西安大华曲江公园世家营销策略及整合推广报告135PPT.ppt

,（2009使命、思考、突围）,【大华曲江公园世家营销策略及整合推广报告】,提 案：高之桥日 期：2009年4月27日,目录Contents,1st:分析Analysis,2nd:策略Strategy,3rd:战术Tactics,思考,使命,突围,2009在继续,我们面对的是一个具有挑战性的项目。,一个千亩大盘一个具有高附加值的一期产品一个要树立形象，为整案定性的产品,The 1st step分析Analysis1-我们项目的现状,一、市场形象不够明确,2008年6月，大华曲江公园世家正式进入市场传播阶段；其间：08/6月9月，从概念到形象到诸多产品卖点，只用了3个月，而项目是在11月8日才开盘的；联排、花园洋房、小高层2个月内全面上市；,整体传播策略导示,核心定位,SLOGAN,千亩大盘,传播卖点,城市高地,私家公园,院落明居,北美风情,大华巨献,概念过多，涉及公园、坡地、生态、院落、北美风情、海派，未形成差异记忆点，即产品明确地性格,曲江双私家坡地公园/千亩国际生活体验社区,曲江头、城市上、公园居,二、高端产品相对滞销,产品去化中高端产品的去化量相对不够理想，很清楚产品的市场形象没能支撑起高附加值的一期产品。,截至3月的销售情况：,三、12#/10#地产品存在同质化,产生的问题：1、一期和二期产品存在同质化，在一期销量不足的情况下，二其入市本身会加大一期的销售压力，2、同时一期不高的市场认可度也会制约二期产品的形象提升,现状指引调整战略：,1、全线：挖掘一期产品价值，高层次概念包装；2、横线：4大产品，突出高端产品形象，完成高端产品滞销问题，顺延带动小高层产品销售；3、纵线：一、二期产品的相互影响，不是简单的推广可以解决的，我们在营销策略上进行解决；,The 1st step分析Analysis2-产品深度分析,本案,1,2,3,4,项目用地,航天科技城基地,杜陵万亩生态森林,远处视野无限的南山,曲江生态旅游区,虽处于曲江边沿但把地块置于更大的一个区域，区位价值便清晰立现,北望曲江生态区南眺悠悠南山景西看逐步远离城市东游杜陵万亩生态森林,一、地块价值解读,北望：曲江生态旅游区,南眺：远处视野无限的南山,东游：杜陵万亩生态森林,临杜陵万亩生态园的自然资源价值有着城上而居“隐逸”的人文资源价值垄断高度的地位价值复合繁华宁静自由切换的休闲人生价值这里的价值居住、休闲、安逸、释放生活机能正发生着转变由简单的城市别墅属性向休闲、生态属性转变,高度；,原生。,距离；,以上价值成为项目存在于曲江板块的深度条件,板块的独特价值,板块价值深化卖点1 别墅的空间距离,1、高度俯瞰一切自我超越心灵的归宿感浮华之上的淡然自若,2、距离3分钟车程远离繁华浮躁自然自由大城之外的休闲舒缓,深化卖点2 别墅的生态自然,1、原生杜陵万亩生态森林天然氧吧清风拂面生活之上的清新怡然,2、原生天然的坡地起伏，无限广阔的视野，与城市的繁杂对比鲜明,从一个产品细节，开始我们的思考角度：,对产品的深度思考,一期容积率1.55，用地面积加上公园面积，实际的容积率仅为0.8,80亩私家公园,完全是别墅等级,循着“别墅级”这个思路，我们全面审视产品的规划、景观、空间、配套。全面重新构架一期的产品体系：,别墅级,一期价值深化卖点1 别墅的低容积率,深化卖点2 别墅的私享公园,深化卖点3 别墅的院落风情,深化卖点4 别墅的原生坡地,深化卖点5 别墅的北美风情,合院大宅深化卖点1 别墅的私家院落,深化卖点2 别墅的公开院落,产品深化，把合院正名为双院独栋,减少市场对合院为和别人共用院落的误会。,联排House深化卖点1 别墅的内庭院,深化卖点2 别墅的南北院,产品深化，把联排正名为联排别墅,花园洋房深化卖点1 别墅的院落露台,产品深化，把联排正名为平层花墅,深化卖点2 别墅的地下室,小高层深化卖点 别墅的居住感,北向公园，别墅级的公园享受,南向别墅区，别墅级的视野享受,产品深化，别墅级居住价值的小高层,结合以上+项目规模+品牌开发商+4种产品，这时候我们发现，我们的产品不是只简单的有两种别墅产品，而是一个整体的别墅区！,别墅级,别墅的生态自然,别墅的私家公园,别墅式院落风情,别墅式北美风情,千亩国际大盘,别墅的配套设施,别墅式原生坡地,别墅的空间距离,板块价值,整盘价值,一期价值,大华品牌开发商,3大价值体系,9大别墅华章,合院大宅 联排别墅 花园洋房 小高层,3+1大别墅产品,1大产品属性,产品价值体系,产品水准 目前推广层次的产品 别墅级 复合产品,思考：可以在统一的别墅级别统领下，把4种产品形成合力，以高端别墅拉升产品价值，后期使整个项目的主力产品小高层站到高端产品的队列。,The 1st step分析Analysis3-针对的竞争市场,印象曲江,一个具有汉唐遗迹、极富浪漫与诗意的地块一个兼具休闲、旅游的公园化区域一个适宜人居、标榜身份阶层的高端板块,曲江的高端决定了地产发展的领导性,曲江的房价远高于其它区域，城市价值的进一步凸显和土地供应的稀缺使其未来成为整个西安的价格峰值区域,经开区：平台价格4000-6000元区域发展：定位低于西高新，发展落后于西高新土地供应：08年约上市土地建面达600万平米,高新区：平台价格5500-7000元区域认知：区域认知度高，发展成熟，品牌开发商规模大盘，城市中高端项目主流区域，价量双优土地供应：08年约上市土地建面不足200万平米,浐灞生态区平台价格3000-4800元区域认知：区域现状认知差，全市价格洼地，规模大盘的低价走量型土地供应：08年约上市土地建面约500万平米,曲江区平台价格5500-8000元10000-15000元（别墅）区域认知：城市富人区，当前西安市场价格高地，所占市场份额较小，价高量少土地供应：08年约上市土地建面约200万平米,目前曲江的住宅主要集中在大唐芙蓉园板块、雁塔南路板块、芙蓉西路板块、曲江南湖和西影路板块。针对现在的开发和土地供应量来看，曲江南湖板块将会是曲江新区日后的发展重点。据统计曲江今年将有17个新盘上市，项目品质都比较高、开发商实力大多为一些品牌开发商。,曲江开发步入高潮期，竞争激烈。08年87万放量主要集中在南湖和芙蓉西路板块。且以品牌开发商和大盘为主,曲江为西安高档居家住宅集中区,两房较少，主要为大社区的补充产品，面积较大，在85-120之间三房、四房为区域内主力户型，且面积都较大，三房在130-180平米之间、四房在170-230平米之间 低密度产品较多，叠加在210-530平米之间，联排在270-438平米之间，双拼在500平米左右，独栋1000平米左右,区域内整体价位较高，小高层、高层均价在6000元左右，别墅产品在12000元左右,小高层、高层,（独栋、双拼、联排、叠加、洋房）,曲江兰亭,曲江南苑,钻石半岛,曲江华府,富力城,中海国际社区,曲江公馆二期,枫林溪园,尚林苑,曲江公馆一期,5300,5500,8100,5800,6000,5500,7500,9700,11000,12000,曲江主力楼盘价格分布图,龙湖曲江盛景,中海铂宫,13000,08年下半年多个别墅项目入市，供应量大，市场竞争激烈,08年全年曲江别墅销售量为9万平米，在售别墅项目较少08年下半年新入市别墅项目供应量将达30万平米09年目前别墅进入品牌之争阶段。,三季度,四季度,二季度,一季度,2008年,2009年,一季度,二季度,中海国际社区铂宫 330亩,龙湖曲江盛景 50亩,金地芙蓉世家 210亩,曲江公馆 198亩,曲江华府 31套联排/四合院,曲江进入成熟发展阶段，近期区域市场投放量加大；全国性品牌地产项目的推出，曲江房地产市场进进入一个“战国时期”，竞争加剧，开发商进入品牌比拼阶段核心区域的价格并不会成为销售阻力，区域的高端性和产品特点足于支撑；区域产品的完成性和层次性，必然带给客户选择多样性,区域总结,在这样高端的市场竞争中，产品的明确性格是被市场认可的关键，而作为大盘，产品发展过程中的层次感会更加重要。,参考项目一：中海国际社区,从前期“中海曲江百亿造城”开始，都是一种高昂的姿态；到铂宫“居宫者大成”，树立项目高端市场形象，产品组团开发，层次性格明确。,铂宫别墅熙岸小高层观园高层,战略思路：高端形象立市，分产品组团开发,参考项目二：金地芙蓉世家,一期：芙蓉湖畔的皇家台地别墅,二期：红樾别墅级景观洋房,被人遗忘已久的家族意义，重塑断代已久的世家生活方式和神韵,战略思路：高端形象立市，过渡到中端产品,参考项目三：富力城,战略思路：实质利益点立市，逐步提升产品,产品在一期的基础上逐步提升，2期龙湾依50000平米超阔水域，亲水优宅，到2期C区楼王上市,The 1st step分析Analysis4-针对的目标客户,针对的客群定位,晚饭后，错过电视剧，也喜欢在屋外走上一会儿窗外，有远山的风，睡觉才安然明白，每天生活在自然里里才更能享受健康、自由、快乐和无忧我们把这群人，称为,城市里回归本真生活的人,由于本案物业形态比较丰富，本项目的目标客层即包含了：年收入10-20万 的低位城市中产阶层，又包括了身价500-1000万的高位城市中产阶层。,产品与客源对接,喜欢回归与本真的理由,喜欢本真因为生态，因为安静，因为健康或者根本没有理由就是喜欢因为他们在寻求生活的自然与回归,通过以上分析：作为曲江的项目，特别是大盘，其在战略思路上基本遵循两点：,一、高端形象立市，项目性格明确,二、分组团或分产品，产品层次清晰,而本案恰恰在以上两点上有所欠缺，所以目前不是解决推广层面的问题，而应该是在战略思路上进行从新调整，来规划2009的年度思路。,The 2st step策略Strategy1-重塑产品概念体系,从客户需求到产品特质对接他们需要什么？我们可以提供什么？,一、确立产品概念结构,在此提出2009年度主题，用以明确产品（12#/10#地）的属性,大城之上，原生别墅,项目形象定位：,浮华之上，回归生活本真,在定位基础上，根据大华公司下一步分产品推广的设想，,分产品命名及调性的构思：,A、各产品景观的特质无法形成强烈的差异化；B、各产品之间存在的就是产品型态的不同；,思考方向：以产品形态为基础，把原生生态的概念深化，以居住的感受，对产品进行命名和划分。,大华曲江公园世家,联排别墅,花园洋房,合院大宅,全线产品介绍 洋房、小高层、联排、独栋别墅,产品形态案名的推广示意：,小高层,以尊贵、稀缺为思想的独栋别墅,以本真、自然为思想的联排别墅,以现代、舒缓为思想的洋房类别墅,以空旷、灵性为思想的小高层,易墅,原墅,12墅,早山,花园洋房平层花墅：易墅联排House联排别墅：原墅合院大宅双院独栋：12墅小高层：早山,墅而有别,早安南山，晚安曲江,本真生活秩序,居别墅非臆想,大华曲江公园世家,浮华之上，回归生活本真,大城之上，原生别墅,一期属性定位,4大产品升级体系,总案名,形象推广语,超越当下市场的浮躁与短视，引发人们对居住与生活的思考，从而在西安曲江市场中形成了一种全新的本真生活观念,THE BIG VALUE OF BRAND品牌最大价值关注内心、回归本真生活的别墅社区,The 2st step策略Strategy2-营销策略,1、12#、10#地产品通盘考虑，作为一个整体，共塑大城之上的本真生活；2、以联排、合院、洋房确定产品属性，构建项目完整的品牌形象（大城之上的别墅区），小高层附推；3、有针对性地推售次序，每阶段保证数量适中的推货量。,一、整案营销战略,思路一：,另一种突破性的思路：,一期销售封盘，主推二期；1、一期、二期区别对待，以一期清盘的姿态，进入市场，主推二期；2、二期产品仍然保持分产品思路，以高附加值产品塑造项目属性；3、对于一期取消全盘销售的方式，进行产品限量销售，避免给客户造成整个项目随便挑、随便选的感觉。,1、确立以总带分的营销、推广传播模式；2、明确整体项目的别墅属性；3、强化3大别墅产品的层次差异，吸引多层次的消费客户；4、小高层在产品别墅属性确立的基础上，完成产品别墅区小高层的市场印象；,综合以上两种思路确立本案营销计划执行导则：,二、年度推盘层次,11月,2010年1月,10年5月,5,7月,概念确立,时间,阶段,推广,产品,产品属性明确,市场认可维护,品牌确立,1、其他产品延续2、一期1#/27#楼,10#地/洋房联排部分上市后续小高层,项目=别墅,原生-高度、距离、坡地公园森林,城上的自然生活,项目形成品牌,1、主推12#联排/洋房、2、10#地联排产品介入3、一期尾盘产品,4大产品搭配,不主推独栋,8月花园洋房蓄水,9月小高层蓄水,6月联排蓄水,重点推售,自发销售,持续推广、非重点,示例,10#地产品组合上市整体限量,8月开盘,10月开盘,4大营销体系,圈层营销,渠道营销,媒体营销,现场营销,会员营销,问题：通路、营销手段 对策：找对人！说对话！办对事！,公园营销,发挥现场感,对原生主题让客户做到深有所感。,三、营销体系,营销通路,媒体营销,形象概念塑造+卖点释放+事件告知,分众媒体：短信、广播、杂志期刊：西安楼市/房周刊西北航空,主流媒体：户外大形象曲江各线路牌、项目周边工地围墙华商报,媒体应用中，推新品阶段偏重于主流媒体，后续产品进入成熟销售期，以分众为主。,现场营销,以公园为载体，强调客户参与性节点性大型活动：注重传播和新闻效应，兼顾现场杀客，配合工程节点及营销节点，组织具有炒作意义的活动，扩大影响力.,赋予公园主题：大华曲江壹号公园2009家庭年,一、还原曲江，儿童拼图大赛,二、儿童选秀，代言公园世家,面向成交及意向客户，以孩子吸引家长，诉求公园景观卖点，现场体验公园情景,2009公园家庭年运营8大主题活动,三、壹号公园风筝节,让客户现场感受这里与城市的距离，体会大城之上的轻松、怡然,四、家庭篮球赛,以客户家庭为单位，举办篮球或投篮比赛，以家人的协作成绩和优惠结合。,五、现场样板间开放体验 六、外立面出街摄影大赛,活动与工程节点结合，告诉客户产品是在不断完善和进展中,七、夏夜烧烤节,可以和附近的烧烤园联合举办，针对所有客户，举办夏日纳凉晚会。,八、公园焰火晚会,圈层营销华客会营销,依托华客会，客户互动圈层性广告，吸引客户关注，保证客户蓄积量；以圈层性活动，提高项目影响力，刺激客户成交。,圈层性广告：制作季刊华客会定期向业主、准客户、意向客户寄送圈层性活动：如：西安经理人沙龙、陕北能源发展论坛等营销会,活动主题之经理人沙龙/发展论坛,以高端客户的圈层活动，塑造产品的形象，使项目得到客户认可；同时吸引新的客户。,活动主题之生活方式课堂意向客户圈层活动,目的：从圈层话题为切入点，真正满足阶层需要，吸引男女主人的关注与参与；频次：周末进行，每月保持1到2次的频次说明：可邀请国际银行顶级私人理财顾问、健康顾问、私人衣橱顾问、西安社会名流艺术品收藏等，与客户进行互动沟通，建立华客会的高端圈层；,扩展销售渠道，推出联合促销政策产品营销通路体系3大别墅产品联合汽车4S店、西安商务会所、婚纱影楼、银行信用卡中心进行宣传；小高层主要是走进社区，街头商场巡展、直邮投送,营销渠道,构建2009大华10大营销通路,社区展示点02年以前建成入住社区,外展场 大超市或市区广场,小团购政府单位/企事业单位,定向活动政府单位/企事业单位,资料展示娱乐/餐饮/影院/商场设置异形资料架,联合营销同商家携手，共同促销，开拓客户,直邮资料通过邮局资源，直邮项目资料,坐销,行销通路,合作营销银行信用卡/保险,外埠拓展陕北、活动+街头DM拦截派发,+,新媒体资源利用银行刷卡回单/,在汽车4S店、西安商务会所、消费场所布放大华项目的资料，给与这些场所会员客户额外买房优惠。,与婚纱影楼联合，提供其在公园免费拍摄婚纱的权利，同时项目的客户在婚纱影楼享受特别优惠，也给影楼增加客源。,外展场活动展示榆林国贸新天地扩展项目传播渠道，开拓陕北市场,备注：关于陕北客户运作，我公司前期已成功举办过，且有固定的客户资源,The 3st step战术Tactics-推广策略,树立项目高端形象，以自然原生和类别墅生活结合，形成自身的差异性；增加附加值，解决项目在曲江项目中的站位问题。,对于本项目推广目标的理解,直击重点,最有效的广告是有针对性的 最有效的推广来自清晰的卖点 1、促销元素（诉求点）在后期具体安排 2、功能区别（理性诉求）1大产品属性 9大别墅华章 4大别墅产品 3、非功能区别（感性诉求）城上回归自然的生活,卖点组合,整个推广中贯穿以下方针“高端”树立区域“第一集团”项目形象“差异”以产品为后盾，打造精品，形成排他性产品“体验”不同阶段吸引消费者对项目利益点（原生）进行体验，以亲身感受，对项目形成认知“活动”保持连续有针对性地各类活动，“品牌”宣传项目品牌形象，公众品牌的认知度,增加客户的认同感,推广的战略核心思路,095-7月中,098-10月,102-10.5月,别墅,产品属性,概念塑造,原生,差异特点,性格描述,生活,回归本真,阶层的确认,超越浮华，回归生活,以上推广节奏与推出分产品不冲突,阶层,身份象征,0911-10.1,新别墅生活确立,曲江之上品阅别墅,自然之上原生别墅,浮华之上进退有道,境界之上本真生活,第一阶段 别墅,曲江之上，品阅别墅,09年5月中09年7月初,核心：重新树立产品的属性别墅,目的：整合大华4种产品，引爆市场对项目品质新的认同，形成产品的高端属性，标志全年推广的开始。,产品新定位概念宣传期,核 心,事件营销,广告策略,销售配合,报纸：1、重新整合项目形象 2、造势信息报道,焦点网、800J、全国性搜房网、中国楼市通重点发布,曲江路牌重点封杀、全城候车亭概念出街,5月中7月,主题概念全程告知,别墅与距离价值研讨会,销售重点：前期产品延续，1#、27#新开小高层,名人代言活动造势,阶段传播策略信息爆炸性释放营造大氛围，周边户外封锁，“有效引导”放眼全西安，媒体集中火力，“高空轰炸”点线面组合，立体出击，数量取胜，封锁西安,概念系列一高度篇高度墅观天下浮华之上的淡然自若530米的海拔高度，让整个西安就在自己的脚下捍卫一个阶层应有的气度，骄傲地享受800万人仰望的大城生活！,报媒系列指引策略：,概念系列二距离篇距离墅而有间大城之外的闲散舒缓1首歌的车程时间，把整个城市瞬间抛在脑后捍卫一个阶层应有的气度，骄傲地享受800万人仰望的大城生活！,概念系列三原生篇原生墅而不同生态之中的沉浸奢享55000平米公园，万亩生态园，把整个城市拒之门外捍卫一个阶层应有的气度，骄傲地享受800万人仰望的大城生活！,12墅系列一回应篇一城12栋，中国回应公元纪年2009，12墅全国同步限量。骨子里的高贵与品相大气的精神，在这里形成我不用等待，无须期盼，只是因为一个数字12。,12墅系列二背书篇12墅，背书身份公元纪年2009，12墅全国同步限量。骨子里的高贵与品相大气的精神，在这里形成你不用标榜，无须涨显，只是因为一个数字12，以为你成功背书。,12墅系列三觊觎篇身份，不容觊觎公元纪年2009，12墅全国同步限量。骨子里的高贵与品相大气的精神，在这里形成他不用梦想，无须奢望，只是因为一个数字12，以不容觊觎。,与其长期分散出击，不如短期全面覆盖数量取胜，封锁西安区域内灯杆旗+短期大户外灯杆旗随营销节点更换，考虑进入现场沿途的围墙包装,户外路牌指引策略：,以大事件为主，客户现场互动造势为主，重塑概念别墅区的高端属性亮相，指引整盘形象高端化,事件活动指引策略：,一、造势活动：借助新闻，树立形象别墅与距离价值研讨邀请建筑、景观、城市规划专家邀请西安各界媒体注重后续新闻炒作,二、轰动效应，轰动传播大华与陈道明大城之上的顶级对话陈道明代言大华曲江公园世家1、现场聊西安/上海/大华2、陈道明现场书法展示3、抽取幸运客户，大华赠送礼品 广泛要约媒体，房地产/娱乐行业，加强后续报道,自然至上，原生别墅,09年8月09年10月,第二阶段 原生,核心：别墅属性确立，树立产品差异性,目的：整合项目的原生资源，打造曲江城市别墅中的第一原生墅区。,产品高端形象确立期,核 心,活动营销,广告策略,销售重点,报纸：1、原生卖点信息 2、联排新品上市信息,焦点网、800J、全国性搜房网、中国楼市通重点发布,曲江路牌重点、场地周围现场封杀,站位曲江整体别墅之上，确立项目性格,8月10月,原生主题全程渗透，营销通路开拓,新品开盘活动,销售重点：主推联排，在前期高端形象的确立下，突出产品的价格优势,仲夏夜品酒会（品牌联动）,阶段策略10大营销通路全面实行在产品一阶段别墅概念确立后以媒体广告为辅，新营销通路开拓主要以3大别墅产品为主,阶段亮点1.邀请专业摄影师拍摄职业真人模特作为项目广告模特(代言人)向目前国内一线大型地产品牌开发商看齐!如万科,中海,绿地,富力.2.充分利用无可比拟的实景说话，在市场淡季赢得时间.利用已经盛情展现的实景,建筑外立面;1期示范区景观,前期业的业主证言.,真人实景拍摄计划,场景一.主题：公园（大树/绿地/坡地/活动场地）人物：2-3人体现：清新，自然，运动，品质,场景二.主题：曲江夜景人物：1人（女性）体现：健康，享受，品质,硬广传播指引传播策略1、实景展示原生属性2、主形象结合原生卖点，以实际性的数字给客户以直观概念，触动客户的内心,原生系列公园篇55000平米公园私地，为你准备已300天城市的灯火，象夜晚的星空闪烁晚饭后是妻子的幸福时光，她迷恋这里一切有关自然的美好事物。别人是驱车来享受生活的乐趣的，而我们只需拾阶而下。于是，一家人的生活中每天都在上演新的公园主题,硬广传播指引传播策略2另一种思路：以写实线描，展示产品的系列特点进行展示。,营销活动：原墅之夜-品酒认购会,时间：2007年7月25日（星期六）地点：售楼处广场形式：内部认购为重点，嫁接世界知名品牌，增加了客户对项目的认可度和信心度,目的：联排新品内部认购，与世界知名红酒品牌联动，实现品牌认知。,造市营销活动：联排产品开盘活动,活动时间：2007年8月15日（星期六）活动地点：售楼处广场目的：1、促进、认筹客户签约；2、宣告大华项目别墅产品正式上市，以具体产品支撑前期概念，吸引市场关注,本真原墅盛大开盘,浮华之上，进退有道,09年11月10年1月,第三阶段 阶层,核心：产品形象确立，维护客户关系,目的：项目开始进入宣传成熟期，加强第二销售渠道开展，进入全面热销期,产品进入维护期,核 心,活动营销,广告策略,销售重点,报纸：1、客户维护信息 2、新品上市信息,焦点网、800J、全国性搜房网、中国楼市通重点发布,曲江路牌重点、场地周围现场封杀,利用高端形象，全面吸引各层次客户,09年11月10年1月,扩大产品的市场认知，口碑效应,南湖泛舟活动,销售重点：洋房，小高层上市,华客户产品说明会,阶段传播策略客户口碑+媒体宣传阶段主推小高层，客户对应面广，利用成交客户，开展老带新优惠，拓展蓄客渠道大众媒体树立形象，小众媒体释放卖点,阶段活动策略圈层活动，杀客为主老客户答谢+新客户互动活动,活动一：客户联谊会南湖泛舟逐月迎中秋,利用中秋佳节之夜在南湖人气，组织业主进行游湖活动，主要目的在于提高客户满意度和增加市场口碑的传播效应。地点：南湖时间：农历八月十六参加范围：业主,活动二：【易墅提前10年住别墅，暨产品说明会】,活动时间：2009年10月18日活动地点：曲江宾馆活动形式：客户维护与新品信息结合活动目的：通过新品说明会，演绎普通人的别墅生活；,传达轻松居住别墅的理念，增加认购客户的信心度，达成新品花园洋房的销售目标。,易墅提前10年住别墅,境界之上，本真生活,10年2月10年5月,第四阶段 生活（品牌）,核心：产品形象形象深入人心，倡导本原的生活,目的：把前期所有的推广进行升华，形成产品是倡导一种生活，一种人们内心渴望生活的高层次境界。,产品进入品牌期,核 心,活动营销,广告策略,销售重点,报纸：1、生活状态描述信息 2、促销优惠信息,焦点网、800J、全国性搜房网、中国楼市通重点发布,曲江路牌重点、场地周围现场封杀,本真生活描述，形成大华项目的品牌阶段,10年2月10年5月,房展会形象再提升,销售重点：产品体系确立，全盘销售，小高层为主,客户联谊会,阶段策略：在完成了由土地价值与产品价值整合传播后，以良好的品牌形象推动4大产品销售战术要点：以品牌总结与回顾为主宣传调性，穿插促销型广告，配合参加公众、公益型的公关活动树立品牌形象,生长在公园，别墅边的房子早山景观小高层组团品赏1/3是公园，1/3是别墅，剩下的1/3是我对生活的想象抬眼望去，清风、远山，一切都让时间退到看不见，忘却了自己，却剩下心灵,早山一视野篇,整体年度费用预算：,以上为初步预算，加上不可预见费用，全年的推广费用约650万。,行成于思功见于行,高之桥地产策略机构 2009.05,THANKS!以上图案及文字受中华人民共和国著作法保护/版权归陕西高之桥广告有限责任公司所有,以上广告均为概念稿，部分图文仅替代使用。,地产策划资料大全,地产策划、地产营销推广、地产调研、地产定位、商业地产，总量超过200G，房地产策划人的必备资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：http:/,