大庞富郦城一期营销推广策略.ppt
北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,恒通嘉信 做专业的地产营销,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,谨呈：钜鼎房地产开发有限公司,一期营销推广策略,FOREWORD 前言,我们的营销策略：不间断地制造市场的兴奋点。本项目一期销售的基本原则是：速战速决，快进快出。尽量缩短销售周期，实现利润的尽快回收。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,大庞富郦城的客观审视,占地350亩，规划建筑面积50万平米的大型项目；稀有花园洋房项目；规划配套齐全，商业体系完整；外观超前、户型舒适；地块现有配套不成熟；距主城区12公里，社区不具备公交系统。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,让我们先看看，与本项目类似的城郊大盘在有效客群定位上通常会有哪些选择？,【1】宣传“城中工作，城郊居住”的新生活方式，主要针对一线、二线大城市白领阶层。,客群定位,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,【2】宣传城郊怡人的自然环境，号召人们回归自然，享受生活。主要针对饱受城市环境污染的中产阶层。,客群定位,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,【3】投资升值、小投入大回报。主要针对投资型客户。,客群定位,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,本项目的主力客群定位：牢牢的把握住对当地有感情、需要购房的周边客户。,客群定位,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,一期战略目标,立足地块周边，积攒人气、迅速去化抢占市场。树立区域品牌影响力 为后期持续扩张打下坚实的基础 长久合作联盟体 实现整体项目利润最大化,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,整体营销推广思路整体营销推广目标 整体营销推广主题整体营销推广手段各阶段推广SP活动,营销推广策略,地段户型环境,=产品,市场口碑=,品质品牌形象,产品各个优势卖点支撑、引起市场关注，丰满美誉度,较高美誉度树立产品在市场及受众心里位置，促进销售,市场需要的，就是我们要做的。我们要做的，就是消费者喜欢的。消费者信赖的，就是他们选择的。产品+市场口碑=去化量+去化速度=利润,A、营销推广思路,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,营销推广的思路来源于消费者。针对消费者做出的产品是有市场基础与市场前景的产品。从以下几点思考，明确我们的营销推广思路。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,（一）、立足目标客户群：前期在项目各方面没有成熟、配套不完善、地段相对 较偏的情况下，以项目地周边为核心立足点，着重把 握周边客户群体。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,（二）、宣传媒体选择：因县城项目宣传媒体局限性较大，各阶段推广主要以大型户外媒体+报纸广告宣传+短信+DM单页派发+流动宣传彩车为主，配合SP活动，以户外广告为主要推广媒体，建议在项目地增加两块户外广告牌和一个两面翻擎天柱。在遂城镇必须设置户外广告，增加县城户外广告数量。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,（三）、广告表现方向：针对性加强对市场及客层的细分研究，作针对性诉求比较性有比较才见差别，后续应增加比较性推广诉求实效性直接的推广方式比“打太极”更有效果高效性渠道善用老客户口碑、活动、户外等相对高效的渠道进行推广。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,（四）、媒体表现形式：用有力而又直白的方式告诉消费者，我们项目的风格、体量、品质，与市场同期产品的优势。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,在环境、地段相对市场劣势的情况下，塑造企业品牌美誉度。合理将市场美誉度转变成购买力，实现销售速度最大化。在取得销售最大化同时，保证利润最大化。为后续的产品推广、销售做好铺垫。最终实现口碑、品牌、利润最大化的终极目标。,B、整体营销推广目标,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,对于本项目而言，11年面临项目一期工作的全面展开，因此产品在市场上的顺利销售并不仅仅指产品可以在市场上去化，还要兼顾的一个问题是如何在取得良好销售成绩的同时，进一步建立钜鼎地产品牌在市场及受众心中的美誉度。这对于公司后续项目开发的长远发展无疑具有很高的战略意义。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,C、整体营销推广主题,根据我们上述的整体推广思路和目标，整体推广SLOGEN定为：一座“城”点亮一座城,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,备选SLOGEN,全“城”陪伴 幸福一生全“城”效应 开启花园洋房元年一家人的幸福 富郦城的荣耀,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,（一）、前期广告以直白、有力的表现形式，让广大客户对项目体量、品质、特性，有一个直观、先入为主的品质化概念。（二）、在阶段性推广中从小区品质、价格优势、品牌推广分阶段围绕本主题展开诠释。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,D、营销推广手段,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,（一）、推广渠道整合,多终端销售（外展场/定点定时看楼车）专题营销（产品专题/客户专题/事件专题/节日专题等）定向行销（进社区/厂区/写字楼/事业单位/政府机关/专业市场等）关系营销（口碑营销/内部员工/老客户/合作单位/兼职业务员）体验营销（样板房/样板环境之实品情景体验）,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,蓄水期（4月-6月）推广手段：大型户外，报纸广告、销使派发DM单页、短信齐发。逢项目周边乡、镇集市雇佣宣传彩车进行宣传。推广主题：“一座“城”点亮一座城”为主要宣传口号推广区域：主要以周边乡、镇为主派发DM单页。城内户外广告、报广为整体提升项目品质做铺垫。推广目的：引爆全城，迅速提高项目知名度。,（二）、各阶段推广主题,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,开盘期（6月 开盘前15天）推广手段：大型户外，报纸广告、销使派发DM单页，开盘前一 个星期雇佣流动宣传彩车、发送短信。推广主题：“开盘必特价，特价必优惠”，xxxx元/，轻松享受城市化新生活。推广目的：吸引更多客户关注，将产品通过前期积累的有效客 户成功的转化成商品，创造第一笔利润。,（二）、各阶段推广主题,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,强销期（7月-9月）推广手段：户外、DM单页推广主题：“一家人的幸福，富郦城的荣耀”。主要围绕项目品质展开。推广目的：树立项目口碑，建立开发品牌为目的。,（二）、各阶段推广主题,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,持销期（10月-11月）推广手段：主要以促销、资源营销为主，并逐渐转移推广方向。推广主题：“典藏户型，倾情呈现”。推广目的：做好项目本身的品质宣传，一方面稳固市场，另一方面以老带新、促销为主做好资源营销，巩 固现有市场口碑。为二期蓄水做充分准备,（二）、各阶段推广主题,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,一期清盘 二期进入准备阶段（11月-12月）推广手段：户外、DM、短信推广主题：“一方新天地，一世温暖情”从区位、景观、舒适 性品质、品牌及成熟社区为主诉求要素。推广目的：二期做充分准备。,（二）、各阶段推广主题,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,E、各阶段推广SP活动,推广活动：五一优惠周活动时间：5月1日-5月7日活动内容：五一黄金周 看房有好礼活动地点：销售现场活动内容：五一期间，前来看房订购客户均享受额外99折优惠 并送精美礼品一份。（30元以内）。活动目的：迅速积累客户，为开盘做充足准备,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,推广活动：开盘活动活动时间：6月活动内容：大庞富郦城闪耀徐水 盛大开盘活动地点：销售现场活动内容：前期蓄水客户公开选房活动目的：消化前期积累客户。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,推广活动:老带新优惠活动活动时间：7月开始活动内容：“十里乡邻 一世温情”活动地点：销售现场活动方式：活动期间老客户介绍新客户均享受额外折扣，并赠 送介绍人现金赠送。（具体折扣据实际情况制定）活动目的：借助此活动展开资源营销，做到客户口口 相传的口碑效应。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,推广活动:祝福新婚活动时间：9月8日-9月14日活动内容：“牵手百年 幸福一生”活动地点：销售现场活动方式：活动期间凭结婚证或在销售现场签订订婚声明书购 房后可获赠价值一定额外优及小礼品相赠（30元内）。（具体 折扣据实际情况制定）活动目的：借助此活动吸引市场关注度，吸引更多的消费者关 注，提高楼盘的知名度。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,推广活动：“庆国庆迎中秋”活动时间：10月1日10月7日活动内容：“庆国庆迎中秋”活动地点：销售现场 活动方式：预约客户参加“庆国庆迎中秋”，活动期间，新来 成交客户额外折扣优惠。（具体折扣据实际情况制定）活动目的：借助此活动吸引市场关注度，促使老客户带 新客户，挖掘潜在消费群体，提高项目成交量。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,推广活动：感恩徐水礼献全城活动时间：11月26日-11月30日活动内容：感恩徐水礼献全城活动地点：销售现场活动方式：借助电台、报纸、电视等媒体，邀约登记客户，推 荐最后特价房，以感恩回馈优惠为由头，限时推出。活动目的：借助此活动形成市场关注热点，吸引更多的消费者 关注，全力完成最后销售，达到清盘的目标。,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,推广活动：样板房体验活动活动主题：花园洋房城市化新生活活动时间：在项目具备条件后进行穿插,北京市朝阳区小庄路6号中国第一商城B座26G26G,Block B,Zhongguo Diyi Shangcheng,No.6,Xiaozhuang,Chaoyang Road,District,Beijing,结语,一期吃定周边人群，把“荣耀”做足二期向外扩张，则水到渠成THE END,
