力。广场的细节打造充分运用陶瓷，打造景德镇旅游休闲第一去处。,水岸会所建议,68,艺术会所陈列欧洲瓷器知识介绍馆、为艺人们举办中小型展览提供场所,水岸会所建议,69,社区配套型商业做足风情，同时为多种业态预留空间，为社区服务,商业建议,建骑楼、上步台阶，明确商业空间感，吸引人流逗留；设计预留多种业态进驻可能（如餐饮业）外立面做出异域商业氛围的感觉；,主要业态：特色餐饮药店超市、便利店体育用品花店美容美发店等,70,项目物业管理：充分体现项目的居家性，控制管理费用，实现“日常管理”到位,日常管理,特约管理,安全保卫,日常养护,清洁绿化,消防工作,日常维护,费用征收和基金管理,社会关系协调,内部人际处理,物业管理服务内容,技术保障,人员保障,核心关注点,酒店式服务,物业管理建议,71,社区安防保障智能化管理系统，强调从社区到入户的双重保障,安防小区内保安二十四小时巡逻；小区周围设置红外线对射防攀爬自动报警装置；小区各主入口、每幢楼入口及电梯装有闭路监控装置；每户都设有可视对讲门铃；入户门设门磁报警安防系统。消防 确保社区消防通道随时能启用；每层楼中特设自动感温、感烟装置及自动喷淋，手动火灾报警装置；,72,物业管理公司：引入品牌物管公司作为顾问，增加品质感，形象展示先行，配合营销,基于开发商品牌实力有限，建议项目物业管理公司先行确定，借助品牌物管公司，进行项目宣传；品牌物业公司先行进入售楼处，配套营销推广；,73,产品户型建议,独栋别墅，联排别墅，花园洋房，小高层,文化广场发展建议,主题特色商业，打造景德镇旅游休闲第一去处,补充物业发展建议,74,小高层户型建议,花园洋房户型建议,产品户型建议,别墅户型建议,75,东郊：金域中央主打生态和自主中心化，营销发力、创新产品,典型楼盘,普通多层,退台花园洋房,样板展示区样板房山地公园,2.7万平方，开盘两个月销售120套，实收均价2600-2700,山地公园,76,金域中央户型以多层改善型三房为主，大面积产品单价高，改善型需求能带来溢价,我们这主要户型是140平的三房，所占比例超过50%，120平的占10%。少量140平以上大户型，剩下的是90平以下的小户型。我们一期主推多层。小户型因为量比较少，现在基本上买完了。在售的是140平的三房。下个月会在开盘一次，主要推出的还是140平三房。140平三房现在也只剩下不多了，主要客户是我们这边的老师，企事业单位职工，总价最高承受点在37-38万。金域中央售楼员,户型配比,77,根据客户需求，主流在一梯两户120-140平左右，花园洋房做5+1式，顶层做复式,户型：改善型主流需求面积在125-140左右。对于南北通透性表现出一定的关注度，但是可以通过赠送面积、社区品质等加以弥补。花园洋房：要有大露台，一楼要有院子，可以接受复式。梯户比：接受一梯两户的板楼。一梯三户或者一梯四户不太能接受。,对12组专业人士访谈，4组政府访谈，18组消费者访谈,78,根据金域中央市场销售数据，客户访谈以及规划排布原则世联认为小高层的主流户型为120-140的三房，少量90平以下小户型及140-150左右大户型,沿低密度物业（联排加双拼）区，沿水岸会所及水岸独栋别墅区，靠近广场昭示面，这三个区域土地价值较高，小高层不能排90以下产品，应尽量排大户型产品以提高价值。,为了控制风险，满足市场上部分刚性需求客户，建议在小高层组团西门沿社区道及小高层组团东北角资源最差处，排少量90平一下小户型。,120-140三房,120-140三房,一梯两户小高层（主流）,140-150三房,140-150三房,大一梯两户小高层（少量）沿水岸和别墅区排布,120-130三房,120-130三房,80-90两房,小一梯三户小高层（少量）约6000方，占小高层建面的6%,点式一梯六户,沿文化广场东面昭示性最好区段，建三栋15层高公寓，点式一梯六户。面积控制在50-60平,79,小高层户型基本原则、核心理念与关键动作,在户型尺寸和布局上保持市场竞争力；舒适度和性价比上全面提升,基本原则,户型设计核心理念,3、舒适度的大力提升，此为产品的核心亮点,关键动作,2、能赠送面积尽量赠送，提高性价比，此为产品的核心发力点,1、户型尺度和布局上达到客户主流需求，此为产品基本出发点,1、入户花园或空中院馆的赠送，增加功能空间：赠送面积不能是无用多余的面积，而需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣2、采用飘窗、超大观景阳台等优化户型结构，提高舒适度：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局，同时飘窗、超大观景阳台等可以大大增加舒适度3、小户型压缩无感知尺度，降低成本：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度,户型空间,80,小高层户型设计要点,小高层户型设计要点,性价比的增加,朝向问题,尺寸问题,精准的设计,基于功能空间的增加,基于舒适度的提升,合理的功能布局,户型基本面,入户花园,空中院馆,凸窗、飘窗,步入式衣柜,舒适度的提升,双阳台,优化户型结构,实用布局,无感知尺度压缩,户型空间,81,小高层各房型的主要价值体系：三房和大三房着重提升舒适度，小户型着重提升性价比,基本舒适度,核心价值轴,产品轴,舒适度提升,性价比、舒适度俱佳,三房价值体系,大三房价值体系,可改房的入户花园等凸窗（飘窗）主卧套#超大景观阳台#挑空露台#可改房的阳台#其它功能空间赠送,必选动作,#可选动作,两房价值体系,可改房的入户花园等凸窗（飘窗）双套房储藏间步入式衣柜超大景观阳台#挑空露台#可改房的阳台#其他可变空间,在控制面积（总价）的基础上作小亮点，给小实惠,在大赠送的前提下，提高舒适度，强化特色，给足超值感,强化特色和亮点，实用居家空间，给足舒适度,户型尺寸合理凸窗（飘窗）明厨明卫生活阳台主卧客厅朝南#南北通透#入户花园,82,小高层户型建议,花园洋房户型建议,产品户型建议,别墅户型建议,83,5+1洋房打造要点在与市场主流面积一致的情况下，增加居住舒适度和性价比，以洋房的居住品质冲击市场,设计原则：从洋房的居住品质出发，对市场多层产品在居住舒适度和性价比方面进行全面升级；在内部竞争方面，与退台洋房的中间层差异化，形成不同卖点，以低密度的居住体验与小高层物业拉开差距，避免多种物业之间的内部竞争,关键动作：保证重要功能空间足够的空间尺度：从市场供应和客户需求出发，满足主流需求，保证具有客户认可的空间尺度，具体设计尺度可在小高层物业舒适型三房基础上有小幅提升压缩无感知空间，优化空间布局，减少空间浪费：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度，必须保证主卧和客厅南向通过飘窗、双阳台、错层露台、入户花园等优化户型结构，提升舒适度的同时增加产品性价比：通过产品创新，突破市场多层产品附加值低的现状,洋房户型空间,84,西班牙风格，5+1退台洋房，区别于金域中央的仿版花园洋房，在退台及5+1上做好创新与展示,150-160,130-140,120-130,90,70,140-150,采用+1的退台花园洋房，一层主要卖点为院子，234层主要卖点为大露台，顶层安排90+70的复式。,85,5+1洋房产品户型设计要点,5+1洋房户型设计要点,性价比的增加,朝向问题,尺寸问题,基于功能空间的增加,基于舒适度的提升,合理的功能布局,舒适基本面,入户花园,空中院馆,凸窗、飘窗,步入式衣柜,舒适度的提升,双阳台,主卧套,电梯,必选项,必选项,必选项,错层露台,必选项,可选项,洋房户型空间,86,退台洋房打造要点项目的创新旗舰产品，从舒适性和超值性出发，突出景观平台的打造，营造有天有地的居住空间,设计原则：作为市场的创新产品，客户认可度高，在主流面积下适当拉大；通过拉大面宽设计体现居住的舒适性，营造别墅居住品质；通过大露台、地下室和庭院实现大面积赠送，提升性价比；,舒适性、超值性退台洋房产品体系,别墅居住品质,超高性价比,宽厅设计景观露台入户花园独立入户客厅挑高顶层复式错层,大露台地下室庭院,主要亮点一楼二楼赠送庭院和地下室，其他楼层赠送退台或错层露台，,洋房户型空间,87,小高层户型建议,花园洋房户型建议,产品户型建议,别墅户型建议,88,别墅物业发展建议基本原则、核心理念与关键动作,根据世联经验，在四线城市开发商不需要花费过多成本再设计和规划别墅产品，可以参照国内较为优秀的案例，根据市场需求加以改进。,基本原则,核心理念,2、山地别墅的设计和规划,关键动作,1、西班牙外立面，与总体风格趋于一致,3、联排边套面积250左右，中间套220左右；独栋别墅面积控制在320-350平方米左右。,1、打造西班牙庭院空间：打造入户花园，空中庭院，阁楼等，并增添空间情趣，营造有天有地的别墅生活。庭院空间部分赠送，部分半赠送，赠送面积与实际购买空间良好结合。2、完善别墅生活功能区间：在满足平时生活需要的空间外，完善别墅生活功能区间，做到实用且豪华。如佣人房，健身房，影音房，书房，酒窖，早餐厅，正餐厅，会客厅，起居室，棋牌室，家庭室等。3、大尺度别墅舒适生活：从整体户型面宽进深合理性，大面宽挑空客厅，大面宽主卧，超大观景露台等可大大增加别墅的豪华感和舒适度。,89,北京的橘郡、纳帕溪谷上海的蓝乔圣菲、圣马力诺 桥天津的卡梅尔重庆的协信TOWN城,纳帕溪谷,蓝乔圣菲,橘郡,西班牙立面风格参考项目,别墅立面效果,90,文化石贴面,注重不同材料质感和颜色的搭配,主体采用stucco涂料墙面；涂料节省成本，形成丰富色彩，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉；竖向线条和建筑底部结合石材、原木等有质感的材料木材铁艺大量运用，体现西班牙风格风韵；强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重。建筑立面颜色的搭配变化。,Stucco外墙抹灰,抹灰和石材的搭配拼接,别墅立面效果,91,墙饰、景观大量运用土陶制品,建筑取材自然朴实,木材的使用，如花架、阳台,铁艺的