天津泰安内环项目前期策划报告99P.ppt

天津泰安内环项目前期策划报告,PART 1.市场调研,PART 2.案例分析,PART 3.项目定位,3,项目开发目标理解与操作关键点及难点分析,1,4,减小风险稳健运作实现盈利品牌落地,【项目开发目标理解】,5,【项目地块素质分析】|区位情况,位于贯通中心城区内环线的河东区新开路东侧，临近天津站后广场.地块的四至范围：东至京山铁路，南至久福园小区，西至新开路，北至城际铁路绿化带.,6,【项目地块素质分析】|交通状况,紧邻新开路为天津内环线主干路，项目北侧金钟河大街直接连接快速路河中环线，项目南侧经新开路可以直接到达天津东南半环快速路临近规划的地铁2、3号线（2010年左右开通）公共交通系统较为发达，公交车观光2路、7、407、653、870、821、841、861、868路等项目距正在修建的天津站直线距离仅1公里左右，临近城际列车及轻轨站,外部交通发达,本案,地铁3号线,地铁2号线,7,【项目地块素质分析】|现状情况,项目东北和西北两侧为铁路，交通被阻隔,噪音污染大,项目东北侧为建设中的车行快速路的立交桥,项目东北侧基本无法通行,项目东侧道路较窄车辆无法行驶,新开路地道对于项目影响不大,交通通达性不佳，立交桥、铁路的噪音影响极大，本案不具备高档楼盘的地块素质,8,商业配套成熟：紧邻嘉华国际商圈，沿街中小型商 业发达配套设施齐全：地块周围有超市、医院、饭 店教育系统完善：河东实验小 学、河北教育示范基地、七中、音乐学院、天津工业大学、美 院,【项目地块素质分析】|周边配套,各项配套成熟|生活氛围浓郁,本 案,9,以嘉华国际商业中心为主题的商贸服务区以六纬路至富民路大直沽地区为主体的商贸旅游区以南站、十一经路为主体的商务商贸区确定了十一经路延伸至张贵庄路为商贸物流区以天钢国际会展中心为主体的会占商务商贸区,商务商贸区,商贸旅游区,贸易物流区,商务商贸区,商贸服务区,【项目地块素质分析】|区域环境,区域发展前景良好,本 案,10,【项目地块素质分析】|项目规划指标,宗地总面积：34841.1平方米（包括幼儿园用地2000平方米）规划总建筑面积：162520平方米住宅建筑面积：118500平方米（包括阳台、阁楼）非住宅建筑面积：2540平方米容积率:3.47建筑密度：不大于18.2%绿地比例：不小于43%其他：90/70限制，2008年9月1日之前动工、2011年12月31日前竣工,11,【项目地块素质分析】|项目SWOT分析,不利,市场环境,有利,STRENGTH优势,WEAKNESS劣势,OPPORTUNITY机会,THREAT威胁,放大优势规避劣势抓住机会减小威胁,紧邻内环，区位条件突出具备轨道交通优势；区域居住氛围成熟，配套完善;上市实力企业，品牌优势明显,地块不规则，70/90限制，规划难度大;两条火车道，振动、噪音干扰严重；西南角有污水池，视觉、嗅觉污染；南侧和东侧有供热用烟囱，风水不佳;南侧是老居住区及普通学校，视觉差；,政策引导区域发展,城市规划东移,区域未来价值显现;河东区是价格洼地；商务商业圈发展前景看好;100万元落户天津利好;,70/90政策落实,产品同质化现象凸显,形成跨区域竞争区域内市场未来供应量较大,竞争项目具有鲜明亮点，品牌影响力强;全市竞争项目的客户分流，海河板块的客户截流,12,东侧、北侧铁路产生的噪音和振动影响高楼面价造成的高售价区域价格相对较低，紧邻项目销售价格低地块西侧有污水处理池，产生视觉和空气污染地块南侧、东南侧有多个高耸的烟囱地块形状及其不规则，进深小，不利于集中使用区域是天津市非传统高档住宅区、也非高档住宅核心区面临全市的竞争项目较多无天然景观资源和人文历史景观地块南侧区域是房龄较长的普通住宅区、视觉形象差周边二手房价格较低、租金回报率不足5%地块整体规模较小内向交通较为不便，外出交通不畅,【项目地块素质分析】|项目发展具体存在的问题,13,【项目地块素质分析】|项目操作难点与关键点,区域形象认可度低，市场接受存在认知壁垒,如何实现区域认知壁垒的突破？,区域大体量中低住房，以及两条铁路夹击，不利于树立项目形象,如何实现树立形象的突破？,本案高价产品的供应体量与需求市场的不对等,如何实现供求平衡与高价的突破？,海河以及传统高端住宅区域的高品质大盘的市场竞争,如何实现竞争的突破？,14,宏观市场环境分析,2,15,【宏观市场环境分析】|经济发展状况分析,天津北方经济中心地位日益显赫,伴随着京津同城化步伐的加快，滨海新区综合配套改革试验区进程的深入,解读天津：,3月13日，国务院批复天津滨海新区综合配套改革试验总体方案；奥运会之前，京津高速铁路正式通车，京津之间只需30分钟；天津经济技术开发区名列中国所有开发区之首。,16,【宏观市场环境分析】|经济发展状况分析,企业大量增加|外来常住人口快速增加|带来大量居住需求,由北方经济中心定位和滨海新区开发开放带来的强大区域聚集力，促使常住非户籍人口的大量、快速增加，为房地产市场提供良好的刚性需求。,单位：万人,天津市2007年状况,大量外资、内资快速进入天津市场，天津市企业数量急剧膨胀。,从2003年开始内资在数量和增加速度上明显高于外资，较大地增加了国民财富和天津市国民收入。,截至2007年底，天津市共有注册公司16万个，中小规模公司2.1万个，其中2007年新注册公司近6000个。,17,产业驱动经济发展,经济发展促进房地产业的发展,房地产发展促进城市化进程,产业发展将促进天津的的房地产发展和城市化进程|天津步入高端城市化阶段,【宏观市场环境分析】|经济发展状况分析,18,天津房地产市场最具增长潜力,伴随着天津城市地位的提升，产业的升级和众多品牌开发商的进入:,解码天津房地产市场：,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场,19,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场,中心城区土地成交面积较少|河东区称为城区主力区域,2007年，天津各区土地成交面积共计为1442万平米，平均每亩单价为137万，较06年每亩单价169万要低，主要原因是因为07年成交的地块主要集中在环城四区和远区五县。,20,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场,土地供给|结构改变|工业用地成为主流市场,2008年1-6月份全市共公示出让土地面积约1850万平米，其中工业用地为960.6万平米，占比达52%，已超过房地产用地出让规模889.4万平米。这一趋势主要从第二季度开始明显体现。可见，随着房地产市场的深入调整，供地结构比例在悄然发生改变。,21,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场,土地供给|市内六区供应较少|中心区外围区域成为房地产用地主要供给源,市内六区土地日渐稀缺，在全市供应占比不足3%。上半年供应土地主要分布在滨海新区和远郊区县。远郊区县、滨海新区分别占49%、38%。其中滨海新区公示出让了首宗中新生态建设用地，位于塘沽区青坨子，占地面积为261万平米；滨海新区其次的供应热点集中在汉沽区，因紧邻生态城的规划优势和旧城改造土地整理形成土地放量供应。,22,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场,土地成交|房地产用地成交量呈减缓趋势|工业用地成交出现快速增长,2008年1-6月份房地产用地成交总量为1100万平米，其中，中心城区仅成交30.5万平米；环城四区、远郊五县区、滨海新区成为后市产品供应的主力区域。从地块用途构成来看，居住/商住用地成交总量为568万平米，其中94%以上分布在远郊区县、环城四区，即含住宅的用地9成以上已转向外环地区。,23,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场,上半年，中心城区的房地产用地成交量仅为30.5万平米；滨海新区因中新生态城首宗综合用地成功出让，带动板块成交占比增加；环城四区和远郊区县房地产用地成交占比分别达25%、42%，已成为后市产品供应的主力区域。,土地成交|中心城区土地进一步稀缺|环城四区、远郊区县成为主力,上半年成交的91宗房地产用地中，中心城区、环城四区、滨海新区、远郊区县成交宗数分别为6、24、29、32宗。,24,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场,在外部环境变化和短期内对市场预期改变的双重影响下，企业拿地更为谨慎，土地市场迅速降温。2008年上半年，天津已出让地块大部分以底价成交。从居住/商住用地成交价来看，中心城区楼面地价位于3500-4000元/平米；环城四区多位于1500-3000元/平米；滨海新区主要分布在1000-1500元/平米；远郊区县更集中分布在1000元/平米以下，各板块的土地级差依然明显。工业用地成交楼面地价主要集中在200-600元/平米。,土地成交|成交价格开始呈现回落趋势,25,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|土地市场,土地成交|高容积率成为市场趋势|1.0-2.0成为主要容积率分布区间,注：数据来源于市土地交易中心，容积率取区间的上限值。,从成交地块情况来看，滨海新区开发建设容积率明显高于全市平均容积率。1.0-2.0仍是大部分地块容积率的分布区间。从板块比较来看，滨海新区、中心城区的容积率要明显高于其他板块。,26,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场,2001年至2007年房地产投资逐年升温，施工面积和竣工面积均大幅增长。,房地产投资继续增加|竣工施工面积比下降,27,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场,2002年以来，天津房地产市场整体成交均价持续上扬，月均成交面积波动较大。,价格持续上扬|成交面积来回波动,28,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场,供给增加|成交下降|供大于求|买方市场,2007年全年住宅供给982.52万平米，成交974.43万平米，供需比达到10.99，平均约消化81.20万平米/月，市场供需基本平衡；2008年1-6月，全市住宅供给512.75万平米，比2007年同期增长8.31%，成交达到260.81万平米，比2007年同期减少28.01%，平均43.47万平米/月；虽然供给的少量增加，但需求明显减少，市场出现了明显的供大于求的局面。2008年 1-6月份市场供求比10.51（07年1月至08年6月整体为10.83），住宅市场正在开始进入买方市场。,29,价格高位震荡|上涨趋势微弱|进入理性调整期,2006年以来天津市房价快速上涨，经历了2007年的急速（36.88%）上涨以后，08年房地产价格表现出明显的高位震荡，市场价格表现不明朗，只是微弱表现出一定的上涨趋势。“0K3 K1 K2”半年的上涨幅较小。,K1,K2,K3,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场,30,价格中心已经形成|中心城区价格坚挺|环城四区略微波动|远郊、滨海波动较大,中心城区平均价格突破10000元/平米，并且已经维持了较长一段时间，说明中心城区的住宅还是受到了消费者的青睐；但河东区的房价在中心城区处于一个较低区域，属于房地产价值洼地。,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场,31,高层建筑逐渐增多|单套成交面积降低,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场,从住宅户型面积方面分析，天津市住宅单户面积在80-120 平方米的户型需求量较大，2006 年起大户型的需求比例呈下降的趋势。,32,广告投放次数减少|广告营销成本上升,2008年上半年累计整体媒体投放占成交额的0.9%，低于2007年全年的广告效率，稍高于去年同期广告效率；但是单盘广告的投放金额明显高于2007年同期，频次没有增加，显示营销成本上升。,【宏观市场环境分析】|房地产发展状况分析|住宅市场,33,【宏观市场环境分析】|河东区房地产发展状况分析|住宅市场,2008年16月份河东区商品住宅共上市152255平米，而实际销售量合计为93594平米，月均消化15695平米左右，每个项目月均消化1500平米，供求比0.61，待消化量仍然很大。而从长期看，未来的23月河东区仍将有大体量的商品住宅上市，例如：融科金月湾、格调竹境等，这将近一步增加未来河东商品住宅市场供应，进一步增大供大于求的现象。,供大于求明显|供给继续增加|成交低位运行|项目推案频次提高,34,【宏观市场环境分析】|河东区房地产发展状况分析|住宅市场,价格平稳发展|受后期新增供给影响，整体价格上扬,08年1-6月，河东商品房市场成交价格呈现震荡的走势，造成以上现象的主要原因是，受到供应量持续波动的影响。由于4月份红城、阳关星期八、米兰新干线等项目大量消化了一批低价产品，导致近两个月成交产品的价位相对较高，带动河东商品住宅市场出现了小幅上调。从连续6个月走势图上可以看出，连续五个月的价格基本维持在一个较为平稳的水平上，较2007年12月有一个较大的价格上扬。后期随着融科金月湾、格调竹境等项目的入市，区域价格将会进一步提高。,35,【宏观市场环境分析】|天津市租房市场状况,中国人民银行天津分行于2007 年初对天津市出租住房进行了抽样调查，主要结论如下：,数据显示，天津市房屋租赁市场以年轻群体为主，中老年群体租赁房屋的比重较小。,普通商品房每月平均租金为15.9 元/，平均售价为5728.9 元/，租售比为366.6，大致相当于31 年的租金，年收益率为3.3%。高档公寓每月平均租金为23.5 元/，平均售价为6828.8 元/，租售比为290.6，大致相当于24年的租金，年收益率为4.1%。租售比例不尽合理，收益率较低。但两者比较，高档公寓的投资收益高于普通住房。,售价上升较快|租金上涨缓慢|公寓收益大于普通住房收益,36,【宏观市场环境分析】|政策发展状况分析|房地产政策,天津市2008年住房建设计划出台保障住房占住宅新开工面积的34%2008-2-20 天津两年内未开工的项目土地将被依法收回2008-3-19 2009年天津新建住宅超过三成将是保障性住房2008-4-1 天津限价房购买条件出台2008-3-27 天津出台五项住房保障措施 每年建两万套限价房2008-5-10 天津经适房销售须明码标价 且一经公布不得提高2008-5-29 天津入住满2年购房人可直接申请房屋所有权登记2008-6-10 天津市新建商品房预售资金监管办法2008.6.26天津市启动限价商品房建设2008-6-30,政策|加大供给环节调节|调整供应结构、保障中低收入人群住房,对土地增值税进行清算，向企业征收30%60%不等的土地增值税；限制开发商囤地，规定受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，阻止开发商蓄意囤积土地的行为；在商品房供应结构和闲置土地清理上，强化了2005年、2006年新老“国八条”的主要调控精神，内容包括保证保障性住房供给、保证90平方米以下的中小户型供给，以缓解市场上中低价位住房供不应求的局面。,37,37,区域市场环境分析,3,38,【区域市场解读】|河东区发展,经济中心东移和滨海战略带动下的潜力区域，近两年经济、交通等发展较快，区域面貌焕然一新,河东区占地面积40余平方公里，现有居民73万人，是天津的中心城区之一。历史上由于受到城市规划、交通设施等因素的影响，区域价值没有充分显现。近两年，随着国家滨海新区建设进程的推进，作为市区连接滨海新区的纽带以及实现天津经济中心战略东移的要地，河东区将迎来前所未有的发展机遇。河东区作为中心城区面向滨海新区发展主轴线的起点，被称为连接滨海新区和中心城区的“黄金纽带”；,39,【区域市场解读】|河东区发展,在交通设施方面，津京城际轨道交通落户东站后广场、东纵快速路的开工建设、地铁2、3号线的交会再加上原有的铁路、航空、高速公路等各种交通设施，使得河东成为天津最主要的一个交通中心；而海河综合开发改造、天津站交通枢纽工程、轻轨及地铁建设的加快实施以及天津中心的战略东移也使得河东区成为举世瞩目的经济政治中心。就房地产市场而言，河东区不像和平、河西等区域已经开发得差不多了，历史上区域改造较少的特点，使得河东区的开发的项目水平和品质与其他区域相比较低，区域地产形象有待改变。,新型轨道交通、大型交通枢纽工程等一批配套的上马建设，给河东区改变区域面貌，提升区域形象提供了有利条件,40,【区域市场解读】|河东区发展,五区：南站中心商务区、津滨大道现代商贸物流集散区、大直沽“洋务溯源”旅游文化观光区、天津站-嘉华交通枢纽型商务商贸聚集区、天钢国际会议展览中心区三带：十一经路金融商务发展带、卫国道商务商贸发展带、新开路商务商贸发展带,河东区未来五年产业发展布局,围绕落实“三个基地”建设目标，调整和完善城区发展布局，全力打造产业功能突出，规模效益明显，辐射范围广泛的现代服务业“五区三带”和都市工业“一区两园”的发展布局。,现代服务业“五区三带”,“一区”:二号桥都市工业园区。“两园”：金地物流工业园区、现代工业园区。,都市工业“一区两园”的发展布局,41,【区域市场解读】|河东区发展,河东区未来五年产业发展布局,建设辐射力强的商贸物流基地，直沽文化旅游基地，新兴加工制造基地，进而建成充满活力的开放型服务型现代化新城区”和实现“三步走”的目标，优化经济发展环境,坚持不懈地打好服务牌，精心打造服务型新河东，使河东区成为投资环境最好的地区之一。,42,【区域市场解读】|河东区发展,天津站交通枢纽工程：集普速铁路、京津城际铁路、京山客运专线、京沪高速铁路、城市轨道交通(地铁2、3、9号线)、公交中心以及客运集散功能于一体的大型综合项目；总建筑面积:45万平方米；将于2010年全部竣工,天津站嘉华枢纽型商务商业聚集区：位于京山铁路线副线、天津站、华昌道、华实道之间区域。该区域将规划建设直接服务型商业聚集区和紧密服务型商务商贸聚集区。,商务商业区目前已经规划总建筑面积：100多万平方米启动建设的建设三十层以上项目包括冠福大厦、天水大厦、海河新天地商业板块、福建大厦、卡尔森酒店、非常公馆等。,河东区已经开发和启动的商务商业区为区域居住物业发展提供良性环境,43,【区域市场解读】|河东区发展,一方面是滨海新区的拉动，河东区的大势向好；另一方面是基于河东区目前各项基础设施日益完善交通的便利、商圈的繁华，医疗、教育配套的齐全等，足以能够为住在河东区的人们提供高品质的生活环境。,河东区发展物业主要集中在后广场、津塘路和卫国道地区,河东区物业发展条件良好,44,【区域市场解读】|海河开发,海河中心城区开发（主要节点）先期工程分为八个节点,天津市中心城区范围内海河两岸综合开发改造是一项涉及面广、规模庞大、技术复杂的大型旧城改造工程。海河两岸综合开发采用以点带面，联动开发的策略，先期启动工程将重点关注以下八个节点：,45,在先期开发基础上，海河两岸目前已经形成六大经济节点，将陆续建设六大文化设施、八大商业购物设施、十座滨河酒店、二十栋金融商贸写字楼,围绕这6大节点，海河沿线将陆续启动44个经济开发项目的建设，其中包括6大文化设施；8处大型商业购物设施；10座四星级以上滨河酒店；20栋高层金融商贸写字楼这44个项目中，除少数几个已基本建成或是即将竣工外，大部分项目都将于近期陆续启动。,【区域市场解读】|海河开发,46,【区域市场解读】|海河开发,海河开发政策摘要,自取得收入之日起的13年内，给与返还已缴纳营业税和企业所得税地方分享部分的优惠,对投资3万平米以上大型公建的企业：,对直接从事海河两岸基础设施开发的企业：,可在15年内返还已缴纳营业税和企业所得税地方分享部分的优惠对上述企业签订的土地转让合同以及为筹集建设资金所签定的集资债券合同、银行贷款合同，免征印花税对上述企业征用海河两岸开发改造控规范围内的土地、房产，免征在办理土地、房产权属转移过程中应缴纳的契税。,对新办的独立核算的从事咨询业、信息业、技术服务业的企业，自开业之日起，第1年至第2年免征企业所得税。对新办理的独立核算的从事交通运输业、邮电通讯业的企业或经营单位，自开业之日起，第1年免征企业所得税；第2年减半征收企业所得税。对新办的独立核算的从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化业、卫生事业，自开业之日起，免征企业所得税1年。,海河两岸开发改造控规范围内，新开办的第三产业按照规定给予以下税收优惠政策：,47,【区域市场解读】|河西区发展,总体目标：建设发达的商务商贸区、新兴的都市型工业区和特色突出的文化博览区，进而建设现代化新城区。围绕河西区发展的总体目标，到2010年，河西区政府将重点抓好以下七个功能区的建设。第一，建设友谊路金融服务区。第二，建设商务集聚区。第三，建设大沽南路商业街。第四，建设解放南路物流经济带。第五，建设海河旅游经济带。第六，建设陈塘都市工业区。第七，建设文化博览区。资料来源：天津外商投资网,河西区位于天津市中心东南部，因地处海河西岸而得名，总面积42平方公里,人口近80万。经过几年的建设，已成为天津市商务中心区和对外开放的窗口。,河西区天津商务中心，对外开放窗口；生态环境的打造也使这一地区成为各板块中最为宜居的区域,48,【区域市场解读】|河西区发展,河西区依托与海河的自然地理优势，围绕海河河西段的开发改造，推进重点项目建设。规划在自徐州道至双林引水河，长达8.7公里的海河沿线区域上，将以购物观光旅游、休闲体育运动为主题，精心打造小白楼商务中心区、德式风情街、城市广场、水上运动世界、柳林游乐风景区五大节点，在海河西岸形成独具特色、魅力迷人的休闲旅游集聚带。,河西以海河改造为契机大力发展自身经济,49,【区域市场解读】|河西区发展,重点发展小白楼商务中心区和友谊路现代金融服务区。推进建设一批商务楼宇、宾馆酒店、精品店、专卖店等载体，着力发展金融保险、商务服务、酒店业、高端商业、特色餐饮服务等行业。重点发展大沽南路商业街、佟楼商圈和解放南路商贸物流经济带。推进建设一批大型商业综合体、餐饮娱乐场馆、高档文化消费中心等载体，着力发展零售业、酒店业、餐饮娱乐等行业；解放南路以“家”和“车”为两大板块，着力发展家居建材饰品、仓储物流、汽配汽贸行业。,发展中的河西重点规划区域：现代金融服务区和商贸物流经济带,50,重点规划区域：海河休闲旅游集聚带,以德式风情街、海河城市广场、海河水上运动世界、柳林风景区为建设重点，突出发展购物观光旅游、休闲体育运动等特色行业，形成海河西岸具有一定规模的经济带、文化带、景观带。,【区域市场解读】|河西区发展,51,重点规划区域：陈塘都市型工业区,【区域市场解读】|河西区发展,规划建设一批楼宇工业载体，重点发展高新技术和高智力服务的“双高型产业”。,陈塘都市型工业区,52,【区域市场解读】|和平区发展,寸土寸金的中心板块，以高层建筑为主的高档项目聚集，沿南京路两侧分布,和平区位于天津市中心，是天津市政治、商贸、金融、教育、医疗卫生中心。辖区面积9.97平方公里，户籍人口42万人，常住人口32.23万人。和平区是市委、市人大、市政府、市政协、警备区等天津市党政军领导机关所在地，市委、市政府的众多部门均坐落于此，素有天津市政治中心之称。,作为天津的中心商业区、中心商务区，拥有商业氛围浓厚的和平路、滨江道商业步行街、小白楼商业街。目前，已经形成繁华的劝业场、南市、小白楼、南京路等一批商圈，解放路金融街，以及规划建设中的南京路、贵州路、卫津路商务带。和平区有着良好的人文环境、悠久的历史积淀和深厚的文化底蕴，全市70%以上的风貌建筑和名人故居都坐落在此，全市15个建筑风貌保护区一半在和平。和平区具有基础教育的优势，天津一中、耀华中学、二十中、第二南开中学、实验小学、岳阳道小学、昆明路小学等一批名校享誉津城，教育教学质量始终处于全市领先地位。辖区内医疗卫生资源丰富，拥有包括天津医科大学总医院、天津胸科医院、天津中心妇产科医院、天津眼科医院、天津口腔医院、中国医学科学院血液学研究所、等在内的一批市级综合性医院和专科医院。,53,【区域市场解读】|和平区发展,得天独厚的区位优势使该板块承担着政治、金融中心等城市功能，商圈聚集，经济繁荣,和平区：商贸、金融中心区、现代服务业聚集区、现代都市风貌形象区的城区功能定位将以滨海新区的开发开放和海河综合开发改造为契机，大力发展现代服务业，改造提升传统服务业。到“十一五”末，基本形成以服务业为主的“一轴、六区、八支点”(即“1-6-8”)的经济社会发展格局。“一轴”，即：建设南京路商务商贸中轴线，使其成为中心城市的标志性道路和现代服务业的聚集区。“六区”，即：小白楼中央金融商务区、滨江道-和平广场中心商业区、南市新兴商业区、五大道风貌区、都市型宜居区和文化卫生区六个现代服务业集聚区。“八支点”，即：适应布局结构调整，推进商业餐饮业、金融业、文化娱乐业、旅游业、房地产业、商务服务业、科技与信息服务业、社区服务业八个主导产业蓬勃发展，使其成为区域经济发展的支柱产业。,54,54,重点市场环境分析,4,55,项目基本情况,【市场环境分析】|本案周边项目,56,项目产品特征,目前周边项目均以普通住宅为主，产品主要毛坯交房，产品力一般，主要依靠周边居住升级以及刚性需求为主，部分产品体现舒适性。,【市场环境分析】|本案周边项目,57,项目销售状况,目前地块周边项目在售均价9800元/平米，2008年市场扭转的情况下，各项目的月消化速度在15套左右，月销售面积1500平米左右。,注：目前体量较大的项目主要集中在北斗星城和红城两个项目，其余项目均已接近尾盘,【市场环境分析】|本案周边项目,58,项目客户组成,项目周边的客户主要以地缘性客户（河东、河北区）为主体，客群主要以改善自住为主要置业目的。,客户来源：河东河北区当地居民所占的比例达90%工作区域：河东河北区偏市中心的主要区域年龄范围：主要以25-30岁的年轻新婚夫妇和35-50岁左右中年客户为主家庭结构：以2口或3口之家为主用途划分：90%自住，10%投资置业目的：主要为住宅升级，婚房（较多由双方父母支付首期费用），少量投资置业次数：多为二次置业，其次是首次置业,【市场环境分析】|本案周边项目,59,天津高价物业（大户型）项目列表,项目基本情况,【市场环境分析】|高价物业项目,60,项目基本情况,天津高价物业（中小户型）项目列表,【市场环境分析】|高价物业项目,61,项目产品分析,从下图可以看出：大户型产品套价值主要集中在230320万之间，面积段主要集中在160230平米之间，中小户型产品套价值主要集中在80120万之间，面积段主要集中7090平米之间。大户型产品精装修标准在25003500元/平米之间，中小户型在15002500元/平米之间大户型的项目物业费均在3.8元/平米/月以上，中小户型主要集中在3元/平米/月以下,【市场环境分析】|高价物业项目,62,项目销售分析,2008年销售速度平均在10套/月左右的水平，销售比较平稳，但明显低于去年的销售20-30套/月。项目品质和附加值较高的消化速度和销售率较高（如：君隆广场犀地）。,大户型为主的高端项目,中小户型为主的高端项目,2008年住宅项目的销售速度平均在30套/月左右的水平，和去年基本持平；投资型产品销售速度在10套/月，明显低于去年水平。受投资信心打击，中小户型住宅销售明显好于投资型公寓产品。,【市场环境分析】|高价物业项目,63,客户分析,大户型高端物业,中小户型物业,年龄特征：40岁以上为主（25-30岁购买由父母支付房款）职业特征：私营业主为主、职业经理人区域特征：主要还是以天津本地为主，少量外地投资客群。客户圈层：部分为特殊圈层客群（如：泰达会员、威斯汀客户）置业目的：改善自主，部分投资客户关注点：地段价值，产品舒适度，品牌运营保证、完善服务体系,年龄特征：30-45岁为主职业特征：私营业主、事业单位、公司高管层、高级白领区域特征：以天津本地为主，且存在明显的地缘性特征置业目的：改善自主，婚房，投资客户关注点：地段价值，性价比，周边配套，对于价格较为敏感,不同套价值的产品所吸引的人群有所不同，高端客户更关注生活品质，中小户型客户对于项目价格的敏感度较高。,【市场环境分析】|高价物业项目,64,项目信息,【市场环境分析】|潜在供应项目,65,供给特点,供应布局：,供应时间,产品特点,目前了解到的信息看，各项目未来产品均以舒适型的大面积户型为主，主要集中在80平米左右的一居，以及120平米左右的两居为主力户型。,各项目初步上市时间主要集中在09年集中供应。,在未来的市场供应中，与项目形成直接竞争力的主要集中在海河沿线大型综合体项目。,供应体量,【市场环境分析】|潜在供应项目,海河沿线及金地一号桥项目未来累计供应量超过100万平米，年平均供应量超过20万平米。,66,【市场环境分析】|小结,产品特征,产品打造上普遍不足，主要依靠区位和周边配套，大户型产品套价值主要集中在230320万之间，面积段主要集中在160230平米之间，精装修标准在25003500元/平米，物业费普遍在3.8元/平米/天；中小户型产品套价值主要集中在80120万之间，面积段主要集中90120平米之间，精装修标准在15002500元/平米，物业费在3元/平米/月以下。,销售特征,2008年住宅中小户型产品销售良好，平均每月销售30套左右，销售价格在12000元/平米以上；大户型住宅销售速度较慢；凡主打投资型的产品（君隆广场除外）销售较为惨淡。,客户特征,主要高价物业购买人群集中在35-50岁之间，以企业主、职业经理人、高级白领为主，自住为主，部分为子女购房，主要关注地段、配套和产品。,潜在供给,累计供应超过100万平米，年均供给超过20万平米，产品以舒适型户型为主，大部分项目从2009年开始进入市场。,区域特征,区域产品品质较低，户型相对较大，价格不足10000元/平米，销售状况明显不如传统高档居住区域，客户以地缘客户为主，普通升级居住为主要购买目的，河东区潜在量较大。,67,区域价值再挖掘,5,68,【区域价值再挖掘】|京津高铁与京津一体化,京津高铁加速京津一体化进程，蹿升天津城市地位,京津城际高铁建成后，将促进环渤海地区行业结构的调整和消费市场的形成，北京的经济功能可以更多地与天津结合，天津基于自身的港口等区位优势，将逐渐代替北京成为环渤海地区的经济核心和整个北方的经济中心，对周边地区发挥更大的服务作用，天津的城市向心力进一步凝聚。,天津的城市定位是北方的经济中心，但目前天津的经济总量不够强大，在环渤海经济圈中的领跑带头还力不从心。天津的优势是外贸口岸和保税区，但自身难题是没有通向三北的铁路线，而北京则是全国的交通中心，天津的港口优势，通过三条高速公路，京沪高铁，京津城际铁路，就可以将京津间的交通优势迅速整合，天津就可以借势北京，辐射内陆地区，从而一跃成为环渤海经济圈中的增长一极。,69,【区域价值再挖掘】|京津高铁与产业发展,京津高铁加快天津城市发展，急速促进天津市人才聚集和产业发展,天津作为经济中心的向心力开始加强，吸引并聚集大批包括北京在内的环渤海城市精英，城市发展步入高端城市化阶段。,天津与北京的产业分工进一步明确，北京开始向天津辐射其产业升级，天津的优势制造业也开始进行产业链升级和分离，产生大量商务、商业、物流交流需求。,京津城际高铁作为改变天津内部经济发展的不平衡，实现三个层次联动发展，即老城区力争效益升级，滨海新区朝着全国经济第三极的方向挺进，城乡一体化进程中的重要的项目，将给城市发展产生重大变化。,京津高速城际铁路的开通还会缓解京津高速公路的现有压力，有效提升两地货运效率，从而促进两地物流、会展等产业发展。京津城际铁路的开通为人们的商贸活动扩大了平台。,更好的接受北京商务、制造等辐射；促进高端城市化进程；扩大商务交流平台；带来大量人才、信息、资金。,70,【区域价值再挖掘】|天津站与地铁2、3、9号线,通过打造天津城市交通枢纽的东站地区与地铁、轻轨等市内交通网交汇，使整个天津地区的交通真正达到四通八达，改变天津站区域城市商务发展不平衡要素，全面形成和提升天津站地区的生产服务领域的产业格局，引领天津站区域旧城复兴。实现人流、物流、资金流、信息流的天津站区域四流聚集。,房地产业随着城市化进程的发展,区域城市功能的提升,通过房地产市场实现天津站区域服务业的空间重构。现代商务、物流、贸易、制造业等专业服务业围绕现代商务、物流、贸易、制造业等形成的专业服务业，包括金融保险业、IT服务、咨询、法律、会计、广告等在内。,打破城市商务、生活发展要素不均衡，形成区域产业链，引领天津站旧城复兴，连接滨海新区发展,房地产业和现代商务、物流、贸易、制造以及相关的专业服务业成为完成的天津站区域的城市商务链。,71,【区域价值再挖掘】|嘉华商务圈和新开路商务带,随着天津站枢纽工程重大商务商业价值挖掘，天津经济中心东移，嘉华商务圈和新开路商务带升级将成为必然趋势，区域将成为河东或者天津东部新城复兴的核心区域，必将引起政府的重视。,目前嘉华商务圈以及新开路商务带的形成相对较为自然，建设的步伐相对较缓，经济效益规模不明显，不符合区域发展要求。,嘉华商务圈和新开路商务带将成为承载河东经济腾飞的首要重要载体,72,【区域价值再挖掘】|新开路区域发展的瓶颈,区域原有物业大部分以普通居住物业为主，商业以及写字楼物业业态规划相对较少；现有商住楼楼宇品质较低，新建品质写字楼总供给量有限，对外商务交流不足；新开路沿线物业基本落成，楼宇品质落差较大，衔接度小；没有利用城铁和轨道交通，形成产业优势。,区域商务形象地位急需提升，突破目前的低端商务形象，利用区域的综合规划提升区域形象成为重要手段，外向型城市功能的泛CBD区域规划成为区域的重要概念,区域城市功能外向度不足,外向型城市功能,解放北路的延伸,铁路交通枢纽与轨道交通优势,73,【区域价值再挖掘】|区域发展与项目的发展关系,京津高铁加速京津一体化，提升本案的操作平台；轨道交通即将把城市商务、生活不均衡要素打破，区域市场价值开始显现，项目操作背景扩大；项目所处的嘉华商务圈和新开路商务带将成为河东经济腾飞的首要重要载体，但需政府进一步规划、推进；具有泛CBD概念的区域发展和城铁、轨道交通优势利用，形成产业优势，增强区域经济活力，为项目发展提供美好发展前景；区域商务、商业发展低层次现状，限制本案向更高层次迈进，需要区域市场给予更多价值点支撑。,旧城复兴机会显现，高端发展仍需更多区域规划、建设、政策利好支撑,74,【区域价值再挖掘】|区域发展与项目的发展关系,新型RBD商务区正在形成，项目发展将站在一个新的平台,R：,Railway京津城铁,Rail Traffic 2、3、9号线,Bus Rapid Transit 多路快速公交,BD：,嘉华商务圈和新开路商务带,地铁2、3和9号线图,天津站交通枢纽,新开路商务带,东站后广场泛CBD商务区：,新型RBD商务区：,75,【区域价值再挖掘】|区域发展与项目的发展关系,项目南侧的公建用地规划产品品质成为影响本项目及区域价值提升的重要因素,大型商业,酒 店,产权酒店式公寓,商务公寓,写字楼,类酒店物业,写字楼物业,提高项目的容积率，增加项目高度，提升项目品质和区域形象，形成地标性建筑物,促进、提升本案区域价值、形象价值,项目南侧公建用地规划成为重要因素！,76,76,商务办公物业发展方向研判,6,77,【写字楼市场环境分析】|整体市场发展,天津写字楼主要集中在和平区、河西区及南开区,经过长年发展，天津写字楼的分布已基本集中在和平区、河西区和南开区区域内，三个区域内的供应占到了天津市整体的75%，其中高品质写字楼主要集中在和平区、河西区，呈片区发展；截至2007年年底，天津写字楼（市区内）已建成及在建的数量就有110余个。,本案,78,【写字楼市场环境分析】|整体市场发展,逐年递增的写字楼主要集中在传统的核心商务区,天津市场截止到2007年底在售（租）写字楼建筑面积共计321万平米,07年新增供应面积42万平米。,天津市写字楼集中在小白楼CBD、南京路沿线和友谊路/围堤道等传统商务区内,79,天津市甲级写字的供应与租售状况,供应：截至2007 年底，天津市入住的甲级写字楼共有14 座的体量，共提供甲级写字楼面积52 万平方米，07年新增使用3.9万多平米（主要