湖北咸宁房地产市场初步调查.ppt

咸宁房地产市场初步调查,我们在目标实现过程中可能面临什么问题？,第一篇 市场背景第二篇 经济环境第三篇 市场分析第四篇 案例分析第六篇 营销媒体第七篇 附 件,3,咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称，享有“桂花、楠竹、茶叶、苎麻、温泉之乡”之誉。下辖咸安/赤壁/通山/通城/嘉鱼/崇阳。东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻。市区建成区面积38平方公里，人口32万。,咸宁概况,4,视点国内经济背景：一季度GDP同比增长7.7%，比去年四季度的7.9%略有下降，未能打破中国GDP增速近一年的“7”位徘徊，经济呈现缓慢复苏状态。与民生工程相关的投资项目、水利工程、城乡基础设施建设投资、农业投资今年以来投资增长加快，并可望在未来一段时间继续保持较快增长，而随着“国五条”及各地实施细则的出台，房地产市场可望从近期的躁动归于相对平静，一定程度上会影响到房地产开发投资增长动力的减弱。政府为保证经济环境平稳健康发展，势必将分配行业投资比例，控制市场现金流，调控房地产市场投资尤为重要。国内房产市场：一季度，新的房地产调控政策出台前后，市场预期出现明显波动，房地产市场销售和投资走向相异。一季度全国商品房销售额同比猛增，房地产开发投资增速比上年同期回落了个百分点，房屋新开工面积同比下降。房地产预测：随着“国五条”政策落地，市场对于调控新政没有落地前的恐慌性购买基本释放，后期随着各地方性调控政策的出台，相信房地产市场将进入一个趋于平稳的阶段。故未来市场成交量能否释放，主要取决于开发商的营销方式与策略。咸宁市场表现：2013年1-3月连续3个月过千套的旺销之后，4月楼市成交量回落，但同比仍处高位。据咸宁房产市场研究中心数据显示：4月咸宁城区房地产市场住宅和非住宅成交总套数830套，较上月下降529套，环比下降38.92%，同比增长13.23%；销售总面积9.18万，较上月下降6.04万，环比下降39.68%，同比增长2.37%；销售均价3594元/，较上月增长556元/，环比增长18.3%，同比增长6.92%。,5,数字楼市,小结目前咸宁房地产市场存量（结转项目可售+新增项目可售）约209万方，可售套数约20522套。按照2012年去化110万方的速度，消化目前存量（不计入新增可售面积情况下）需20个月时间。,（数据转载自：咸宁房地产信息网）,6,第一篇 市场背景,7,重点资讯许维鸿：两因素致GDP低于预期 二季或迎低点一季度经济数据，其中国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，国民经济运行总体平稳。国都证券研究所所长许维鸿对此进行解读：主要受两因素影响，一是中央近期不断加大对影子银行监管力度，使得社会融资总量不断下降，二是对三公消费持续从严管控，对消费产生一定影响。许维鸿判断，中国经济将在二季度迎来年度低点，三四季度有企稳上行的可能，他认为中国经济全年来看仍然是处于弱复苏状态。一季度一线城市住宅地价全部环比上涨 预计第二季度城市地价总体水平继续上涨 国土资源部下属的中国土地勘测规划院4月18日发布的2013年第一季度全国主要城市地价监测报告显示，第一季度土地市场延续低位回暖态势，一线城市住宅地价全部环比上涨。从一二三线城市来看，一线城市住宅地价全部环比上涨，二线城市中除哈尔滨外全部上涨；三线城市上涨的城市个数有56个，占三线城市的八成，其中半数涨幅低于1%。住宅地价变化态势与房价总体趋同。住宅地价同比上涨的城市由上一季度74个增加至91个，但涨幅较明显(超过5.0%)城市仅27个，同比涨幅较大的主要原因是去年同期土地市场处于历年低谷。房地产市场从严调控基调不变，“国五条”下楼市“末班车”效应明显，市场预期波动，成为导致商住地价上涨的外部压力。但同时，今年一季度土地供应同比上升，结构优化，有助于缓和后期房地产市场的供需矛盾。,8,城市性质与人口规模城市性质定位为：咸宁市域中心城市，湘鄂赣边界地区商贸物流中心，武汉城市圈生态宜居城市，中国温泉旅游名城。城市人口规模：规划到2015年主城区人口规模将达到50万人，主城区建设用地60平方公里，人均建设用地120平方米。建成区绿化覆盖率40以上，人均公共绿地面积达到12平方米。城市发展方向与定位“一心、三片区、一网”,“一心”为城市文化休闲绿心。“三片区”为温泉旅游服务片区、永安综合片区、咸东产业片区。“一网”为贯穿城区各功能区的生态绿网。,市政规划,9,小结,1、咸宁2015年城市规划人口预计达到50-67万，城市发展速度较快，从而产生大量的住宅及商业空间需求；2、项目所在的温泉综合片区定位为以温泉旅游服务、市级行政商务综合服务、生活服务功能为主的综合性功能片区，未来将成为咸宁城市的主要政务、商业、居住和旅游服务区，有较大的发展利好；3、随着咸宁城市化进程的不断增速，越来越多的土地投入市场，可以预见，未来几年咸宁房地产住宅及商业市场入市量将会进入一个井喷的状态；4、随着武广高铁、城际轨道交通、武汉至咸宁快速干道等项目陆续投入使用，交通跨越性发展使咸宁作为“武汉后花园”的城市地位更加凸显，从而使咸宁的房地产投资地位及需求量有所增长。,10,在目标实现过程中可能面临的问题：入市量井喷、投资需求不明朗,第二篇 经济环境,11,2013年第一季度全市实现生产总值160.01亿元，比上年同期增长10.5%，呈平稳增长态 势，GDP增速排名湖北省第7位。,数据来源：咸宁统计局,咸宁市 GDP 2005年-2012年增长走势图,GDP环比增速稳步上扬,12,2012全年全社会固定资产投资完成756.28亿元，比上年增长34.3%。其中固定资产投资完成739.31亿元，增长34.6%。,咸宁市2010年-2012年固定资产投资增长情况走势图,据来源：咸宁统计局,固定资产投资保持较快增长,13,2012年社会消费品零售总额完成281.68亿元，比上年增长16.3%。城市零售额189.36亿元，增长17.5%；农村零售额92.32亿元，增长13.9%。分行业看，批发业零售额32.58亿元，增长13.9%；零售业零售额196.72亿元，增长16.5%；住宿业零售额18.77亿元，增长16.3%；餐饮业零售额33.61亿元，增长17.5%。,消费市场稳步增长,2010年，全市房地产开发投资59.57亿元，比上年增长50.6%，比2005年增长14.7倍，5年年平均增长71.2%。2008年至2010年共新建廉租住房7300套，建筑面积36.5万平方米。2011年，全市房地产开发完成投资65.51亿元，比上年增长10.0%。2012年，全市年房地产开发投资84.96亿元，比上年增长29.8%。,房地产投资保持高速增长,14,小结,1、咸宁GDP增速较快，近几年在湖北省增速靠前，同时经济结构发展平衡，整体市呈经济良性发展势头；相关部门预计2013年GDP总量将突破1仟亿元大关。2、固定资产投资，特别是房地产业投资逐年稳步增长，随着交通的便利、城市化的发展及政府的大力推动，咸宁房地产业投资总额预计将呈逐年稳步增长，甚至是爆发性增长态势。3、居民消费市场稳步增长，本地居民及周边区域投资性需求不断扩大，可能促使本地房地产业投资性产品的发展。,15,在目标实现过程中可能面临的问题：入市量井喷、发展前景不明朗,第三篇 市场分析,16,商品房市场综述 2012年咸宁城区销售总交易记录9052套，面积约110.7万平方米，金额约35.39亿元，均价3,198.32元/平米。其中住宅销售7738套，销售面积97.54万平方米，销售总额为28.53亿元，均价 2924.91元/平米；非住宅销售1314套数，销售面积13.1万平方米，销售总额685797481.38元，均价5233.71元/平米。2013年1-4月，咸宁城区商品房住宅和非住宅总成交4706套，比去年同期增长2234套，增幅90.27%；成交总面积50.71万，比去年同期增长20.37万，增幅67.14%；成交总金额16.29亿元，比去年同期增长6.94亿元，增幅74.22%；销售均价3211元/，比去年同期增长129元/，增幅4.18%。,供应量分析2010年-2012年，咸宁市房地产新增供应量共计约600万方，目前可售面积存量约209万方。近年来，随着经济发展及城市人口的急剧增加，同时，本地及外地大量房地产开发公司的涌入，咸宁房地产开发的放量在不断加大，随着大量项目的入市，咸宁存量房将达一个新高。,17,成交量分析2011年全年商品房销售面积 229.34万平方米，增长19.7%。其中住宅210.39万平方米，增长22.7%。商品房销售额61.43亿元，增长40.5%。其中住宅49.64亿元，增长41.7%。2012年全年商品房销售面积234.10万平方米，增长6.7%,比2011年下降13个百分点；商品房销售额68.02亿元，增长12.9%，比2011年下降27.6个百分点。,2011年-2012年各月商品房成交量对比（单位：套）,（数据来源：咸宁房产网）,18,成交价格分析,2011年全年商品房销售额61.43亿元，增长40.5%。其中住宅49.64亿元，增长41.7%。2012年全年；商品房销售额68.02亿元，增长12.9%，比2011年下降27.6个百分点。成交均价在稳中缓慢增长，城区房地产价格还未出现井喷式上涨，但是随着咸宁城市地位的提高、交通的便捷及城市化进程，预计咸宁未来房地产市场价格还会逐渐走高。,2009年-2013年1季度成交均价走势图（单位：元）,（数据来源：咸宁房产网）,19,逐渐走高,成交产品分析,2012年46%的购房者选择购买120及以下的住宅，54%的购房者选择购买了120以上的户型。面积在120以上的中大户型占了较大的成交份额，居家刚性和首改需求主导了2012年的房产市场，住宅类投资性需求较少。,20,办公类及商业类房地产产品供求分析,办公类产品即写字楼目前咸宁市此类产品的供应量较大，多个项目都有涉及到此类产品，如劲风财智领域，1+8时代广场，宏大城市广场，未来天地，万顺达中商购物广场等，供应体量较大。目前写字楼产品销售状况缓慢。综合体商业及商铺供应量巨大，目前在售及即将入市的项目总量巨大，产品涵盖专业市场、临街商业及内铺、社区型商业等，如城市综合：未来天地、壹未来城、天成财富中心、中商购物广场、沃尔玛广场、宏大城市广场及众多项目社区型商铺。2011年-2012年共计成交面积约25万方，去化速度较慢。,在目标实现过程中可能面临的问题：同类型产品竞争激烈、市场去化速度缓慢,项目周边商铺租金分析,项目周边区域商业租金状况摸底,23,项目周边区域商业租金落位图（单位：元/月/）,核心商业区域租金较高，月租金最高达到256元/；商业中心区域内租金普遍较高，一旦离开商业中心区域，则回归一般社区配套型商业租金水平，如桂花街、电力小区门口、淦河大道部分区域等，租金水平则相对较低。,房地产市场项目分析,咸安区主要在售楼盘分布集中区,26,此区域楼盘主要集中于永安大道、宝塔大道、长安大道、桂乡大道沿线。,温泉区主要在售楼盘分布集中区 1,27,此区域楼盘主要集中银泉大道、贺胜路沿线。,温泉区主要在售楼盘分布集中区 2,28,此区域楼盘主要集中于淦河大道、温泉路和马柏大道沿线。,市场主要在售楼盘一览,29,市场主要在售楼盘一览,预计入市主要商业项目一览,市场综述1、咸宁房地产市场供应量略大于需求量，市场主力需求为住宅类刚需和首置首改型，投资性需求少；2、随着政府推动及城市化进程的发展，随着大量土地的市场化，房地产供应量势必会有较大的增长；3、本地房地产市场产品结构较为丰富，涵盖类型较多，住宅、城市综合体、专业市场、写字楼、酒店式公寓等产品皆有；4、随着投资性需求及城市商业升级换代的到来，预计入市产品会朝投资性需求倾斜，城市综合体、大型商业、专业市场、写字楼及酒店式公寓等产品入市放量会有所增加。5、就目前了解的楼盘销售情况来看，绝大多数项目去化速度较为缓慢。供大于求、产品同质化、去化速度缓慢,32,市场环境中可能面临的问题：,市场壁垒：政策不明朗，咸宁整体市场供应量大 竞争壁垒：片区项目同质化严重，推售周期相同 客户壁垒：目前主要以刚需为主，投资性需求较少我们的思考方向：如何进行突破目标与策略,第四篇 案例分析,34,1、宏大城市广场2、万顺达中商商业广场3、沃尔玛购物广场4、1+8时代广场 5、三胜印象6、未来天地7、天成财富中心8、中辉大楚城,选取案例,35,宏大城市广场,项目基本信息 位于咸宁市咸安区与温泉城区交汇处铂金十字路口，近城铁南站，咸宁市委、市政府、咸宁市公安局等诸多行政事业单位近在咫尺。咸宁宏大城市广场总占地面积132亩，规划总建筑面积约40万平方米，首家500强超市已签约，并拟引进首家国际级五星酒店喜来登。项目全面引入一站式休闲消费体验的规划理念，规划有商业街区、国际超市、儿童城、购物中心、S0HO公馆、五星级酒店等，集购物、餐饮、休闲、娱乐、办公、居住六大功能于一体。,项目配套有超大型停车场，可同时停泊汽车3000余辆。国际品牌的自动扶梯、智能中央空调、大型LED屏、领先的网络平台和电子信息服务系统等高端配套亦将项目真正塑造成了一个具有现代化、国际化、领舞时尚的超大型MALL，在购物的过程中，足可以让消费者享受一种超五星级的服务，让消费者得到全身心的放松。将作为咸宁市规模超大、规划先进、功能齐全、配套完善、管理科学的一站式休闲、引领咸宁商业一步跨入第五代大MALL时代。宏大城市广场项目地址：长安大道与十六潭路交汇处（城铁南站）售楼部接待中心：湖北咸宁长安大道166号（原福星城售楼部）,36,部分效果图及销售现场图片,37,项目现状 未开盘，认筹中。认筹信息：30-50平米黄金旺铺正火爆认筹中。钻石卡：五万抵八万 金卡：三万抵五万。银卡：一万抵二万。目前砖卡客户排行到约50号（逢4无），金卡客户排号到约20号，蓄客较少。对外宣传6月底开盘，但目前其刚刚做到地上1层，估计不能按时开盘。项目产品 5层综合商业裙楼，多栋高层，主要包括住宅、酒店、写字楼，产品类型及产品线丰富，投资覆盖面大，目前只销售1、2层商业裙楼，3-5层自持，统一招商运营，3年返租，7/8/9个点递增（7开始，每年递增1个百分点），一次性抵入总房款中。3年后统一由专业商业公司代管，管理费用约为租金的10%。优劣分析 项目体量大，规划合理，定位清晰，目前招商进展较为顺利（多家超市在谈，酒店喜来登签订了意向入驻协议），售楼部现场氛围好，自持商业体量较大，给客户一定的信心。目前已有一定的工地形象。项目周边目前商业氛围不浓，地理位置相对较偏，同时周边居住人口有限，目前蓄客状况不好。,项目小结：该项目规划、定位清晰，规模大，自身配套齐全，现场销售氛围良好，推盘时间预计比本项目稍早，可能会成为本项目的竞争项目之一。,38,万顺达中商购物广场,咸宁中商购物广场项目将建成拥有百货商场、步行街、写字楼等多种形态的商业综合体。咸宁中商购物广场的主力百货店与中百仓储、国美电器、大地影院、武商量贩、沃尔玛等共同打造咸宁市商业圈。中商广场是中商集团在咸宁的第二家百货店，总面积约3万平方米，定位中高端，是咸宁地区中商百货旗舰店。,项目基本信息 咸宁中商购物广场位于咸宁中心花坛（原温泉商场），是由咸宁万顺达房地产公司投资开发的大型综合性商业项目，整个项目占地24.64亩，总建筑面积8万多平方米，总投资约3亿元。整个项目分为地下2层和地上22层。项目由中商百货、商业街和写字楼组成，并拥有大型地下停车场。,39,项目现状未开盘，售楼部未开发，接受电话咨询。项目产品共约8.2万方，写字楼总面积约2万多平方米，地下停车位共计约180个。商业街由地下一层和地上三层组成，总面积约2万平方米。商业街采用室内步行街的形式将中商广场围绕；超市：中商平价，位于负一层、总面积约5000平方米。优缺点分析项目地理位置优越，处于核心商圈中心位置，周边商业氛围浓厚，形象展示面好，临街面长，目前商业已近封顶。项目售楼部还未开放，目前宣传推广基本停滞，未正式蓄客。,项目小结：该项目规划、定位清晰，地理位置优越，是目前与本项目距离最近的商业综合体，同时与本项目商铺产品同质，推盘时间预计与本项目在同一时期或稍早，是本项目主要竞争对手。,40,咸宁金诚-温泉中心商业广场（沃尔玛购物广场）,总用地面积：1.2万方 总建筑面积：6.29万方地下商场（一层）：9004方 容积率：3.71总停车位：221个,41,项目现状未开盘，开盘时间不明。项目产品共约6.29万方，预计主要已沃尔玛超市及商铺为主，。优缺点分析项目地理位置优越，处于核心商圈中心位置，周边商业氛围浓厚，形象展示面好，临街面长，目前工程进展不明。项目售楼部还未开放，目前宣传推广基本停滞，未正式蓄客。,项目小结：该项目地理位置优越，是目前与本项目距离最近的商业综合体之一，预计与本项目商铺产品同质，是本项目主要竞争对手。,42,1+8时代广场,项目基本信息“1+8”时代广场项目位于咸宁大道与银泉大道交叉口，总建面约11.28万方，由5栋新古典主义高层建筑组成，是一个集高档住宅、SOHU办公、银行、酒店、购物中心、品牌商业街为一体的城市综合体项目。项目位于咸宁两条主干道交汇处，毗邻市体育中心，周边行政机关、高校林立，距淦河、人民广场仅500米之遥，交通四通八达，5分钟车程便可到达所有生活服务区，建成后的时代广场将成为集购物、休闲、娱乐、居住为一体的“咸宁首席名仕中央生活圈”，是咸宁的又一标志性建筑群。,43,项目现状 持续销售中，3000整体入驻交通银行，目前在售产品包括：商业铺面、写字楼及住宅，开盘周期约6个月，目前写字楼共计推出约140套，成交约60，约均去化10套；商业还有大量未售；住宅销售约半。销售状况一般。项目产品 商业铺面、写字楼及高层住宅。目前住宅产品均价3600元/，写字楼均价约3700元/；一层商铺2.6万元/，二层报价1.5万元/，三层报价7000元/，写字楼后期水、电等费用为住宅标准，非商用收费标准。优劣分析 地理位置优越，处于两条城市主干道交汇处，同时目前是准现房销售，今年10月份即可交房，周边配套较为成熟，属于城市规划中心区域，有发展利好。产品设计缺陷，二、三层商铺面积过大，同时不能分割且二、三层无单独通道，需同时购买，总价过高，提高了投资门栏。产品设计定位不够清晰，业态划分不明确，导致客户有顾虑。目前项目推广宣传活动基本停滞，项目工地围墙形象差。,项目小结：该项目地理位置较为优越，规划定位一般，目前销售状况缓慢，商业裙楼存在设计缺陷，导致二、三层销售停滞，有少量网络推广。,44,三胜印象,项目基本信息三胜.印象位处长安大道、文笔大道交汇处（咸安武商对面），总建筑面积约28万方，汇聚高端写字楼、星级酒店、时尚单身公寓、山水别墅、园林住宅及风情商业步行街、时尚购物广场为一体的城市综合体。休闲、消费、居住、办公、生活等多种功能有机结合，真正实现了“一站式”的商务生活，成为咸安区繁盛生活的核心。,45,项目现状 持续销售中，商业产品2012年年中开盘，销售状况较好，目前只剩内街部分小面积商铺在售。临街商铺一、二层均价约2万元/，内街目前报价1.2万元/。项目产品 3层商业，部分已投入使用。住宅优劣分析 地理位置优越，周边居住人口多，商业氛围较为成熟 商业体量较小，业态划分不明确，目前其规模及业态都定位于社区小型商业，主要满足本小区及周边居民。,项目小结：该项目位于咸安区武商量贩对面，地理位置优越，规划定位为社区型商业街，目前商铺及住宅销售状况较好，临街商铺全部售罄，目前在售为内街商铺，报价1.2万元/。,商业实景,46,未来天地,项目基本信息,47,咸宁未来天地位于坐温泉文教政务区核心地段，书台街58号，紧邻湖北科技学院。距武咸城际铁路咸宁北站、咸宁新客运站分别不到1公里。咸宁未来天地为湖北奥泰投资与咸宁宏昌置业打造的咸宁首席文化旅游商业综合体，总建筑面积达18万方，其中包含一条主题式Block街区、一栋精装公寓和8栋高品质住宅楼。商业模式、业态定位于咸宁第四代商业体，融合乐教育、慢生活、快时尚三大商业业态，咸宁未来天地首次引入文化旅游地产概念，把文化旅游产业与商业地产开发有效结合，打造315岁职业体验游乐+420岁青少年成长教育+艺术影院+时尚餐饮+生活超市+社区百货+星级酒店，开辟了咸宁文化旅游商业的新格局。,咸宁首家儿童职业体验馆入驻未来天地未来天地乐教育商业业态立足于全球最先进的体验式教育理念，引进了咸宁首家儿童职业体验馆，建成后将是鄂南地区地级市中首家职业探索乐园。项目同时配套有儿童游乐场、儿童书店、儿童摄影、儿童购物及教育培训等业态，旨在为青少年儿童提供素质教育和社会实践的平台，填补应试教育的空白，形成全新的青少年儿童文化教育产业链。慢生活：咸宁首家生活超市即将进驻未来天地未来天地已与全国知名院线达成合作意向，首家艺术影院即将入驻将与知名酒店合作，为本地及外来游客提供舒适的星级酒店场所慢生活业态的核心是享受生活，主要由大型超市、艺术影院、商务酒店、婚纱摄影等高素质服务性消费组成。快时尚：快时尚致力于打造咸宁潮流集散地，囊括服装鞋帽、数码电玩、彩妆护肤等时尚精品，成为最新最快最潮的时尚show场！商业配套车位5万方商业匹配3万方停车位作为咸宁首席文化旅游商业综合体，未来天地在停车配套上堪称奢华。共设计930个车位，半开敞的地下空间，从配置功能、生态环境到生活品味无不为咸宁翘楚，顾客提供舒适的消费礼遇。,48,项目现状未开盘，蓄客期，暂无优惠信息。项目产品 由商业、酒店、住宅组成，目前超市引进了华润苏果，电影院，儿童体验机构等优劣分析 产品设计人性化，业态分布及规划明确，引进了知名影院、超市和儿童体验机构等主力店，对客户有较大的吸引力。项目所处温泉文教政务区是城市整体规划发展的主导方向和重点区域，有规划和发展利好。工地包装形象良好，推广宣传力度大（其广告在武汉网络媒体有投放）。目前该区域配套还不完善，商业氛围不浓，入驻人口少，价格相对会偏低。,项目小结：该项目位于未来城市发展规划区域，有发展规划利好，同时规划定位明确，业态清晰，目前已招入华润苏果、电影院、儿童游乐体验机构等主力商家，开盘时间未定，未来可能成为分流本项目投资客户的竞品之一。,49,天成财富中心,目前已与世界级名品折扣购物中心奥特莱斯签订了意向合作协议.将为咸宁打造最高端一站式商业体验中心;四期、五期远景规划新增700亩用地,全部建成后用地面积超过1000亩，相当于在咸宁再造一座新城。,项目基本信息天成家居是咸宁市天成投资有限公司开发,由武汉富丽园集团投资兴建，项目占地300亩，分为3期。其中一期为8万方建材馆,已于去年11月8号开业,二期规划为10万方家居馆,预计5月份封顶,年底开业,建成后将成为鄂南地区最大的家居卖场。三期规划17万方综合性商业购物中心和小商品商贸城。,50,项目现状即将对外发售的为二期家居馆一层商铺，主力面积区间在30-50平方米。目前正在进行VIP客户预约登记。一期一层为建材，二层为家居产品，前期优惠政策为免租期1年，目前免租期即将到期，预计租金55元/，目前参考均价1.6万/。入驻众多知名品牌，如芝华士、顾家工艺、康耐登、斯蒂罗兰、曲美、意风、慕思、CBD等，入驻率较高，经营状况较好。天成财富中心一月成交数据 项目产品 项目拥有专业市场：国际家居MALL：主营家居、建材；后期规划有全景购物中心、特色商业街、高端星级酒店、写字楼、商务公寓、高端住宅，定位为一个大型城市综合体。优劣分析项目目前经营状况较好，前期在市场及客户中树立了较好的口碑，后期已经签约奥特莱斯，项目影响力较大。目前主要为专业化市场，专业市场租金普遍较低，同时业态稍显单一，客群针对性强，覆盖面小。,项目小结：该项目体量大，定位明确，业态清晰，开发周期长，同时后期开发的奥特莱斯等定位为城市综合体，辐射面积较大，目前经营状况良好，未来可能会成为分流本项目投资性客户的项目之一。,51,中辉大楚城,项目基本信息,大楚城地处温泉城中心，毗邻温泉核心商圈花坛商圈，与温泉核心主干道温泉路一脉相通，目前经过一期推广已成为毋庸置疑的温泉城区住宅地标项目。近37%超高绿地率，超低建筑密度。社区以三大公园绿色人居为规划理念，主入口12000中央公园，内部20000私家庭院，背靠正在规划的茶花山公园中，城市天然绿肺，绿色人居，自在大楚城。，科技安保、露天泳池、国际双语幼儿园、管家物业、专属会所等。中辉投资集团中国智慧地产开发领跑者，立足海西福建，独秀中国大地，17年厚积薄发，20城荣耀地标，在福建、湖北、安徽、北京、辽宁、山东、海南等地均久负盛名。,52,项目现状 持续销售中，目前一期10万平米销售完成94%，二期1#楼开盘当天热销，3#楼5月5日开盘，88/98创新DIY户型设计，销售状况良好。目前均价3600元/。大楚城2月上半月成交数据项目产品 项目主要为住宅产品，户型从34的一房141的4房都有，产品线丰富，目前均价约3600元/，一期销售状况较好，目前二期3#楼推盘约144套房源，销售约一半。优劣分析 该项目地理位置优越，户型产品线丰富，推广费用投入较大，销售状况良好；以住宅产品为主，有少量社区底商。,项目小结：该项目以住宅产品为主，地理位置优越，周边各类生活配套完善，近期3号楼开盘销售状况良好。,53,壹未来城,项目基本信息壹未来城项目位于咸宁市北端武广高铁站站前区域，集商务、商贸、旅游、休闲、居住、养生为一体的200万m2城市综合体 一期项目建筑面积6万平方米，规划了5个广场，5条街区，并以德式简约风格设计，包括精品商业、精装公寓、快捷酒店、特色餐饮、休闲娱乐及完备配套的业态规划。,项目一期风情小街区开发占地约44000，建筑面积约6万。东侧临高铁站出站口，西侧临107国道，南北两侧临城市主道路（站前大道与官渡路），是高铁站前的商业黄金地段，也是项目最具商业价值的开发用地。一期产品主要是商业小街区、公寓式酒店及公寓。商业以小街区的概念进行规划，具有体量小、业态灵活且布局精致错落的风格特点。,54,项目现状 在售，目前商业一层报价7000元/，二层报价5000元/，三层报价3000元/。2013年2月上半月成交数据项目产品项目一期风情小街区，建筑面积6万，规划有5个广场，5条街区，并以德式简约风格设计，包括六层电梯精装公寓、快捷酒店、特色餐饮、休闲娱乐及完备配套的业态规划。1-3层为商铺，4-6层住宅，主推小户型，40-60平米一房，70-107平米两房有售，均价2600元平，商铺均价3600元/。优劣分析项目体量较大，近武广高铁站，交通位置方便，规划定位清晰，政府主要招收引资项目，支持力度较大；目前该区域居住人口较少，周边商业氛围严重不足，很难提高价格。,项目小结：该项目体量大，定位明确，业态清晰，开发周期长，周边居住人口较少，目前销售状况一般，价格较低，近武广高铁站，未来有发展空间，未来有分流本项目投资客户的可能。,55,第五篇 营销媒体,56,主要媒体渠道包括：户外高炮、公交车车身广告、户外楼体广告、道旗、网络媒体、短信、车站户外广告、DM、少量报媒等。咸宁各在售楼盘有大量的小型暖场及宣传活动，如：工地奠基活动、营销中心开放活动、五一活动、风情节、歌唱比赛等。线上树形象，线下聚人气,营销推广总体概况,57,典型投放内容及诉求点,咸宁近期楼盘推广投放内容主要以促销优惠和项目宣传为主，最近因政策因素及大量新楼盘上市，市场上都采用了大量的优惠措施吸引客户。,58,近期典型营销活动一览,目前在售楼盘中，较多的楼盘都在节点或者节日等时机举行相关营销活动，提升现场人气及项目影响力，有一定效果。,59,1、咸宁媒体通路较为有限、传统，多运用本地媒体资源进行组合投放，较少有创新的媒体推广方式；2、咸宁本地网络媒体较为活跃，如咸宁房产信息网等经常组织看房团活动且有一定的效果；3、活动营销在本地项目中颇受欢迎，但仅限于小型暖场活动，参与互动性强，带旺了售楼部氛围同时聚集了大量的人气，有一定的效果；4、目前咸宁楼盘中有较少楼盘在武汉投放了广告，如未来天地在与武汉新浪乐居合作，将会投放一定比例的广告于武汉；其他商业体如：天成财富中心也在联商网等网络媒体投放了少量广告。媒体组合传统、活动营销效果良好、本地推广位置,小结,60,第七篇 附 件,一月总成交商铺面积14799，共315套，总价约1.16亿元，均价约8569.9元/。,二月上半月总成交商铺面2256，共36套，总价约0.21亿元，均价约10452元/。,截至5月13日，2013年累计取得预售证销售面积约52.5万方，2012年同期面积约46.9万方，同比增长11.9%。,2013年楼盘预售情况一览表,重庆紫金永润商业顾问有限公司咸宁财茂新都会项目组2013年5月23日,THANKS!,65,