加油站租金评估报告.ppt

加油站租金价格评估报告,2012.5.18,呈：解放军政治学院,前 言 本次汇报旨在就加油站租金价格定位区间做出较为黄钻也的市场化考量，以期贵方能够做成合理的租金定位。本案重在地段、经营业态以及经营者预估收益做出评价，从三方面使租赁价格有法可依，有章可循，确保加油站的收益最大化。,思路:通过对地段车流及交通状况分析，得出加油站后期可能存在客户群。由于加油站垄断行业特殊的业态，对租金进行重新调整。对经营者预估利润，可得出相应的可接受租金范围。,本案只给出合理的收益范围，供各位领导参考,加油站自身分析,PART 1,地理位置,加油站位于朱雀大街中段，体育场西门对面。隶属于兰州军区解放军政治学院后勤部油料处管理。是一家军用型加油站，附带少量民用。,基本情况：占地面积约1500，加油机4部洗车区域，加油区域，办公区域，油储区域共4个区域。缺少便利店等附加机构。,基本情况,交通状况,朱雀大街：双向六车道，自行车道一应俱全，交通通畅。二环：城市主要干线，通行能力强，车流较大。,车流计算,经2012年5月19日车流测算，如下表：,周边车流量大，每分钟约70辆车经过，综合计算每天约7.2万辆车经过。,周边没有大型的企业办公以及住宅区，以商业区，雁塔景观区为主，车辆区域自有率较少。由于体育场的存在，车辆流动性较大，后期新建住宅以及商务区正在逐步成型。,周边情况,解放军政治学院车辆加油固定场所，稳定客源优势。,客源分析,相邻加油站：西安市级机关加油站神龙加油站金源石油加油站环南路加油站太白路中石油加油站,距离本加油站均较远，较近的两个都为私人小加油站。,竞争对手,针对一般司机我们做了相关调查：一般会选择中石油或中石化 第二会选择壳牌延长加油站 第三会选择不对加油站（我们）第四会选择私人加油站,根据周边加油站分析，我们在5公里范围内，占绝对优势。,消费心理,加油站盈利分析,PART 2,大型车每次加油量在140升中型车每次加油量在70升小型车每次加油量在40升现今车辆以基本饱和，不存在后期过路车辆增加的可能，但周边企业，住区存在车辆预计800辆，后期可增加到1000辆，其中小车占80%，平均每10天加油一次。根据地段来看，预计消费比例为20%，可得出周边需求油量为32000升，本站消费量约为6400升，单月消费量约为19200升。,总销量=过路车销量+周边车销量过路车销量=各型车流量各型车加油量车辆进站量周边车销量=周边车油料总需求预计本站消费比例,计算过程中不计算油源距离,过路车按千分之8计算，可得每天进站约566辆车，每天加油量约39620升，每月加油量约1188600升，均按照93#汽油计算。每月总加油量约为1207800升93#密度约为0.7510kg/m每吨汽柴油中和折合升约为1333升，可得906升中石化：0#8500元/吨-10#柴油8900 90#无货；93#9651元/吨；97#10198元/吨 中石油：0#8500元/吨，-10#8850元/吨；93#9350元/吨；97#9898元/吨汽油每吨差价约为500元因为柴油紧缺，报批手续较为麻烦，不计算在内。加油附加约为每吨5元可得月总利润在45756.64元,增值税：17%城市维护建设费：增值税的7%教育费附加：增值税的3%企业所得税：25%其他：盈余公积金：税后利润的10%经计算：税后利润约为：239308元,费用预估一览表,总开销单月30000元,经估算：加上解放军政治学院固定加油量的利润点以及其他部分手段（比如延时空枪等）月盈利能力在25万净利润左右,本方案不考虑租赁企业油源问题,国家政策调控,PART 3,经贸委 批准在某地点兴建加油站的批文,工商部门名称预先核准环保部门的，环境影响评价 消防部门的消防验收意见书 防雷检测报告安监部门的，危险化学品经营许可经贸委的成品油零售批准书 最后是营业执照,加油站建设的正常手续,加油站属于特殊行业，能够很好的规避经营风险,西安目前共有加油站576个，其中城区有180多个，不在城区新建加油站。据悉、延长石油要在2013年在西安收购并开设180个加油站。加油站向后发展逐步成为服务油品的竞争据调查解放军政治学院加油站在优品尚没有问题。但是在服务上相对不足，造成大量的固定客源流失。,国家政策调控,PART 3,租金建议：,可按照逐年递增的方式，签订合同例如：每两年租金上涨10%起步租赁价格可定在10-15万左右本方案不考虑私油以及漏税和加油站在自身加油时存在的猫腻,The End谢谢聆听,