【商业地产】成都珠江新城营销建议案城市中心区主题定位26PPT.ppt
珠江地产营销提案,谨呈：珠江投资,珠江新城营销建议案,Part one,解构“编织的梦想”,解构“编织的梦想”,解读要旨以城市和区域的“大马”，拉动珠江帝景开发的“小车”，最大限度的实现项目综合效益最大化！,解构梦想珠江新城城市形象解读,孙子兵法：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”,孙子兵法：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”,五年的嬗变温江的前世今生,从“成都后花园”到“成都的卧室”,建信奥林匹克花园,锦绣森邻,五年的嬗变温江的前世今生,从“温、郫、都国家级生态示范区”到“西部健康休闲城”随地域的扩张，城西已从狭隘的“人文城西”，向包容的“休闲城西”实现转变。作为城市上风上水之地，城西背靠“温郫都”(温江、郫县、都江堰)国家级生态示范区，是城市近郊休闲游的首选地，同时也是川西核心旅游线的起始站。,五年的嬗变温江的前世今生,温江，即将成为成都的“西城”，而地处“西部新城几何中心的珠江新城，即将成为成都西部的“都芯”！,不一样的西城，不一样的“都芯”,解读成青路成都时尚休闲“直通车”,永宁：汽车商贸城、健康城、服装城 金马：金马湖无线数字城 万春：国色天乡、云湖天乡 寿安、花园：现代农业观光度假 青城山：成都后花园 大邑：花水湾、西岭雪山 川西旅游环线,不一样的西城，不一样的“都芯”,西城都芯先天特殊于“枢纽”！,不一样的西城，不一样的“都芯”,典型“枢纽型”城市中心区举例,不一样的西城，不一样的“都芯”,“枢纽型”的意义在于 集聚周边产业精华，而高蹈于普通产业形态之上,西城都芯主导产业,周边主要产业组成,周边主要产业聚集点,未来的珠江新城，将类似巴黎、罗马、东京新宿中心区，成为汇集各种时尚元素的都市休闲产业发展区，从而带言成都的都市时尚产业。,孙子兵法：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”,城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁走的原因,美 规划专家*景观建筑师 A.波特菲尔德,多样性是城市的天性（Diversity is nature to big cities),美 美国大城市生与死作者 简.雅各布,超现代的城市综合体巨构（mega-structure）,巨构（mega-structure）城市生态学理论创始人保罗.所勒里根据其理论，提出巨构设计理念：在城市中心区应进进行微缩化设计，使城市具有合适的高度与密度，利用最小占地，为人类提供生态、和谐、最经济的居住、生活环境。珠江新城所“编织的梦想”，正是这种理念的最佳理念，利用波浪型巨盖及完善的立体交通系统，和谐处理“居住、生活与商务”，“过境人流与定向人流”、“公共交通与私车交通、步行交通”三大关系。此类巨构设计，国际一流，国内也鲜见类似案例，其所代表的是“未来都芯生活的蓝本”,超现代的城市设计巨构（mega-structure）,深圳福田CBD设计,超现代的城市综合体巨构（mega-structure）,超现代的城市综合体巨构（mega-structure）,超现代的城市综合体巨构（mega-structure）,最具人文关怀的CBD场所感生态,最具人文关怀的CBD场所感生态,纽约巴特利公园城包括55万平方米的办公楼面积和16000户住宅等开发内容，被时代周刊评选为20世纪最有影响力的城市设计项目,纽约巴特利公园城,纽约巴特利公园城,最具人文关怀的CBD场所感生态,纽约巴特利公园城包括55万平方米的办公楼面积和16000户住宅等开发内容，被时代周刊评选为20世纪最有影响力的城市设计项目,孙子兵法：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”,？,珠江新城西城时尚都芯,巨构CAZ绿色CAZ时尚CAZ,CAZ:现代城市空间布局已经超越了机械的功能分区，核心城市空间是称为“中央活动区(Central Activity Zone，简称CAZ)的多功能地区，进入新世纪以来，CAZ已成为纽约、伦敦城市中心区改造及改建的主导理念。,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,
