武汉市房地产市场研究报告.ppt

2009 年武汉房地产市场简报,2009 年武汉房地产市场研究报告,1、政策资讯.22、经济环境.33、房地产投资.44、土地市场.45、商品住宅市场.56、办公市场.67、商业市场.68、产品篇.69、营销媒体篇.710、区域数据篇.7,1,2009 年武汉房地产市场研究报告,1、政策资讯,2009 年在内外部经济形势不明朗的情况下，是政策很宽松的一年。2008 年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。10 月 27 日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%；紧接着 12 月中央经济工作会议将 2009 年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠措施，的确对 2009 年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成 2009 年房地产市场快速回暖的重要原因。,2009 年 12 月，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从 7 日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到 9 日“恢复营业税征免时限至 5 年”到 14 日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。,货币政策：3 月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12 月 23 日，央行四季度例会重申 2010 年要继续执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。,财税政策：二手房转让营业税免征时限从 2 年恢复到 5 年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。其他住房消费优惠政策继续实施。,土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的 50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。,保障性住房：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。12 月 28 日，国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。,2,2009 年武汉房地产市场研究报告,2、经济环境,GDP：,受到经济危机的持续影响，武汉市经济从去年 10 月份开始下行，今年上半年经济增长速度曾一度在 10%以下运行。但从今年 6 月份开始，迅速攀升至 2 位数的增长速度，截止到 11 月武汉市今年的 GDP 增长速度达到 13.3%。预计 2009 年全市 GDP 的增长幅度有望达到 13.5%。,工业增加值：,由于武汉市工业进出口产品较少，因此，全球经济危机对武汉工业企业的影响较小，截止到 11 月，今年全市规模以上企业完成工业总产值 4509 亿元，增长 1480.86 亿元。多数重点产业实现高速增长，过 500 亿元产业已达 5 个。11 月增幅在 40%以上的有汽车、日用轻工、建材、钢铁等 4 个产业。,进出口：,武汉市进出口水平由于受到地理区位和资源的限制，一直处于较低的水平。2008 年受到全球经济危机的影响，我国部分沿海地区外贸加工型企业纷纷将其生产基地内迁至武汉，从而使 2008 年武汉市的进出口总额有较大幅度的提高，今年由于受到全球经济危机的持续影响，进出口总额有所下降，截止到 11 月，今年武汉市的进出口总额仅为 101.6 亿元。随着武汉市政府积极引进世界 500 强企业投资的各项政策的实施和全球经济状况的好转，预计 2010 年武汉市进出口总额会有所回升。,固定资产投资：,2009 年中央政府实施积极的财政政策和货币政策，为了减弱全球经济危机对我国的影响，中央政府逐步加大对公共交通、城市发展等基础设施的建设。在该前提下，武汉市 2009年的固定资产投资呈现出迅猛上涨的趋势。今年 111 月，武汉市固定资产投资 2538.2 亿元，比 2008 年全年的固定资产投资总额上涨了 12.7%。,社会零售总额：,2009 年武汉市消费市场活跃。今年 111 月，武汉市累计完成社会消费品零售额,1935.88 亿元，增长 16.1%，汽车、石油及制品类商品销售大幅攀升。,3,2009 年武汉房地产市场研究报告,3、房地产投资,房地产开发投资：,2009 年下半年开始是武汉市房地产市场明显回暖，房价的不断上涨带动了投资增长。武汉市房地产投资增幅由一季度的 0.5%，升至上半年的 23.1%，再到 111 月份增幅达 41%，累计完成投资 625.2 亿元。而政府基础设施投资的不断增长，使房地产开发投资占武汉市固定资产投资的比率降低至 24.63%。这表明政府基础设施投资的增长速度高于于房地产开发投资的比率。而城市基础设施的改造是城市化和房地产市场发展的前提。基于此，预计 2010年武汉市房地产开发投资仍会持续增加。,房地产建设指标：,截止到 11 月，2009 年房屋施工面积 4206.7 万平方米，新开工面积 1244.3 万平方米，房屋竣工面积 665 万平方米，销售面积 849.1 万平方米，空臵面积 184 万平方米。基于政府目前对房地产市场较为宽松的货币、财政和土地政策，预计 2010 年上半年，武汉市房地产施工面积、新开工面积、竣工面积和销售面积均会维持在较高的水平。,4、土地市场,供应方面：,2009年武汉土地供应总量创造新的历史高峰,2009年武汉市住宅用地供应比例大幅回升,2009年2-3环间“70/90”限制的土地供应配比扩大,成交方面：,2009年武汉市土地成交量大幅上升，总体成交量超过07年，成为历史新高,2009年土地成交主要集中在2-3环，而3环外土地成交也显著增加,2009年武昌、洪山区土地成交量最大，汉口区域平均容积率偏高，近郊板块成为土地市场热点,2009年土地成交规模回归大型化,4,2009 年武汉房地产市场研究报告,价格方面：,09年武汉市成交土地楼面地价比2008年下降5.14%,武汉市2-3环间和3环外土地成交价格提升,中心城区地价平稳回落，近郊板块竞争激烈，迅速抬升地价,5、商品住宅市场,而进入 2009 年，随着“小阳春”的到来，市场似乎突然转暖，3 月份成交量开始攀升至 100 万方以上，之后每月成交量变稳定在 100 万方左右，目前达到了 991 万方；而由于08 年市场的冷淡，很多项目供应步伐并没有紧跟 09 年激增的成交量，致使今年成交主要为08 年存量，中心城区供应量缺乏供求比也较低到 0.7，供不应求现象明显；随着成交量的放量，存量的不断减少，成交价格也在稳定上升，达到了 5801 元/平方米，并且还未显现回落势头。,2010 年市场可能会重新站位，整体站到新的高位，出现价格的高点。有几点原因：,首先，随着年底政策的逐渐明朗，除了对二手房营业税恢复外，之前关于购房税率的调整、税费的优惠并没有明确的终期限，而且由于经济复苏的基础并不稳定，央行仍然对明年的货币政策保持宽松稳定，而面对 09 年一线城市房价的攀升和泡沫的出现，政府表示将对其进行遏制，政策有趋近势头。因此，2010 年武汉市场可能在一个新高度，若有回调，幅度不会很大。,其次，市场无论是从需求方还是供应方来看，尚还没有出现回落势头。价格虽然涨势不小，但并还未到之前高位，且目前整个市场存量较小，尤其是中心城区呈现无房可卖的窘态，购房者购房势头年底依然，多数楼盘出现开盘售罄现象，因此，有这些支撑 2010 年武汉楼市，市场应该会持续。,最后，2010 年市场成交量维持亦或出现小幅下滑。由于 08 年市场对需求的抑制在 09年得以集中释放，因此 09 年成交量大幅回升，但随着购房需求的不断释放以及价格的逐渐上升，可能会抑制一部分成交，使得量减。,5,2009 年武汉房地产市场研究报告,6、办公市场,2009 年武汉办公市场俨然同住宅市场截然相反，成交量为 16.68 万平方米，环比 08年下降了 18.6%；总成交金额 11.05 亿元，与去年基本持平；全年成交均价为 6604 元/平方米。,成交区域上看江汉、江岸、硚口地处传统的商务区，成交价格处于全市三甲。而武昌区则主要由世纪彩城、新时代商务中心、嘉园大厦等中南片区高档办公楼共同维持较高的成交量，随着后期旧城改造力度的加大，该区域未来办公量价将会得到显著提升。值得关注的是东湖高新区，该区域以高新技术为导向，成交量增至 7.8 万方，同比 08 年增幅 180%，由于多数中小企业自持资金有限，成交均价仅 4546 元/平方米。,7、商业市场,09 年是武汉商业市场开拓进展的一年，由于汉口、武昌中心区域商业的逐步饱和，市场范围正逐步向外围扩展，菱角湖万达广场、武汉摩尔城、汉口北购物公园，这些项目都在预示着新商圈的崛起。新项目的增多，新兴商圈的不断形成，使得城市商业发展更加均衡。,但相较于住宅市场的大幅反弹，商业市场的上升势头较为温和，全年 57 万方的成交量较 07 年 72 万方仍有一定差距。9 月、11 月在格兰大道和万达菱角湖广场的强势带动下成交量大幅提高，后期市场若想继续保持高位还需要中心城区新增供应的支撑。,一环内商业成交量虽居各环线之首但由于大量成交集中于汉阳、硚口两区域从而造成价格走低的“假象”。而二三环间成交量多集中于汉口、武昌两区域因此成交均价处于高位，而二三环间青山区域一区独大，且青扬六和、青扬十街、江南春城三项目商业价格都在15000-30000 元/平米之间使得二三环间价格能处于较高水平。三环外商业价值较小，整体处于 7000 元/平米以下。,8、产品篇,经过 08 年的调整，09 年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。商品住宅市场成交较 07 年有大幅的上涨。其中以 80-90 平方米的 2 房、90-100 平方米、120-130 平方米的 3 房产品成为 09 年市场成交的主要推力。,90/70 政策及价格的快速攀升等，引导市场“更高得房率”的创新产品供应入市，充分,6,2009 年武汉房地产市场研究报告,迎合了市场首臵类需求，促进了该类产品成交占比大幅提升。其次，改善类产品成交大幅增长，利率及税费等购房成本的降低和购房需求的累计效应，加之购房落户政策的逐步落实，满足政策 120 平米以上的大户型成为了不少外地购房者的选择，激发改善类产品成交的走高。,9、营销媒体篇,09 年全年武汉平面媒体房地产类广告投放共计 4929 次、3001.9 个版面，投放金额 5.76亿（08 年共 4752 次、3180.4 版，投放金额五亿多）。与去年相比，今年在投放次数及投放金额都有所上升，投放版面下降。,武汉六大主流媒体中，武汉晚报和楚天都市报的房地产类广告投放量可谓占据了半壁江山，分别为 28和 27，两大品牌媒体投放量不相上下，在整体市场中起着主导作用。从图中可以看出，金九银十的表现格外突出，超出其他四大媒体的一半有余。抛开武汉晚报和楚天都市报，剩余四大媒体表现几乎差不多，唯楚天金报的投放量相对较差，排在末尾！,2009 年武汉房地产分物业类型的广告投放，住宅类仍就占据了整体市场绝大部分的份额，位于第一，投放金额约 90%。商业类由去年的 6%上升到 8.8%，办公类由去年的 3%下降到今年的 0.32%，整体市场微妙的变化可以看出，09 年不少开发商开始向商业地产进军！,市场的供应量一直是广告投放量的主要原因，与去年一样，武昌区今年仍然为投放金额最多的，其次是东湖高新区。汉口中心地区今年没有太多的供应量，在售楼盘不多，大多数在售楼盘集中在武昌区及东湖高新，因此这两个区域的广告投放量位居一、二。其次东西湖的广告投放量也比较多，不少开发商比较看好此郊区，借着它的自然环境及轻轨路线的建成，提升该区域住房质量和投资价值。其他远效区的广告投放量较为平淡，值得一提的是蔡甸及鄂州广告量的拉升，是恒大地产旗下的恒大绿洲和恒大金碧天下为其区域的整体投放作了贡献。,10、区域数据篇,东湖高新区,与 08 年相比，09 年东湖高新虽然从整个市场来看供求比依然小于 1，处于供不应求的态势，但供应量有很大的提升，增长了 62.5%，相比全市 09 年供应量大幅下滑，光谷供应,7,较,2009 年武汉房地产市场研究报告,市场在 09 年显示出一支独秀的情景。供应主要集中于 3 月、11 月份，从 5 月-10 月需求都远大于供应。,2009 年新增供应量为 130.58 万方，与 08 年相比有较大幅度上升。,2009 年东湖高新区商品住宅成交量为 169.94 万方，与 2008 年相比有大幅度攀升，升,高 184%，,2009 年东湖高新区从各面积段的成交情况来看，50-60 平米一房、50-70、70-100 平米两房和 110-140 平米三房、140-150 四房是区域内主力成交面积段产品，别墅成交量增。130 平米以上大户型产品成交去化速度明显放缓。2008 年区域内中小户型成为主力热销产品，而面积偏大的三房、四房产品去化缓慢，成为区域主要的滞销产品。,2009 年东湖高新区成交均价为 5204 元/平米，与 2008 年的成交均价 5774 元/平米相比下跌幅度 10%。全年价格增长呈现“缓爬坡状”，价格稳中上升，相比 2007 年的火爆市场，价格急上升，2009 年成交价格站稳价格高位。,武昌区,受 08 年土地市场供应紧缩的影响，09 年区域供应量较 08 年大幅下跌，降幅达 64%，二成交量的快速回升使得区域市场全年处于供不应求的态势，供求比一直处于较低水平，区域存量快速消化。,全年区域供应量为 69 万方，其中中南中北和积玉桥板块为供应主要来源。且整体供应,中中高档楼盘比例占主力。,区域全年成交量 152.31 万平方米，共成交 13487 套，08 年分别上涨 230%和 220%。首次臵业型产品依旧占据市场主力，但由于后期供应的匮乏 2 房产品市场潜力未充分挖掘，而存量较大的改善型 3、4 房产品 09 年成交量上升迅猛。,另外，截止 12 月区域均价达到 8339 元/平米成为仅次于 08 年 2 月 8551 元/平米均价,的历史第二位。,洪山区,09 年洪山区全年供求比为 0.4.上半年，在供应渐少，通胀预期的影响下，前仆后继的投资客们乘着宽松信贷政策东风，将小阳春快速演绎成了“红火牛市”；下半年，楼市温度,8,2009 年武汉房地产市场研究报告,再度向“高烧”逼近，致使 09 年洪山区供求比低于 0.5 运行。,09 年区域供应量仅为 40 万方，虽洪山地理广阔，但是在售项目相对较零散，跨度较,大，供应多集中在南湖板块。,09 年洪山区商品住宅成交量约 97 万方，其中上半年成交 59.5 万方，下半年成交 37.18,万方，在与供应息息相关的南湖板块，供应就等于销量已经是不争的事实。,09 年洪山区成交均价 5451 元/平米，价格一路稳中带升,江汉区,2009 年江汉区供给量为 30.95 万方，供应量在 9 月份达到最高峰。,总成交量为 59.43 万方，成交量在 7、8、9 三个月较高。年供求比为 0.52，表明该区,域对商品住宅的需求较为旺盛，市场还远未饱和，市场前景良好。,2009 年江汉区成交均价大体上呈现出动荡上升的趋势。,江岸区,江岸区 2009 年整体的供求比为 0.39，与江汉区和硚口区相比，供给严重不足，存在巨,大的需求缺口。,2009 年总供给量 46.8 万方，总成交量 119.87 万方，成交总套数达 11112 套。全年成交的最高峰在 3 月，该月百步亭现代花园、三阳金城、统建同安家园成交面积达 87382，成交套数 771 套，占当月一半以上。,2009 年江岸区成交均价大体上呈现出动荡上涨趋势，3 月份成交均价跌至本年谷底，仅 5874 元/，4 月缓慢上升，而 3、4 月份也正是该片区成交量最高的两个月份。5 月价格反弹至 6700 元/的均价，此后，江岸区成交均价沿着 7000 元/的水平线小幅波动。,硚口区,2009 年硚口区总供给量 16.14 万方，总成交量 48.36 万方，全年成交量明显高于当年新增供应量，一方面表明 2009 年硚口区房地产市场以存量房作为主要成交对象，另一方面也表明该区域市场需求旺盛，在 2010 年可能存在较大的需求缺口。,硚口区 2009 年成交均价呈现快速上涨的态势，尤其是 2009 年 8 月11 月每月的价格,9,2009 年武汉房地产市场研究报告,上涨率在 10%左右的水平，而该段时间内，成交量却节节下降，反映出该区域的购房者对价格的敏感程度可能较高。,东西湖区,受 08 年多数项目延缓施工进度的影响，09 年区域内新增供应较去年萎缩了 37%，仅68.8 万方入市，另外由于开年的一系列利好政策，成交量大幅攀升，环比增幅 159%，全年供求比为 0.5，累积存量得到了有效去化。,3 月在沿海赛洛城成交集中放量的影响下，拉低了整体均价走势，剔除影响整个区域价格平稳上扬。从各项目来看，三季度期间多数项目对其折扣力度实施削减，新推供应也持续上调，拉高了整体价格走高。,汉阳区,综观全年，汉阳区整体处于严重的供不应求，全年新增供应量主要集中在 4、5 月份，,成交量则是二三季度为高峰期，区域呈现出供求失衡。,区域总体供应量为仅为 32.29 万平米，从供应结构看区域新增供应量显得十分不足。,区域总体成交量为 75.1 万方，比 08 年上涨 207%。,09 年汉阳区整体成交均价为 6171 元/平米，同比 2008 年上涨 7.5%，12 月份区域成交,价格达到 7383 元/平米，成为区域价格历史新高。,经济技术开发区,09 年经济开发区总体供应量持续低迷，全年新增供应量为 29.54 万方。,09 年经济开发区整体成交量为 48.28 万方，成交量较去年有较大幅度回升，但整体成,交量仍处于低位运行状态，第四季度区域成交量萎缩比较明显。,整体成交均价为 4178 元/平米，同比 08 年下降 4%。全年成交均价波动幅度较小，没,有出现明显大幅度波动。,黄陂区,09 年区域内新增供应较去年萎缩了 31%，仅 53.58 万方入市，另外由于开年的一系列利好政策，成交量大幅攀升，环比增幅 248%，全年供求比仅为 0.4，累积存量得到了有效,10,2009 年武汉房地产市场研究报告,去化。,区域 2009 年成交量达到 128.95 万平方米，共成交 11866 套。下半年因中心城区价格持续走高，部分客户转盏本区域内，以至成交出现井喷，7-12 月成交量达到 88 万方。,区域内整体价格走势十分平稳，上半年受多数项目加大营销力度，价格逐渐走低，当然也有部分项目采取成本销售策略，剔除这些个案影响，影响整个区域价格走势极为平稳。,江夏区,2008 年江夏区商品住宅新增供应量为 67.71 万平方米，成交量为 39.21 万方，供求比,为 1：0.58；,2009 年江夏区商品住宅新增供应量为 53.58 万平方米，成交量为 58.49 万方，供求比,为 1：0.96；,与 08 年相比，08 年江夏区成交量大幅上升，供求比接近 1：1，供求较为均衡；整体,09 年江夏区成交量走势特定为稳中带升，且到年终上升到峰值。,2009 年成交价格较为稳定且缓慢爬升，在 10、11 月份超越 4000 元/平米，这主要是,受成交结构影响。,青山区,09 年青山区域市场依旧处于供应紧张的态势，全年大部分时间供求比维持在 1.0 以下。,09 年全年区域供应量为 19.1 万方，较 08 年下降 16.4%。,区域 2009 年全年成交量 20.9 万平方米，共成交 2373 套，较 08 年分别上涨 120%和,160%。,成交量的的大幅反弹和供应量的不足促使区域价格在 09 年大幅攀升，尤其在 09 年 8月后新奥依江畔园、江南春城两项目分别推出二期产品推动区域价格进一步抬升，截止 09年 12 月区域均价已达到 6842 元/平米的历史最高价格。,11,