西蓝丈八东路项目沟通方案 市场研判暨物业发展建议69p.ppt

,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,提 案 纲 要,壹,市场研判,贰,项目本体,叁,发展定位,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,研判,市场,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,区域市场总述,本案位于高新区与城南行政区的交界处，经过近几年的迅速发展，周边环境、生活氛围的营造等方面均有了较大程度提升，日趋成熟，目前已汇集了高新区、长安区及大城南区域的丰富客群。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,项目类型片区多以城改项目为主，近两年丈八东路以南、朱雀大街以西片区进入快速发展阶段，项目规模一般较大，亦有千亩大盘；电视塔周边项目多以高密度的公寓、SOHO为主。项目等级片区以中等品质常规型项目居多，除少量知名品牌项目外，区域项目等级整体不高。辐射客群凭借板块交通和周边配套的优势，吸引了大量周边地缘性首置客户，客群相对年轻。产品跨度整体市场主要供应50-60一室，60-90两室以及100-140三室，去化最高的产品为60-90两室和95-110小三室；平台价格：约为6300-8600元/。,区域内项目密集度较高，中端、中大规模型楼盘较多。公寓产品一般作为项目中补充型产品，纯公寓类项目多分布在紧邻电视塔附近，其客群多为高新外溢、城南地缘型。,区域市场特征,紫郡长安体量：60万方精装公寓：7300元/,格林春天体量：45万方均价：6300元/,西江月体量：153万方公寓均价：,中建群星汇体量：22万方公寓均价：7100元/,铭城16号体量：15万方现房均价：7800元/,万象春天体量：180万方公寓均价：7000元/,阳光80公寓体量：2.7万方公寓均价：4800元/,中铁万和城体量：25万方均价：6000元/,中铁尚都城体量：54万方均价：6300元/,长丰国际广场体量：4.2万方LOFT均价：12000元/,会展中心世界城体量：6.8万方均价：8600元/,中大体量规模项目主要分布区域,城南翡翠体量：5万方均价：7300元/,本案,高密度公寓类项目主要分布区,第一等级,第二等级,第三等级,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,区域印象项目为高新、城南、长安三大板块汇冲要地，未来城市南线发展的核心潜力板块；当前已经拥有较为完善的交通、生活、教育等多方面的市政配套，市场认可度高，给本案奠定了良好的市场及客群基础。区域地产市场在片区房地产市场中，基于拥有快捷方便的交通路网，使其对外辐射范围不断增大，所以近年来吸引了大量从高新外溢、城南片区的置业群体。周边项目中多以中大型规模的住宅类为主，中等品质占多数，品牌类项目穿插其中。,市场思考,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,基于本案既有的物业类型我们选取周边重点项目进行分析主要从以下两个方面进行分析和调研,商业市场,品牌类商业市场、周边重要商业市场,公寓市场,周边热销公寓项目+全市典型公寓类项目,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,品牌类商业市场|凯德广场,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,凯德广场|基本信息,凯德广场为万科新地城集中型商业部分，位于南二环、含光路、朱雀路主干道之间，交通辐射范围较广；商场产权由公司长期统一持有，商铺不散售，保证了物业的整体规划和高品质、长期性的经营管理。商业分布：地下3层，地上5层。其中B1-5F为购物中心，B2、B3为地下停车场商业层高：1F为5.9米，其他楼层为5.3米。经营方式：自营。主题定位：打造成为高品质、大体量、多功能的集购物、餐饮、娱乐为一体的新一代城市热点。客群定位：白领阶层、小白领、学生群体、百姓阶层,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,建筑规划：凯德广场由地下两层车库、-1F-5F为商场部分，6F-21F为写字楼；入口设置：项目共分为六个入口，商业主入口位于项目北侧北二环处，次入口位于项目西侧；项目南侧和东侧设有地下车库出入口，经地下车库通达商业各项功能区；写字楼入口位于项目西侧和南侧，可从直接进入商业首层。,凯德广场|产品规划,写字楼入口,地下车库出入口,商场入口,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,商业部分采用双中庭设计，在保障客户动线需求的同时，避免了因空间较大而显得商业气氛萧条，缺乏亲切感的弊端；北部中庭为露天设计，设置4层自动扶梯可通往商业顶层；南部中庭基于5F为电影院的特殊业态对于面积、空间的需求，减少了中庭所占据的面积，在此处并未设计顶层中庭，自动扶梯仅可到达4F，增加了5F的商业建面。,凯德广场|产品规划,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,B1：居家生活；1F：潮流速递；2F：经典诱惑；3F：炫酷风尚；4F：精致生活；5F：欢愉天堂。,凯德广场|业态分布,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,周边重要商业市场|城市立方,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,城市立方|基本信息,城市立方为紫郡长安社区内商业配套。商业体规划为5层购物中心，华润万家、奥斯卡影城已入驻，项目规划品牌街、时尚秀、童梦谷、名流阁、饕餮街、游艺汇6大业态。,西蓝项目位置,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,商业分布：地下三层、地上六层；-2F-3F：地下车库-1F：下沉式商业广场1F-5F：主体商业部分面积区间：30-300售价方面-1F：30-300，1.9万-2.5万/1F：30-187，2.4万-3.5万/2F：30-187，1.6-2.5万/3F-5F：自持,临路部分商业1-4F：因已签约华润万家，共计约3万方，所以商家对该部分商业为自持,城市立方主体商业部分，-1F-2F目前在售，3F-5F均自持。,城市立方|产品规划,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,住宅底商1F：均价为40000元/2F：开发商自持，共7000，该部分底商当前均已售罄。当前租金：170元/月/,住宅底商与城市立方连接通道,时代酒店：9F，已签约中国真爱餐厅,城市立方商家配套写字间,朱雀大街,主体商业周围，通过空中通道与住宅底商、写字间、时代酒店等予以连接，在扩大了集中商业规模效应的同时，也进一步提升了周边的商业氛围。,城市立方|产品规划,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,城市立方|业态分布,A1：饕餮广场；1F：品牌百老汇；2F：时尚街区；3F：欢乐谷；4F：KTV广场；5F：奥斯卡盛宴。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,开盘情况：2013年9月7日，紫郡城市立方“品牌商家签约暨产品发布会”在西安皇冠假日酒店举行。当日推出200余套，剩余十余套，去化率达95%。其中以40-50去化速度最快。优惠政策：目前-1至2层商铺诚意登记中，交5000元抵50000元，全款按揭92折，可支持分期付款；运营后可享前两年6%，后四年8%的返还优惠。,城市立方|推售情况,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,通过对本案周边的市场了解，除紧邻的人人乐（营业面积为2.4万方）、朱雀路的城市立方（商业建面约为10万方）集中商业体外，其余均以2F的沿街商业为主，给本案带来了一定的市场契机。业态方面：周边生活服务类配套已可满足基本生活，尤其是商超部分，人人乐、城市立方的华润万家均可辐射到本案，基于此，易居暂不建议商业引入大型超市业态，初步建议以邻里中心型的小型便利店打造为主。其他主力店另行考量。基于周边的市场基础，以学校、政府机关、老区家属院等为主，消费水平中等，所以针对本案商业的市场站位，易居建议以满足周边基本生活为主的邻里型商业中心，定位于中高端。,商业思考点,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,周边热销公寓项目|中建 群星汇,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,中建群星汇丨项目概况,西蓝项目地,22,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,群星汇丨整体规划,项目介绍：中建群星汇共分两期开发，目前在售一期；一期产品由8栋32层高层和1栋33层公寓组成，目前在售：5#（公寓）、6#（住宅）。户型区间：82-90的刚需刚改、119-123的一次性到位产品为主，以及132-166的改善型四房。公寓类产品：户型区间为56的一房及少数78的两房产品。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,群星汇丨产品配置,5#楼公寓户型特征：70年产权，6T11，总高33层，共计352户，共4种户型，其中包含56、57的一室及76、77两室，最大突出特点为约占60%的户型通透。层高：2.85米。园林风格：实土园林；外立面风格：德式包豪斯现代主义风格，面砖+涂料；,公寓类产品以56的一室为主，另有79两室做补充，采用“L”型楼层布置，使得约60%为通透型户型，在公寓类产品中做到了较好的品质性需求。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,群星汇丨推售情况,公寓类客户来源：地缘型客户约占据70%以上，主要为城南工作型、周边居住型及部分高新挤压外溢客群，以特刚、少数投资性客群为主。,推售情况：项目一期共9栋高层，目前在售5#（6T11户）公寓、少部分6#（2T4户）2单元，2012年7月份5#首次开盘，预计2014年6月交房，销售价格：在售5#20层以下，面积为56-79，均价7000-7500元/，6#2单元在售户型为119 三房，均价7500元/，全款93折，按揭95折，公积金94折再加楼市通额外优惠。另外项目附赠交大附小教育指标。去化情况：5#公寓去化较快，20层以下去化率达80%以上，20层以上尚未销售。,公寓类产品目前去化率为80%，其中一室去化较快，鉴于交大附小的教育指标，成为置业本案的重要因素。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,群星汇丨户型分析,D2：119，三房,B2：82，两房,A：56，一房,A户型为公寓主力产品，一室一厅，较注重产品的舒适度设计，以特刚客群及认可本案教育指标客群为主。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,周边热销公寓项目|紫郡SOHO,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,紫郡SOHO丨项目概况,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,紫郡SOHO丨整体规划,项目介绍：紫郡SOHO位于朱雀大街南段，紧邻长安路、南三环等城市主干道，毗邻规划中的地铁2号线会展中心站，交通便捷。紫郡SOHO：为紫郡长安的1栋29公寓，总高29层，6梯30户，面积区间为37-57。内部配套：项目配备高端会所、幼儿园、10万平米的商业综合体，目前签约的有华润万家、奥斯卡影城、屈臣氏、苏宁电器等等多种大型品牌商家。周边配套：项目周边陕师大附小、附中、西安交大二附小、附中名校林立，升值潜力巨大。,紫郡SOHO,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,紫郡SOHO丨产品配置,SOHO户型配比,户型特征：所有户型均为大开间设计，共5种户型，分别为37、42、44、45 及57，为6T30户的设计，共计667户。产品配置：园林风格：新中式园林；外立面风格：新中式风格；层高：2.9米。,其主力户型为45户型，精装交房，天然气入户。,客户来源：主要为投资型客户，且多为老业主及老带新成交，兼具少部分城南及周边工作的年轻自住型客户。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,紫郡SOHO丨推售情况,推售情况：该SOHO自2012年7月份开始推售，经过约12个月的消化周期，月均去化60套，目前房源已基本售罄。推售价格：在售均价7000元/，全款98折，按揭99折。推售产品：一室一厅（37、42、44、45及57）。去化情况：1-6F为底商，7、8F整层房源均成功销售给某一位客户，9-22F，与汉庭连锁酒店签订返租合同，28层为紫郡公司自身办公使用，29层为商务会所。,除小部分公寓散售外，约360套房源基于前期已与汉庭酒店签订返租合同，免去了投资型客群的后顾之忧，实现了快速去化。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,紫郡SOHO丨户型分析,A，45，一房,A1，37，一房,B，57，一房,户型设计以酒店式公寓为方向，均为一脚登、大开间设计。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,紫郡SOHO丨项目小结,优势：1.地段优势：位于城南朱雀大街南段，毗邻地铁2号线，多条公交路线直达该项目，交通便捷。2.配套优势：项目自身配有高端会所、幼儿园以及10万平米的商业综合体城市立方，且引进苏宁电器、华润万家、奥斯卡影城、屈臣氏、真爱餐馆等品牌商家，配套设施完善。3.开发商引进汉庭连锁酒店，业主与汉庭酒店签订反租合同，业主省心省力。4.面积小、精装修、不限购、首付分期。劣势：产品线较为单一，客群可选择性不强。,紫郡SOHO,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,全市典型公寓类项目|中海紫御华府-中海派,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,中海紫御华府-中海派,周边环境：项目位于西安市旅游度假新区曲江新区的北部，商业等级配套较为完善，外部路网发达，内部公交线路充足，更有地铁3、4、5号沿线通达，整体交通便利，适合产品所针对的首置客群居住。自身配套：2层约2万方底商，社区景观配套。,曲江一期核心区域唯一在售的精装小户,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,月均去化54套，主力去化户型为南向42和北向37户型，以低总价为主力去化原则。,开盘情况：中海派属中海紫御华府独栋公寓建筑，于2013年5月25日首次开盘。开盘前蓄客2个月，排号客户250余组，当日来客200余组。中海派为中海紫御半店28#楼，共32层，6梯38户设计，开盘当天推出10-12层房源，共144套，户型区间为42-72。产品去化：面向刚需和投资客户，开盘当日销售108套，实现95%的高去化率。目前销售动态：中海派目前加推13-19层，6T38户，面积39-72，成交均价7800-8400元/（精装），精装标准为2000元/，目前共推出380套房源，去化60%以上。10层以下目前尚不确定，考虑整层销售。,成交特征：中海派为独栋公寓建筑，产品为曲江一期核心板块秲缺型精装小户，开盘当天现场氛围较高，价格适中，去化效果好，成交客户以年轻投资者为主，作为过渡性需求后用来投资。,中海紫御华府-中海派|推售情况,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,热销户型:37,37-46为主力户型。,产品配置：外立面：与住宅外立面相同，真石漆；层数：32层，1-2层为底商标准层层高：2.9米；大堂：1层为精装大套；交付标准：精装，2000元/装标；有无天然气：天然气入户。,滞销户型:46,热销户型:42,中海紫御华府-中海派|产品配置,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,从区域优势、产品优势和营销方式三方面造就了其热销原因。,热销原因之一：区域优势位于曲江一期，属一期核心唯一在售的精装小户，具有绝对资源及客群基础优势；热销原因之二：产品优势本次新推公寓精装小户型刹那品，市场反响度高，面积小，价格适中，受众度广，首付十万的广告吸引力度大，开盘当天去化率达95%；热销原因之三：营销方式项目品牌营销宣传到位，本次开盘前期加强营销力度，为开盘成功造势。作为曲江唯一在售的精装小户型产品，其稀缺价值和升值潜力居高，70年产权及价格优势也为产品又一大亮点。,项目小结,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,全市典型公寓类项目|曲江奇寓,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,曲江奇寓丨项目概况,区域内罕见的小面积公寓产品。,曲江奇寓,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,曲江奇寓丨整体规划,项目介绍：曲江奇寓位于曲江新区发展核心板块，紧邻曲江大道、雁翔路等城市主干道，毗邻规划中的地铁5号线岳家寨站，交通便捷。其为曲江华著中城其中的1栋公寓，总高35层，4梯18户，面积区间为26-57。内部配套：高端会所、幼儿园、26万平米的大型商业，未来将引进希尔顿酒店、华联百货、奥斯卡影城、屈臣氏、KFC汽车餐厅等多种大型品牌商家。外部配套：项目周边曲江一中、一小，交大附中、附小，铁一中等名校林立，区域发展潜力不可估量。,3#曲江奇寓,公寓产品主要依靠项目自身配套。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,曲江奇寓丨产品配置,户型特征：项目共5种户型，即B户型26、C户型49、E户型52、D户型52 和A2户型56，为4T18户的设计，共计630户。产品配置：园林风格：香港贝尔高林倾力打造的纯正法式皇家园林；外立面风格：现代风格。,A,C49,B26,A55,核心筒,D50,E52,面积设置较小，功能齐全，49-56均为两室户型。,42,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,曲江奇寓丨推售情况,推售情况：项目是华著中城其中的1栋35层的公寓，4T18户的设计，5种户型，共计630户，2013年8月24日开过盘，2015年6月交房。推售价格：目前在售均价为7500元/，一房交2千抵1万，两房交2千抵2万，目前推出首付2万，分期的优惠，吸引很多年轻投资兼自住客群。推售产品：一室（26）、两室（52 和56）。去化情况：以功能性更高的小两室为主，无论自住或是投资客都相对认可，目前去化约50%左右。,客户来源：客群主要是城南、曲江及西安其他区域投资兼自住客户，兼具少部分在曲江及周边工作的年轻自住型客户。成交客户年龄基本在25-45之间，相对较年轻。,3#曲江奇寓,面积小，总价低，首付3万分期付款的付款方式吸引大量年轻投资兼自住客群，8月6日开盘，目前为止去化50%左右。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,曲江奇寓丨户型分析,B，26，一房,E，52，两房,A2，56，两房,该项目户型方正，布局合理，功能齐全，紧凑实用，投资自住两相宜。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,热销原因之一：区域及项目配套优势位于曲江一期，自身配套齐全，拥有26万商业商务配套，地铁沿线，未来办公人口基数高，投资价值很大。热销原因之二：面积优势面积控制非常小，29起，总价约20万出头，45两室一厅，实用性高，同时由于区域该公寓产品较少，因此市场反应度高。热销原因之三：付款方式该公寓产品推出首付3万，首付分期的优惠方式，总价低，首付少，月供基本与租金相同，对年轻客群吸引很大，吸附了大量城南，高新以及西安其他区域投资兼自住客群。,曲江奇寓丨项目小结,首付分期方式：共分三次付清，不分面积大小，首付3万，2014年6月1日交第二笔房款，剩下房款交房时交清。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,原因：附加值带来的性价比客群购买该类产品，在认可产品自身的同时，而是更看中其所带来的高附加值，如交大附小、附中名额及学费优惠，吸引了大批客群，该类客群以自住为主。原因：稳定投资收益的保障部分项目开发商已与品牌酒店达成协议，交房后业主将房子返租给该酒店，免去了业主投资公寓的后续装修、出租等问题，加速成交速度。,公寓思考点,由以上分析可知项目周边公寓类项目产品面积段均较大，以40-60的一室为主，客群以周边地缘型自住、老业主投资为主，具体选择该类产品原因梳理如下,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,原因：品牌配套保障全市去化较快的公寓类产品，多为品牌类中大规模型楼盘中的补充型产品，依托整盘所带来的规模效应及后期的物业配套等保障，增强其置业信心。,公寓思考点,综合以上原因，结合本案客观条件，建议以过渡型置业类型为主，另有部分看中快捷交通优势的投资客群，基于其置业特征，建议本案公寓类户型面积设计应偏紧凑型，但同时应保证一定的居住品质，如功能性空间的需求、天然气入户等需求。,具体应如何做，我们需要对项目本体进行剖析,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,本体,项目,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,项目紧邻丈八东路城市级主干道，拥有较好的商业展示面，约90米；地块西侧规划路的商业价值相对略弱，但可与榕青无界底商部分，形成一定的互动，在城市展示面的基础上能进行有益的补充；地块距离5号地铁东仪路地铁站仅300米，待2018年正式运营后，能给项目带来更多人流量，进一步扩大项目辐射范围；片区不断成熟，养市周期缩短至2年左右，且集中商业的成功重在后期的运营维护上，路网现状对此提供了较好的基础支持。,关键词：城市级路网价值高/相对较丰富的商业界面/内部规划路作补充/未来地铁辐射力强,策源地,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,规划条件,总平解读：项目当前规划总建面共计约9.2万，主要为商业、公寓两种物业类型，其中公寓类作为项目的主力供应产品，占总建面的53.1%，占总量一半多；底层商业建面约占据总建面的26.8%，占总量的约1/4。,项目总用地面积：19.6亩 项目总建面：91520容积率：10地上商业建面：约2.5万，地上5F，层高约4.8米；公寓：约4.86万，共19F；地下建面：1.84万（两层车库，一层商业）,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,规划解读,设计院思路将原统一一体的建筑从中隔出9M的空隙，以达到高效施工，然而基于我们对实际商业建面、商业氛围等多方面考量，认为得不偿失，暂不建议该设计思路。,多层公寓6F-12F，商业体上的多层骑楼。,集中商业-1F-5F，相比较原方案减少了约5000的商业面积。,高层公寓+底商-1F-5F为底商，与北侧集中商业共同构成商业内街，商业价值较低；6F以上的公寓设置尚可。,集中商业与高层公寓间的建筑空隙约9米，基于此所形成的商业内街，并不具备足够的商业展示面及人流量支撑。,设计院方案思路可行性说明,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,项目发展规划的核心基调解读关键词：地段 本体 定位,地段：紧邻丈八北路城市主干线，另有地铁及规划路为辅，地段价值核心为路网优势。本体：项目本体周边拥有无界底商、人人乐（营业面积为2.4万方）等已然成熟的商业体，为本案的公寓产品提供了快捷的生活配套，为商业产品营造了较好的市场氛围，缩短了一定的养市周期，为实现本案后期的人流量导入奠定了较好的基础。定位：基于现有物业规划配比及体量，未来必然是以公寓为主体快速回款产品，集中型商业做长线回现产品的搭配模式，其中商业部分也将是推动项目发展的核心引擎。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,发展,定位,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,商业思考,公寓思考,暂不引进大型商超，以满足周边一站式基本生活为主的邻里型商业中心，定位于中高端。,考虑多功能弹性物业，住宅式公寓为主，控制总价，同时在户型功能型、产品细节及服务上重点考虑。,根据项目综合价值的考量，易居对于本案商业和公寓定位思考,战略定位思考,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,基于本案物业定位思考对地块整体战略定位为,精品时尚商务中心“精品商业中心+住宅式公寓+文教配套”,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,整盘物业思考,精品商业中心地下一层+地上五层,多层公寓6F-11F，共6层，相比较高层公寓户型、品质有一定程度的提升，建议采用框架结构,高层公寓6F-24F，共19层，以特刚、过渡型的住宅式公寓为主建议采用框剪结构,地下两层停车库,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,主要客群：辐射城南区域级时尚人群60%为时尚青年、年轻公务员与白领；20%为时尚家庭；20%为商务人士,打造区域精品主题商业和街区服务型商业相结合的商业形态；综上所述，本项目的商业建议定位为：中高端精品/时尚区域型商业中心,商业定位,购买力：中高档风格：摩登、舒适、温馨、美味的时尚购物中心,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,业态分布,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,业态分布,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,项目入口遵循右图设计商业人行入口：位于项目北侧和西侧，分别占据了城市干道和内部规划路；公寓共四个入口：主入口位于项目东西两侧，从规划路进入，共两个，其次为项目南侧的两个，均可顺利进入商业首层；地下车库出入口：在临丈八东路的绿化带内，设置车库出入口，另设置在南端两侧，经地下车库可通达商业各项功能区。,公寓入口,地下车库出入口,商场入口,动线设置/外部动线,人流动线,车流动线,城市绿化带,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,层高：建议首层5.9米，彰显品质空间感；其他商业层高约4.5米；中庭：鉴于本案整层面积，建议设置一处中庭即可，采用露天中庭，将自然光线引入室内以扩大购物空间，调解客户购物心情；扶梯：在中庭南北部分分设两部扶梯；电梯：四部电梯；外立面：玻璃幕墙，体现自身的时尚、现代气质。,自动扶梯,自动扶梯,露天中庭,电梯,电梯,动线设置/内部动线+配套设置,【备注】建议先进行商业经营规划，再进行先于建筑格局规划，这样将有利于形成最合理的商业布局，且免去了后期的二次装修困扰。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,针对公寓类型产品基于对市场和本体的双重背景考虑下，我们得到其属性判定,功能型居住+伪投资产品,公寓定位,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,物业发展建议,建议一：产品定位方向公寓产品类型建议仍然强调住的功能属性，即物业发展定位向以功能型住宅为主，以控制总价为主要原则，增强空间的利用率，强调现代时尚感，注重品质提升。建议二：控制面积 优化投资属性一房与二房比例约为3:7，强调居住属性，可同时满足过渡型客群和投资客。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,建议三：交房标准原则上建议不考虑精装，精装修唯一目的是实现溢价，如不能实现高溢价，做精装并无太大意义；,基于市场,基于价格,目前区域有部分项目为精装修，但与毛坯项目竞争优势不明显，同时投资客户对价格比较敏感，容易影响本案后期销售速度。,精装修对于开发企业而言，主要为实现高溢价，但对于区域公寓价格而言，地段拉升价值作用明显，即使精装公寓，由于地段不同价格差距较大，很难实现高溢价。,物业发展建议,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,户型配比：两室产品为主，搭配部分一室一厅及一室产品，转角区域补充少量的2+1房；户型设计：以住宅产品的设计要求为准则，避免出现黑房现象；保证一定程度的面积赠送，最大程度满足客户对产品高性价比的需求；建议考虑天然气入户，则厨房区设计需独立，可以直接采光通风。,物业发展建议,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,公寓层平建议,公寓层平示意图，参考点：户型均较方正，且面积控制极为到位。,J,J,J,J,G,G,G,G,H,H,H,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,4T18户，其中单间、一室一厅以及两室户型均各占1/3，户型配比比较合理。,公寓层平建议,公寓产品：国宾中央区，面积控制较好，户型配比合理.,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,产品配置,交房标准：毛坯天然气：天然气入户供暖/采暖：市政供暖/地辐热采暖空调：独立分体空调结构：框架剪力墙（保证层高）层高：2.8-2.9米入户大堂：精装挑高入户大堂管理服务：物业公司进行统一管理电梯配置：建议配置4-6部电梯,天然气入户基本成为公寓产品标配,注：建议将整个地块性质统一协调为40年商业产权为宜，对投资客来说无抗性。,2013E-HOUSE CHINA,|中国房地产流通服务领域的整合者和领导者|,*,外立面示意,建筑外立面示意：在建筑意向上偏现代感，凸显都市感。,服 务 无处不在,