【广告策划PPT】08昆明北市区商业提案.ppt
,北京合晟尚圆房地产顾问（中国)有限公司二零零八年五月十三日,商业策划方案,中国地产商域网,第一部分、我们的市场在哪里？,北市区商业市场调研,周边在售商业及租赁市场调研,No.1,江东和谐世纪,No.2,实力.郡城,No.3,官城嘉年华,No.4,大成蔚蓝时代,No.5,立欣州,总结,北市区地图,黄金地段，商业氛围浓郁此区域商铺均价约在9000-12000之间,此区域商业均价约在5800-10000元/平米,此区域商业氛围最成熟10000元-13000元/平米,此区域商圈目前正在成熟商铺均价约6800-9000元/平米,项目周边10公里范围商业市场调研,X,Y,北京路延长线,此片区铺面流通价格大多集中在1000012000元/，租金集中在4060元/月。其中以北辰财富中心的租金最高，主力店除外，租金面积区间在80200元/月，出租情况较好主要经营业态有便利店、餐饮、茶秀、休闲场所、美容、美发、浴足、网吧、家庭饰品、服装以及中介公司、装修公司等。,X,Y,北辰大道,此片区铺面流通价格大多集中在800011000元/之间，租金集中在3050元/月.出租情况良好，经营业态主要有有便利店、餐饮、茶秀、休闲场所、美容、美发及药店等。,X,Y,银河大道沿线,此片区铺面由于近年新建成小区入住率的提高以及其它城市基础配套设施的完善（春之城、美景新城），目前流通价格集中在900012000元/之间，较两年前有了较大提升。租赁价格集中在3550元/月之间，出租情况良好，空置率较低。其经营也套主要有便利店、餐饮、茶秀、休闲场所、美容、美发、浴足、网吧、家庭饰品、服装以及中介公司、装修公司等。,目前整个北市区08年在售商业楼盘较少，且均为住宅底商的业态形式存在，按照规模及品质来讲，江东和谐世纪的商业是北市区目前在售楼盘中的佼佼者，但是由于片区商业的还不够成熟，整个北市区北京路沿线周围整体商业售价均在11000元/平米。目前整个北市区商业物业经营状况良好，项目片区租赁价格均在30-50元/平米之间，铺面投资收益相对较为合理，随着整个北市区商业服务设施、生活服务设施的逐步完善，北市区必将由“睡城”变为“活力之城”，届时，整个北市区的商业物业销售价格以及租金价格都会有较大提升，商业物业的投资回报率也会更加趋于合理。,综上所述,第二部分、我们卖什么？,产品功能定位及优化建议1、产品说明2、项目布局研究分析3、项目建筑层数研究分析4、产品户型研究分析5、产品优劣势分析6、项目优化建议7、物业管理建议,1、产品说明,本项目商业建筑面积约：50000平米，建筑形态为1-3层，基本为独立底商，附加少量住宅底商。整个项目已经开始施工，预计2009年3月份交付使用。,商铺定位我们商铺的优势,第三部分、我们优势在哪里？,从项目整体规划分析，本项目的商业一共分成两大部分，分别位于北京路延长线的两侧，总建面5万平米。如果仅仅是为社区的生活配套服务，其明显过于太小，而5万平米的集中商业也很难作为普通小商铺分割销售。所以，本案的商业既要能满足社区的日常消费，又要辐射到周边10公里形成区域性的商业中心。,因此，本案的商业总体定位是：,区域性的街区商业,项目定位,北辰财富商圈北京路商圈,我们商铺的优势.,本案,昆明副北城中心北京路延长线,昆明城市中心金星立交桥,地段之王,9大优势全面突破北市财富中心性价比,项目SWOT分析优势分析,160万平米的居住大社区20万消费人群的聚集之地（北市区）熟了，成熟了，即将结果了！,9大优势全面突破北市财富中心性价比,9大优势之1：庞大消费群体优势,3、地理优势项目位于北京路延长线核心中轴，是连接北城与市中心的必经之路，必将吸纳更多的消费人气。,2、区域优势北市区将作为昆明市最大最完美的副城区进行规划。按照昆明主城北市区规划概要的蓝图，北市区规划以北京路为轴线，沿线分布高档住宅区及必要的生活配套设施，而本项目就位于北市区规划发展的核心区域；,4、交通优势北京路改造的完成，使北京路成为整个昆明交通通达性最好的道路，多条公交线路与昆明全城其它区域形成有效互动，如K1、23、25、57、61、67、79、92、96、119路等。,5、配套优势项目地处北市核心，周边生活服务设施完善。医疗、学校、购物、休闲、娱乐等生活服务设施一应俱全。,9大优势全面突破北市财富中心性价比,7、管理优势项目采取“物业公司统一管理，分散经营”的商业管理模式。个性化的消费需求又要求商业经营有足够的灵活性，分散经营恰好可以满足这样的经营要求，又能最大程度发挥个体经营者独立经营的积极性。,6、商圈优势随着北辰财富中心、加上项目对面沃尔玛的开业，以及和谐世纪超过20万平方米体量的商业面积，加上本项目5万平方米社区商铺的开发建设，北市区必将形成以北辰财富中心为核心，辐射整个北市区的区域商圈。,8、定位优势以社区居民和商圈业态需求为服务对象，两种消费人流相互影响相互补充，倡导体验就是生活的消费理念，构建一种新的生活方式和新的思维方式，创造集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、学习和旅游等功能于一体的一站式消费服务中心。,9、服务优势项目由华兴物业管理有限公司进行管理，必将为入驻经营客户及顾客提供一个舒适安全的环境，包括卖场的环境、设备的保护、安全保卫、管理等。,9大优势全面突破北市财富中心性价比,一个非常适合投资的财富商圈！,一个非常成熟的北城财富商圈！,一个即将崛起的财富之窗！,金星立交桥,项目本地,沃尔玛,第一人民医院,北辰财富中心,财经大学,金融财政学院,游泳馆,项目SWOT分析,S（优势点）,W（劣势点）,O（机会点）,产品自身有其它同类产品无法比拟的先天优势，以及合晟尚圆强大的客户资源。,市场遇冷，客户持币观望，银行信贷紧缩等；,产品分布不均匀，产品两边被马路阻隔分成两部分；项目为期房，一般商业的销售现房是比较热销受欢迎。,T（威胁点）,产品客户群定位,第四部分、我们卖给谁？,本项目取得成功销售的最最核心要素：客户资源掌握与刺激销售策略,客户群体来源分析,本项目核心客户群定位,自营型客户,投资投机型客户,客户资源的寻找，并有效的抓住，促使成交！,购买客户,经营客户,本案的业主（自行购买精英）；周边居民（自有投资者或购买后自己经营）；市场上的商铺投资者；以获得稳定收益为目标的投资基金（引进大型主力店后整体转让）；金融机构如银行客户、证券客户；品牌服饰专卖店客户；药店经营客户；企业股东；矿企老板；省外投资公司；商会贵人；实体经营者。,个体工商户；精品专卖店；餐饮经营者；服务性行业；连锁超市（小型）；集中商业引进的主力店（大型连锁超市）；康体中心；网吧、电玩娱乐行业；房地产装饰装修企业等。,销售节奏,第五部分、我们卖多久？,销售节奏,7月,8-9月,10月,11月,12月,09年1月,09年2月,前期筹备期,蓄水期客户积累,强销期,开盘：9月底10初,持销期,尾盘销售期,注释：1、建议本项目商铺的开盘在九月中旬开盘，参考项目对面“沃尔玛”开业的时间以及客户 最终蓄水的情况做最后的定夺；2、本项目商铺的预售许可证建议争取能否在8月中下旬拿到；,项目营销推广1、产品卖点分析2、项目案名建议及分阶段推广主题策略3、分阶段推广策略,第六部分、怎么卖营销推广？,1、产品卖点分析,产品卖点分析,城市中央生活区，地段之王，商业潜力大；,社区生活人群档次高，商业价值高；,七十年产权，世代财富矿脉；,弹性空间大，可以根据经营业态改造；,2、项目案名建议及分阶段推广主题策略,a、项目案名建议1,金江商业街,金江北城天街,a、项目案名建议2,b、分阶段推广主题策略,第一阶段广告主题语,虎踞盘龙江 财富黄金岸,发布时间：2008年8月15日发布媒体：户外路牌工地围墙销售部包装,第三阶段广告主题语,黄金街铺雷霆登场 激情分享财富盛宴！,发布时间：2008年9月底-10月初（开盘期间）发布媒体：户外路牌电台春城晚报、生活新报、云南信息报,第四阶段广告主题语,70年产权 坐享三代！,发布时间：2008年10月-11月（开盘后）发布媒体：电台春城晚报、生活新报、云南信息报,第五阶段广告主题语,商脉之源 财富涌动！,发布时间：2008年11月-12月（开盘热销期）发布媒体：电台春城晚报、生活新报、云南信息报+软文,谢谢聆听！THANKS,北京合晟尚圆房地产顾问有限公司2008.5月13日,GOOGLE,一样的,不一样的,方法,网络免费寻找客户概述,一、搜索引擎：google,yahoo,msn,ask,baidu等二、目标国的黄页网站和工商目录三、展会商的网站四、B2B网站 五、行业网站,概述,GOOGLE,How toGOOGLE,选择Google的原因,检索网页数量达24亿，搜索引擎中排名第一 平均每天使用Google搜索引擎的人数达2亿人 支持多达132种语言，包括简体中文和繁体中文网页级别技术PageRank能够提供准确率极高的搜索结果 还有很多尚在开发阶段的令人吃惊的设想和功能 只要客户上网，就可以找到他们！,概述,GOOGLE,How toGOOGLE,关键字,概述,GOOGLE,How toGOOGLE,+,搜索办法,关键字+高级检索/多语言/图片/目录检索,概述,GOOGLE,How 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