宁兴东港海天国际广场整体营销策略提报.ppt

宁兴东港海天国际广场整体营销策略提报,市场篇,营销篇,销售篇,目录,市场篇,营销篇,销售篇,目录,开发背景,核心问题,开发背景冷市与调整,2011年1月26日“新国八条”略，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭，限购1套住房，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。略。,新“国十条”出台后，随着时间的推移，政策及细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱,“取消七折利率”，十五城限购令，存款准备将和利率多次上调，调控再次加强。,“新国八条”，对房地产市场提出全方位调控，其中以限购政策为杀手锏。,2010年4月15日,2010年四季度,2011年1月26日,限购令是非常时期楼市的非常手段，限购城市在短期内限购政策生效前，出现短期性成交量爆发，但分析本次调控的措辞及考评方法，初步判断2011年前三季度政策性从紧已成定局，全年住宅市场将价格增长势头放缓，投资性资本是本次调控打击重点，将被迫转向其他投资方向：,住宅市场面临重点调控，住宅投资性需求被强制打压投资性资金面临投资方向重新选择,开发背景投资性资金选择方向,综合来看，在住宅市场投资受限的情况下，商业地产成为了游资流入的重要方向,根据CRRC（中国不动产研究中心）综合调查结果显示：1000余位身价在2000万元到5亿元之间的楼市投资者，早在2009年底就陆续抛售了手上多余和较旧的房产。楼市新政之后，资金基本处于闲置状态，粗略计算，千万富有的投资者就有数百亿资金被“挤出”住宅地产市场，再加上目前新政出台后，从房市被迫挤出的资金。粗略估计，从房市逃离后等待投资的闲散资金至少有3000亿元左右,空置资本流向何处？,开发背景商业地产的契机,新政背景下商业地产及住宅地产购买条件比较,商业地产准入门槛相对降低&商业地产投资成本相对降低,非限制条件下的购买资格及与住宅相近似的投资成本投资性资本近期向商业地产转移具备条件及可能性,开发背景商业地产近期发展情况,一、商铺开店量反应商业地产近期发展,根据对1150家长期监控商户开店数量的跟踪统计，2008年总开店数为3137家；受金融危机影响，2008年后品牌商户开店计划呈现出全面收缩的态势，进入2009年后品牌商户开店计划处于停滞状态；从2009年下半年起，市场开始逐步回暖，2010年商户开店数量有大幅度增长，新增开店数量3953家。涨幅高达190%，一路走高的商户开店数量表明商业地产发展迅猛，动力强劲。,二、品牌地产商转战商业地产,经济大环境复苏给商业地产利润实现创造投资条件近期密集出台的住宅地产政策压缩地产公司住宅地产方面的发展空间；,开发背景商业地产展望与总结,本项目作为商业地产，当前宏观政策调控大背景对本案的影响分析：,政策从紧，楼市受到遏制，商业地产发展出现新契机；“商住倒挂”现象减轻，热钱开始流向商业地产；大型房地产开发商向商业地产转型，共同做大商业市场蛋糕；,商业地产在本次政策调控下面临发展契机商业地产，运营正当时,市场篇,营销篇,销售篇,目录,开发背景,核心问题,核心问题本案业态组合分析,总建87407，其中商业面积16628；办公A楼19393，办公B楼14170；新建东港商务中心中央，东邻未来区政府欧尚商圈辐射范围内酒店式公寓、办公楼、特色商业街、沿街底商产品组合,1）办公楼；2）投资型公寓；3）步行街及底商,竞争环境及市场策略建议,核心问题写字楼案例,中浪国际大厦（写字楼）：,中浪国际大厦位于规划中的舟山市新城中央商务区核心地段，北靠翁山路，西临世纪大道，东连待开发建设的CBD高层，南邻规划中的CBD超高层建筑；中浪国际大厦以3层裙房衔接26层+24层+24层的三栋点式高层为布置方式，共计2.6万方；未来成为一个集商务办公、会议、商场、餐饮等为一体的大型建筑综合体；,临城商务核心，一体化综合办公体,核心问题写字楼案例,金跃大厦（写字楼）：,金跃大厦由舟山银邦置业有限公司和中国工商银行舟山分行联合开发；金跃大厦为单幢主楼与裙楼结构建筑，坐落于舟山新城CBD区定沈路620号。北临定沈路，东靠CBD二期商务区，西与烟草大楼、南与中昌国际大厦为邻；金跃大厦用地面积7479平方米，地下建筑密度39.27%，绿地率10.6%。主楼二十六层高（地下二层），建筑高度97.70米。建筑总面积46565.34平方米。其中地上35956。11平方米（其中属银邦出售写字楼24190.69平方米），地下10233.56平方米，消控室56.94平方米，物管用房217.41平方米；,临城商务核心，银行大厦联合办公,临城板块是目前舟山CBD所在地，也是舟山未来最大的商务聚集地商务区。一期总面积23万平方米，在建项目包括中昌国际大厦、工行金跃大厦、中奥能源大厦、烟草大厦、电力调度大楼、财富大饭店等。商务区二期规划总面积53万多平方米，规划建设涉港、涉外等服务业。,临城板块市场分析市场特征,城市CBD，写字楼聚集。体量大，项目多，呈现持续发展势态。整体提升舟山写字楼品质，但对市场供求产生较大冲击。,临城板块定位,以行政为导向的中央商务区。政府形象工程,核心问题写字楼竞争分析,政府主导下写字楼经济强行上马临时商务办公板块传统旅游度假、投资性地产板块东港旅游休闲板块,临城板块作为城市核心写字楼板块，拥有集中式办公优势东港板块不以集中式写字楼办公为主,临城板块,临城板块中昌国际大厦工行金跃大厦中奥能源大厦烟草大厦电力调度大楼财富大厦建设大厦规划中CBD二期,东港板块,写字楼市场分析比较东港板块PK临城板块,核心问题写字楼竞争分析,写字楼市场分析比较东港板块PK临城板块,东港新城：不宜出现大体量写字楼，但东港核心板块商务支撑及临近政府便利；催生少部分写字楼需求，可支撑部分写字楼供应存在；,本项目写字楼不适宜作为形象产品，价格期望不高选择配合新城启动趋势跑量销售为主,核心问题公寓案例,莲洋大观（公寓+商业）：,项目东临东海莲花洋，西临普陀区城市主干道海洲路；莲洋大观项目建设规模达18万平方米，由五幢高100米的大楼和裙楼商业组成；功能为国际五星级大酒店、酒店式海景公寓、私家总统级泳池豪宅及商业构成项目预计3月份开盘，首批将推出精装酒店式公寓房源，户型面积40-100；,星级酒店、一线海景、精装公寓区域酒店式（投资型）公寓标杆产品,核心问题公寓案例,海中洲国际广场（公寓+写字楼）：,海中洲国际广场位于东港329国道与海莲路交叉口；主体建筑物由高星级酒店、酒店式公寓及写字楼组成，总建筑面积10万平方米，其中地下室建筑面积为2万平方米，预计总投资5亿元；高星级酒店楼高99米，21层，建筑面积4.1万平方米;酒店式公寓、写字楼分别为24层、22层，建筑面积分别为2万平方米。,主干道旁，星级酒店配套，公寓+写字楼复合产品,核心问题公寓竞争分析,公寓市场分析比较不同定位与形象特征项目间的竞争比较,竞争分析投资型产品市场总体走势看好；未来投资型公寓竞争将面临两个方面；高于本案的资源型投资公寓；类似本案的同区域投资型公寓,对于形象档次高于本案的竞品个案（海景资源、星级酒店配套），本案以降低投资准入门槛，采取价格拉开的策略；对于同区位同档次竞品个案，本案强调自身商业街区生活配套，地处东港核心区升值潜力价值。,市场层面建议,本案劣势：非海景资源型投资公寓，缺乏星级酒店提升项目形象档次；本案优势：新城核心区地段价值，完善商业配套元素；,核心问题商业案例,恒大晶筑城（商业）：,恒大晶城位于临城新区西南面，东侧隔金岛路为建设中的临城公交总站，南侧隔临城河道为长升村，西侧隔河道为建设中的中远住宅楼，北侧隔海天大道为舟山市交通警察支队；商业由2栋3层独立商业楼，商业楼总计建筑面积为4942.34平方，可售面积为4528.62平方，分别为上图的A、B商业区，于1月26日推出63套，面积分别从35.59平至289.29平米，均价：21498元/平，截止6日已销售38，销售率60%；,新老城区交汇，社区型商业模式,核心问题商业案例,凯虹广场（商业）：,凯虹广场是浙江凯虹集团在东港倾力打造的时尚精品购物休闲广场，是集百货、餐饮、娱乐、休闲文化一体的大型购物中心；项目位于东港欧尚超市对面，总投资3.5亿元，占地30亩，地上共七层，地下一层，营业面积6万平方米；计划于年内破土开工，2011年底之前竣工落成并开张营业；凯虹广场将成为舟山市最大的购物中心和东港商业中心地标性建筑。,东港核心区块，匹配欧尚综合型商业体,核心问题商业竞争分析,商业市场分析比较核心商业板块间的差异化联动,欧尚商业中心,凯虹广场,欧尚超市凯虹广场本案商业广场北侧商业地块其他社区底商,未来东港核心区商业板块,本案商业从属于东港核心商圈运作思路：商圈归属，营造差异,欧尚超市运营成熟，与一街之隔凯虹广场形成商业对位联动构建超市+百货+餐饮+休闲=商业综合体,本项目与南侧东港-凯虹商业中心沿海莲路延伸，由绿化带相隔南侧商气吸聚效应极强，本案作为非完整商业延伸带，易形成“灯下黑”,核心问题商业竞争分析,商业市场分析比较核心商业板块间的差异化联动,构成功能上实现项目商业竞争“后发先至”,项目须拥有功能上的必须到达性商业特质上的区隔性,核心问题商业竞争分析,商业市场分析比较核心商业板块间的差异化联动,核心商业的唯一性特型商业的全新引入共性商业的运营升级,市场篇,营销篇,销售篇,目录,项目研判,问题界定,增值建议,总体定位,推广计划,从本案属性、基本产品配比看公寓、商务办公的投资型产品是本案主力产品；商业产品将是本案重要利润产品,项目研判基础数据,绝对区域中心的地段属性：上升的国家顶级旅游板块紧邻区政府，东城核心板块崛起欧尚成熟商圈内的中心节点地段所带来的对城市资源的绝对占有，更是本案最大卖点,项目研判区域优势,综合性的物业形态：四大优势业态：商业、办公、酒店、公寓户型方正，利用率高 精装公寓自身优势复合业态商业体集写字楼，公寓，商业街和酒店为一体，能满足更多投资人的需求眼光。,项目研判本体优势,业态丰富：紧邻欧尚商圈，衣食住行囊括消费高端：项目酒店支撑，可引入高品位行政优势：东与区政府一路之隔居住项目：周边多元选择照顾不同收入人群,城市未来中心生活、消费大场,别墅项目（在建）,玉兰园,区政府（在建）,欧尚超市,纬八路,经二路,市场篇,营销篇,销售篇,目录,项目研判,问题界定,增值建议,总体定位,推广计划,项目该以何种形象上市？公寓该以何种姿态卖的更快更好？写字楼该以何种差异占领制高点？商业如何定位赢得更多商气人气？,如何操作，项目卖的又快又好！,问题界定,市场篇,营销篇,销售篇,目录,项目研判,问题界定,增值建议,总体定位,推广计划,增值建议项目目标,策略导向 在保证安全性的前提下，提升利润空间,目标,公寓增值建议,打造全新的精装公寓标准，指引舟山公寓发展方向！,公寓营销目标,增值建议公寓增值建议,公寓产品的附加值打造,LIFE HUB公寓,精装大堂入户,酒店式物业管理,高科技公寓,1、项目现有的基础条件优良，具备做高端公寓的基础。2、通过可行的附加值注入，给项目不断的加分，坚实公寓基础。3、产品硬软件的打造，也是创造营销卖点。,四大增值，全面提升产品品质,增值建议公寓增值建议,LIFE HUB概念最早由美国土地学会（Urban Land Instltute）提出，是一种将“众多生活优势资源”结合到一起的集约式生活模式，一种理想的完美生活环境。它强调生活的心身愉悦、人与空间的自然融合、人与人之间的真情互动。LIFE HUB描绘着一幅未来“完美生活环境”的蓝图。是继SOHO之后的一个最新城区形态生活概念，如果说是对压抑工作环境的抗拒成了孕育SOHO的温床，而对于现有城市消费与生活环境的不满，则使“LIFE HUB”概念应运而生。它占据一个城市CBD中心的中心位置，在国际化的大都市核心都有一个LIFE HUB的原型，东京的六本木新城、柏林波茨坦广场上海新天地是LIFE HUB的典型代表。,LIFE HUB,增值建议公寓增值建议,增值建议公寓增值建议,政府配套,欧尚商圈板块,酒店、商业、办公自身配套,精装公寓,一个众多生活优势资源的集合体一种集约型的生活方式,LIFE HUB 公寓,酒店式大堂,酒店式挑空精装大堂,精装挑空大堂，产品升级的敲门砖，产品品质的点睛之笔与重要衡量标准。建议A楼采用入户挑空大堂的形式，以“全精装大堂”入户的回家方式，打造不一样的标准。在大堂设立商务服务中心，保证业主的私秘性，与底商的公共空间建立一道安全屏障。同时体现出酒店式精装大堂的特色之处。,增值建议公寓增值建议,本案大堂建议,1、挑高：挑高二层，营造空间感。2、每个大堂设商务中心：保障业主进出安全性，并提供一些增值物业服务。3、每个大堂设业主门禁：指纹或刷卡，电梯身份识别。,增值建议公寓增值建议,入户大堂效果示意图,增值建议公寓增值建议,身份识别系统,门禁系统,电梯设置身份识别系统，电梯自动到达业主所在楼层。代替电子监控，保证主人的尊贵以及私密性。门禁系统，屏蔽外来闲杂人等；室内(彩屏)可视对讲系统，并全天候连通保安服务中心,高档门禁系统,增值建议公寓增值建议,电梯大堂,酒店式服务,利用项目已有酒店物业的优势，在引进酒店的同时，与酒店签订合作协议，为公寓同时提供相应的酒店物业服务。,引进高端物业酒店式物业服务从硬件到软件，产品力再一次提升。,增值建议公寓增值建议,酒店物业服务项目内容建议行李及通讯服务：运送行李、电报、传真、电子邮件及跑腿快递服务：国际托运、国际邮政托运、空运、紧急包裹、国内包裹托运等接送服务：汽车服务、租车服务、接机服务旅游服务：个性化旅游服务线路介绍订房服务：房价、房类、折扣、取消预订订餐服务：推荐餐馆 订车服务：汽车及轿车等租赁代理订票服务：飞机票、火车票、戏票订花服务：鲜花预订、异地送花家政服务：打扫、洗衣其它：美容、按摩、跑腿、看孩子、邮票等,增值建议公寓增值建议,高科技住宅,公寓的玻璃立面，给人以生硬、商业以及高能耗的感觉，通过建筑方面节能、环保等概念的植入，给产品以高科技住宅，引领国际的认知。,节能、环保、智能化等概念植入，给产品以生命力。,增值建议公寓增值建议,智能化设施：全公寓无线网络覆盖，尽享网络服务的便捷；顶级家居综合布线技术：为未来的无限升级铺好基石；公共视频：可通过家里的可视终端观察项目的公共区域，照看家人和私车；可视对讲：访客记录功能，可存储32副画面，以记录访客图象；可设定在家、外出和睡眠三种安防模式；智能门禁识别系统，业主无需钥匙，可通过密码等方式打开大堂门禁、控制电梯和入户门；智能电梯：通过智能卡可识别业主身份，使业主不用按键即可自动到达所在楼层；智能家电：由单一的产品功能加入更多的生活资讯和娱乐情调；,增值建议公寓增值建议,分户式中央冷暖空调户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；冷暖空调：解决近年来南方冬季天气温度较低的问题。,增值建议公寓增值建议,软化水装置/清除水中多余钙、美离子,入户水安装过滤系列，清除多余Ca、Mg等离子，能够直接饮用。保证水质不伤皮肤，呵护健康，同时毛巾等织品清洗后也可保持柔软。,增值建议公寓增值建议,LIFE HUB公寓,精装大堂入户,酒店式物业管理,高科技住宅,舟山全精装酒店式国际公寓,舟山面向国际化的平台上一个国际前沿的首创产品带来舟山全新的国际生活,增值建议公寓增值建议,写字楼增值建议,我们对潜力客户及其他楼盘客户访谈，客户对于写字楼的需求主要集中在以下四大点：1、金融，交通、行政方面相关配套 2、办公环境：档次高，环境好 3、物业配套服务：安全性与便捷性 4、企业商务餐饮服务：员工用餐及商务宴请,增值建议写字楼增值建议,商务宴请（商业提供）,金融便利（商业提供）,商务秘书,行政便利（紧邻政府）,一个高效商务平台,增值建议公寓增值建议,产品增值建议：商务秘书中心,具体建议：在B楼大堂中设置一个商务中心，负责入驻企业的会晤、会议、接待、定餐、定房、预订机票、火车票、公务车等综合日常性服务，营造现代高质量标准化商务服务体系。,增值建议公寓增值建议,商业增值建议,打造新城精品商业街名片，引领新时尚消费主义革命！,商业营销目标,增值建议商业增值建议,1、作为东港中心的综合体项目，依托自身酒店配套与区政府的强大集群效应，结合欧尚商圈的辐射效应优势资源，本项目的商业有理由成为区域内的名片和骄傲！2、在大众化商业已形成一定规模的情况下，我们可以打造一个精品商业中心，给舟山一个全新的生活方式!,商业价值实现的四大基础,酒店的良好依托欧尚商圈和区政府的强大集群效应周边社区的稳定人群东港新城的快速发展,增值建议商业增值建议,本项目商业突围之路,欧尚商圈,本案,商业航母，商业体量聚集人气，将成为区域商业中心,特色商街，靠特色与精品打开辐射面,增值建议商业增值建议,宁波波特曼大街借由喜来登酒店与波特曼大厦的高档租客，形成了一个以外籍人士和商务人士为主的休闲一条街。主要是高档餐饮与休闲酒吧与高档服饰精品店为主。如：星巴克、季诺餐厅、甬上花、澳门豆捞、日本料理等。设有金融服务机构：汇丰银行金融理财中心，与少量的精品服饰与休闲足浴等。,案例参考,增值建议商业增值建议,大连星海国宝大连标志性豪宅，共为四栋，位于星海湾，遥望国际会展中心，环境优美。项目商业街形成了一条高档美食休闲胜地，吸引了大量外地游客及本地客户慕名前往。经营品牌有：台北1+1，左岸，现代粗粮，鹿港小镇，一品鲍翅、割烹清水等,案例参考,增值建议商业增值建议,增值建议商业增值建议,项目自身酒店,区政府,休闲风情商业大道,精品餐饮 休闲美容 精品购物 金融服务,对外形成引力,增值建议商业增值建议,商业规划主导思路,休闲风情商业大道：利用项目自身酒店及区政府为依托，打造风情商业大道，通过成规模的特色、精品、高档商业，产生积聚力，将辐射力扩大至整个舟山范围。同时形成社区泛会所概念。,增值建议商业增值建议,精品餐饮、咖啡厅,精品餐饮：俏江南、美宴、潮甬轩、澳门豆捞、日本料理/铁板烧：江户川、秋田家、樱花料理、三木咖啡厅/西餐厅：星巴克、左岸、真锅、名典,增值建议商业增值建议,美容、健身会馆,美容SPA：克丽缇娜、依贝佳、圣兰瑜伽、健身中心：一兆韦德、金领汇、新植美村、贝斯特洗浴休闲：丽池温泉休闲会所、汉方洲足道馆、良子足浴,增值建议商业增值建议,金融服务机构,外资银行：花旗、渣打、东亚、汇丰（以个人理财中心为主）证券机构：银河证券、光大证券、国泰君安、海通证券等,增值建议商业增值建议,商业操作思路,招商策略,主力店,针对业态规划，提前进行主力店招商，通过主力店的引进，带动商业发展。比如俏江南、星巴克，针对主力店的进驻，实行价格优惠政策。,增值建议商业增值建议,市场篇,营销篇,销售篇,目录,项目研判,问题界定,增值建议,总体定位,推广计划,近欧尚，区府旁，国际商务生活广场,欧尚商圈、区政府旁 综合体,总体定位,主推,备选,其他,宁兴海天国际广场,海悦国际,时代广场 海都国际 中央首座东港百汇城 东港新世纪 BOBO百汇城,汇城国际,四象一合,案名建议,LOGO演绎,主推LOGO,LOGO应用,辅推LOGO演绎,辅推LOGO演绎,辅推LOGO演绎,欧尚商圈、区政府旁 综合体酒店 商街 办公 公寓,海天国际广场,近欧尚，区府旁，国际商务生活广场,项目定位,卖点支撑,品牌主张,品牌名,关键词,欧尚商圈,紧邻区政府,四大业态,户型方正公寓精装,品牌屋,市场篇,营销篇,销售篇,目录,项目研判,问题界定,增值建议,总体定位,推广计划,挺入市场形象品牌造势,写字楼销售,41,35,蓄客期,公寓销售期7月1日开盘,办公销售期10月1日开盘,商铺销售期12年4月开盘,公寓销售,24,营销阶段,预计销售率,理想达到来人数,1692,279,172,2500,4月,7月,10月,4月,6月,商铺销售,推广计划总体推广,推广阶段及主题,阶段任务,户外,报广,预算（1000万）,活动,第三阶段：写字楼销售期,第四阶段商铺销售期,项目亮相，积聚能量,价值渗透助力商铺销售,第一阶段：总形象入市,推广方向,第二阶段：公寓销售期,4月,7月,10月,4月,6月,公寓销售，一炮走红,持续影响，办公强销,近欧尚，区府旁，国际商务生活广场,东城中心，世界级私人会馆,区府旁，领袖级office,国际潮流，精品旗舰,我的一站生活，我的世界与政府为邻，占据城市中心国际商务生活广场，献礼舟山！,不限购，买一套，做投资大赢家！区府旁，稳居中心，君临天下世界级，酒店式，做生活大赢家！,关于写字楼，眼光高人一筹才好！关于企业发展，紧跟政府才好！关于价值共赢，响应政策才好！,海天国际广场钱潮来袭！海天国际广场，向世界精品品牌进军！富人层已圈定，谁来圈钱？,东港新城变迁影像展产品说明会,舟山-上海旅游直通车,东港新城创业成功商人评选活动,客户答谢会,宁波、舟山,宁波、舟山、上海,舟山,舟山,400万,250万,250万,100万,第一阶段：总形象入市,本阶段最重要的任务是建立项目的整体高端形象，只有拔高了整个形象才能承载之后产品的高端形象；必须将项目包含了公寓、写字楼、商业三种产品形态的项目属性清晰传达出去，引发足够的市场关注；需要跳出舟山，向宁波、上海等地进行项目信息输出。,推广计划总形象篇,户外主题：近欧尚，区府旁，国际商务生活广场投放区域：舟山跨海大桥两侧高炮，东港周边,推广计划总形象篇,大型炒作活动：东港新城百年变迁影像志 从过去到现在大型摄影活动媒体方式：报纸炒作、网络、广播联合传播报广文案：主标1、为中心加冕与欧尚商圈争辉居住、休闲、商务、购物多重体验，一站并购主标2、区府在左，我在右 与政府为邻，占据城市中心与普陀区政府左右逢源，未来东港繁华至高点,推广计划总形象篇,软文文案主标1、2011，宁兴终极巨献主标2、国际商务生活广场，献礼舟山！主标3、真正的王者，真正的行政商业双中心！,推广计划总形象篇,第二阶段：公寓销售期,公寓快速去化即能达到快速回款的目的，同时也能为后期写字楼积累一定客户；针对当前新政，在推广上主张商业不限购的优势；公寓作为首开物业，需做出正确定位传播，我们建议为公寓独立取一个分案名，针对性推广，实现快速去化。,推广计划公寓篇,领 世 馆,领袖、统领,世界、世纪,公馆、会馆,公寓分案名,推广计划公寓篇,备选,幸福巢,心都会,You公寓,主推,户外主题：东城中心，世界级私人会馆投放区域：舟山跨海大桥两侧高炮，东港周边,推广计划公寓篇,大型看房活动：舟山-上海旅游直通车媒体方式：报纸炒作、网络联合传播报广文案：主标1、不限购，买一套，做投资大赢家！高通胀严新政，抢占财富先机，限购之下，赢家首选主标2、区府旁，稳居中心，君临天下 life hub，是只与尊者匹配的中心生活！主标3、世界级，酒店式，做生活大赢家！星级礼遇，酒店奢想，上流生活，赢家首选,推广计划公寓篇,第三阶段：写字楼销售期,此阶段主要树立写字楼形象，实现写字楼的快速销售；写字楼面积90-200左右，属于中下偏小，适合创业型、智力型公司办公，满足中小型公司发展期使用；本案写字楼在硬件配套上并无明显优势，但紧邻区政府，交通便利不拥堵，周边环境好，具有使用成本领先优势。,推广计划写字楼篇,户外主题：区府旁，领袖级office投放区域：东港周边,推广计划写字楼篇,本阶段活动炒作海商风云 东港新城创业成功商人评选活动媒体配合：报纸、广播、网络立体传播,报纸广告：主标1、从这里开始，征服世界！主标2、顶尖配置，商务中心主标3、关于写字楼，眼光高人一筹才好！主标4、关于企业发展，紧跟政府才好！主标5、关于价值共赢，响应政策才好！,推广计划写字楼篇,第四阶段：商业销售期,本阶段主要任务是炒热商业，带动商铺销售；作为一个有酒店支撑的项目，商业街的定位毫无疑问也不能低档；周边有欧尚商圈支撑，另外东临区政府，周边小区众多，而业主收入水平及片区消费群体完全有能力承载项目的商业体量；所以本案的商业部分，在精品主力店集中式商业方面拥有极大拓展空间。,推广计划商业篇,户外主题：国际潮流，精品旗舰投放区域：东港周边,推广计划商业篇,报广文案主标1、海天国际广场钱潮来袭！主标2、海天国际广场，向世界精品品牌进军！主标3、富人层已圈定，谁来圈钱？,推广计划商业篇,市场篇,营销篇,销售篇,目录,价格建议,销售进度,回款计划,价格建议写字楼,价格建议写字楼,综合考量：写字楼体量较大；东西朝向；非城市写字楼核心板块价值适当予以低估写字楼售价建议10330.96元/，修正价10500元/,价格建议公寓,价格建议公寓,综合考量：参考价格为白坯价格，本案所得结果为白坯价格；建议精装修标准报价2000元/（实际1000元/；自身缺乏星级酒店配套是制约项目价值的最大因素公寓售价建议13990.72 元/，修正价14000元/精装修标准2000元/，实际售价16000元/,价格建议商业,参考条件：,本案周边租金主要参照汇景东方1.3元/天，投资回报率按照4%计算商业当前销售价格约估为：9392元/（建议后期拍卖销售，冲高价格）,市场篇,营销篇,销售篇,目录,价格建议,销售进度,回款计划,销售总体经济指标,销售排期思考,根据舟山市场销售旺季的季节性特征及不同业态的销售态势，根据充分市场调研和项目研究后，我司建议：,2011年7月初，推售公寓，423套，17917平米把握旅游旺季，借势强大的人流，快速回现，打响项目知名度,2011年10月初，推售办公，94套，15120平米在项目品牌已建立的前提下，借势公寓的强势销售，顺带推出办公,2012年4月初，推售商业，43套，10656平米在项目无财务压力且项目人气已经聚集的前提下，充分创造利润空间,市场篇,营销篇,销售篇,目录,价格建议,销售进度,回款计划,销售回款总计,项目总销额达7亿元，按首付50%计算，2012年7月前回款可达3.5亿（实际销售中一次性和高首付客户的出现，将使回款额升高）,销售回款计划,销售回款一批次（公寓）,公寓产品预计4个月去化完毕，因付款方式的不可预期性，此处以全部按首付50%计算，届时将根据优惠和资金等原因，实际回款额会有不同程度的上升。注：2011年10月办公亦开始销售。,销售回款二批次（办公）,办公产品预计7个月去化完毕（其中2011年10月有公寓产品同时销售及2012年4月有商业产品同时销售，而且逢春节和舟山传统淡季），因付款方式的不可预期性，此处以全部按首付50%计算，届时将根据优惠和资金等原因，实际回款额会有不同程度的上升。,销售回款三批次（商业）,商业产品预计3个月去化完毕（2012年4月有办公产品同时销售，可根据实际销售情况，吊高价格，延长销售期，提升利润），因付款方式的不可预期性，此处以全部按首付50%计算，届时将根据优惠和资金等原因，实际回款额会有不同程度的上升。,天启商业作品展示海洲新天地广场,天启商业作品展示奥克斯中央大厦,项目经理,销售团队12人,策划团队2人,创作团队4人,负责人-专案,置业顾问,策划,沟通合作,沟通合作,负责人-主策,负责人-创作总监,设计,文案,全案营销服务团队共配18人：销售团队12名策划团队2人创作4人,项目总监,薛鹏程,于峰军,范志明,俞五丰,吴铁,THE END,