同策烟台中冶养马岛项目产品研究报告.ppt

中冶养马岛项目产品研究报告,专业至上 服务至诚,Tospur Real Estate Consulting Co.Ltd.ShangHai,报告提纲,三线城市,二线城市,一线城市,我们按照城市发展规律以及经济发展程度，选取一、二、三线城市共28个样本进行研究；一线城市共计3个样本，二线城市（区域性中心城市）共9个样本，三线城市（非区域性中心城市的经济较发达的城市）共16个样本。,城市房地产市场发展规律研究,研究样本选取,上海和北京拥有我国发展最完善、政策敏感性最高的商品房市场；一线城市的房地产市场起步于上世纪90年代。2001年前后进入高速发展期;2005年前后，一线城市的房地产市场进入成熟期，市场扩张速度进入小幅稳定扩张阶段。,一线城市商品房销售面积,一线城市,起步,发展,成熟,城市房地产市场发展规律研究,二线城市的房地产市场起步于2002年前后；2004-2005年，二线城市的房地产市场先后进入高速发展期，市场容量迅速扩张；目前，二线城市房地产市场基本上处于从高速发展向成熟阶段过渡的时期。,二线城市商品房销售面积,二线城市,起步,城市房地产市场发展规律研究,三线城市房地产市场起步较晚；2008年前后，三线城市基本上完成起步阶段，逐步进入高速发展阶段。而对于三线城市，在所观察的时间区间内，16个城市的商品房销售面积一直处于小幅波动状态；,商品房销售面积,三线城市,发 展,城市房地产市场发展规律研究,1998,2002,2006,一线城市的商品房市场在20世纪90年代就已经起步，在2001-2005年间一直处于大力发展的阶段，之后逐渐迈向成熟；二线城市的商品房市场起步于2002-2005年之间，到目前正仍然处于发展阶段；而三线城市的商品房市场发展相对落后，目前刚处于起步阶段，未来的发展具有潜力。,2009,烟台房地产市场刚刚进入发展阶段，具有极大的发展潜力,一线城市,二线城市,三线城市,作为烟台市下一步参照的二线城市商品房市场发展期平均每年12.47%的增长率，预期烟台房地产市场未来几年将迎来每年10%左右的市场容量的扩张。,城市房地产市场发展规律研究,60-90 小面积段产品的成交量在近五年来呈明显增长趋势；300 以上（别墅）的市场占有量逐年上升，到2010年相比刚进入发展阶段的2006年，比例增加近4倍;180 以上的面积段近年来市场容量扩张明显。,青岛市商品房市场成交面积段比例图,青岛市场处于加速发展时期，小面积段和大面积段的产品需求增大,阶段市场产品演变规律研究,大连市商品房市场成交面积段比例图,伴随大连商品房市场快速发展，对于大面积段产品的需求增大,随着大连市商品房的大力发展，300以上面积段的增幅最大，表现出对于300 以上产品的明显偏好；70以下以及70-150产品的成交量自2005年以来一直处于小幅波动的状态。,阶段市场产品演变规律研究,天津市商品房市场成交面积段比例图,天津市90 以下产品扩张迅速,天津市90以下产品近年来的放量明显，90到今年的销售量已占到所有产品的34%，是2004年的2倍；而120-180 面积段的产品近年的销售量小幅下降，180以上面积段的产品因为容积率等的原因上下波动。,阶段市场产品演变规律研究,小户型的一房和两房近年来越来越受市场欢迎，相应的3房的需求自2006年下降明显；上海拥有成熟的商品房市场，对于各面积段的产品需求相对稳定。,公寓市场成交面积户型配比比例图,公寓市场成交面积面积配比比例图,市场发展的成熟阶段，各面积段需求稳定,阶段市场产品演变规律研究,上海别墅市场产品成交面积比例图,上海别墅市场成交面积面积配比比例图,市场进入成熟阶段后，高端别墅市场份额仍将继续扩张,进入成熟阶段的一线城市高端住宅市场产品份额变化相对稳定；大面积高端别墅的市场容量和市场份额仍保持持续扩张的趋势。,阶段市场产品演变规律研究,市场发展阶段产品线演变,阶段市场产品演变规律研究,成都中海国际社区,项目参考价值,城市价值 成都是西部地区房地产发展的龙头城市，也是二线城市的代表，烟台为三线城市，二线城市发展格局对其升级发展有直接参考意义 项目对比价值 项目在城市房地产成熟期入市，而烟台房地产开发刚刚进入高速发展期，在项目开发期内，市场会日趋成熟，中海国际社区成功经验可以借鉴，同时两个项目也存在相似之处,中海国际社区与本项目相似点对比,区位成都西北角，城市三环外地块自身资源优越，同5400亩的城市森林公园相望；项目基本情况占地面积：1986亩建筑覆盖率：40%绿化率：35%建筑面积：约119万住宅面积：约102万公建及配套面积：超过17万,项目概况,成都中海国际社区,营销核心,成都中海国际社区,营造区域新概念重新建立“区域价值体系”项目界定：城市新区、资源型、区域性房地产开发项目,区域营销大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争，如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”。,配套的分级与分期,大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏，在定位阶段要弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模问题,成都中海国际社区,启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，至关重要,成都中海国际社区,启动区高调启动确立市场领导地位,启动区高调启动确立市场领导地位,成都中海国际社区,与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心,开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。,主动城市化,成都中海国际社区,对本项目的启示,成都中海国际社区,广州雅居乐,项目参考价值,城市价值 广州是全国房地产市场最为成熟的城市之一，其变化趋势能够在一定程度上反应楼市发展规律，烟台目前处于房地产快速发展期，在大盘操作上可以借鉴成熟城市的经验 项目对比价值 雅居乐是广州闻名全国的成功案例，其2002年入市时期，正好也是广州楼市高速发展的时期，和烟台目前市场发展阶段接近，同时和本项目有很多相似之处，参考价值很大,雅居乐与本项目相似点对比,广州雅居乐,区位,区位：位于广州市番禺区交通：地铁3号线，比邻华南快速干线，并拥有24小时社区大巴。20分钟车程即可到达南沙港周边配套：临近著名的香江野生动物园，长隆夜间动物园及广州新会展中心等周边大盘：星河湾，南国奥园,广州雅居乐,规划,占地：4800亩，320万平米 规划人口：10万 建面：400万平米 绿化率：50%人工湖：1.5万平米 产品定位：以经济型别墅为主，公寓、洋房为辅,广州雅居乐,楼盘平面与推售节奏,户型特征,广州雅居乐,经济型联排别墅为主力产品，辅以少量多层和小高层；前期产品面积相对经济，后期产品面积段逐步放大。,广州雅居乐,项目推盘点评,对本项目的启示,广州雅居乐,案例总结,结合项目自身情况，两个案例有以下共性值得借鉴,项目形象定位,200万平方米的项目,毫无疑问，这是一个城市里绝无仅有的大盘200万方的占地面积，无论搁在哪个城市，都将举足轻重，成为关注的焦点,项目印象,项目定位,在中国，每一个城市都在轰轰烈烈地进行新城运动每一个新城运动的背后，都有一个超级大盘的诞生,我们的经验告诉我们，一个大盘成功开发的基础是同其所在城市的发展进程保持一致，当一个大盘对于城市居住空间真正产生了有力的拓展，能更广地包容城市社会性的人群，这个大盘想不成功也难。,大盘开发定律,项目定位,广州大盘：吃螃蟹的第一人,20世纪90年代中后期，以广州番禺的华南板块等位代表的大盘项目开全国风气之先，其中祈福新村、难过奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河广地花华南新城和雅居乐这8大楼盘共占地约25620亩，其中号称“亚洲和中国第一村”的祈福新村占地7500亩，可容纳25000户以上，有将近10万人入住。,大盘开发先例,北京大盘：现实的造城运动,北京成规模的大盘开发已经有20多年的历史，80年代的方庄，90年代的望京，90年代以后的回龙观文化居住区，其中望京借助奥运村、亚运村和CBD的建设，在首都机场与旧城之间圈地1000万方，是北京最大的项目，随着其后社区的不断成熟逐渐形成了一个近30万人口，名副其实的超大居住社区，相当于一个中等城市。,项目定位,大盘标准,究竟什么才称得上是城市的大盘？,非钟摆化运作的郊区大盘，亦非空城，它必须位于城市未来10年的发展方向上，成为城市的中心或重要区域中心具有城市性及社会性，与其说是一个地产项目，它更像是一个区域地名住宅、商业、教育、商务、酒店、休闲、娱乐统一合理的规划，实现从社区向城的过渡它的出现能够代言这座城市的理想，反映一座城市的精神内核,项目定位,项目素质,烟台的本项目，潜质如何？,烟台市规划集中发展优势产业、同时进行城市改造工程，整个城区自政府所在的莱山区启动，渐次向东辐射发展牟平区被规划为“环渤海经济圈”的重点旅游产业建设区域,项目定位,目前，市政府所在的莱山区为重点组团建设区域，建设规划往东发展，串联起海滨沿海一线旅游资源，带动牟平区的旅游产业强势发展。,拥有60多公里的海岸线的牟平区，国家规划目标是在既有 海岛资源、又有国家级风景名胜区的沿海县市区的基础上，建成国际性海滨度假旅游休闲区。,烟台城市正在进行形象化的提升多产业粗放型城市 滨海旅游产业集约型城市滨海区域，凝聚了烟台这座城市的远见我们认为，滨海区域建设是对既有城市的填空和改善，是对烟台城市发展的一个量变的改良在这样一个区域，占据城市未来发展主流资源的大盘应当修炼内功，凸显自身品质和提纯人群及提高居住档次，走精品化的高端路线,项目定位,项目素质,烟台的本项目，潜质如何？,滨海区域是烟台城市进化和人居进化的方向幸运的是我们就在这里那么，我们所要塑造的大盘能否成为城市的代言和名片？,项目定位,项目素质,烟台的本项目，潜质如何？,规模之城200万方的超级大盘，我们在造一座城，集合居住、商业、购物、酒店、教育、休闲和娱乐。对于这个项目，不应仅仅理解为一个居住小区，更应该理解为一个城市的区域中心。人居之城人居品质的提升，不仅仅是针对城市中上层的族群，我们要努力把享受高品质人居的权利和机会奉献给整个城市、各个阶层。我们认为，这是一个具有社会性的项目。,项目定位,项目素质,烟台的本项目，潜质如何？,品质之城不仅仅有适合居住的社区，成熟的商业配套、体育健身配套、会所休闲配套、教育配套等，还具备精炼生活品质的功能精彩之城住宅、酒店、风情商业街，各种业态和谐并存，共生繁华。为生活提供精彩，为商业培植土壤，为工作提供便利，为投资造就未来。,项目定位,项目素质,烟台的本项目，潜质如何？,项目将会成为：建筑与自然的共生 居住与商业的共荣 不同阶层的共存 工作与生活的共和,项目定位,我们不是一个卧城，更不会是一个空城，我们是一个具备自我生长、自我调节、自成体系的“都市”,项目素质,项目形象,做项目，经验告诉我们，要以形象来打动人，而非理念；要以话题来吸引人，而非说教，因此，我们要寻找一个支点,项目定位,代言一座城市的精神,项目形象,烟台这座城市的愿景各个阶层的生活向往孕育财富的商业冲动凝聚机会的未来希望,项目定位,我们在造一座城，不仅仅因为它很大更因为他能够成为,代言一座城市的精神,不同的人，不同的身份，却都有着相同的情感，用一个词来概括，那就是：,项目定位,烟台这座城市的愿景各个阶层的生活向往孕育财富的商业冲动凝聚机会的未来希望,梦想,项目形象,代言一座城市的精神,项目形象,每个城市都有自己的梦想 从多产业的粗放型模式，到旅游产业的集约型发展模式 从山东省内的三线城市，到环渤海区域中心城市 如果没有梦想，烟台不会是今天我们看到的烟台，也不会有明日的烟台每个人都有自己的梦想 无论你是富有抑或平凡 无论你对生活极其苛求，抑或随遇而安 梦想，推动者我们去想象，为明天奋斗,项目定位,梦想 项目大盘形象 与 城市话题的支点,代言一座城市的精神,项目形象,沁水河项目的核心形象定位是国际滨海都市的生活样板,项目定位,代言一座城市的精神,我们卖的是一种梦想中的都市生活样板这才是一个大盘应有的形象我们就是一面美好的镜子所有人都能在这里看到自己梦想中的模样这才能够成为一个城市精神的代表,承载烟台居住理念的终极梦想,项目开发模式,项目开发周期,发展-成熟期城市销售增长率项目保守估计年增长8%,住宅总建150万方年均开发量20万方左右,项目住宅开发期8年年均开发量约20万方,项目开发节奏,物业形态分布建议,D地块开发量：11.8万方合院别墅：1.5万方享受型别墅：6.1万方奢侈型别墅：4.2万方,B地块开发量：8.3万方花园洋房：5.1万方合院别墅：3.2万方,A地块联排别墅：5.4万方,L地块奢侈型公寓：21.5万方,C地块开发量：7.8万方花园洋房：3.8万方合院别墅：3.9万方,E地块花园洋房：7.1万方,F、G、H地块开发量：16万方花园洋房：6.4万方联排别墅：9.6万方,I、J、K地块开发量：78.2万方经济型公寓：20.4万方改善型公寓：20万方享受型公寓：37.8万方,各地块物业形态建议主要参考容积率限制和景观、交通等外部因素影响,A,B,C,D,E,G,I,J,K,L,0.7,0.8,0.7,0.6,1.0,0.7,2,2,2,1.8,F,H,北区低密度区产品形态：花园洋房、联排别墅、合院别墅、享受型别墅、奢侈型别墅开发策略：,南区高密度区产品形态：花园洋房、联排别墅、经济型公寓、享受型公寓、奢侈型公寓,物业形态分布建议,别墅产品去化速度,2007年以前上市别墅项目由于产品力、市场接受度等因素、销售周期较长，平均去化速度不佳，2009年之后上市别墅楼盘去化速度比较理想，月均去化速度大多能保持在10套以上,参照市场同类产品，经济型别墅在去化情况理想的状态下，月均去化速度为：15套/月按经济型别墅套均面积250-300平方米计算，月均去化面积为：3800-4500平方米/月,当前市场各类产品销售速度估算,户型配比建议,花园洋房产品去化速度,目前在售洋房产品根据楼盘品质、价格和区位等因素不同，去化情况有较大差异 相同区位的马山寨和天越湾，由于前者面积大、总价高，去化速度慢于后者,参照滨海楼盘去化速度，结合项目自身区位，预计项目花园洋房月均销售套数：30-35套按市场套均面积180平方米估算，花园洋房月均去化面积预计为：6000-6500平方米,当前市场各类产品销售速度估算,户型配比建议,高层、小高层产品去化速度,各区代表楼盘销售统计,不同区位项目销售速度差异较大，中心区整体高于边缘区域；滨海沿线楼盘整体销售较好，个别早期上市产品竞争力不强楼盘除外 项目所在的牟平区针对区域自住客项目去化缓慢，滨海概念的最低总价产品去化较快 檀珑湾等几个月均销量较大的楼盘均处于开盘开盘强销期，有前期积累客户集中签约现象,参照市场现有项目去化情况，预计本项目高层、小高层产品去化速度如下：经济型产品：60-80套/月，面积：5500-7000平方米享受型产品：30-40套/月，面积：4500-6000平方米,当前市场各类产品销售速度估算,户型配比建议,户型配比建议,建议依据,对项目户型及面积的配比建议主要以城市房地产市场发展导向、市场供需现状现状及项目自身情况作为依据,户型配比建议,户型配比建议,配比原则,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,造势,定市,领市,托市,1,2,3,4,5,6,7,8,主力产品：经济型别墅、花园洋房目的：市场稀缺产品吸引人气，中高端产品奠定项目市场形象,主力产品：花园洋房、经济型别墅、享受型别墅目的：项目别墅市场认可度提高，推出高端别墅产品进一步提升项目品质，同时继续主推洋房、覆盖更广的客层,主力产品：经济型别墅、花园洋房、改善型公寓、享受型公寓目的：项目市场基本成熟，洋房和经济型别墅作为产品标杆保持项目品质高度，同时推出改善型公寓，逐步导入公寓客源,主力产品：销售型公寓、奢侈型公寓目的：项目高端形象深入人心，市场完全成熟，主推创新高端公寓，扩展项目高端产品线，引导区域市场产品发展,户型配比建议,户型配比建议,各户型配比汇总,开发建议,分块开发策略A、B,分块建议：A、B,花园洋房,联排别墅,合院别墅,A,B,A、B地块靠近商务园和滨海东路，可达性和成熟度较高，同时地块0.7-0.8的容积率决定产品可设置为启动所需的花园洋房与经济型别墅，建议将A、B地块作为启动区,户型配比建议,分块开发策略A、B,年龄层,对应产品,主营业务所在地位于烟台市的私营业主,烟台本地及周边地区的乡镇老板,注重生活品质，追求别墅居住感受，又受资金限制的中层管理人士及公务员,第二居所、自住,第二居所、自住+投资,一二居所兼有、自住+投资,40-50,35-45,经济型别墅,花园洋房,客户描述,置业动机,第二居所、自住+度假,烟台大中型企业中高层,鉴于项目一期不可避免地面临滨海区域开发不足以及烟台本地客群对于本案区块认知度不够的劣势，一期产品的客群将更多地呈现购置作为第二居所、度假会友住所以及投资买房的客群特征。,客户定位,分块开发策略A、B,目标客户需求分析,分块开发策略A、B,主题定位,分块开发策略A、B,考虑到本案地块所在区域的市场认知度有限，一期推出传统型的社区不利用快速打入并占有市场；而代表着一种新型生活方式的休闲型高尚居住区，将结合地块的海景资源，整体提升项目的形象档次，也顺应了烟台住宅市场逐渐走向品质化竞争的大趋势。,主题定位解析：“休闲养生”主题社区,分块开发策略A、B,通过休闲度假社区的营造和特色配套的功能提升，带动整个项目品质楼盘的形象，树立一种抢夺眼球的标杆型的新型生活方式，从而提升项目的整体综合竞争力。,一期定位解析,分块开发策略A、B,核心配套精品养生会所,分块开发策略A、B,配合一期社区的养生休闲主题，精品疗养会所以将住宿与疗养紧密结合为目标，提供多样化的场馆设施及服务，满足客户的差异化个性需求。,精品养生会所服务一览,分块开发策略A、B,配合养生计划，专家设计个性化菜单，且食材由自有的有机园提供,由酒店自有的有机蔬菜和水果园提供菜肴原材料；专业药膳餐厅提供一日三顿的水疗菜肴；西式精致小餐馆提供健康小吃和饮料；露天休闲区全天提供的地道新鲜的水果汁、咖啡和茶；专家制定菜单来帮助达到预定目标，且餐单上附有卡路里量。,核心养生服务：有机美食&专业药膳,分块开发策略A、B,主题菜单式或组合式养生计划，提供多达100种以上的课程，更配备健身教练和全程指导顾问,核心养生服务：菜单式课程&全程顾问服务,分块开发策略A、B,会所内为社区住客优先提供配备先进器械的健康检查，并有专业医师提供针对个体的专业养生建议;核心系列养生服务共同作用，强势渲染会所的度假休闲功能，从而提高整个一期社区的养生、度假和休闲的主题氛围。,核心养生服务:全面体检&专业理疗及建议,分块开发策略A、B,社区内部各功能区整体景观的连接处，设置支路型的休闲型绿色走廊，木质铺装设有长椅且两侧植有绿化，营造一份难得的休闲惬意甚至慵懒的感受。,休闲竹意长廊,手绘示意图,木栈道式小径,亲水小径,辅助节点设计社区公共区域道路，休闲绿色走廊,分块开发策略A、B,公共区域道路的铺装，在传统的石材和陶土砖以外，设计有穿插于社区副干道的鹅卵石健身步道，将实用性和对于健身养生的人性化关怀落到细处。,鹅卵石按摩步道,亲近绿意零距离,鹅卵石覆盖植被土层，防扬尘,辅助节点设计社区公共区域道路：鹅卵石健身步道,分块开发策略A、B,人车道路分离，将对于业主的人身安全考量放在首位，体现人文关怀的同时也远离了汽车所带来的废气和噪声等污染，打造休闲放松型的社区氛围不遗余力。,车行景观道,次级车行景观道,步行景观道,道路分为三级，从车行景观道到步行景观道在景观的细节处理上也层层递进,辅助节点设计社区公共区域道路：人车分离的道路规划,分块开发策略A、B,个性化雕塑,传达休闲信号的雕塑,安静素雅的标识牌,质朴明快的指向牌,社区各景观节点处散落放置个性化现代雕塑，营造休闲放松惬意的氛围；道路指示标牌的设计强调质朴明快，在实际指示作用外，平添了一份度假小憩的心理感受。,辅助节点设计社区景观特色：个性化雕塑&简约质朴标识,分块开发策略A、B,社区绿化树种选用形态优美、少虫病害，释放氧气量大的高生态效益品种，多层复植；在提高绿化率和植被覆盖视觉效果的同时，也迎合了养生休闲的一期社区主题。,配合一期社区的养生休闲主题，辅助性设计节点零散地分布在社区内部，从生活细节的各方面体贴住客的心理感受，营造名副其实的养生休闲社区氛围。,辅助节点设计社区景观特色：栽种移植高生态效益植株,分块开发策略A、B,鉴于一期社区的养生休闲一族客群基本拥有一辆以上的自备车，出入日久难免有洗车及修车的需要，社区周边配置有提供汽车美容以及对轻微损伤进行微创维修的连锁经营店，为业主提供方便。,微创修复连锁店,汽车美容服务,附加特色配套：汽车美容&微创维修,分块开发策略A、B,银行网点,邮政局,社区卫生服务站,蔬果市场,药店,一期覆盖范围内规划有系列基本生活配套，以满足社区居民的基本生活需求，使得住客不出社区，便可轻易解决柴米油盐酱醋茶这些日常琐事。,基本生活配套：衣食住行生活无忧,便利店,分块开发策略A、B,开发建议,享受型别墅,花园洋房,C、D地块在北区别墅用地中，景观优势明显，建议排布高品质别墅，进一步提升项目品质，主力产品类型包括花园洋房、合院别墅、享受型别墅和奢侈型别墅,合院别墅,奢侈型别墅,合院别墅,注：D地块合院别墅主要排列在沿路和与商务园交界处,分块开发策略C、D,C,D,户型面积配比建议,分块开发策略C、D,产品为整个项目中最高端部分，客群将主要是烟台的富人阶层，更多地呈现购置作为第一居所的客群特征，对社区品质要求较高。,客户描述,置业动机,年龄层,对应产品,企业的中高层，或是泛公务员，有自己的生意,大型企业高管、大型私营业主,大型企业高管、大型私营业主,自住,35岁以上,花园洋房,享受型别墅,自住,自住,45岁以上,40岁以上,奢侈型别墅,客户定位,分块开发策略C、D,不同的客户有着不同的客户需求，本期目标客户的需求层次主要是：高端居住及彰显身份的心理需求。,目标客户需求层次,分块开发策略C、D,四种产品,合院别墅,花园洋房,享受型别墅,尊贵漫享,一个主题,主题定位,奢侈型别墅,分块开发策略C、D,考虑到区域发展的越来越成熟，结合地块的优势资源和本期的高端产品，发展尊贵品质社区，更加拔高项目整体的高端档次,定位解析：“尊贵漫享”主题社区,顶级会所,休闲步道、栈桥,尊享生活广场,分块开发策略C、D,高贵典雅的法式红酒、彰显贵族身份的雪茄，独享的“雪茄时间”更是彰显专属的与众不同，给足客户“上流圈层”感；保龄球、壁球、网球、拉丁舞即使运动也处处体现着高贵与气质，提升会所的档次，助推项目的升级，更是吸引了富人的眼球。,尊爵俪影俱乐部,有氧健身,核心配套：顶级会所,分块开发策略C、D,休闲步道,会所周边设计休闲步道，两侧设计艺术大气的景观小品，既可营造会所的顶级尊贵感，又可美化区域环境、提升小区档次；会所正门沿休闲步道可至三八河；在三八河修建栈桥，独享静谧的天然垂钓，迎合高端客户品味需求。欧登塞：童话之都丹麦最古老的城市，贵族居住区、教育中心，以宁静优美著称。欧登塞桥承载居住的梦想，提高社区品味,辅助节点设计：栈桥、休闲步道,分块开发策略C、D,尊享生活广场：引入进口食品店、高档品牌特色餐饮、国际时尚品牌服饰等，满足居民高端休闲需求，为小区吸引人气，提升知名度；小区范围内配置基本的生活配套，方便居民生活要求，迎合第一居所属性；并且引入特色理财银行，定期举行理财讲座，满足高端客户金融理财服务的需求，增加项目吸引力。,基本配套：尊享生活广场,分块开发策略C、D,开发建议,分块开发策略E,E地块容积率为1，景观资源较好，作为北区与南区的衔接地块，建议全部设置花园洋房,户型配比建议,分块开发策略E,客户描述,置业动机,年龄层,对应产品,客户定位,注重生活品质，追求别墅居住感受，又受资金限制的中层管理人士及公务员,一二居所兼有、自住+投资,35-45,花园洋房,分块开发策略E,总特征：追求价格与享受的最佳平衡点,产品高信价比,配套基本的生活配套，特色生活配套,交通通达度较敏感,洋房客户需求特征,片区主题悠然乐活,目标客户需求分析,分块开发策略E,悠然乐活定义描述：紧张的都市生活让人感到压迫，人们更需要摆脱单调的朝九晚五，寻找桃园生活。,主题定位解析：“悠然乐活”主题社区,分块开发策略E,核心配套：8小时后俱乐部,开设多种项目，丰富业余生活。如品酒，陶艺DIY、书法、雕刻、棋牌、瑜伽等，部分课程由小区业主担任带队。,核心配套：8小时后俱乐部,分块开发策略E,特色配套：社区农庄,在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。人们可以体验其中的乐趣。,分块开发策略E,核心配套：社区农庄,基本生活配套,分块开发策略E,配套分布图,A,B,8小时后俱乐部,社区庄园,D,社区巴士站点,A,D,B,分块开发策略E,C,C,社区服务街,物业形态分布建议,D地块开发量：10.3万方享受型别墅：6.1万方奢侈型别墅：4.2万方,B地块开发量：8.2万方花园洋房：5.1万方合院别墅：3.1万方,A地块联排别墅：5.4万方,L地块奢侈型公寓：21.5万方,C地块开发量：7.8万方花园洋房：3.8万方合院别墅：3.9万方,E地块花园洋房：7.1万方,F、G、H地块开发量：17.2万方花园洋房：6.4万方联排别墅：10.8万方,I、J、K地块开发量：78.2万方经济型公寓：20.4万方改善型公寓：20万方享受型公寓：37.8万方,各地块物业形态建议主要参考容积率限制和景观、交通等外部因素影响,开发建议,花园洋房,联排别墅,市场完全成熟，除继续用花园洋房和经济型别墅导入中高端客源以外，加大公寓产品面积段，逐步提升公寓产品客源层次,分块开发策略H、G、F,H,G,J,F,户型面积配比建议,注：经济型别墅中联排、合院的比重可以根据前期两类产品市场反应灵活配置,分块开发策略H、G、J,他们在事业上已有成就，工作或是生意繁忙；他们有着丰富的阅历以及国际化的视野；热衷于对财富的创造；对于居住有改善品质的需求。,他们正在事业的黄金阶段，工作繁忙，有着稳定的收入；他们热爱家庭，注重孩子的教育，希望在工作之余有更多的时间和家人交流，分享快乐。,目标客户定位,分块开发策略H、G、J,别墅客户需求,分块开发策略H、G、J,公寓客户需求,分块开发策略H、G、J,别墅特色配套：世界汇体验会所别墅辅助配套：高档健身房,公寓基本配套：一站式购物广场，社区幼儿园公寓特色配套：社区巴士，运动会所公寓辅助配套：社区亲子乐园,主题定位,分块开发策略H、G、J,精英人士的会所别样的尊贵享受高品质生活的实现彰显身份的象征,主题定位解析：“尊享悦活”主题社区,分块开发策略H、G、J,世界汇体验会所，提供包括健身、餐饮、美容的主题的不同综合体验馆。,核心配套：世界汇体验会所,分块开发策略H、G、J,世界汇会所之休闲馆,分块开发策略H、G、J,世界汇会所之休闲馆,分块开发策略H、G、J,世界汇会所之美容中心,分块开发策略H、G、J,舒适,辅助配套设施,分块开发策略H、G、J,便捷的生活配套舒适的社区环境极具亲和力的社区营造最温馨的家园,主题定位解析：“宜居亲子”主题社区,分块开发策略H、G、J,运动会所由特定的公司管理经营，是功能齐全，设施完善的大型时尚运动休闲场所。运动会所共分三个楼层，包括不同的场馆及功能区。,核心配套：时尚运动会所,分块开发策略H、G、J,运动馆包括：一楼：射箭馆，动感单车瑜伽馆，游泳馆，室外网球馆二楼：攀岩区，机械健身房，乒乓馆，三楼：壁球室，台球馆，羽毛球馆还包括体能检测、亚健康检测、心血馆检测等功能房；以及运动项目培训咨询室等。,核心配套：时尚运动会所,分块开发策略H、G、J,社区巴士,特色配套：社区内便捷交通,分块开发策略H、G、J,成熟,舒适,无论是银行、超市，影院、或是休闲餐饮。作为社区一站式购物中心提供最为完善的生活配套，解决日常购物所需。,基础配套：一站式的购物广场,分块开发策略H、G、J,基础配套：幼儿园与家庭、社区合作共育,分块开发策略H、G、J,基础配套：社区亲子乐园,社区资源能给儿童带来最欢乐的童年，和小伙伴分享成长的喜悦,分块开发策略H、G、J,世界汇体验会所运动会所社区幼儿园一站式购物广场,配套分布图,分块开发策略H、G、J,开发建议,L、K地块为高端公寓产品，可引入创新型产品，领导市场豪宅发展方向,L,K,分块开发策略L、K,L、K地块建议作为最后开发片区，前期洋房、别墅已经确立了项目高端形象，而I、J地块已经为公寓客源的导入奠定了基础,户型面积配比建议,分块开发策略L、K,主题定位解析：“国际人文”主题社区,考虑到区域发展的越来越成熟，结合地块的优势资源和本期的高端产品，发展高品质的国际人文社区，符合项目整体的高端档次,分块开发策略L、K,通过引入国际学校，提升社区教育品牌吸引客户推动各类专业教育发展，实现学校、社会、家庭的教育一体化，为家庭教育提供支持社区教育利用外部资源对社区内提供教育，例如开办家庭教育广场，定期邀请教育界、文化界名人举办讲座，扩大项目影响力社区外教育,核心配套：开放多元的教育体系,分块开发策略L、K,独特的艺术空间在连接两个地块（奢侈型公寓区和享受型公寓区）的公路两侧设置不同主题的艺术长廊，既保持景观的连续性，又使得不同地块功能间建立起自然的过渡。沿河路段可放置造型各异的雕塑，以形式美感小区的文化气息。,高规格的文化设施设立片区图书馆，提升项目整体文化底蕴。在社区中心建立影剧院、露天舞台等，形成文化交流平台，举办各种特色活动，提升社区形象和知名度。,辅助节点设计：主题鲜明的文化符号,分块开发策略L、K,乐享街：高端品牌专卖以及特色餐饮娱乐，为居民提供生活之余的休闲去处，为居民提供欢愉，为项目聚拢人气。,基本生活配套：乐享街,小区范围内规划有基本的生活配套，使得居民在小区内就可解决一切生活琐事，生活更加便利，以满足高端客户居住便利性的要求。,分块开发策略L、K,总体功能分布图,享受型别墅,奢侈型别墅,联排别墅,经济型公寓,改善型公寓,花园洋房,享受型公寓,奢侈型公寓,合院别墅,配套设施分布图,会所,文教配套设施,商业配套设施,栈桥,公交站点,规划用地范围,社区庄园,立面风格：地中海风格,地中海“Meditrranean”的意思源自拉丁文，原意为地球的中心，自古以来，地中海不仅是贸易重要中心，更是西方希腊、罗马、波斯古文明的发源地、基督教文明的摇篮。地中海风格的美，包括海与天明亮的色彩、仿佛被水冲刷过后的白墙、薰衣草、玫瑰、茉莉的香气、路旁奔放的成片花田色彩、历史悠久的古建筑、土黄色与红褐色交织而成的强烈民族性色彩。,地中海风格的灵魂：蔚蓝色的浪漫情怀，海天一色、艳阳高照的纯美自然。,拱形的浪漫空间拱门与半拱门、马蹄状的门窗,纯美的色彩方案蓝与白、黄、蓝紫和绿、土黄及红褐,不修边幅的线条线条自然，无论是家具还是建筑，都形成一种独特的浑圆造型,立面风格：地中海风格,地中海绵延2千英里，拥有17个沿岸国家，由于地中海物产丰饶，且现有的居民大都是世居当地的人民，因此，蕴育出丰富多样的风貌；地中海风格建筑有西班牙式、意大利式、希腊式及法国式之分，其中以西班牙式和意大利式传播最广；后来殖民者把这种建筑风格带到美洲，而加利福尼亚由于气候类似地中海沿岸，天气更为晴朗，因此，所谓的地中海风格在加州能得以发扬光大。,立面风格一：西班牙风格,西班牙的建筑与其多元的文化有着很明显的关联性，基督文化和回教文化的碰撞更给西班牙艺术带上了奇异的色彩，而且西班牙民族天生就有一种热情奔放和狂野的个性，在建筑上就反映出诗意的，幻想的，神话的风格，往往往充满了丰富的想象力和浪漫情怀。此外，室内装饰方面，西班牙家具往往带有贵族气质，而地中海装饰则古朴自然。,建筑中融入了阳光和活力，采取更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快,突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板,取材朴实，产品完全手工化、精细化，非常有视觉感和生态性,立面风格一：西班牙风格,建筑元素：红陶筒瓦、弧型墙、小拱璇、红色坡屋顶、圆弧檐口、露台；手工抹灰墙采用柔和的特殊涂料，不产生反射光，不会晃眼，给人以踏实的感觉。,立面风格一：西班牙风格,别墅万科兰乔圣菲,立面风格一：西班牙风格,公寓上海 城市经典,立面风格二：意大利风格,文艺复兴发源地，比较多继承罗马、希腊建筑风格，注重艺术性，偏古典。细节的处理上特别细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命力。尖顶、石柱、浮雕.彰显着意大利建筑风格古老、雄伟的历史感。,无论在建筑空间、建筑构件还是建筑外形装饰上，都体现一种次序、一种规律、一种统一的空间概念,近似方形的平面，红瓦缓坡顶，出檐较深,多浮雕，多雕塑，有较大露台,无论在建筑空间、建筑构件还是建筑外形装饰上，都体现一种次序、一种规律、一种统一的空间概念,近似方形的平面，红瓦缓坡顶，出檐较深,多浮雕，多雕塑，有较大露台,建筑元素：红瓦缓坡顶、精雕细凿的檐口、落地长窗、半圆形露台；铁艺是意大利建筑的一个亮点，阳台、窗间都有铸铁花饰，既保持了罗马建筑特色，又升华了建筑作为住宅的韵味感；红色、黄色、白色、棕色等强烈的色彩对比。,立面风格二：意大利风格,立面风格二：意大利风格,别墅上置香岛原墅,立面风格二：意大利风格,公寓一品漫城,立面风格三：南加州风格,南加州风格实际上是从传统的西班牙建筑风格演变而来的，是一种混合的产物,即在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间有融合，又有相互影响。建筑元素：以简瓦铺就，形成色彩斑斓的屋顶，运用形式各异的烟囱、塔楼、大面积阳台，勾勒高低错落的屋面，刻画出层次丰富的天际线。,建筑中融入了阳光和活力，用阳光，调制热情；用和风，混搭懒散,充分尊重原生地表肌理和环境，呈现建筑与土地的和谐融合的原生形态,强调铁艺的运用，呈现简洁、粗犷的时尚，一派异域风情,立面风格三：南加州风格,别墅同润圣塔路斯,立面风格三：南加州风格,公寓同润菲诗艾伦,联排别墅案例,产品规划建议,案例介绍-保利林语溪,联排,类独栋+类双拼,通过对普通联排别墅户型的创新，将传统联排别墅打造成“类独栋+类双拼”形式，以获得高溢价，并能增加产品特色。,项目背景占地：12万平方米总建筑面积：16.8万平方米，地上建筑面积14.4万平方米容积率：1.20建筑密度：0.28产品：类独栋、类双拼、高层,一层卫生间相连,双拼,联排别墅案例,产品规划建议,案例介绍-保利林语溪,284类独栋二层,客厅二层挑空,284类独栋一层,增加花园面积,增加采光面,仅有红色区域的洗手间部分外墙相连，跳脱了原先联排产品的束缚，实现联排到类独栋的转变使户型布局设计更合理，私密性更强,类独栋位置,类独栋,类独栋,双拼,联排别墅案例,产品规划建议,案例介绍-保利林语溪,262类双拼一层,262类双拼二层,262类双拼三层,增加采光面,客厅二层挑空,增加花园面积,仅有红色区域的卫生间部分外墙相连，实现了从联排到双拼的转变,类双拼位置,类双拼,类双拼,联排别墅案例,产品规划建议,案例介绍-保利林语溪,别墅设计分英式和法式两种风格；运用线角、檐口等元素，使得整个建筑线条凹凸有致；红砖、花岗岩石块、网窗格、大烟囱，采用坡式屋顶设计，这些体现自然原味的建筑特征构成了英式别墅特别的味道；法式风格的别墅看起来高贵典雅，砂岩简洁的肌理在视觉上衬托出别墅的考究质地。,联排别墅案例,产品规划建议,案例介绍-和家园,每套别墅都有前院和中院。前院面积适中，给主人一个回家的缓冲空间；过了前院才正式进入房子的客厅；基本上，中间套的中院，一般也有20平方米的大小，这个院子则是家庭生活、嬉戏的主要场所；而最北面设置了空中花园露台，主要是用作工作场所。,和家园位于杭州市西溪路以南，规划有电梯公寓、排屋和别墅。园区占地面积约870亩，规划总建筑面积约100万方(含地下建筑面积)。项目充分利用周边山系及坡地，将山景资源最大限度引入户内，户户可享山景，每户均拥有空中私人庭院，景观空中露台达20-30。,两进三院大宅门，中式联排,联排别墅案例,产品规划建