房地产企业涉税政策解析与风险防范.ppt

房地产企业税收政策解析与风险防范,内容,第一讲 房地产营业税政策解析第二讲 房地产企业土地增值税政策解析第三讲 房地产企业个人所得税的税收政策解析第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析。第五讲 房地产企业所得税政策解析第六讲 税务稽查风险规避,第一讲 房地产营业税政策解析,一、计税营业额价外费用（一）价外费用的界定 营业税细则第13条：价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。,第一讲 房地产营业税政策解析,（二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税同时符合以下条件代收的政府性基金或行政事业性收费：（1）国务院、财政部或省级政府批准收取；（2）开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全部上交给财政。（三）价外费用如何可以不缴纳营业税？,第一讲 房地产营业税政策解析,二、视同销售（一）营业税视同销售行为包括哪些内容？什么情况下不需要视同销售行为缴纳营业税？,第一讲 房地产营业税政策解析,（二）视同销售行为价格的确定顺序发生变化：营业税细则第20条：应税劳务的价格明显偏低且无正当理由的或视同销售没有价格的，税务机关有权核定应当缴纳营业税的营业额，核定时，按下列顺序核定：1.按纳税人最近时期发生的同类应税行为的平均价格确定2.按其他纳税人最近时期同类应税行为的平均价格确定3.按组成计税价格确定。组成计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）成本利润率由省级税务机关确定。例,第一讲 房地产营业税政策解析,三、混合销售行为难点疑点处理。四、融资性售后租回业务。五、售后回购业务。六、促销赠送业务【思考】甲房地产企业承诺，购买一套100平米的住房，可以赠送两部空调。问：赠送的空调是否缴纳增值税和企业所得税？,第一讲 房地产营业税政策解析,七、折扣销售（一）营业税财税【2003】16号及营业税细则第十五条：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。,第一讲 房地产营业税政策解析,（二）企业所得税国税函【2008】875号：现金折扣计入财务费用，不得冲减销售额。计入财务费用的现金折扣，允许在当年计算应纳税所得额时扣除。（三）个人所得税财税201150号：企业在销售商品和提供服务过程中，通过价格折扣、折让方式向个人销售商品和提供服务，不征收个人所得税。,第一讲 房地产营业税政策解析,八、销售退回业务细则第十四条：1.房地产企业实际收到预售房款后，发生退回的，允许从应纳营业税的计税依据中减除；2.房地产企业销售开发产品后，因各种原因导致退房的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。,第一讲 房地产营业税政策解析,九、拆一还一思考：甲房地产企业与某拆迁户李某达成拆迁补偿费协议，约定如下：1.以相同面积60平米与被拆迁户进行房屋调换。2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等面积的部分，每平米李某按协议支付给房地产企业200元的差价。,第一讲 房地产营业税政策解析,3.超过的面积75平米-60平米=15平米，按如下规定处理：（1）10平米内的部分按5500元/平米结算（2）5平米部分按6000元/平米结算。4.房地产企业换出房屋的不含地价款的成本价2000元/平米，含地价款的成本价为3000元/平米。,第一讲 房地产营业税政策解析,十、从被拆迁人角度分析拆迁补偿费涉及到的主要税收政策（一）营业税：对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。国税函【2008】277号、国税函发【1993】149号、国税函2007969号,第一讲 房地产营业税政策解析,（二）个人所得税财税200545号：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。【综上所述】被拆迁人因政府收回土地使用权取得的补偿费，不需要缴纳营业税和个人所得税，因此，房地产企业支付的补偿费不需要依据发票扣除，而应当根据政府收回土地的文件、当事人出具的收款收据、协议等直接计入开发成本。,第一讲 房地产营业税政策解析,（三）契税财税200545号：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（四）企业所得税,第一讲 房地产营业税政策解析,十一、受托平整土地业务【思考】甲房地产企业受当地政府委托，拆除乙企业的地上建筑物并代为支付乙企业拆迁补偿费1000万元。共从当地政府取得收入为4000万元，其中，拆除业务收入1500万元。计算该房地产企业应当缴纳的营业税。,第一讲 房地产营业税政策解析,十二、对外投资业务【思考】甲房地产企业将外购一处房产（十九层）以投资方式投资给乙企业，外购成本8000万元。占乙企业30%股份。该房产投资时的公允价值12000万元。股权持有时间满6个月后，又将该股权按8000万元转让给关联方丙企业。转让时，乙企业的未分配利润和累计盈余公积合计达到60000万元。,第一讲 房地产营业税政策解析,问1：上述投资行为和股权转让行为是否应当缴纳营业税？如果缴纳，计税依据=？问2：上述投资行为和股权转让行为是否应当缴纳土地增值税？问3：上述投资行为和股权转让合同是否缴纳印花税？问4：上述投资行为和股权转让行为，涉及到不动产产权转移，是否缴纳契税？问5：上述股权转让行为，税务机关是否有权进行特别纳税调整？,第一讲 房地产营业税政策解析,十三、先购后销业务（一）先购后销业务允许按差额缴纳营业税，操作中应当注意哪些问题？存在哪些涉税风险？（二）如何避免营业税的重复课税？,第一讲 房地产营业税政策解析,十四、工程总包与分包业务案例北京甲公司发包一项工程，总造价5000万元，沈阳一房地产公司乙竞标成功，乙又将工程造价中的3000万元工程转包给济南的丙公司，签订分包合同。？,第一讲 房地产营业税政策解析,十五、地下车位使用权转让业务【思考】房地产开发公司销售地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取，需要缴纳什么税？十六、甲供材料。,第一讲 房地产营业税政策解析,十七、委托代建业务【思考】甲企业与乙企业签订委托代建合同，合同约定，由乙企业代建甲企业的办公楼，预算总造价9000万元，预算总成本8500万元。1、甲企业将9000万元的工程款打到乙企业的帐上：借：预付帐款工程款 9000 贷：银行存款 9000,第一讲 房地产营业税政策解析,2、乙企业收到：借：银行存款 9000 贷：预收帐款工程款 90003、乙企业发生支出，按照施工方提供的发票：借：在建工程 8500 贷：银行存款 85004、完工后，乙企业：借：预收帐款工程款 9000贷：在建工程 8500 其他业务收入代建收入500并按500万元缴纳了5%营业税。,第一讲 房地产营业税政策解析,5、甲企业收到转来的办公楼：借：固定资产 9000 贷：预付帐款工程款 90006、税务稽查中要求乙企业补缴：营业税及城建税和附加=9000（1+20%）5%（1+7%+3%）=594（万元）同时要求补缴土地增值税和企业所得税等。问：税务机关的处理是否准确？,第一讲 房地产营业税政策解析,十八、企业重组【思考】甲房地产企业2011年7月将一个分公司的全部资产，包括房屋、土地、存货等所有的资产、负债、人员等都出售给乙企业，并办理过户手续。如何进行税务处理？十九、转让在建项目【思考】甲房地产企业因资金链断裂，将正在开发尚未完工的栋商品房转让给乙房地产企业。涉及到哪些税收问题？二十、小产权房。,第一讲 房地产营业税政策解析,二十一、纳税义务发生时间（一）营业税细则第25条 自2009年1月1日起，采取预收款方式从事下列业务的，应当在实际收到预收款的当天确认纳税义务发生：（1）销售不动产（2）转让土地使用权（3）建筑公司提供建筑业劳务（4）纳税人发生租赁业务的,第一讲 房地产营业税政策解析,（二）房地产企业按预售房款纳税包括哪些情况？会计上如何处理？如何纳税？【思考】甲房地产企业2011年签订正式购房合同收取6000万元房款，签订预售合同取得4000万元。回答下列问题：,第二讲 土地增值税政策解析,一、土地增值税收入总额的确定。二、扣除项目金额组成内容（一）地价款。（二）开发成本。（三）开发费用。（四）开发税金。（五）加计扣除费用。,第二讲 土地增值税政策解析,三、土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位。（二）土地增值税的清算条件。（三）土地增值税清算项目的审核鉴证。（四）清算时未转让房地产的处理。,第二讲 土地增值税政策解析,四、土地增值税的优惠政策（一）普通住宅优惠政策。（二）规划搬迁优惠政策。（三）无偿赠送优惠政策。（四）公租房房源。,第二讲 土地增值税政策解析,五、土地增值税的常规筹划方法（一）临界点法。（二）化整为零法。,第三讲 个人所得税政策,一、工资薪金所得（一）哪些补贴项目免征个人所得税？（二）工资薪金所得缴纳个人所得税的一些特殊规定1.营业员提成。2.董事费。3.从两处或两处以上取得工资薪金收入。4.实物奖励。,第三讲 个人所得税政策,5.职工低价购房。6.职工免费住房。7.免费旅游。（三）工资薪金中“五险一金”个人所得税规定1、企业按规定为职工缴纳的住房公积金、基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险，免征个人所得税。（财税字【1997】144号、国税发【2000】83号、财税【2006】10号、财税【2012】40号）,第三讲 个人所得税政策,2、但以现金方式发给职工的补充养老保险、补充养老保险、企业年金，一律并入职工的当期工资薪金，缴纳个人所得税。（财税字【1997】144号、国税函【1999】615号）,第三讲 个人所得税政策,（四）其他个人所得税问题1、单位支付并由个人消费的商业保险、“免费”午餐等征税。2、外籍个人以非现金形式或实报实销方式取得的合理的搬迁费、洗衣费、住房补贴、境内外差旅费、语言补习费、子女教育费、举报违法行为获得的奖金等免税。财税199420号：,第三讲 个人所得税政策,3、自2008年3月1日起，个人出租住房取得的所得减按10%税率征收个人所得税。财税【2008】24号,第三讲 个人所得税政策,二、内部退养取得补偿金如何征税？（1）（补偿金/从退养至法定离退休年龄之间的月份+当月工薪-3500）（2）确定税率档次（3）计算应纳税额 应纳税额=（补偿金+当月工薪-免税项目-3500）税率-扣除数,第三讲 个人所得税政策,三、单位与职工解除劳动合同而支付的一次性补偿金如何征税？（1）（补偿金-当地上年平均工资3）/工龄（2）确定税率档次（3）应纳税额=（补偿金-当地上年平均工资3）-3500税率-扣除数*工龄（12年）,第三讲 个人所得税政策,【思考】2007年甲公司股东48名，高管8名占30%股份，其余为股东代表，代表着公司480名职工（出资人）。该公司为国企改制而成，股本1240万。现有一国企集团（乙）欲收购其70%的股权，双方议定甲公司将480名职工持有的70%股份以1：7的价格转让给乙，乙持有甲公司70%的股权。同时变更公司名称。甲公司480名职工将交纳的个人所得税1240*70%*（7-1）*20%=1041.6万元。,第三讲 个人所得税政策,四、单位在新疆承担一个项目，项目所在地要求在当地完税，我公司已开“外出经营证明”在当地税缴纳流转税，然后税务机关查我公司的原始票据，查出该项目我公司转包给他人的安装费，据此要求我公司再多1%的个税，请问当地税务是否合理，我公司是否应交1%个税？文件规定是什么？,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,一、房产税（一）单位盖的自行车棚等是否缴纳房产税？（二）企业发生的房屋的装修费用是否作为房地产的计税依据？（三）出租房产约定由承租方负担税金的涉税风险问题？（四）房产评估增值是否缴纳房产税？,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,（五）免租金期间房产税缴纳问题。（六）房产原值是否应包括地价问题。（七）免费提供给职工居住的房产是否缴纳房产税？（八）转租房产的房产税问题。,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,二、土地使用税【思考】房地产企业开发商品房所占用的土地，什么时间停止征收土地使用税？答：财税2006186号第二条：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,青地税函（2009）128号：外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。财税【2008】152号：因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,（二）没有取得产权的土地是否缴纳土地使用税？1、财税200656号:自2006年5月1日起,在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。2、财税2008152号：自2009年1月1日起，房地产企业在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,【思考】房地产企业征用土地后，迟迟没有动迁完毕，是否需要缴纳土地使用税？（三）开发小区内的绿地是否缴纳土地使用税？,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,三、印花税（一）委托代理合同【思考】房地产企业委托代理销售商品房的合同是否需要缴纳印花税？国税发1991155号：在代理业务中，代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，不贴印花。,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,（二）民间借贷合同【思考】房地产企业向非金融企业或个人借款的合同，是否缴纳印花税？（1）借款合同印花税仅限于工商企业与金融机构签订的合同。（2）（1988）国税地字第30号：融资租赁借款合同应当按“借款合同”缴纳印花税。,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,（三）房地产企业涉及到的其他印花税政策1、房地产企业开发的经济适用房、廉租房，能够提供政府部门出具的相关资料的，免征印花税。财税【2008】24号2、借款展期合同免税。(国税发1991155号）3、无息、贴息贷款合同；条例4、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。按件贴花五元。5、“实收资本+资本公积”增加金额缴纳印花税。,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,（四）物业管理服务合同需要缴印花税吗？（五）房地产企业与购房者签订的购房合同不兑现或不按期兑现的合同，是否贴花？（六）某些合同履行后，实际结算金额与合同所载金额不一致的，应否补贴印花？,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,四、契税（一）改组改制企业公司制改造、股权转让、合并、分立、出售（符合条件，与原企业30%以上职工签订不少于3年劳动合同，减半征收契税；与全部职工签订3年以上劳动合同，免征）、企业注销、破产（符合条件，与原企业30%以上职工签订不少于3年劳动合同，减半征收契税；与全部职工签订3年以上劳动合同，免征），免征契税。财税【2012】4号,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,（二）国家入股国家作价出资入股的国有土地使用权，承受方应当依法缴纳契税，不属于企业改制行为。财税【2008】129号（三）增资企业以名下的土地、房屋对全资子公司进行增资，不征收契税。国税函【2008】514号,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,（四）补缴土地出让金房地产企业购买的土地使用权，因改变土地用途签订的土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同的，应当征收契税。计税依据=补缴的土地收益金+应补缴政府的其他费用国税函【2008】662号（五）精装修房销售精装修房屋的，应当以包括装修费在内的总价款缴纳契税。国税函【2008】606号,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,（六）招拍挂国税函2009603号 对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,（七）房屋附属设施有关契税政策（财税2004126号）（1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。,第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析,（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（3）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。,第五讲 房地产企业所得税政策,一、房地产企业涉及到的最新企业所得税政策应当注意的问题。二、房地产企业对外出租房屋租金收入，什么时间确认缴纳企业所得税？三、最新资产损失扣除办法解读。四、建筑公司在外地设立的项目部如果超过经营收入的0.2%就地预缴了企业所得税，在总机构汇算清缴时是否可以减除？,第五讲 房地产企业所得税政策,五、用于企业在建工程的贷款，因工程暂停施工，所支付的贷款利息，是否可以计入当期财务费用扣除？六、支付给境外企业的设计费是否需要代扣代缴营业税、城建税和教育费附加及企业所得税？七、房地产开发企业注销前有关企业所得税的处理。八、房地产开发企业未签订预售合同收取的定金是否征税？九、企业向信托公司支付借款利息，是否需要取得发票？,第六讲 税务稽查风险规避,一、了解税务机关选案环节的方式（一）通过分析财务报表进行突破：资产负债表、损益表。（二）通过分析纳税申报情况：申报表及附表。（三）通过结合工商、银行等传送资料的进行突破。（四）通过分析稽查历史资料进行突破。,第六讲 税务稽查风险规避,二、税务稽查调账取证内容（一）凭证1.检查凭证的合法性。2.检查凭证的完整性。3.检查凭证的合理性。（二）合同。,第六讲 税务稽查风险规避,三.企业申报表与年度会计报表的敏感项目自查1、应收账款。2、应收利息。3、应收股利。4、其他应收款。5、长期股权投资。,第六讲 税务稽查风险规避,6、固定资产。7、在建工程。8、应付帐款。9、预收账款。10、应付职工薪酬。11、应付利息。12、应付股利。,第六讲 税务稽查风险规避,13、其他应付款。14、预计负债。15、资本公积。16、盈余公积和未分配利润。17、营业收入。18、营业成本。19、营业税金及附加。,第六讲 税务稽查风险规避,20、销售费用。21、管理费用。22、财务费用。23、资产减值损失。24、公允价值变动损益。25、投资收益。26、营业外收入。,