深圳绿景梅林项目商业规划二期报告会（191页） .ppt

1,深圳绿景项目第二阶段报告,九洲远景商业管理机构简介,九洲遠景商業管理機構,深圳绿景梅林项目商业规划二期报告会深圳绿景集团 深圳 2010年09月,2,深圳绿景项目第二阶段报告,第二阶段报告汇报的内容主要集中于租户访谈、概念调整及细化和财务匡算三大模块,商业概念调整及细化,租户访谈,财务匡算,项目汇报会进程,资料来源：九洲远景分析,3,深圳绿景项目第二阶段报告,租户访谈 4商业概念调整及细化 58项目运营策略 111财务匡算 149附件：深圳服装行业研究 162 主题影院研究 169 梅林项目商业设计关键建议 174,目录 页码,本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意,4,深圳绿景项目第二阶段报告,A.租户访谈,5,深圳绿景项目第二阶段报告,整体来看租户对本项目商业概念表示认同，租户可得性相对较高，目标租户主要采用直营的模式，大多数固定与扣点租金形式都可接受，但根据自身定位对面积有着不同的需求,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,租户访谈对项目概念细化的影响:项目组充分考虑市场未来发展趋势，通过租户访谈验证项目概念的市场认可度，根据租户进驻偏好结合项目自身特点对第一阶段初设的租户功能行业、档次等占比进行调整，同时验证了快速时尚、食品杂货及家庭娱乐（儿童驱动）业态的可操作性租户对本项目的理解:在访谈成功的51个品牌中有35个品牌对商业概念进行评价，大部分租户认同本项目商业概念，占比近60%，另29%是由于自身适应性强对项目概念不关心租户对本项目的进驻意向:所有租户中，愿意进驻项目的租户占比为35%，租户可得性相对较高，观望的租户占比为51%，招商时可争取。有意向进驻的租户主要是在梅林片区有开店计划或认可本项目商业概念，观望的租户多数希望实地调研考查后再做决定，而无意向的租户大多都在该区域无拓展计划或市场已饱和不再开店租户对本项目的进驻需求：-经营模式：为确定商业布局和制定招商策略提供依据。有意向与观望的44家租户中，各业态租户都是以直营的经营模式为主，占比达79%，采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%-租金形式：绝大部分租户固定与扣点两种租金形式都可以接受，另外13%的租户只接受扣点这类租户以购物类居多，只有7%租户只接受固定租金-面积需求：不同租户对面积的需求不同，中式正餐、影院、健身房的面积需求最大，而甜品店、珠宝及手表专柜和食品杂货专业店需求面积很小,核心结论-租户访谈,6,深圳绿景项目第二阶段报告,A.租户访谈 A1.租户访谈目的和方法 A2.租户访谈结果 A3.主要租户访谈纪要,7,深圳绿景项目第二阶段报告,通过租户访谈进行租户可得性测试，了解租户的进驻意向和需求，对原概念进行验证及调整，并为收益预测和招商实施提供参考,租户对本项目进驻意向,对于本项目的理解,租户需求,访谈目的,资料来源：九洲远景分析,8,深圳绿景项目第二阶段报告,基于九洲远景租户数据库，项目组筛选出来53个租户的短名单,因地制宜：结合项目地特点选取合理档次的租户,项目组研讨会,租户数据库,短名单（53个）,结合概念：结合概念初步确定的方向调整各种功能租户的选取比例，对初步概念进行验证和深化,纵览深圳：选择在深圳本地深受深圳人民喜爱的地方品牌,放眼全国：选择具有品牌号召力的世界品牌和全国品牌,目标租户筛选原则：,目标租户筛选,访谈方法,资料来源：九洲远景分析,9,深圳绿景项目第二阶段报告,九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（1/3）,支持,资料来源：九洲远景分析,10,深圳绿景项目第二阶段报告,支持,资料来源：九洲远景分析,九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（2/3）,11,深圳绿景项目第二阶段报告,支持,资料来源：九洲远景分析,九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（3/3）,12,深圳绿景项目第二阶段报告,A.租户访谈 A1.租户访谈目的和方法 A2.租户访谈结果 A3.主要租户访谈纪要,13,深圳绿景项目第二阶段报告,租户访谈的结果从租户对项目的理解、进驻意向和需求三方面进行分析,资料来源：九洲远景分析,14,深圳绿景项目第二阶段报告,在35个对商业概念进行评价的租户中，21个认同本项目商业概念占60%,样本总量:35个,租户对本项目商业概念的态度,租户对本项目态度分析,认可的原因认为项目商业定位清晰，符合周边的住宅人群定位周边商业档次相对较低，中高档市场相对空白项目的目标客群与租户的目标消费者相匹配,不关心的原因租户自身的适应性较强，对于项目商业定位无所谓部分租户由于自身品牌号召力较强，并不关注商业概念租户暂无拓展计划，所以不关心,认为目前定位尚早的原因深圳发展速度较快，未来发展情况无法预料，做为远期项目现在定项目概念尚早,租户对本项目的理解,1,对本项目的态度,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,15,深圳绿景项目第二阶段报告,租户对本项目的进驻意向,2,所有样本中，愿意进驻项目的租户占比为35%，租户可得性相对较高，观望的租户占比为51%，实际招商时有望争取,评估结果：愿意进驻本项目租户的比例为35%，租户可得性相对较高,租户进驻意向占比,样本总量:51个,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,租户进驻意向分布,对本项目的进驻意向,16,深圳绿景项目第二阶段报告,有意向进驻的租户主要是在该区域有拓展计划并符合其选址条件，观望的租户多数考虑项目未来周边发展状况及招商时进驻条件，而无意向的租户大多认为市场饱和不再开店,该区域无拓展计划区域市场已饱和不再开店不符和其选址条件，不考虑,租户对本项目的进驻意向,2,租户有意向和观望进驻的原因,租户无意向进驻的原因,a)b)c),资料来源：租户访谈，九洲远景分析,在此区域有开店计划,项目区位符合其选址条件,有意向原因：,要进行实地调研考查,看招商时公司拓展计划,高层看过后决定,观望原因：,认可本项目商业概念,看招商时品牌进驻情况,未来周边规划与发展情况,17,深圳绿景项目第二阶段报告,有意向与观望的44家租户中，各业态租户都是以直营的经营模式为主，占比达79%；采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%,有意向与观望的44家租户中，只接受固定租金的租户占比7%，主要是餐饮和健身会所同时有80%的租户对于租金和联营扣点都可接受13%的租户接受扣点，以购物类居多,面积需求,不同租户对面积的需求不同，中式正餐、影院、健身房对面积需求最大，需要10003000平方米；而甜品店、珠宝/手表专柜和食品专业店需求面积很小，仅需50200平方米,经营模式,租金形式,租户对本项目的进驻需求,3,通过目标租户访谈了解租户对于本项目的经营模式、租金形式、楼层要求和面积需求，为确定商业布局和制定招商策略提供依据,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,18,深圳绿景项目第二阶段报告,样本量：44个,总体分布,有意向与观望的租户的经营模式以直营为主，同时购物类租户采用代理模式的也较多，娱乐和服务类租户采用加盟模式也较多,直营,加盟,直营/联营,购物,餐饮,文化及娱乐,样本量：18个,样本量：19个,直营/加盟,直营,加盟,样本量：7个,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,租户经营模式,支持,注：样本取有意向与观望的租户,直营/加盟,19,深圳绿景项目第二阶段报告,样本量：44个,总体分布,目标租户租金模式以租金和联营扣点都可接受居多，同时有少部分租户只接受联营扣点，也有及少部分租户只接受固定租金,联营扣点,固定租金,两者均可,购物,餐饮,文化及娱乐,样本量：18个,样本量：19个,样本量：7个,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,租户租金模式,两者都可,联营扣点,联营扣点,两者都可,固定租金,联营扣点,两者都可,固定租金,注：样本取有意向与观望的租户,支持,固定租金,20,深圳绿景项目第二阶段报告,不同租户对面积的需求不同，正餐、影院、健身会所对面积需求最大，而甜品店和食品杂货专业店需求面积较小,租户面积需求情况,300-500平方米,服装服饰西式快餐主题餐饮,3,1000-3000平方米,3C数码美食广场主题餐饮商务餐饮家庭餐饮影院健身会所,5,40-100平方米,珠宝及手表甜品店食品杂货专业店,1,500-1000平方米,家庭餐饮儿童娱乐儿童早教,4,100-300平方米,服装服饰品牌店咖啡厅药妆店中式餐吧,2,注：样本取有意向与观望的租户,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,支持,21,深圳绿景项目第二阶段报告,A.租户访谈 A1.租户访谈目的和方法 A2.租户访谈结果 A3.主要租户访谈纪要,22,深圳绿景项目第二阶段报告,A3.1 有意向租户访谈纪要,23,深圳绿景项目第二阶段报告,作为华润高端超市Ol的副品牌，blt认为目前项目周边居民消费意识较保守，但认为位置较为优越，看好未来周边发展，对本项目有意向,blt公司简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,品牌介绍：作为华润高端超市Ol的副牌，blt超级市场定位略低于Ol，主要针对中端客户领域。首家blt超级市场于今年1月29日在香港佐敦荟开业。华润希望以新的blt超市业态继续扩大市场覆盖面，进一步提升品牌知名度经营模式：直营拓展计划：有,blt,24,深圳绿景项目第二阶段报告,做为深受全球时尚青年的喜爱品牌ZARA，对本项目商业概念认可，要考虑未来开业时品牌进驻情况，对本项目较有意向,品牌介绍：品牌诞生于1975年,设立于西班牙，隶属于西班牙服装巨头Inditex集团(Inditex集团为全球排名第三、西班牙排名第一的服装商)，ZARA 深受全球时尚青年的喜爱，有设计师品牌的优异设计，价格却相对低廉经营模式：直营拓展计划：有,ZARA简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,ZARA,25,深圳绿景项目第二阶段报告,亚洲最大美容产品零售集团屈臣氏对本项目概念表示认可，并有意向进驻本项目，对本项目表示关注,品牌介绍：屈臣氏是目前亚洲区最具规模的保健及美容产品零售连锁店，也是中国目前最大规模的保健及美容产品零售连锁店 品牌定位：“健康、美态、快乐”三大理念，协助热爱生活、注重品质的人们塑造自己内在美与外在美的统一 经营模式：直营拓展计划：有,屈臣氏简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,屈臣氏,26,深圳绿景项目第二阶段报告,丝芙兰是全球知名化妆品商店，负责人表示需项目详细资料进行了解，对本项目有进驻的意向,品牌介绍：全球化妆品零售大亨，1969年创立于法国里摩日，目前在全球24个国家拥有近1500家店铺，汇聚诸多世界知名化妆品品牌，主要经营护肤品、彩妆、香水三个品类经营模式：直营拓展计划：有,丝芙兰简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,丝芙兰,27,深圳绿景项目第二阶段报告,苏宁电器作为行业领跑者，认可本项目的商业概念，对本项目有意向,品牌介绍：苏宁elite是苏宁电器旗下精品 专营店瞄准了一线市场的中高端花费群，苏宁希望另为中高端消费群体量身定做一个家电购买天堂经营模式：直营拓展计划：有,苏宁elite简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,苏宁,28,深圳绿景项目第二阶段报告,太平洋影城，做为全国十强电影院线之一，一直希望有机会进驻梅林片区，对本项目意向较强,太平洋影城,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,品牌介绍：太平洋电影院线目前在全国一级市场拥有影院36家、银幕230张，二级市场有100余家影院，100多张银幕，是全国十强电影院线之一，09年电影票房2.3亿 经营模式：联营拓展计划：有,太平洋电影城,29,深圳绿景项目第二阶段报告,杨梅红教育是中国著名的艺术教育品牌，目前已发展深圳及长三角地区，对本项目有意向,品牌介绍：杨梅红教育隶属于中国香港著名的文化创意企业杨梅红文化国际集团，其教育使命是：让中国孩子获得最好的艺术教育，整体提升未来中国人的审美能力！因研发出具有自主知识产权的GE美术教学理论体系、建立永久的学生艺术履历档案库、首创学院自选式的教学管理模式、发展强大的网络教学互动平台而被誉为“中国少儿美术教育的领军者”经营模式：直营拓展计划：有,杨梅红教育简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,杨梅红教育,30,深圳绿景项目第二阶段报告,天线宝宝作为儿童早期教育领域的经典品牌，对本项目有意向,品牌介绍：“天线宝宝早教”致力于为婴幼儿及其家庭提供卓越的英式早教专业服务，至今在全国已拥有6家中心，成为英式早教的领导品牌，主要面向0到6岁的婴幼儿，首次将自然语言、互动交往、日常经验等社交型教学目标引入早教，填补了中国早教市场“社交型早教机构”的空白经营模式：加盟拓展计划：有,天线宝宝简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,天线宝宝,31,深圳绿景项目第二阶段报告,反斗乐园是深圳反斗乐园玩具公司自有品牌，以儿童和青少年为主要客群，对本项目有意向,品牌介绍：深圳市反斗乐园玩具有限公司成立于一九九七年，总部位于深圳福田区，公司通过引入国际先进的游乐新概念，成为国内大型、连锁经营游乐场的专业化公司；公司自有品牌“反斗乐园”。经过十年的持续稳定发展，已在中国建立了数十家连锁经营网点，目前在深圳、广州、上海、北京、长沙、昆明、重庆、成都、无锡、芜湖等大中城市均有分店 经营模式：直营/合作/加盟拓展计划：有,反斗乐园简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,反斗乐园,32,深圳绿景项目第二阶段报告,全球最大的比萨专卖连锁企业必胜客，对商业概念表示认可，并有意向进驻本项目,品牌介绍：必胜客是全球最大的比萨专卖连锁企业，在遍布世界90多个国家和地区，拥有12300多间餐厅。必胜客、肯德基、塔科钟(一种墨西哥风味饼)同属于百胜餐饮集团，而百胜则于1997年从百事分离出去单独上市经营模式：直营拓展计划：有,必胜客简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,必胜客Pizzahut,33,深圳绿景项目第二阶段报告,棒约翰是全球第三大比萨品牌，对商业概念表示认可，对本项目有意向,品牌介绍：棒约翰自1984年开设第一家比萨店以来，许下了我们的承诺：更好的馅料，更好的比萨，现今，棒约翰已经被大众认可为高品质比萨的代表，并在全球范围内拥有超过3000家比萨加盟店 经营模式：直营拓展计划：有,棒约翰简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,棒约翰,34,深圳绿景项目第二阶段报告,具四川火锅特色、融汇巴蜀餐饮文化“蜀地，蜀风”浓郁的优质火锅品牌海底捞火锅，认为本项目符合其选址区位条件，有进驻意向,品牌介绍：四川海底捞餐饮股份有限公司始创于1994年，是一家以经营川味火锅为主，融汇各地火锅特色于一体的大型跨省直营餐饮民营企业 经营模式：直营拓展计划：有,海底捞简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,海底捞火锅,35,深圳绿景项目第二阶段报告,深圳餐饮业知名粤菜品牌胜记，认为该区域餐饮市场空间大，有意向进驻本项目,品牌介绍：深圳市胜记餐饮集团成立于1989年，是深圳餐饮业粤菜系中的知名品牌 经营模式：直营拓展计划：有,胜记简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,胜记,36,深圳绿景项目第二阶段报告,仙踪林是在东南亚地区颇受欢迎的休闲餐饮品牌，认可本项目具备发展潜力，对本项目有意向,品牌介绍：仙踪林于1996年踏足香港，在休闲餐饮行业独竖一帜，在短短几年间在东南亚地区开设一百多家分店，颇受好评经营模式：加盟/直营拓展计划：有,仙踪林简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,仙踪林,37,深圳绿景项目第二阶段报告,A3.2 观望租户访谈纪要,38,深圳绿景项目第二阶段报告,顺电在该区域有一家门店，要看招商品牌进驻情况，决定是否可以在此开店,品牌介绍：深圳市顺电连锁股份有限公司，是一家专门销售家用电器(包括手机、电脑、数码相机)的零售商 经营模式：直营拓展计划：有,顺电简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,顺电,39,深圳绿景项目第二阶段报告,品牌介绍：万宁是亚洲最大的零售集团牛奶公司国际控股有限公司的成员，致力于为顾客提供专业全面的健与美产品和服务，产品范围广泛，包括护肤品、化妆品、个人护理用品、保健品、食品等经营模式：直营拓展计划：准备在天津开设更多门店,万宁是亚洲最大的零售集团牛奶公司旗下品牌，是目前最大的药妆店之一，对本项目表示观望,万宁简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,万宁,40,深圳绿景项目第二阶段报告,时尚女性喜爱的西班牙的快速时尚品牌MANGO，因对项目要进行实地调研，目前对本项目持观望态度,品牌介绍：MNG(Mango)是西班牙一家国际化的时装设计公司，一直被定位为凭借最新的潮流，自身个性化的设计和可接受的价格，来装饰现代都市女性经营模式：直营拓展计划：有,MANGO简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,MANGO,41,深圳绿景项目第二阶段报告,赫基国际集团旗下时的时尚品牌欧时力，认可本项目商业概念，但同样也要看招商时进驻品牌情况，对本项目持观望态度,品牌介绍：始创于1999年的ochirly，品牌名称源自中文欧时力，寓意来自欧洲的时尚魅力希望将欧洲时尚带入中国市场，为消费者打造一个风格突出、与众不同的时尚品牌，用合理的价格为中国中产阶级时尚人士提供丰富、精致的时尚产品经营模式：直营拓展计划：有,欧时力,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,OCHIRLY,42,深圳绿景项目第二阶段报告,UNIQLO是日本著名的休闲品牌，对本项目要进行实地调研，故目前对本项目持观望态度,品牌介绍：UNIQLO是日本著名的休闲品牌，是排名全球服饰零售业前列的日本迅销(FAST RETAILING)集团旗下的实力核心品牌。坚持将现代、简约自然、高品质且易于搭配的商品提供给全世界的消费者。而所倡导的“百搭“理念，也为世人所熟知经营模式：直营拓展计划：有,UNIQLO简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,UNIQLO,43,深圳绿景项目第二阶段报告,品牌介绍：Folli Follie是一家设计、制作和销售首饰、手表及时尚配饰的希腊公司。Folli Follie在全世界25个国家通过390多家销售网点为人们创造时尚经营模式：直营拓展计划：2012年有,首饰、手表及时尚配饰品牌folli follie，认可本项目商业概念，要看项目开业时的开店计划情况，对本项目持观望态度,folli follie简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,folli follie,44,深圳绿景项目第二阶段报告,做为世界明表经销和服务的连锁集团亨吉利，要看项目开业时周边发展情况，对本项目持观望态度,品牌介绍：亨吉利世界名表中心是专业从事世界名表经销和服务的连锁集团，拥有雄厚的资金优势和良好的经营能力。历经十余年的发展，至今已建成遍布全国20多个省市，拥有百余家连锁店的名表销售连锁集团经营模式：直营拓展计划：有,亨吉利简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,亨吉利,45,深圳绿景项目第二阶段报告,美乐汇美食广场要看正式招商时项目周边发展情况而定，对本项目持观望态度,品牌介绍：美乐汇(DELICITY)美食广场借鉴现代超市、连锁经营的商业模式，结合现代专业的餐饮管理理念，施行“品牌多元化，管理统一化”的运营方式，为消费者创造一个食品卫生健康、口味丰富多样、选择自主随意、环境时尚舒适、就餐快捷方便、价格公道实惠的美食天堂经营模式：直营拓展计划：有,美乐汇简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,美乐汇,46,深圳绿景项目第二阶段报告,品牌介绍：俏江南集团创始于2000年，总部位于北京，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团之一品牌定位：针对高端商务餐市场，将菜品、服务、环境和理念推向极致 经营模式：直营+加盟拓展计划：准备在天津、深圳开设更多门店,享誉全国的高端商务餐厅俏江南，对该区域还不了解，目前持观望态度,俏江南简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,俏江南,47,深圳绿景项目第二阶段报告,日本和民集团的饮食品牌和民居食屋，因要看项目建成后的建筑形式与规模情况，所以对本项目持观望态度,品牌介绍：和民居食屋是日本和民集团下属饮食企业之一，和民集团的饮食业务，由1984年 以备有美味食物、一流服务、优良环境、和喜爱的人一起等条件 作宗旨，以 开心快乐的用餐地方 作为概念及 店舖为客人而设 的基本理念从而展开 经营模式：直营拓展计划：有,和民居食屋简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,和民居食屋,48,深圳绿景项目第二阶段报告,Hooters是世界著名的主题西餐厅，以美味西餐和热情洋溢的餐厅拉拉队员为最大特色，对本项目持观望态度,品牌介绍：世界著名主题餐饮连锁品牌，以美食、啤酒和热情洋溢的餐厅拉拉队员组合创造轻松欢乐的用餐环境，目前在24个国家拥有约500家门店经营模式：直营品牌所在地：美国拓展计划：近2年时间内没有拓展计划,Hooters简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,Hooters,49,深圳绿景项目第二阶段报告,日本第二大拉面连锁企业味千拉面，需实地考察，对本项目持观望态度,品牌介绍：日本知名快速休闲餐饮连锁企业，定位于中档消费，以经营面食为主，目前在中国主要城市拥有超过350家分店经营模式：直营拓展计划：有,味千拉面简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,味千拉面,50,深圳绿景项目第二阶段报告,香港著名的甜品店许留山，要看该区域未来发展情况及招商条件而定是否进驻，目前持观望态度,品牌介绍：许留山（HuiLauShan），是一间香港连锁式甜品店，专门售卖甜汤、甜品和小食，以芒果为主要材料 经营模式：直营拓展计划：无,许留山简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,许留山,51,深圳绿景项目第二阶段报告,全球都是极受欢迎的冰激凌品牌哈根达斯，要看2012年地铁开通后周边发展情况而定是否进驻，对本项目持观望态度,品牌介绍：作为美国冰激凌品牌，1921年由鲁本马特斯(Reuben Mattus)研制成功，并于1961在美国纽约布朗克斯命名并上市。它亦成立了连锁雪糕专门店，在世界各国销售其品牌雪糕，在54个国家或地区共开设超过700间分店 经营模式：直营拓展计划：有,哈根达斯简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,哈根达斯,52,深圳绿景项目第二阶段报告,A3.3 无意向租户访谈纪要,53,深圳绿景项目第二阶段报告,深圳知名粤菜品牌丹桂轩，目前深圳不再考虑开店，对本项目无意向,品牌介绍：饮服务公司，公司始建于1995年，凭着“挑战自我，精益求精”的精神，“崇尚自然，追求真味”的理念，现已在深圳、上海、广州及澳门等地拥有了10家分店 经营模式：直营拓展计划：无,丹桂轩简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,丹桂轩,54,深圳绿景项目第二阶段报告,著名时装零售品牌C&A，因公司在华南区没有拓展计划，故对本项目无意向,品牌介绍：C&A作为全球著名的时装零售品牌，以其适合多种场合，并为全家带来领先的时尚潮流产品而享誉全球 经营模式：直营拓展计划：无,C&A简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,C&A,55,深圳绿景项目第二阶段报告,中国本土时装品牌玛丝菲尔，认可本项目商业概念，但认为深圳市场已饱和，对本项目无意向,品牌介绍：深圳玛丝菲尔时装有限公司是恩情投资发展有限公司旗下负责时装品牌营运管理的机构，公司管理的女装品牌有Marisfrolg和Masfer.su经营模式：直营拓展计划：无,玛丝菲尔简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,玛丝菲尔,56,深圳绿景项目第二阶段报告,淑女屋是深圳本土知名服装品牌，对项目要进行实地调研，拓展计划目前只至2011年，故暂时对本项目无意向,淑女屋简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,淑女屋,品牌介绍：深圳市淑女屋服饰有限公司秉承“美好女人的一生”的经营理念，主营“淑女屋”品牌系列服饰及床上用品，集设计、制造、营销为一体，其中“淑女屋“是一个风格化、品质优良的女装品牌，以16-36岁少、淑女装为主线，生动地用服饰语言演绎着少女心中的浪漫经营模式：直营拓展计划：有,57,深圳绿景项目第二阶段报告,玛花纤体是国际知名的纤体权威，公司根据目标客群定位目前以市中心为主，故对本项目无意向,品牌介绍：玛花纤体于1986年在瑞士苏黎世创立，主要经营玛花纤体之减肥、纤体及修身业务，成功为全球数百万女性重塑身材曲线，是国际知名的纤体权威与行业中的领先者 经营模式：直营拓展计划：有,玛花纤体简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,玛花纤体,58,深圳绿景项目第二阶段报告,B.商业概念调整及细化,59,深圳绿景项目第二阶段报告,B.商业概念调整及细化 B1.商业概念调整 B2.落位原则 B3.布局落位,60,深圳绿景项目第二阶段报告,主推案名为“尚巢 S-nest”，意为“时尚基地”、“时尚之家”，与概念契合且朗朗上口,资料来源：九洲远景分析,案名释意,“尚”，突显项目时尚核心“巢”，意指安逸的处所，动静皆宜，和我们倡导的“家庭”概念相吻合，同时与“潮”同音，呼应快 速时尚引爆点“尚巢”，突出项目时尚基地的个性，兼具风尚魅力，同时，“尚巢”谐音“上朝”，生动趣致、朗 朗上口“S-nest“，S为尚（shang）缩写，nest：巢，安乐窝,主推案名,尚 巢,s-nest,61,深圳绿景项目第二阶段报告,辅推案名,上 尚,资料来源：九洲远景分析,辅推案名为“上尚 Song song”，象征“向上、时尚的生活”，简洁有活力，同时还待选几个案名,Song song,上 地,上 域,62,深圳绿景项目第二阶段报告,本项目购物中心类型定位为生活时尚中心，生活时尚中心在情感诉求定位中是以生活方式为导向,九洲远景购物中心定位矩阵,资料来源：九洲远景分析,功能诉求,情感诉求,一次性购足(=品种齐全),专业化(=有限品种),城市中心,超级地区中心,休闲娱乐中心,邻里中心,生活时尚中心,购物公园,能量中心,专业购物中心,区域中心,工厂直销中心,美食中心,独特性导向,价值/生活方式导向,生活方式导向,价值导向,价格导向,主题购物中心,63,深圳绿景项目第二阶段报告,打造以享受品味生活为驱动，以“新的生活方式”为情感诉求的中高端生活时尚中心，在满足区域客群日常生活需求的同时吸引时尚客群,绿景梅林项目购物中心类型：生活时尚中心,资料来源:九洲远景分析,商业概念调整,备注：HBC指药妆店、药店、保健品、body shop、化妆品专卖等子行业,情感性描述,这里提供新的生活方式，是您购物、休闲、与朋友小聚的时尚场所这里是时尚的地标这里是美食天堂、娱乐空间这里是精致购物的理想去处这里诠释的是家庭新的生活方式,功能性描述,以快速时尚（fast fashion）为核心品类，以家庭娱乐主要模块，增强项目影响力及商圈辐射范围 聚焦品类：快速时尚、家庭娱乐（儿童教育、课外教育、儿童娱乐、儿童摄影、影院）、精品超市、主题餐饮、休闲餐饮业态比例-购物：餐饮：文化娱乐=54%：32%：14%价值导向：价值/生活方式导向：生活方式导向=29%：56%：15%,主题价值：提供的新的生活方式“场所”，满足项目区域客群对品质生活、趋优选择的时尚消费需求,64,深圳绿景项目第二阶段报告,绿景梅林项目,1、行业组合购物：54%，以快速时尚、精品超市为主，满足项目周边家庭消费需求餐饮：32%，以主题餐饮、家庭餐饮为主，满足家庭时尚聚餐需求文化娱乐：14%，以影视娱乐、儿童娱乐为主，满足家庭娱乐消费需求，同时配以健康与运动品类,3、次主力店组团次主力店组团占比：50%-次主力店：快速时尚、精品超市、儿童教育、儿童娱乐、电影院、家庭娱乐、主题餐饮小型商铺面积占比：50%-以贴近消费者生活方式的业态和品牌为主,4、消费者沟通提供时尚、舒适轻松的购物环境，但不夸张、奢侈或压抑设置休闲餐饮及3C数码购物等，营造时尚品质生活氛围强化导示系统，营造便利消费空间,2、档次组合价值导向：价值/生活方式导向：生活方式导向=29%：56%：15%强调餐饮及文化娱乐的中高档和多样化选择,本项目在满足核心商圈家庭基本消费功能外，将致力于成为区域内引领品质生活的，集购物、餐饮、娱乐于一体的生活时尚中心,资料来源：九洲远景分析,65,深圳绿景项目第二阶段报告,九洲远景从主题聚焦、行业、次力店、建筑与布局等维度阐述本项目生活时尚中心定位的USP,行业及业态,购物上选择了以个人时尚（快速时尚）及食品杂货（精品超市）为核心行业，充分满足了商圈内家庭的需求休闲娱乐以家庭娱乐（儿童驱动）为核心，满足区域家庭休闲娱乐需求餐饮突出“稳定、新颖、创新”元素，在依托全国或区域连锁餐饮品牌稳定项目租金收益基础上，寻求新颖及创新菜系或餐厅,资料来源：九洲远景分析,备注：USP意为独特卖点,66,深圳绿景项目第二阶段报告,生活时尚中心定位以快速时尚为商业核心理念，将儿童导向的家庭娱乐、品类趋优食品杂货概念有机组合驱动，以营造新的趋优型时尚生活方式,资料来源：九洲远景分析,商业概念阐述,67,深圳绿景项目第二阶段报告,潜在客群,梅林片区、景田、地铁吸引而至的追逐时尚一族等,定位说明,通过将ZARA、H&M、UNIQLO等组团，形成特色集约式快速时尚,影院、以儿童驱动的儿童早教、课外教育、儿童娱乐等元素构建项目特有的家庭娱乐时光,含精品超市、食品杂货专业店、HBA等子行业,充分利用地铁交通，将快速时尚、家庭娱乐、食品杂货组合驱动，将项目有机串联，网络周边居民及地铁承载吸引而至的时尚潮流人士,商业概念定位业态分解说明,适宜规模,6000m2左右,5000m2左右,5000m2左右,趋优的时尚生活方式,儿童导向的家庭娱乐,品类趋优食品杂货,快速时尚,资料来源：九洲远景分析,68,深圳绿景项目第二阶段报告,地铁的开通使以快速时尚组团作为引爆机会点具备实操性，届时可与周边竞争项目具有差异化，存在较大的市场机会,快速时尚：新品上货周期仅需24周，把大众 平价和奢华多变的时尚结合起来，以新颖、流行、稀缺为关键词，准确拿捏年轻女性转瞬即变的 时尚偏好，为时尚女性所钟爱-品牌代表：ZARA,、H&M、UNIQLO、C&A,资料来源：九洲远景分析,快速时尚,69,深圳绿景项目第二阶段报告,以儿童驱动的家庭娱乐为项目创新点，营造新鲜、安全、舒适的环境，增长消费者留驻时间，进一步触发购物欲望,家庭娱乐：指尽量满足家庭消费者的娱乐场所以影院作为次主力店，填补梅林片区家庭娱乐组合空白影院：主题影院,儿童驱动：儿童娱乐及儿童教育等类别体现家庭价值，缔造满足家庭消费者的娱乐场所-儿童早教/课外教育：金宝贝/天线宝宝/杨梅红教育-儿童娱乐：反斗乐园,资料来源：九洲远景分析,家庭娱乐,70,深圳绿景项目第二阶段报告,将趋优食品杂货与家庭娱乐组合，新颖且成功率高，体现“多元群聚”的共振效应，挖掘消费者潜在需求,HBA,HBA：Health&Beauty Aids 的简称，主要以个人护理用品为主-品牌代表：SEPHORA、万宁,食品杂货（精品超市）,食品杂货：以趋优型食品杂货包括精品超市BLT与其他精致食品专卖店为机会点，辅以屈臣氏等HBA元素，增加差异化的同时提高项目形象-品牌代表：BLT、面包新语、Godiva,+,资料来源：九洲远景分析,+,食品杂货（专业店）,食品杂货,71,深圳绿景项目第二阶段报告,在原有规划基础上，餐饮功能占比基本维持平衡，降低文化娱乐功能占比，购物功能占比则有所提高，在有效诠释模块互动的同时提升项目的租金收益水平,资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析,调整项目各功能租户面积占比,初定项目各功能租户面积占比,业态及品类占比调整,购物,餐饮,文化娱乐,44%,30%,26%,购物,餐饮,文化娱乐,54%,32%,14%,72,深圳绿景项目第二阶段报告,购物功能整体面积增加了约3600m2，主要为个人时尚行业面积有所提高，相对占比提高了6个百分点,最终购物面积约19848m2，占54%,资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析,初步购物面积约16220m2，占44%,业态及品类占比调整,个人时尚,家庭耐用品,食品杂货,儿童(母婴)用品,文化用品,个人时尚,家庭耐用品,食品杂货,儿童（母婴）用品,文化用品,73,深圳绿景项目第二阶段报告,餐饮功能整体面积调整较小，仅增加了近900m2，美食广场被取消，正餐面积及占比则均有提升,最终餐饮面积约11924m2，占32%,资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析,业态及品类占比调整,74,深圳绿景项目第二阶段报告,文化娱乐功能总面积缩减了约4500m2，家庭娱乐、健身与运动类租户面积均有减少,最终文化娱乐面积约5091m2，占14%,资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析,业态及品类占比调整,初步文化娱乐面积约9584m2，占26%,75,深圳绿景项目第二阶段报告,整体规划仍以价值/生活方式导向为主，价值/生活方式导向占比过半，达56%,项目调整档次占比,资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析,业态及品类占比调整,项目初步档次占比,价值/生活方式导向,价值导向,60%,30%,生活方式导向,10%,价值/生活方式导向,生活方式导向,价值导向,76,深圳绿景项目第二阶段报告,次主力租户与其他品牌租户占比基本维持平衡，在确保项目影响力及消费客群驱动力的基础上，通过品牌租户的调整增加项目特色,资料来源：租户访谈、实地调研，九洲远景分析,项目调整次主力和品牌租户面积占比,项目初步次主力和品牌租户面积占比,次主力店占比调整,其他品牌店,次主力店,51%,49%,50%,50%,其他品牌店,次主力店,77,深圳绿景项目第二阶段报告,B.商业概念调整及细化 B1.商业概念调整 B2.落位原则 B3.布局落位,78,深圳绿景项目第二阶段报告,本项目以快速时尚为引爆点，强调家庭娱乐、食品杂货、基础时尚等概念，在业态及品牌选择上寻求与周边商业差异化方向，此外，餐饮租户的引入则强调“稳定、新颖、创新”原则,突出快速时尚、家庭娱乐、食品杂货等主题，辅以新颖美食，打造项目独特的核心竞争力，吸引目标消费者,1,强调感性时尚生活方式与理性消费行为的契合，结合租户访谈在项目各楼层中合理布局落位品牌，同时在业态选择上寻求与周边商业差异化及创新方向，各业态代表品牌分散而又相对集中布局，遵循杂而有章落位原则,2,遵循建筑条件，如地下一层利用下沉广场布局食品杂货及休闲餐饮，同时在项目两端设置大型餐饮，餐饮租户的引入以稳定、独特、创新、休闲为基本原则，锁定国际、国内、本地知名连锁品牌租户，提高本项目经营的稳定性、影响力，同时增设主题餐饮，以达创新效果,3,资料来源：九洲远景分析,商业概念细化-落位原则,79,深圳绿景项目第二阶段报告,生活时尚中心,致力于塑造深圳首席以快速时尚为核心理念的商业地标,项目愿景,经营特色,1、快速时尚：汇集ZARA、UNIQLO、H&M等著名快速时尚品牌2、业态趋优：在服装、食品杂货、餐饮等品类的选择上均遵循趋优原则3、联营扣点：与商户共赢，亦可使项目灵活分享经营利润，实现双赢,项目愿景,经营特色,以消费者为导向，与商户双赢，打造深圳首个以快速时尚为核心理念的生活时尚中心，致力于成就深圳新的商业地标,全新的时尚业态 全新的生活方式,资料来源：九洲远景分析,80,深圳绿景项目第二阶段报告,商业概念细化强调“以人为本”，围绕消费者需求，打造时尚主题商业，同时借助主题概念传达更丰富的内涵，体现项目差异化,娱乐,时尚,美食,购物,人,消费者满足基本生活采购需求的同时，对趋优选择业态商品要求不断增高,消费者认为时尚的本质是一种乐观生活态度，注重生活品质的提高，要求性价