本溪某商业项目营销策划报告.ppt

本溪营销策划报告,本溪简介,本溪市位于辽宁省东南部,地处辽东半岛腹地，全境总面积8411.3平方公里，呈亚铃形分布，自然地貌为“八山一水半分田，半分道路和庄园”。北靠:沈阳、抚顺(距沈阳77公里，距抚顺79公里)南接：丹东(距丹东198公里)西邻：辽阳(距辽阳46公里)、鞍山东傍：吉林(距通化150公里)。本溪市设平山、明山、溪湖、南芬四区两县，本溪满族自治县、桓仁满族自治县。全市共25个街道办事处（两县各一个）、40个乡镇、229个社区、289个村民委。全市有汉、满、回、朝、蒙等26个民族,总人口156.7万，其中非农业人口占61.3%。,本溪2010年经济总量,截至2010年末本溪市GDP：850亿。人均GDP5.5W，增长163。地方财政一般预算收入完成75亿元，增长274。全社会固定资产投资完成500亿元，增长40。社会消费品零售总额完成192亿元，增长185。全市金融机构各项贷款余额630亿元，增长27.8%。城镇居民人均可支配收入16470元，增长12%。农民人均纯收入7830元，增长16%。,2010年辽宁各市GDP排名,2010年辽宁各市人均收入排名,本溪各区简介,平山区 位于辽宁省东南部，是本溪市的政治、经济、文化、商贸中心。平山区辖一个镇、八个街道办事处，总面积为177平方公里，占全市面积的2.1%，其中，城区面积17平方公里，占全市城区面积的24.6%。全区辖8个街道、1个镇，71个社区居委会、14个村委会，面积177.07平方千米，总人口35.14万，其中汉族27.07万人，满族1.37万人。全区商贸业已形成了以永丰商业区、一洞桥商贸区、东明早市、站前商贸区、南地餐饮商业街为骨架的商业中心。其中，永丰商业区占地面积14万平方米，汇集了世界各地上百家知名品牌在此经营，年交易额达6亿元。一洞桥商贸区是全市是大的副食品批发市场，占地面积25万平方米，年交易额在8.2亿元。2010年，全区生产总值预计完成125亿元，社会消费品零售总额预计完成81.8亿元。农民人均纯收入8241元。2010年，全区城镇居民人均可支配收入16200元，城镇居民人均可支配收入增长速度连续五年保持10%以上。明山区 明山区位于本溪市的东北部，总面积408.1平方公里，总人口40万人，其中农业人口44728人，少数民族17个。明山区是本溪市大中专院校的聚集地，有十余所大中专院校坐落在境内，体育场馆齐备，具备承办大型文体活动的接待能力。,本溪各区简介,溪湖区 溪湖区位于辽东半岛腹地，是中国辽宁省本溪市所辖的一个市辖区，是一个老工业基地，下辖6个街道办事处，3个乡镇，区域面积302.4平方公里，总人口23万人，南芬区 南芬区在本溪市南部，全区面积619平方公里，人口近10万，南芬区辖3个街道、1个镇、1个民族乡。,本溪核心商圈区位图,文化商场,文化商场,永丰商圈,大商商圈,家居建材商圈,华润万家,宏宇电器,宏观经济分析-GDP总量变化,宏观经济分析-社会零售消费总额变化,宏观经济分析-城乡人均收入变化,19.8%,本溪,辽阳,社会固定资产投资总量变化,宏观经济分析-在建房屋面积,本溪,辽阳,宏观经济分析-本溪产业分布图,宏观经济分析-本溪各产业占比,宏观经济分析-辽阳各产业占比,宏观经济分析-人口变化比例,本溪市常驻人口连续5年负增长,本溪2010年房产价格,本溪2009年房产价格,本溪商业大厦,商业大厦是大商集团在本溪站前商业圈所建三大项目之一，商场始建于1952年，总面积24000平方米，是一家综合型的大型商业商场。2000年末商业大厦加盟大商集团，2001年3个月停产扩建装修改造，一个拥有3万平方米面积，年销售额4亿元，经营5万余种名优新特商品并集购物、观光、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代化大型商厦形成。营业时间：早9：00 晚8：00 一楼：珠宝首饰、化妆用品、工艺礼品、钟表眼镜、烟酒糖茶、食品、日用超市、保健品 二楼：女装、中老年服饰、流行饰品、男女皮鞋、各类帽饰、修鞋处、慰烫处。三楼：男装、名品女装、皮草皮装、皮包皮具、慰烫处。四楼：运动服饰、健身器材、羊绒服装、男女内衣、羽绒服饰、办公用品、音乐器材、美容馆。五楼：家用电器、数码产品、时尚手机、床上用品、儿童服饰、儿童玩具、美食广场、团购中心、卡友中心。,本溪商业大厦,经营状况：商业大厦以大商集团为依托，是大商三大项目经营最好的一个，商场内部各年龄段商品分布均匀，以中高档品牌商品为主。商场以扣点的方式取费，各层各区域点数不同，平均2728个点。要求保底15501750元/月。女装价格区间：200元/件1000元/件租金:一层食品区11元/天客流量：2011年4月5日 星期二 10：4210：47 5分钟280人 56人/分,本溪站前人防地下商场,本溪站前地下商场始建于1990年，是当时东北地区最大的利用地下人防设施改造的商场。商场总面积9800平方米,有147个房间和511个档位柜台.主营服装、鞋帽和小商品，从业人员达2000余人。商场运营近19年来，共收取人防工事使用费1.7亿元，上缴税费6000余万元.营业时间：早9：00 晚6：00 主营：服装、饰品、箱包租金：墙面 1000元/月男装 13元/天 兑费：16万元（无经营年限）物业费：500元/月 客流量：2011年4月9日 12:0512:10分 87人 17.4人/分 经营状况：本溪站前地下商场位于站前商业圈最核心位置，本溪火车站正前方，其两侧各有出口以供过街，客流量较大。商场内商品价格低廉，品类齐全，以中老年商品为主，经营状况良好。但据当地人反应商品质量和服务态度不能保证。,本溪实华文化地下商场,实华文化地下商场是本溪实华集团兴建的第一座商业地产，本溪市第二座地下商场，建于2003年末。营业面积近2万平方米，商铺900余户。营业时间：早9：00 晚5：30 客流量：2011年4月9日 星期六11:4511:50 128人 25.6人/分 租金：7.8元/天 8.5元/天商品价格区间：50元/件200元/件 经营状况：商场主营低端商品，大众消费，商品性价比较高，但商品质量不好，大部分都是在沈阳五爱市场进货，在访问本溪当地人购物习惯时，大部分人都会选择文化地下商场，可见其深受当地老百姓的青眯。,本溪新玛特购物广场,新玛特位于本溪站前商业区与永丰商业区交汇处，2009年12月30日开始营业，总建筑面积96000平方米，是本溪市场目前面积最大、业态最全、环境最优、品牌最强的中高端百货店。营业时间：夏：早8：30 冬：早9：00 晚9：00 晚9：00 客流量：2011年4月5日 星期二 9：459：50 196 人39.2人/分 2011年4月9日 星期六 12：3012：35 150人 30人/分 商品价格区间：300元2000元,本溪新玛特购物广场,一楼：化妆品、珠宝、钟表、女鞋、箱包 二楼：男正装、商务男装、休闲男装、男鞋、男裤、男士内衣、必胜客 三楼：淑女装、少淑女装、裘皮、文胸内衣、饰品 四楼：少女装、运动装、运动用品、休闲装、健身器材 五楼：家居用品、床品、童装、儿童玩具、羽绒服、针纺、家居服 六楼：大商超市 七楼：大商电器、万佳影城、餐饮广场 经营状况：商场规划明析、合理，主营高档品牌商品，主打年轻、时尚主题，与周边商场相比，购物环境优越，但商品价格较高，消费群体多为高收入者。,实华新世界广场,实华新世界广场位于新玛特购物广场楼下，共两层，建筑面积20000平方米。地下二层，价格在15800元至21600元之间，面积在3-25之间。营业时间：早9：00 晚8：00 客流量：2011年4月9日 星期六 12:3712:42 48人 9.6人/分 经营品类及分布：B1：数码产品、家居用品、礼品文具、鞋帽箱包、服装饰品 街名：米兰街、上海街、柏林街、香港街、首尔街、迪斯尼、普罗旺斯街。B2：美食广场、服装、小百货、电子产品 街名：食全食美美食区、吉祥如意服装区、前程似锦小百区、金三角电子区。,实华新世界广场,租金：负一层 3.4元/天 负二层 4.6元/天 物业费：37元/月 面积区间：1030 经营状况：新世界广场与新玛特商场上下贯通，负二层与站前地下商场联通。B1经营状况不好，空置率达50以上，商场中心位置有零星游戏机非常抢手，美食区各色小吃品种齐全，但缺少就餐位。B2层空置率70%以上，靠近站前地下商场侧空置率略有降低，美食区靠近座位处营业额较高。就实华新世界地上17层的租赁问题上曾与兴隆产生严重法律纠纷，实华延期交房，在兴隆多次配合情况下违约将该租赁权转予新玛特。,本溪环球商场,本 溪市环球购物中心于1986年底落成并陆续开业。总建筑面积为49,460平方米;占地面积17,000平方米。环球商场位于本溪市火车站左侧，处于站前商业圈核心地代，商场有54家产权单位.营业时间：早8：30 晚6：00 一楼：家电、饮食区 二楼：五金 三楼：四楼为仓库 客流量：2011年4月5日 星期二 11：2011：25 60人 12人/分 经营状况：环球商场所处区域位置极佳，但购物环境相对较差，内部装饰陈旧、破乱，环球商场曾经是本溪市数一数二的大商场，然而由于消防设施先天不足，虽经一期工程改造，但是消防验收不合格，带险运行八年之久，分别在2006年和2008年发生火灾，目前商厦内饮食区经营状况非常好，多为早餐，以外卖形式为主。二楼五金类商品非常齐全。要求月营业额4500元。,本溪世佳购物中心,本溪世佳购物中心由沈阳春天百货有限公司经营，2009年12月24日正式营业，共四层，世佳购物中心以畅导“新都市时尚主义”为宗旨，以“引领时尚潮流、传播时尚文化、体验时尚生活、感受时尚人生”为目标，倾力打造的本溪市中高档时尚精品百货。购物中心总建筑面积为21160，以经营中高档时尚商品及中高档餐饮、娱乐、休闲为主。营业时间：早9：00 晚8：00 B1层：数码广场 一楼：电脑通信 二楼：项目定位状态（数码方面）三楼：服装、儿童早教中心 四楼：美食广场、娱乐中心,本溪世佳购物中心,租金：二楼：百平以上 2.5元/天 四楼饮食区：4.5元/天 客流量：2011年4月5日 星期二 10：5010：55 45人 9人/分 经营状况：目前经营状况不好，二楼全部处于空置状态，商场有意将二楼也规划为数码电子，三楼儿童乐园和儿童早教中心较为成功，可见儿童类项目的稀缺，四楼包括餐饮、桌球、电子游戏、还要建一个网吧，为商场吸引了大量客流，其开业时间与新玛特同时，而新玛特与品牌商签合同时规定在新玛特经营就不能去别的商场，所以商场初期招商很困难，只招到一些台湾品牌，经营状况一直不好，目前合作的一些品牌纷纷撤出，商场定位为中高档品牌商场，但后期经营状况与其构想完全不同，当地人购物习惯很难改变。,本溪世佳购物中心,世佳购物中心2010年的运作方式是业户购买商场终身使用权，然后交由物业管理出租档口，每三个月反一次房租，而入住的业户是按照统一收款扣点方式赚钱的。可是开业一年来商场一直不火，导致大部分业户十分不满。2010年9月份 商场开始转型把原先负一层卖童装 童鞋的的业户都搬到了3楼卖场 在负1层招商电子卖场（就是电子城）没想到效果很好 在不到2个月的时间里就招商满了50多家业户，商场在12月的时候突然宣布楼上一层招商笔记本卖场 然后又得到了成功，12个位置都招商成功，商场1月18号正式开业后 生意很冷淡，招商进来的业主多为溪林电子城的业主，但招商成功后宣传较少，散客很少，因此至今仍经营惨淡。,本溪金圆商厦,本溪市金圆大厦位于永丰步行街内，左侧紧邻华联商厦，右侧为华联超市，区位优势明显。营业时间：早9：00 晚5：00 一楼：服装、饰品 二楼：服装、缝纫 租金：一楼档口 8元/天 二楼商铺 4元/天 客流量：2011年4月5日 星期二 10：5911：04 96人 19.2人/分 2011年4月9日 星期六 12：5312：58 105人 21人/分 经营状况：商场内部功能分区不明确，以低端商品为主，一楼大部分商铺被隔成小型档口对外出租，二楼客流量较少，经营惨淡。,银座时尚购物广场,本溪银座购物广场成立于2008年4月29日，位于商业繁华的平山区，东临人民路，西接火车站，北靠市府路，南连永丰步行街。是大连九洲集团在山城本溪投资兴建的超大型商业项目，总投资超过1亿元人民币。营业时间9:00-20:30 占地面积17000平方米 建筑面积73000平方米 经营面积30000平方米,负一层花样年华-时尚男女装、休闲服饰、少女装数码梦工厂-IT、多媒体、通讯、办公耗材、电脑耗材好旺角-小百货、办公用品、时尚饰品、美发用品、钟表多啦A梦-童装童品、童玩、童鞋、儿童乐园、童帽、食品食光隧道-大排档、烤肉、粗粮细做、米线、麻辣烫、牛肉面宜家居饰-家居家饰、窗帘、床上用品、特色小家电,一层品格国际-精品女装、时尚女装壹品香海-化妆品、珠宝、玉 器、眼镜。仙履屐缘-鞋业箱包动感地带-男商务休闲、运动 服饰、运动鞋品。二层红粉佳人-内衣文胸、针织品。时尚天城-时尚精品女装、少 淑装、少女装、饰品哈韩衣族-韩式服装、饰品、美甲包罗万象-特色商品、工艺品陶瓷、装饰品，便利店，电玩城,银座时尚购物广场,本溪银座购物广场负一层空置率达20%，二层空置率达70%，商铺区间6m2-40m2。负一层饮食区90%为麻辣烫。女装价格区间50元/件300元/件。客流量：2011年4月5日 星期二11：19-11：24 79人/5分钟 15.8人/分 物业费：1.4元/天/m2,银座时尚购物广场,当地消费者说：“银座服饰价格普遍较高，所以大家都不太愿意去那里购物。”银座商铺经营者说：“负一层服装质量不太好、样式普通，一层大多数服装都是从广州或是韩国上货，款式新颖。”银座有较大的中庭广场，现代感较强，采光很好，而且地下还有很大的停车场，这是很多商厦所不具备的。银座的初衷是建造一个具时尚,品位,潮流于一体的高端商场,但现在的服装档次却停留在沈阳五爱的阶段.具考察银座商铺的使用权都在个人手里.那些店主到沈阳五爱上货,回到本溪卖很高的价钱,质量不能保证,信誉度在百姓的心目中急剧下滑.,银座时尚购物广场,2008年4月29日坐落在辽宁本溪的铜锣湾银座购物广场正式开业，在短短的几个月里商铺被一抢而空，开业的第3个月，业主质疑：“卖楼的会物业管理会做宣传和招商吗？”刚开始这个物业管理公司还可以，处处帮助业主，但是好景不到4个月,物业公司经理频频和业户在大庭广众之下发生口脚甚至大打出手，开业5个月商场开始起了变化，银座本地业户最少的损失了1万多，最大的鞋店把鞋店关门了无声的在银座里消失，夏天，银座是本溪硬件措施最好的一家商场，很多顾客也纷纷来购物，银座是中央空调，不过好景不长，中央空调的冷风没有了，顾客也天天的减少，业主找到了物业公司，回答是：“你们业户说太凉了受不了才不给的！”银座开始变成了地摊商场，因为商场里没有好管理者，商场开始走下坡路了！到了冬天，又是旺季，顾客想到了我们商场应该有暖气，又回来，业主也很高兴，但整个冬天都没有送过暖气。这是整个辽宁省本溪市铜锣湾银座购物广场开业14个月的全过程。,银座时尚购物广场租赁信息,本溪华联商厦成立于1994年，系全国华联商厦集团成员单位，是国家级守合同重信用企业，位于本溪市最繁华的永丰商业区，交通便利，客流密集，是一座集百货、超市、电器、餐饮为一体的大型购物中心。总经营面积5万多平方米。营业时间：5月1日-10月7日 百货8:3020:00超市8:3020:30 10月8日-4月30日 9:00-20:00客流量：2011年4月5日 星期二 10:35-10:40 164人/5分钟 32.4人/分 2011年4月9日星期六 12:4612:51 202人 40.4人/分女装服饰价格区间：300元/件-3000元/件经营方式：以最低25%扣点的方式盈利,要求保底金额70万/年。,华联商厦,华联商厦共十九层：负一层：电器卖场一层：用品卖场 化妆品、首饰、钟表、通讯、数码二层：鞋品卖场 男女鞋、箱包、眼镜、帽、伞三层：超市、男装卖场 食品、正装、运动休闲装、健身器四层：时尚女装 时尚女装、中老年装五层：淑女男休闲卖场 淑女装、男士休闲装、女士内衣六层：精品女装卖场 精品女装、皮草、饰品七层：针织卖场 羊毛、羊绒、羽绒。内衣、八层：家居卖场 床品、毛巾九层：儿童用品卖场 童装、玩具、孕婴用品十层：大食堂十一层：商务快餐十三层：登琪尔spa 十九层：优士健身,华联商厦,经营状况：本溪华联拥有百货商场1家、连锁超市4家、快餐店4家、物流中心1家、豆制品厂1家。其中华联商厦为经营核心，华联商厦以集结强效品牌、制造个性差异、服务中高客群、引领时尚消费为经营定位。其与新玛特产品定位相同，同为中高端商品，并一街之隔，因此形成本溪市中心品牌效应最为明显的高消费集中区域。华联商厦的品牌效应和对商品的品质保证在本溪人心目中是根深蒂固的。,本溪大商超市成立于2004年，位于本溪市平山区解放北路4号、位于站前商贸中心地带。附近有本溪商业大厦、世佳购物中心、实华文化商场。营业时间：9:00-20:00 客流量：10:5811:03 86人/5分钟 租赁情况：一层箱包区 30平 3.3元/天/m2 进入费：3000元 物业费：100元/月,一层：箱包、服饰区（中老年服饰广场）二层：日常用品超市三层：食品超市经营状况：本溪大商超市位于本溪第二大商圈，客流不是很多。周一到周五，顾客寥寥无几，节假日客流量也少的可怜。具一位消费者说：“大商超市的食品经常有过期现象，上次买的酒心糖包装看上去很不错，可是里面居然长毛了，很恶心。”还有一位消费者说：“大商经常打特价，但是到了结账的时候，却是原价钱，很生气，又不愿意费那个劲找他们经理，所以大家更愿意花多钱去华联买东西。”,本溪华润万家超市位于水塔路 19-1-2号。抢购时间：8：00-10:00负一层：散装糖果、精品烟酒、休闲食品、粮油、副食调料、酒水饮料、面包房、蔬果区、中式主食、散装干货、水产、鲜肉区、熟食副品。一层：小家店、数码产品、手机、家居用品、小型家具、厨房用品、针织品、床上用品、服装区、品牌服饰、内衣、肯德基、图书音像、办公用品、运动健身、洗化用品、个人护理,华润万家超市租赁信息,永丰商业街店铺概况,永丰商业街店铺概况,永丰商业街店铺租金情况,永丰步行街各品类占比,解放路商业区店铺概况,解放路商业区店铺概况,解放路商业区租金情况,解放南二路各品类占比,沈本一体化,为适应沈本一体化的发展，本溪市沿着这一主线在沈本城际连接带上建成沈溪新城、太子河新城、火连寨新市镇、桥北新市镇。沈溪新城地处沈本交界处，规划面积205平方公里，建设目标是经济总量超千亿元、人口规模超百万的森林健康城市。沈溪新城的布局确定为按照“一心、两带、三城、三园”城市架构。“一心”，将本溪行政中心北移至沈溪新城。“两带”，在沈本干线交通带两侧形成沈本产业带、城市景观带。“三园”。建设生物医药产业园、医疗器械产业园、健康服务产业园。“三城”，即在三个专业化园区中打造“大学城、商贸城、健康城”。,沈溪新城,沈本一体化,太子河新城位于沈本一体化的核心地带，区域面积35平方公里，致力打造现代化生态宜居新城，是未来沈本新城的休闲、行政、商务、娱乐中心。火连寨新市镇位于本溪市市区西北部，距沈阳桃仙国际机场30公里，沈丹高速公路响山子出口就坐落在城镇中心。新市镇主打沈溪“宜居之镇、休闲之镇、铸造之镇、建材之镇”，规划面积40平方公里，目标是形成10万人口、1000亿元产值规模。确定了“一心一园”的双核城镇发展格局。“一心”即行政商住中心；“一园”为新材料产业园。,火连寨新市镇,太子河新城,桥北新市镇位于平山区桥头办事处至北台办事处地区，占地面积127平方公里。本钢集团、亚洲最大的单体铁矿大台沟铁矿均坐落在该区域内，新市镇距沈阳65公里，预计到2015年实现工业总产值1000亿元，人口达到20万人。以教育产业拉动城市建设，是沈本新城发展的一大创举。沈阳药科大学、中国医科大学、辽宁科技学院、辽宁中医学院等高校纷纷落户，本溪市高中分校、本溪市实验中心分校等也迁往药都。,桥北新市镇,新玛特,华联商厦,金圆商厦,银座,万达鞋城,溪林电子城,中档品质服装区,箱包鞋帽餐饮区、休闲娱乐共享大厅,儿童用品区,小百、饰品,电脑等电子产品本溪三好街,华联商厦门前2011年3月28日星期一14：4014：52双向客流12分钟1000人,曙光路端2011年3月28日星期一14：3815：01双向客流23分钟1000人,平山路端2011年3月28日星期一14：3414：55双向客流21分钟1000人,万达鞋城门前2011年3月29日星期二10.3911：00双向客流21分钟1000人,铁路转盘入口2011年3月29日星期二10：4511：07双向客流22分钟500人,拟建客流略图,83.3人/分,43.4人/分,47.6人/分,47.6人/分,22.7人/分,本溪各商场客流量对比表,本溪永丰商业街项目功能,结合商圈目标消费群确定本商场的功能。本溪高收入群体显而易见，集中为本钢集团、政府公务人员、生意人，当地超市收银员表示每月超市客流量大增，收款均为百元大钞时一定是本钢开资的日子，可见本溪高收入群体是高度集中的。根据本溪近五年人口数据变化趋势看，本溪人口逐年外流，本溪常驻人口50岁以上人口居多，19岁23岁在各地读书，毕业后除少数回流进入国企、政府外，基本均留外地工作，婚后部分家庭将子女送回本溪，由父母代管,可见本溪常住人口结构为儿童、少年和中老年。综上所述，本溪项目核心目标消费群定位为中年人和孩子。本钢集团本虽有购买能力，但他们多数锁定知名度较高档次的品牌服饰，鉴于本溪项目地已有新玛特投入使用，华联的品牌地位又不容动摇，因此我司本溪项目只能从中低档市场中寻找市场空隙，本溪如今商业氛围就本溪市规模而言是比较成熟与完善的，我们要将最为零星的市场空隙安排进我们的项目中。本溪项目核心功能：中低档、儿童、中老年、少年、休闲购物娱乐场所。,商圈辐射能力分析,商业核心消费群体辐射范围可分为:核心消费群：如图半径两公里内，辐射范围为平山区，平山区人口35.14万。中心消费群：如图半径5公里内，辐射范围为明山区和溪湖区，明山区人口40万人，西湖区人口23万人。辐射消费群：如图半径10公里内，辐射范围为南芬区，南芬区人口10万人，根据购物中心定位二八黄金定律，购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1，按此推算，永丰商铺应有购物中心总面积22万平。而本溪现有购物中心面积已达27万平。,本溪各大商场简单情况,本溪各大商场简单情况,直接竞品：文化地下商场、站前人防地下商场、实华新世界地下。现状：文化商场品类齐全、经营业态良好，百姓认知度较高，商品价格低廉，虽众所周知该地商品多数五爱街上货但觉得价格还算合理，因此本溪百姓多数于此地购物。主要消费人群年龄在40岁以下。站前地下商场成立较早，内部空间较实华地下商场要宽敞明亮，商铺面积区间也较大，经营商品多为中老年服饰。实华新世界地下商场10年4月投入使用，购物环境较好，经营品类齐全，与站前地下相同，中心设有600天井休闲区，主营年轻时尚类商品，现阶段商铺租赁价格较低，空置率较高，物业费高达30元/月以上。缺陷：实华地下文化商场通道狭窄，无休息区，灯光昏暗，各经营品类较分散，餐饮类均为路中间摊位，无就餐区。站前地下商场商品样式陈旧，缺少路标，无就餐区，没发 挥出火车站前核心地段优势，而造成环球购物就餐环境极 差却生意火爆。实华新世界负二层餐饮区座位较少。间接竞品：华联、新玛特、金圆、世佳购物、商业大厦。均为大型商场类，品牌效益明显，百姓认知度高，但均价格偏贵。金圆地理位置优越，但购物环境较差，商品低档，无特色，对我公司项目影响较小。借鉴世佳的电子城成功之道。,本溪市场空隙,通过多次实地考察，得出儿童用品为本溪目前较为薄弱的经营项目，具考察统计仅各大综合型商场内经营儿童用品但价格较高，而银座负一层、世佳购物、金圆商厦等均为零星商户经营童装。儿童玩具用品等仅有铁工市场一处购物场所，该地购物环境较差，且传闻近期搬迁。综上所述本溪第一市场空隙为儿童用品类。,永丰商业街商场林立，但供儿童、少年休闲娱乐场所较少，图片为新玛特地下休闲区设的4台赛车模拟游戏机，在新玛特地下商铺空置率50%以上的情况下此处人满为患，负二层仅有几个休息座椅的广场区，孩子们的嬉笑声不绝于耳，步行街中段一圆形木围区更是孩子父母休憩于此，另外新玛特地下饮食区有就餐座位的摊位经营状况火爆，无座位区则经营惨淡，可见休闲娱乐的需求已远远超出购物需求。借鉴世佳购物的二次成功招商，可见电子类产品的购物环境是急需改善的，此可作为第二市场空隙。,本溪项目定位,核心消费群（半径2公里常驻人口）：平山区0岁18岁，50岁60岁。家庭收入3000元/月。业态需求求物美价廉，有特色、有质量保证可休闲娱乐的消费场所；业种需求儿童用品、青少年特色饰品、服装、鞋帽、箱包、书吧、家 居用品、小百、美甲等可复制的沈阳成熟的消费类型；功能要求购物、娱乐、休闲；消费者结构收入稳定的、追求生活质量的工薪族，追求新奇事务的青少 年，生活必需的儿童用品的家长、渴望享受生活的中年人。中心消费群（半径5公里范围常驻人口）：平山区0岁18岁，50岁60岁。家庭收入3000元/月。业态需求综合型、一站式消费场所；业种需求百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求购物、娱乐、休闲、美食、观光等；消费者结构收入稳定、消费意识较高的消费群。辐射消费群（半径5-10公里范围以内的常驻人口和乡镇人口)业态需求综合型、一站式消费场所；业种需求百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；功能要求购物、娱乐、休闲、美食、观光等；消费者结构消费意识较高的中层收入的市内及周边县市的居民。,招商、销售、品牌推广,定位原则：沈阳需要创新 本溪需要模仿复制。招商：鉴于阜新项目的前车之鉴、投资及自营业主的消费心理，建议本溪项目先招商后销售，项目破土即开展招商登记，大肆利用沈本一城规划，吸引沈阳经营业者、投资者，沈阳太原街、中街的经营场所的稀缺性是有目共睹的，沈阳高收入群体抑制通胀的心情是急切的，因此招商目标除当地优秀经营业者外，沈阳亦可作为主要招商对象。签订租赁协议后带着租约销售，售给投资者，租金对优质客户可适当降低，甚至可以零租金启动，分阶段变更租赁价格，比如三个月零租金，46个月按一半收取，半年后正常收取租金，租金足以支付偿还银行贷款即可，签约23年，3年后商铺成熟后业主自行增长租金。销售：招商初见成效后，设定销售节奏，招商停止，开始销售，前期租赁业主有优先购买权。参考实华新世界2年前售价2万元左右开盘，相信完成第一阶段销售任务不是问题，详细销售计划阶段性制定上报。品牌推广：沈阳本溪同步，本溪以户外广告、直销为主，电台、纸媒为辅，沈阳以互联网、沈城楼市为主，大力宣传品牌实力，定期组织“鹊桥会”，给本溪经营业者和沈阳生产厂商、品牌代理等建立沟通桥梁，甚至可以定期组织业主到广州、深圳批发市场进货交流，总之，我们要体现出我们提供的不仅仅是投资收益，而更是一次生存技能投资。主题原则：复制沈阳、减少百姓接受时间。,商铺拟售贷款计算,