四川宜宾晶鹏厂区地块项目投资建议书87p.ppt

宜宾晶鹏项目投资建议书（2010.6.17）,目 录,第一部分：宜宾整体市场分析第二部分：项目住宅定位第三部分：项目商业定位第四部分：项目强排方案以及项目测算,第一部分：市场分析,一、城市概况 城市规划 城市经济发展状况 小结二、房地产市场分析三、区域商品房市场分析,被称为“万里长江第一城”。举世闻名的名酒五粮液，即产于这里，发达的酿酒工业使宜宾成为名副其实的“中国酒都”。宜宾位于四川省南部，川、滇、黔三省结合部，长江零公里处。全市地貌以中低山地和丘陵为主。,城市规划川南重点城市,“一枢纽”综合交通枢纽“一城”百万人口大城市（目前城区人口约50万）“两中心”商贸和物流中心“四基地”酒类食品基地、综合能源基地、化工轻纺基地、机械制造基地,城市规划“一城”“两中心”“四基地”,五粮液集团,天元化工,丝丽雅集团,城市规划四川宜宾临港经济开发区,2009年12月，四川宜宾临港经济开发区举行挂牌成立大会，这是四川省至目前为止惟一以“临港”命名的省级开发区。四川宜宾临港经济开发区位于宜宾市东部，通过长江大桥与宜宾主城区相连，宜宾港处于其中，包括白沙湾街道办事处、沙坪镇行政区域和李庄组团、盐坪坝、罗龙、阳春坝、长宁沿江工业园及港口群，规划面积193公里。,四川宜宾临港经济开发区,江北区：离心向心式向北发展,天柏：线性发展趋势,老城区：只拆不建内部调整,南岸东区：土地价值向三江口蔓延，金字塔机构已经形成,下江北区：向东北方向继续延伸,城市规划“一区九县”,辖一区九县，即翠屏区（中心城区）、宜宾县、南溪县、江安县、长宁县、高县、筠连县、珙县、兴文县、屏山县。幅员面积13283平方公里，人口527万。中心城区人口约50万。,城市规划中心城区板块划分,项目,城市规划宜宾县城与中心区已融为一体,位置宜宾县城柏溪紧邻金沙江，距宜宾市中心城区仅13公里，距中国第三大水电站-向家坝水电站12.6公里，交通县城柏溪与宜宾中心城区已建成有10分钟快速通道-翠柏大道相连接。城区建设县城老城区已建成面积4平方公里，正在建设中的铁北新区面积达10平方公里。,宜宾城区地图,宜宾县,宜宾县城柏溪区规划,柏翠大道,项目位置,城市规划中心城区各板块功能定位,2009年GDP总量已经达到720.78亿元，居四川省第四位。,2002-2009年宜宾市GDP总量 单位：亿元,城市经济宜宾市GDP总量居四川省第四,2002-2009年宜宾市三大产业GDP占比 单位：亿元,从产业结构来看，第二产业仍占主导。2009年三大产业结构的比重为17.1：55.8：27.1。城市经济发展主要由第二产业推动。,城市经济宜宾县是市内第二大经济体,第一经济体：翠屏区（中心区）GDP总量:283.97亿，增幅：12.1%；第二经济体：宜宾县GDP总量：90.5亿增幅：14.9%,2002-2009年宜宾全社会固定资产投资及房地产开发投资情况 单位：亿元,城市经济房地产投资比例仅为10%,固定资产总投资呈现强势升上趋势，09年同比增幅达到41.33%。宜宾市房地产投资占固定资产投资的比重小，约为总体投资的10%左右，低于全国平均水平（2009年约为16.1%）,城市经济城市GDP快速增长,2004-2009年宜宾市人民生活水平相关数据,固定资产投资的快速增长，2009年增幅为41.4%。GDP平稳快速增长，2009年增幅14.9%。,访谈纪要,2009年宜宾临港经济区建立宜宾行政及经济区开是发生重大变革，未来宜宾将形成翠屏区（现有的主城区）、临港区、宜宾县柏溪镇三大主城核心区，远期南溪也将纳入主城区范围宜宾县柏溪片区目前的城建主要为金沙江重建、工业搬迁、翠屏新区建设。2005年宜宾才正式进入房地产开发的时代，在此之前一直都是处于城市规划的阶段。起步时间晚，造成现阶段宜宾城市的发展相对滞后。（2009年，宜宾市城镇化率为36.56%，与川南5市比较来看，与位居川南5市第1位的自贡比，相差4.26个百分点，与位居第4位的泸州比，也差2.23个百分点。）未来宜宾城市的开发重点将分为三个重点方向“三江口”规划的宜宾CBD，区域主要以旧城改造为主，现在由政府主导；“下江北”临港经济开发区”，发展新区，未来将有大量的土地供应；“翠屏新区”主城中心重点拓展区，主要发展方向为柏溪，现在重点区域为“铁北新区”，未来将有大量的土地供应。,*翠屏新区总用地面积约4688亩，总投资约为100亿元，是以行政办公、大型商业、文化休闲、居住为主的综合功能新城区。*三江口（CBD）：宜宾未来的城市名片，总投资约为100亿元，规划用地面积200.36公顷，分AB两区，以中央商务区为主。,宜宾市为川南经济强市，是一个以第二产业发展为主导的城市，约占经济总量的55%；2009年GDP总量为四川省第四，但宜宾的城市发展严重滞后城市建设现状不如经济欠发达的的自贡、泸州等邻近城市。房地产开发投资额水平低，仅占固定资产投资的10%左右，低于全国平均水平。随着城市基础建设的逐步升级，区域长期压抑的房地产开发可能将得到较好的发展。根据宜宾市城市总体规划，宜宾将向着人口超百万和中心城区建设用地超百平方公里的方向发展，重点发展区域有“三江口”“下江北临港经济开发区”“翠屏新区铁北新区”。到2020年的宜宾将是川南地区经济强势的特大型城市。宜宾市中心城区的人口将达到100万以上，建设用地也将达到102平方公里，将主要向西区延伸。根据宜宾市城市总体规划，2010年2015年，宜宾首先将推动西区、天（池）柏（溪）组团等区域的开发，区域的开发为项目的发展带来了机会。,小结,一、城市基本面概况二、房地产市场分析 概述 近期政策影响分析 土地市场分析 商品房市场供需分析 商品房市场结构分析 小结三、区域商品房市场分析,第一部分：市场分析,与一二线城市不同，宜宾城市所受到的政策影响较小。住宅市场呈现“供不应求”的特征。鲁能是目前唯一进入宜宾市场成功开发的外地大型品牌企业。其他的均为宜宾本地开发商及周周边开发商（如自贡）。以高层、小高层的中低档住宅产品为主，产品细分不明显，花园洋房、别墅等产品极少。,概述,政策分析新政影响分析,访谈记录新政影响小,专业机构访谈：宜宾市的相关按揭与一次性付款的比例约为6：4.所以个人按揭的收紧，对于被市场造成了一定的影响。从各个楼盘的销售现场的情况，宜宾当地银行针对外地人的三套房已经“停贷”，但宜宾市场发展主要由城市自然性增长驱动，对大多数楼盘的销售影响较小，如在5月29日开盘的青年城，开盘当天便销售260多套，销售率在60%以上。宜宾市场本来住宅产品就存在供不应求的情况，大多以满足自住需求为主。新政影响小,土地市场分析土地供应量少,462.6亩,宜宾市总体土地供应量稀少，从2004年到2009年，宜宾市的年平均土地供应量约为462.6亩。,土地市场分析楼面单价在650元/以下,2004年以来，宜宾市出让土地的楼面地价趋稳。基本保持在650元/以下。2007年楼面地价最高，为611元/。,土地市场分析07，08年土地成交附表,土地市场分析09年土地成交附表,商品房市场分析市场供不应求,2000-2009年宜宾供需情况,市场分析平均成交面积在100左右,市场分析主城成交均价为3100元/,2009年各区域价格及总价水平,访谈纪要,从城市去化速度量来看，消化量最大的为主城区（翠屏区）的年消化量约在8090万方；然后是宜宾县的年消化量约在50万方左右；其他的南溪、长宁等地区的年消化量仅有2030万方。宜宾陆续有外来开发商前来华润、万方等大型开发企业都做过接触，但是目前仅有鲁能一家在宜宾开发得较为顺利；由于宜宾政府比较复杂，地产开发的地方保护主义强。本地开发企业占据了市场80%的份额。同时商业地产的发展也有同样的状况。市场规范程度较低，宜宾很多开发商在买到土地后才开始调整容积率。如骏逸江南项目容积率就是由2.0调整到4.2。在预售条件上，宜宾房地产执行的规定与四川省一至“卖图纸”的情况十分少见。有种说法商品房预售需要达到投资50%才可以预售，但目前尚未执行。,07年以前，市场反映，供需；07年以后，市场销量迅速抬头，需供。总体来说，目前宜宾商品房市场现阶段呈现出“供不应求”的状况。宜宾土地市场供应量紧缺，2004年以来年平均土地供应仅有462.6亩。这在较大程度上，激化了宜宾商品房市场供需矛盾。宜宾主城区2009年的市场销售均价为3100元/平方;目前销售均价已经达到了3500元/平方，宜宾县城住宅品质较高的住宅产品均价3200元/平方。,小结,一、城市基本面概况二、房地产市场分析三、区域市场分析 整体市场格局分析 重点项目分析,第一部分：市场分析,区域商品房市场格局分析,项目,从目前宜宾市场成交均价来看，成交均价较高的产品主要集中在南岸区，南岸东区和西区，均价在3700元/。区域内集中了现在宜宾品质最高的楼盘。项目紧邻的天柏组团的成交均价仅为2500元/。,区域商品房市场格局分析,莱茵河畔项目是宜宾市首个纯欧式风情大盘，是目前宜宾市的首席高档楼盘，位于宜宾市南岸东区，由宜宾丽雅置地有限责任公司开发，总建筑面积83万平方米，总投资约20亿元，2005年开始开发，2006年销售。整个项目已经到了开发尾声三期住宅。最近一次楼盘销售均价为4200元/。,开发商：宜宾丽雅置地有限责任公司规划设计：英国合乐集团有限公司景观设计：广东棕榈景观规划设计院建筑设计：上海建筑设计研究院物业管理顾问：深圳市万科物业管理有限公司项目地址：宜宾市南岸航天路中段,重点楼盘分析莱茵河畔,重点楼盘分析莱茵河畔,莱茵河畔目前没有新盘推出市场，2009年11月推出的产品为项目的小高层部分，销售均价为3500元/。项目三期预计在2010年6月下旬推出，产品形态同样为小高层产品，销售均价预计在4200元/左右。,重点楼盘分析莱茵河畔,整个项目规划设计了4大景观广场，6条特色商业街，8座主题商业裙楼，10栋独立景观商业将特色商业、主题商业、景观商业汇聚一体。已经形成中高档次的商业聚集，商业有较高档次的电影院星美电影院线。现在项目的集中式商业中心（总体12万方、纯商业9万方）还处于论证阶段。,重点楼盘分析莱茵河畔,重点楼盘分析鲁能鑫领域（鲁能山水绿城）,宜宾鲁能开发（集团）有限公司是山东鲁能集团于2000年12月13日在宜宾注册成立的有限责任公司，注册资本金2亿元人民币，宜鲁合作项目总规划面积约6.08平方公里，（目前已经拿下的为3.2平方公里）投资约60亿元人民币。整个项目开发集中在宜宾市区南岸西区。鑫空间是鲁能地产开发接近尾声的产品。目前整个鲁能山水绿城的总体待开发面积约为2000亩。,鲁能山水绿城,重点楼盘分析鲁能鑫领域,项目为高档中高层纯居住宅区，由14栋电梯呈半合围式面向中央景观组合而成，其中11栋321层点式高层、3栋311层点式高层，总户数2124户。,每户都有入户花园、景观大阳台，顶跃产品都含带屋顶花园。入户大堂以酒店式标准装修。,重点楼盘分析鲁能鑫领域,重点楼盘分析鲁能鑫领域,鑫领寓成交峰值为1月份,最高月份成交182套。其中今年2月份成交35套，与去年12月份相比，同比下跌71.54%；今年2月份成交均价3907.65元/，与去年12月份相比，同比上4.98%。目前成交均价为4200元/,重点在售项目分析TOP10销量,2009年四季度至2010年一季度宜宾市主城区楼盘销售排行TOP10,2009年4季度2010年1季度期间（半年时间），宜宾市前十楼盘的单盘半年的平均销售量约在约在4万5万左右。其中以滨江国际社区的单盘消化量最高为16万方。此期间为市场过热阶段，市场数据反映“失真”，按照保守估计，在宜宾城市品质较好且受市场认可的楼盘的年消化量应约在68万方左右。,访谈纪要,从城市去化速度量来看，消化量最大的为主城区（翠屏区）的年消化量约在8090万方；然后是宜宾县的年消化量约在50万方左右；其他的南溪、长宁等地区的年消化量仅有2030万方。1999年鲁能与宜宾政府谈下6.4平方公里土地开发及整理（实际开发3.2平方公里。通过3年的前期研发及准备，鲁能04年才推出新盘碧丰园等小区，销售价格为当时最高1500元/平方米。鲁能在宜宾一年消化体量在20万方左右，占整个市场的20%左右。宜宾当时南北的房地产市场差距不大。差距从06年开始，南区明显优于北区。江北主要是老的工业厂区，可开发区域与拆迁的区域有限。对于宜宾购房客户主要为：煤炭老板、五粮液等大型国企及相关往来企业中高管，公务员人群。对于现在项目所在位置柏溪区，宜宾市主要分为三个功能定位“铁北新区”宜宾县发展的新区，但目前给人的印象是配套不完善；“以224为界，紧邻宜宾市区”啤酒广场为中心的老城区，配套较完善，属于主城中心区；“以224为界，往宜宾县城”县城区域，配套不完善，不属于主城中心区。,小结,宜宾土地市场供应量紧缺，2004年以来年平均土地供应仅有462.6亩。这在较大程度上，激化了宜宾商品房市场供需矛盾。商品供不应求，在售楼盘的开盘销售率都保持在较高的程度。据估算、品质较高的楼盘的年平均销售量约在6万8万方左右。现在宜宾市最高档次的楼盘集中在南岸东区和西区，以莱茵河畔和鲁能开发的鑫领域为代表，均价在41004300元/。项目临近天柏区，处于宜宾市中心重点拓展区。目前柏溪区内整体房价在2500元/左右。项目所处啤酒广场附近楼盘的均价为3200元/平米。,第二部分：项目住宅定位,一、位置二、交通三、配套四、区域规划五、周边住宅产品分析项目六、住宅产品定位,基本指标,地块一：用地面积37816平方米,地块二:(代征)用地面积8225平方米,山城啤酒厂,山城啤酒广场,翠柏商贸城,地块三:(代征)用地面积2417平方米,位置位于宜宾县城柏溪区,项目位置,至宜宾县,至宜宾市,至宜宾市,配套项目周边配套较完善、生活氛围较浓,项目周边生活配套完善、超市、农贸市场、小学、医院等生活配套齐全,配套项目周边以中低档次的社区配套为主,项目东侧啤酒广场,项目北侧啤酒厂,项目南侧配套,项目西侧银行,区域规划,宜宾县老城区（柏溪片区）,本案,特别新区,工业园区,翠屏区天池片区,县政府新址,金沙江,宜宾市政府将迁至该区域,交通规划,本案,宜水高速,内宜高速未来将改道，成为市政道路,机场、内江,宜宾市区,火车站,昆明,金沙江,金沙江大桥（在建）,地块规划,本案,一级土地整治待整区,拟出让地块（商住）市政广场、酒店等,长虹配套用地（商业金融）,电厂（将拆迁）,旧城改造,项目周边重点代表项目,项目周边在售住宅产品分析万兴现代城,万兴现代城是四川宜宾兴业集团有限公司2008年倾力打造的一个高品质楼盘，位于翠柏大道黄桷树，交通便利，生活、医疗、学校等设施配套齐全。整个地块规整有序，地形平缓，宜宾县城三条主要街道在此交汇，将整个地块划分成6个区域。,项目周边在售住宅产品分析万兴现代城,项目周边在售住宅产品分析万兴现代城,2009.Q12010。Q2万兴现代城成交均价走势 单位（元/平米）,2009.Q12010。Q2万兴现代城成交量走势,项目周边在售住宅产品分析南山星城,项目周边在售住宅产品分析南山星城,项目周边在售住宅产品分析南山星城,2009.Q42010.Q2万南山星城成交均价走势 单位（元/平米）,2009.Q42010。Q2南山星城成交量走势,项目周边在售住宅产品分析金沙尚品,“金沙尚品”项目一期由6栋高层电梯公寓和6栋多层建筑组成，开盘价格在3200元/平米3300元/平米左右。目前项目尚未取得预售许可证，根据销售现场状况来看，推出640套（1#5#高层），在5月27日开始认筹，到现在仅剩下56套。,1#,2#,3#,4#,5#,访谈纪要,从宜宾县配套不齐全，交通单一，宜宾县目前没有可供开发的资源，而已224为界限的翠屏新区也主要以住宅开发和工业开发为主。单盘的年消化量约在68万方左右。山城啤酒厂为宜宾县最中心位置，如果有楼盘推出，3000元的单价没有问题。宜宾车库较为好卖，莱茵河畔车位已销售50%，车位价格在5-8万（09年下半年开始销售）。目前宜宾主城区商业一层均价1-2万元、二层均价6-7千元。面积50200。宜宾客户更多看重第一地段、第二配套、第三户型、江景并非当地人居最为看重的首要条件。,访谈纪要成本数据,高层：13001500元/（目前最高的建安成本为莱茵河畔，平均建安成本为1700元/）绿化景观：按景观面积计200400元/配套费：宜宾县30元/（宜宾市区45元/），异地人防：15元/,项目住宅产品定位,形象定位：中高档次综合生活社区市场定位：引领区域市场，做品质标杆客户定位：面对主流市场宜宾县以及宜宾市区的首置首改、客户产品定位：两房（80100）、三房（100120）,第三部分：项目商业定位,一、项目商业发展环境分析二、项目商业SWOT分析三、项目商业规划方案（不含酒店）,宜宾县商业现状商业街,宜宾县商业主要集中在翠柏大道、长江路，全长约2.7公里；长江路是宜宾县老核心商业圈，以百货、服装、通讯等业态为主；翠柏大道经营业种多，以建材、家居、服装、百货、汽配、经济酒店、餐饮等业态为主。其余街区主要以社区配套为主。宜宾县商业以街区底商为主，商业形态单一、陈旧、落后，无整体规划，业态分散。,宜宾县老城区,长江路商业：租金约150250元/，售价约1000015000元/；,长江路,翠柏大道,本案,宜宾县商业现状,宜宾县老城区,长江路,翠柏大道,翠柏大道商业,翠柏大道商业：租金约50100元/，售价约700010000元/,本案,宜宾县集中商业现状翠柏商贸城,翠柏商贸城位于宜宾县城区锦丝路，即二二四片区；商贸城由宜宾成中集团打造，总建筑面积约55000平方米，近5000平方米的中文化广场，设有可停泊300多辆小车的地上、下停车位。经营业态：负一层：超市、电玩 一层：百货、银行、餐饮、婚庆 二层：百货、茶楼、KTV、餐饮等 三、四、五层：宾馆、休闲娱乐、保健、餐饮等 经营现状：项目是宜宾县休闲娱乐集中地，人气旺，但百货经营差，经过数次调整，原15层为百货，现调整为12层百货，3层以上改成商务宾馆。租金：负一层约1520元/，一层约50元/，三层五层租金约为2540元/（除宾馆），售价：一层为800010000元/，二层约6000元/，三层约40005000元/。,宜宾县老城区,翠柏商贸城,本案,宜宾县集中商业现状翠柏商贸城,宜宾县新兴商业现状万兴现代城（在建）,万兴现代城位于宜宾县翠柏大道黄桷树，紧邻二二四片区，是四川兴业集团打造。兴业集团是宜宾成立于1985年，注册资料8760万元，总资产近亿元，是宜宾优秀民营企业。商业约50000平米，均为临街底铺，共两层，一二层独立动线，面积约15120/间。售价：一层约11000元/,二层售价约6000元/。现仅剩少量门市未售。一期已有部分商家入驻：大家乐超市、餐饮、建材等。项目将改原有部分街铺做2万平米的集中商业,宜宾县老城区,万兴现代城,本案,宜宾县新兴商业现状万兴现代城（在建）,项目商业SWOT分析,商业定位方案（无集中商业）,约1000的超市,第四部分：项目强排方案及测算,一、项目强排方案一(T型地块，非含代征地)二、项目强排方案二(包含代征地块),方案一定位说明,住宅部分+临街商铺（1F）R=5.5,方案一强排方案与技术经济指标,方案一经济测算,测算假设条件土地获取后按上限5.5容积率设计，总建面积（249929），计容面积（207614），楼面单价（545元/），总地价（1.17亿）预计一期住宅与部分独立商业2011年4月动工，2011年10月开盘，2014年4月全部住宅竣工交房住宅：3000元/（09年价，住宅年均6%增长,2.5年销售周期，住宅均价3500元/），商业（1F）：12000元/，车库70000元/个 集中商业平均租金按照30元/平方/月详见附件,方案一经济测算,方案一经济测算,经测算，基本满足集团投资战略要求，项目可行。,住宅+超市（1000）+街铺（12F）R=5.5,项目强排方案二(包含代征地块)定位说明,方案二强排方案与技术经济指标,方案二经济测算,测算假设条件土地获取后按上限5.5容积率设计，总建面积（315613），计容面积（266563），楼面单价（545元/），总地价（1.51亿）预计一期住宅与部分独立商业2011年4月动工，2011年10月开盘，2014年6月全部住宅竣工交房住宅：3000元/（2010年均价，年均6%增长,4年销售周期，均价35284元/），商业（1F2F）：9000（均价），车库70000元/个集中商业（超市）租金按照平均30元/月详见附件,经测算，基本满足集团投资战略要求，项目可行。,方案一 vs 方案二,方案一 vs 方案二,战略发展建议,战略角度：1、考虑本项目为快速回笼资金项目，并主要以本项目作为切入点，打入宜宾本地市场。2、本项目包含两个代征土地（需拆迁），考虑到拆迁时间不可控及拆迁成本的因素，建议将T型地块先做启动（方案一）。3、如拆迁、地价等能够得到当地政府支持，可考虑开发（方案二）。三线城市的第一个中型规模项目，建议项目的战略目标是扩大企业经营规模、锻炼团队、建立良好的政府合作关系、快速回笼现金流四大目标。基于市场及战略角度，建议本项目先按方案一的思路进行，在此基础之上如得到当地政府（拆迁、地价等）支持再考虑方案二的开发。宜宾商业市场尚处于起步阶段，发展不成熟，大型品牌商业综合体存在机会（尤其是核心区）。建议东原地产在宜宾的发展方向：三江口CBD区域商业综合体。翠屏新区、临港经济开发区一级土地整治。,志存高远，生生不息,感谢聆听！,