广州中地行顾问：美林基业雪山水城项目产品定位研究161282958.ppt

美林基业|雪山水城项目产品定位研究,市场,宏观环境（自然人文、社会经济、城市规划）房地产市场（供需、价格、板块、结构）竞争分析（区域内、区域外）会务旅游专题旅游商业专题旅游地发展模式项目分析,客户,技术说明主要发现客户特征（人口、社会、经济、居住、消费心理等）客户度假旅游调查（目的、花费、频率等）客户对丽江的认知购买产品偏好（购买决策、产品需求、配套、风格）,研究路径,研究内容,研究方法,一、丽江及类似度假地市场调研,二、北京、广州、成都三地客户深度访谈,研究路径,主要结论,项目开发恰逢丽江向“精品”旅游地转变、观光旅游向度假旅游转变的时期，开发时机较为成熟；会务旅游存在机会点，建议配置复合型+国际化+大型化的会议功能；观光购物型的旅游商业开发条件不够，可考虑高端的、少而精的商业；高尔夫、温泉都是可以重点利用的吸引点，可考虑温泉功能配置；建议项目可开发别墅、产权酒店、商业等产品；别墅户型为150160的2房Townhouse，250300的3房Villa，300 以上的庭院式Villa；产权酒店户型为5060 的一房、一房一厅；建议首期开发奢侈精品型酒店（Resort），加少量可销售的产权式经营的别墅产品。,研究路径,汇报内容：,part1.度假物业市场产品研究part2.客户访谈调查研究part3.产品建议part4.开发模式建议附件：四大专题研究,丽江及周边度假物业产品类似度假地度假物业产品国外高端度假物业产品小结,Part1：度假物业市场产品研究,丽江市场产品分析：度假别墅参考项目,发现：丽江本地别墅市场以联排别墅产品为主；度假别墅以舒适型的1房、2房户型为主；成交价格在100万元左右的别墅销售较快；都带产权经营回报。,Part1：度假物业市场产品研究,丽江市场产品分析：产权酒店参考项目,发现：丽江本地产权酒店产品以40左右的1房为主；总价在60万元以下；年回报率一般在6%以上。,Part1：度假物业市场产品研究,类似旅游地市场产品分析：度假别墅参考项目,发现：三亚代表性的度假别墅项目中，舒适型的1房2房别墅是户型主力。,Part1：度假物业市场产品研究,类似旅游地市场产品分析：产权酒店参考项目,发现：三亚公寓公寓类项目主要以二房为主，面积以75110居多，总价4050万元之间。,Part1：度假物业市场产品研究,类似旅游地市场产品分析：公寓参考项目,Part1：度假物业市场产品研究,国外高端度假物业产品：四季酒店别墅,发现：国外度假别墅中，舒适型的户型为主流户型之一，1房面积110120，2房面积在150 160，3房面积在 200 以上。,Part1：度假物业市场产品研究,国外高端度假物业产品：丽嘉酒店别墅,Part1：度假物业市场产品研究,小结,丽江市场上的度假物业产品类型主要为：别墅、产权酒店；公寓产品未来也将逐渐出现以适应市场发展；所有产品的总价尽量控制低，因此面积不宜太大；别墅产品普遍追求舒适型，以1房、2房户型为主，总价不超过200万；产权酒店以1房标间及套间为主、辅助少量2房，总价不超过60万元；公寓产品以2房为主，总价不超过50万元。,汇报内容：,part1.度假物业市场产品研究part2.客户访谈调查研究part3.产品建议part4.开发模式建议附件：四大专题研究,别墅产品需求产权酒店产品需求公寓产品需求小结,别墅需求特点别墅类型,目标客户产品需求,别 墅 别墅类型 别墅面积 别墅总价 别墅配套,别墅需求特点别墅面积,别 墅 别墅类型 别墅面积 别墅总价 别墅配套,关于别墅的面积，较多地客户选择了200-300平米之间的别墅。别墅的面积选择在城市客户间不存在显著性差异。,Part2：客户访谈调查研究,别墅需求特点别墅总价,别 墅 别墅类型 别墅面积 别墅总价 别墅配套,Part2：客户访谈调查研究,别墅需求特点卧室数量及主卧面积,卧室数量,别 墅 别墅类型 别墅面积 别墅总价 别墅配套,主卧最小面积,Part2：客户访谈调查研究,别墅需求特点厅的数量,别 墅 别墅类型 别墅面积 别墅总价 别墅配套,Part2：客户访谈调查研究,别墅需求特点厨房,厨房数量,厨房形式,别 墅 别墅类型 别墅面积 别墅总价 别墅配套,Part2：客户访谈调查研究,别墅需求特点卫生间,别 墅 别墅类型 别墅面积 别墅总价 别墅配套,Part2：客户访谈调查研究,别墅需求特点其他功能间需求,别 墅 别墅类型 别墅面积 别墅总价 别墅配套,Part2：客户访谈调查研究,别墅需求特点附加空间,别 墅 别墅类型 别墅面积 别墅总价 别墅配套,Part2：客户访谈调查研究,产权酒店需求特点面积,产权酒店 酒店面积 酒店总价 酒店户型 装修标准 回报率,客户拟购买的产权酒店的面积为72平米；北京的最高，为102平米；成都得客户需求为68平米；广州的面积为46平米。,Part2：客户访谈调查研究,产权酒店需求特点总价,产权酒店 酒店面积 酒店总价 酒店户型 装修标准 回报率,客户拟购买的产权酒店的总价均值为66万元；其中北京的为91万元；广州的为60万元；成都的为44万元。,Part2：客户访谈调查研究,产权酒店需求特点户型,产权酒店 酒店面积 酒店总价 酒店户型 装修标准 回报率,总体需求较大的四种产权酒店的户型分别是：一房一厅、一房一厅带厨、二房一厅带厨、三房二厅带厨；其中北京客户对二房一厅、三房一厅的需求较大。,Part2：客户访谈调查研究,产权酒店需求特点装修,产权酒店 酒店面积 酒店总价 酒店户型 装修标准 回报率,Part2：客户访谈调查研究,产权酒店需求特点期望回报率,产权酒店 酒店面积 酒店总价 酒店户型 装修标准 回报率,对于投资回报率，客户的平均回报率要求达到12.5；而北京和成都客户的投资回报率达到14%多；广州的投资回报率要求只有9.3%。,Part2：客户访谈调查研究,公寓需求特点面积,公 寓 公寓面积 公寓总价 公寓户型 建筑类型 装修标准,调查数据显示，客户购买的公寓面积主要集中在100平米左右，北京客户的面积需求较大；成都其次；广州的面积需求平均值仅为60平米。,Part2：客户访谈调查研究,公寓需求特点总价,公 寓 公寓面积 公寓总价 公寓户型 建筑类型 装修标准,调查数据显示，客户购买公寓的均价为72万元，其中北京的平均值为139万元，成都其次，为56万元；广州最低，仅为35万元。,Part2：客户访谈调查研究,公寓需求特点户型,户型结构,户型类型,公 寓 公寓面积 公寓总价 公寓户型 建筑类型 装修标准,Part2：客户访谈调查研究,公寓需求特点建筑形式,建筑高度,建筑形式,公 寓 公寓面积 公寓总价 公寓户型 建筑类型 装修标准,Part2：客户访谈调查研究,公寓需求特点装修,公 寓 公寓面积 公寓总价 公寓户型 建筑类型 装修标准,Part2：客户访谈调查研究,总体物业类型需求偏好,小 结,调查数据显示，别墅是异地度假地置业最喜欢的物业类型，其次是产权酒店。相比较而言，北京和成都的客户对别墅的偏爱尤为突出，广州的客户对产权酒店有明显的偏好。,Part2：客户访谈调查研究,小 结,访谈调查主要发现如下:别墅是异地度假地置业最喜欢的物业类型，其次是产权酒店，再次为公寓；较大比例的受访者倾向购买200300之间的别墅，其承受价格在100150万元（联排别墅），200300万元（独栋别墅）两个区间；倾向产权酒店的受访者中，较多选择购买50、总价低于50万的产品；倾向公寓的受访者中，较多选择购买80150、总价低于50万的产品；,Part2：客户访谈调查研究,汇报内容：,part1.度假物业市场产品研究part2.客户访谈调查研究part3.产品建议part4.开发模式建议附件：四大专题研究,户型配比建议,问卷数据显示，夫妇二人、一家三口出行是旅游度假物业的常住家庭结构。因此，可以看出中国旅游度假的家庭结构决定了度假物业一般以一房或二房的紧凑型为主。,Part3：产品建议,推导依据一:国内度假出游结构,问,Part3：产品建议,推导依据二:国内外度假市场主流产品,Part3：产品建议,户型配比,汇报内容：,part1.度假物业市场产品研究part2.客户访谈调查研究part3.产品建议part4.开发模式建议附件：四大专题研究,项目启动后续开发建议,汇报内容：,part1.度假物业市场产品研究part2.客户访谈调查研究part3.产品建议part4.开发模式建议附件：四大专题研究,酒店专题会议旅游专题温泉专题商业专题,专题1：酒店专题,酒店专题,度假酒店分类,根据度假酒店的建筑类型、客户定位及配套设施等的区别，主要分为两类：一类为度假村Resort，另一类为综合度假酒店Hotel。,Resort酒店案例|BanYan Tree,酒店专题,印尼民丹岛悦榕庄,*部分配套会由于房间而相应调整,Resort酒店案例|BanYan Tree,酒店专题,马尔代夫悦榕庄,*部分配套会由于房间而相应调整,Resort酒店案例|BanYan Tree,酒店专题,塞舌尔悦榕庄,*部分配套会由于房间而相应调整,Resort酒店案例|BanYan Tree,酒店专题,泰国的普吉岛悦榕庄,*部分配套会由于房间而相应调整,Resort酒店案例|BanYan Tree,酒店专题,曼谷悦榕庄,*部分配套会由于房间而相应调整,金茂三亚希尔顿大酒店位于亚龙湾，距离三亚市区和国际机场仅30分钟车程。酒店总共设有501间客房、套房及别墅。,模式：“酒店+巴厘岛风情”,与本项目相似点：,Hotel酒店案例|希尔顿酒店,酒店专题,建筑形态、园林水景及细部铺设将巴厘岛风情完美的表达出来,Hotel酒店案例|希尔顿酒店,酒店专题,配套：6780平方米的水疗体验中心拥有8座水疗室一座配有新型健身设备的现代健身中心一间提供传统按摩和足部反射疗法的理疗区一间设有接待大厅的休闲区域、蒸汽房和桑拿房、茶轩以及美容沙龙馆6间餐厅及酒吧、3800平方米的度假游泳池、两个网球场、儿童乐园和一站式服务的亚龙湾探险俱乐部独立的MICE楼提供完备的会议宴会设施，总面积超过3000平方米，上下两层建筑，宴会厅与户外草坪相连，供活动使用，另有一海景户外草坪。,Hotel酒店案例|希尔顿酒店,酒店专题,酒店案例小结,酒店专题,Resort酒店多位于度假胜地，档次较高，客户的度假目的性较强，其规模均较小，而且以独栋的小别墅为主，一房的面积区间为48-116，两房的面积区间多为175-275。Hotel酒店分布较为分散，档次高低均有，客户的使用目的多样，规模也较Resort大，大部分以标准客房为主，面积集中在45-65 之间，客房数一般在200个以上。,项目酒店建议,酒店专题,考虑到项目的度假性质以及项目周边的资源条件，项目的酒店功能建议设置两种类型的酒店；在项目的首期考虑设置Resort酒店一座，规模约60栋独立小别墅，面积以80 左右的一房和120 左右的一房一厅为主，辅以175-250的两房。经营方面考虑聘请国际酒店品牌如Four Seasons进行委托管理；在二期，随着项目日趋成熟，为了满足客户的多元化与多样性，考虑设置一座Hotel五星级酒店，客房数约在300间左右，经营方式可以考虑自己经营或者招商等多种方式。,专题2：会务专题,吞吐量有限,直航航线少,交通条件,酒店市场,规模小、接待能力有限,整体档次低,缺乏品牌,高星级酒店经营状况良好,入住率逐年提高,会议旅游,丽江会务旅游现状,会议旅游,丽江会务旅游现状,与酒店结合,会务市场,中小型会务为主,中低档次为主,专业人才,经营模式,旅游接待人员不足,会务专业人员缺乏,配套存在瓶颈,单一,传统,会议旅游,丽江会务旅游现状总结,丽江会务旅游市场处在发育期，但发展非常迅猛。,会务旅游市场增长速度 旅游市场增长速度,越来越多的跨国公司到丽江开会,基础设施逐步完善，市场发展潜力大。,会议旅游,丽江会务旅游SWOT分析,优势：气候优势 资源优势旅游优势,劣势：通达性劣势 专业性劣势,机遇：会务旅游宏观经济环境良好 政府的支持 客源市场前景广阔,挑战：区域城市竞争 同位城市竞争 商务会务企业竞争,会议旅游,丽江会务旅游案例分析,表一,会议旅游,丽江会务旅游案例分析,表二,会议旅游,丽江会务旅游小结,交通基础设施的改善：促进丽江会务市场的成熟与发展国内会务旅游市场的扩大：经济发展的发展促进会务旅游市场发展潜力巨大丽江众多酒店瞄准会务市场：大港旺宝酒店、森龙酒店均在扩大各自的会务。未来会务旅游市场竞争加剧,会务功能,“会务功能复合型高档化国际化”,会议旅游,会务功能设置建议,原有建议项目的会务功能与酒店设施相结合，其中酒店的建议为：,专题3：温泉专题,温泉专题,国内温泉现状,中国十大温泉度假圣地,九华山庄海南皇冠假日滨海温泉酒店 广东中山温泉宾馆 广州金山温泉度假村 四川海螺沟温泉度假区 四川峨眉山天颐温泉乡都 西藏德宗温泉 西藏排龙温泉 云南南部金平勐拉温泉 广东从化新温泉度假山庄,温泉专题,国内温泉现状,现状及存在问题：温泉市场已经由简单的休疗养功能转化为温泉沐浴、桑拿、按摩、SPA、药浴、健身、体检等等结合的休闲产业链及康复疗养产业链的双产业交织结构形态温泉旅游度假区由单个小规模项目转向多元休闲产业（会务、运动、旅游等）聚集的大型区域旅游结构温泉客户“喜新厌旧”的习性促使温泉产品的不断推陈出新，市场细分已成趋势温泉产品的竞争核心已由硬件设施转向软性服务方面缺乏自主品牌，仅仅停留在对国外的简单模仿上，形像神不像淡旺季明显，淡季经营状况堪忧,海泉湾是香港中旅国际投资有限公司投资开发的。由两座五星级度假酒店、集美食娱乐大型演艺于一体的渔人码头、高科技的现代剧院、刺激动感的神秘岛主题乐园、星级服务的康体中心、健身俱乐部等七大项目构成，2006年1月22 日全面开业。,温泉专题,国内温泉案例：珠海海泉湾,温泉区接待规模同时接待容量最高：600人日接待容量最高：7000人,客源构成：国际温泉旅游客人港、澳、台温泉旅游客人珠三角及国内的温泉旅游客人,客户目的：家庭旅游旅行团会议团体,规模：占地：1500亩（首期，投资22亿）海洋温泉中心：4万平方米，50多个温泉池客房：17种房型951间餐厅：22间，会议室：38间日接待人数峰值：3万人次,温泉专题,国内温泉案例：珠海海泉湾,酒店设施齐全，除了餐饮外，还配备KTV，棋牌室，室内、外游泳池，健身房等设施，配合景区内其它娱乐项目，如主题公园、电子游戏、电子竞技、水上泛舟，室内篮球、羽毛球、壁球，室外网球多项活动，满足各种娱乐需求。还有酒店会议中心集会议、展览、演播、宴会于一体，多功能厅、阶梯式演播厅、商务会议室一应俱全。,温泉专题,国内温泉案例：珠海海泉湾,东方风情集中了中国、韩国、日本极具代表性的温泉发汗设施。,欧洲风情萃取西欧（罗马、土耳其、芬兰）浴场的入浴方式，完美重现欧罗巴民族具有海洋文明气息的沐浴文化。,异国风情矿砂泉（日本热砂浴）、神农泉（中国中草药蒸疗室）、石之汤（日本石板浴）、大长今泉（韩国汗蒸幕）,三大特色风情温泉：,温泉专题,国内温泉案例：珠海海泉湾,以海水温泉为主题，配合多种娱乐设施和休闲场所，可玩性强，能留住游客；综合性的娱乐项目多，弥补了温泉本身的季节性缺陷；但是温泉动静分区布置不当，相互具有一定的干扰；同时容纳人口过多，使得温泉整体档次不高；是一种观光娱乐型的温泉项目；反面建议：注重私密性；,小结：,温泉专题,国内温泉案例：珠海海泉湾,三亚珠江南田温泉度假区是集温泉度假、休闲养生、健康美疗、商务会议为一体的五星级度假区，占地1400多亩，是我国最大的露天温泉。度假区由广州珠江实业集团投资兴建，广州珠江物业酒店管理公司管理客源主要来自北欧市场设置联接大东海及亚龙湾的穿梭巴士，充分利用了珠实的客户资源开业：2004年,规模：占地：1400亩（首期320亩）温泉区：200亩左右，67个温泉池，大型泳池1000平方米温泉日流量：3726平方米客房：128间餐厅：8间，最大可容230人会议室：5间，可容100-300人,温泉专题,国内温泉案例：三亚南田温泉,温泉平均水温57，属低温矿泉，富含偏硅酸、氟、氡三种元素，三种元素均达到了医疗价值必需浓度，温泉水中还含有有益人体健康的二氧化碳、硫化氢、锂、锶、氢、锰、锌、砷等矿物质元素，矿泉每日出水量可达10000立方米，是世界上任何医疗矿泉所无法比及的，世界罕见，被誉为“神州第一泉”。,温泉专题,国内温泉案例：三亚南田温泉,整个园区共有67个温泉浴池，以土耳其温泉鱼疗为特色，附以飞瀑池、香水池、中药池、花香池、冰泉池、情侣池、咖啡池、椰奶池等注重私密性，以热带海岛园林景观隔断温泉池与外界；,温泉专题,国内温泉案例：三亚南田温泉,整体设计突出黎苗风情，采用黎族纹理图案及动植物造型装饰,温泉专题,国内温泉案例：三亚南田温泉,园林设计以东南亚巴厘岛风情为主，采用自然水景及生态丛林构建,温泉专题,国内温泉案例：三亚南田温泉,度假区内有水中童真世界、中西餐厅、巴西烧烤、酒巴、茶吧、SPA美疗中心及太极晨运、瑜伽养生、湖边垂钓、田园山地车、球馆各种康体设施。,温泉专题,国内温泉案例：三亚南田温泉,集温泉度假、休闲养生、健康美疗、商务会议为一体的综合性温泉产品温泉注重动静分区，温泉周边环绕热带植物，私密性较好，游客之间相互的干扰性较小。整体建筑及园林产品以琼岛少数民族及东南亚巴厘岛风情打造，特色明显。反面教训：注重服务，注重细节,借鉴点：,温泉专题,国内温泉案例：三亚南田温泉,温泉专题,日本温泉案例：小涌园,箱根小 涌 园 温 泉 乐 园 是 一 个 面 积 广 大 的 温 泉 主 题 乐 园，以地中海的温泉为主题，所以园内的多项温泉设备，都十分富有地中海的神话色彩。,温泉专题,日本温泉案例：小涌园,1、阳光桃源乡沿着溪谷建造的20多种露天温泉,2、死海风吕使用从以色列进口的死海盐。除具有美容效果外，因具有很强的浮力，可享受到身体悬浮的开放感。,3、诸神爱琴岛以地中海为主題的有三個岛的大型温泉。各种水泡及周围的“水神殿(水屏)”营造的气氛。,7、烈马山激流直下的温泉水滑梯，段差温泉，洞穴温泉。,6、温泉水乐园,4、古代罗马风吕采用古代罗马的入浴方式，用不同的水温的促进健康效果明显。,5、土耳其风吕以地中海为主題的有三個岛的大型温泉。各种水泡及周围的“水神殿(水屏)”营造的气氛。,温泉专题,日本温泉案例：小涌园,箱根是依托周边山水资源，以温泉产业为主导，整合日本本土文化，形成的区域性的旅游休闲区以多种娱乐休闲设施降低淡旺季的影响以“箱根七汤”为主题温泉进行营销包装，设置特色温泉凝聚历史感的日式建筑风格、富有创意的特色温泉、齐全的酒店配套、异国风情的温泉主题乐园及商业，构成了一个有机综合体,借鉴点：,温泉专题,日本温泉案例：小涌园,温泉专题,丽江温泉现状,目前丽江市区周边温泉数量较少，目前开发比较成熟的只有玉月映潭温泉度假村，而位于宁蒗县的高山温泉目前开发层次较低，基本处于粗放式经营状态。,温泉专题,丽江温泉现状,市场小结：高原气候对温泉的需求程度相对来说更大，具有较大的发展潜力。目前丽江的温泉数目不多，但是需求较为旺盛；丽江温泉的开发档次较低，不能满足高端客户的需求。,由于本项目的温泉功能针对的是高端客户，在设置本温泉的定位时，不应该是观光娱乐型的温泉，而应该更加注重休闲度假式的设计，提高项目的品质。考虑到项目的整体定位，建议不设置大型公共温泉泡池，而仅设置小型的、私人的温泉泡池。在设置本项目的温泉要注重私密性，以满足高端客户的需求。泡温泉看雪山：充分利用周边景观资源设计温泉环境注重软性服务，在温泉设计时体现深厚的文化底蕴,温泉专题,温泉功能设计建议,温泉专题,欧陆SP,瑞典SP全身肌肉专业疗法,瑞典SPA一般以“揉捏”“摩擦”“扭绞”“辗压”手法为主，通过这些手法去达成“血管”“淋巴”“肌肉”“组织”不同的效应。再加上“坠击”“敲打”“砍”“拍”等刺激按摩动作,加强了体内各组织的功能，消除细胞间的渗透物，刺激神经路径畅通无阻。,温泉专题,东南亚SP,泰式SP泰式按摩,疗程精选：A.Voyage of Peace宁静之旅（全程3小时）1.纯植物精油按摩2.海藻泥全身裹肤3.印度尼西亚式纯植物脸部护理疗程B.Voyage of Harmony融和之旅（全程3小时）1.感官复苏解压按摩2.死海海泥全身裹肤3.泰式蜂蜜脸部护理疗程(疗程后享用Yin&Yang药草茶),传统的泰式按摩（古式按摩）源自400年前Ayudhya（犹地亚，曼谷北部的古皇朝），由泰国和尚入宫为王室们服务。,温泉专题,东南亚SP,印度SP阿苏吠陀冥想滴油头部专业疗法,北印度喜马拉雅山腰的 Ananda Spa 被国际人士视为瑜伽、冥想及养生之秘境，此地设有阿苏吠陀医师驻诊，只推出正宗的古印度 SPA 疗程，阿苏吠陀按摩因而闻名于世。热油能量按摩特色在于将大量的草本油泼洒在肌肤上,当温热油碰触到皮肤瞬间，感觉温暖舒服，美疗师用双手以几近圆形滑动摩擦全身,温泉专题,项目spa功能建议,结合Resort酒店打造纯粹的SPA，以东南亚SPA为主，精心设计各种套餐，注重设计环境。结合Hotel酒店打造简化的SPA，其档次比Resort的档次要低些。,规模：Resort酒店SPA房间5间，其中双人房间3间，单人房间2间。Hotel酒店SPA房间6间，其中双人房间4间，单人房间2间。,专题4：商业专题,总体供求基本平衡,对游客依赖性明显,项目同质化严重,面向低端消费市场,投资者和经营者分离,商业专题,丽江商业现状,规模：总占地面积2000亩，已开发300亩，建筑面积11万平方米发展商：温州国大投资类型：旅游商业街区商铺数量：800多间业态定位：经营客栈、休闲、餐饮服饰和特色文化四大类业态建筑形式：单、双、三层临街商铺；建筑风格：纳西式售价：临街首层8000元/平方米；二、三层4000元/平方米年租金：首层20002500元/平方米；二、三层10001200元/平方米主力店：速8连锁酒店、野生菌火锅、NIKE、ADIDAS运动服装,商业专题,商业案例分析|国大花马街,借鉴：,在丽江当前观光型旅游地的格局下，观光购物类型的旅游商业难以分流和共享古城的游客，先天的生存空间小,商业专题,商业案例分析|国大花马街,个案研究:茶马驿栈,位置：束河古镇，距大研古城5公里占地面积：1700亩，一期223亩发展商：昆明鼎业集团类型：旅游商业街区业态定位：类似大研古城，民俗特色商品、餐饮、住宿、休闲娱乐四类建筑风格：纳西四合院建筑形式：单、双层商铺及四合院客栈售价：首层70008000元/平方米，二层40005000元/平方米年租金：首层2000元/平方米，二层1000元/平方米,商业专题,借鉴：,属于观光型商业，整体档次较低；旅游与文化结合的精品旅游项目，同时有较大数量游客的支持，因此容易存活。,个案研究:茶马驿栈,商业专题,商业专题,商业案例小结,丽江的旅游商业模式一定是“观光购物”，没有观光基础的商业项目，注定失败！本项目定位为度假物业，目标客户定位为度假游客，因此不适合做面向大量观光客的、规模型的旅游商业，观光型商业对项目不适合；本项目的商业不对外，仅作为项目酒店以及别墅功能的配套使用。其中的部分商业可以结合酒店进行布置，对社区的商业作为的社区服务配套进行布置。,商业专题,商业建议,因此，本项目的商业应该有两种方向：一是为旅游服务的高端的、精品型的旅游商业；二是为生活服务的配套的、日常型的生活商业。,商业总体开发面积为4300左右，部分商业结合酒店设置。,