2011年3月5日郑州美景鸿城三期2011年营销思路汇报.ppt

-美景鸿城三期2011年营销思路汇报,美景鸿城项目2011年3月5日,新美景新鸿城新精神,第一部分 世界环境及时代背景简述第二部分区域市场研判第三部分美景鸿城三期2011年营销思路,第一部分 世界环境及时代背景简述第二部分区域市场研判第三部分美景鸿城三期2011年营销思路,1、北非多个国家发生了政治风波，先后苏丹分裂、埃及总统倒台、利比亚（卡扎菲）水深火热之中，多个国家开始防范这一波动荡；2、西亚多个国家发生反政府示威游行；俄罗斯反普京政府声潮迭起；3、伊朗高调出击以色列，给了美国一击；同时朝鲜和伊朗开始联合对美国出击；4、印度在争议主权地区上，动作不断，先后在藏南和克什米尔问题上多点进攻；日本在钓鱼岛问题上强势争夺；南海问题逐渐复杂化5、朝鲜半岛局势紧张6、世界经济大环境依旧疲软，各国失业率高发不下,当前背景：国际形势,1、腐败问题久治未绝（国人的不患贫而患不均心理）2、通货膨胀形势加剧、CPI上涨几乎失控3、物价上涨（各物种价格上涨摁下葫芦起来瓢）4、政府公信力受到挑战（总理不如总经理）5、房价上涨成为出头鸟（房价问题的特殊性）6、经济结构转型需防止房地产投资过热7、全国土地市场持续升温8、二轮调控影响逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖,当前背景：国内形势,于是，新一轮调控开始了,政策出台背景分析,2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。,郑州出台限购令：2011 年1 月6 日起，农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中州大道为界）和其他区域实施差异化的限购政策。3月3日下午，郑州市政府出台了郑州房地产市场调控细则“郑十五条”，在郑州市区内（包含市内五区及郑东新区）实施限购，全面停售二套房。,2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细则，并定于28日起实施。由此，传言甚久的房产税试点方案终于拉开大幕，并将逐步全国推广。,房产税尘埃落定,新“国八条”来了,郑州限购令出台,政府动作,出台时间：2011年2月8日关键点：2011点首次加息提升0.25个百分点内容：央行决定，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。,出台时间：2011年2月24日关键点：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。内容：央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率，距上次宣布上调存款准备金率也仅36天。此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。,金融手段调整带来的房贷趋紧，将使得部分购房者对未来的政策较为期待，进一步加重对楼市的观望情绪，从而使市场需求下滑。,金融调控,央行连续上调存款准备金率房地产发展面临怎样的变化,历史如此相似：2007年：央行10次上调存款准备金率2008年中国房地产发展受到严重抑制,目前房地产二次调控正在进行中，伴随着首付款政策的出台，商业银行可放贷金额的减少，也意味着银行房贷的进一步收紧。而此时央行决定提高存款准备金利率对于房贷市场来说，银行可放贷资金进一步的减少也意味着放贷额度降低，也从而限制了开发商贷款的额度，随着市场调控的深入，市场成交渐冷，开发商资金压力或许会在几个月后显现。,金融调控,金融调控手段仅是锦上添花，主要调控仍以行政手段为主。,副总理李克强指出 建设千万套保障房是硬任务,中央近期确定，2011年全国将建设公共租赁住房200余万套，是去年37万套的6倍。而各类保障房建设量也将达到史无前例的1000万套，几近于去年全年商品住房的供应量。2011年2月24日，全国保障性安居工程工作会议在北京召开，保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套的保障性住房建设任务分解到各地。去年我国各类保障性住房开工量为590万套，今年任务量同比大增70%。,市场调节,2010年老“国十条”及2011年新“国八条”对比,“京十五条”与“京十二条”与新“国八条”,政策并未有大的变化，新八条是老国十条的具体实施，而“京十五条”则是对新八条的强化；,政府由第一步预期控制，进入到第二步具体操作控制，若达不到预期，政府将实施第三步直接干预；,政策分析,4.15调控以来，房产税的传闻一直萦绕楼市；9.29调控，房产税试点工作落地猜测不断，多少让市场麻木；新国八条出台后，房产税征收在上海和重庆启动，房产税的开征，在中短期将会打压房价；而长期来看，额外的税收将在住房需求者和供给者消化，市场达到新的平衡；由于与国八条出台时间间隔短，房产税威力并不像行业猜测那样具有影响力；开征房产税，政府将从楼市中分得一杯羹，能够减缓地方政府对土地财政的依赖；,房产税因开征对象的不同及购房目的的不同，对市场的影响存在差异,首先，房产税对市场需求会产生直接影响。其次，房产税对房价上涨预期影响甚微。房产税税制改革的试点意义远大于其对房价可能产生的影响。,政策分析,3月3日下午，郑州市人民政府召开会议，发布了关于贯彻落实国办发（2011）1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知，文件共分为七个部分十五条（以下简称“郑十五条”），除贯彻落实有关税收、信贷、土地供应和限购等政策外，更突出了本地特点。“郑十五条”要求，认真落实政府责任、实施企业首席服务官制度、明确住房保障工作的任务、扩大住房保障范围、重点发展公共租赁房、细化限购政策、强化市场监管、配套出台细则，确保政策全面执行。,政策分析,郑十五条详解：3月4日起本市市区（郑州市包含市内五区及郑东新区，高新和经开区不在限购范围）已有一套住房的本市户籍家庭，持本市居住证一年以上，在本市缴社保或个人所得税一年以上的非本市户籍家庭限购一套。对已有两套住房的本市户籍，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供一年以上居住证或社保或个人所得税证明的持本市居住证一年以上，在本市缴社保或个人所得税的非本市户籍暂停在本市向其售房。,本项目作为限购区域范围内的项目，将面临区域内竞争愈加激烈，客户被非限购区域项目分流拦截的不利局面。,1月份郑州市场认筹和开盘项目较少，加上郑州在一月份出台了限购令，对郑州市场有一定的影响，成交量和成交额都较之上月有所降低。2月份呈现量价齐跌的趋势。受近期频繁出台的调控政策影响，郑州楼市正在形成浓重的观望气氛。,市场反应,2011年，十二五规划的启动年，房地产市场的定调将决定未来发展方向。,走势,2011年,2015年,合理引导住房需求加快土地、财税（房地产税）、金融政策调节加快住房信息系统建设完善符合国情的住房体制机制和政策体系,2,促进房地产业平稳健康发展加强市场监管规范房地产市场秩序抑制投资需求,增加中低收入居民住房供给强化各级政府职责加大保障性安居工程建设力度加快棚户区改造发展公共租赁住房,3,1,十二五规划建议中关于房地产行业的定调凸显长期性,市场反应,三线城市：被调控误伤的城市，刚需决定成交量走势，成交均价保持平稳,成交量,成交均价,三线城市量价走势模拟,三类城市在调控加码后，短期内并未出现下滑态势；其后受一类和二类城市成交量下滑的带动，刚需开始选择观望，导致成交量出现走低，但下降幅度要弱于一、二类城市；郑州市在新政的影响下，整体均价不会出现大幅下滑，但限购令影响区域内的项目情况令人堪忧，量与价的平衡实难保证上涨趋势；,市场反应,房地产市场不利因素,长期影响因素,短期影响因素,核心影响因素,十二五规划,保障房,限购及资金监管,开发商资金来源,房产税,供需的释放,2011年的两会,流动性管理,市场反应,国家保障民生，调控房价的信心依旧，力度与渠道也将多样化、持续化！,短期（3个月）：由于政府调控房价的决心，市场将进入全面性观望，需求量迅速下降，房价也快速回调；预计成交量降幅在40%以上。（最严厉的2010年调控始于2010年4月，历时4个月，在9月份出台二次调控）,中期（半年一年）：需求结构被调整，成交放量，房价缓慢上涨，政府将加快实施保障房建设及供应，预计全年成量交将与10年持平或偏低；,长期（一年后）：若保障房供应不到位，政府建立二元市场仍未实现，市场将回归快速增长（到时会有更为严厉的政策出台）；,市场预判,2011，房地产的冬天可能要来了！,狼来了，狼真的来了！,第一部分 世界环境及时代背景简述第二部分区域市场研判第三部分美景鸿城三期2011年营销思路,竞品分析,竞品分析,竞品分析,竞品分析,竞品分析,竞品分析,竞品分析,竞品分析,竞品分析,竞品分析,小结周边竞争项目2011年仍有较多放量，新推房源较多；产品类型与本项目同质化现象较为严重，80-90舒适型两居产品较多；郑东新区商住物流区版块新增销售项目与本项目营销周期重合，例如海马公园、永威翡翠城、财信圣堤亚纳等；销售价格均在7000元以上，预计2011年个别项目有可能破万；优惠幅度未见大幅波动，坚守价格仍为各开发商的首选；但多数项目近期销售量有所下滑，例如凤凰城、新蓝钻等项目，降幅超50%；,通过对周边竞品项目的分析，我们判断2011年区域市场的竞争将会愈发激烈，在调控手段的干预下，更充满了未知的色彩；我们需未雨绸缪，制定应对的策略以立于不败之地。,第一部分 世界环境及时代背景简述第二部分区域市场研判第三部分美景鸿城三期2011年营销思路,美景鸿城，业界内的一段传奇；我们执着于新中原文化的建设；一期、二期的顺利清盘，就是市场对我们的努力最好的认可；然而，面临着2011年这样一个“市场寒冬”，我们应该如何达成我们的目标？,是静观其变？还是主动出击？是墨守成规？还是勇于进取？是谨小慎微？还是胆大心细？是保守过冬？还是顶压前行？作为新中原文化、新美景时代的缔造者，我们立场坚定的选择后者！,项目背景：1、2期售罄，3期预计2011年销售任务16亿远景展望：原定四期地块计划单独运作，则三期为鸿城项目的收官之作销售难点：同期销售项目竞争激烈，本项目销售周期密集放量,对于美景鸿城系列品牌而言，鸿福是美景鸿城最后的答卷，是鸿城系列绝版升级之作；对于有购房需求的客户而言，鸿福是融入新中原文化精神城邦的最后机会；对于美景鸿城的运作者而言，鸿福是公司战略发展重要的环节，是树立美景新高度的契机。,2011 我们的目标：,速度与利润并举,新美景新鸿城新精神,市场低迷中，愈发彰显美景鸿城的大盘气质，在众多项目中异军突起，继续谱写美景在中原地产中的传奇；,美景鸿城3期【鸿福】,是完美谢幕，更是华丽起航,新美景,美景品牌历经8年发展，稳扎稳打成就非凡典范,单项目运作多项目运作项目公司制集团化,从美景天城的惊艳亮相，到美景菩提的震惊全城，美景置业走过8年的时间，从最初的单项目运作，发展至现在的多项目、多产业的集团化运作，美景品牌面临着新的发展和机遇；,新鸿城,产品品质升级：三期鸿福产品研发及品质不断升级进取,项目形象升级：鸿福的全新包装，从外部展示到细节,物业服务升级：物业服务体系结构优化调整（一期交房）,销售价格升级：通过全方位提升达到销售价格上涨目的,销售现场的全新包装；打造销售人员、保安保洁人员的新形象（新工装的更新、更换）；引入管家式物业服务理念（例如在一期交房时全程陪同客户办理交房流程、服务优先、专业取胜）；通过全方位的升级，达到销售价格较2期再有所上涨；,推广手段现场包装,诠释生态、文化元素的售楼处，展示现场力量；美景鸿城一期是最具有说服力的销售现场,现场包装建议如下：销售现场新形象包装、电子多功能展示配合；例如：新宣传品的制作、手触多功能展示屏的配置等售楼部外场照明系统色彩更换、销售导视牌包装更新、绿化更新等一期社区内绿化、物业、雕塑小品、休闲娱乐设施等细节,体验式营销硬件包装示例,专属管家物业服务三期既导入高标准物业管理服务，在营销策略中及体现“专属、代管、尊贵”等理念。管家式物业应作为体验流程中重要的构成部分。,在一期交房活动全程引入“管家式全程陪同收房”的服务形式，使客户体验到美景物业服务方面的贴心之处。,体验式营销示例,案例：郑州“托斯卡纳”物业客服人员比销售人员更专业,新精神,新中原精神：产品风格、社区文化建设再更新,新销售制度：实行差异化佣金制度，末位淘汰制,新精神面貌：树立全员信心，面对压力敢打敢拼,秉承美景鸿城的新中原文化精神，将此理念贯彻至每一个细节，恰逢一期交房时节，社区文化的建设通过社区物业服务、活动等方面来体现；在严峻市场条件下，建立新的销售管理办法和佣金制度，视销售任务完成情况规划佣金分配点数，并实行末位淘汰制，危机感与动力并存；加强对业务人员的心理辅导，树立面对竞争以积极的精神面貌来迎接挑战的信心；策划与销售更加紧密有效的互动合作。,基于销售的“嵌套式”循环体系,实现策划与销售的全程互动使得营销更有效,策划人员参与销售例会，收集销售人员的第一手资料，把客户信息及第一时间反应在当期的营销策略中，形成良好的互动循环。,销售与策划互动,三维激励机制,团队强化与激励,鸿福推广调性定位销售策略节奏简述营销推广策略总纲营销活动筹划总纲,针对性的营销思路,2011年3月5日，十一届全国人大四次会议，温家宝总理做政府工作报告中提出：,“努力实现居民收入增长和经济发展同步”“衡量一个社会是否进步不仅要看经济发展GDP的增长比例，更要看老百姓的幸福指数”,国家发展方向想到的：,鸿福推广调性定位,一脉相承的是“一种幸福感”,“鸿福”：现代建筑文明与传统文化精粹的糅合,美丽地产 美好生活,新中原精神城邦：现代建筑与传统文化的理性交融；四大公园环绕、周边配套完备；双地铁交汇、立体全方位交通便利；独具特色的规划设计、园林景观；标志性品质楼盘的无限荣耀；高附加值的产品设计；,”鸿福“自身具备的：,团队强化与激励,带给未来业主的是幸福感、是福气,高性价比,美景鸿城三期“鸿福”,高性价比带来的幸福感，绝非小小的幸福；是“大福”，是“鸿福”入住“鸿福”，是幸福生活的传递；我们带给客户的是成就感，满足感，幸福感！它不仅体现在生活上，还体现在居住质量上、体现在事业上和工作中,要给客户传达的：,推广调性关键词：,鸿福,生活,幸福,祥和,大福,尊贵,传承,大气,富贵,团队强化与激励,鸿福推广调性定位销售策略节奏简述营销推广策略总纲营销活动筹划总纲,针对性的营销思路,1、短间隔推盘，速战速决；配合阶段性推广力度，运用波浪式营销分阶段挤压实现热销。2、保证分批次推盘的户型消化时间和客户积累程度；3、考虑周边同档次项目竞争产品的价格衔接；4、平衡推盘量、推盘价格，保证各次推盘价格顺利过渡，稳步涨幅；5、首批次房源开售与客户积累同时进行，随时掌握客户需求，随时调整营销策略。6、产品推介会，认筹，开盘，加推等重要时间节点，事件炒作加大推广力度。7、老客户挖掘、周边单位渠道挖掘及新客户积累同步进行。,推售要点,销售策略,推盘策略,第一批次：1、5、6、7第二批次：2、8、9、10第三批次：3、11、12通过不同产品线的搭配，确保销售基数，通过优质产品拉升塔楼品质，从而达到价值最大化的目的。塔楼小户型可针对市场情况独立销控，具体策略视市场需求而定。,销售策略,部分团购,五月份,六月份,七月份,八月份,四月份,九月份,十月份,十二月份,十一月份,三期一批排号,三期一批开盘,三期二批排号,三期二批开盘,三期三批排号,三期三批开盘,三期鸿福2011年营销节点,鸿城三期计划分三批推盘,三月份,推广期,一批认筹期,一批热销期,二批认筹期,二批热销期,三批认筹期,三批热销期,营销节点排期简述,2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,客 户 积 累 期,热 销 期,户外大牌资源,新浪、焦点的网络强推期,网络的配合持续推广,晚报、商报、大河报等纸媒,周边导引系统、围挡,开盘造势活动 开盘 暖场 开盘 暖场 开盘 答谢,推广期：物料：置业计划单、单页、海报、折页、手提袋推广：户外、报广、网络、电台、短信、派单、车载广告、框架等包装：工地围挡、现场吊旗。,热销期：物料：会员卡、礼品推广：广告媒体配合+常规推广+日常活动+大型活动,热销期：物料：礼品、销售所需现场物料。推广：各营销渠道组合包装：现场吊旗、展板、工地围挡,推广排期简述,鸿福推广调性定位销售策略节奏简述营销推广策略总纲营销活动筹划总纲,针对性的营销思路,营销推广策略总纲,体验式营销1成熟社区体验2现场氛围包装3物料全新展示,渠道挖掘1专业市场渠道2周边大型商场巡展3老客户资源4地市客户渠道拓展,逆市发力、苦练内功，树立新形象，奠定客户信心,销售策略,举办“2011-“福”满中原”美景鸿城三期“鸿福”“福”系列营销活动；以“新美景、新鸿城、新精神”为主题，组织或参与媒体的大型活动，媒体正面报道、软文炒作配合轰击大众视听，使美景新形象深入人心；项目进入全面推广阶段，多渠道全方位推广宣传；加强现场体验式营销手段，形象包装及客户维护作为重心；,美景鸿城3期“鸿福”一批房源营销工作梳理,积极筹备房展会，三期【鸿福】公开亮相项目全方位升级，崭新形象推出迎接大众针对【鸿福】制作系列相关物料（新宣传片）全方位系列推广宣传案场销售制度改革以营销活动贯穿营销线，聚焦全城人气,制作【鸿福】主题宣传片,房展会公开亮相,大型活动,主要工作思路概述,练“外功”修“内功”，内外兼顾赢得市场和客户；引入项目信息，吸引客户关注,以户外、报纸广告、网络广告、现场包装和导引为主，以现场围档、软文炒作、展会为辅营销活动配合营销节点积极筹备,2011.32011.6,阶段工作简述,销售目标：消化前期积累的意向客户，完成一次推盘任务，实现至少70%的销售率推广目标：吸引客户关注产生期望,市场全面引爆，广泛传播项目信息,控制销讲信息，内部客户推介，名单邀约先行（美景老客户维系）刺激排号，开盘优惠，合理引导，现场灵活把控，促进快速成交,a.销售人员工作内容,1、销售团队考核、上岗2、利用老客户资源，邀约客户；一期交房工作；3、内部推介（媒体、业内渠道等）4、现场接待工作，意向客户登记（认筹排号前提工作）5、新工装更换6、邀约前期认购客户到访签约；7、邀约购房置业卡客户到访认购；8、邀约积累意向客户到访；9、排号客户选房、认购、签约；,b.物料准备工作,沙盘模型、区位展板、配套园林展示、单体户型模型、户型图、形象楼书、宣传折页，均到位；展会用展板等；开盘签约礼品；开盘活动所需用品准备；活动位置示意展板；项目宣传展板；排号客户来访登记表,阶段工作简述,2011.32011.6,d.销售准备,商品房预售许可证办理，新政公示牌制作、认购书内容确定、认购流程确定、诚意金收取规则制定认筹、开盘活动所需现场工作梳理，销售人员工作安排建立老客户带新客户奖励制度、开盘期内到访认购、认购直签客户奖励制度,e.场地准备工作,售楼处内部现场布置完善；外场环境塑造完善；现场导引系统建立；收房现场布置；认筹活动现场布置；开盘活动现场布置；,c.推广准备,认筹、开盘等营销节点活动方案设计、确定；推广计划制定；网络广告资源公司确定、纸媒广告资源公司确定、直投、制作等合作公司确定投放网络、直投、纸媒、户外广告，举办认筹、开盘现场活动；确定各推广媒体资源，暖场活动方案确定；,阶段工作简述,2011.32011.6,鸿福推广调性定位销售策略节奏简述营销推广策略总纲营销活动总纲,针对性的营销思路,“2+X”模式事件营销活动,营销活动策略总纲,紧密配合营销节点，针对性举办2次大型有影响力的主题活动保持现场人气，全程贯穿销售现场小活动，培养客户归属感积极参与媒体组织各类活动，增加项目曝光率根据销售情况及时调整活动计划,活动时间：2011.45月活动主题：鸿福小剧场美景话剧季活动人员：老业主及现场来访客户、邀约客户活动形式：在售楼部内场搭建小舞台，通过话剧演出的形式，保持客户对本项目的关注度，并以文娱活动的形式，提升了项目的品质和文艺气息，为项目树立良好口碑，达到成功维护老客户并顺利收房的立体式营销。（可分专业演员专场和业主自演专场）,鸿福专题小话剧,营销活动示例,活动时间：2011.6-11月（重大节假日周末）活动主题：【走进鸿城社区，未来尽享鸿福】系列家庭亲子互动活动活动人员：开盘以来积累的成交及认购客户活动形式：在特定的节假日（周末）组织相关主题性活动，通知已成交及认购客户集中到售楼处或指定场地进行参与。如：六一儿童节的“缤纷海洋”活动，可联合商家进行系列的儿童散点活动节，包括美食制作、涂鸦、竞技类小游戏、儿童摄影展、DIY活动等等；中秋节的“欢乐赏月”活动，赠予每组到场客户一盒月饼，同到场客户共同度过美好夜晚，可增进业主及项目间的默契程度，同时表现开发商对业主的人文关怀，更好的维持客户关系，扩大口碑传播半径。,家庭维系活动类,营销活动示例,活动时间：2011年4月活动主题：穿越愿望，美景鸿福为你圆梦活动目的：吸引客户关注，增加项目美誉度活动内容：邀请排号客户写下愿望，并封存在时光胶囊中埋于地下，当项目开盘时，举行挖掘仪式并抽奖，满足客户当年写下的愿望（限额）。此活动以为客户造梦，圆梦的形式，使客户对项目的亲昵度和融入感得到进一步的加强。并邀请媒体以美景为你圆梦为主题的系列报道。,营销活动示例,美景鸿城3期鸿福一批认筹阶段活动,活动主题：“我的美好生活”DV短片大赛活动目的：提高客户参与度，产生事件效应，增强受众关注，维系客户，促进按揭客户回款顺利活动内容：提前向客户发出邀约，告知客户以邮寄或直接送至现场的方式递交家庭DV短片参加评选活动。DV短片内容可表现厨艺、开车、电玩、购物、加班等场景。一周后，邀请客户参加现场颁奖活动。现场模拟奥斯卡颁奖典礼形式，播放获奖作品，颁发奖杯、奖状等获奖凭证，以及奖金、奖品或购房折扣。活动后，将活动报道获奖作品和上传至合作网站，供网民在线或下载观看。与电视媒体互动。,活动时间：2011年6月,营销活动示例,美景鸿城3期鸿福一批次选房阶段活动,“鸿福星光夜”晚间看楼模式：针对白天没有时间看房的白领一族可进行重点渠道推广，保证销售现场晚间人气。,营销活动示例,活动时间：2011年7-8月每天活动主题：谁说夜间不能卖房？打造“美景鸿福星光夜”，延长销售接待时间活动目的：增加案场接待时间，与客户更多时间交流洽谈；活动内容：颠覆传统白天接待模式，夜间接待更给力！延长现场售楼处开放时间至22：:30，成功延长现场接待周期；现场配合冷餐、茶点等，并与暖场小活动互动；案场气氛营造以轻松、休闲为主；,美景鸿城3期鸿福二批次蓄客阶段活动,活动时间：2011.6月-2011.8月（节假日）活动主题：“拉斯维加斯嘉年华”激情一夏体验活动活动人员：意向客户活动形式：客户可通过游艺形式获得奖励筹码，该筹码可用于购房款优惠或其它优惠，或参加相应奖品的竞拍，以提高业主的参与兴趣，并使项目的销售与一期交付区域的体验相结合，形成更广泛的市场口碑传播。,美景鸿城3期鸿福二批次认筹阶段活动,营销活动示例,活动时间：2011.9月活动主题：中国传统艺术文化展览活动人员：开盘以来积累的成交及认购客户活动形式：邀请国内知名艺术大师作品参展，通过媒体宣传、电话短信邀约、客户通讯杂志等渠道宣传活动信息，并在销售现场布展7-10天的时间供来客免费参观鉴赏；通过此活动既强化了美景鸿城的新中原文化精神的理念，又可作为客户到访的理由，吸引大量对文化类活动热衷的人群的关注。,营销活动示例,文化沙龙类活动,意义：通过圣诞元旦双节对成交客户的统一答谢时间：建议12月底在郑州市知名酒店举行对象：2011年度成交的所有客户,营销活动示例,年终答谢活动,主要营销节点,鸿福一批房源营销计划,开盘,开盘,开盘,2011年3月11-13日,参加河南商报房展会，“鸿福”首次公开亮相,2011年3月18-20日,参加郑州晚报房展会，“鸿福”再度聚集人气,2011年3月17日,首篇报广推出，正式进入密集推广期,2011年4月16日,“鸿福“首批房源开始排号，进入认筹阶段,2011年6月初,首批房源开始选房，二批次房源进入客户积累期,2011年9月初,二批次房源开始选房,2011年11月,三批次房源开始选房,关于三期一批次房源排号办法方法一：采用鸿城2期排号办法，客户向指定银行存款，凭存单登记，确定排号顺序，依据排号顺序确定选房顺序；（有的项目为规避风险，采用此排号办法，但在当前市场环境下，客户极易流失；）方法二：采用美景菩提排号办法，以美景会或其它名义直接收取客户定金，并确定排号顺序；近期有托斯卡纳、恒大等项目也采用此办法，若操作谨慎得当，可降低一定风险。（在当前的房地产形势下，想要准确、快速抓住客户，必须“收钱”）,建议鸿城3期采用方法二排号的理由：对客户意向进行有效把握，提高解筹率限购令的关注重心转为购房资格的界定，各界焦点已不仅局限于违规销售方面；款项名称可以我司其它产业为由头，规避风险；（例如美景会、红酒沙龙VIP会员等）,鸿福一批房源营销计划,媒体渠道投放比例,三期鸿福推广前期工作排期,近期平面媒体投放计划,汇报结束，感谢聆听。,