成都8月市场分析.ppt

成都8月市场分析,8月十大城市平均价格为15135元/平方米，环比下跌0.76%；具体来看，深圳、武汉和广州3个分别环比上涨0.82%、0.62%和0.48%；7个环比下跌的城市中，上海跌幅最大，达到3.54%，其余城市跌幅都在1%以内；同比来看，十大城市平均价格上涨45.08%。其中，北京涨幅最大，同比上涨71.84%，武汉涨幅涨幅最小，为24.75%，杭州、南京和上海涨幅超过50%，天津、重庆等5个城市涨幅介于30%50%之间。,2010年8月十大城市住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）,成都8月市场数据分析：,8月份，成都主城区及郊区新开楼盘共计33个，其中主城区新开盘22个，郊县开盘11个，老盘新推21个，纯新盘亮相12个。开盘总数量较7月增加6个。8月开盘数量是新政后近4个月开盘数量最高的；武侯区、金牛区和高新区分别为开盘量前三甲值得关注的是，8月单价过万的中高端楼盘出现一波上市热潮，主要集中在二环至三环之间，该区域楼盘的均价上行，大有直追内环楼盘均价的势头；,成都8月市场数据分析：,8月份（8.1-8.31）主城区共供应85.46万。环比7月下降16.1%。特别是7、8月份楼市的集中开盘，市场达到供应高峰。本月主城区商品住宅销量突破5800套，环比7月的4381套，8月成交量出现反弹，其中成交面积最大区域仍是高新区，共成交住宅16.24万方，共计1471套，其次是锦江区，共成交住宅10.35万方，共计1256套。成交量最少的区域为青羊区，共成交住宅5.29万方，共计599套;本月高新区多个热门楼盘相继开盘，复地雍湖湾8月14日开盘推出480套房源，主推面积92-145平米户型。该项目开盘当日即认购350套，销售率高达72.9%。保利心语花园加推60套房源，主推137平米的户型，开盘当日即销售过半，新开盘项目的热销，带动整个区域成交量大幅攀升。,8月主城区商品住宅报价8118元/平方米,较7月上涨2%。同比去年，涨幅更是达到38%；8月成都楼市几个备受关注的高端楼盘，如蓝光云鼎和蓝光1881等相继开盘，开盘均价均达到15000元/，加上之前的誉峰、朗御、时代豪庭、富力华庭以及保利中心等高端楼盘，价格一直居高不下，高端豪宅项目的不断涌现，抬高了市场的平均价格；另外，去年自今年年初土地市场火爆，使得楼面价格上涨。从而带动房价上涨也是其中的重要原因之一。,成都8月市场数据分析：,成都8月市场数据分析：,外环开盘均价猛升 逐渐缩小与内环差距主城区中各环线中，2-3环、3环外仍是楼盘高推区域，2-3环开盘均价10987元/平方米，3环外开盘均价7586元/平方米，该区域开盘均价过万的楼盘有万科金润华府、优品道、置信丽都花园丽府、蓝光公馆1881和蓝光云鼎。随着一些高档楼盘的推出，将该区域环线内的均价进一步提升，进而缩小与内环的价格差距。另外1环附近楼盘推量较上几个月也有所上升。,成都8月市场数据分析：,城西城南热度升温 蓝光高端双爆发；在主城区各方位中，城南和城西成为主力军，本月开盘数量较多，另外城南仍是主城区中均价最高的楼盘，本月开盘均价11840元/平方米，其中价格较高的楼盘有蓝光公馆1881、保利中心和华宇蓉国府。城西价格位居第二，优品道、成都A区和蓝光云鼎。值得一提的是，蓝光地产在本月有两个高端项目推出，云鼎均价12000元/平方米，公馆1881均价18000元/平方米，这两个都是高端精装产品，8月成为蓝光地产进军成都高端楼盘市场具有里程碑意义的一个月。,8月成都新开楼盘当天优惠情况及销售业绩 表一：,成都8月市场数据分析：,8月成都新开楼盘当天优惠情况及销售业绩 表二：,成都8月市场数据分析：,区域市场分析,青羊区、温江区,8月18日，西部新城商业中心暨伊藤洋华堂珠江新城国际店正式动工，整个西部新城核心区域配套将进一步完善。这标志着继家乐福之后，区域内第二家百货主力店进入了开业倒计时。对片区是一大利好消息。本月金沙版块为热点区域，外金沙概念开始炒作。西贵金沙、金沙西墅、金沙云庭、英伦金沙、中大君悦金沙等纷纷进行推广，项目跨度覆盖全面，居周刊、报媒等也对金沙版块投以关注。佳兆业丽景港参加搜房千万助家计划优惠10%的基础上凭搜房代金券购买90以下优惠2万，购买90以上优惠3万。朝阳时代西锦推出3800元/特价房源60套、公园大道上悦实行3+2优惠计划，最高达8.6万元。花样年花样成推出3200元/特价房，每周20套左右。光华大道部分楼盘推出一定的优惠力度。青羊区本月城中区域富力天汇中心、富力华庭进行较大力度推广，在报媒共进行八次硬广投放，两次软文投放。其中富力天汇中心是内部认购期，写字楼14000-17000元/，富力华庭本月开放实体样板间。,武侯区,新双楠版块是本月热点，包括中粮祥云、华宇楠苑、中海锦城等新盘已经开始进行推广。中粮祥云通过报纸周刊软文、硬广、站台广告、网络广告形式进行推广。中海锦城在华西商报共投放硬广9次，在成都楼市本月也投放硬广。大多以多种方式组合进行推广。新双楠片区已开楼盘如保利花园与中华名园也推出新的房源。保利花园78-180、中华名园三期80-130。本月武侯区放量充足，新开楼盘有成都A区，新推楼盘包括置信丽都花园丽府、保利中心、华宇蓉国府、保利花园、中华名园等。置信丽都花园丽府8月21日二期开盘推出198套，销售约70%，华宇蓉国府当天推出270套87/89叠馆，均价13000元/左右，到中午已销售118套。红牌楼规划利好消息影响，红牌楼区域本月较热，优客联邦、摩尔国际汽配广场、莱蒙置地广场进行推广。摩尔国际汽配城报媒硬广投放3次，优客联邦周刊投放硬广2次，莱蒙置地广场成都楼市投放硬广与软文。,高新区、南延线,高新区、南延线版块推量充足，包括复地雍湖湾、建发天府鹭洲等新开大盘，南城都汇、世豪广场、万科海悦汇城等均推出新批次房源。复地雍湖湾92-156约480套房源开盘两天销售80%，南城都汇推出89、142房源均价8500元/。世豪广场主推103、127，优惠后7700元/。本月片区也有较多项目开始进行推广宣传、包括麓山国际社区、南湖国际社区、光明城市、和泓半山、长城半岛城邦、中海城南一号等都在进行项目推广，产品覆盖高端与中端线，预计九月本区域放量依然充足。麓山国际投放报媒四次、杂志3次硬广，并且投放软文主推其别墅。光明城市投放报媒硬广5次，软文1次，本月成都买房软文。本月本片区车位销售较好，包括中海兰庭、华润凤凰城都进行了车位销售。华润凤凰城推出900个左右销售1.1亿，中海兰庭清盘推出600多个车位销售，当天售罄。此外，慕和南道、戛纳湾、包括誉峰等都推出了优惠措施。慕和南道优惠后均价5500元/，戛纳湾推出特别一口价房源，誉峰少量顶层跃层全部97折。桐梓林欧城举行房源秒杀活动，单价5880元/。,锦江区、龙泉区,本区域放量充足，主要集中于城中与三环外。其中城中红星国际开盘热销，推出600套房源销售70%以上，三环外卓锦城繁花郡、华都美林湾三期梅香湖畔、东山国际新城、比利华国际城、上东阳光美悦林、万科金润华府等都有新房源推出。东山国际新城主推79-170，华都美林湾主推70-150约850套房源，6500-7000元/。比利华国际城主推77-108，6600-7000元/。本区域集中针对婚房进行推广，卓锦城繁花郡88婚房8月14日开盘当天售罄、锦江城市花园针对七夕推出户型。本月片区优惠活动也较多，其中东山国际新城参加搜房网团购活动，推出特价房源，最高优惠达26万元/套，锦江城市花园最高优惠达7%，举行灾区购房优惠活动，最高优惠4万元/套，合能四季映象广告语8月开盘向高房价说不直指价格诉求。比利华国际城周末推出20套特价房，按揭优惠8%，全款优惠10%。,成华区,万通地产在建设路成都工业文明博物馆举行“立体城市，未来中国”巡展。对于万通地产绿色人居理念进行推广，并且探讨了未来城市发展走向。该展览为全国巡展，历经北京、上海、深圳等全国大中型城市，还将到台湾进行展览。本月片区新开楼盘价格较适中。建设路片区新开博闻八里锦汇，均价7300元/，相较片区而言较低。8月23日开盘已经销售60%左右，城中新开福晟钱隆天下，价格8500-9200元/，在一环路价格也较低。开盘当天销售60%以上。本月24日位于三环路龙潭寺立交的“东方丽苑”1642套经济适用住房面向社会公开销售。“东方丽苑”项目共有保障性住房2174套，除配建廉租住房及已于2009年度销售的66套经济适用住房外，其余1642套的经济适用住房于8月24日全部面向社会公开进行销售。,金牛区、高新西区、郫县,本月片区推新的主要有龙湖北城天街、华侨城纯水岸、中海国际社区、西岸观邸等楼盘，集中于大盘推新，华侨城纯水岸8月14日推出三期一批次72-89，当天售罄，西岸观邸推出二期80-190户型，起价47万元/套。目前片区新里派克公馆、蓝光花满庭进入尾盘销售。荷里活于月底28日开盘，44-76挑高户型推出约608套当天销售三百套左右。蓝光云鼎本月开盘。推出48钻石公馆136套，均价12000元/。绿地国际花都进行蜀都新城概念炒作。广告语为再见郫县。,新都,依托北部新城发展，以及片区大盘推广，本月新都片区较热。新都区报媒项目报广硬广投放达43次，片区大盘佳乐国际城在居周刊投入10页软文进行推广，着重于片区地段的介绍。片区商业地产推广较多，包括北新物流联港、成都国际酒店用品城、元贞国际机械城、香江国际家居CBD等大型商贸中心集体进行推广。片区高端项目保利拉斐8月25日开盘，当天推出43套售罄、交大壹佰栋新盘推广，对交大地产以及交大壹佰栋同时进行宣传，共投放报媒硬广8次，集中于成都商报，成都买房本月投放硬广一次。片区住宅项目佳乐国际城8月28日开盘，一期一批次120-248房源均价6200元/，凤凰山一号、香域中央目前广告推广中，预计9月开盘。,成都8月市场综述：,8月开盘就售罄的“日光盘”出现，主要是因为华侨城和卓锦城等主打以中小户型的楼盘，这些热销项目总体上具有几个特征：低价入市楼盘；降价促销楼盘；品牌开发商楼盘；8月28日，红城新推房源136套，递交认购诚意金的购房者已经超过百名；蓝光公馆1881开盘，当天百余套房源基本售罄，揽金2亿多元；新盘建发天府鹭洲新推房源百余套，超过2000位排号购房者走进售楼部；万年场片区的“钱隆天下”开盘，开出60-140平米房源213套，当天销售达七成。大丰区域的北新润园，8月成交100余套连续连续一月的成交量上升可以说明观望坚冰出现了被打破的迹象。近期的成交量上涨主要是由于一部分刚需型购房者改变了观望立场所致，而真正复苏后的楼市还应该存在一部分的投资型需求；楼市能否保持目前的上升势头进而促使市场真正回暖，则更多的取决于开发商定价销售策略及所供应产品的户型结构；,成都九月市场预估：,今年9月，成都市计划在9月开盘的楼盘项目已有27个，同比去年9月增长近一倍（2009年9月成都开盘预告），其中纯新楼盘11个，项目遍布成都主城区各热点板块，产品类型涵盖花园洋房、电梯公寓、酒店式公寓和别墅等等。开发商们开始备战即将到来的“金九银十”传统销售旺季。“金九银十”销售量估计销售量还会有一定的回升，现在开盘可以说是两手准备，如果九十月份销售量能够有较大的回升，现在开盘，就算做预热。如果没有较大的回升，可以当做提前出货，提前收回一些资金，缓解资金压力。,8月媒体监测,成都商报广告共计346则,华西都市报八月广告共计242则,8月报媒广告投放频次：,8月商报广告投放量依然高于华西；与8月相比，商报的广告量略增，华西则基本持平；报媒投放高峰集中于月首。华西为周五，8月6日，商报为周四，8月5日。与上月相比商报广告投放最高峰提前一日。主要原因在于商报于8月5日推出3D广告，而华西3D广告则是在8月6日；8月在前三周，两报广告处于此消彼长的形势。第四周第五周投放趋势比较统一。主要在于两报投放侧重点不同。,8月报媒广告投放频次：,8月报媒广告诉求统计：,八月商报广告以形象宣传为主，华西则以产品介绍与形象宣传基本保持持平；本月报媒综合而言形象宣传类广告占比较大。在形象宣传方面，以品牌大盘的持续性投放为主；产品介绍类广告信息较为综合，往往一个广告内包含多个点。但是还是以价格诉求为主；,8月报媒广告版面统计,8月报媒版面多集中于整版与半版。其中商报整版广告与半版广告差距不大，而华西半版占比则达到53%。,8月报媒广告诉求内容版面选择分析：,8月华西产品介绍类广告较多，产品介绍多集中于半版；商报与上月相比在整版上占比加大，因商报本月形象宣传类广告增加。此类广告多以整版方式，甚至连版方式打出。,8月报媒广告区域投放统计：,从左图中可以看出：主城区中高新区广告投放最多；郊区中双流投放广告最多，集中于南延线。此外因为北部新城开发关系，新都广告投放量也较高；双流区域开发商更倾向于在华西进行广告投放；商报广告投放最多为高新区。华西广告投放最多为双流。其中双流主要集中于南延线与牧马山大盘；,8月华西都市报整版：,8月成都商报整版,8月华西、商报共投放整版广告194次，较7月199次略有下降；8月整版广告的投放主力为：别墅、及中高端楼盘；诉求内容以，形象宣传为主，附带产品价值卖点；,8月报媒整版：,8月华西都市报半版：,8月成都商报半版：,8月报媒半版：,8月商报、华西共投放半版广告289次，较7月260次，有明显上升；部分中、高端项目在新推批次时以形象宣传的半版广告为主；主推中心户型的刚需楼盘、郊区盘8月以投放半版的价格诉求广告为主；,8月商业广告以城北商贸类居多，本月银石报版比较有特色；,8月部分商业报版：,写字楼广告都不追求画面创意，普遍以楼体加产品卖点的形式投放；,8月部分写字楼报版：,8月报媒软文统计：,本月商报软文68则，华西40则；与上月相比，华西软文有所下降，商报软文有所上长升；本月软文较多是品牌大盘硬广软文的组合推出，达到其推广的目的；,8月报媒软文主要诉求点：,南湖国际社区：活动、环境、资源等综合介绍，为其六期的推出铺垫。保利拉斐：开盘热销、顶级物业的稀缺性。蓝光公馆1881：宣布彻底改变“城市豪宅”的传统理念。蓝光C10的实践，20年人居经验改定高端居住观，关注生活细节，智能化家居系统。成都A区：通过其热销以及地段价值突出楼盘价值。中粮祥云：给成都一座真正的国际社区，突出其地产品质，以及大悦城配套。峨秀湖：通过其热销推广度假物业的价值，抓住8月的气候价值。南城都汇：标榜精英置业的首选，突出户型、地铁、地段等价值。金科廊桥水乡：地段价值与自然资源的占有，高端品质的打造，以及片区未来前景。亚特兰蒂斯：高端论坛的推出、人文作家的评述、多国著名设计师等突出其顶级配置与稀缺性。地一大道：开发商的品质的介绍，以及地铁对于成都商业带来的影响和地下商业的发展前景。中海锦城：中海品质介绍、中海锦城成为区域热点，片区发展趋热等。华润：通过其热销，通过其精装标准等介绍华润品质。,8月软文多为新闻形式，报道项目开盘热销，深度解读项目卖点，树立热销的口碑，维持热度的目的；,恒大,8月恒大依然投放数量较多，商报为21次，华西为18次；共投放39次。与6、7月相比已经有所下降，7月恒大广告投放达86次。恒大的优惠由原来的85折变为87折；,南 湖,南湖整版广告,南湖半版广告,8月初南湖再造一湖，拥有双湖景观的高层低密度6期镜湖组团高调亮相；南湖在商报、华西投放硬广达到18次，主打人居 的“双湖时代”；,南湖报纸软文,南湖在商报、华西软文投放达到10次，配合硬广，软文深度解析“双湖”的产品价值及卖点；,英 郡,英郡8月仅在商报投放了四款系列广告；在商报、华西各投放了一次半软半硬的整版；,中粮 祥云,8月初新双楠的中粮 祥云“笑脸”亮相；祥云选择商报、华西同时投放的形式共投放硬广5次，软文2次；,隆鑫 九熙,成都A区,8月城东隆鑫 九熙 以“绝不将就青春”系列广告闪亮登场；九熙选择商报、华西分别投放广告，共计2次整版、2次半版；,8月成都A区新推批次开盘后投放了一系列广告，设计中规中矩，也比较有品质；但出现的问题是：此前一直强调高升桥的绝版地段价值，现在又说抄底，感觉是信心不足，诉求混乱；,3D报版,月初商报与华西相继推出了3D广告，部分项目进行了首次的试水；报纸出版后发现：不仅是观看报纸不方便，需要佩戴赠送的色卡眼镜；工艺问题导致 3D效果不明显，让人误以为是印刷问题；本次3D广告的投放成为本月报媒的一个小插曲，不会对传统报煤投放有所影响；,期刊、杂志监控,本月居周刊硬广统计,本月居周刊硬广告共29则，多为整版或者多页广告。金科廊桥水乡连续两周在居周刊封面进行广告投放。第33期建发天府鹭洲开盘前期以发行一本居周刊买房通楼书的方式进行推广。第33期蜀山栖镇以8页广告形式进行了详细的产品介绍。,八月居周刊软文统计,8月居周刊软文分析：,本月居周刊软文共计24则，其中多为两页，大多从项目周边配套、未来前景、本身品质等多角度入手进行分析宣传，有着一定的模式化。第33期佳乐国际城进行了10页的软文宣传，从地区价值、客群、项目本身品质等分别列专题进行细致解析，配合硬广告进行全方位的宣传。蓝光用了较大篇幅宣传其高端物业，包括云鼎与公馆1881，以及宣传人居品质，其客户关系管理以及C10人居保障系统、3+2人居精装系统。,8月成都楼市第107、108期杂志硬广统计：,8月成都买房杂志硬广统计：,8月成都楼市、成都买房硬广分析：,本月杂志广告投放成都楼市20则、成都买房13则；其中主要集中区域为城南，集中于南延线版块。主要是新开楼盘的宣传以及新盘的铺垫造势。例如复地雍湖湾、南湖国际社区、金科廊桥水乡；一些楼盘也在进行持续的形象宣传。慕和南道已经连续三个月进行硬广投放。红星国际也已连续多月投放确硬广；杂志广告投放多以形象与卖点宣传为主；其中硬广多与软文进行搭配宣传，例如莱蒙置地广场；,8月成都楼市第107、108期杂志软文统计：,8月成都楼市第107、108期杂志软文统计：,8月成都买房软文统计：,8月成都买房软文统计：,本月杂志软文投放共计30则，其中成都楼市两期共15则、成都买房15则。软文多配合硬广推出，例如雍湖湾、南湖国际等。软文版面以两页到四页为主。城南依然是热点区域，共投放16则，达到半数以上。城南集中于南延线与麓山板块。软文多以抓住核心卖点进行推广。,8月成都楼市、成都买房软文分析：,营销活动监测,8月营销活动统计,8月营销活动统计,本月营销活动更多的集中于品牌形象的塑造与理念的推广，而较少有促销一类活动。活动多注重概念的营造，并且结合项目自身特质，例如海悦汇城的爱情学院，就是结合其楼盘针对年青人推出的营销活动。西贵金沙的汉陶展，展示出金沙区域的人文气息。与传统媒体的合作也有较强发展趋势，例如戛纳湾的美丽新娘活动是与成都电视台合作，南湖国际社区的南湖大讲堂则与华西都市报进行合作。名人效应的利用。本月活动也充分利用名人效应，例如蓝光邀请奥运冠军孙甜甜。南湖国际车展邀请车模红人兽兽到场，新希望亚特兰蒂斯邀请巴蜀鬼才魏明伦、南湖大讲堂邀请知名导演贾樟柯等。,8月营销活动分析：,THE END,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,