2011年中国地产趋势研究报告.ppt

,2011年中国地产趋势研究报告,2011年1月,目 录一、二零一一国际经济形势,二、二零一一国内经济形势,三、二零一一房地产市场走势,四、二零一一房企发展策略,计划总计采购6000亿美元,的财政部债券，维持0-,0.25%基准利率区间不变,美国的二次量宽（QE2）,08年9月,09年3月18日,09年11月4日,10年3月16日,QE1开始,QE1扩大,QE1调整,QE1完成,QE1 08.1010.03,9月雷曼倒闭后美联储宣布将购买“两房”及联邦住房贷款银行与房地产有关的直接债务及由两房、联邦政府国民抵押贷款协会担保的抵押贷款支持证券（MBS）10年8月QE2预期形成伯克南几次重要发言表示由于通胀太低和失业率居高不下，可能通过非传统措施加大货币宽松度,联邦公开市场委员会决定 美联储宣布总计购买1.25万亿美 美联储宣布过去一段时再购买7500亿美元机构抵 元的机构抵押贷款支持证券和 间执行1.25万亿机构抵押贷款支持证券和1000亿 1750亿美元的机构债，后者低于 押贷款支持证券和约美元机构债来扩张美联储 早先公布的2000亿美元 1750亿机构债的工作至的资产负债表 此接近完成10年11月3日 10年11月12日 11年6月底QE2出台 QE2扩大 QE2计划完成,声明除原定的6000亿外，将从住房抵押贷款关联证券投资中抽出2500-3000亿美元收益再投资于财政部债券,约17个月/约14250亿美元QE2 10.1111.06约8个月/约8500亿美元,美国的二次量宽（QE2）,美国,时间2008.102010.11.3,第一次量化宽松政策第二次量化宽松政策,货币政策,日本,2010.10.5,时隔4年多再次实施零利率政策，总额35万亿日元基金用于购入资产等，为市场进一步注入流动性,欧盟,2010.5.9,投入7500亿欧元，主导利率降至1%历史低位,Q,1,19,Q71,1,19,Q73,1,19,Q75,1,19,Q77,1,19,Q79,1,19,Q81,1,19,Q83,1,19,Q85,1,19,Q87,1,19,Q89,1,19,Q91,1,19,Q93,1,19,Q95,1,19,Q97,1,19,Q99,1,20,Q01,1,20,Q03,1,20,Q05,1,20,Q07,1,20,09,20,07,20-03,07,20-05,07,20-07,07,20-09,07,20-11,08,20-01,08,20-03,08,20-05,08,20-07,08,20-09,08,20-11,09,20-01,09,20-03,09,20-05,09,20-07,09,20-09,09,20-11,10,20-01,10,20-03,10,20-05,10,20-07,10,20-09,10,-1,1,短期投资拉动明显，消费增速仍缓慢,私人投资下滑与经济衰退的同步表现,美国国内私人投资增速明显 个人消费增速缓慢,1,2,500,%20,15,2,0001,500,1050,1,000500,-5-10-15-20,、,0,0,-25,recession,美国:国内投资总额:私人:季调,美国国内投资总额:季调同比,美国现价折年数:个人消费支出:季调同比,国内投资是短期内拉动美国经济的最重要因素。预计随着二次量宽开启，投资增速会维持上升趋势，拉动整体经济增长。,20,20,06,-0,1,3,06,-0,5,7,9,1,06,-0,06,-0,-0,-1,06,06,07,20,20,20,20,20,20,-0,1,07,-0,203,07,-0,205,07,-0,207,07,-0,209,07,-1,201,08,-0,201,08,-0,203,08,-0,205,08,-0,207,08,-,2009,08,-1,201,09,-,2001,09,-0,203,09,-0,205,09,-0,207,09,-0,209,09,-1,201,10,-,2001,10,-0,203,10,-0,205,10,-0,207,10,-0,209,10,-1,1,流动性全部进入实体经济有压力,信贷中介成本依然高位 形成流动性完全进入实体经济的阻力,7,6,5,4,3,2,1,0,企业债收益率:穆迪Aaa-10年国债收益率,企业债收益率:穆迪Baa-10年国债收益率,较高的信贷中介成本意味着信贷市场低效率和低增长性，形成部分限制私人投资快速增长、资金通过信贷市场进入实体经济的阻力。,美国的经济增长主要靠投资和消费。而QE2政策会注力于短期投资，从而小幅拉动经济增长，缓解高企的失业率。,由于企业自身的信贷成本仍然处于高位，同时消费仍处于去杠杆化阶段。在这种情况下，流动性的注入有相当部分可能流向海外。,受QE2影响，欧洲、日本等经济复苏缓慢，失业率处于高位的发达国家也会跟进实行货币宽松政策。,美国经济复苏，流动性外溢,目 录一、二零一一国际经济形势,二、二零一一国内经济形势,三、二零一一房地产市场走势,四、二零一一房企发展策略,经济面流动性,定性的看,美联储采用量化措施来解决国内问题的决心较大,预计其对我国流动性的影响会持续到明年年中用工成本及农业生产机会成本增加，构成推高CPI的因素，预计随着中国人口红利逐步淡出，这将成为长期影响因素,货币供应量成本成本,通货膨胀,定量的看,20,05,-0,201,05,-0,205,05,-0,209,06,-0,201,06,-0,205,06,-0,209,07,-0,201,07,-0,205,07,-0,209,08,-0,201,08,-0,205,08,-0,209,09,-0,201,09,-0,205,09,-0,209,10,-0,201,10,-0,205,10,-0,9,QE1时期,100,7,6,5,经济面流动性,CPI峰值及见顶时间预测,CPI与美圆指数趋势图98,2009.03实际美指97.06,预期产生的效果释放从8月就开始大约14250亿美元98,43210-1-2,2010.03实际美指88.04中国CPI:当月同比,实际美元指数:广义,969492908886848280QE2时期,2010.11实际美指88,近似比例（97.06-88.04）/（88-X）=14250/6000，X约84。,QE2六月底结束，加之考虑美国历来施展美元霸权的历史经验，预计最迟6月底前美指见底反弹；按照之前经验，美指峰（先）CPI谷（后）隔约4个月，美指谷（后）CPI峰（先）隔约2个月，结合我国CPI与美指经验关系，预计CPI一季度末最迟二季度初见顶。,CPI,10,8,6,4,2,-2,0,经济面流动性,CPI峰值及见顶时间预测,CPI与美圆指数趋势图结合实际美指（广义）见底约84的预计剔除我国07年经济过热及通缩时期（CPI小于0 及大于6）数据后结合置信区间,82,84,86,88,90,92,94,96,98,100,102,实际美元指数（广义）,预计CPI大概在明年一季度末或二季度初见顶，峰值约在 4.5-5.5%。,明年CPI回落的最低值不会低于今年初1.5的水平，近似估计，明年CPI平均约 3-3.7%。,0,205-0,051,20-04,05,20-07,05,20-10,06,20-0,061,20-04,06,20-07,06,20-10,0,207-0,071,20-04,07,20-07,07,20-10,08,20-01,08,20-04,08,20-07,08,20-10,0,209-0,091,20-04,09,20-07,09,20-10,1,200-0,101,20-04,10,20-07,10,-1,0,20,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,经济面经济增长,投资,保障房投资弥补投资缺口,工业实际增长回落,60,23,50,21,40,19,17,30,15,20,1311,10,9,20,000,-,0220,-10-06-02-10-06-02-10-06-02-10-06-02-10-06-02-00 001 002 002 003 004 004 005 006 006 007 008 008 009 010 010,10,75,城镇固定资产投资完成额:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比,工业增加值:当月同比,保障房建设弥补了部分投资缺失，房地产投资增速仍保持高位。工业增速下调幅度不大仍处历史平均水平，但这是在国际能源及工业原材料价格上涨、PPI上涨下实现的，因此明年实际增速下调风险加大，需防滞胀。,20,06,20-03,06,20-06,06,20-09,06,20-12,07,20-03,07,20-06,07,20-09,07,20-12,08,20-03,08,20-06,08,20-09,08,20-12,09,20-03,09,20-06,09,20-09,09,20-12,10,20-03,10,20-06,10,20-09,10,-1,2,1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7,20 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2,经济面经济增长,消费,社销总额年均名义增速预期18%,城镇居民人均实际消费累计同比下滑,元,%,25,14,000,16,12,000,14,20,10,000,12,15,8,000,10,8,10,6,000,6,4,000,4,5,2,000,2,0,0,0,-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-001 001 002 002 003 003 004 004 005 005 006 006 007 007 008 008 009 009 010 010,社会消费品零售总额:累计同比,城镇居民人均消费性支出:累计值,城镇居民人均消费性支出:实际累计同比,11月社销零售总额同比增长18.4%，较10月微升0.1个百分点，但这是在4.4%的高通胀下实现，简易剔除通胀的实际增长比10月回落1个百分点，显示消费总额呈回落态势。支撑消费增长的非居民消费因素仍较强。,20,08,-,2001,08,-,2003,08,-,2005,08,-,2007,08,-,2009,08,-,2011,09,-,2001,09,-,2003,09,-,2005,09,-,2007,09,-,2009,09,-,2011,10,-,2001,10,-,2003,10,-,2005,10,-,2007,10,-,2009,10,-1,1,20,08,-0,201,08,-0,203,08,-,2005,08,-0,207,08,-0,209,08,-,2011,09,-0,201,09,-0,203,09,-,2005,09,-0,207,09,-0,209,09,-,2011,10,-0,201,10,-0,203,10,-,2005,10,-0,207,10,-0,209,10,-1,1,经济面经济增长,出口,受国际环境影响波动较大 增速微落但仍处高位,出口紧跟美消费复苏,500,10,50,400,150100,5,4030,300,50,0,20,200,0,-5,100,100,-50,-10,-10,0,-100,-20,-100,-150,-15,-30,贸易顺差:当月值,贸易顺差:当月同比,美国:零售和食品服务销售额:零售总计同比 出口金额:当月值同比,经验数据表明我国出口受美国零售消费复苏滞后拉动。若欧美的经济在二次量宽及欧盟财政救援基金背景下逐步复苏、将会拉动我国出口提升。,政策面,十二五规划的核心点是收入增长和分配。而限购限贷措施极有可能作为调节居民财富性收入的二次收入分配手段长期存在。,2011年是政府改届前的最后一年，也是十二-五规划出台的第一年。从国家权利交接稳定的角度看，2011年将不是一个政策频出年份,政策关注点一：流动性收紧政策关注点二：房产税开征政策关注点三：保障性住房门槛降低,20,0,205-0,01,205-0,04,205-0,07,205-1,00,206-0,01,206-0,04,206-0,07,206-1,00,207-0,01,207-0,04,207-0,07,207-1,00,208-0,01,208-0,04,208-0,07,208-1,090,20-0,01,209-0,04,209-0,097,20-1,10,200-0,11,200-0,14,200-0,107,-1,0,20,20,05,-0,1,05,-0,205,05,-,2009,06,-,2001,06,-,2005,06,-,2009,07,-,2001,07,-,2005,07,-,2009,08,-,2001,08,-,2005,08,-,2009,09,-,2001,09,-,2005,09,-,2009,10,-,2001,10,-,2005,10,-0,9,9,8,7,6,政策面：流动性收紧,加息,通胀和高增长引发货币政策转向 提升基准利率,经验阀值 14%左右,4.5,25.00,5,15141312,4.03.5,3.5%左右,14%左右,20.0015.00,4,11,3,10,3.0,10.00,2,9,10,8,2.5,5.00,-1,7,-2,6,2.0,0.00,CPI：当月同比,1年定期存款利率(整存整取)GDP:季度累计同比,1年定期存款利率(整存整取),GDP:当季累计同比+CPI月同比当季平均,经验数据说明，加息时点会综合权衡GDP增长与通胀水平，当GDP季度累计同比和CPI月度同比的季度平均值之和超过14%左右时，加息可能性增强。三季度及四季度的加息时点均与模型吻合。,预计明年GDP季度累计同比9-10%、CPI均值3-3.7%，如07年一年出现六次加息,加息幅度1.62个百分点的可能性不强。,首,套,房,二,套,房,政策面：流动性收紧,加息,由于目前CPI持续走高的可能性逐渐加大并且春节假期因素叠加，央行极有可能在2011年两会之前采取加息和提高存款准备金等货币紧缩措施,100万30年贷款利率月还款增加支出增加比例贷款利率月还款增加支出增加比例,一次加息5.44%5,640.30138.302.51%7.04%6,679.91190.912.83%,两次加息5.64%5,768.57266.574.84%7.30%6,858.43369.435.69%,三次加息5.86%5,903.56401.567.30%7.58%7,046.32557.328.59%,四次加息6.07%6,039.94537.949.78%7.85%7,236.12747.1211.51%,单次加息对于住宅购买力影响不大。如果出现二次以上的加息，虽然月还款支出增加的比例不明显，人们会因为预期的改变而影响实际需求的释放。,政策面：流动性收紧,信贷规模控制,央行态度,PK,银监会态度,3.5万亿,7.5万亿,对于信贷规模控制政府内部也有不同声音，但一旦商业银行房贷冲动过于强烈，在一季度放贷规模超过3万亿，那么政府很可能会痛下杀手，将货币投放量进一步严格控制。,一旦央行决定大幅紧缩流动性，届时后三个季度的信贷额度将会十分紧张，房企资金链将趋于紧绷。,政策面：房产税,上海重庆争先恐后,1月9日重庆市两会上，黄奇帆市长表态要对价格高于市场平均价格3倍的“高价房”收取1的房产税。也有消息称在上海2011年政府工作报告中，俞振声书记在参加的上海经济工作会议上表示要求加入征收房产税的内容。虽然在对房产税的表态上，黄奇帆市长领先于俞振声书记一个身位。不过我们预计，在第一季度末二季度初上海和重庆关于房产税的税率、税基、征收方式等细节将全部出台。,政策面：房产税,可能的影响,从出台目的来看：在通胀压力高企和经济过热的背景下，房产税带有流动性调控和平抑,经济周期的目的。,从可能的效果看：存在更多资金引向二三线城市的可能；,存在房东转嫁租金，推升一线城市通胀矛盾的可能；存在税基过宽税率过高，打击合理住房消费，或税基过窄税率过低，无法抑制投机炒作的可能。,户籍条件.,住房条件,收入与财产条,件,其他,政策面：经济适用房申请门槛降低,上海经济适用房申请条件变化,2009具有上海市城镇常住户口连续满7年，且现户口在提出申请的所在区连续满5年人均住房建筑面积小于或等于15平方米申请家庭人均年可支配收入不超过2.76万元，家庭人均财产不超过7万元在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为（申请家庭成员之间住房赠与行为除外）,2010在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于34800元、人均财产低于90000元；2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于38280元（含38280元）、人均财产低于99000元（含99000元）。5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。,2010年下半年上海已经调整过一次申请标准，大幅降低了申请门槛，即三口之家家庭年收入低于十万就可达到申请标准。如果政府进一步放宽收入和财产申请标准的话，刚性需求对保障房产生更多预期，对于低端商品住宅的需求量可能大幅出现下降。,政策面,CPI在明年一季度见顶，峰值为4.5%-5.5%之间，全年仍处于通涨压力期，均值为3%-3.7%,若美国经济好转，再加上CPI过高所导致的价格因素，国内经济或将突破10%,加息、提高准备金率以及信贷规模控制将会使市场面临极大的资金压力,目 录一、二零一一国际经济形势,二、二零一一国内经济形势,三、二零一一房地产市场走势,四、二零一一房企发展策略,供应面-全国,供应增加,全国,12个月,15个月,18个月,平均预测值,2009年销售面积,2010年销售面积,Q1,36372.44,33766.67,20209.51,30116.21,11,309,15,361,Q2,37717.64,36372.44,33766.67,35952.25,22,800,23,992,Q3,30744.63,37717.64,36372.44,34944.90,24,262,23,798,Q4,40460.67,30744.63,37717.64,36307.65,35,342,30,406,全年,137,321.01,93,713.04,93,555.96,按照新开工量12个月至18个月可以转化成住宅供应量推算，全国2011年新增住宅供应约13.57亿平方米左右，是2010年全年销售面积的46.78%，2009年全年销售面积的46.53%，2008年全年销售面积的108.22%。全年供应节奏比较平均，根据每年的销售规律，第二季度和第三季度是全国的供应高峰。,40,35,0,0,需求面-全国,需求回暖的动力源于收入增加,人均可支配收入-人均住宅居住面积,人均可支配收入-住宅销售面积,y=0.0014x+11.5692R=0.9904,100,00090,000,y=4.9568x-9106.22R=0.9311,30,80,00070,000,25,60,000,20,50,000,15,40,000,10,30,00020,000,5,10,000,0,0,2,000,4,000,6,000,8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000,2,000,4,000,6,000,8,000,10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000,人均收入人均居住面积,线性(人均收入人均居住面积),人均收入住宅销售面积,线性(人均收入住宅销售面积),收入上升必然带来居民对于居住需求的上升，增加居住面积的愿望通常会导致住宅消费量的上升。,根据这一规律以及明年供应量同比大幅度增加的现实，明年全国整体成交量同比回暖的概率较大。,供应面-全国,保障房供应大 市场影响局限个别区域,全国保障房和商品住宅面积供应比较（亿）,保障房占历年年均销售比例,120%,商品住宅,保障房,100%,80%60%,10.09,3.48,40%20%0%,北京,深圳,上海,广州,南京,杭州,天津,重庆,成都,武汉,青岛,福建,保 障 房 供 应 占 潜 在销 售 量 比 例注：潜在销售量（2008年销售量+2009年销售量）/2,2011年保障房供应量较大的城市是四个一线城市以及南京和杭州。天津和重庆保障房供应占潜在成交量比例分别大约为38和31，其余二线城市和省份的比例都不是很高。,截至2010年10月，全国保障房开工率达到90，其中京沪广深开工率接近达标。而天津、甘肃、海南、福建等部分省市开工率较低。,保,障,房,2011市场预判-全国,市场分化加速,受保障性住房上市影响较大,出现补涨格局,由于流动性收紧及房产税出台,全,成交量可能出现井喷,年的成交会等同甚至略低于进年。市场会进行分化,低端市场的竞争,全年成交量普遍高于去年,会较为激烈,价格由于结构性因素有所波动，但趋势不会有实质性变化。,成交均价稳中有升,重点城市商品住宅新开工面积,2010年住宅新开工面积（万平方米）,新开工量/平均销售量,北京,1680.54,1.29,上海,1836.19,0.86,深圳,337.10,0.68,广州,1189.89,1.16,杭州,1076.85,1.22,南京,1131.34,1.41,武汉,1657.56,1.94,长沙,1760.01,1.48,重庆,4549.02,1.41,青岛,1211.23,1.29,沈阳,2818.11,2.60,重点城市商品住宅库存量,2010年库存（万平方米）,库存/平均销售量,北京,1303.72,1.00,上海,651.64,0.31,深圳,244.32,0.49,杭州,288.08,0.33,南京,372.83,0.46,武汉,1398.93,1.64,长沙,491.88,0.41,青岛,659.74,0.70,重点城市保障性住房市场占比,2010年经济适用房新开工量（万平方米）,经适房新开工/平均销售量,北京,199.82,0.15,上海,229.23,0.11,深圳,2.57,0.01,广州,13.87,0.01,杭州,34.35,0.04,南京,157.63,0.20,武汉,80.46,0.09,长沙,105.29,0.09,重庆,211.17,0.07,青岛,44.46,0.05,沈阳,50.10,0.05,经济适用房与商品住宅销量的比值越大，经济适用房对商品住宅市场的冲击越大。由此看来，北京、上海经济适用房的推出量对商品住宅的影响较大。,目前一线城市竞争激烈，市场风险较大。二线库存去化状况良好，具有较大的发展空间。,一线城市经济保障性住房占市场比例较大，对商品房市场、特别是低端市场冲击较大。,以上海市场为例,600,500,供应面-上海,供应放量,上海,12个月周期,15个月周期,18个月周期,预计供应量,2008-2011年商品住宅供给量,400,Q1,510.00,607.15,358.40,491.85,300,Q2,464.67,380.77,607.15,484.20,200,Q3,512.29,464.67,380.77,452.58,1000,Q1,Q2,Q3,Q4,Q4,637.27,512.29,464.67,538.08,2008,2009,2010,2011,其中图中2011年第四季度的数值包括413万平方米保障性住房,上海2011年新增住宅供应约1981万平方米左右。商品住宅供应量同比上升38.94，其中一、二季度上升幅度最大。因此在受到可能存在的一季度加息影响，上海商品住宅供应高峰将会出现在第二季度；第四季度将是保障房上市的高峰期，届时市场上中低端商品住宅或将受到保障房上市的竞争压力。,供应面-上海,房企资金链,假设：由于一年到两年的长期借款所占比例在70%左右，因此，这里只考虑一年到两年的长期借款的情况,2011年一季度,2011年二季度,2011年三季度,2011年四季度,招商,0.00,677,389,353,1,979,095,100,885,639,244,保利,5,584,556,760,7,518,167,871,6,215,409,939,5,059,324,934,万科,0.00,0.00,2,093,133,071,2,584,604,963,金地,747,837,835,577,594,142,1,377,487,280,826,909,494,根据对开发商长期借款还款时点，信贷控制及加息时点的判断，开发商资金链将会在二季度面临重压，届时会有计划的增加供应，加快推盘进度。,0,需求面-上海,收入增长带动潜在需求增加,2011上海住宅潜在需求量预测（收入，居住面积拟合）,27.00,y=0.0005x+7.2032,24.00,R2=0.98,21.00,18.00,15.00,12.00,9.00,6.00,3.00,0.00,5,000,10,000,15,000,20,000,25,000,30,000,35,000,收入面积,线性趋势（收入面积）,上海人均实际收入每增加1000元，个人对于居住面积的需求量平均增加0.5平方米。,根据十二五规划中提出的包容性增长概念，预计明年人均实际收入上升幅度可能比较大。因此按照已得的统计方程，2011年人均潜在住宅需求量可能是将达到2500万平方米左右，潜在需求量大于实际可供应量。,05,-0,057,-1,060,-0,061,-0,064,-0,067,-1,070,-0,071,-0,074,-0,077,-1,080,-0,081,-0,084,-0,087,-1,090,-0,091,-0,094,-0,097,-1,100,-0,101,-0,104,-0,107,-1,0,0,CPI,需求面-上海,通涨预期影响改善性需求,房改私房业主的改善性要求较大,通胀与房价上升具有方向一致性,80,14,70%,70,12,60%,60,10,50%,50,8,40%,40,6,30%,30,4,20%,20,2,10%,10,0,0%,-2,-10%,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,-4,-20%,房改私房 原有私房,租赁私房 租赁公房,全国:房屋销售价格指数:当月同比上海无配套商品住宅均价同比涨幅,从住宅产权结构看，有约37.2的住宅为房改私房，具有住宅更新的潜力。,通胀水平与房价涨跌具有方向一致性。因此而伴随着通货膨胀压力以及带来资产升值的恐慌，改善型需求属于兼顾投资和自住类的双重需求，可能再次将房产作为财富保值增值的手段。,2011市场预判-上海,旧日重现,2010年9月 2011年,23月,第二季度、第三季度,第四季度,成交量,反常升温,市 场 博 弈,低端僵持依旧,成交均价,继续上升,较,长,中高端市场复苏,国五条调控,第三波调控,保障房上市,房企资金链压力,由于2010年末至今的市场成交出乎人们意料之外的好，上海成交量价意外地坚挺向上。预计3月份两会期间国家将扔出调控大炸弹，包括加息、房产税、差别准备金率、信贷额度收紧等一系列组合拳将轮番出击，届时市场会重现2010年走势二三季度成交清淡，直到第四季度才会出现由高端市场带动的成交回暖。,目 录一、二零一一国际经济形势,二、二零一一国内经济形势,三、二零一一房地产市场走势,四、二零一一房企发展策略,推,盘,策,略,一、一线及主要二线城市推盘策略,2011年 第一季度能 跑 就 跑快 速 出 货,第二季度、第三季度销售计划按月制定未雨绸缪布局四季度,第四季度主开中高端项目完成全年计划,根据政府会在一季度出“组合拳”的大概率事件，我们建议房企在一季度尽量跑量，尽力出清住宅库存。,不要对二三季度期望过高，低调制定销售计划，必须要对保障房上市有清醒的认识，积极抛售低端项目；同,时未予绸缪地加强高端项目的宣传力度。,在四季度市场回暖时抓住机遇主开中高端项目，以回避保障房竞争压力，并力争完成全年销售任务。,$2,000,二、积极布局二、三线城市,人均GDP,工业化水平城市化水平,后工业化期10000工业化后期6000,机会区,初期,工业化水平城市化水平工业化水平城市化水平城市化 人均GDP35以下,工业化中期2000工业化初期,风险区,中期后期,356565以上,$2，000$6,000$6，000,35,65,100,城市化初期,城市化中期,城市化后期,城市化率,长沙,长春,福州,银川,海口,二、积极布局二、三线城市,二线城市选择,16,00014,000,机会区,广州,深圳,12,00010,000,宁波,杭州,大连青岛,天津,厦门,北京,上海,8,0006,0004,0002,000,南宁,郑州 成都西安合肥 昆明石家庄 南昌 哈尔滨 兰州西宁呼和浩特贵阳 重庆,沈阳武汉,济南乌鲁木齐特有太原,南京,注：二线城市是指除京沪广深之外的副省级城市，共32个样本城市,0,20,25,30,35,40,45,50,55,60,65,70,75,80,85,90,95,100,城 市 化 率 人 均 GDP,一线城市和东部二线城市处于后工业化期或工业化后期，同时城市化水平已经达到后期，工业化水平与城市化水平相适应。但是宁波、大连、青岛、郑州、长沙、长春、南宁、成都、沈阳、武汉等二线城市的城市化水平低于工业化水平，将会产生较大的房地产需求。,唐山,绵竹（德阳）,常德,襄樊,开封,绵阳 咸宁,潍坊,岳阳,衡阳,二、积极布局二、三线城市,14,000,三线城市的选择,苏州,12,00010,0008,0006,0004,0002,000,安庆,机会区中山绍兴湖州洛阳宜昌德阳 株洲湘潭沧州 柳州承德桂林 九江 张家口保定,无锡威海常州嘉兴烟台 马鞍山鞍山南通 扬州芜湖秦皇岛 营口 三亚景德镇 宝鸡咸阳,铜陵,佛山,镇江抚顺,注：三线城市样本包括无锡、常州、烟台、扬州、南通、唐山、咸宁、德阳、保定、张家口、九江、衡阳、宝鸡、景德镇、安庆、芜湖、马鞍山、洛阳、承德、沧州、湘潭、株洲、秦皇岛等46个样本城市,010%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,50%,55%,60%,65%,70%,75%,三四线城市筛选,小部分三线城市处于城市化水平超越工业化水平的状态，如咸宁、棉阳、九江、抚顺、安庆等，发展潜力较小，市场进入风险较大。,但大部分城市圈外围的三线城市，如无锡、常州、扬州、湖州、烟台、南通、唐山、佛山、中山、威海等，城市工业化水平超过城市化水平，具有较高的市场开发价值。,二、积极布局二、三线城市,工业化水平大于城市化水平、且保障房供应数量较小的城市主要集中于二线中心城市及其周边三四线城市，他们将重复成熟市场曾发生的故事。宁波、大连、青岛、郑州、长沙、长春、南宁、成都、沈阳、武汉等二线城市的市场需求量较大。无锡、常州、扬州、湖州、烟台、南通、唐山、佛山、中山、威海等三四线城市也将出现需求量井喷。,三、开拓商业办公市场,上海近五年商业产品市场走势,上海近五年办公产品市场走势,上海近五年无配套商品住宅市场走势,相比住宅市场而言，商办市场受调控政策的影响不大，近五年成交，供应趋于平稳。具有较强的抗风险性和增长潜力。,三、开拓商业办公市场,以国内地产商为例：,以成熟的香港地产商为例：,目前港商开发的商业项目都占到其总开发项目的35以上，也就是说每开发三个项目中就有一个是商业地产项目,根据报道万达全年销售面积达278万方，销售金额达369亿，而根据数据，2010年万达广场的销售面积达到123万平方米，销售金额达到147亿元，万达商业地产销售规模达到中等开发商年销售规模。,地产五虎将新鸿基,住宅81,办公18,商场51,酒店8,商业项目比例48.73%,长江实业恒隆地产,5640,915,1020,121,35.63%47.37%,SOHO中国也乘着2010年住宅市场调控的东风，销售情况优异，全年商业物业销售面积达到43万方、销售金额达到243亿元。,新世界发展恒基兆业,3353,716,725,6,37.74%43.62%,上,海,宝,华,北,嘉（集,华,（团）,中,招国,商）,+万,仁科,恒,置,地,陆,家,北嘴,方,城,投,华,上,侨,海,城,天,祥,投,远资,洋,地,远产,洋,地,合产,生,雅创展,戈,尔,置,国业,浩,地,庆产,隆,集,团,九,龙,仓,合,生,创,仁展,恒,置,地,上,海,古,四、调整一线城市产品结构,上海2010年13000元以上宅地成交情况,2500,十二五期间商品住宅用地仅1700万平方米,450%,60000,400%350%,50000,2000,300%,40000,250%200%,30000,1500,150%100%50%,2000010000,1000,0%,0,500,0,溢价率,楼板价（左轴）,商品住宅,经济适用房未来五年,廉租房,动迁房,据预计十二五期间商品住宅宗地面积仅1700万平方米，稀缺的一线商品住宅宗地以及由此带来的高拿地成本将逼迫开发商全面转向高端住宅开发。2010年至今宅地楼面价超过13000元/平方米的成交数达到17宗，预计这些项目或将单价卖到30000元/平方米。,栖,郊,豪,高,四、调整一线产品结构,上海万科的公寓产品升级,居区万科城花新园万科花园小城,城市栖居万科金色城市万科金色雅筑万科金色里程,城郊享受万科清林径万科琥珀系列,宅端万科翡翠别墅佘山珑原,在一线城市遵循住宅高端化的步伐做精品住宅，未来高端住宅的方向可向新型的地产型态和特色地产等方式发展。,五、整体看好，扩充土地储备,精品路线核心地段稀缺性强根据自身资金量积极储备,十二五规划中收入增长、结构转型带给房地产长期增长的动力再加上近几年通涨压力仍会存在的现实，预计经过今年的阵痛期后，市场上升趋势不变。开发商应制定长远发展规划，尽量多的收购土地，并且为保证土地储备计划的成功实施，建议可以以适度的市场溢价收购土地。,