婚庆主题商业广场经典提案 骏丰嘉天下生活广场商业定位(1).ppt
迷局,发现,提升,ACTION,CONTENTS 目录,PUZZLE,DISCOVER,EXALT,行动,超越,EXCEED,体量区位生存,PUZZLE 迷局,商业体量偏大（4万平米）超出一般社区型商业范围（2万平米）,1,PUZZLE,非南翔商业核心区,2,南翔镇商业核心区,华联吉买胜,小商品市场,农工商超市,家乐福,本案,银华大厦,PUZZLE,周边支撑不足，生存压力大,南翔镇 11万人口，目前消费水平相对较低,3,PUZZLE,STATUS,本案并非常规社区配套商业4万平方米的商业体量如何去化？,交通环境借鉴机遇,DISCOVER 发现,本案,交通发达,1,M,轨道交通11号线,北嘉线翔华线北嘉专线翔黄专线上嘉线562路822路旅游6A线,DISCOVER,车,轨道交通17号线,2,DISCOVER,极具历史文化内涵的环境,古猗园,南翔古镇至今已有1500多年的历史（上海历史名镇）拥有梁天监四年（公元 505年）建成的白鹤南翔寺（云翔寺）、五代砖塔双塔、南宋韩世宗留下烽火墩鹤槎山、明代园林古猗园。,云翔寺,双塔,依托交通环境优势，打造特色主题，,突破区域市场,借鉴-泰晤士小镇,3,DISCOVER,泰晤士小镇,商业系统 依托特色建筑及松江旅游区的优势，建立以婚庆、餐饮及展示等内容为主的商业系统,总用地95.78万平方米,婚庆产业 依托独特的建筑景观优势，吸引大批婚纱摄影商家前去取景拍摄；随着上海知名婚纱摄影商家的入住，婚庆产业逐渐形成规模，但局限在婚纱摄影领域。,规模商业面积3万平方米，公建面积4.52万平方米,包括教堂、中小学、图书馆、综合超市、露天剧场等,特色建筑英国各式建筑的特色集中于此，每栋楼原形都有出处，具有很强的文化感及异域风情。,机遇-婚庆产业的发展,4,DISCOVER,婚庆产业是可以延伸到70多个行业的巨大产业链,城市新人结婚费用在12.6万元(除房、车外)，且年均增幅超过10%,上海今年预计有超过10万对新人结婚，婚庆费用将超过120亿元人民币,作为新兴的朝阳产业，婚庆产业具有非常广阔的市场空间。,婚庆产业是一个高产值、高利润、高增长的产业,EXCEED 超越,浪漫爱情主题商业,享受浪漫爱情的场所典藏爱情记忆的圣地,献给所有追求浪漫、热爱生活的人,商家,主题场景营造,载体,特色,内容,通过建筑、场景、小品、元素等营造浪漫爱情主题氛围；,1,主题场景营造,婚纱摄影,婚纱摄影,婚纱礼服,婚庆配套,婚庆配套,KTV,家居家饰,精品购物,大型中餐,西式餐饮,休闲餐饮,休闲餐饮,精品购物,精品购物,休闲餐饮,生活配套,休闲餐饮,超市,婚纱摄影,休闲餐饮,婚庆配套,中式餐饮,购物,KTV,主力店,酒吧,西式餐饮,2,商家,通过商家的整合导入，构建系统服务链，为消费者提供全程服务,全程服务,3,记录并珍藏爱的记忆,值得我们一次又一次品味和回忆的地方,典藏记忆,独特的主题特色与竞争对手形成差异化,独特的主题特色为项目寻找蓝海空间,独特的主题特色形成项目核心吸引力,泰晤士小镇,VS,位置-距市中心更近交通-更方便环境-更有特色，更加具有浪漫爱情氛围商业-内容更丰富，婚庆产业链商家集聚配套-更齐全，酒店、酒店式公寓、住宅服务-提供全方位系统服务内涵-典藏爱情的圣地,EXALT提升,形象收益,目标,产业中心,服务,文化,品牌,打造婚庆品牌,带动现代服务业发展,发扬南翔特色文化,打造婚庆产业集聚地,形象的提升,1,EXALT,提升南翔形象,树立项目形象,收益的提升,2,EXALT,为南翔商贸、旅游、住宅经济注入新的活力,南翔镇,开发商,提升到新的高度,甚至是长三角的亮点！,是南翔的亮点！,更是上海的亮点！,浪漫爱情主题商业,ACTION,爱 无限,产品建议,1,ACTION,对本案建筑外立面及相关场景设计进行规划突出浪漫爱情商业主题,教堂,经典浪漫场景,最浪漫的中央绿地,樱花,浪漫小品,许愿树,同心锁,爱的印记,记忆墙,时光宝盒,精神堡垒,产业导入,2,ACTION,依托商房联行业协会优势，对接上海婚庆产业协会，有效进行产业导入,产业,宣传推广,3,ACTION,让爱无限媒体炒作,营销模式,4,ACTION,方案一 售后返租5年8%，返租部分首付款直接抵扣,本案建议采用售后返租模式,方案二 售后返租5年7%，每年租金返租,方案三 返租8年8%，3年首付款抵扣，后5年递增返还，递增比例7%、7.5%、8%、8.5%、9%,周边市场租金参考,本案目前租金建议,方案一 首付款低，便于销售；投资者还款压力大且5年没有租金收益,方案二 投资者无还款压力，首付款高，提高了销售门槛；开发商经营难度大且经营利润薄甚至要进行补贴返租,利于开发商,方案三 首付款相对较低，投资者可以获得相对较高的返租收益；前期开发商可以对商铺进行有效培育，后期商业成形后再进行返租，降低经营压力；,利于投资者,双赢,招商计划,5,ACTION,渠道,关系,人脉,直邮,新闻,广告,活动,推介会,爱无限,商家,婚纱摄影,休闲餐饮,婚纱摄影,婚纱摄影,婚纱礼服,婚庆配套,婚庆配套,KTV,家居家饰,精品购物,大型中餐,西式餐饮,休闲餐饮,休闲餐饮,精品购物,精品购物,休闲餐饮,生活配套,婚庆配套,中式餐饮,购物,KTV,主力店,酒吧,西式餐饮,休闲餐饮,超市,婚纱摄影,婚纱摄影,婚庆配套,婚庆配套,家居家饰,精品购物,西式餐饮,休闲餐饮,休闲餐饮,精品购物,精品购物,休闲餐饮,婚纱礼服,婚纱摄影,休闲餐饮,婚庆配套,中式餐饮,购物,KTV,主力店,酒吧,西式餐饮,大型中餐,KTV,休闲餐饮,生活配套,超市,婚纱摄影,婚纱摄影,西式餐饮,休闲餐饮,中式餐饮,中式餐饮,休闲餐饮,休闲餐饮,婚纱摄影,休闲餐饮,婚庆配套,中式餐饮,购物,KTV,主力店,酒吧,西式餐饮,休闲餐饮,休闲餐饮,大型中餐,酒吧,中式餐饮,巴黎婚纱 2000-3000龙摄影 1500-2000,婚纱艺术摄影主力店,家居家饰家纺主力店,多样屋生活馆 需求面积：500-600 梦洁 需求面积：300-500,大型中餐主力店,舒友海鲜大酒店 3000,王朝大酒店 5000,适合举办婚宴、聚会的大型品牌中餐,西式餐饮主力店,金钱豹加州101,需求面积 2000以上,商家会根据项目进行专业评估,KTV主力店,上海歌城扬歌 好乐迪,独栋或整层，最少2000 起,NE.TIGER PraDior ECHO礼服,婚纱礼服,巴黎婚纱 时尚嫁衣,需求面积 100-150左右,婚庆配套,特色情侣服装、鞋帽、饰品、生活用品等特色小店30-200,购物,一茶一坐 需求面积 350-400 商家会派专人进行评估葡京茶餐厅 需求面积 300-500新旺茶餐厅 需求面积 400-1000洋葱餐厅 需求面积 600-700味千拉面 需求面积 600-1000棒！约翰 需求面积 300-500争鲜回转寿司 需求面积 200-250,休闲餐厅,花之林 清风人家,星巴克,咖啡茶楼,需求面积 150-200,需求面积 300-500,85度CDQ冰淇淋宜芝多BreadTalkFresh,休闲饮食,需求面积200-250 左右需求面积100左右需求面积150左右需求面积100左右需求面积100左右,精品超市,城市超市 需求面积约1000-2000 北京华联 需求面积约1500-3000,酒吧,小型酒吧 需求面积约150-300,迪吧 需求面积约1000-2000,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,
