秦皇岛黄金海岸项目投资建议书.ppt

秦皇岛黄金海岸项目投资建议书,目 录,项目情况项目背景项目概况项目定位市场研究市场定位经济评价投资收益评价总结投资项目重点要素分析结论,项目背景,2008年秦皇岛北戴河新区成立，黄金海岸地区的发展进入快车道。新区北依碣石，南临渤海，东隔北戴河，西至滦河，总面积425.81平方公里，海岸线长82公里。新区地理位置优越，自然条件独特，有中国北方最优质的沙滩海水浴场，世界罕见的海洋大漠，华北最大的泻湖七里海，22万亩连绵葱郁的林带，被誉为中国最美的八大海岸之一，是全国乃至国际上难得的宝地。随着新区的成立，区域环境大为的完善。沿海高速率先通车，津秦高铁通行在即，冀南国际机场开工建设，高等级沿海公路已修至项目宗地，五星级酒店、森林休闲度假公园、秦皇岛好莱坞电影世界、大型房产项目纷纷启动，该区域成为房地产开发的热点；项目位于新区行政商务中心核心地带的边缘。地块东面临渤海湾，且拥有210米专属洁净海滩（没有任何建筑物或道路阻隔），南为国有团林林场、亚洲最大的天然滑沙场、黄金海岸高尔夫球会，西接已扩建的沿海高等级公路、沿海高速公路、新机场连接线，北为列为国家自然保护区的原始林带。北京、天津、唐山、东北均有高速公路相接。,项目概况地理位置,地块东临渤海湾，且拥有210米专属洁净海滩；南为国有团林林场、亚洲最大的天然滑沙场，距黄金海岸高尔夫球会4公里；西接已扩建的沿海高等级公路和建设中的冀东国际机场连接线，且距沿海高速公路出口仅6公里；北为列为国家自然保护区的原始林带。项目宗地距面积超过深圳的国家级开发区曹妃甸170公里；10亿吨级的大油田南堡120公里，河北第一工业重镇唐山130公里；距北京300公里，天津200公里。,项目概况交通情况,沿海公路（30m宽）0米；冀东国际机场连接线（60m宽，在建）0米；沿海高速（双向四车道）6.5公里；津秦高速铁路北戴河站（在建）15公里；冀东国际机场（在建）15公里,项目概况区域规划,一核，指新城核心，即中央商务区。选址在黄金海岸和大蒲河地带，作为城市中心区并向内做轴向发展。两翼，指南戴河特色文娱产业区和七里海生态休闲度假区。三带，指滨海景观休闲带、近海高尚生活带、内陆新型产业带。四轴，指南戴河留守营、牛头崖发展轴，突出文化娱乐、现代产业特色；黄金海岸昌黎县城发展轴，突出城乡统筹、滨海城市特色；大蒲河口昌黎腹地发展轴，突出高新技术产业、种植园经济特色；翡翠岛、滦河口湿地七里海度假区发展轴突出自然生态休闲特色。,项目概况社区配套旅游景点：朗格斯酒庄、翡翠岛、七里海、碣石山、南戴河国际娱乐中心、中华荷园、国际天然滑沙场、黄金海岸海滨高尔夫球会等国际酒店：大田园宾馆、北京电视台培训中心、双龙啤酒城、甲1号酒店等购物中心：黄金海岸市场医疗机构：黄金海岸医院,项目概况规划设计条件,说明：参考值。可调。,市场研究黄金海岸土地供应情况,黄金海岸地区因北戴河新区的成立，政府加大了招商引资的力度，加快了基础设施建设的速度，加上得天独厚的自然环境，北京后花园的区域定位，吸引了包括中房集团、北京亿城、国华集团、美国好莱坞等一大批开发商和的投资商。但由于黄金海岸地区是国家级的自然保护区，可供开发的土地屈指可数，近三年未出让一块土地，一线海景地更是属于稀缺资源。目前，黄金海岸地区开发的楼盘，均是从原使用者手中购买变性而来。拟开发的项目土地都是受让所得，而且最大地块的面积为50亩左右。,市场研究可参考楼盘分析,项目名称：黄金海岸假日公寓物业类别：公寓建筑类别：塔楼装修状况：精装修物业地址：其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸五纬路与一经路路口楼盘均价：9800元/平方米开 发 商：秦皇岛市黄金海岸房地产开发有限公司,市场研究可参考楼盘分析,项目名称：澳景蓝湾物业类别：公寓 商业建筑类别：回廊式板楼装修状况：精装修物业地址：其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸一纬路与一经路并汇处楼盘均价：8000元/平方米开 发 商：昌黎县黄金海岸房地产开发有限公司,市场研究可参考楼盘分析,项目名称：海岸星期天物业类别：公寓建筑类别：板楼装修状况：精装修物业地址：其他区秦皇岛黄金海岸一经路与二纬路之间楼盘均价：9000元/平方米开 发 商：秦皇岛市田氏实业集团房地产开发有限公司,市场定位 项目优势,环境一线海景。沙滩细腻，海水洁净，海床平缓，永不冰冻，无台风等自然灾害，被誉为中国最美的八大海岸之一；南北为国家级海洋自然保护区的天然林地，空气清新，天然氧吧。黄金海岸森林度假公园、高尔夫球会、天色滑沙场、沙雕大世界、海洋大漠、秦皇岛 好莱坞电影世界近在咫尺。交通西接高等级的沿海公路、冀东国际机场连接线；距冀东国际机场15公里，距津秦高铁15公里距沿海高速公路6.5公里；距秦皇岛市区30公里。,市场定位 产品结构,开发理念：利用独特资源，营造宜居、宜乐的度假、动作、养生社区。产品结构：28、22、18、12层阶梯结构的高层公寓，4、5、6层的情景洋房、3层联排别墅、2层独幢别墅。产品线丰富。升值空间：秦皇岛副城区，观海、度假、养生俱佳，升值潜力大。,市场定位 价格定位,参考楼盘：澳景蓝湾（8000元/平方米）、海岸星期天（9000元/平方 米）、黄金海岸假日公寓（9800元/平方米）本案价格：高层均价：8000元/平方米、洋房均价：9000元/平方米、联排均价：12000 元/平方米、独幢均价：15000元/平 方米（考虑到此产品为老楼改造，定价略低）,以下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得。地域：北京：50%；津、唐、曹妃甸：25%；东北：15%；本地：5%、其它：5%用途：度假：50%；居住：20%；投资：20%；其它：10%,市场定位 客户结构,市场定位 客户来源,以下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得区域认知知道北戴河区域的：100%知道黄金海岸区域的：86%知道北戴河新区的：32%经推介后认可黄金海岸区域有升值潜力的98%认为黄金海岸区域适合度假的92%、适合居住的25%。,市场定位 客户来源,核心群体（占85-90%）1、个体/私营业主2、专业技术人员3、企业中高管理人员4、公务员5、离退休人员6、影视明星边缘群体（占15-20%）1、想拥有第二套住房的本市居民 2、看好黄金海岸发展的外地购房者,投资收益评价,分析思路,本测算时未考虑商业，按纯居住社区进行测算。根据土地规划要求，容积率以1.5（如需要可调至1.8 2.0）、建筑密度以30%、绿化率按40%测算。秦皇岛地区的房地产开发综合税率按销售价格的10.38%计算。,测算依据,高层住宅建安成本1600元/平方米、多层洋房1200元/平方米、联排别 墅1500元/平方米、独幢别墅改造1000元/平方米；6级人防，可做车库用，成本为2000元/平米；停车位比例1：0.8，地下车位建筑面积为35平米/个；会所成本2000元/平米；城市基础设施配套费、红线内外市政施工费用：300元/平米；区内环境景观工程软景费按600元/平米，硬景费按600元/平米，道路 按400元/平米,投资收益评价,技术经济指标,动态开发计划表,表中的销售不包括车库 总开发建设（）：288000 可销售总销售面积（）：281000（住宅：245000；车库：36000）不可销售面积（）：7000（设备：2000；会所：3000；公建2000）,销售计划,静态测算结果,投资项目重点要素分析,区域要素该地块位居秦皇岛北戴河新区核心，是未来黄金海岸高尚聚居区，小区周围规划配套完善。项目附近将建成行政商务区，是政府先行开发的地域。项目周边道路宽敞，交通便利，辐射范围广；人脉要素属大型项目。现有一定的政府关系，为今后的开发奠定了基础。利用北戴河新区新建机遇，争取政府提供优惠政策，减免一定的税费。,投资项目重点要素分析,规划要素河北省政府和秦皇岛市政府定位北戴河新区为秦皇岛城市副中心。区行政中心、五星级酒店、好莱坞影城已动工或将开工。知名房地产企业陆续进驻新区，不断提升该区域的居住品质和价值客群要素个体/私营业主专业技术人员企业中高管理人员公务员影视明星离退休人员,投资项目重点要素分析,产品定位组合高品质、高品味住宅与自然环境的完美结合项目规模总体量近在近30万的滨海大盘，可形成规模效益产品开发强调高品质、高品味产品，体现海滨特色和国家自然保护区的优良环境成熟的前期、设计、管理和销售团队营销策略良好的人居环境，对区域未来规划的预期；营销注重对品牌、生活方式、产品品质的诉求,结论,项目宗地位置优越，可以说是黄金海岸地区最好的地块。黄金海岸房地产市场处于健康、稳定的发展阶段，一线海景房产是稀缺资源，近30万的大盘尚无，2009年比前一年房价上升15002000元/平方米，楼盘和地快的升值潜力很大；随着新区行政中心的启动，该区域基础设施已开始高起点配置。作为秦皇岛的城市副中心，发展潜力不可估量。随着政府招商引资力度的加大，一批实力强大的开发商陆续进驻，五星级酒店、高尔夫球会、好莱坞影城、度假公园已经开工或即将开工，集群效应可以预期。项目宗地周边京、津、唐和国家级的曹妃甸开发区的居住环境和黄金海岸无法相比，此区域的大批成功人士为项目提供庞大的客户群，未来预期清晰可见；该项目具备可操作性，有较好的盈利能力和抗风险能力。在合理的价格上获取该项目对于接盘公司风险甚小。经测算项目宗地的开发，赢利水平较高。本项目的唯一不足是休闲度假项目的去化时间相对较长。,