物业项目收支情况公示相关政策解读.ppt

物业项目收支情况公示及相关政策解读,2013年3月19日,授 课 大 纲,收支情况公示相关政策解读；收支情况网上填报流程及注意事项；收支情况公示过程中的常见问题及注意事项；收支情况公示与示范项目考评、财务审计的衔接；常见物业费测算与年度预算方案的编制要点；行业主管部门针对收支情况公示的检查通报；互动答疑。,第一部分物业项目收支情况公示相关政策解读,政 策 背 景,规范物业服务企业行为，增强物业服务企业经营透明度，营造公平的市场环境，构建业主和物业服务企业之间的和谐互信关系。,政 策 解 读,2010年10月1日起施行的北京市物业管理办法第二十三条规定：物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。,办法第二十三条还规定：物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。,第二部分物业项目收支情况网上填报流程及注意事项,背 景,2011年12月26日市住建委印发的关于物业项目收支情况公示有关问题的通知中规定：自2012年1月1日起，物业项目收支情况采取网上填写，现场公示。,通知中还规定：物业服务企业应当于每年第一季度登录北京市物业管理动态监管系统，填写上一年度物业服务合同履行情况、物业项目收支情况和本年度物业项目收支预算，并打印出带有条形码的报告书在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不得少于15日。,网上填报流程,准备相关信息、数据公司相关领导审批用户登录信息、数据录入报告书打印,一.准备相关信息、数据,项目名称：应与北京市物业管理动态监管系统中物业服务合同备案的项目名称一致。项目收支期间：应为上一年的1月1日至12月31日。项目物业服务收费方式：包干制或酬金制。物业服务费收费总面积：应与各物业类型（多层住宅、高层住宅、别墅、办公楼、商业物业、其他类型）收费面积总和一致。各物业类型收费标准：应与物业服务合同的收费标准一致。,年度物业服务费应收：应与各物业类型年度应收总和一致。实收：应为当年实际收取的物业服务费总和，含清欠，不含共用部分经营收入。总支出：应与各单项年度支出总和一致，不含共用部分经营支出。盈余/亏损：应为年度物业服务费实收与总支出之差。管理人员费用：填报主管以上级别人员费用。,物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用填报共用部位共用设施设备的日常使用和运行、维护保养所需的费用和工程技术人员费用。物业管理区域清洁卫生费用填报环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用及保洁人员费用。物业管理区域绿化养护费用填报管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费及绿化人员费用。,物业管理区域秩序维护费用填报维护秩序所需的器材装备费及秩序维护人员费用。办公费用填报办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费等相关费用及客服人员、财务人员、行政人员费用。管理费分摊填报物业服务企业在管理多个物业项目的情况下，为保障物业服务正常运转而由本物业项目承担的管理费用。,固定资产折旧填报按规定的折旧方法计提固定资产的折旧，计提折旧的固定资产必须满足物业服务企业拥有、与物业服务直接相关、使用年限在一年以上三个条件。物业共用部分及公众责任保险费用填报购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单上约定的保险费为准。不含共用部分经营保险费用。,管理酬金：实行酬金制的项目填写，以物业服务合同约定的比例或金额为准。经业主大会同意的其他费用：应有业主大会决议。税金：营业税、所得税等，不含共用部分经营税金。提示：物业服务收支情况的各类数据中均不含共用部分经营的收支数据。,年度物业共用部位经营收入：包括停车费、广告费、场地租赁费、其他经营收入等。共用部分经营服务成本（人工费、保洁费、维护费、能源费及物料支出等）涉及与物业服务成本之间分摊的，应按照收入的比重共用部分经营服务支出与物业服务支出之间分摊。共用部分经营管理酬金：以物业服务合同或经营管理合同约定的比例或金额为准。税金：营业税、所得税等。,结余及用途：包括补充专项维修资金、按照业主大会于决议使用、其他用途。业主欠费情况：包括欠费户数、欠缴费用总额、欠缴率等。,二.公司相关领导审批,与相关合同核对；与财务审计报告核对；与以往公示报告核对；审核通过后方可批准录入；批准录入的信息、数据应存档备查。,三.用户登录,用户可以通过两步实现登录北京市物业管理动态监管系统登录市住建委网站http:/在网站首页右侧的“网上办事大厅系统”一栏中输入用户名、密码及验证码后，点击“登录”按键网上办事大厅。”,在“网上办事大厅系统”页面左侧的“我的办事大厅”一栏中选择“申办业务”，页面的右侧会显示所有业务列表。找到并点击“北京市物业管理动态监管系统”，进入系统首页，就可以进行公示报告的网上填写了。,四.信息、数据录入,将已获领导批准的相关信息、数据录入。填写完成后，应认真核对相关信息、数据，确定无误后，点击确定键保存。,五.打印报告书,打印出带有条形码的报告书。项目负责人签字（应与北京市物业管理动态监管系统中物业服务合同备案的项目负责人一致），并加盖物业服务企业公章后，便可进行公示。,第三部分物业项目收支情况公示过程中常见问题及注意事项,问题一：公示时间不规范现象：没有在3月31日前公示。公示时间不足15日。,问题一：公示时间不规范注意事项：尽早准备、审批、网上填报公示所需的信息、数据。及时张贴报告书。对已公示的报告书进行检查，发现破损及时更换。保留公示时间符合规范的证据。,问题二：公示场所不规范。现象：只张贴在物业办公室、收费处等地进行公示。,问题二：公示场所不规范。注意事项：应在物业管理区域内显著位置进行公示，如物业项目主要出入口、告示栏、物业办公地点出入口等（便于全体业主及时了解之处）。,问题三：公示内容不规范。现象：公示的不是带有条形码的报告书。公示内容不完整。报告书没有项目负责人签字或签名不是备案的项目负责人。报告书没有加盖物业服务企业公章或加盖的是管理处的章。,问题三：公示内容不规范。注意事项：应公示带有条形码的报告书。上一年度物业服务合同履行情况、物业项目收支情况和本年度物业项目收支预算应全部公示。报告书应由备案的项目负责人签字。报告书应加盖物业服务企业公章。,问题四：不能积极答复业主质询。现象：对业主的质询持冷漠、拒绝的态度。（不了解法规、抵触情绪）对业主的质询无法做出合理的解释。（不清楚数据来源、数据有误）,问题四：不能积极答复业主质询。注意事项：在准备、审批、网上填报等阶段确保公示所需的信息、数据无误。吸收项目相关人员准备相关信息、数据，或就公示的信息、数据来源对项目相关人员进行培训。对业主的质询采取热情、积极的态度予以答复。保留答复业主质询的记录。,问题五：不能积极配合审计。现象：拒绝审计。（不了解法规、抵触情绪）不能及时提供与公示报告书数据一致的账目、票据。（没有做好充分准备、数据有误）。,问题五：不能积极配合审计。注意事项：在准备、审批、网上填报等阶段确保公示所需的信息、数据无误。对业主共同决定或者业主委员会提出的审计要求采取积极的态度予以配合。做好充分准备，及时提供与公示报告书数据一致的账目、票据。对非业主共同决定或者业主委员会提出的审计要求没有明确或书面回复。,2011年3月28日市住建委印发的物业项目收支情况公示及物业服务合同备案专项执法检查工作方案中规定：检查过程中发现物业服务企业未达到“三规范、两积极”要求的，约谈物业企业法定代表人和物业项目负责人，责令限期改正，并作为不良记录记入物业服务企业及项目负责人信用系统，拒不纠正的，及时向社会公示，通过媒体予以曝光。,第四部分物业项目收支情况公示与示范项目考评、财务审计的衔接,与示范项目考评的衔接,示范项目考评与物业项目收支情况公示有关的事项有：在收费、财务管理等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业服务费收支情况。符合2分，每一处不符合扣0.5分。物业服务费用收缴率98%以上。符合2分，每降低1个百分点扣0.5分。本小区物业服务经营状况，项目费用收支情况统计表。符合1分，项目亏损扣1分。,2010年9月4日市住建委印发的北京市物业管理示范项目考评管理办法中规定：本办法所称物业管理示范项目是指根据北京物业管理示范项目考评标准评定为物业管理示范（四星）项目和物业管理示范(五星)项目。,办法中还规定：住宅项目现场考评总分值在90分以上（含90分），大厦、工业区现场考评总分值在95分以上（含95分）的授予北京市物业管理示范（四星）项目称号。现场考评总分值在98分以上（含98分）、住宅项目通过现场答辩的授予北京市物业管理示范（五星）项目称号。,与财务审计的衔接,企业常规的年度财务审计。项目按照物业服务合同的约定、业主共同决定或者业主委员会提出的审计。,收支情况公示、财务审计、业主审计，由于需求方的不同、关注重点的不同，会直接导致财务数据所属科目的变化，最典型的就是人工成本的问题。因此，可能引发物业服务企业需要建立多套账目或账目调整，但始终应保证基础数据的一致性和年度总额的一致性。,第五部分常见物业项目物业费测算与年度预算方案的编制要点,一.物业费测算,物业服务收费管理办法第九条规定：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。,包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。,酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；经业主同意的其它费用。,二.年度预算编制要点,物业服务费用收支预算与共用部位经营收支预算分开。收入预算考虑合理的收缴率和清欠率。支出预算考虑可能的人工、能源、物料等变动因素。对不可避免的亏损应提出应对措施。预算编制应与项目充分沟通。,第六部分行业主管部门针对物业项目收支情况公示的检查通报,2011年4月1日至5月25日，各区县住建委、房管局对除平房、单位自管房、单栋住宅楼、直管公房、大专院校、央产房和军队营房之外，实施专业化物业管理的住宅物业项目进行了收支情况公示的专项执法检查。全市共检查住宅物业项目2649个，发现未按规定公示的项目220个，占检查项目总数的9%；公示内容不规范的174个，占检查项目总数的7%。,被公开通报的220个项目中，最严重的43家物业企业被点名批评，其中有三家企业还因所辖两处住宅物业都被通报而被处以双惩罚。各相关区县住建委、房管局对未按规定进行项目公示的物业服务企业和项目负责人给予了信用扣分。,2012年4月5日市住建委发布：当年本市共有3578个实施专业化物业管理的居住类物业项目公示了物业项目收支情况，但尚有279个住宅物业项目没有公示，占项目总数的7.8%。市住建委表示，各区县住建委、房管局于4月1日起，对辖区内未完成收支情况公示的项目进行专项执法检查，市住建委将对物业项目公示情况进行抽查。,在检查过程中若发现物业服务企业未达到公示要求的，将约谈物业服务企业法定代表人和物业项目负责人，责令其限期改正，并作为不良记录记入物业服务企业及项目负责人信用系统；拒不纠正的，主管部门将及时向社会公示，并通过媒体予以曝光。,第七部分互 动 答 疑,