郴州金源棕榈园项目初步理解及前期营销示意—培训案.ppt
,北湖板块,五岭广场板 块,爱莲湖板块,龙泉板块,北城板块,东部苏仙 王仙生态新城板块,郴州市场板块分布：1、北城板块，代表楼盘：省化工项目、丽都花园、阳光佳园、芙蓉丽景2、北湖板块，代表楼盘：本案 北湖一号、祥云国际、天域国际、3、新西城板块，代表楼盘：恒大华府4、高铁板块，代表：华盛世纪新城5、五岭广场板块，代表楼盘：天一华府、龙凤嘉园6、龙泉板块，代表楼盘：龙泉名邸、天润天城7、爱莲湖板块，代表楼盘：爱莲湖畔、爱莲名城8、龙形板块，代表楼盘：华宁春城、水榭华庭9、东部新城板块，代表楼盘：御景城市花园、湘南人家、花样年华,郴州市场大体可以分为如下板块，本项目隶属于北湖板块,市场板块格局,新西城板 块,本项目,高 铁板 块,龙形板块,金源棕榈园,北湖板块4300-5500,五岭广场板块3900-4200,爱莲湖板块3800-4500,龙泉板块3900-4300,北城板块3100-4000,东 部 苏 仙 板 块3500-4000除 别 墅,郴州市场板块现行价格梯队分布：第一梯队：4500以上。1、北湖板块，核心主力4500-5500元；个别盘如北湖1号、天域国际将能领秀老城；2、新西城板块品牌项目如恒大5500以上；3、新东城别墅及待上市品牌项目如金地；4、北城个案福城立欣洲精装房6300元。第二梯队：4000以上。1、北湖板块及行政主流楼盘4000-4500元2、五岭广场、龙泉、爱莲湖板块，主力价格可以达到在3800-4500元区间并小幅升；3、北城省化工集团与云南路桥600亩项目。第三梯队：3500以上。1、高铁、新东城、龙形板块，主力3500-4300元/平米（别墅除外）；2、各板块中非品牌商非专业化低级开发；第四梯队：3100以上。1、北城板块，主力3100-3800元/平米；2、东西龙形北四版块中弱实力零星开发。三、四梯队数量较大，故加权总均价只在3800多，全城电梯房均价刚突破4000元。,高铁板块3500-3900,从属北湖板块，产品打造好了属于郴州的第二价格梯队,价值认知区位,新西城板 块3500-5500含骆仙岭片区,本项目,龙形板块3500-4300,金源棕榈园,本项目处在主城核心老城边缘，但依托老城区组团间互通,价值认知区位,居住、商业综合服务及商务中部老城CBD,政务、文卫服务、配套,本项目,机场车站旅游产业,居住、商业会展旅游东部新城CBD,居住、物流交通、加工北城传承历史,客运服务高新产业,新型工业有色金属产业园,政务、居住服务、配套,金源棕榈园,生态观光旅游产业,爱莲湖新兴过渡板块,苏仙香雪龙形过渡地带,北湖壹号4800元/平,祥云国际4380元/平,金源棕榈园预计4300,项目位于北湖板块、新西城、北城三结合的门户地标从属感刷新、价格差距大,价值认知地段,天域国际/待定约5000以上,福城立欣洲4000元/平,郴州首座立交桥,国贸中心/待定毛坯住房约5800以上,招商项目/待约3800以上,金源棕榈园,人 民 西 路,万冲壹号待定,丰景佳园3800元/平,未来城市发展前景良好107国道（南岭大道）拓宽成新郴州南北主干道，同心河风光带、对面山地公园修建在进行,价值认知周边,休闲、文化、娱乐餐饮、酒店、市场学校、医院、车站,步行8分钟北湖生活圈,岭南大道2011年底完工,紧邻：同心河风光带,风光带正在施工,刘仙岭公园,酒店工厂,金源棕榈园,金源棕榈园,原107现岭南大道,北湖公园，步行8分钟,107拓宽升级、首座景观立交桥,天然山景收眼底、河边山麓待拆迁,改造中的同心河,西部享自然山景、同心河风光带，东南部近眺山地公园，外部资源明显优于内部资源。,价值认知资源,斜对面山地公园建设中,公 园,立交,省化工集团投资600亩造城项目云南路桥合作,金叶宾馆,金源棕榈园,金源棕榈园,北城提质与南开发区同步，大鳄为路桥及省化工110万造城+9个项目,北湖板块土地十分稀缺又是文脉、历史、配套CBD等老城，项目抢手,【金源棕榈园】依靠北湖板块却屹立在北往主城唯一主干道上而成为北西中三版块交汇门户-潜力,真正的营销，不仅能够借势，更应该能造势。有时不是你做不做销冠，而时势迫使你成英雄。,金源棕榈园,金源棕榈园,金源棕榈园,南北东西主干道上，当然成市,金源棕榈园,这里，城市文脉传承的新驿站,金源棕榈园,献给这样的人：用思想驾驭生活,上帝赐予，项目成了“2.5线城市”新郴州的地理中心原点,推广之一：泛综合体大文章新郴州城地理原点寻访之旅,金源棕榈园,金源棕榈园,刘仙岭绿地区域属郴州市北湖区。南邻同心路，西接岭南大道（本项目对面），东、北接国庆北路。该区域是郴州市的交通门户，是市级交通枢纽及商业主要集散地之一。该公园总规划面积约18.35公顷，东西向宽约650M。最高峰标高为276.36，山脚标高约173，相对高差103M。山顶能一览郴州市景，周边与北湖公园和桂门岭绿地遥相对望。,北湖一号,48层金星酒店,金源棕榈园,北湖板块竞风流,板块高端楼盘的代表,靠近金源项目的北城招商超级项目定位高端里高档,长沙开发背景的江山公司福城立欣洲-区域豪宅,云南深圳背景的顺源公司 顺源北湖一号-区域豪宅,深圳知名公司亿枫翠城低碳概念、6米挑高露台,本土裕隆公司北湖最后地块天域国际本应顶级沦为高档,金源之三版门户之棕榈园可以占位高端盘里之中高档,本土成熟之安康公司新规划项目定位高端里中高,福建恒信公司祥云国际高端里中高档，通达性不如金源项目,比准对象,难拆迁商铺住宅,金源棕榈园,郴州旧城改造de样板间,站在历史的高度来看，我们是：,金源棕榈园,金源棕榈园,领军北城de门户闲适街区,站在现实的高度来看，我们是：,金源棕榈园,金源棕榈园,郴州向往新都市传承de首要居所 亚度假/闲适/休娱,站在生活的高度来看，我们是：,金源棕榈园,金源棕榈园,首创湘南精品型亚度假休娱圈层，雕刻出新郴州地理中心观景台,金源棕榈园,金源棕榈园,分解策略,地域之争,产品之争,形象之争,服务之争,时机之争,物管之争,+,我们全程策划+策略推广+XS一体化并流程创新的模式颠覆传统销售,金源棕榈园,地域之争,走出同心桥小片，创造城市“修为生活”效应,依据项目特点，做足引导和行销拓展，发掘并吸引客源，提升项目的市场价值，创造门户聚集效应。,主客区：同心北湖市场、学校医院,辅客区：荷叶西风两镇、北城生意人,金源棕榈园,产品之争,闲养住宅 征服市场,通过项目的“牵手山地公园、脚踩同心河畔”+北美式风格棕榈主题景观等引擎，与物管配套和户型产品规划、风格（规划全面优化）铸造品质 通过特征化建筑、主题经营商业街、生活超市异域风尚引力及园林、品牌材料等的展示征服市场,金源棕榈园,形象之争,建筑定位：,郴州“龙形围合式高层建筑群”开山作,支撑点：三板门户地标、浓缩公园式环境（呼应同心河+刘仙公园）郴州闲养之都、人文圈层de 城市综合体 静以休身养性，动则厚积薄发的自由、浪漫家园“世界再大，也要回到我的天堂”的闲适生活方式,金源棕榈园,时机之争,精神传播入市 综合展示先行,快速传播项目人文精神、生活方式形象，培育目标市场，换脑新营销持续力强，营销费用利用率最佳化 市场理性消费占主导，前期入口园林与中期样板间产品展示成为衡量发展商与项目素质的直接标准,金源棕榈园,价位之争,适度攀比法定价方式 执行优良性价比策略,赢得市场的认同和追捧,金源棕榈园,服务之争,用较低的成本，找到更多的有效客户。依项目特点，通过有效渠道有目的地去找到有效客户,两个拳头,对来访客户进行高效率深度服务管理。详细登记深入讨论科学分类、制定系统跟进方案并强力跟进。,颠覆性：从“客户管理”升级为“客户服务”,找客户和服务客户两手抓，两手都硬,这需要开发商的理性和卓有效率的配合.,金源棕榈园,所有营销人员统称【客户代表】，成立专案组，责任人【营销总经理】。标识（职业装、工牌、礼仪、交流、跟进等全部按星级酒店人员素质强训上岗）全部更换为项目VI系统，因为其工作内容远不是单单的传统销售层面。目标客户“有产闲适阶层人士”需要服务型营销，更需对其做产品艺术的渗透与精神促进的服务。同时改善型兼顾修为生活的精神传播作业。工作时间为26天/月和10小时/天营销总经理也不例外。新郴州优雅的细节化气质营销要在这里诞生！,营销是战争，我们是一次战役，总攻快到了。,客户服务纪律只有1个：没有任何借口！,金源棕榈园,多元化营销组合,房地产营销方式多样，但无非都是结合项目特性和客户受群而进行的策略性调整，坐销、行销、辅助性营销占市场销售的主导；针对本项目的特性和平衡堂的专业营销理念，在结合传统营销模式的前提下，重点践行亲情化营销和拓展营销来实现本项目的高效销售。,定向专属体验式营销,定向（寻找并接触目标客户）体验（感染并维系目标客户）,营销总策略,金源棕榈园,金源棕榈园,定向客户群之一：北湖工作居住圈愿意居住在门户区的圈层（大众直击）,定向客户群之二：金融保险律师教师医师及信用卡金卡客户（小众尝试）,定向客户群之三：移动、联通通信金钻卡、金卡会员（小众尝试）,定向客户群之四：北区知名社团、协会、企业等高管、私营老板（大众直击）,我们不仅仅三大营销法宝舆论文本活动,媒介方面：以报纸、地盘包装、网络为主；以目标客群接触的小众媒介、路牌等为辅。以我们的【服务营销】拓展行销为中心。,金源棕榈园,我们精细化营销的三大突破,所以知道了客户定向，通过我们的拓展行销快速搞定客户！,
