其他国家物业管理简介.ppt
2023/2/19,1,补充内容 其他国家和地区物业管理,（英国、美国、日本、新加坡、香港）,2023/2/19,2,英 国,大量农民进入城市原有的交通条件和城市布局不适应大工业的发展和人口流动的需要小商人小手工业者的住房紧张房价暴涨，住房拥挤，设备老旧,2023/2/19,3,奥克维亚希尔物业管理:为出租的物业制定一套规范,被认为是最早的物业管理希尔女士的管理的本质和特点体现在两个方面：第一，其管理的基础是“基于业主对物业的所有权”；第二，其管理方式“为业主与物业使用权人（即租户）的共同权益，对共同事务实行管理,2023/2/19,4,物业管理类型非住宅即商业楼宇，管理的重点也是房屋及设备设施管理 住宅物业管理，独立式别墅或联排别墅居多，别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理，业主需要每年缴纳物业税少量的高层楼房，分为前期物业管理和正常期物业管理 住宅区的物业收费一般采用酬金制，每年预定一个固定的数目，账目需要向业主公开业主的决策机制：通过召开业主大会来决定事务，若全体业主达不成一致意见，则任何一个业主都可以向政府主管部门申请裁决,2023/2/19,5,物业管理特点自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速物业的所有权与管理权分离物业管理及收费标准由市场形成但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准，多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利,2023/2/19,6,皇家特许屋宇经理学会 英国皇家特许屋宇经理学会（Chartered Institute of Housing，简称“CIH”），是一个半官方的非盈利性组织。在物业管理行业非常有权威性，专门负责物业管理从业人员的培训和交流，该组织不受政治派别所左右，其宗旨在于提高房屋管理的科学性和艺术性,2023/2/19,7,住房管理注册学院CIH下属的住房管理注册学院（CPD）是一所在住房管理领域内提供卓越的专业培训以及专业学习的学院 能够提供量身定做的系列培训以符合需求，也可为业主或一线管理员工提供远程学习课程学习可以通过两种方式，一种是在遍布英格兰、威尔士、苏格兰和北爱尔兰的学院以职工脱产形式学习；另一种是以远程学习方式进行CIH资格认证的学习，CIH资格认证是一种适合大多数人的学习方法,2023/2/19,8,区别和启示1、区别英国的物业类型相对单一，尤其是住宅以别墅为主，物业管理相对比较简单，工作重点侧重于解决技术层面的问题而我国住宅以集合式为主，相邻关系和共有关系复杂，物业管理公司侧重于公共关系的协调和公共事务的处理,2023/2/19,9,2、启示1政府对物业管理活动中的干预和监督不可缺少 2 加大对物业管理从业人员的培训，是提高物业管理服务水平的根本途径3 可借鉴英国特许房屋经理学会的培训制度,2023/2/19,10,美国美国是现代物业管理的摇篮，自20世纪70年代人类进入信息社会以来，美国的物业管理逐渐形成了一套包括宏观政策法规、中观行业管理和微观公司物业管理在内的成熟而有效的管理系统 美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高 物业管理作为社会管理事务，主要由业主和企业及行业协会负责，政府基本不予干涉,2023/2/19,11,高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一 美国物业管理资质分三种：CPM，注册物业经理（Certified Property Manager）ARM，注册住房经理（Accredited Residential Manager）AMO，注册物业公司（Accredited Management Organization）还有一种过渡性的称为CPM Candidate，是成为注册物业经理前的专业资格,2023/2/19,12,物业管理从业人员资格及培训美国物业经理职位分为三个层次：1物业管理最高层次为资产经理（Asset Manger）2其次是物业经理（Property Manger）3最低层次是楼宇经理（Site/Building Manger）,2023/2/19,13,物业管理从业人员资格认定与培训 从业人员资格认定，主要由全美物业管理协会（IREM，1933年成立）进行。目前，美国有三种资质的认定：注册物业管理经理（Certified Property Manger，简称为CPM）合格楼宇经理（Accredited Residential Manger，简称为ARM）合格管理公司（Accredited Manger Organization，简称为AMO）,2023/2/19,14,借鉴与启示美国物业管理职业资格制度对我国的借鉴严格的职业资格管理，确保了物业管理从业人员的基本素质 物业管理职业资格认定（或注册）虽采用自愿原则，但是否取得职业资格已经成为社会评判物业管理从业人员和其所在机构是否具备管理能力的重要依据 培训、考试及资格认定（或注册）一体化的管理模式 专业技能和职业操守是取得职业资格的必备条件,2023/2/19,15,美国物业管理职业资格制度对我国的启示建立职业资格制度是现阶段物业管理工作的当务之急 建立职业资格制度是解决物业管理现实问题的有效手段 实事求是地设置职业资格的分级体系、培训课程和考试科目,2023/2/19,16,美国物业管理的内容首要任务是物业经营日常维修保养依靠专业公司保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同物业管理一般不设24小时值班,2023/2/19,17,美国物业管理的发展特点物业管理边界在法律上（往往是通过合同和公约来界定）和物理外观上十分清晰 实际工作中，服务的量化指标尽量变小，减少纠纷 物业管理的专业化水平高 地方化的财政政策对政府和私人在物业上的关系起到积极的协调作用,2023/2/19,18,物业管理服务遍及社会各个领域 管理细分与专业化 职业化体系完备提供优质服务收费有章可循,美国物业管理经理人有三类：楼宇经理，物业经理，资产经理,主要表现在：服务体系严密，管理资料齐备，努力创造舒适、人情味的居住环境，对物业管理从业人员素质的高要求，在物业保险上作较多投入,两种计算办法：一种是根据物业管理公司与业主之间已经达成的年度预算总额的百分比收取，二是根据利润来计算管理费用,2023/2/19,19,日 本,（一）超前管理意识 日本物业管理超前意识不仅体现在物业早期介入方面，而且在物业尚未交付使用前，就对房屋和设备设施做了中、长期的维护保养计划,（二）高度重视清洁工作清洁人员应持证上岗，在日本整个物业管理活动中，清扫工作是物业管理全部业务量的65.20%,2023/2/19,20,（三）重视各类人员的培训培训分为三个层次：协会培训、企业培训和社会培训一般学历教育由社会承担企业培训是根据企业发展的需要，进行规章制度、岗位职责、考核等方面的培训协会则是站在行业的角度，对物业管理发展中存在的问题进行探讨,2023/2/19,21,多元化的投资体制 1国家投资建设住宅 2金融机构投资建设住宅 3企业投资建设住宅 4个人投资建房或购房 5合作建房以及其他形式的投资建房,新加坡,2023/2/19,22,物业管理资金的来源1政府津贴2建屋发展局预留费用3管理费4物业管理单位开展便民服务等收入,管理费组成：聘用管理员工的薪金及福利补贴等；机电设备、消防系统的维修与保养；公共设施维修与保养；组屋内清洁、保安及庭院绿化管理；公共部位电、水费，办公用品费等杂费；建屋发展局下设的物业管理处（不指基层管理单位）出租商业中心、商务的租金收入及服务收入。,2023/2/19,23,管理内容,（一）对售租后的公共住宅内部装修的管理,（二）组屋内公共设施的保养 1住宅楼的维修 2电梯的保养与维修 3户内水电卫生设备的保养服务 4公共电视天线 5公共住宅楼下旷地的管理 6停车场管理 7垃圾的处理,2023/2/19,24,香 港,1、香港物业管理的起源和发展 香港物业管理来源于英国，60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售，多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管 1970年制定了多层建筑物条例，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。“业主立案法团”由半数或半数以上的自住（用）业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务,2023/2/19,25,进入80年代，成立“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。前者主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务 1987年设立工作小组，向政府建议制定“公共契约指引”并推动修订“不平等公契”等重点工作 1989年，成立了“香港物业管理公司协会”，主要的物业管理公司都是协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督,2023/2/19,26,2、房屋的维修、保养与管理公共屋村经常性养护：内容包括疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平顶漏水，调换损坏的窗玻璃等预定计划的维修，如定期粉刷房屋的外墙，重新油漆栏杆，调换水管，清洗饮用水箱等,2023/2/19,27,居 屋 主要工作范围是：1居屋的保养与维修 2居屋的安全保卫 3居屋的清洁服务 4居屋的物业保险,2023/2/19,28,私人楼宇香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管 理原则，政府持平衡、协调的立场,2023/2/19,29,其他楼宇商场 确保楼宇设施和结构不随意更动 增加商场人流以增加其营业额 交通便捷、停车有位对商场至关重要,2023/2/19,30,工业大厦工业大厦是最难管理的物业，其存在的问题主要有：公用部位与防火通道易受堵塞厂家存储易燃物品易造成火警机器与存货超过楼面结构所能够承受的荷载机器运行时的振动过大厂家搭建违章建筑公用电梯及公用货物装卸而引起的纠纷因使用不当或频繁使用，造成房屋损耗严重，养护维修费用高，电梯与其他楼宇设施容易受损由于使用过度，人多手杂，楼宇难以保持清洁,2023/2/19,31,办公楼办公楼的管理主要是保持高贵的气派和洁净典雅的环境,2023/2/19,32,3、物业管理的财务安排编制管理预算案在接受管理任务时应弄清管理的各个方面各项职责进行经济分析，核算所需经费开支根据所需的经费开支确定应有的收入,2023/2/19,33,管理费的厘定管理维修人员的薪金，长期服务金，医疗、劳保等费用；公共地方和公用设施的维修、保养费；清洁用料和服务费；公用水电费；火灾及共用部位的责任保险；管理处差饷（税金）、电话、文具及杂费；其他和管理有关的费用；不可预见性开支,2023/2/19,34,公屋租金的厘定租金构成应包括：房屋维修费、管理费、折旧费、利息、税金和保险费、地租，这即成本租金，不仅为自身的再生产还可适当积累以扩建、增建新房，则叫扩大再生产。能进行扩大再生产的租金除了包括上述八项因素外，还应包括一定的利润，即所谓九项租金或商品房租金,2023/2/19,35,香港公共屋村的厘定受以下因素的影响：住户的负担能力 屋村的对比价值 税金增加额 通货膨胀及维修和管理费用的增加,2023/2/19,36,4、物业管理的法制化（1）香港房屋管理的公共契约公共契约属于协议、合约性质，反映楼宇、屋村各个方面的共同意志，由各方共同审定，共同遵守执行。公共契约具有法律效力，它的制定、执行和修改，均须以有关法律、法令为依据，在法律上对签署各方，包括发展商、管理公司、业主及其承租人都有约束力，各参与公共契约签署者均须遵守,2023/2/19,37,（2）房屋管理的法律依据 房屋条例 多层大厦（业主立案法团）条例 规划条例 建筑物条例 消防条例 公共卫生条例 防止贿赂条例,2023/2/19,38,5、物业管理人员的培训 香港楼宇及屋村管理培训课程，大体上分为四大类：基层管理员、护卫员培训工程 初级管理阶层员工培训工程 中级管理阶层员工培训课程 高级管理职员培训课程,
